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1、武汉浦江筑城房地产顾问有限公司 海山金谷写字楼租赁政策一、 武汉写字楼租售案例参考 汉口写字楼：建设大道沿线的写字楼多为200平米起租，部分为半层起租，少数优质地段的高档写字楼为整层甚至多层起租。例如：雷王金融中心。而新推出的写字楼也多为半层起售。汉阳写字楼：100平米起租写字楼，档次较低。入市的写字楼是零散销售。项目位置现状每层面积层数外立面材质停车位电梯数量中央空调租金物业管理费民生银行大厦建设大道与新华路交汇处租赁2000平米左右68层玻璃幕墙128个无60-80元/月22元/月瑞通广场建设大道金融中心区租满1163平米28层双层峰巢吕板与中空玻璃170个15台三菱电梯有68元/月14元
2、/月建银大厦建设大道709号租满1500左右平米 50 层高档石材+绿色玻璃地下100余个17部有65元/月20元/月雷王金融中心建设大道鄂城敦租满每层约480平米20层石材有48元/月18元/月新世界国贸建设大道568号租满2,300-2,537m257层深蓝全玻璃幕墙16台电梯有68元/月23元/月平安大厦中山大道818号租赁59层高档石材+绿色玻璃360个17部美国奥迪斯电梯有30元/平米14元/平米世贸大厦江汉解放大道686号租售约1500平米61层大型铝板、玻璃帷幕墙、花岗岩和铝合金100余个13部有40元左右/平米14.50元/平米汉口银行大厦建设大道和香港路交汇处租满-有武商大厦
3、建设大道租满有65元/月20.00元/月 武昌写字楼：100200平米起租的写字楼都有，但即将推出的大量写字楼为零散销售，意味着未来2年内武昌将有大体量散租的写字楼入市。鉴于写字楼地缘性客户的倾向，重点选取武昌（中南-中北）片区的写字楼租赁案例作为参考。写字楼名称标准层面积（平方米）租金（元/平米）租赁模式起租年限押金方式物管费（元/平/月）入驻企业新时代商务中心1800低层45元/平，高层为50元/平米，8层以下最多分为14户出租， 1937层最多8户出租2年起租。20天免租装修期。押三付三，季付。18（含中央空调）3845楼为中建三局办公区，918楼为中煤武汉设计院办公区。 中建三局、中国
4、平安保险、中煤集团、安利日化、武汉纽宾凯国际酒店有限公司等中南商业大厦100046最多分为25户自由组合。简装，2年起押一付一、季付或月付13.8（含中央空调）951层为写字楼，上海德力西集团有限公司湖北办事处、中铁信息工程有限公司办事处、湖北广播电视台都市男女栏目组，OBO武汉培训中心国际金融大厦武昌区中南路特一号 60（含物管费）每层最多分为8户出租，一般为4户武汉金汇源典当有限公司、美国怀德证券中国培训机构、中际会计事务所中建广场200055写字楼为廊形结构，可组合。每层最多分为12户物业可代租，业主也可自行出租6.6都市传媒武汉办事处、湖北伟业会计事务所、武汉星宇文化有限公司华银大厦1
5、50045每层最多为8户季付，最短租期1-2年押一付三，3.8部分楼层为华夏银行办公，武汉华龙生物制药有限公司、金模石实业、湖北海华企业会计事务所楚天都市花园100030B座每层为最多为4户，多为2或1户。大多数为整层租赁最短租期为一年，押二，季付或半年付武汉雪正投资有限公司、湖北楚天视讯网络有限公司、深圳市房物业管理有限公司、湖北广电投资有限公司金穗大厦80030每层最多分为4户。业主自行出租，年限自定3.5A座农行使用，B座已租满，湖北省总会计事务所、中兴华恒工程造价咨询公司、泰诚电气公司、证券时报湖北记者站、湖北省质量协会东沙大厦10004050每层一般为3-4户，最多为4户。业主自行出
6、租，年限自定3已租满，湖北昆仑集团、南益置业有限公司、华联电力工程有限公司、湖北鑫和矿业投资公司、湖北中基建设有限公司等等。平安国际大厦126070元起租整层租赁，半层暂不考虑未定6限定金融类和大型企业总部武汉浦江筑城房地产顾问有限公司电 话：86-27-82666336 地 址：武汉市汉口解放大道634号新世界中心写字楼A座708室小结：武昌写字楼现状：通过对比汉口和武昌写字楼的硬软件配置，分析可知目前武昌稀缺已交房使用的高档次写字楼。武昌已使用的写字楼基于入驻企业的档次和行业性质多为创意性服务企业/IT/媒体企业，因此每层划分较多档，出租的灵活性也强于汉口。而且，武昌写字楼多为业主自行出租
7、，产权面积较为分散，影响进驻大企业的实际使用，也增加了沟通成本。武昌写字楼发展趋势：租金和销售价格远远高于现有其它写字楼水平，分割方式也是以整层和半层租赁和销售。如保利文化广场和平安国际大厦等即将推出的高档写字楼都是这样的模式。因此为吸引金融、证券、上市企业总部入驻海山金谷，建议：1) 为保持海山金谷写字楼的高端形象，建议海山金谷写字楼中高区（9-21F）整层和半层租赁。低区（7-8F）做出售，暂不做划分。2) 为提高入驻档次，建议入驻年限3年起，押三付三，季付。二、 写字楼租赁面积划分1. 海山金谷写字楼访客意向面积区间分析（针对自用客户）鉴于面积区间划分的客观性，现针对海山金谷2010年3
8、月至12月52组自用客户的意向面积区间，进行统计分析：表一：海山金谷写字楼自用客户面积需求表表二：海山金谷写字楼访客办公用途分析海山金谷写字楼办公用途分析面积区间意向入驻行业150平米以下soho办公一族150-200平米律师事务所、建材、贸易、工程报价、广告公司、报社、IT、研究201-300平米装修、拍卖、电力工程301-400平米工程、设计公司、家居、石油、装饰、建筑401-500平米装饰、建筑501-700平米艺术培训、期货、建筑700平米以上银行、证券等通过以上分析，可知：1) 400平米以上需求客户的来访量为22%,多为银行、证券和建筑类的企业。2) 有少量客户需求较大面积，希望办
9、公环境较好，且明确表示不想和小公司同用一层；3) 有部分客户是在龙源国际或平安置业等附近办公，考察海山金谷意在换取良好的办公身份和体面感。2. 海山金谷写字楼租赁面积区间划分通过以上分析，结合海山金谷写字楼自身的高端定位，建议在维持项目高档形象，强力吸引金融、建筑等大型企业入驻的同时，考虑武昌片区中北路中南路沿线未来写字楼供应模式，建议本写字楼采用整层或半层起租的租赁方式。2.1 中高区楼层租赁面积划分如下:921层：半层或整层租赁，即530平米起租9楼划分为2档：1-2-3-4-5组合为一档；7-8-9-10组合为一档。6可以和任一组合。1-2-3-4-5组合面积为：626.12；7-8-9
