长沙项目调查报告.docx

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1、“雅博”长沙项目调查报告目录 第一部分：调查背景第二部分：项目核心价值因素一、 片区城市结构二、 长沙人文因素三、 片区商业网点布局四、 长沙市在售楼盘一览表（部分）五、 项目商圈单店调查第三部分：问卷统计与分析一、 主问卷二、 消费者问卷第四部分：宏观环境研究一、 地产市场现状与发展趋势二、 近期地产市场相关政治、法律、经济因素三、 长沙市2003年经济与社会发展情况分析四、 长沙市商业环境及商业地产情况分析五、 关于小户型第一部分：调查背景引言一、调查目的与执行战略本次调查是本着务实并以理性得出可执行性项目规划结果，追求项目发展价值最大化为目的的前提下进行的。二、调查方式与对象1、深度访谈

2、：业内专业人士(实际执行有10人)2、针对性问卷调查（1）业主问卷：由万顺物业公司派出问卷40份，收回有效问卷20份。（2）消费者问卷调查：请湖南女子大学房地产专业共10人，于同一天分别在项目所在片区(定为3000米内)分别于楼盘售楼处周围，大型商场门口，房交会现场，万顺家园等地调查，派出问卷160份，共收回有效问卷138份。周边商业状态调查：应用专业统一的表格，请湖南女子大学房地产专业的学生5名，采取扫街的方式，对项目所在片区多条街道（包括胡同）进行访问登记，共回收有效表格30份（计约600门店）（共8条街）3、典型项目实地调查1)、商业：已执行共10家2)、平盘：已执行全计35个项目(含项

3、目片区所有在售楼盘，可类比性楼盘，或供鉴学习的项目)4、间接调查1)、剪报(湖南日报、长沙晚报、萧湘晨报、湖南经济日报)2)、政府机构资料搜集：长沙统计局、长沙房产交易中心、长沙建设局、长沙规划局。3)、网上搜集资料5、参加活动1)、长沙市2004年商业地产市场分析论坛。2)、长沙春交会三、资料统计与分析方法1、深度访谈与资料搜集：采取经验判断及观点集合重叠式总结2、问卷：excel计算与制图第二部分：项目核心价值因素调查分析一、区域城市结构1、 项目周边人口因素：万顺家园所在地属于都正街居委会。见图示。辖区人口常住人口20000人，暂住人口8000人。（资料提供：都正街居委会治安主任李先生）

4、2、 城市结构详情表类别详情数量项目关联性社区马王街社区、定王台社区、金沙里社区31提供稳定的静态系统；2属于传统社区，尚未被现代商业冲击或启动；3除了即将消失的五金一条街，尚未有任何形式的商业体，易于书写新的商业主题。企事业单位宿舍市政府宿舍、市财政局宿舍、市规划局宿舍、省人民医院宿舍、煤碳厅宿舍5企事业单位省人民医院、太平洋保险公司、市地税局、市公安局档案科、都正街城管队，市工业设计院、省纺织集团、都正街小学、工商所、康复医院、邮政所12大型建筑定王台新府（写字楼）、凤凰大厦、天心城市广场、顺天国际财富中心商铺数量（详情见片区商业网点布局）1提供动态客流2可吸纳购买我们的住宅和商铺公共设施

5、天心公园1与公园管理处建立合作，向业主提供优惠园票。2提供项目环境优势和地区配套。3增强商业能见度。（易于找到）交通体系、道路状况、通行量人民路开通，将直接建立项目临街地位，并拉近项目与五一商圈的距离；多路公交车经过项目1提供动态客流；2提升商业价值规划人民路开通二、长沙的人文环境l 湘楚文化：“唯楚有才，于斯为圣”岳麓书院对联l 长沙是一个超前消费的城市：- 见长沙消费与零售市场的调查- 亲身感受，与深圳相比有过之而无不及l 长沙是一个较具休闲娱乐经济趋势特色的城市- 长沙满街都是足浴保健按摩茶馆- 娱乐业+眼球经济兴盛超前a) 电视连续剧还珠格格打响全中国，此后长沙广电局兴建“长沙金鹰影视

