融资业务管理及房地产调查管理知识报告.docx

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1、编 号：房地产开发结构化融资业务送审报告融资人： 北京林兴房地产开发有限公司 项目金额： 人民币10亿元 发起业务团队： 北京分行世纪坛支行 投资银行部负责人： 包海英 联系电话： 送审日期： 2012年9月13日送审材料清单项目： 有无备注（）融资人主体资料：1、最新年检的法人营业执照正副本复印件2、最新年检的组织机构代码证复印件3、法定代表人身份证复印件4、有效的税务登记证复印件5、开户许可证6、人民银行核发经年检有效的贷款卡（对于风险分类为关注或出现贷款逾期等不良记录的贷款卡，项目推荐机构应事先核实原因，并在项目尽职调查中进行充分说明）7、人行征信系统中查询记录（全套）8、公司章程复印件

2、9、有权机构同意融资或担保的决议文件10、政府批准公司借款的批文或公司董事会决议（如需）11、最近三年经审计的财务报告（包括附注）（若成立不足三年的，提交成立以来的年度财务报告）2009、2010、2011年12、最近一期财务报表（如最近一期财务报表的截止日与项目报送审查的时间间隔6个月以上的，项目推荐机构分行应及时补充或作出相关说明；若为集团性公司，应同时提供集团本部报表和合并报表）2012年6月13、最新一期外部评级报告（如有）、内部评级报告14、验资报告复印件担保人主体资料：若有担保人则按融资人主体资料要求提供相关材料开发项目材料：项目立项批文项目可行性研究报告国有土地使用证 建设用地规

3、划许可证 建筑工程施工许可证 建设工程规划许可证 商品房预售许可证抵质押资料：抵质押物权属证明抵质押物价值评估报告2012年9月抵质押物取得或购置的合同协议及有关付款凭证抵质押人相关主体资质材料（如必要）抵质押人有权机构同意提供抵质押的决议文件目 录.结构化融资业务送审报告4.送审报告专业评审、风险评审意见及结论19.审批意见23.结构化融资业务方案送审报告第一部分 项目概况一、 业务背景北京林兴房地产开发有限公司成立于2003年8月，注册资本2000万元，该企业自成立之后，丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座商住公寓项目是其经营的第一个项目，该项目建设总投资14.4亿元。目前，首科大厦A座

4、未售房产建筑面积共计70,230.70平方米，预计可实现销售总额25.59亿元。本次融资人申请10亿元综合授信额度，专项用于结构化融资业务，资金用途用于置换企业建设项目产生的往来借款及支付工程尾款等建设费用，将首科大厦A座在建工程及分摊的土地使用权抵押至我行。现丽泽商务区为北京市政府重点开发区域，首科大厦紧邻丽泽商务区，购买意向人群较多，销售回款有保证。二、 交易结构模式我行或机构资金购买信托计划，信托计划投资券商资产管理计划，再由资产管理计划投资给融资人。三、 方案要素（一） 产品规模：人民币10亿元整（二）产品期限：2年期（三）融资成本：结构化融资成本9.5%（四）投资人参考净收益率：待定

5、 （五） 产品管理费/财务顾问费：待定 （六）托管费：0.1%（七）合作中介费用：待定（八）还款计划： 到期一次性还本 （九）付息方式： 按季付息（十）保证措施： 抵押 （十一）我行与融资人及关联企业业务往来1、我行与融资人的业务往来情况该企业已在我行开立一般结算账户，我行于2007年6月27日对该公司发放房地产开发贷款6,000万元，期限3年；于2007年7月2日至2010年6月27日对该公司发放房地产开发贷款2亿元；2009年追加贷款2.5亿元，累计发放贷款5.1亿元，风险分类为正常1，公司主要结算业务均在我行办理。我行为该楼盘按揭业务的唯一指定银行，与他行无合作，与我行开展个人住房按揭业

