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1、第一节 公司概况一、公司基本情况公司名称：银基集团有限公司注册地址：注册资本：注册号法定代表人：成立日期：经营期限：经营范围：郑州银基商贸城有限公司注册于1996年12月28日注册资本3500万美元中外合作企业住所：中国郑州市一马路8号法定代表人：李荣坤河南银基房地产开发有限公司注册于1993年12月31日注册资本4000万美元中外合作企业住所：中国郑州市一马路8号法定代表人：李荣坤二、公司股东公司股权结构股东名称出资方式出资额（万元）股权比例李荣坤樊迎朝张岩（李荣申）三、公司的取得阶段性成绩的主要因素郑州银基商贸城历经十二年的开发建设和市场培育，在市场氛围、经济效益、社会贡献、品牌塑造、形象
2、提升诸方面业已取得了阶段性的成绩，不仅成为国内单体经营面积最大、单体商场拥有商户最多的服饰专业市场，也成为国内人气最旺盛、交易最活跃、交易额最大、商业氛围最浓厚、最具发展潜力的服饰专业市场之一。更重要的是她已经成为郑州乃至河南的商业名片：建筑面积32万平方米现有商铺6000家已全部租售并营业日客流量约20万人次从业人员（安排就业）3万余名市场辐射20多个省、市 中原服装业的龙头中西部地区最大的服装配送、批发集散地和服装物流中心中国规模最大的服装专业市场“当年建设，当年开业，当年获利”的银基速度2003年9月“银基服装交易园区”成为2020年以前郑州市重点发展和扶持的15个商品交易园区中唯一的以
3、企业字号命名的交易园区造就了大中小老板上万个，培育了上百个百万富翁和千万富翁实现了“兴建一座市场，带动一个产业，搞活一方经济，富裕一方人民”使郑州乃至河南的服装流通业已经崛起和服装加工业正在崛起。因此，河南省委书记徐光春同志发出了“趋势而上，打响郑州服装业的品牌”的号召创造了诸多适用的经营理念和战略：以服饰为主导的“专业化、特色化”经营；滚动开发，持续经营；配送为龙头，批发为主导，零售为辅助，专卖为补充；配送、批发求效益，零售、专卖造“人气”银基公司的取得阶段性成绩的主要因素如下：1、郑州及河南的良好投资环境河南地处中原，国土面积16.7万平方公里，居中国第17位；人口9717万，居中国首位。
4、郑州市是河南省省会，也是中原城市群的龙头城市，已经成为国内投资、经商、置业的最佳城市之一：（1）区位优势：郑州地处中原经济区的核心地位，又是全国产业分布和人口分布的中心之一，在我国的社会、经济发展中，具有连通南北、承东启西的战略作用。在国家中部崛起中处于核心地位。（2）交通发达。郑州是我国重要的交通、通信枢纽。贯通南北的京广铁路，与陇海铁路（亚欧大陆桥线）在郑州交汇，客、货运输平均运距分别达到396公里和1194公里。郑州客运站是中国三个特等站之一，旅客中转居全国之首；郑州北站是亚洲最大的编组站，日均编组列车24500辆；郑州东站是中国最大的零担货运中转站，具备年吞吐集装箱55万吨的能力；郑州
5、海棠寺口岸为中国内陆省首家二类铁路运输口岸，可直接办理进出口业务。郑州也是中国7个公路主要枢纽城市之一，是国道107线和310线的交汇点，拥有全国内陆省份第一个二类公路口岸，国道主干线京珠高速线与连霍高速线也交汇与此。郑州新郑国际机场为4E级国际航空港，目前与国内30多个大中城市通航，并开通了多条国际航线。（3）人口众多。河南是中国人口第一大省，200年末在册人口9717万人，郑州总人口已达708万人，其中城镇人口411万人。（4）商品集散地。河南已成为继广东、江苏、山东、浙江、辽宁之后的全国第六大贸易中心，年社会消费零售总额达2808亿元；郑州市有面积超万平方米的大型零售市场近30个，各类批
6、发市场约500个，年成交额超亿元的有30多个，形成了以郑州银基商贸城、中国建筑材料批发市场等为龙头、辐射全国的批发市场体系。（5）内陆经济比较发达。郑州市是我国城市综合实力50强和投资硬环境40优城市之一，是欧亚大陆桥90多座城市中最具发展潜力的城市。郑州市正以超过以往任何时候的发展速度扩充经济实力和城市规模。郑州已经成为中国中西部地区商品流通、资金流动、人员流动和信息传递的中心，已经成为欧亚大陆桥的重要商阜和大陆最佳投资、经商城市之一。2、郑州银基商贸城的定位准确（1）经营规模定位：银基商贸城的规划32万平方米，容纳商户近6000家，分三期建设，三期工程已于2001年底全面完成。上述规模定位
