长德i商贸城招标文件.docx

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1、长德商贸物流城项目前期物业管理招标文件（招标编号：DYZB-2015-499WX2013-1557-FW168）招 标 人: 林州长德八方商贸物流开发有限公司代 理 机 构: 中鼎誉润工程咨询有限公司二一三六年九四月河南天地置业有限公司二0一三年九月二十七日招标文件目录第一章 招标公告第一章 第二章 招标项目简介第一节 项目基本情况第二节 项目保修有关规定第二章 第三章 投标人须知第一节 投标人须知表第二节 招标说明第三节 招标内容第四节 招标文件第五节 投标文件的编制第六节 投标文件的数量和要求第七节 投标文件的递交第八节 投标保证及投标单位法定代表人证明材料第九节 开标、评标第十节 合同签

2、订第十一节 投诉处理附件附件一 评标办法评分标准附件二 评委评分表附件三 法定代表人授权书（格式）附件四 投标文件封面（格式）附近五 前期物业管理委托合同（示范文本）附件六 建设项目总平面图第一章 招标公告长德商贸物流城项目前期物业管理招标公告中鼎誉润工程咨询有限公司受林州长德八方商贸物流开发有限公司的委托，就长德商贸物流城项目前期物业管理进行公开招标，欢迎符合相关条件的单位参加投标。 1、项目概况与招标范围1.1项目名称：长德商贸物流城项目前期物业管理；1.2项目地点：林州市官庄路南段西侧；1.3资金来源：自筹；1.4招标范围：长德商贸物流城A区物业管理服务，面积约57000。2、投标人资格

3、要求 2.1投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；2.2物业管理企业资质叁级（含暂定叁级）及以上；2.3投标人有欺诈、违约、违规等不良行为记录的不允许参加投标；2.4投标人须符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定；2.5本次招标不接受联合体投标。 3、报名提交资料要求投标人须携带法人代表授权书、委托代理人身份证、经年审合格的企业营业执照(副本)、税务登记证、企业资质证书(副本) 等证件原件现场报名（上述资料带原件审查，复印件一份，复印件加盖单位公章）。 4、报名招标文件的获取 报名时间：2016年4月7日至2016年4月13日（北京

4、时间，国家法定节假日、公休日除外）每天上午8:0011:30，下午14:3017:30。 报名地点及招标文件获取地点：中鼎誉润工程咨询有限公司，林州市网通大厦11楼西 5、投标文件接收信息 5.1投标文件递交截止时间：2016年4月28日9:30（北京时间） 5.2投标文件递交地点：林州市网通大厦11楼西(林州市龙安路与长春大道交叉口) 6、开标有关信息 6.1开标时间：2016年4月28日9:30（北京时间） 6.2开标地点：林州市网通大厦11楼西(林州市龙安路与长春大道交叉口) 7、发布公告的媒介 本次招标公告在中国采购与招标网发布 8、联系方式：招标人：林州长德八方商贸物流开发有限公司地

5、址：林州市官庄路南段西侧联系人：肖先生电话：18317369388招标代理机构：中鼎誉润工程咨询有限公司地址：郑州市建设西路187号泰隆大厦1311联系人：褚女士电话：0371-65528298 15896853871 2016年4月7日林州市天地幸福里项目前期物业管理招标公告河南省伟信招标管理咨询有限公司受河南天地置业有限公司委托，就林州市天地幸福里项目前期物业管理进行公开招标，欢迎符合相关条件的单位参加投标。 1、项目概况与招标范围1.1项目名称：林州市天地幸福里项目前期物业管理；1.2项目地点：林州市红旗渠大道与王相路交叉口以西500m ；1.3资金来源：自筹；1.4招标范围：建设项目前

6、期物业管理服务。2、投标人资格要求 2.1投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；2.2物业管理企业资质叁级（含暂定叁级）及以上；2.3投标人有欺诈、违约、违规等不良行为记录的不允许参加投标；2.4投标人须符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定；2.5本次招标不接受联合体投标。 3、报名提交资料要求投标人须携带法人代表授权书、委托代理人身份证、经年审合格的企业营业执照(副本)、税务登记证、企业资质证书(副本) 等证件原件现场报名（上述资料带原件审查，复印件一式二份，复印件加盖单位公章）。 4、报名招标文件的获取 报名时间：2013年9

