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1、菏泽市房地产市场调研报告(2005)第一部分 目标市场投资环境分析一、菏泽市宏观环境分析1、区位形象环境处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。2、历史文化环境菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要
2、活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。3、自然环境菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7。4、交通环境菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。
3、菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。5、城市资源n 水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。n 地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，总地质储量286亿吨。巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。石油储量16亿吨，天然气3000亿立方米。n 劳动力富足，素质优良。现有专业技术人员15万多人，其中高、中级技术人员5万人。菏泽现有农村剩余劳动力100余万人。n 菏泽是全国著名的农产
4、品商品生产基地。2003年实现农业增加值115亿元。年产小麦、玉米等粮食270万吨，棉花24万吨，油料56万吨，瓜菜四季丰盛，年产蔬菜947万吨，中药材资源达402个品种，年产1.5万多吨。在新亚欧大陆桥经过的28个地级市和京九铁路沿线22个地级市中粮食、棉花、油料、水果产量均居前三位。n 林业资源丰富，是全国首批四个平原绿化达标地区之一，全国平原绿化先进地区，是国家批准的林产品交易中心，每年举办一次全国林产品交易会。木材蓄积量1340万立方米。占山东省六分之一。年加工木材500万立方米，出口创汇5000万美元。200万亩速生丰产林基地和50万亩南竹北移基地正在建设。菏泽是全国农区最大的经济林
5、基地，果树面积达到130多万亩，年产果品58万吨。菏泽牡丹独具特色，现有种植面积5万亩，分九大色系，800个品种。菏泽国际牡丹花会每年举办一次。n 畜牧业优势突出，鲁西南大黄牛、小尾寒羊、青山羊并称三大“国宝”，已通过中国科学院的技术鉴定。黄牛体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档牛肉，牛皮适应生产高档皮具，全市存养88万头，占山东省三分之一，列全国农区第三位；青山羊是中国的特产，青猾皮花纹自然漂亮，质地柔软，其制品行销世界，目前存养量已达700多万只；小尾寒羊是世界上体型最大、繁殖率最高的绵羊，也是中国唯一的角斗型羊种，目前存养100多万只，羊存养量列全国农区第一位。全市年产各种皮张1736万张。肉
6、类总产量33万吨。在京九铁路沿线22个地级市中和新亚欧大陆桥经过的28个地级市中，牛羊饲养量和肉类产量均居第一位。6、旅游环境以人文景观为主线、以自然风光为映衬、以生态园林为特色的菏泽旅游区正在形成。菏泽牡丹景区、孙膑旅游城两大特色景区初具规模，水浒景区、黄河旅游线和金山渡假村正在建设。曹州书画院、菏泽博物馆、菏泽冀鲁豫边区纪念馆、仿山古墓群、单县百狮坊、成武文亭湖、巨野永丰塔等景点已对外开放。7、经贸环境菏泽是鲁西南唯一的二级内陆口岸，海关已实现了与青岛海关直通。海关、商检、铁路和公路口岸、集装箱运输中心一应俱全。菏泽与世界50多个国家建立了经贸关系，累计建设合资合作项目600多个，实际利用