6、务，综合效益可观。2、我行与融资人关联企业的业务往来情况我行与融资人关联企业尚未建立合作关系。3、融资人目前在我行的风险分类情况融资人在我行的风险分类均为正常1。 四、资金募集方式本笔业务的资金募集方式：（一）通过总行司库资金转移形成非标准化自营投资资产；（二）通过资产证券化或其他真实转让资产的方式向其他机构或者个人投资者定向募集。注：项目概况为我分行对北京林兴房地产开发有限公司结构化融资产品方案的初步设计，产品方案以本行有权审批人审批通过的审批通知书及结构化融资业务金融服务及交易结构方案为准。第二部分 融资人情况分析一、 融资人基本情况（一）基本资料卡基本资料基本情况企业名称北京林兴房地产开

7、发有限公司公司性质有限责任公司归属集团无注册地址北京市丰台区太平桥小区8号楼甲1号2幢305注册/实收资本2,000万成立日期2003年8月经营范围房地产开发；商品房销售；投资管理房地产开发资质四级（编号：FT-A-6208）法定代表人林建平员工人数30注册号110106006079339法定代表人身份证号35032219570423353X财务联系人及联系方式吴婕15010440515银行开户情况兴业银行北京世纪坛支行一般账户：321200100100025872组织机构代码75330267-9贷款卡110100000558780301归属行业房地产最新股东构成出资人出资额股权占比行业归属实

8、际控制方是否逃废债企业林建平1,40070%房地产是否林少勇60030%房地产否否（二）历史沿革北京林兴房地产开发有限公司成立于2003年8月，注册资本2,000万元。注册地点：北京市丰台区科学城11B2号楼607室；法人代表：林建平；经营范围：房地产开发；商品房销售；投资管理。企业由林建平、林少勇分别出资1,400万元、600万元成立，股权占比分别为70%、30%，自成立至今未发生股权变化。（三）最终实际控制人和系列企业股权结构该公司注册资本2,000万元人民币，股东情况如下：股东名称 出资方式 出资额 占比林建平 人民币 1,400万元 70%；林少勇 人民币 600万元 30%。公司法人

9、及最终实际控制人为：林建平，1957年4月出生，籍贯：福建莆田。1985-1991 福建省莆田市仙游县建筑工程公司副经理1991-1999 福建省莆田市建筑工程公司项目经理1999-2001 福建省莆田市建筑工程公司副经理 2001-至今 莆田武夷房地产开发有限公司法人代表北京林兴房地产开发有限公司法人代表（四）公司治理结构、组织架构、管理运作模式、子公司和对外投资情况北京林兴房地产开发有限公司下设综合部、工程部、财务部、办公室、采购部、人事部、销售部等部门。严格按照公司法及其他相关法律、法规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。公

10、司严格遵守法律法规，规范地召集、召开股东大会。该公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，行使决定公司经营方针和投资计划的职权。股东大会的召集、召开程序、出席股东大会的人员资格及股东大会的表决程序均符合公司法及其他法律法规的规定，公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面保持独立运营。公司章程已在工商局备案，为公司现行章程。二、开发项目情况1、项目名称和基本情况项目四至：东至小区开闭站；西至首科大厦B座；南至太平桥南街；北临小区换热站锅炉房。本次申贷项目名称为丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座。“首科大厦”项目位于北京市丰台区太平桥南街，处于首科花园东南端

11、，西临西三环绿化隔离带，规划性质为首科花园配套的“公建”，使用性质为：A座为商住两用公寓楼；B座为酒店。A座层高97米共26层，B座层高72米共18层。A座楼布置成凹型板式体形，B座为单塔式建筑，外墙面采用玻璃幕墙和石材组合的装饰方式。建成后，该本项目是六里桥至丽泽桥西三环边的标志性建筑。首科大厦A、B座总建设用地13,911.93m2（其中：A座8,824.16 m2，B座50,877.7 m2）；总建筑面积106,284.10 m2(其中：A座75,666.38 m2，B座30,617.72 m2)；地上建筑面积85,178.10 m2(其中：A座63,229.38 m2，B座21,948

