长沙某商品住房购买意向调查报告.docx

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1、四季花城长沙市商品住房购买意向调查报告目 录摘 要 2-3第一章 调查背景4-6第二章 开福区房地产状况 6-7第三章 竞争性楼盘调查结果 8-14第四章 调查结果分析 一五-16第五章 访问调查结果 17-26第六章 消费者背景分析 27-28第七章 对开发四房的建议 29附件 市场调查执行过程小结 30摘 要受湖南四季花城房地产开发有限公司的委托，我公司在一个星期的时间内对长沙市开福区四方新城范围内竞争性楼盘和打算购买房商品房的人群进行了一次抽样调查，根据调查结果分析，我们得出如下结论：一、 竞争性楼盘方面根据调查：长沙市房地产行业已经从初级开发，发展至依托雄厚资金、先进开发理念、现代化管

2、理、品牌化输出的具有一整套开发模式的高级阶段。在摒弃了简单的价格竞争后，各个开发商更多的是从居住环境、居住文化、性能价格比等方面给予消费者更多的心理附加值。二、 市场需求方面 根据调查我们可以明显的看到，随着长沙市经济的发展，价格已经不是长沙市民购房的第一选择因素，他们的注意力更多的放在了环境、配套、产品细节、升值潜力等附加值上，而且不同阶层的人群对于住宅产品需求具有明显的差异性，如何找准目标消费群体、根据其差异性进行项目开发，将成为开发商需要重点考虑的问题。三、结 论综上所述，种种市场迹象表明，房地产开发尚有大展身手的广阔空间。长沙住宅市场尚未饱和，随着政府大力扶持房地产的发展，将其摆在主要

3、经济增长点和消费热点的位置；在20052006年影响地产行业的主要政策有：1、 8.31土地大限。2 、协议出让土地的闸门被封。3、经济适用住房管理办法出台。4、 提出物业服务收费实行明码标价。5、 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。6 、国六条、九部委十五条限制政策7、建设部发布房地产四大走向在一定程度上将刺激房地产大户型的消费市场；随着城市化进程加快，给房地产业带来巨大的商机，长沙房地产市场将持续增长。第一章 调查背景一、 前言湖南四季花城房地产开发有限公司在长沙开福区开发的房地产项目“长沙四季美景系列项目”，项目位于长沙四方坪，三一大道北侧、麦德隆商场西北，西面为浏阳河（不

4、临河）， 由于项目规模，开发周期长，而且目前长沙房地产市场竞争异常激烈，为了稳妥起见，发展商决定在项目正式启动之前进行一次全面的市场调查，为项目的规划设计和营销策划提供可靠的依据。受湖南四季花城房地产开发有限公司委托，长沙鼎嘉企业策划有限公司执行此次市场调查工作。二、 调查目的四季美景系列项目位于长沙市四方坪，随着最近几年长沙市房地产行业持续升温，竞争随之加剧，为了尽量减少项目开发的风险程度，在前期有必要进行深入准确的市场调查，以达到以下几个目的：1、 全面了解长沙房地产市场整体状况，以明确本项目的开发背景及市场发展趋势；2、 了解竞争性楼盘的现状及动态，为制定本项目的营销策略提供依据；3、

5、了解消费者，规避项目所在区域给开发带来的不利因素，为本项目的规划设计提供依据；4、 了解目标消费群的特征及其购买需求，为本项目定位、推广传播提供依据。三、 调查内容（一）开福区市场概况1、 开福区概况2、 开福区住宅供应与成交情况（二）竞争性楼盘状况1、 竞争性楼盘界定同片区楼盘2、 调查内容 同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住宅单元总量、现有供应量分析； 同类楼盘特点（售价与销售率、销售与卖点、户型面积、规划与建筑设计特点）；3周边主要竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、套数；4 同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；（四）目标客户及其需求特点1、 目标客户界

6、定 有一定经济实力2、 抽样调查范围 中、高档小区调查内容目标客户对项目所在区域的看法；目标客户对居住环境及配套设计的要求；目标客户购房能接受的价位； 四、 调查对象及途径1、 竞争性楼盘调查竞争性楼盘的资料主要通过网站、宣传资料、销售部踩盘、房地产企业负责人等途径获得。2、 目标客户对目标客户的调查主要对调查范围内的住户进行入户抽样访问，严格按照抽样调查的程度操作。五、 调查及抽样方式调研采用定量研究和定性研究相结合的方式。具体方式有：电话访问、网上查询等。 六、说明由于此次调查时间比较紧张，得出的数据难免会有偏差，因此本报告仅供贵公司作为参考依据，进行项目决策时还需要根据经验参数进行调整。