7、外资4亿美元。2003年进出口额完成3亿美元。形成了果蔬制品、木制品、纺织服装、化工、皮革等五大出口主导产品。菏泽开发区（对外加工贸易区）是省级开发区，规划面积60平方公里，进区大型企业已有58家，五纵六横的路网已建成，开发区规划有工业园区、出口加工区、金融商贸区、生活娱乐区。各县区的九个工业园区各具特色，基础设施逐步完善，已成为功能齐全，环境优美，政策优越的改革开放试验区。8、战略环境优越的环境，独特的区位，丰富的资源，蕴藏着巨大的发展潜力，菏泽已具备了腾飞的基础。城市发展战略：建设“以“花城、水邑、林海”为特色的平原生态城市；建设以现代商贸流通为特征，辐射苏、鲁、豫、皖四省的区域中心城市。
8、经济发展战略：建设“三大基地”。能源化工基地，以煤炭、石油、天然气和精细化工为重点，建设现代化能源化工基地。绿色农产品生产加工基地，发挥畜牧、林业、果蔬、花卉产业优势，建设优质绿色农业生产基地。商贸物流基地，以现有流通设施基础，发挥区位优势，建设辐射全国的商贸物流基地。二、目标市场（菏泽市）投资性（房地产）环境分析（一）经济环境分析为了更好地分析判断整个城市的经济发展水平，我们可以重点看一下2002年2003年的城市经济发展态势，以为有关投资性的决策提供参考依据。国内生产总值（GDP）:从上图可以看出，2002年全年实现国内生产总值249.84亿元， 按可比价格计算， 比上年增长10.1；20
9、03全年实现国内生产总值290.1亿元， 按可比价格计算， 比上年增长12.3；2004年全年实现国内生产总值365亿元， 按可比价格计算， 比上年增长17.1。城市经济的发展水平在逐步地提高，经济的发展速度在加快。另外，从上图的整个经济发展态势看，菏泽市正处在快速发展的阶段，未来几年内的发展前景比较客观。产业结构与发展水平：第一产业：从上图的变化态势可以看出，城市第一产业的产业结构比重在逐年下降，这说明了城市的产业结构在逐步优化。另外，从第一产业的增长态势可以看出，城市的第一产业（农业经济）在2003年是个转折点，2003年后受“三农”政策的影响，第一产业经济也同时跨上了快速发展的道路。第二
10、产业：从上面的图示中可以看出，菏泽市第二产业在城市经济产业结构中的比重在逐步地加大，已经超过第一产业，成为城市的主导产业，这也说明菏泽市已经由农业城市转向了工业城市，城市的地位与经济实力随着工业经济的稳固发展将有着质的提升。另外，从第二产业的增长速度看，2002年第二产业发生了大跨度的发展，这与菏泽市经济开发区工业园的规划与发展密切相关。自2003年以来，城市的工业经济的发展速度趋缓，逐步踏入了稳步的发展阶段。第三产业：从上图可以看出，菏泽市第三产业的年产值随着城市经济的发展在逐步的提高，但是整个产业在城市经济产业结构中的比重正在呈下降态势，而且年度的增长幅度自2003年以来也在下降。这充分地
11、说明城市经济虽然在发展但是还不够活跃，城市的商业经济、服务业经济还不够发达，这在一定程度上限制了城市商业地产的发展。城镇居民人均可支配收入（DPI）与人均消费性支出（Shopping）:从上图可以看出菏泽市城镇居民的人均可支配收入与人均消费性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在2003年以来产生了大幅度提高，人均收入踏上了新的台阶，但从总体水平上看还不高，尚低于全国的平均水平。2002年中国的人均可支配收入已经达到了7000元，说明整个城市的尚处于发展的起步阶段，城市的各行业（包括房地产业）受城市消费水平的制约也都处于发展的起步阶段。（二）人口环境分析2002年末全市总户数为229.93