12、.72 m2)；地下三层A、B座连通建筑面积21,106 m2（其中：A座12,437m2，B座8,669m2）。 目前，项目A座地上公寓已出售面积5,435.68平方米，未售房产建筑面积70,230.7平方米。该项目竣工备案正在办理中，预计9月底之前可取得。 2、项目位置及周边环境该项目位于北京市丰台区太平桥京门商住区西区，距离公主坟商圈仅10分钟车程、距西三环不到100米，距六里桥800米，紧邻正在兴建的地铁九号线六里桥站，交通便捷。该项目所在的六里桥商圈位于城区二环路和三环路之间，包含了丽泽桥商务区、西客站南广场办公区、西三环商业带、太平桥时尚休闲区四个部分，面积13平方公里。商圈拥有莲

13、花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构；商圈现在有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成了集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境。六里桥地区是京西交通枢纽之一，铁路有亚洲最大的北京西客站，东靠广安门货运站，长途汽车有六里桥长途汽车站和丽泽长途汽车站，市区公共交通通行的有1路、4路、6路、50路、特2、205路、300路、309路、321路、323路、324路、339路、340路、368路、390路、704路、802路、822路、901路、917路、944路等数十条线路，交通十分便利，能快速通往京石高速

14、公路和京开高速公路。 目前，六里桥商圈内已建成大中型公建设施56处，商业营业面积达40万平方米；糖人街、威尔夏大道、首科花园等一批中档社区相继建设。商圈内，西客站南广场文化办公区已基本成熟；太平桥时尚休闲区与西三环商业带正在加快建设速度；丽泽商务区的建设也在进行，该项目周边不存在垃圾处理、铁路、高压线等不利开发因素。3、项目手续“首科大厦”项目，其原开发建设单位为北京市华世房地产开发公司，开发背景为北京林兴房地产开发有限公司与其共同合作开发。由于北京华世房地产开发有限公司经营方向调整，因此经友好协商，北京林兴房地产开发有限公司与北京市华世房地产开发公司签订项目转让合同，取得该项目土地使用权及项

15、目建设权，（该项目原为林兴公司与北京华世房地产开发有限公司合作开发,双方于2003年8月30日签订合作开发协议:合作开发首科大厦A座(百县大厦),合作协议中注明地上1,000平米建筑归华世公司，其余为林兴公司所有。双方商定以综合楼面价3,000元/平方米由林兴公司支付给华世公司约17,500万元。后又于2006年9月8日双方签订补充协议，约定华世公司分得的1,000平米也归林兴公司所有，并按批复规划计算整修项目转让款）。2007年2月12日，北京市发改委、北京市建委下发“京发改2007221号”文，批准该转让行为。在此背景下，北京林兴房地产开发有限公司开始开发建设首科大厦项目。目前该项目出让金

16、、契税、印花税等各项费用均已交齐。4、户型根据企业提供的设计图纸及相关介绍，从户型设计可以看出，该项目在户型设计方面，能够兼顾大、中、小户型，且构成比例合理，可满足各阶层客户的需求。此次申请融资项目为首科大厦A座，并以A座作为抵押，且A座的销售收入完全可以覆盖融资额的本息，所以对A座户型情况进行说明。（1）项目公寓格局及户型分析A座六层A座七二十层房间类型间数每间面积（m2）总面积（m2）房间类型间数每间面积（m2）总面积（m2）149839212107.9215.8221012022498392328517032851704488.6354.44488.6354.45287174528717

17、46275.1150.26285.4170.87168687168688596.64838510552592125.6251.292125.6251.2合计242,244.8合计242,321.2七至二十层合计面积32,496.8A座二十一层A座二十二、二十三层房间类型间数每间面积（m2）总面积（m2）房间类型间数每间面积（m2）总面积（m2）14983921498392221012022475.6302.4328517032851704488.6354.44488.6354.45287174528717462751506254.7109.471686871686885105525851055