6、文化城”，并倡导培养本地影视人才，各剧尽量起用本地人才；b) 湖南卫视是仅次于中央电视台在广告运营最红火的电视台，继而长沙各个电视台（频道）都百花齐放越办越好，并着力在娱乐、时尚引导市场；c) 长沙各电视台（频道）、行业（如汽车、房地产）都在搞各种各样的选美；d) 一个“漂亮宝贝”发廊能够开多个分店，单店三层，且作到了长沙无人不知，是个奇迹；三、片区街铺分布路 名典型店面统计平均店面（平米）项目关联性建湘南路、天心路建材、五金、机械一条街（将拆迁）少量餐饮、休闲店，一个中型音像店751 善待拆迁户，对于提高项目形象及口碑是有必要的；2 于该地块形成一个专业市场是有可能的。都正街内几条胡同超市3

7、家，药店1家，休闲6家，菜市场1家401 解决老百姓的温饱和健康是最根本；2 可建立规范市场或配套取代之。人民芙蓉路至项目西餐厅2家，其他10家60将会纳入项目同一商圈，有互动互补作用蔡锷路美容店，酒吧，服饰精品，婚纱摄影140（胡同内45个）/城南路休闲6家，餐饮4家，其他10家115/解放中路餐饮休闲酒吧12家美容美发用品2家，医院诊所4家，文艺类9个，银行典当3家地产，其他4家150/定王台书市图书110每日大量年轻时尚文化人群，我们可否吸纳，值得思考四、长沙市在售楼盘一览表（部分）五、项目商圈单店调查新一佳（候家塘）经营规模1.1万平方米 3 层交通情况劳动路与芙蓉路交接，公交车路线多

8、市场环境东塘商圈候家塘中心，人流量大经营范围一层： 生鲜，熟食，手机，钟表，眼镜，出租铺位商品配置二层： 食品，日用品，洗涤日化，三层：家杂，百货，电器日营业额60万日均人流量6万人经营模式百货超市经营效果优市场定位中档客户，周边居民，公交上下客配套服务齐评价选址佳，适合该类型商场经营沃尔玛经营规模1.6万平方米 2 层（二三层）交通情况解放西路，黄兴路步行商业街东侧市场环境商业中心区成熟地经营范围一层： 商品配置二层：冷冻冷藏，生鲜，熟食，食品三层：日用，家杂，百货，电器，日营业额50万元日均人流量7万人经营模式超市经营效果良市场定位全国统一，中高档客户，逛街市民配套服务齐评价万达商业城龙头

9、商业零售项目，品牌号召力大，黄金商业位置，互动效果强家润多（体育场）经营规模6000平方米 1 层（地下）交通情况体育场底下层，临东塘商圈，交通主干道旁市场环境地段开阔，车流量大，人流量小，步行交通不便，商业氛围低，周边居民少经营范围商品配置生鲜，熟食，冷冻冷藏，食品，日用，家杂，日营业额8万元日均人流量1.5万人经营模式超市经营效果差市场定位量贩型，大通道，驾车购物场所配套服务少评价今后发展不乐观家润多（火车站）经营规模7000平方米 3 层交通情况火车站商圈核心位置，交通便利市场环境车流量大，人流量大，商业氛围浓经营范围一层：小吃， 生鲜，熟食，商品配置二层： 食品，日用品，洗涤日化，三层

10、：家杂，百货，电器日营业额50万元日均人流量8万人经营模式超市经营效果优市场定位中低档消费，装修陈列不佳，火车站位置定位好配套服务齐评价效益优，硬件软件需提高好又多经营规模7000平方米 2层（二三楼）交通情况黄兴路步行街西端，交通便利市场环境紧靠核心商圈，人流量大经营范围一层：出租铺位（茶艺，珠宝，首饰，钟表，眼镜，）商品配置二层： 生鲜，熟食，食品，冷冻冷藏三层：日用品，洗涤日化，家杂，百货，电器日营业额30万元日均人流量6万（二三楼）经营模式超市经营效果一般市场定位同行竞争优势不明显，黄金位置稍偏地段配套服务齐评价选址邻近沃尔玛无优势，商家希望通过其带旺一楼及其他楼层大量铺位，因商品优势