12、万户，总人口847.47万人，其中：非农业人口132.14万人。人口出生率12.0，死亡率4.9，自然增长率7.1。2003年末全市总人口864.45万人，出生率13.28，死亡率5.30，自然增长率7.98。2004年末全市总人口880.69万人，出生率11.1，死亡率4.4，自然增长率6.7。从整体上看城市的人口增长得到了有效的控制，从侧面反映了城市人口结构的优化。为了更好地研究分析菏泽市的人口环境，我们重点看一下2003年的城市市区（牡丹区）人口状况：牡丹区人口情况（2003年）总户数376909户总人口1368962其中男698616女670346人口变动迁入省内52755省外5185
13、迁出省内58056省外14916从上表的统计中可以得出：牡丹区的家庭平均人口为1368962376909=3.63人/户。从这一点可以反映出，在房地市场中的户型定位应当以2居室与3居室为主，这也将成为市场上的主力户型。从人口的变动情况可以看出，菏泽市的迁入人口主要以省内为主，省外人口的比例较小，充分说明城市的对外开放程度还不够。另外，还可以看出，城市的迁出人口明显大于迁入人口，这一点在很大程度上制约了城市房地产业的发展，使得房地产业的发展呈现出明显的自产自销特点，需求市场的有效购买力劲头不足，容易出现市场供给与需求的脱节现象，市场的发展基本呈“起步热需求趋缓发展节奏变慢政策性再发展趋势性发展”
14、的态势。因此，对此类市场的投资开发，应当重点把握项目的开发时机与入市时机，这是关系开发周期与开发利润的关键。（三）房地产投资环境分析菏泽市的房地产投资现正日趋活跃，2002年全市完成房地产投资3.66亿元，比上年增长57.26%，占全社会固定资产总投资的4.1%。2003年房地产开发投资8.28亿元，占全社会固定资产总投资的5.1%。2004年房地产开发投资13.50亿元，占全社会固定资产总投资的4.8%。从总体上看，房地产投资在全社会投资中所占的比重还很小，菏泽市房地产业的发展还刚刚处于起步状态，还未体现出城市支柱性产业的作用。因此，菏泽市房地产投资的潜力与空间还比较大。现在是起步状态，房地
15、产业正处于加温的阶段，是投资开发的有利时机。三、菏泽市牡丹区房地产市场发展现状分析（一）市场楼盘个案分析楼盘名称明珠花园开发商菏泽明珠地产代理商无地理位置菏泽市西部中华西路239号小区规模21栋楼，近8万总户数460户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套主要借助牡丹工业园、区委区政府、长途汽车总站和占地五百亩的市政广场建设以及西关体育场的发展前景主力户型三室二厅二卫、四室二厅二卫销售价格均价1478元/，最高价2、3楼1660元/，最低价988元/车库价格1300元/物业管理0.3元/月营销主题明珠花园，是你梦想的家园付款方式一次性付款、银行按揭工程进度主体封顶销售情况开发商自己销售，不专业20
16、04年9月开始销售，已销售50%楼盘名称中达文心花园开发商菏泽市中达房地产开发公司代理商无地理位置菏泽市西部中华西路中心血站西200m小区规模占地50亩，13栋楼总户数386户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套主要借助区委区政府的搬迁带动主力户型105.88、120.92、147.3、174.18三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫、六层复式销售价格均价1517元/，最高价2层1746元/，最低价6层1050元/车库价格1280元/物业管理0.3元/月营销主题给你一个公园里的家；节能、经济、高舒适度住宅付款方式一次性付款、银行按揭工程进度主体封顶销售情况开发商自己销售，不专业，已销售50%