7、是在充分市场调查、分析和论证的基础上确定的，充分考虑了河南的省情及周边省份的市场发展和市场接纳能力。（2）经营品种定位：以衣为主。服装经营风险较小，是生活必须品，随着人口增加、生活水平提高、服装多样化和时装化、自产自用（生产棉花、纺线、织布、染布、做衣）的人减少，服装市场必然日趋繁荣，服装经销商的经营空间将日益广阔。（3）销售市场定位：银基商贸城的销售市场主要定位于全省各市、地、县及周边省份（山西、河北、陕西、山东等）二、三级批发市场、零售卖场、中小零售商和郑州市及周边城镇工薪阶层，覆盖约3亿消费人群。通过几年的实践，证明定位是准确的、成功的，扩大了银基的经营空间和发展空间，奠定了银基的发展基
8、础，充实了银基的发展实力。目前银基商贸城的服装占到郑州市服装批发总量的70%以上、零售总量的约80%。（4）经营方式定位：以“配送为龙头、批发为主导、零售为辅助”，以配送、批发求效益，以零售聚人气，配送、批发、零售互为补充，相辅相承。目前，银基商贸城服装配送、批发量占整个市场交易总量的70%，零售占整个市场客流量的70%。（5）经营档次定位：河南为内陆省份，经济欠发达，城镇居民收入及农民收入远低于沿海发达地区，因此导致消费能力不高，高档品牌服饰市场有限，但河南人口众多，且交通发达，辐射力极强，故银基商贸城定位于以中低档服饰为主，高中低档三结合，满足绝大多数消费者的需求，通过扩大辐射提高销售数量
9、，以销量促效益。（6）盈利方式定位：公司主要采取租赁经营，即向厂商出租商铺经营使用权。银基公司不直接经营商品，既不需要过多的流动资金，亦不担心商品积压及货款回笼，也不担心产生问题商品及问题资金造成资金亏空。租赁经营方式把经营风险大部分转嫁给了商户，公司收益相对稳定，抗风险能力大大加强。（7）商户结构定位（2002年底前）：银基商贸城的市场兴旺、健康、持久发展的关键是商户质量。公司在开业之时，已经确立了2002年底前的商户结构目标，即沿海经济发达地区（温州、常熟、上海、广州、深圳、虎门、石狮等）商户占场内商户80%，生产厂家的直销店及中原（郑州）地区总经销、总代理占场内商户的80%。为此，银基公
10、司始终把改良商户的工作作为公司的中心工作和重心工作，培育银基商贸城大批发、大流通、大市场格局，防范、转嫁、化解、规避企业、市场风险的“嫁接工程”自始至终贯穿于银基的发展历史之中。公司积极地为商户提供良好的经营硬环境和软环境，“公司搭台，商户和生产厂家唱戏”，或引厂进店自设门面、自产自销，或选择、培育银基商贸城现有商户作为沿海服装生产厂家中原地区的总经销、总代理，保证了公司设定的商户结构目标的实现。（8）形象定位：银基公司是一个年轻的港资企业，公司始终把提高银基商贸城的知名度、美誉度作为一件大事来抓。公司挺进中原之初，为了尽快让人们记住银基，公司斥资2000万元买断郑州四桥一路桥路名命名权及广告
11、经营权，使银基公司“一拍成名天下知”；银基商贸城硬件环境好、品种全、价格低的特色为银基商贸城带来大客流，形成了“买服装到银基”、“经营服装到银基”、“批发服装到银基”的社会认同。中国服装时报、河南电视台等诸多国内传媒作了一系列“关注银基现象”的连续报道，以示对银基的充分肯定和褒扬。3、郑州银基商贸城的经营决策科学（1）准确把握投资时机。银基商贸城始建于国家紧缩银根、经济不景气的1995年，开业时（1996年10月）赶上国家经济复苏、居民消费提升，又恰巧迎合了市政府实施“马路市场退路进店”的政策，吸引当时郑州市五十多处“马路市场”（近5000家商户）的商户到银基商贸城寻找新的经营场所，使银基一期
12、商场的近千个商铺在一个星期时间租赁完成。二期商场始建（1998年2月）于受东南亚金融风波的影响、国内经济疲软、内需严重不足的时期，而开业（1998年10月）之时遇国家刺激生产、扩大出口、拉动内需的若干政策开始奏效，市场经济形势有所好转，特别是进入1999年冬季，居民购买力明显提高，商户销售大幅度提高。由于较好地把握了投资时机，为银基商贸城的快速启动、迅速繁荣、稳定发展提供了可靠保证。（2）准确把握开业时机。服装经营的淡旺季明显，全年交易量的约70%集中在9月至春节前，特别是元旦至春节。为使开业即进入客流高潮及销售高潮，公司各期商铺均赶在9月至11月开业，既保证了招商，保证了开门率，保证了商户的