7、月30日至2013年10月11日（北京时间，国家法定节假日、公休日除外）每天上午8:0012:00，下午14:3018:00。 报名地点及招标文件获取地点：河南省伟信招标管理咨询有限公司林州办事处，林州市网通大厦12楼西 5、投标文件接收信息： 5.1投标文件递交截止时间：详见招标文件 5.2投标文件递交地点：详见招标文件 6、开标有关信息： 6.1开标时间：详见招标文件 6.2开标地点：详见招标文件 7、发布公告的媒介 本次招标公告同时在中国采购与招标网发布 8、联系方式：招标人：河南天地置业有限公司地址：郑州市农业东路41号15楼联系人：王先生电话：0372-6128195 1589005

8、2837招标代理机构：河南省伟信招标管理咨询有限公司地址：郑州市紫荆山路与商城路交叉口裕鸿国际A座2503室 联系人：张先生、赵先生电话：0371-65528298 0372-6011688 2013年9月30日第一章 第二章 招标项目简介第一节 项目基本情况招标人名称：林州长德八方商贸物流开发有限公司招标项目名称：长德商贸物流城项目前期物业管理招标项目地址：林州市官庄路南段西侧招标项目区域四至：北邻林长高速办公楼及林州卫生局，东邻人民医院新址、西、南为村庄。 招标项目建筑面积：A区建筑面积约57000招标项目建筑类型：商业、酒店住宅 招标项目施工单位：浙江东厦建设工程有限公司一、规划总用地面

9、积为：该项目占地208.3亩，建筑面积165121.3万平方米，分八大功能区，电动自行车去、建材区、五金机电区、副食调味品区、家电及灯饰区、仓储区、酒店区和大卖场本次招标是A区商业的物业管理服务，面积约5700017632.10平方米，合26.448亩。总建筑面积63517.88平方米，其中地上建筑面积：52691.16平方米，计入容积率建筑面积：52135.62平方米，地下建筑面积10826.72平方米。容积率2.96，建筑密度14.,34 %。储藏室、及设备房建筑面积：2890.76平方米，容积率：2.96， 建筑占地面积：2527.85平方米，总停车位：432，绿地率：36.1 % 建筑

10、密度：14.34 %。二、项目建设、交付计划：小区1次规划，1期实施，建设施工期预计自 20132015年 710月起至 20152016年510月止。该项目在 2015年6月交付使用，总建筑面积约63566.05平方米。三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本商贸城小区内无偿提供物业管理用房，总建筑面积约为57000。物业管理用房的配置要求是：1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近；2、应具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；3、未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层；4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门

11、厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。具体配置为：室内简易装修交付使用期为：2015年6月物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。四、A区各栋楼建筑面积小区住宅面积：51214.39平方米具体为：19号房 楼总建筑面积约4466.89 9890.97 平方米10 号楼总建筑面积约4373.645平方米33号楼总建筑面积约2558.71平方米34号楼总建筑面积约2340平方米35号楼总建筑面积约2340平方米36号楼总建筑面积约2340 平方米37号楼总建筑面积约2340平方米38号楼总建筑面积约2340平方米39号楼总建筑面积约2340平

12、方米40号楼总建筑面积约2340平方米41号楼总建筑面积约3070.41平方米45号楼总建筑面积约2566.9平方米46号楼总建筑面积约1904平方米47号楼总建筑面积约1904平方米48号楼总建筑面积约2046.24平方米49号楼总建筑面积约2340平方米50号楼总建筑面积约2921.52平方米51号楼总建筑面积约2921.52平方米52号楼总建筑面积约2921.52平方米53号楼总建筑面积约3997.77平方米54号楼总建筑面积约1826.67平方米2号房 14518.26平方米 3号房 13402.58平方米 4号房 13402.58平方米；五、小区住宅层数具体为： 1#楼18层、2#楼

13、18层、3#楼18层、4#楼18层。六、小区住宅户数：432户七、小区架空层（服务用房及公共配套）面积：1525.44平方米八、小区地下室面积：10826.72平方米A区地下汽车库7935.96平方米；B区地下汽车库2890.76 平方米；九、小区汽车库、汽车位：432（个）。具体为：地下汽车库车位： 239个；项目室外汽车库车位：193个。十、小区摩托车、自行车室内公共车位：无十一、小区各类公共配套、设施总面积：1525.44平方米。十二、小区交通组织具体为：设一个出入口。 十三：小区物业建筑标准外墙：外衬 保温 板，外刷涂料或面砖罩面； 内墙（公共楼梯间、走廊白乳胶漆）：批白水泥； 厨房及

