土增税清算审核解析课件.ppt

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1、土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 条例第五条 是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。 细则第六条,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物、附着物也随着一并转让，如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 赠

2、与的有关规定 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 细则.第二条,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 赠与须满足两个前置条件即： 1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育

3、、民政和其他社会福利、公益事业的。 财政部、国税总局【1995】48号,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产

4、的市场价格或评估价值确定。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （一）政策规定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 国税发2006187号,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （二）审核要点 (1)审核收入确认的完整性 按照相关财务制度的规定，对于尚未结转销售收入的，应记入“预收账款”科目，房地产开发企业在销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目，,土地增值税清算审核解

5、析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （二）审核要点 因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可证、国土与房管部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入”科目进行比对，判断其是否存在未完全确认收入情况。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （二）审核要点 审核房地产企业 “预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存

6、在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （二）审核要点 （2）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明显不合理变动的情况。如果有此现象，则要重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （二）审核要点 (3)审核收入确认的时间性 房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售等形式。

7、对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题 在核定纳税人申报的转让收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入市场价格折算成货币收入，对无形资产要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题 简单的说： 货币收入：现金、银行存款、有价证券； 实物收入

8、：房屋、土地、建材等； 其他收入：专利权、土地使用权、商誉权等。,土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 细则.第九条,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定 在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公

9、共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 国税函1999112号,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 国税发2006187号,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取

10、得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 津地税地200526号,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （二）审核要点 （1）审核取得土地使用权所支付金额的真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本土地征用及拆迁补偿”科目。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权

11、所支付的金额 （二）审核要点 应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （二）审核要点 审核“开发成本”科目，查看取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。对于获得国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据，应当查看出让合同、土地收据和契税票据三者之间在土地位置、面积上是否一

12、致。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （二）审核要点 （2）审核取得土地使用权所支付金额的准确性 对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料（天津市房屋产权监理处面积复核专用章），判定其土地成本的分摊是否合理、准确。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题 1、细则第七条规定

13、：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”这一条的明确了取得土地使用权所支付金额涵盖的内容，结合实际情况，具体为：,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解

14、析,二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题 2、取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的土地出让专用收据、地税局开具的契税票据等。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,二、取得土地使用权所支付的

15、金额 （三）需要关注的问题 3、对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的税务机构监制的发票；出让土地的土地出让专用收据。对于军队转让土地的行为，必须开具税务机构监制的发票。,土地增值税清算审核解析 二、取得土地使用权所支付的金额,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有

16、效凭证的，不予扣除。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 国税发2006187号,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基

17、础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营

18、方式发生的建筑安装工程费。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转

19、房摊销等。 细则.第七条,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成

20、本、费用可以扣除； ,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （一）政策规定 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 国税发2006187号,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 （1）审核成本费用的真实性 根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行

21、判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 对长期挂账的应付账款也要引起重视，了解迄今未付的原因，调阅当时的发票、合同，判断交易的真实性。,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 （2）审核成本费用的配比性 分项目核对项目预决算报告，是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材

22、料价款。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 （3）审核成本费用的合理性 对于在工程中出现的大额建安票据、材料票据，审核人员除核对“开发成本”“工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。,土地增值

23、税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 （4）审核票据取得的规范性 根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下原则：,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 如果对方单位是经营性企业（如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票；,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 如果对方是行政机关（如：国土与房管局、规划局、公安局）或政府管理机构（如：质检站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等

24、），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票；,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入“开发费用”或“期间费用”中。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据）具备对方单位和个人签章要件，应予以认可；,土地增值税清

25、算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 （ 5）审核成本归集的规范性 开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 在划分各项费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （二）审核要点 要特别关注“开发成本”、 “开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，因为有时企业

26、会计对成本或是费用把握不准，把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目。从而导致多加计扣除。这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 1、建安发票真实性问题 已开具的发票是否符合天津市关于对建安发票开具的相关规定。 外地来津企业在天津市市区及其他区县内从事的建筑、安装、修缮及其他工程作业的，应到天津市建筑安装管理站开具发票。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着代开、虚开发票

27、的情况。审核人员可将金额较大的工程发票输入发票查询系统，以验正发票的领购方。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 所开具的发票的相应款项是否已足额支付。 对于不符合第一款规定的，其取得的发票不允许列入开发成本。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 2、甲供材成本重复列支问题 对纳税人采用甲供材方式的，应审查其是否存在重复列支成本问题，即在取得施工方开具的建筑安装业发票时是否又包含甲供材的材料款，如包含了，则有可能存在重复列支问题，,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土

28、地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 应着重审核其与施工企业签订的建安合同对甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的差异，如存在则应进一步核实其“开发成本”科目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开的金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 3、滚动开发中甲供材的划分 可以通过几种方法划分：根据各期的开工时间进行合理划分。以后一期的桩基合同订立的开工时间