13、销售业绩，也保证了新开市场的活跃、繁荣。（3）开发策略大胆和稳健并重。银基商贸城是在原振兴商场的基础上建设的，规模大（32万）、投资大（15.6亿元），若一次性建设势必拉长建设周期、加大资金的一次性投放量，同时也无法保持新、老市场的衔接，可能流失势原振兴商场的商户，必然增大一次性招商的数量及难度。为留住原振兴商场的商户，培育、稳定、繁荣、发展市场，同时也为了压缩建设周期，减少资金的一次投放量和一次性大规模招商的难度，公司采取“边开发、边巩固、边培育、边发展，成熟一块、开发一块、稳定发展一块”的滚动经营和发展的策略，分批进行银基商贸城主体商场的开发建设和经营。在拆迁原振兴商场之前，临建一期市场已
14、赶在旺季先期（1994年9月18日）开业，原振业商场商户绝大部分进驻了临建一期市场，临建一期市场很快火爆，当时一间12的商铺公司每月收取租金5000元，转租价最高的炒到24000元（每面墙8000元），转让价最高的加了20多万元。据此，公司抓住时机拆迁振兴商场建临建二期市场并赶在1995年9月18日旺季开业；主体一期大楼1995年5月1日动工，当年12月18日正、负一层试营业，1996年10月8日全面开业；主体二期大楼1998年2月28日动工，当年10月18日开业正、负一层及正二层，当年11月1日开业正三层、11月18日开业正四层及其以上楼层；主体三期大楼2001年2月23日动工，当年10月1
15、8日三层以下开业，四层及其以上次年9月18日开业。实现了当年建设、当年开业、当年受益。（4）投资策略前瞻和适度。银基商贸城项目一改传统的、单纯的以房地产（住宅楼、写字楼）开发起步的开发与销售模式，在河南率先进入商业地产开发领域。通过商业地产开发、商铺租赁经营，膨胀场地商业价值，提升租金收入，同时开发商拥有物产产权，为银基公司提供了一个稳定的“财源”。（5）创新经营模式。按批发市场的一般经营模式是批发市场依托加工基地，以前店后场（厂）的形式营运。而银基公司则准确研判形势，借助于郑州市地处中原的区位优势、全国交通枢纽中心的交通优势、河南人口大省的市场优势，经营与管理突破了传统批发市场的一般经营模式
16、，形成“以配送为主，以批发为辅，带动零售”加“租赁经营卖场管理物业管理”的经营特色，为银基集团的后续发展提供了重要经验和启示，同时也激活了市场，获得政府的支持、消费者的信赖和商户的赞誉。仅用6年时间即成为“雄居郑州、垄断大中原，辐射周边，影响全中国”的专业服装市场。四、公司主要业务和目标香港盛鸿投资有限公司于1993年12月31日投资创立河南银基房地产开发有限公司，其主要开发项目为郑州银基商贸城（商业地产项目）、郑州银基花园（商住地产项目）。郑州银基商贸城有限公司主要管理项目郑州银基商贸城。1、主要业务（1） 经营建筑面积32万平方米的郑州银基商贸城。郑州银基商贸城是全国规模最大的、批零兼营的
17、专业服装商贸市场，装修装潢高档、规划布局合理、配套设施完备，提供从商铺租赁、卖场物业管理到区域中心仓储和配送、服装展示、信息发布、服饰文化传播等“一站式”服务，并将开展电子商务（2） 交易（3）（4） 。（5）（6）郑州银基商贸城正在构建全新的营销网络（服饰商品分销网络、信息网络、商户网络），链接消费者中间商服装服饰制造商等，谋求形成中国服装流通领域的“物流中心、配送中心、展示中心、信息中心和服饰文化传播中心”。（2） 开发郑州银基花园房地产项目。郑州银基花园位于郑州市迎宾大道金水路东段。社区北临金水大道，西临燕风路，东临熊耳河，南临英协花园。东距郑东新区GBD不到2 公里，是郑州老城区和郑东
18、新区的连接带。郑州银基花园所在区域是郑州市城市总体规划高档住宅集中区，处于郑州市房地产业的最好地理位置。郑州银基花园占地31.7668万m2设计为商业地产住宅地产。由46幢2833层高档住宅及60亩的银基广场组成。商业地产约20万m2 ，住宅地产约80万M2，容积率约3。总住户约5,872户，居住人口约2万人；社区规划特色：建筑格调高雅，建筑分布自然合理与园林化环境紧密配合，体现人工生态园林居住区，人均公共绿化面积8.83m2。（3） 。.。2、公司目标银基集团有限公司的总体经营目标是继续强化商业地产业务，保持河南银基房地产开发有限公司在河南房地产业的优势地位；依托区位优势和银基商贸城的市场运