7、第二章、开福区房地产状况1、开福区基本概况开福区占地一八8平方公里，是长沙市最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上，此外，还有30来万平方公里的土地可供城区开发利用开福区与其他四个城区相比，具有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础薄弱等软肋，但有弊也有利，开福区又具有天然优势明显、发展潜力巨大的优势：占地一八8平方公里，是全市面积最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上，这给开福区建设现代化新城留下了巨大的想象空间。此外，开福区还有30来平方公里的土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积的1.2倍。2、房地产开发背景几年来，长沙开福区北城虽然开发了一些住宅楼盘，房产商

8、圈了许许多多的地，但是开福区北丐的印象，却在人们的记忆中如影随行。随着政府“拓北”战略的有效实施，为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业的发展奠定了最坚实的平台：按照拓城规划，开福区新拓展的部分主要有四方新城4.6平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世纪片4平方公里，洪山旅游区3平方公里，捞霞片一三平方公里等组成。今后几年，开福区将投入100多亿进行城市建设。几年内，开福区将城区面积由现有的拓展为46.3平方公里，实现城区面积翻一番。目前，区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、319国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架的“六纵六横”、四通八达的道路交

9、通网络。且道路延伸到哪里，城市就建设到哪里。规划中的“四城”建设，面积达46平方公里的四方新城和面积达12平方公里的青竹湖外商城已形成规模；依托霞凝港和长沙火车北站新址的新港城、金鹰城已经发展。道路网络和城区的拓展，为三大产业的发展提供了巨大的舞台。商业方面，该区紧跟城市发展步伐，跳过建大市场这个阶段，大力发展以大型超市为主的现代商业。目前，区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和等20多家现代大型连锁超市，形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。三大产业“巨龙”的腾起，全面舞活了开福区的经济。其中项目所在地4.6平方公里的四方新城周边交通配套也接近完善。（陡岭路改造工程于

10、今年6月动工，预计9月底竣工通车，车站北路连接线二标段9月底也将全线通车。车站北路(开福段)的贯通将与芙蓉北路、火星大道一起平行，成为开福区三条贯穿南北的主干道，能有效缓解八一路、五一路、东风路、迎宾路、营盘路、二环线、三一大道、芙蓉北路等道路的交通压力。提升了四方新城、洪山旅游局、捞刀河镇等地区的城市价值，实现开福区“城市面积翻一番，经济总量翻一番，财政收入翻一番”的目标具有特别重要的推动作用。据悉，在车站北路开福区段南段、北段之外，还规划设计了北延长线(跨浏阳河至捞刀河)。第三章 竞争性楼盘调查结果一、竞争性楼盘1.万煦园（海利花园）：项目位于丽臣路287号（原长沙石油厂土地），面对国防科

11、大校区，背靠国防科大生活区，现海利花园南侧的丽臣路，将成为与城市联系的最主要人流方向，其余各方向均为20米宽的规划道路，地域形状比较规整。本地块总用地93316.22平方米，容积率1.9, 建筑面积一八.3万平方米，绿化率42%左右，建筑密度26%，拟建成以小高层为主的高尚社区。起 价平均单价银行按揭折 扣住宅 2578元/2800元/银行7成20年户 型建筑面积户 型建筑面积 二室二厅二卫94.96 三室二厅二卫1一八.30 四室二厅二卫148.54四房三厅跃层164.02三房二厅二卫129.93三房二厅二卫一三5.4销售情况：现在只有未建的五栋在售，主要户型为一三0平米的三房二厅二卫，价格

12、起价2578元，最高3一八8元。开发公司：长沙海利花园房地产开发有限公司售楼x4477588 2.佳阳.悦景馨都位处长沙市开福区伍家岭陡岭路69号,位于长沙市开福区伍家岭地段，东临陡岭路，南临长沙市中药二厂，西临长铁总公司，北与光华织带厂搭界，为新建14万平方米电梯小高层住宅社区。小区处于企业与居民区融合地带，周边多居民区，地理位置优越，交通便捷，属长沙市伍家岭商圈中心地块，是适合居家的理想地段。整个小区充分考虑现代城市的生活方式，讲究人与环境融合，建筑与整体规划布局融合的中式园林小区。小区共有建筑7栋，为11-一八层小高层。小区共有一个绿化中心、两个景观轴线、三个组团、区内环环相通。充分满足

13、现代人居要求。销售情况：在之前该公司以低价格2080元的价格销售了很大一部分房源，其中订购的主要以二房三房为主，现在剩下四房未订购完。开发公司：长沙佳阳房地产开发有限公司售楼x43730883.天健芙蓉盛世： 项目位于长沙市芙蓉中路一段号，东邻市区南北主干道芙蓉北路，南邻潘家坪路，西通开福路和华夏路，北接319国道及伍家岭立交桥. 地块土地总面积一八1一八8.79M2（合271.78亩），扣除道路绿化面积9981.75M2，出让面积171207.04M2（合256.81亩），宗地现状为六通未平，容 积 率：4.5,建筑密度：30%，建筑高度：40%，其中公共集中绿地4000,城市二类综合土地，