11、不足，效益很差空位多平和堂经营规模4万平方米 7层交通情况五一商圈，黄兴路与五一路交接处市场环境商业气候成熟经营范围负一层 生鲜食品用品超市商品配置一层 品牌钟表珠宝、皮鞋、名店二层 品牌女装 三层 品牌男装、休闲装、 四层 内衣、床用、儿童、体育、五层 美食广场、游乐中心六层 中西餐厅日营业额80万元日均人流量5万人经营模式大百货经营效果优市场定位一流品牌吸引中高档消费者配套服务齐评价经营优良，管理到位，品质高，促销欠缺黄金珠宝化妆品市场经营规模5000平方米 2层交通情况黄兴路步行街中市场环境步行街，人流量大经营范围黄金珠宝化妆品商品配置日营业额低日均人流量7万人经营模式租赁商铺经营效果差

12、市场定位定位模糊，未形成专业市场配套服务-评价专业商户稀少，无有影响力大客户进驻，即将转型老照壁美容美发用品市场经营规模3000平方米 1层交通情况蔡锷路老城区市场环境经营范围美容美发用品商品配置日营业额（租金80元/平方米）日均人流量8000人经营模式租赁商铺经营效果良市场定位传统配套服务少评价原老照壁老客户及商户为中坚力量，形成地区专业市场第三部分：问卷统计与分析一、业主问卷统计分析调查地点A：万顺家园、天心公园、蔡锷南路、定王台书市B：贺龙体育馆(房交会现场)C：BOBO国际、五一新干线、步行街、铜锣湾、王府井D：通程广场、新时空NO.1、曙光大邸、一心花园、国中星城售楼处、唯一星城E、

13、雅华香舍、鸿盛大厦F、好又多、新一佳、平和堂G、河西区0H、随机ABCDEFGH7142426171218205.1%10.1%17.4%18.8%12.3%8.7%13.1%14.5%说明：之所以于项目所在地(A)问卷少，是因为我们己有多次了解周边情况：业主问卷(40份)，周边商业网点调查(80个)。二、消费问题部分1、 您家买菜一般去A、菜市场 B、超市 C、不定分类ABC数量383516比例42.70%39.33%17.98%2、 您家买日常用品一般购买数量是A、一次性大批量购物 B、零星购买分类AB数量2554比例31.65%68.35%如是零星购买，一般去哪里？A、百货商场 B、超市

14、 C、专卖店员 D、批发市场分类ABCD数量35300比例5.36%94.64.%003、 您平时一般去哪里玩？（最多选2个）A、KTV房 B、茶楼 C、酒吧 D、网吧 E、休闲中心F、美容院 G、逛街 H、逛公园 I、健身运动分类ABCDEFGHI数量61017884141711比例6.3%10.5%17.9%8.4%8.4%4.2%14.7%17.9%11.6%4、 您玩的地方一般家有多远？A、一公里以上 B、5001000米 C、200500米 D、200米以内分类ABCD数量3322106比例46.5%31%14.1%8.5%5、 您玩的地方，档次一般为？A、中高档场所 B、大众化场所

15、分类AB数量2447比例33.8%66.2%6、 您对目前消费场所的满意度是：（最多选2个）A、 价格便宜 B、品种齐全 C、商品质量 D服务好E、档次高 F、环境好 G、商品信誉好分类ABCDEFG数量722191922212比例6.8%21.4%18.4%18.4%1.9%21.4%11.7%调查对象统计1、男92人 女46人2、年龄结构20-2526-3031-3536-4041-5050以上2515442214183、职业构式公务员事业单位人员科技人员职工企管人员个体经营家庭主妇其他24122926125304、学历初中以下高中、中专大专以上下班2339765、籍贯长沙市湖南省内外省5

16、47113您的家庭月收入大约是（元）A、 1500以下 B、15003000 C、30005000 D、50008000 E、800010000 F、10000以上分类ABCDEF数量1238261051比例13%41.3%28.3%10.9%5.4%1.1% 通常您家每月生活开支是（元）：A、 600以下 B、6001000 C、10001500D、15002500 E、2500以下分类ABCDE数量143518167比例15.6%38.9%20%17.8%7.8%投资购买商铺或购房问卷部分1、您现在居住的房子是：分类ABCDE数量2810262614比例26.9%9.6%25%25%13.