19、作技术、商户资源、品牌优势等，强化规范化管理，整合社会资源，在巩固和加强郑州银基商贸城的现有市场地位的基础上，计划用510年的时间，创“中国服装专业市场第一品牌”，建成并完善现代化、规范化的银基大型服装直供分销型网络终端（商场）体系，形成中国服装流通领域的“物流中心，配送中心，展示中心，信息中心和服饰文化研发传播中心”，成为“垄断中原，辐射大西北，影响全中国”的大型专业化的服装网络经营商，实现银基公司的低成本、跨地区、快速的战略扩张和持续发展，使银基集团稳居中国服饰加工、商贸业的市场领导地位。为达此一目标，银基集团将执行下列的经营战略：（1）低成本、快速发展，保持行业领先。（2）“对内改良，对
20、外嫁接，构建分销网络，强占周边市场”，不断扩大分销网络。（3）“边开发、边巩固、边培育、边发展，成熟一块，开发一块，稳定发展一块”，滚动式发展。（4） 以市场为导向，兼顾市场需求、竞争态势和公司的优势，理性发展。第二节 行业分析一、国内零售业的现状和发展趋势1、国内零售业的现状零售业是我国近年来发展变化最快、市场化程度最高、竞争最激烈的行业之一。主要特点可以概括为以下五个方面： （1）多业态经营（组合零售）不断发展。由于现代消费呈现需求多元化的特点，多业态经营可以使零售企业获得更多的适应性竞争优势，是零售企业在未来的经营中取得成功十分重要的条件。目前，世界上多数大型零售商都采取多业态经营。（2
21、）技术含量不断提高。以商业电子数据处理系统、管理信息系统、决策支持系统为核心，以网络为辅助的商业自动化，能够准确快速掌握消费者的消费趋势，分析商业市场的走向，逐渐成为零售业的主流运行方式。主要体现在：采购自动化；销售自动化；仓储自动化；管理系统化等。产、供、商之间信息反馈的“时间差”、“地区差”逐渐缩小。 （3）连锁经营逐渐盛行。（4）商业概念不断创新。以满足消费者的多样化需要，主要有：一站式购物；顾客忠诚；便利省时；跨行业合作等。（5）零售业国际化发展。为获得更大的发展空间，众多零售巨头纷纷涉足中国市场，依托其雄厚的资本、先进的管理技术及运作方式，与我国的低地价、低人工成本相结合，开拓市场。
22、2、国内零售业的发展趋势（1）零售业对产业发展的导向作用进一步增强。随着市场化程度加深、商业经营规模扩大、商业自动化水平的提高，产销关系、工商关系将进一步发生诸多积极变化，产销关系、银商关系孕育着新的突破。未来几年，随着中国推进流通现代化进程的加快，零售业对上游产业的决定作用将更加突出。（2）零售业态不断规范化。 1）传统百货店将会向两方面变化。百货店原有的中低档商品和五金家电等商品进一步分流，让位给超市和专业店；百货店中高毛利、低周转的商品比重增加，服务质量提高，规范化营运。部分百货店仍然以大众消费需求为目标市场，但将改变业态，向大型综合超市转化。从趋势上看，百货业将稳中有降，逐渐与其他业态
23、达到数量上的平衡。 2）超级市场将成为零售业的主导业态。随着生鲜食品从生产到消费之间的流通链条逐步形成，食品超市中生鲜食品的比重将逐步增加，并达到规范化水平。大型综合超市有广阔的发展空间。一部分食品超市将发展咸大型综合超市。 3）便利店在国内实现本土化的大规模发展，目前尚缺乏强大的消费层支持，也受到经济发展水平的限制，需要一定时间才能实现高速发展。但随着人们生活节奏加快及国外大型配送企业的进入，将会促进便利店业态的发展。4）专业店和专卖店会有长足发展。它们会在商品的品牌、经营方式、规范服务等方面形成自身的风格。部分精品店、名品店会进入大型百货店；专卖店将进一步向个性化、民族化方向发展。以连锁制
24、形式开设的专业店和专卖店，在商业街、商业中心地区、大型商业设施和百货店中也都会有大的发展潜力。（3）连锁模式将广泛应用于各种零售业态。连锁经营的百货商店、方便店、专业商店、仓储商场将会成为零售业中的强大力量。（4）零售业态将呈梯次化发展。中国是一个地域辽阔、人口众多、城市多样、经济发展不平衡、消费习惯差异很大的国家，零售业态发展将呈现出地域分布的梯次化发展的态势。（5）零售业态将更趋多样化。进入21世纪，新兴业态将层出不穷，越具有技术创新优势的业态，越有可能成长为主导业态。1）大型综合超市和仓储式商店迎合人们“一站式”购物需求，且又以商品丰富、价格低廉的优势拥有竞争力，将成为内外资企业竞争的焦