10、-10组合面积为463.2；6面积为59.51即：6+（1-2-3-4-5）组合租赁面积为685.63；6+（7-8-9-10）组合租赁面积为522.7110-21楼即划分成最多2档组合租赁（3自由选择和1-2或5-4捆绑租赁）1-2捆绑租赁面积466平米、4-5捆绑租赁面积537平米、3租赁面积266平米即：3+（1-2）租赁面积732；3+（4-5）租赁面积803三、 各档写字楼租金评分因素评分因素分为垂直层差和平行单位差。具体如下：1. 垂直层差制定楼层面积平均租金（元/）垂直差租金收入（元/层）备注91149.2351-58610-101241.553265800每层层差2元11124
11、1.555268282每层层差2元121241.557270765每层层差2元131241.560374490每层层差3元141241.563378214.5每层层差3元151241.566381939每层层差3元161241.569385663.5每层层差3元171241.572389388每层层差3元181289.6975396726.75每层层差3元191289.69783100595.8每层层差3元201241.5813100561.5每层层差3元211241.5843104286每层层差3元合计16143.6166.46-1075322-2. 平行单位差根据以下因素对平行单位打分评定
12、，得出加权分数，以此确定各平行单位的差距。评分因素说明所占比例景观/60%间隔间隔及柱位对适用性影响10%面积/20%位置影响因素离电梯位置10%通过以上各档写字楼单位的适当自由组合，再按照各档写字楼的租金价格，来计算组合后的租金。具体各档写字楼的租金价格请参考附件一写字楼平层租金价格表四、 租赁期限及租金递增1. 租赁期限： 3年起租2. 免租装修期：500以下30天,500以上45天3. 押金支付：押三付三，季付4. 租金递增：前三年租金不递增，从第三年起，每二年递增5%。5. 优惠政策： 针对入驻三年以上（含三年）的半层或整层写字楼企业用户，给予一定的租金返税优惠。（因武昌区人民政府曾出
13、台武汉“公司总部区”写字楼优惠政策，并承诺给予以下优惠政策：涉及区人民政府权限内的收费，原则上予以免收。对于符合以上前置条件的开发建设项目所形成税收的区级所得部分，在两年内按30%给予奖励。） 如入驻企业品牌卓越，租赁面积大，可适当针对以上条件进行协商。同时可送写字楼前广场企业标识立柱，广告位尺寸参考如下： 装修时间：针对入驻三年以上（含三年）的整层写字楼企业用户，建议装修期延长至60天。五、 其他1. 各项费用及收取标准n 管理费：16元/,包括中央空调及公共水电分摊n 租赁押金：三个月的租金2. 装修事宜：提前进场装修需报开发商工程部特批，同时签订提前进场装修的免责条约。装修时需装修方案报
14、物业备案。3. 装修水电安排：工程验收前由发展商工程部提供临时水电，费用自理。4. 交付时间： 2012年8月5. 停车位使用及其收费：按物业公司相关文件执行六、 写字楼租赁价格 因写字楼每档租金价格已定，同时考虑自由组合的灵活性，根据现有组合方式和客户实际租赁情况计算写字楼实际租金。 写字楼每档租金收费见附件。附 件海山金谷写字楼租金表二十一层21012102210321042105分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金85868485838684二十层20012002200320042005分
15、散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金83848283818481十九层19011902190319041905分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54314.6226.47311.671289.69租金81828081798278十八层18011802180318041805分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54314.6226.47311.671289.69租金79807879778075十七层170117
16、02170317041705分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金78797778767872十六层 16011602160316041605分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金77787677757869十五层15011502150315041505分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金7677757
17、6747666十四层14011402140314041405分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金75767475737663十三层13011302130313041305分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金73747273717460十二层12011202120312041205分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.67
18、1241.5租金72737172707257十一层11011102110311041105分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金71727071697255十层10011002100310041005分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）258.41178.54266.41226.47311.671241.5租金70716970687053九层901902903904905906907908909910分散租赁后的整层实收租金均价整层租赁建议租金均价建筑面积（）125.45111.5111.5172.89204.7659.91111.51111.51111.51128.671149.23租金6970706766686868686768 51备注：低楼层1号和10号写字楼观景（园林），7号和8号写字楼正对洗手间和设备用房较嘈杂，5号写字楼形状异形。