17、5%A、 自购商品房 B、自建房 C、单位住房 D、租赁房 E、集资、福利房启示： 1、C+E为38.5%，表明项目居民住宅形态，大部分仍为依赖“单位”。2、长沙仍存在少量居住自建房现状(9.6%)。2、未来几年内，你的资金准备用于A、 购房 B、子女上学 C、养老及保健 D、投资 E、出国 F、结婚 G、未定B、分类ABCDEFG数量34245181813比例33%23.3%4.8%17.5%7.8%7.8%12.6%启示：项目所处地区居民未来几年资金出路主要为购房且较大(这为我们选择调查地点并公开)、子女教育、投资、结婚，如A+D则为一半以上，这并增强了这次调查的针对性的难度。3、近期，您

18、有无投资购买铺位的打算？A、有 B、无 C、不一定分类ABC数量205222比例21.2%55.37%23.4%4、若考虑投资购买铺位您对铺位面积的要求：A、20以下 B、20-50 C、50-100 D100-150 E、150以上分类ABCDE数量1101033比例3.7%37%37%11.1%11.1%对铺位单位的要求：A、 5000以下一步 B、500-1万 C、1万-2万 D、2万-3万 E、3万以上分类ABCDE数量117461比例37.9%24.1%13.8%20.7%3.5%对铺位总价的要求：A、10万以 B、10-20万 C、20-40万 D、4-60万E、60-80万 F、

19、80-100万 G、100万以上分类ABCDEFG数量61215001比例24%48%4%20%004%对付款方式的要求：A、 一次性付款 B、五成十年按揭 C、六成十年按揭 D、分期付款分类ABCD数量47113比例16%28%4%52%启示：亦有16%选择一次性付款5、那您有无购买房的打算A、有 B、无 C、不一定分类ABC数量70224比例72.9%22.9%4.1%6、预计购房时间A、一年内 B、2-3年内 C、5年内 D、不一定分类ABCD数量1625229比例22.2%34.7%30.6%12.5%7、拟购房支出A、15万以下 B、15-20万 C、20-25万 D、25-30万E

20、、30-35万 F、35-40万 G、40万以上分类ABCDEFG数量14252011021比例19.2%34.2%27.4%15.1%02.7%1.4%8、您会选择什么价位的住宅A、2000以下 B、2000-2500 C、2500-3000 D、3000-3300E、3300-3500F、3500-4000G、4000以上分类ABCDEFG数量2022129402比例29%31.9%17.4%13%5.8%02.9%9、您会选择以下哪种付款方式A、一次性付款 B、银行按揭 C、分期付款 D、零首期 E、其它分类ABCDE数量16332100比例22.9%47.1%30%0010、房子内部，

21、最看重的部分是：A、客厅 B、餐厅 C、卧室 D、卫生间 E、书房分类ABCDE数量3361800比例57.9%10.5%31.6%0011、您购买住房将用于A、自住 B、度假 C、投资 D、出租 E、其它分类ABCDE数量591801比例85.5%1.4%11.7%01.4%13、您认为楼盘最需要什么样的配套A、小区环境B、超市C、集贸市场D、银行E、幼儿园F、会所G、其它生活设施分类ABCDEFG数量481361651比例60%16.25%7.5%1.25%7.5%6.25%1.25%14、如果购买住房，你首先会选择以下哪此区域A、岳麓区 B、芙蓉区 C、天心区 D、雨花区 E、开福区 F

22、、其它分类ABCDEF数量2129161948比例21.6%29.9%16.5%19.6%4.1%8.2%15、小户型的酒店式公寓，您怎么看这个现象A、很好，我都要买一套 B、市场短暂现象，热不了多久C、有一定的市场需求，还能热几年 D、不知道分类ABCD数量19143133比例19.6%14.4%32%34%二、业主调查统计随机抽样调查万顺家园业主有效问卷20份，调查表格附后，统计如下：被调查业主个人基本资料：a) 婚姻状况b) 年龄构成 c) 文化程度d) 家庭人口e) 职业f)性别问卷调查统计：1. 业主原来居住的地方离万顺花园有多远：2. 业主原来住的房子3. 业主是第几次买楼4. 业