25、点。2）百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店的市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年有较大发展。3）以电子化、网络化、国际化、闲暇化为基础，体现全功能、快节奏、高效率、低费用、新潮流等特点的新兴业态将不断涌出。其中主要有：集购买、旅游、消遣、工作于一体的“新型商业”，方便购买、快速购买的“无重复商店”和通过电子网络实现交易的“全功能超级市场”等。（6）零售业态呈现融合化趋势。企业将不再仅是一种零售业态，而是根据自身发展及社会现实环境的需要，将多种零售业态集中于企业一身。零售业态融合化趋势有两种表现形式：1）内涵型融合把多种零售业态集中在一个店内，相互融合，相互促进，增加企业效益。2）外延
26、型融合企业对外进行资本扩张，在其它地方开设不同于自身业态的新店，从而分散企业风险，促进企业发展。（7）采购联盟加速中小企业协作整合进程。面对大型零售企业特别是外资零售巨头的冲击，中小企业因自身的规模劣势、资金和管理劣势对发展的瓶颈制约，将被迫采取多种形式的协作整合，走联合之路已成为众多在夹缝中生存的中小零售企业的共识。受操作难易程度的影响，采购联盟的合作方式比直接的资本联合或统一管理更容易被中小企业接受，最具现实意义。随着采购联盟的发展，一些联盟企业将可能通过资本联合实现企业的重组。（8）零售业态进入战略竞争阶段。零售业竞争将从浅层次的价格让利、独家采购、不定期的促销，进入以运营与营销技术、品
27、牌技术为核心的战略性竞争层面。新阶段将是运营管理技术与品牌制胜的时代。二、国内批发业的现状和发展趋势1、国内批发业的现状 （1）总体上看，批发业发展速度明显落后于零售业。从图1可以看到，大中型批发企业的增长速度不及大中型零售和餐饮企业。20002003年平均每年增长-2.3%、4.1%和-8.5%。图1 20002003年限额以上批发、零售和餐饮企业增长情况（2）批发业发展的行业间差距逐渐显现。发展较快的行业有能源批发业、图书报刊批发业、药品及医疗器械批发业、汽车和摩托车及零配件批发业。日用杂品批发业、木材批发业、建筑材料批发业、农业生产资料批发业则呈现持续萎缩之势。部分批发业正在逐渐消亡或被
28、其他流通渠道代替。（3）随着电子商务的发展，网上交易成了许多企业批发的重要形式或主要形式。2002年，企业电子商务交易总额为10242亿元，其中产品类交易4890亿元，占48%，主要是BtoB的批发交易等。（4）批发企业绝大多数为小型批发商。除了进出口贸易与生产资料批发交易中有小部分规模较大的批发商以外，各类批发市场中基本没有大批发商。由小商贩为主体和支撑基础的传统批发市场已相对过剩，而依托现代科技、先进管理的大批发商严重不足。2. 国内批发业存在的主要问题（1）批发商规模扩大困难。国内批发产业是一种典型的零散型产业，区域分布广阔，从业人员众多，产业结构呈现完全竞争市场的特性，没有任何企业占据
29、显著的市场份额，或能对整个产业发展施加重大影响，更不存在具有控制整个产业活动的市场领袖。批发业的规模经济和范围经济不显著，主要原因有个方面：1）厂家的区域销售分割政策，或者买断品牌经营被厂家的母品牌资产约束，以及不同厂家经营理念的冲突，制约了批发企业选择较多的产品代理权。在这种情况下，批发企业要做大，只能是将自己的业务聚集到某一方面，或者是几个方面的组合，只做单一或少量的产品门类（产品聚集），只服务一类或几类顾客群（顾客聚集），形成产品门类特色和特定顾客群体。2）厂家的渠道扁平化政策也是造成批发业态零散的一个主要外部因素。 （2）信息技术是批发业扩张的基础，但面临应用困难。互联网的信息技术、业
30、务流程管理技术、物流、资金流和信息流的分析技术，是批发企业抛弃粗糙管理模式、进行业务流程再造的关键性核心力量。如果能提升信息技术应用，必将带动明显的学习效应，为单店管理向多门店和跨区域经营过渡奠定技术保障。但是，目前多数批发企业没有采用计算机管理技术。由于批发企业日常运作主要表现在商品搬运和客户的简单交流方面，通过这些体力工作，要降低平均成本相当困难，批发企业也难以把主要精力投入到市场信息分析、合作伙伴沟通及业务技能的提高等方面。3. 国内批发业的发展趋势 （1）批发行业面临上下整合。长期以来，批发业一直与上游制造业和下游零售业进行整合与反整合。在日趋激烈的市场竞争中，制造业为在商业市场中分一
