镇江项目市场分析调查报告.docx

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1、镇江项目市场调查报告目 录一、 调查目的与方法二、 镇江概况及规划简介三、 镇江总体市场简述四、 镇江区域市场简述五、 镇江产品市场简述六、 本项目地区特点分析一、镇江市场调查目的与方法1、市调目的通过对镇江城市性质、行政区划、地理、交通、人口、产业及城市规划等的了解，特别是对镇江近两年房产总体情况的介绍、原因分析、表现情况、存在问题和对目前在开发的个案状况的了解，特别是对现有竞争个案的面积、价格、销售情况、配套、景观规划等各要素的调查与分析，挖掘出镇江市场的热点和空白点，找出镇江市场消费者对面积、楼层、朝向等的偏好，从而为本项目的产品定位提供决策依据，最大限度地降低操盘风险。2、 市调方法a

2、、直接调查 通过现场上门和电话咨询对近期房地产的需求状况及竞争个案情况进行详细调查。 b、间接调查 通过收集有关职能部门的权威统计数据及有关文件，对镇江近期房地产市场的供求状况进行分析。二、镇江概况及规划简介（一） 镇江概况镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工贸、港口、旅游为一体的城市，是国务院命名的历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市和全国科技兴市先进城市。她位于江苏省西南部，长江下游南岸，西邻南京，东接常州、邻上海，北与扬州隔江相望。镇江为江苏省辖市，辖丹阳、句容、扬中三市，市区设京口区、润州区、丹徒区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积1023平方

3、公里，人口99.3万，城镇居民可支配收入9451元，农民人均纯收入4718元。她临江近海，水陆交通极为便利，是国家级水路主枢纽城市，世界闻名的“黄金水道”-长江和京杭运河在此交汇，京沪铁路横贯东西，沪宁高速公路、京杭铁路、沪宁二级公路穿市而过，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。城市绿化以创建园林城市和优化人居环境为目标，凸现“城市山林、大江风貌”的城市个性，以“显山、露水、透绿、现蓝”为重点。 （二）城市规划 进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出的“做强、做大、做优、做美”的要求和城市化推进战略，对镇江城市总体规划进行了重新修编，将

4、原先的沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展，中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。 所谓中心城“一城两翼”的规划结构，包括主城、东翼、西翼。至2020年，中心城规划人口110万，140平方公里。 主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大桥接线，东至横山风景区，构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。 东翼：主城以东地区，由谏壁、化工区和大港组成。重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资组成。重点为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。 2003年城市道路建设项目：1、 道路拓宽改造建设21条，总长度40.6公里，

5、总投资超过30亿元。主要包括：打造沿江、城东、城西三条发展轴，实施润州山路、环城路、黄山南路、京砚山路、宝安新街拓宽改造和铁城路、江滨大道建设工程，实施东吴路北段、桃花坞路、朱方路、丁卯桥路、正东路、大西路整治出新工程。2、 城市沿江发展轴是城市“T”字发展中的一横，从润扬大桥到江苏大学、丹徒镇，贯穿镇江主城区，全长约20公里，主要由跃进路、长江路、东吴路、禹山北路构成，被统称为沿江干道。3、 城东发展轴以经十二路为主，依托江苏大学和丁卯高科技圆区向南推进，是镇江市高科技产业发展轴。4、 城西发展轴由跑马山路、檀山路、谷阳新城西环路组成，它北接中山西路，南至谷阳新城（丹徒新城）城中干道，中间穿

6、越南徐路、312国道，全长14公里。5、 中山北路建设工程，南起中山西路牌湾口，北接长江路（三期）。6、 朱方路整治出新工程从中山西路至三茅宫。 （附有关规划图纸如下：） 三、镇江总体市场简述 根据报告显示，三年来市区普通住房价格每平方米平均上涨656元，每平方米达到2728元，与前三年相比，分别上升10%、16%和11.8%。 （一）房价上升主要原因如下：1、 土地价格大幅攀升。土地价格由协议出让转变为竞价出让使地价高开高走，从而促使房价迅速上升。2、 城市建设步伐加快，拆迁量明显增加，拆迁面积达到100万平方米之多。3、 贷款政策放宽。4、 小区规划品质提高，使个案档次提升，开发成本增加，