23、主认为买楼因素重要性分析5. 业主认为万顺花园缺点统计6. 业主认为万顺花园优点7. 业主会不会推荐亲朋好友买万顺花园8. 业主买万顺花园的主要原因9. 业主认为万顺花园需要什么样的配套第四部分：宏观环境研究一、地产市场现状与发展趋势1） 湖南省情况1、湖南一季度地产投资额居全国11位，呈现良好发展态势今年一季度湖南房地产业增势强劲投资额居全国第十一位(在中部地区居第二位)，投资增速居全国第十二位(在中部地区居第五位)。一季度全省商品房施工面积1762万平方米，比去年同期增长42.7%，新开工面积389.9万平方米，比去年同期增长10.3%；竣工面积150.5万平方米，比去年同期增长112.1

24、%。经济适用住房建设逐步趋向稳定。一季度全省经济适用住房建设完成投资8.4亿元，比去年同期增长58.3%；施工面积284.8万平方米，比去年同期减少7%；竣工面积23.7万平方米，比去年同期增长1.2%。 随着湖南省对房地产市场的宏观调控力度的不断加大，以及湖南省人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知的出台，湖南省房地产开发渐趋理性，房地产市场不断走向成熟。2004年一季度湖南省房地产开发继续承接上年快速增长态势，呈现出投资高速增长、产销两旺、空置面积增幅下降等良好局面。2、2004年一季度湖南省房地产开发呈现以下特点： 房地产开发投资强劲增长，外商投资力度加大。今年一季度，湖南省

25、房地产开发完成投资51.11亿元，同比增长50.6%，房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速11.5个百分点。在本年完成投资中，外商投资力度不断加大。今年一季度，外商投资2.32亿元，同比增长3倍，比上月提高52.8个百分点；其中，外商独资1.5亿元，同比增长2.9倍，比上月提高164.1个百分点。 房地产开发投资发生地域性变化。原来有过半的投资集中在省会长沙，长沙市房地产开发投资也一直保持在高位运行。随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发空间渐趋缩小，加上长沙作为湖南省的省会，开发成本相对来说较高，长沙市房地产开发投资呈稳中趋降态势，越来越多的房地产开发商开始瞄准省会长沙以外的其它中小

26、城市。今年以来，长沙市房地产开发投资增速保持在30%左右，而邵阳、郴州、永州、张家界、怀化、湘西自治州等中小城市房地产开发投资增幅均在60%以上甚至更多。 开发仍以住宅为主。今年13月全省住宅开发投资32.07亿元，比上年同期增长78.5%，占全省房地产开发投资的62.7%；住宅施工面积1273.3万平方米，同比增长44.3%，占房屋施工面积的72.3%；新开工住宅面积276.33万平方米，增长5.4%，占新开工房屋面积的70.9%。在今年省委、省政府为民办8件实事的工作中，其中有一项是在全省新建城镇经济适用房万平方米，解决.万户城镇低收入家庭的住房问题，该项造福于民的举措促使湖南省经济适用房

27、投资大幅增长。今年一季度，全省经济适用房完成投资7.17亿元，同比增长1.2倍。 商品房竣工面积与销售面积不断增加，个人购房成为绝对主体。今年一季度，全省商品房屋竣工面积达150.53万平方米，同比增长1.1倍，其中，住宅竣工面积120.1万平方米，比上年同期增长91%。商品房屋销售面积132.67万平方米，同比增长39.1%，其中，住宅销售面积108.44万平方米，占整个销售面积的81.7%，同比增长28.7%。在商品房屋销售面积中，销售给个人的为125.8万平方米，所占比例达94.8%；其中销售给个人的住宅面积为102.84万平方米，占94.8%。 湖南省房地产市场受到外商青睐。一季度全省