31、杯羹，加快发展批发职能。零售业则为了再扩大利润空间，企图越过批发环节，尽可能缩短流通环节，致使批发业的生存空间更为狭小。然而发展已趋成熟的批发业将着眼于与上下游产业共同创造价值，并与其共同分享价值。（2）信息共享平台成为批发业的扩张合力。目前，批发业的规模多为中小型企业，为了形成业界合力、更有效地参与市场竞争，中小企业将多选择网络工具、电子商务及基于这一基础构建而成的信息共享平台，传播各种可能扩大企业业务范畴的手段，如加入专业供应商数据库、运用电子商务手段成为世界零售企业200强的供应商、定向推广等。以此弥补并超越传统批发活动形式的不足。目前，电子商务的主要手段是B2B和B2C。由于众多的专业
32、人士接纳电子商务这一新型销售和沟通模式，并与传统的店铺销售协同配合，电子商务愈显示其重要效用。除了改变传统商务活动模式、大众消费方式和企业生产模式外，对批发业而言，电子商务无疑是一场创新革命企业的零库存成为可能，无店铺销售和网上营销新模式走入公众视野。有关预测显示，B2B在未来数年内必将大幅增长。（3）跨国采购中心将成为批发业与上下游产业的互动平台。从供应链管理角度来看，跨国采购中心为众多跨国公司搭建了与上下游产业活动的互动沟通平台和与全球同业者的大型交易平台，汇集了商流、物流、信息流、资金流四大基本要素，并将信息搜集成本、制造成本、物流成本、与贸易相关的服务成本叠加的交易成本降到底线。目前国
33、际上的全球采购中心主要分为两大类，A.跨国制造业采购中心，如由美国通用汽车、通用电气等大型制造企业设立的。B.跨国连锁商业采购中心，如美国沃尔玛、法国家乐福等设立的。这两类采购中心都与批发业有密不可分的产业关联，可助其顺畅打通上下游互动交流渠道，成为同生共赢的战略联盟。因此，与贸易紧密对接又不失自我的平衡关系是批发业企业求发展的关键。（4）物流配送将成为批发业态升级的强力支撑。在全球化市场竞争局面下，批发业受到来自上游制造业和下游零售业的双重压力，面临争夺市场和降低成本的双重目标。为了与大型制造业企业的全球化布局匹配，欲与零售企业整合连锁经营和批发职能的趋势抗衡，必要运用高效的物流配送系统加以
34、支撑。（5）国际贸易将成为批发业再创辉煌的重要手段。随着本土批发行业与外商独资机构或与本土市场以外的批发/贸易商交易活动的增多，“跨境供应”将日趋扩大化，批发业中的国际贸易活动随之产生，国际贸易在批发业中的作用越来越重要。在发达国家/地区，批发业已经拓展了原先单一的批发职能，依托贸易，形成了从上游原材料供应、中游物流配送到下游产品销售一整套管理模式。 4批发业发展的关键成功因素 （1）控制现存产量的能力。批发商应拥有尽快向零售商疏散现存商品的能力，不会出现商品囤积的现象，从而创立企业自身的品牌。 （2）拥有低成本高效益的分销体系。高效益的分销体系可以确保产业利润和生产率最大化；冗长无效的生产分
35、销流程既消耗了零售商的时间成本，亦增加了商家的运营成本。 （3）与供应商保持密切联系。批发商与供应商之间的稳定关系提供了良好的工作环境，确保了其产品可顺畅销往主要消费市场。 （4）拥有一套营销专业知识。批发企业的员工应受过销售和营销专业知识的良好培训，这在推广新产品和挖掘潜在客户群等方面尤为重要。 （5）避免批发环节被上下游产业回避整合的能力。批发商应尽量避免上游制造商与下游零售商消费者直接交易、跳过批发业环节的情况发生，若能成功杜绝这一现象，企业业务量将不断增加，企业成功的几率亦将大大提升。（6）以顾客价值创造为核心。下一级顾客，不论是批发商或零售商，都是批发企业的资产。批发企业应努力识别和
36、研究他们的需要和欲望，发掘他们的利益追求，进而调整自己的营销战略，为顾客创造价值。批发商为客户事前支付的成本，只要管理得当，都可收回。三、我国房地产业的现状住是每个人的基本消费，人口增长越快，生活品质越提升，对住宅的需求就越大。1998年住房改革后，房地产业高速发展，日益成为推动国民经济发展的主要力量，它在社会经济生活中的重要性日益突出。1.目前房地产行业市场需求分析（1）人口增长状况。近年来，我国的人口增长率逐渐减缓，但由于人口基数大，绝对人数依旧较大（见表1）。在人口增长放缓后，住宅业也将度过高增长期。表1 人口数及其增长率 单位：亿年份总人口增长数城镇人口比率出生率自然增长率199812
37、.480.114.1633.351.560.91199912.580.104.3734.781.460.82200012.670.104.5936.221.400.76200112.760.894.8137.661.340.70200212.850.715.0239.071.290.652000年人口普查的结果表明，我国人口中2034岁年龄段的人口占总人口27.3%，1529岁占25.4%，1025岁占26.0%。从人口角度看，今后5年进入购买住房的年青人会有所减少，而在未来510年中仍然呈增加态势（见表2）。表2 2000年人口结构 单位：万人年龄组0-45-910-1415-1920-24