17、楼盘名称中富奥斯卡春城开发商浙江中富建筑集团有限公司代理商无地理位置菏泽市西部牡丹区政府新址东侧小区规模占地307亩，总建筑面积28.5万总户数2000户左右建筑形式多层、小高层、联排别墅装修标准毛坯房周边配套主要借助区委区政府的搬迁带动主力户型三室二厅二卫，126、135；四室二厅二卫，160；六室三厅四卫，267、275；七室二厅四卫，334、337；八室四厅六卫，207销售价格均价1538元/，具体还未定物业管理0.35元/月营销主题盛世华门 尊荣府第，菏泽首席大盘-开启高尚生活时代付款方式一次性付款、银行按揭工程进度在建工程销售情况开发商自己销售，相对比较专业，还未开盘，准备五月份开盘
18、，现在正在预定楼盘名称怡海花园开发商菏泽怡海房地产开发公司代理商无地理位置菏泽市西环路47号（原四粮库）小区规模23栋楼，总建筑面积近10万总户数建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套学校、医院等配套齐全主力户型三室二厅二卫（124.55、125.44、126.16、131.37）；四室二厅二卫（162.58）销售价格均价1588元/10#，1层1660、2层1706、3层1737、4层1633、5层1760，均价1699元/储藏室800元/物业管理0.30元/月营销主题人富家贵万事兴付款方式一次性付款、银行按揭工程进度准现房销售情况销售比较好，位置配套较好楼盘名称佳合花园开发商山东广宜房地产开发
19、公司代理商北京君悦行房地产经纪有限公司地理位置菏泽市丹阳路东段小区规模占地7万，总建筑面积12万，绿化率41%，住宅楼20栋总户数建筑形式小高层、多层装修标准毛坯房周边配套处于东部开发区的核心地段，交通、超市、医院、学校、银行、酒店等配套齐全主力户型93250，二室二厅一卫（96）、二室二厅二卫（93）、三室二厅二卫（123、126、131）、四室二厅二卫（137、151）及复式四室三厅三卫、五室三厅三卫（201、217）销售价格均价1657元/，车库1350元/物业管理0.30元/月营销主题给你一个星级的家付款方式一次性付款、银行按揭工程进度05年年底完工销售情况代理公司销售，但销售经验一般
20、，客户量不大，两个售楼处销售，销售形象不统一。由于5层、6层的销售难度比较大，所以实施对1层的销控有客户需求70-80的小面积户型楼盘名称紫阳华府开发商菏泽紫阳房地产开发公司代理商无地理位置菏泽市牡丹区成阳路与长江路交汇处小区规模7栋楼，总建筑面积近2万平米总户数100多户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套近邻菏泽最好的重点中学二十一中，周边有南湖风景区、环城公园，交通便利主力户型三室一厅一卫（103）、三室二厅二卫（104.8、110.8、122.8、146.8）、五室四厅六卫（201、217）销售价格均价1438元/，车库1298元/，门头房2698元/物业管理0.25元/月营销主题温馨家
21、园 伴您度过每一天付款方式一次性付款、银行按揭工程进度销售情况楼盘规模较小，极容易消化，销售水平一般楼盘名称百顺嘉园开发商菏泽大田房地产开发公司代理商无地理位置菏泽市解放北街环城公园北临小区规模总建面1.5万平方米左右总户数62户建筑形式三层双拼别墅与联排别墅装修标准毛坯房周边配套西临解放街，北临段海菜市场，南靠环城公园环城路，离东方红大街和牡丹商业广场步行街等繁华市区只需步行5分钟主力户型小型户（北入口）197.2 18户小型户（南入口）195.5 14户中型户（南入口）236.3 16户大型户（南入口）290.4 10户特大型户（南入口）324.1 4户幼儿园 507销售价格2400280
22、0元/，临河为27002800元/，均价约为2700元/物业管理营销主题一顺百顺，我的“百顺嘉园”付款方式一次性付款、银行按揭楼盘名称牡丹嘉园开发商菏泽瑞欣置业代理商无地理位置菏泽市和平路组织部培训中心北小区规模总建筑面积近8万平米总户数567户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套位于成熟区域，配套完善主力户型户型平均面积约140销售价格均价14001500左右，5层带阁楼200+23售29万物业管理0.25元/月工程进度已入住销售情况属于经济适用房，已经销售完毕新项目公司新开发的连排别墅项目Townhouse“牡丹丽景苑”即将入市楼盘名称中信商贸城开发商菏泽中信房地产开发公司代理商有地理位置菏