14、卫生间：水泥砂浆毛面； 地坪（公共楼梯间）：全部铺设地板砖； 室内毛地坪；电梯厅：墙壁刷乳胶漆，地面铺地板十四、小区住宅结构概况具体为：框剪结构十五、小区消防概况具体为：消防设施完备1、建筑物设计耐火等级为二级。十六、小区电气概况具体为：供电设有4个箱式变电站；地下车库、防烟楼梯间、卫生间等设置机械通风或排烟系统。十七、小区供水、排污概况具体为：1、供水水源为城市自来水，采用市政给水管网进水，接口管管径为DN150，供在红线范围内所需要的生活用水和消防用水；2、小区内室外生活给水系统和消防给水系统为合用系统，室内生活给水系统和消防给水系统为独立系统。3、室内排水采用废、污合流制，室外排水采用雨

15、、污分流制，室外污水经小区污水管汇集后排至市政污水管网，室外雨水由小区域水管收集后排入市政雨水管。十八、小区电梯配置概况具体为：住宅电梯共16台，总功率196kw。十九、小区智能配套概况具体为：电话及宽带系统由市话局引入，住宅每户设一门直线电话。有线电视自有线电视网引至小区弱电间，信号传输采用分配分支方式。在住宅底层入口装设门口机，每户内设置对讲终端。小区主要出入口、主要干道交叉口和地下车库设监控摄像机，在小区周边设周界报警器。小区内设总弱电监控中心。二十、小区景观、绿化工程具体为：林荫大道、组团花园。二十一、小区公用照明、公共配套设备系统具体为：项目公用照明总功率 330 kw：小区庭院地灯

16、照明：容量 10 kw；小区路灯照明：容量 10 kw；楼宇走廊照明：容量 220 kw；楼宇地下车库照明：容量 90 kw。公共配套设备总功率 86 kw：消防设备（消防泵、风机)用电：40 kw ；监控设备用电：8kw ；生活水泵：38kw。二十二、共用部位、共用设施设备的接管验收要求1、按照国家、林州市相关规定执行；2、室外排水工程：窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启，管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录；3、行车道路和停车位：行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；地面交通标志线清晰，植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，

17、挡车石和车位分线合理；房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；4、区内设备及设施标识清晰、规范，所有设备设施的档案资料、图纸、设备说明书、合格证齐全；5、公共休闲娱乐设施完好、无安全隐患；6、绿化：土地平整，草块与土壤密结、平整，无杂草根、茎，切草边线条清晰，平顺自然。花坛、草本地被株行距均匀，种植深度恰当，树木支撑材料、高度、方向及位置应整齐划一；7、水泵房：1) 水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用，防噪音措施合理有效，防鼠、雀等2) 小动物设施完备有效；3) 水箱附属设施齐全，管道同墙体接触处无渗漏，水箱内外垃圾清理干净；4) 设备安装电气控制柜：电气控

18、制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范，建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置。联合动负荷试车合格；5) 水泵及电动机：启动和运行平稳，无异响；运转时，各部件发热正常；电动机接线符合规范，且端口有保护措施；6) 水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；7) 水箱溢流管、排气管安装防虫网；8) 地下泵房配置去湿机；9) 阀门开关完好、灵活；10) 应急照明功能良好，位置合理。8、室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好；9、电梯接管：1) 电梯各项功能正常；2) 电引机的噪声和震动声不得超过规定值；3) 制动器、限速器及其他安全设备应

19、动作灵敏可靠；4) 外观和装饰面完好无损或保护措施良好。10、消防设施：1) 消防泵和外围设备联动正确。2) 消防设备齐全，功能正常（消防箱、小区内消防分区阀门、消防结合器、泄压阀、安全阀等）。3) 消防紧急照明和疏散指示灯正常。11、弱电系统（有线电视、电话、网络）机房：1) 排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养。2) 主、备用电源工作正常，能互相自动切换。3) 各设备运行正常。4) 抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好。12、安防系统：各分项系统运行正常。第二节 项目保修有关规定一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正

20、常使用、维护使用者合法权益的原则确定。二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。 三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修义务，维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。四、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修基金或物业管理服务费中支出费用。五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定