38、25-2930-3435-人数6898901512540103039457117601273151556比率（%）5.557.2610.098.297.619.4610.2541.49（2）城市化进程。城市化进程是形成房地产需求的主要因素。据预测，到2010年我国城市化率将达到46%，城市人口将达到6.4亿人，比目前净增1.9亿人，平均每年新增人口1852万。按城市化水平与人均GDP的正相关性规律，如果2020年中国人均GDP增至2800多美元，届时城市化水平可达到60%左右。城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。住宅一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面
39、积，就要新建5亿平方米左右的住宅。如果按预测的2010年城市人口达到6.4亿人，人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算，仅满足新增加的1.9亿城市人口，就需要建设41.8亿平方米住宅。据分析，我国每年增加1.21.5个百分点的城市化进程大约能维持1520年（到2020年前后）。从这方面看，房地产行业强势发展会持续很长一段时间，当然中途也可能进行调整。（3）住宅条件的改善。2001年，我国城市人均居住面积为15.5平方米，人均建筑面积20.8平方米。如果要达到2010年人均25平方米，以4.6亿城市人口计，到2010年，需新增住宅20.7亿平方米（相当于目前每年的城市住房开发量的5倍）。可见要实
40、现“人人优其居”的目标，需要建设很多的住宅。据2001年统计，目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米，尚有300多万户家庭居住在危旧房中。改善住宅条件的另一项工程是旧城改造，自1999年开始的中国城市旧城改造工程每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁和新造，也以住宅建设为主。另据调查，2002年，全国城市居民对现有住房的满意率不到20%，有48%的居民表示有意在未来35年内换房迁居，其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67%。（4）收入和消费。2003年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1%，农村居民消费的恩格尔系数也下降到35%左右。恩格尔系数下降以后，必然会把可支配收入转向
41、住房消费。从这个意义上说，我国住房消费已经启动。（5）房地产投资需求。目前在我国的金融市场上，普通投资者能够投资的品种有储蓄、国债、股票加上房地产。尤其在通胀较高的时候，以房地产的形式保存资产，可以使资产价值得以保存。在我国，房地产作为投资品，日益受到投资者的关注和认可。从房屋的销售价格来看，2001全国平均上涨2.2%，2002年上涨3.5%，2003年上涨5.1%，呈加速状态。实际上，各个不同的地方，价格上涨不同，有的高达两位数的增长。选择好的地区进行投资的回报是很优厚的。（见图2）图2 房屋销售价格指数现在全国民间存款大概10万亿人民币，如果用1/4的存款（2.5万亿）买房子，配以80%
42、的按揭首付，将拉动10万亿的购房量，相当于现在全国城市每年购房数额的大概20倍。所以说，房地产投资需求的潜力非常大。3、中国房地产业的竞争态势（1）市场竞争主体的增多。外资房地产开发商加快进入中国市场，本地涌现出新的竞争主体，市场竞争更加激烈。由于企业多元化发展的要求和房地产市场的高收益，一些专业化很强的优质企业为了规避市场风险，逐渐把一部分资金投入房地产行业，开展多元化经营，势必给房地产企业造成潜在的冲击。（2）跨区域竞争加剧。房地产企业的发展必然追逐利润，因此，必然走向跨地域经营。主要原因是：中国区域经济的发展不平衡导致了房地产业在各地区的发展不平衡，地区发展水平落差衍生商机。大型房地产企