23、泽市牡丹路小区规模总建筑面积近2万平米总户数100多户建筑形式多层，1、2层为商铺装修标准毛坯房周边配套位于成熟区域，配套相对较完善主力户型109、112、140，全为南卧室销售价格均价1366元/门头东侧4699元/、南侧3800元/、西侧3600元/写字间1500元/付款方式一次性付款、银行按揭（工行，首付50%，最多贷10年）工程进度现房销售情况只剩下5楼，顶层的销售难度比较大楼盘名称曹州江南御景园开发商山东（福建）菏泽金晖房地产开发公司代理商上海功夫堂投资管理有限公司地理位置菏泽市市中心环城公园东南（原曹州宾馆）小区规模总建筑面积8.1万总户数一期183户建筑形式19栋多层、2栋小高层
24、装修标准毛坯房周边配套紧靠环城公园，环境优美，公交车方便，四通八达主力户型二室二厅二卫（104.26）、三室二厅二卫（118.24、123.05、123.09，南卧室；133.67）销售价格均价1950元/，最高价西侧4层2450元/，具体价格还未定出物业管理未定营销主题公园生态 水岸豪宅付款方式一次性付款、银行按揭工程进度期房销售情况5月15日公开发售，现在处于预定阶段代理公司销售管理不规范，诚信度较差楼盘名称金都华庭开发商山东省菏泽市联通房地产开发有限公司/浙江兰溪市华辰房地产开发有限公司代理商杭州正林策略地理位置菏泽市开发区丹阳路241号（原口岸）小区规模总建筑面积近15万平米总户数不详
25、建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套位于开发区的核心位置，具有一定的发展潜力主力户型二室二厅一卫（89.3、90.54）、三室二厅一卫（100.3）、三室二厅二卫（110、120、136、147）、四室二厅二卫（139.8）销售价格5层1500元/、6层1600元/，车库1300元/，储藏室1000元/一次性付款优惠2%物业管理未定营销主题一个品味生活的地方付款方式一次性付款、银行按揭（外地不给办贷款）工程进度期房销售情况5、6层销售难度大，实行销控，不发售1-4层，这种做法导致销售速度并不快容易损失客户楼盘名称帝都花园开发商菏泽帝源房地产开发公司代理商上海之星房地产经纪有限公司地理位置开发区人
26、民路新丰路口（南华大酒店南侧）小区规模总建筑面积近20万平米总户数1500户左右建筑形式多层、别墅装修标准毛坯房周边配套目前还不是很完善主力户型三室二厅一卫（112.4、118.2）、三室二厅二卫（133.2、138.5、143.4、147.1、164.1）、复式187.2销售价格均价1760，车库1300，地下室900物业管理0.3元/月营销主题回家，像帝王一样生活付款方式一次性付款、银行按揭工程进度期房，主体封顶销售情况销售比较好，只剩下5层等稍高楼层楼盘名称南平花园开发商山东三庆置业有限公司营销商三庆房地产营销策划公司地理位置菏泽市长江路中段小区规模占地113亩建筑形式多层装修标准毛坯房
27、周边配套目前还不是很完善，周边人流量较少主力户型二室二厅一卫（92）三室二厅一卫（116）、三室二厅二卫（132、141）、三室一厅一卫（105）销售价格均价1458元/，1层1580、2层1610、3层1500、4层1400、5层1200车库1300储藏室950优惠98折物业管理0.2-0.3元/月营销主题站在品牌高峰付款方式一次性付款、银行按揭工程进度期房，主体封顶销售情况销售一般情况，位置不是很好楼盘名称龙燕金润嘉园开发商菏泽龙燕房地产开发公司代理商无地理位置开发区人民路26号（海关对过）小区规模占地38753，总建49088，容积率1.27建筑形式多层、别墅装修标准毛坯房周边配套目前还