29、，作为甲供材提供的时间（或者以其他的合理时间，以确定后一期甲供材），对于这一时间点之后发生的相关甲供材成本，根据企业开发的建筑面积进行分摊。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 从材料的发出部门取得材料的领用单据，以确定各期的材料领用情况。施工工地的材料发出部门，对于各期开发的材料领用，有严格的台帐登记，从台帐的登记情况统计当期甲供材的领用情况，以计算出该工程甲供材的实际用量。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 4、销售车库的成本列支问题 （1）对外销售的车库 有产权对

30、外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 （2）业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 （3）开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。 注：车位面积可通过测绘面积表取得数据,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 5、关于售楼处、样板房的装修费用列支问题 售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中

31、列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应审核其“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支上述内容，如有应予以调出。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 6、关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题 在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，因此在清算审核中，应关注开发企业是否在“开发成本”或“开

32、发间接费”中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目（开发成本）扣除。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 7、关于房地产开发企业在开发间接费用中列支行政性罚款的处理 房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 8、关于房地产开发企业在开发成本中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的问题 部分房地产开发企业在“开

33、发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支，因此在清算审核中应加强对“开发间接费”科目中是否有这些内容的审核，如有应予以调出,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 9、对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该

34、质量保证金会在以后年度支付。对此种保证金，分两种情况处理：,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,三、开发成本 （三）需要关注的问题 （1）对于扣留的质量保证金，建筑方已开具发票但开发商未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除； （2）对于扣留的质量保证金，建筑方未开具发票但开发商未付款的，不允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除。,土地增值税清算审核解析 三、开发成本,土地增值税清算审核解析,四、开发费用 （一）政策规定 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,土地增值税清算

35、审核解析 四、开发费用,土地增值税清算审核解析,四、开发费用 （一）政策规定 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除,土地增值税清算审核解析 四、开发费用,土地增值税清算审核解析,四、开发费用 （一）政策规定 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除 细则.第七条,土地增值税清算审核解析 四、开发费用,土地增值税

36、清算审核解析,四、开发费用 （二）审核要点 1、 根据会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产开发项目进行归集或分摊。,土地增值税清算审核解析 四、开发费用,土地增值税清算审核解析,四、开发费用 （二）审核要点 2、土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准是截然不同的。,土地增值税清算审核解析 四、开发费用,土地增值税清算审核解析,四、开发费用 （二）审核要点 土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合细则规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除，这是由土地增值税的特点决定的 而房地产开发企

37、业财务费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外基本上是据实列支的,土地增值税清算审核解析 四、开发费用,土地增值税清算审核解析,四、开发费用 （二）审核要点 利息支出 是否能提供金融机构证明 是否超过规定的利率,土地增值税清算审核解析 四、开发费用,土地增值税清算审核解析,五、与转让房地产有关的税金 （一）政策规定 因转让房地产交纳的防洪工程维护费，视同计算土地增值税增值额扣除项目的税金予以扣除 津地税地200526号,土地增值税清算审核解析,土地增值税清算审核解析,五、与转让房地产有关的税金 （一）政策规定 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施

38、工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 财税字（1995）48号文件,土地增值税清算审核解析 五、与转让房地产有关的税,土地增值税清算审核解析,五、与转让房地产有关的税金 （二）审核要点 对房地产开发企业按照税法规定在转让房地产时可以少缴或不缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加的，其少缴或不缴的税款不得视为已缴税金在清算时进行扣除,土地增值税清算审核解析 五、与转让房地产有关的税金,土地增值税清算审核解析,五、与转让房地产有关的税金 （三）需要关注的问题 对于以房地产进行投资

39、、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,土地增值税清算审核解析 五、与转让房地产有关的税金,土地增值税清算审核解析,五、与转让房地产有关的税金 （三）需要关注的问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。,土地增值税清算审核解析五

40、、与转让房地产有关的税金,土地增值税清算审核解析,综上所述，土地增值税的性质为收益税，在有收益的基础上才征税。 特点是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，重点是审核各项成本费用支出的合法性，真实性，合理性。,土地增值税清算审核解析 综上所述，土地增值税的性,土地增值税清算审核解析,因为土地增值税没有规定各项成本费用明细的扣除限额（除房地产开发费用有一个总额比例的规定外），因此就不存在超标准扣除的问题，所以对于成本的真实性，合理性审核就显得尤为重要。具体的征收过程中应当把握好以房地产开发项目和土地增值税纳税人为主线进行把握判断，才能够很好的理清思路,土地增值税清算审核解析 因为土地增值税没有规定各项,Thank You !,谢谢！,土地增值税清算审核解析,Thank You !谢谢！土地增值税清算审核解析,