7、拉动了房价上涨。5、 大型开发商进入，推动了镇江房产的发展。（二）存在问题：1、 一些地方拍卖价格过高，超过了人们的预期和市场对房价的接受度。2、 经济适用房与廉租房启动，对商品房价格的上涨有一定的抑制作用。3、 目前镇江市有楼盘约54个，加之镇江地方小，人口少，房价难以在短期内有大幅度的提高。（三）有关数据2002年底，全市有房地产开发企业144家，其中一级资质企业1家、二级11家、三级79家，注册资本总额16.1亿元。外资和外地到镇江投资企业17家，注册资本2.7亿元。市区91家房地产开发企业职工总数2300人，其中专业技术人员约1000人。2002年，市区完成房地产开发投资13.2亿元，

8、比上年增长51.7%；商品房施工面积142.8万平方米，比上年增长43.3%，其中住宅新开工面积76.7万平方米，比上年增长45.5%；商品房竣工面积66.7万平方米，比上年增长47.6%，其中住宅55万平方米，比上年增长31.4%。房地产市场销售火爆，商品房住宅价格上扬幅度较大。商品房销售面积58.6万平方米，比上年增长54%，其中住宅52.9万平方米，比上年增长45%；商品房销售额9.8亿元，比上年增长97.4%，其中住宅8.1亿元，比上年增长74.4%。附：2003年土地市场成交地块价格介绍（部分） 原土地使用者单位或地块坐落 土地面积（亩）成交价（万元）出让方式出让时间朱方路74号（路

9、北）103.697200拍卖出让03.8.10学府路121号49.274550拍卖出让03.9.25东吴路绿竹巷口5.211420拍卖出让03.9.25丁卯桥路、谷阳路口103.179650拍卖出让03.9.25长江路，金山公园大门南71.916700拍卖出让03.9.25丁卯桥路41号29.541750挂牌出让03.9.26金山桃园新村26.311980挂牌出让03.9.26大西路、宝塔路口4.61700挂牌出让03.9.26大港赵声路东8.82480挂牌出让03.9.26大港赵声路西48.031450挂牌出让03.9.26朱方路217号7.34590挂牌出让03.12牌湾街189号14.1

10、2730挂牌出让03.12镇宝路谷阳路交叉口北40.181770挂牌出让03.12大西路宝塔路口8.152500挂牌出让03.12赵声路东、东丰路北53.141900挂牌出让03.12四、镇江市区域市场分析（一）区域市场分布 1、市区区域市场分布区域价格（元/平方米）产品代表个案区域特性朱方路、金山沿线（本案所处地区）26003000多层金山水岸中山西苑江南府邸金湖花园江南新村1、 老城区，居民集中2、 金山旅游区3、 历史建筑较集中4、 市政配套不够完善5、 小环境较差黄山路沿线25803000多层百盛家园润州花园1、 工业区较集中2、 离市中心较近3、 小环境比较差长江路沿线2700326

11、0多层别墅小高层春江华庭香江花城阳光世纪花园1、 沿江景观带环境优美2、 离市中心较近3、 交通便捷4、 商服设施完善市中心37804000多层高层小高层都市名苑紫金嘉园京都华庭九州广场京润国际花园1、 商业行政中心2、 配套完善3、 房地产开发量“空心化”推案量稀少青年广场、丁卯桥路沿线23002650多层别墅小高层嘉怡苑瑞泰新城恒顺翠谷恒美家园江南世家学府雅苑康泰城市花园1、 高新技术开发区2、 新兴工业区3、 路况发达交通便利4、 新建住宅较多5、 商服尚不完善桃花坞地区24002800多层小高层米山人家学府芳邻瑞景山庄1、 大型居住区2、 院校集中属文化教育区3、 周遍环境较差4、 商

12、服设施不完善5、 交通不够便利路况欠佳 除市中心价格超过3780元/平方米外，其他区域价格均集中在23003260元/平方米。本案所处区域为市场供给主体。 2、大港及丹徒新区区域市场分布 区域价格（元/平方米）产品代表个案区域特性大港1280左右多层金樱苑港南花苑金港城市花园1、 工业集中，属于工业区2、 离市中心较远，公交行驶约60分钟3、 商服尚不完善4、 环境较差，居住档次不高丹徒新区16502980多层别墅小高层幸福城彩虹城驸马山庄祥盛华庭瑞丹花苑瑞泰城市花园永安新城家园北极金谷家园1、 行政中心2、 未来商贸中心3、 新建楼盘较多，且规模较大4、 发展中的新区，推案量较多 （二）市区