28、房地产开发共筹集开发资金85.21亿元，比上年同期增长41.3%，虽然本年资金来源格局依旧以国内贷款、企业自筹资金和其它资金为主，但国内贷款的增长速度明显趋缓，外资投资力度日益加强。今年一季度，全省房地产开发资金来源中，国内贷款为22.12亿元，同比增长15.3%，增幅比上月下降30.6个百分点，比去年同期增幅下降241.7个百分点；利用外商和外商直接投资分别为2.24亿元和1.63亿元，分别比上年同期增长83.8%和64%。虽然所占比重并不是很大，但利用外资以及企业自筹资金的大幅增长对湖南省房地产企业的长远发展以及对促进湖南省房地产市场健康、快速发展十分有益。 空置面积增幅有所下降。今年一季

29、度，由于商品房销售势头良好，截至3月底，全省商品房空置面积80.48万平方米，虽比上年同期增长36.6%，但增幅比上月回落3.1个百分点，比去年同期低近1个百分点；其中住宅空置55.55万平方米，增幅比上月下降了7.9个百分点。 商品房销售价格持续上扬。随着建材等各种原材料及相关行业价格的上涨，湖南省商品房的造价也随之水涨船高，商品房造价从2002年同期的860元/平方米升至2003年的1175元/平方米，同比增长36.6%，今年一季度虽有所下降，但每平方米仍达1073元。商品房造价的提高直接影响到商品房屋的销售价格，加之商品房配套设施及环境日趋完善，引起商品房屋价格整体上扬。2002年、20

30、03年同期商品房售价分别为1197元和1419元/平方米，今年一季度达到1910元/平方米，同比增长34.6%。二）长沙市2003年房地产开发投资开发与运营状况1、长沙市2003年房地产开发完成投资(按构成分)据统计,2003年全市房地产开发完成总投资为141.73亿元，比上年同期的81.56亿元增长了73.8%（全国均为20%）,共完成土地开发面积562.14万平方米,比上年同期的358.58万平方米增长了56.8%。 2、长沙市2003年房地产开发完成投资(按用途分)用途分析:从表2（图2）可看出，在2003年全市房地产开发完成总投资额中，按用途分：住宅建设完成投资69.32亿元,占总投资

31、的48.9%,比上年同期的44.27亿元增长56.6%；办公楼建设完成投资6.79亿元,占总投资的4.8%，比上年同期的3.76亿元增长80.6%；商业营业用房建设完成投资26.78亿元,占总投资的18.9%，比上年同期的7.68亿元增长248.7%（是总投资增长速度73.8%的3倍）；其他用房建设完成投资38.84亿元，占总投资的27.4%，比上年同期的25.86亿元增长50.2%。房地产投资主要集中在住宅建设，住宅投资比例接近全年总投资的50%。3、长沙市2003年房屋新开工面积(按用途分)从表8（图10）可以看出，2003年全市商品房新开工面积为450.12万平方米,比上年同期的336.

32、10万平方米增长了33.9%。其中:住宅新开工面积332.4万平方米,占总新开工面积的73.8%，比上年同期的303.67万平方米增长9.5%；办公楼新开工面积31.23万平方米，占总新开工面积的6.9%，比上年同期的 2.29万平方米增长1263.8%；商业营业用房新开工面积57.27万平方米，占总新开工面积的12.7%，比上年同期的20.57万平方米增长178.4%；其他用房新开工面积29.22万平方米，占总新开工面积的6.5%，比上年同期的9.57万平方米增长205.3%。 4、长沙市2003年房屋新开工面积(按区域分)从表9（图11、图12）可以看出，城市五区中，雨花区新开工面积多于其

33、他四区，占总新开工面积的24.30%；四县（市）中，长沙县新开工面积多于其他县（市），占总新开工面积的13.55%。5、长沙市2003年房房屋销售面积(按用途分)从表10可以看出，2003年全市商品房实际销售面积为445.4万平方米，比去年同期的232.10万平方米增长91.9%。其中：住宅销售面积399.47万平方米，占总销售面积的89.6%，比去年同期的207.78万平方米增长92.2%；办公楼销售面积8.09万平方米，占总销售面积的1.8%，比去年同期的6.09万平方米增长32.8%；商业营业用房销售面积33.82万平方米，占总销售面积的7.6%，比去年同期的17.56万平方米增长92.