43、业已经具备了跨地区经营的实力，积累了大量的资金、品牌、经验和人才，随着南部地区房地产的过度竞争，必然会有一部分企业谋求跨地区发展。其必然使房地产企业之间的直接竞争机会增大，竞争加剧。（3）土地储备资源的竞争加剧。2002年7月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定正式施行，新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求。由于房地产业的迅速发展，土地供应量受限，土地市场竞争将加剧。土地市场的各种成本将提高，土地价格会上升，进而使房价的变动较大。（4）营销和管理的竞争强化。房地产企业为了应对买方市场的激烈竞争，将日益重视市场营销和管理，强化服务意识，进行市场再细分，满足细分市场的个性化需求。（5）
44、房地产企业之间的竞争主要集中在两个方面：土地，资金。由于目前房地产业的技术水平低，各企业的劳动力成本和管理费用等差别不大，而土地、资金成为体现差别优势的主要因素。 （6）中国的房地产企业将重点实施7大竞争战略。品牌战略。本质内涵有四个方面：品质，品位（品级）指楼盘的级别（高、中、低档），品味，品行。差异化战略。低成本战略。文化战略。技术进步战略。质量战略。环境战略。（7）小企业将面临较大的生存压力。由于国内外大企业加入房地产市场，小企业尤其是市场份额小的企业，风险较大。4、中国房地产业的发展趋势（1）总体说，房地产业是中国目前最有投资价值的行业之一。支撑房地产业发展的重要因素有三个：房地产的支
45、柱产业地位不会变。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会。中国的城市化进程不会变。城市化是人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，而城市化发展形成的对房地产业需求是巨大的。老百姓购房的需求不会变。从而为长期资本参与创造了条件。（2）房地产企业的生产方式正在从速度、规模型向质量效益型转变。（3）劳动密集型的房地产企业将转化“资本信息技术”的资本密集型企业。改善资本运用将是房地产业经营的关键。（4）加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城的市房地产公司发展。（5）房地产市场从卖方市场转变为成熟的买方市场，市场竞争加剧。（6）房地产市场日趋规范。企业将
46、面临越来越多的约束和制约。（7）房地产企业正面临新一轮“洗牌”。相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，2001年的半年内已从4347家降低为3312家，广州近年来也有300多家房地产企业被淘汰出局。（8）房地产市场的消费群体结构已发生变化。由于分期付款业务的开展，还有低首付的强力营销战略，使得“中等收入阶层”成为房产消费市场的新兴主力。（9）消费需求发生变化。住宅消费升级，从满足数量转为追求质量，从注重内部结构扩展到对外部环境的高度关注，从追求实质性产品扩展到追求情感产品，从满足物质需要扩展到为满足业主实现自我、体现价值的需要，引导住房正在从生存型向舒适型转变。住宅需求
47、的目的发生变化，从以居住为主，正在转为居住、办公、出租、投资增值、经营等多作用并存。住宅消费观念变化，不断推出绿色物业、智能化物业、文化品味、度假式住宅、田园风情等新概念。（10）高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用房的需求明显增加。（11）房地产产品科技含量提高，产品更新加快。21世纪的住房，应该是在高新技术支撑下，具备4个基本特征：节水、节能、环保和智能化。为应对资源短缺的制约，在建筑过程中要推广使用新材料，做到节约能源、环保。（12）国外企业会大量介入金融、评估、代理、咨询与房地产行业。第三节 业务和经营一、业务概况银基集团目前的主营业务主要包括以下两个方面：1、郑州银基商贸城有限公司主要业务郑州银基商贸城有限公司提供从商铺租赁、卖场物业管理到区域中心仓储和配送、服装展示、信息发布、服饰文化传播等“一站式”服务。公司的商户主要是中部地区的总代理商，供货厂商主要是国内主要服饰产业基地的加工企业，公司的客户主要是河南的二三级代理商和最终消费者，以及湖南、湖北、安徽、