28、不是很完善主力户型二室二厅一卫（104.18）、三室二厅二卫（127.24、129.77、132.78）、四室二厅二卫（145）、联排别墅（292、312）销售价格多层均价1562，阁楼1200别墅2200，一次性1980，贷款2020物业管理0.35元/月营销主题把建筑艺术溶入生活的每一细节 让建筑完全彻底为人服务付款方式一次性付款、银行按揭销售情况销售还可以（二）供给市场现状分析根据上面的楼盘调研资料显示，目前菏泽市的牡丹区的房地产开发规模是刚上规模，正在掀起第一轮的开发热。据市房管局有关领导分析，整个菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。从
29、上述楼盘的资料显示，目前菏泽市已经吸引了像浙江、福建、济南三庆等外地开发商的入驻开发，从侧面反映了菏泽市房地产发展的可观前景。从楼市的供给特点看，市场上主要以三室的户型为主，面积主要集中在110140，而且目前市场上的户型格局以南卧室的形式为主。从规模上看，2004年市区住宅施工面积为175.07万，其中住宅新开工面积为84.51，市区住宅竣工面积为78.14万。而且目前已经出现了20-30万的大盘，反映出市场中已有实力比较雄厚的开发公司入驻，使得市场的发展与竞争节奏逐步加快。从开发的产品类型上看，已经出现了多层、小高层、别墅、Townhouse等多种产品形态，而且楼盘的规划设计受外地开发企业
30、先进开发理念的影响，设计水平呈现出参差不齐的状态，当地开发商开发的楼盘设计理念还比较落后，外地开发公司的产品设计理念较先进，楼盘的品质比较高。从销售情况上看，受第一轮住房需求热的影响，2004年全市的住宅空置率为6.2%，各楼盘的销售情况相对比较理想，但是受当地消费者消费观念的影响，高楼层的销售情况并不被看好，使得一些代理公司不得不采取销控的手段将低层房源封售。另外，从各楼盘的销售水平上看，大多数都处于比较落后的销售阶段，销售人员的专业度还不够，即使是代理公司代售的楼盘在销售理念与专业程度上也存在很大的欠缺。从价格水平上看，各楼盘的均价水平基本如下图所示：均价水平主要在1500-1900元/之
31、间，集中分布在1500元/左右。而其理论均价水平根据全国的参考标准推算应在673422007000=2116元/。理论与实际的价格差距，充分说明市场有效需求不足的特点。在这种情况下，我们对于年度的开发量与供给量都要进行合理的控制，以免增加开发的回收周期，导致资金的滞压。第二部分 消费者市场需求市场调查统计及分析针对于原目标地块市场的，为了更好地把握消费者市场的需求特征，特组织了针对性的问卷调查，调查问卷共计30份。关于调查的统计结果与相关分析如下：1、期望的住宅类型：多层与小高层（712层）的期望比例平分秋色，说明市场中对于这两种住宅类型具有较好的认知和认可程度。随着整个房地产市场的发展和成熟
32、，小高层将是未来市场的主角。调查结果正体现了市场发展拥有良好的购买群体认知基础。2、 面积：从面积比例图中，可以看出：需求的面积范围在60至150内分布，主要集中于90至120的区域内。90以下和120以上的面积也有相当比例的分布。这说明市场中需求面积的多样化和跨度大，面积需求分布相对集中，对于未来市场产品开发具有很高的指导意义。3、 牡丹区中华西路体育场对面建商品房，可接受价格：看图知，在该地段商品房可接受的价位分布中，1200元至1600元的范围占绝对主体地位。1600元以上的分布比例几乎可以忽略不计。这反映出1600元为心理价位的上限。若突破这一上限，需要相关市场大环境品质的提升和有效的