18、2592125.6251.292125.6251.2合计242,286.6合计262,346.4二十二、二十三层合计面积4,692.8A座二十四层A座二十五、二十六层房间类型间数每间面积（m2）总面积（m2）房间类型间数每间面积（m2）总面积（m2）14983921492.3369.2221012022210120232125.6251.232125.6251.24872.55804972.5652.5527515052751506168686595.64787595.6478合计242,102.9合计242,121.2二十五、二十六层合计面积4,205.8由上述表格可知，大厦A座6-26层总

19、面积为48,048平方米；共有公寓508套，即：6层24套、7-20层为336套（24*14=336）、21层为24套、22-23层为52套（26*2=52）、24层为24套、25-26层为48套（24*2=48）（2）底商地下一层：4,273.50平方米地上一层：3,047.7平方米地上二层：2,654.5平方米地上三至五层：9,146.1平方米由于该项目分A、B座，其地下部分相连，地上部分为独立两座楼，上述地上底商面积为林兴公司所有，地下面积A座占12,437平方米，此部分归林兴所有。（3）车位包含地下一层及地下二层共480个。5、 项目设计、施工、监理单位项目设计：北京中元工程设计顾问公

20、司施工单位：北京中谷成开发建设有限公司、北京城建亚泰建设工程有限公司（一级资质）、北京中泰恒设备安装有限责任公司监理单位：福建工大工程建设监理公司6、工程进展情况该项目已取得五证，正在办理相关竣工备案手续。7、项目五证情况a、2006年12月7日取得国有土地使用证（编号为：京丰国用（2006转）第002779号），用途为办公、地下车库；土地使用权人：北京林兴房地产开发有限公司；使用权类型为转让；使用权面积8,824.16平方米。b、2007年4月17日取得建设用地规划许可证（编号为：2007规地字第0057号），用途为居住用地、公共设施用地；用地单位为北京市华世房地产开发有限公司、北京林兴房地

21、产开发有限公司，其中办公、地下车库用地归为北京林兴房地产开发有限公司。c、2007年4月20日取得建设工程规划许可证（编号为：2007规建字0142号），建设项目名称：办公楼A、B座；建设单位：北京市华世房地产开发有限公司、北京林兴房地产开发有限公司。d、2007年4月27日取得建筑工程施工许可证（编号为：【2007】施建字0624号），工程名称：首科大厦A座；建设单位：北京林兴房地产开发有限公司；建设规模76,310.83平方米。 e、2011年11月23日取得北京市商品房预售许可证（编号为：京房售证字（2011）256号），预售范围：首科大厦A座1单元3-26层（扣除523、524、525

22、），建筑面积60,904.66平方米。f、华世房地产于一级开发时已取得用地整体环评批复，编号：京环监督字1995062号，经确认无须再次办理。8、 项目总投资额投资项目预计投资已投未投材料依据1、土地费用23,99023,9900其中：1.1土地出让金4,3734,3730土地出让合同1份1.2转让款18,96818,9680合作开发合同书、补充协议1.3契税、印花税57957902、建安费用78,33442,73235,602其中：2.1房屋建设费用51,88427,43224,452提供工程施工合同4份，合计3.84亿元2.2精装修工程费22,13012,3009,8302.2外墙装修费用

23、4,3203,0001,3203、管理费用1,1509002504、销售费用4,3893,6357545、财务费用30,00013,00017,000合计137,86384,25753,606装修标准：该项目将主要由精装修商住公寓为主，水、电、气齐全，装修标准为内装修每平米5000元/平米，外墙装修每平米2000元/平米，各部分装修标准见下面说明：精装修工程费：63229.38平米*5000元/平米=31614万元外墙装修费用：36000平米*2000元/平米=7200万元本次建设装修成本整体高于市场平均水平，主要是项目由于受项目周边后续拆迁进度较慢，以及奥运停工等影响一度停工延误工期，建设周