21、，对其负有维护责任的物业定期维修养护。六、房屋质量保证及房屋使用说明：参照住宅质量保证书和使用说明书。第二章 第三章 投标人须知第一节 投标人须知表项号内容说明与要求1招标人林州长德八方商贸物流开发有限公司名称：河南天地置业有限公司2招标代理机构招标人代理机构：中鼎誉润工程咨询有限公司河南天地置业有限公司地址：郑州市建设西路187号泰隆大厦1311郑州市农业东路41号15楼联系人：褚女士王先生电话：0371-65528298 15896853871电话：0372-6128195 158900528373项目名称长德商贸物流城项目前期物业管理林州市天地幸福里项目前期物业管理4资金来源自筹5资质要

22、求1投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；2物业管理企业资质叁级（含暂定叁级）及以上；3投标人有欺诈、违约、违规等不良行为记录的不允许参加投标；4投标人须符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定；5投标人应提供投标时间截止前企业注册地或项目所在地检察机关出具的行贿犯罪档案查询结果告知函，并证明无行贿犯罪记录。6本次招标不接受联合体投标。1、投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；2、物业管理企业资质叁级（含暂定叁级）及以上；3、投标人有欺诈、违约、违规等不良行为记录的不允许参加投标；

23、4、投标人须符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定；5、本次招标不接受联合体投标。6投标人要求澄清招标文件的截止时间投标截止时间10天前书面形式提出7招标人书面澄清的时间投标截止日期7日前以书面形式通知8投标有效期60日历天（从投标截止日算起）9投标保证金暂不收取壹万圆整（采取电汇或转账的形式在2013年10月18日17：00前由投标人基本账户转入或汇入招标代理机构指定账户）；未中标人的投标保证金在发出中标通知书后五个工作日内无息全额退还，中标人的投标保证金在招标人与中标人签订合同并足额交纳招标代理费后退还。开户银行：浦发银行紫荆山路支行账户名称：河南省伟信招标管理咨询有限公司帐 号：

24、76050154800003461财务电话：0371-6552931110投标文件份数一份正本壹份本，四份副本肆份本11投标的截止递交截止时间：2016年4月28日9:302013年10月21日09：00时（北京时间）地点：林州市网通大厦11楼西(林州市龙安路与长春大道交叉口) 地点：林州市汇丰大酒店三楼小会议室12开标时间：2016年4月28日9:30（北京时间）2013年10月21日09：00时（北京时间）地点：林州市网通大厦11楼西(林州市龙安路与长春大道交叉口)地点：林州市汇丰大酒店三楼小会议室13签字盖章在需要的地方加盖企业公章及法定代表人印章或授权代理人签字14装订要求投标文件的正

25、本与副本分开包装，且均应采用胶装方式装订，不得采用活页夹等可随时拆换的方式装订，因投标文件装订松散而造成丢失或其他后果招标人不承担任何责任。15评标委员会的组建评标委员会构成:招标人代表、技术、经济方面的专家共5人；评标专家确定方式：从相关评标专家库中随机抽取；16否授权评标委员会确定中标人否，推荐的中标候选人数：1-3名137招标控制价1.61.5元/月平方米18招标代理费招标代理费9000元，由中标人在领取中标通知书前缴纳149招标人：林州长德八方商贸物流开发有限公司地址：林州市官庄路南段西侧联系人：肖先生电话：18317369388招标代理机构：中鼎誉润工程咨询有限公司地址：郑州市建设西

26、路187号泰隆大厦1311联系人：褚女士电话：0371-65528298 15896853871招标人：河南天地置业有限公司地址：郑州市农业东路41号15楼联系人：王先生电话：0372-6128195 15890052837招标代理机构：河南省伟信招标管理咨询有限公司地址：郑州市紫荆山路与商城路交叉口裕鸿国际A座2503室 联系人：张先生、赵先生电话：0371-65528298 0372-6011688序号内 容1招标项目名称：天地幸福里 2招标人：河南天地置业有限公司地址：郑州市农业东路41号15楼联系人：王先生电话：0372-6128195 15890052837招标人：河南天地置业有限公

27、司 招标人地址：?联系人：? 联系电话：?传真：?3招标文件成本费：暂不收费4投标保证金：暂不收取5答疑会时间：报名时间截止后的第一个工作日会议组织：会议地点：招标方项目现场6投标书截止时间：报名后的20日内投标书递交至： 7投标文件正本份数：1份投标文件副本份数：4份8开标时间：一般为投标截止后的第一个工作日开标地点：另行通知中标公示地点：9签订合同时间、地点：由招标人通知第二节 招标说明一、招标说明1、本次招标采取公开招标的方式。2、本次招标不设标底。3、本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。