33、营销引导。4、 户型：从上图中可以看出，当地消费者对于户型的需求主要以2居室和3居室为主，其中对3居室的需求比例较大，这也有效的反映了市场上目前的主力户型现状。5、户型平面形式：从调查结果看，平层的比例为50%，占主体地位。错层和两代居（同一楼层2套相邻的房屋）的被选比例位列第二、第三。跃层和复式被选比例较低。6、 装修标准：很明显，毛坯房的被选比例较高，超过了60%。初装修的比例接近30%，几乎是精装修被选比例的3倍。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市场欢迎的。7、 喜欢的装修风格：从统计图中，我们可以看到自然风格的被选比例接近70%，其他风格各有一定分布。这说明当地购房群体对于装修的品
34、位比较生活化一些，更加寻求自然惬意的感觉和享受。8、 能承受的物业管理费：（元/*月）图中显示,0.2元至0.5元的范围内，被选择的比例超过了80%。0.5元以上比例的比重较少。低价位的物业费用仍然是首选。9、 采暖方式：从图中可以看出，集中供暖被选择的比例超过了50%。作为它的替代形式，壁挂燃气炉则以近30%的比例成为替代的首选；选择中央空调形式的比例也超过了10%。10、最关注的周边配套：由于此项是可以多选择性的。那么医院、学校、综合商场和便捷道路交通成为市场中最为关注的周边配套设施。医院的比例排在第一位，其它依次是学校、综合商场、便捷道路交通和体育场馆等。由此可以看出，增强居住生活的便利
35、性是提高关注力度的重要因素，这对于地块的选择也有一定的指导意义。11、购房首选因素：我们可以清楚的看到：购房的首选因素的顺序为：环境、开发商、地理位置、价格、周边配套和户型。在比例超过20%的因素中，环境和地理位置是房地产开发地段因素的具体体现：“地段、地段还是地段”。12、是否需要24小时热水？“否”的比例达到了63%，体现了日常居住生活对于此项的依赖度较低。13、入户线路类型：从图中看出，三种入户线路类型几乎各占1/3的比例。这说明彼此不分伯仲，都是日常生活的重要角色。14、停车方式：地上停车方式的比例在55%，超过了地下方式10个百分点，说明人们始终在追寻生活的便利性。15、住宅环境设计
36、偏好：中式住宅环境设计和美式住宅环境设计的所占的比例几乎等同，且综合超过了80%，占据了主导地位。这提示我们：中式的“移步换景、曲径通幽”的设计要与美式设计的“自然随意、草坪野花”的特点相结合，才能迎合更多人群的喜爱偏好，占领市场。16、需要的休闲小品：从图中看出，花圃和喷泉的比例较高,总和超过了45%，体现了人群居住的亲绿性和亲水性，体现着生态住宅的趋向。灯饰、水池、雕塑、其他类、围栏和石径的被选比例也较高，在10%左右。这充分显示着居住小区内景观配套的多样化需求。17、获取房产信息渠道：从上图分析得到：电视渠道以超过25%的比例居于第一位置，充分体现了其作为信息渠道的优势和广泛的受众群体。
37、报纸和传单形式以超过15%的比例仅随其后，也可以看作优势媒体渠道。而中介、广播和路牌广告等随着其被选比例的降低，显示出其被关注程度的降低和信息传播的有效性降低。18、希望的付款方式：分期付款和银行按揭以52%和42%的比例，总和94%，充分体现出一次性付款对于当地购房人群的压力。分期付款的比例较大，说明购房群体关联的闲散资金比较充足，也是当地人群比较偏好的购房付款方式。个人资料19、年龄被调查者中25岁以上的人群占了90%，35岁以上的更是占了60%。所以本次调查的结果是有较高真实性和可信度的。20、文化程度：大专以上的文化教育背景达到了56%的比例，充分坚实了本次调查的可理解性和调查结果的内
38、容深度。21、职业：从图中显示，除了三资企业外，各类职业分布比例比较均衡。这体现了本次调查的受众范围的广度。个体老板的比例最高，也从一个侧面体现了当地较高收入群体的购房意向。22、家庭结构：按图显示，被调查者中三口之家和与父母同住的比例总和达到了97%，其中三口之家比例更是达到了74%。这与市场中购房家庭人口结构的比例大致吻合，加强了本次调查的准确性。23、家庭年收入：根据市调的实际情况，本项调查将家庭年收入和个人年收入部分混淆。但是在一定程度上，也反映出城市消费者的收入水平比较低；购买力相对有限。说明：由于时间与问卷数量的有限性，上述统计结果不可能准确的反映市场的实际需求，但根据上述的调查结