24、期较长造成工程建设开支增加，且材料成本不断上升；同时，项目精装修采用了较高的标准，以适应周边新兴产业衍生的高端居住、商务需求。财务费用：主要为银行借款5.1亿元两年利息约8000万元（已发生），向其他企业借款日均6亿元利息约9000万元（已结算7000万元），同时还有我行结构化融资业务预计产生财务费用1.8亿元。公共部分：外墙：优质外墙面砖/局部高档花岗岩/线脚部分高档仿石涂料外窗：铝合金断桥中空玻璃首层门厅：地面：优质大理石/花岗石墙面：优质大理石/花岗石/局部装饰天花：立邦或多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰电梯：广州日立/上海三菱或同等级电梯门套：优质大理石/花岗石雕刻造型电梯门：金色

25、镜面不锈钢腐蚀图案电气：有线电视系统：各厅室预留有线电视接口（多用房/书房除外）电话系统：每户两条电话线信息网络系统：提供宽带平台社区局域网，每户三个信息点，复式四个信息点 供电系统：每户采用独立电表，不少于10(40)A，大户型(复式)20 (80）A 保安系统：可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一 卡通系统/背景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统火灾自动报警系统：设烟感、疏散广播等 空调：中央空调 燃气：天然气入户，采用卡式表计量 给水：室内给水管采用PPR管材暗埋铺设，卡式水表计量（分为中水/生活用水及直接饮水） 生活热水：市政24小时热水供应，室内热水管暗埋

26、，卡式水表计量 室内部分：地坪：路华（ROVER）/奥龙（OLONG）或同等级合成石墙面及天花：立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆分户门：高档优质实木三防/四防门大门锁及五金：海福乐（HAEFELE）/安恒（ROCK）或同等级开关插座：西门子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等级玄关柜：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）或同等级可视对讲：MR或同等级客厅： 地坪：圣象/红塔/福满地或同等级实木复合木地板墙面及天花：立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆踢脚板：圣象/红塔/福满地或同等级实木开关插座：西门子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等级窗帘杆（轨）窗帘盒：高档优质金

27、属或木制 卧室： 地坪：圣象/红塔/福满地或同等级实木复合地板墙面：高档优质壁纸门及门套：高档优质实木复合造型门锁具及五金：安恒（ROCK）/好伯（HOPE）或同等级铜制窗台面/门槛石：高档优质大理石壁柜：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）或同等级开关插座：西门子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等级窗帘杆（轨）窗帘盒：高档优质金属或木制卫生间：地坪：路华（ROVER）/奥龙（OLONG）或同等级人造石或瓷砖平顶：立邦/多乐士或同等级防水环保乳胶漆灯具：高档优质吸顶灯门及门套：高档优质木制造型门锁具及五金：安恒（ROCK）/好伯（HOPE）或同等级洁具、龙头、花洒五金：科勒

28、（KOHLER）/乐家（ROCA）合成或同等级洗面盆台面：高档优质大理石化装镜配镜灯：高档优质淋浴房：理想/加枫或同等级钢化玻淋浴房开关插座：西门子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等级地坪及墙面：路华（ROVER）/奥龙（OLONG）/鹰牌/诺贝尔或同等级人造石或瓷砖吊顶：轻钢龙骨防水石膏板刷立邦、多乐士或同等级防水环保乳胶漆灯具：高档优质吸顶灯门：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）同等级玻璃推拉门橱柜：百丽/博洛尼或同等级台面石：可丽耐/西德石或同等级人造台面石洗涤盆：高档优质不锈钢子母盆龙头：进口或合资品牌双温单柄拉出式水龙头/直饮水龙头灶具：进口或合资品牌开关插座：