13、区域市场价格涨幅状况区域2003年上半年（元/平方米）2004年4月涨幅（元/平方米）朱方路、金山沿线1800 260030008001200黄山路沿线17002000258030008801000长江路沿线2500300027003260260市中心2800340037804000600980青年广场、丁卯桥路沿线190023002650400750桃花坞地区1800230024002800500600 五、镇江产品市场简述 （一）产品类型1、 多层是目前市场上的绝对主力。2、 别墅产品较少，但以阳光世纪花园为代表的别墅个案，依托价格和规模优势，销售情况非常火爆。3、 小高层产品市场表现一般

14、，说明客户群对高容积率产品处于观望阶段，如香江花城一期首推多层，在将于本月17日开盘的二期组团中也仅推一幢小高层，其余四幢为多层，户型有90M2、120 M2、128 M2(小高层户型)三种。说明开发商对小高层产品还不具备充分的信心。（二）小区规划1、 早期社区规划设计水平低，缺乏整体性，布局不够合理。2、 外来开发商的进入给镇江房地产市场注入了新的房产理念，如香江花城引进了深圳万科四季花园组团式社区景观的设计理念，从而带动了当地开发商对景观打造的重视度。3、 高品质楼盘聘请专业物业公司，如香江花城聘请戴德梁行。（三） 面积与户型1、 总体市场供给以3R为主力，面积分布相对均匀，集中在1101

15、20、120130及131平米以上面积段。2、 2R为总体市场的次主力。3、 4R、复式、别墅等占市场份额较少，1R的供应比例最小。4、 从各个案面积分布看，90130 平米是各类产品的集中段。（四）客源情况 由于镇江城市范围较小，故购房者的地域情结相对其他大城市居民而言要小的多，所以，决定其购买意向的最主要原因是总价，购买主力为当地工薪阶层。（五）行销企化分析1、 报纸上有专版刊登房地产广告和各类软文2、 大部分楼盘制作了精美的楼书或专刊3、 运用多种媒体做宣传（车身广告、户外看板、横幅等）4、 聘请专业代理公司或成立专业性营销部负责推广5、 注重售楼处的选址及装修，销售道具齐全6、 现场销

16、售人员的业务素质、服务态度参差不齐7、 各种促销SP活动较多，如发放小礼品、文艺演出等8、 定期举行房展会 六、本项目地区特点分析 （一）环境分析1、 区域范围：介于三茅宫和七里甸之间，东靠朱方路，南邻京沪铁路，西至味精厂宿舍，北与润州区政府相望。2、 周边环境：润州区政府和润州广场是地标性建筑，居民相对集中。3、 交通：位置相对较偏，动线主要靠朱方路上的公交；跑马山路虽已接通，但目前尚无公交通行；南徐大道目前仅有15路、16路公交。4、 商服：周边分布着较多的老式新村，日常生活机能较为发达，但分布凌乱，无集中的大型商业设施。5、 教育：镇江的文教中心处于城东方位，本案所在区域发展相对较晚，目

17、前有镇江中学、二十中学、华东船院、七里小学、镇江实验学校。6、 该地区个案量体大多为多层，且早期楼盘规模较小、产品设计落后、无景观，但随着中山西苑、朱方花苑等楼盘的开发完成，以及南徐生态大道的建成、跑马山、檀山路的改造、润扬大桥工程的启动和行政中心的搬迁（规划中），将大大提升本地区的居住品质。7、 镇江城市化进程带来的巨大的拆迁量及有关政策的实施，使得居民对新建商品房的需求也随之增长。8、 根据目前周边市场个案了解，价格在23002700元/平米之间。9、 本区域主要客源在于区域客，包括附近城镇居民以及少量的教师、公务员、医生等企事业单位人员和投资客。（二）本项目周边生活配套1、公交线路l 5