39、果分析，本次问卷调查在一定程度反映了当前市场的需求特征，具有一定的参考价值。第三部分 土地供给市场与开发现状分析一、土地市场供给情况2001年12月26日。一宗面积31.887亩的土地以605万元成交,从此拉开了菏泽土地使用权拍卖的序幕;2002年，以招挂方式出让式出让土地11宗，总成交价达15374万元，实现土地资产收益4549万元；2003以招拍挂方式出让15宗，总成交价达28162万元，实现土地资产收益16032万元，比去年同增长252%； 2005年拟推出地块介绍地块序号地理位置土地面积土地特征规划用途出让价格1号地块开发区丹阳办事处中华路经北、洙水河以南、振兴路以东45亩火车站广场拆
40、迁的土地，已经定出商贸、办公66万/亩2号地块开发区丹阳路以南，华英路以西、洙水河以北，80亩拆迁建筑公司、烟草公司、纺织公司和牡丹区民政局用商住3号地块牡丹区西城办事处中华西路以北、牡丹区委区政府办公大楼以南，重庆路两侧300亩可能为市公安局的定向住宅开发，具体情况，需要进一步落实商业住宅2530万/亩4号地块开发区丹阳办事处，纱厂以西、康庄路以南，振兴路以东33亩居住5号地块开发区丹阳办事处黄河路以北、站前路两侧、二十三中以西、大成庄居民点以南63亩居住6号地块开发区华平住宅小区（一期工程）西侧，187亩属华平一期的剩余部分，要求该宗地与华平一期统一规划、统一配套、整体设计、统一管理。毛地
41、出让7号地块牡丹区东城办事处中华路以南，西环路以东、护城大堤以北，菏泽体育场对过为官庄居民用地 270亩毛地出让商业居住约50万/亩8号地块牡丹区东城办事处中华路以北，人防办以南，规划设计院以西，青年路以东12亩毛地出让居住9号地块开发区丹阳办事处蒋震工业学校以南、人民银行家属院以北、庞楼村以东153亩路未通，具体情况，需要进一步落实住宅约30万/亩10号地块牡丹区牡丹办事处大学路以南、北二环路以北、牡丹路以西300亩地形与规划条件还未确定，有村庄，位置较偏，需要进一步落实，是否涉及拆迁商住约30万/亩11号地块牡丹区西城办事处规划汽车站以南，长江路以北200亩商服物流12号地块牡丹区南城办事
42、处垃圾发电厂以南，万福河以北，牡丹南路以西，恒盛物流对过150亩商业物流13号地块牡丹区办事处菏泽农校以北，八一街以南，大堤以西，为农校试验田300亩，今年配合怡海先推出100亩熟地、净地出让，容积率在1.4左右，具体情况需要进一步落实住宅约35万/亩14号地块开发区丹阳办事处议广州路以西、长江路以北、洙水河以南500亩位置相对较偏商住约30万/亩15号地块开发区丹阳办事处华英路以西、永昌路以北，帝都花园以南50亩商住16号地块开发区丹阳办事处丹阳路以北、永昌路以南、烈士陵园两侧，实施拆迁后保留胜利广场100亩烈士陵园准备拆迁，具体情况需要进一步落实商住至少60万/亩17号地块开发区岳程办事处
43、黄河路以南、六和饲料厂以东120亩作物流用地也可作为军事用地，交通便利18号地块开发区丹阳办事处振兴路以东、交通恒通置业公司以南80亩居住19号地块牡丹区南城办事处中华路以南、长江路以北、市电视台以东、赵王河公园以西100亩具体情况需要进一步落实商业、住宅、办公用地60-70万/亩20号地块牡丹区北城办事处青岛路以西、利民路以北，原菏泽毛巾厂用地去年清理整顿收回的23亩土地，再加上青年路实施拆迁，可出让土地32亩21号地块牡丹区南城办事处中华西路以南，青年路的南段两侧 预计推出土地面积为300亩拆迁，有难度，商业房4-5层，容积率2.0-3.0之间，毛地出让商住50-60万/亩22号地块开发区丹阳办事处，和平路两侧（南平路中华路段）200亩毛地出让商住说明加粗，加虚下划线的为重点备选地块；加粗，加粗实下划线的为原目标地块。二、