29、西门子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等级另外，大厦内设12部电梯，其中专用消防梯2部，住户电梯9部，物业管理专用梯一部，另15层设有商用扶梯2部；客梯设计采用高、低分区，高区4部，低区6部。9、资金拼盘项目总投资14.4亿元，其中自有资金4.4亿元（30.41%），企业往来借款6.5亿元，其余为我行结构化融资3.57亿元。10、项目投资收益预测此次融资以A座为申贷项目及抵押物，其销售款完全可以覆盖本次贷款本息。（1）项目预测总收入：255916万元，明细见下表：估价对象面积单价 （元）销售额（万元）公寓（6-26层）42,605.6836,000 153,380 地下车位48

30、0个150,000 7,200 底商15,188.0255,000 83,534 底商地下1层3,933.7830,000 11,801 合计255,916此次融资以首科大厦项目A座的销售款作为还款来源。目前首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米，预计可实现销售25.6亿元。具体情况如下：公寓房产均价36,000元/平方米：该项目公寓定价均价36,000元/平方米。周边同类公寓销售价格情况如下：西区国际公寓:项目位于丰台区太平桥中路，为精装修公寓。该项目地处西客站、CPD 、丽泽商圈三大经济商圈的核心地段，交通便利。项目周边配套完善。根据搜房网数据，成交均价33,000元/平

31、方米。唐宁府（华尔街观典）：处于西三环莲花桥西南角，为精装公寓。项目地理位置优越，通过西三环主路可达中关村、金融街、西客站，交通便利。周边遍布中央部委机关、中央金融机关、三军总部等国家机构。周边商业设施、餐饮、银行、邮局、学校等配套齐全。根据搜狐焦点网数据，成交均价35,000元/平方米。第三区：位于北京市西客站南广场南侧，宣武区马连道胡同1号，西临马连道路，东临马连道东二号路，南临红莲南路，北侧为马连道粮库中路，多路公交车经过小区，项目交通便利。项目集酒店式公寓、服务式公寓、特色商街、商城于一身。根据搜房网数据，成交均价37,000元/平方米。根据周边底商售价，本项目公寓销售价格定价较为合理

32、。商业房产均价55,000元/平方米该项目一至五层销售价格区间在40,000-80,000元/平方米，均价约55,000元/平方米。地下一层价格为30,000元/平方米。周边同类底商销售价格情况如下：序号项目位置价格1西客汇西客站南广场一层55,000元/2西区国际广场丰台区太平桥中路一层带二层商铺58,000-60,000元/，二层商铺30,000-32000元/3一品公馆丰台西站南路华源四里一层53,000元/4第三区官邸商铺宣武区马连道胡同1号一层50,000-60,000元/根据周边底商售价，本项目商铺定价较为合理。车位单价150,000元/车位该项目车位定价为150,000元/车位。

33、周边位置较好项目，车位价格一般在12-20万元/个，离市中心较远的项目，价格一般在8-12万元/个；项目车位定价较为合理首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米（公寓、底商合计61727.48平米），预计可实现销售25.6亿元：估价对象面积（平米）单价 （元）销售额（万元）公寓（6-26层）42,605.6836,000 153,380 地下车位5,249.10（480个）150,000 7,200 底商15,188.0255,000 83,534 底商地下1层3,933.7830,000 11,801 设备及人防3,254.12-合计70,230.70-255,916综上，申

34、请人对项目的销售定价较为合理，本笔业务以项目未售部分房产作为融资资金的还款来源，预计销售收入能够足额覆盖业务资金。11、销售回款计划、销售及回款情况 （1）项目目前未售房产建筑面积构成如下：项目面积（平方米）公寓（6-26层）42,605.68底商1-515,188.02底商地下1层3,933.78车位（480个） 5,249.10 设备及人防 3,254.12 面积合计70,230.70（2）未售房产的市场价值预测详见下表：估价对象面积（平方米）单价 （元）销售额（万元）公寓（6-26层）42,605.6836,000 153,380 地下车位480（个）150,000 7,200 底商15