18、路（乔家门-京谷大厦） 06:1019:00l 10路（松盛花苑-客运码头） 06:1519:25l 12路（新汽车站-宝塔山公园） 07:0018:50l 22路（三人医-东昌） 05:4016:20l 23路（三人医-下蜀） 05:4016:10l 31路（丁卯开发区-汽车新站） 19:0023:10l 001路（三茅宫-松盛花苑） 06:3018:00l 101路（新汽车站-宝塔山公园） 07:0018:30l 105路（蚕研所-花山湾） 06:3019:302、 农贸市场 三茅宫农贸市场 七里甸农贸市场3、 银行工行 建行 农行 交行 中行4、 医院润州区人民医院 市口腔医院分部5、

19、学校七里小学 二十中学 镇江中学 华东船院 镇江实验学校6、 超市朱方超市 万方超市 苏果超市 旅游超市7、 酒店宴春楼 希望大酒店 新光明大酒店 8、 娱乐设施温莎保龄球馆 温莎大浴场9、 邮局朱方路邮局10、 政府机关市公管处 润州区法院 润州区政府 七里甸政府 刑事警察大队 润州区公安局 和平路派出所 一、 2005年5、6月份镇江市房地产交易情况镇江市房地产交易数据一手房二手房六 月 份成交套数974套548套成交面积100937.68m23. 71万m2成交总价17889.31万元平均单价1772元/m2五 月 份成交套数549套819套成交面积87131.51m26.72万m2成交

20、总价21965.36万元平均单价2521元/m2自2004年10月至2005年3月，镇江市二手房月均交易登记量为560户，5月份激增到819户；新建商品房成交也从月均交易登记量630户，增至6月份的974户。主城区一季度商品房均价为3155元m2，二季度初步统计商品房均价为3300元m2。可见，在市政府出台“市七条”情况下，镇江市房地产价格没有严重下挫，市场整体价格依然保持平稳态势，反而较上季略有上涨。从6月份一手房成交量来看，与去年下半年的平均月成交量600户基本吻合，商品房市场交易量平稳，没有明显起伏。 一手房6月份比5月份多成交425户，平均价格却下跌了749元，主要原因在于6月份期间，

21、包括港南南花苑在内的一批价格低廉的经济适用房和大量拆迁安置房成交，导致网上备案量较5月份有所增长，但平均价格却随之降低。二、 镇江市土地成交情况镇江市国土资源局05年第三期国有土地使用权挂牌竞买出让中，共推出十块土地，最终成交八块，总成交面积为583.61亩，总成交价格为46700万元，其中商、办、娱总建面积为17万平方米，住宅为31.5万平方米，本次拍卖土地平均价格为80万元/亩。04年市区举办经营性用地市场出让11期，出让土地面积6500亩，土地成交金额达41.89亿元；05年市区经营性用地入市交易计划5300亩，比去年减少1200亩。随着土地供应的减少，土地价格也随之涨了5万左右一亩。土

22、地价格的上涨，必定会导致开发成本的提高，直接影响房价继续上涨。但由于国家大政策的影响，房价不会一路狂升，而是处于一个理性渐涨的时期，中国社会的房地产市场正处在一个由量变到质变的理性转折期。（附镇江市土地成交情况表）三、 镇江市拆迁情况2003年镇江市完成拆迁量111万平方米，其中市区将近90万平方米，大港和丹徒新区拆迁量在21万平方米左右，共拆迁达8400户；2004年镇江市区由于受到国家及当地政府出台的一些法律法规和“自焚”事件的影响，拆迁量急剧下降，从前年的90万平方米下滑到8万平方米，不足前年的十分之一。2005年1至6月份计划总拆迁量约为50万平方米，其中完成03年遗留拆迁16万平方米

23、：包括大西路、山巷路、长江路、二十中、华润小区、王家湾等，共计174户；完成04年遗留拆迁9万平方米：包括黄山北路（南北段）、万古一人巷、第一楼街等，共计630户；05年计划拆迁共23.4万平方米：包括黄山北路（南段）、万古一人巷、广电中心（春江潮广场）、黄山北路（北段）、润州实验学校旁、中山北路、第一楼街和千秋桥、金山路75号二期工程、海事业务中心、车桥厂开发地块、高等专科学校、塔山西路道路工程、谷阳路南侧2号地块、新河西路等，共计3023户。按照市场运行的一般规则，拆迁量的增大，必将带来新一轮房地产交易量的增加和交易价格的上升。目前，由于全国宏观政策的调控和市场大环境的影响，2005年镇江市拆迁量虽较去年有所增加，但交易量和交易价格却无明显上升的趋势。（附镇江市拆迁情况表）