34、6%；其他用房销售面积4.02万平方米，占总销售面积的0.9%,比去年同期的0.67万平方米增长500%。由表10可以看出，2003年全市商品房预售面积为271.35万平方米，比去年同期的67.13万平方米增长304.2%；其中住宅预售面积为244.61万平方米，占总预售面积的90.1%，比去年同期的59.96万平方米增长308.0%；办公楼预售面积为7.64万平方米，占总预售面积的2.8%，比去年同期的1.90万平方米增长302.1%；商业营业用房预售面积为18.72万平方米，占总预售面积的6.9%，比去年同期的5.26万平方米增长255.9%；其他用房预售面积为0.37万平方米，占总预售面

35、积的0.1%，比去年同期的0.05万平方米增长640%。 6、长沙市2003年房屋竣工、销售及年底空置情况(按用途分)从表13（图17、图18）可以看出,2003年年底商品房空置面积为99.02万平方米,比上年同期的44.79万平方米增长121.1%。其中：住宅空置面积为60.61万平方米，占总空置面积的61.2%，比上年同期的36.51万平方米增长66.0%；办公楼空置面积为6.46万平方米，占总空置面积的6.5%，比上年同期的5.99万平方米增长7.8%；商业营业用房空置面积为26.8万平方米，占总空置面积的27.1%,比上年同期的2.28万平方米增长1075.4%；其他用房空置面积为5.

36、13万平方米,占总空置面积的5.2%,比上年同期的0.40万平方米增长1182.5%。在空置面积99.02万平方米中，空置一年以内（含一年）的为67.79万平方米，占总空置面积的68.5%；空置一年以上至三年的为28.14万平方米，占总空置面积的28.4%；空置三年以上的为3.09万平方米，占总空置面积的3.1%。在住宅空置中，60-100平方米的户型，很少空置（多为一年以内的），60平方米以下的户型空置一年内的套数较多，120平方米以上的户型占了空置面积的70%以上。从空置结构分析：全年空置一年以内（含一年）的待销商品房占68.5%，空置一年以上至三年的滞销商品房占28.4%，空置三年以上的

37、积压商品房占3.1%，说明在竣工后处于正常销售期的待销商品房占绝大多数，该部分因处在正常销售周期内，不能算作真正意义上的空置；空置三年以上的积压商品房仅占3.1%，比例极低，表明难以卖出的商品房极少，销售市场整体处于良好状况。从全社会住宅保有量来分析：2003年全社会住宅保有量为3500万平方米左右，各类住宅空置面积占社会总住宅保有量的2%左右，处于正常水平。 三）2004年长沙市房地产市场分析1、2004年一季度长沙市房地产市场分析 第一季度35个城市房价监测显示,长沙房价小幅上扬据35个城市价格主观部门对房地产市场的联合监测显示，长沙一季度房屋销售价格比去年同期上涨1.2%，排名第31位，

38、土地交易价格上涨1.7%，房屋租赁价格上涨1.7%，涨幅均低于全国平均水平。 2004年一季度我市房地产市场主要呈现以下几个特点： 1）房地产开发投资快速增长，房屋建设速度加快2004年一季度，全市房地产开发完成投资24.65亿元，比去年同期增长30.71%。房屋施工面积513.09万平方米，竣工面积69.78万平方米，分别比去年同期增长11.01%和55.31%。房地产投资和房地产开发规模增幅较大。 2）商品房上市量继续扩容,非住宅商品房比重加大 2004年一季度，全市共有203栋商品房被批准上市，批准预售总建筑面积为120.10万平方米，其中住宅面积为86.69万平方米，分别比去年同期增长

39、43.49%和30.64%。上市量比去年同期净增36.40万平方米，增速较快，商品房市场继续扩容。在批准预售商品房中，住宅占总上市量的比重为72.18%，比去年同期下降7.21个百分点。非住宅商品房的建设比重有所增加。3）商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛2004年一季度，全市共办理商品房交易8623起、成交面积89.6万平方米、成交金额20.86亿元。其中商品房期房成交6129起、成交面积70.58万平方米、成交金额15.04亿元，分别比去年同期增长52.69%、63.76%和36.20%。房地产市场保持了较为旺盛的需求。 4）二手房交易活跃，政策促进作用显著 2004年一季度，全市共办理二手房交易