35、,188.0255,000 83,534 底商地下1层3,933.7830,000 11,801 合计255,916 12、周边楼盘对比项目项目名称首科大厦威尔夏大道 第三区地理位置丰台区太平桥京门商住区丰台区太平桥中路宣武区马连道胡同1号开发商北京林兴房地产开发有限公司北京盛达兴业房地产开发有限公司北京轻工房地产开发有限公司物业类型公寓及商业住宅公寓占地面积1.3万平方米6.7万平方米9.4万平方米建筑面积11万平方米22万平米24万平米楼盘类型公寓普通住宅精装住宅开盘时间2011-11-232005-6-82010-9-23主力户型100平米2居室、3居室34-119平米精装价格水平36,

36、000元/平米35,000元/平米37,000元/平米销售状况预售已销售已销售项目形象定位高档公寓及商业普通住宅 精装公寓配套情况酒店、超市、学校、幼儿园、医院、银行酒店、超市、学校、幼儿园、医院、银行酒店、超市、学校、幼儿园、医院、银行13、项目成本比较分析土地成本比较分析土地使用权取得人土地面积(平方米)地理位置取得时间土地单价容积率楼面地价（元/平米）北京华世房地产开发有限公司18,080丰台区太平桥京门商住区2004-8-314,032.88元7.173,000元/平米北京盛达兴业房地产开发有限公司67,000丰台区太平桥中路无法核实无法核实 2.61无法核实北京轻工房地产开发有限公司

37、94,000宣武区马连道胡同1号无法核实无法核实3.0无法核实建成后的含税综合建设成本比较分析地理位置开发时间含税综合建设成本售价首科大厦丰台区太平桥京门商住区2003-8-3015,00036,000威尔夏大道丰台区太平桥中路无法核实无法核实35,000第三区宣武区马连道胡同1号无法核实无法核实36,000三、融资人财务情况分析（一）近三年及最近一期财务简表北京林兴房地产开发有限公司提供华青会计师事务所有限公司提供的2009年（华青审字【2012】第6-207号）、2010年（华青审字【2012】第6-208号）、2011年（华青审字【2012】第6-209号）审计报告及2012年7月财务报

38、表及科目明细说明。 2009-2012年审计结果均为无保留意见。资产负债表和利润表： 单位：万元年份2009年2010年2011年2012年7月年份2009年2010年2011年2012年7月货币资金2,2572,6741,3651,434短期借款0000短期投资0000应付票据0000应收票据0000应付帐款18,17619,21535,66339,648应收股利0000预收帐款0000应收利息0000其他应付款18,43518,33167,25061,896应收帐款0007,821预提费用0000预付帐款18,95620,51626,50829,363其他流动负债0000其他应收款15,4

39、5326,65927,68125,269流动负债36,61037,545102,694101,922存货55,97961,46390,56890,302长期借款36,00055,00000应收补贴款0000专项应付款0000待摊费用0000应付债券0000其他流动资产0000长期应付款0000流动资产92,646111,313146,123154,189其他长期债券0000长期投资0799799799长期负债36,00055,00000固定资产原价444593647总负债72,61092,545102,964101,922减:累计折旧102173251股本2,0002,0002,0002,00

40、0固定资产净值341420396356资本公积19,30219,30242,98742,987在建工程0000盈余公积0000无形资产41941900未分配利润-505-896-6358,434总资产93,407112,952147,318155,345所有者权益20,79720,40644,35453,423利润表和主要财务指标主营业务收入0054410,188资产负债率 0.770.810.700.65主营业务成本0000流动比2.532.961.421.51主营业务利润005149,507速动比1.01.320.540.63营业利润-336-3902619,069毛利率0000投资收益0000销售利润率000.470.89利润总额-336-3902619,069净资