28、4、本次招标合格的投标人超过3名的，将采用抽签的办法决定3名投标人参加投标。允许招标人推荐1名合格的投标人。合格的投标人未超过3名的，招标人应重新招标。招标人依法重新招标的，经评标委员会评审确定为废标的投标人取消重新投标资格。5、如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受市房地产行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。二、合格的投标人1投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理

29、企业；2物业管理企业资质叁级（含暂定叁级）及以上；3投标人有欺诈、违约、违规等不良行为记录的不允许参加投标；4投标人须符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定；5投标人应提供投标时间截止前企业注册地或项目所在地检察机关出具的行贿犯罪档案查询结果告知函，并证明无行贿犯罪记录。6本次招标不接受联合体投标。 1、投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；2、物业管理企业资质叁级（含暂定叁级）及以上；3、投标人有欺诈、违约、违规等不良行为记录的不允许参加投标；4、投标人须符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定；5、本次招标不接受联合体投标

30、。1、具有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发的三级资质以上的物业服务企业。2、须通过房产行政主管部门的资格预审。3、有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标。三、投标费用投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。四、现场考察和答疑澄清和答疑 1、投标人应仔细阅读和检查招标文件的全部内容。如发现缺页或附件不全，应及时向招标人提出，以便补齐。如有疑问，应在投标人须知前附表规定的时间前以书面形式（包括信函、电报、传真等可以有形地表现所载内容的形式，下同），要求招标人对招标文

31、件予以澄清。2、招标文件的澄清将在投标人须知前附表规定的时间前以书面形式发给所有购买招标文件的投标人，但不指明澄清问题的来源。3、投标人在收到澄清后，应在投标人须知前附表规定的时间内以书面形式通知招标人，确认己收到该澄清。投标人应按照投标人须知中规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，招标人应当现场进行答疑。第三节 招标内容一、招标范围建设项目前期物业管理服务。二、前期物业管理服务内容、标准（一）公共服务1、接待和值守要求。佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切

32、，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。 对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。 有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。 2、服务时限要求。急修服务15分钟内到位，1天内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。 （二）房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理要求。每年年底或年初对商场房屋共用部位、

33、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； 每半年检查巡视1次商场房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作； 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次； 业主已委托管理的空置房，每月户外商场外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急

34、处理措施； 巡检有记录； 巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 装修管理：将住商场宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人； 对业主（使用人）装修商场房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织验收； 验收合格2个月后组织复验； 复验合格后3个工作日内退还装修保证金； 对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。2、房屋油漆粉饰要求。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油

35、饰；5年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、天燃气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次； 楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。 3、房屋建筑物外立面清洗要求。建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年修饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 4、给水设施要求。饮用水水池（箱）半年消毒1次

36、，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每6个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每6个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关

37、灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ；每日填写水泵运行记录，建档备查。 每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活。 专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。 5、排水设

38、施要求。化粪池每年清理2次，每日巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级； 每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。 6、供配电系统要求。建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。 每日检查

39、变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。 每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次。 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措

40、施杜绝。 每日填写运行记录，建档备查。 7、弱电系统要求。操作人员受过专业培训，持证上岗； 工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护； 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 8、避雷接地系统要求。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。9、电梯运行与管理要

41、求。安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划。 10、共用空调系统要求。物业管理企业承担商贸城小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常； 保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍； 根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护； 每年清洁2次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次；

42、空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。 11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，商场排下水畅通； 设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； 停车棚、房完好无损，有大、中、小修计划； 停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（三）清洁管理1、共用楼道保洁要求。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗

43、1次，大理石地面每3月打蜡1次，每月抛光1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1遍楼梯内纸屑、烟头不多于2处；铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；

44、 楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。 21、电梯及电梯厅保洁要求。保持电梯轿箱清洁，每日用吸尘器洗尘1次，每日更换1次地毯，必要时增加更换次数；白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清洁；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；电梯地板每周抛光1次；每半月对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。标准：玻璃镜面保持光亮、无手英污迹，灯具、天花板无灰尘，轿箱四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50cm无明显污迹； 不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹；地毯干净无污迹。 32、传达室共用卫生间保洁要求。每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