14、使用年限50年，可按30%核发商业40年的用地面积，按70%核发住宅70年的用地面积。总栋数：14总套数：1695销售情况：前期筹备中开发公司：长沙市天健房地产开发有限公司楼盘地址：长沙市芙蓉中路一段36号4.顺天黄金海岸：顺天黄金海岸规划总建筑面积逾30万平方米，建筑密度为20.8%，绿地率为48.8%，总规划户数近2000户，由12栋地标性33层建筑群组成，是顺天集团继顺天SOHO城、顺天财富中心、顺天北国风光之后又一恢宏手笔，为滨江文化板块旗舰楼盘。项目汲取国内外先进小区开发模式精华，通过借景、造景，为高品位双资人士精心营造内外双水景的价值生活领地，旨在倡导一种更为健康、人性化的生活享受

15、方式。起 价平均单价银行按揭折 扣住宅 2500元/2880元/银行7成20年户 型建筑面积户 型建筑面积 二室二厅二卫90100 三室二厅二卫100120 四室二厅二卫140.51四房三厅跃层160四房板式140销售情况：现可以预定户型主要剩下四房，其它房源据销售员介绍基本定完。开发商：顺天集团/湖南顺天房地产开发有限公司 物业管理：CPM深圳市中航物业管理有限公司 海岸热线：0731-4808666 4808668 5.左岸春天： 左岸春天位于四方坪麦德龙超市后面，有综合区位优势，与浏阳河风光带接壤，与市中心距离适中，近伍家岭立交桥，交通便利。大型超市麦德龙、163医院近在咫尺，生活配套设

16、施完备。小区占地面积9.6万，总建筑面积21万，分三期开发, 一期建筑面积76530平方米，21栋多层共3一五套住宅。二期均为小高层，建筑面积为122654.36平方米，总居住数为1107户。目前进入第三期，由8栋1016层的小高层组成，共340套，户型以三室两厅为主。一、二期基本售磬，部分业主已开始入住。三期正在火热预定之中，起价在2880元/平方米，均价在3100元/平方米，虽然在该片区域，价格优势并不明显，但该项目品质，确实不错，法兰西风格高档社区，园林设计精致，内部环境营造到位。小区绿化率高达65，5000平方米组团园林，10000平方米中心园林座落其中,小区环境可见一斑。健身房、棋牌

17、室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、网球场、全民健身运动场、游泳池等配套设施一应俱全。起 价平均单价银行按揭折 扣住宅 2880元/3100元/银行7成20年户 型建筑面积户 型建筑面积 三室二厅二卫一三6.27 三室二厅二卫一三7.42 四室二厅二卫143.51销售情况：该项目这期难销售的户型为四房二厅二卫，面积在140到160之间，其中三房销售预定情况良好发展商：长沙泓信房地产开发有限公司E-mail:postmasterxhxzactx 售楼热线：4830058 4830一五86.湘江北尚：项目位于长沙北城区湘江与浏阳河夹角的新河三角洲范围内，总建筑面积122682平方米。是政府在三年内要建成

18、的长沙标志性新城的组成项目之一，东距长沙市主要交通干道芙蓉北路约50m；南离一环线约400米，四周均有规划的城市次干道，交通便利。新河三角洲是长沙市政府重点旧城改造项目，区域内将建成图书馆、博物馆、音乐厅及超五星级酒店、滨江风光休闲园等设施，旨在三年内打造成集文化、休闲、商业和高档住宅为一体的城市新区，长沙的浦东。 该项目地势平坦，高处可看湘江、浏阳河和岳麓山，西、北两边紧临均为拟建的中小学校。项目开发定位为在长沙具有产品领先性的中高档城市景观住宅，充分利用优越的自然地理条件，塑造高品位的居住建筑，营造高品质的生活休闲居所。规划设计上依据地块情况，采用小高层板式与高层塔式住宅组合，在满足容积率

19、的情况下，减少密度，提高绿地率，解决密、近、挤的空间形态问题，创造高品位的住宅空间。 总栋数：7总套数：825销售情况：项目正在筹备开发公司：长沙建发房地产有限公司售楼x4446555二、同质楼盘分析表表一：项目名万煦园天健芙蓉盛世顺天黄金海岸地理位置丽臣路287号国防科大北门对面芙蓉路与开福寺路交界处长沙金霞开发区处湘江、浏阳河、捞刀河三水交界处房屋类型主力户型面积三房二厅和四房二厅1一八.3-164.02二房和三室二厅板式80一三0三室和四室二厅120-140均价2800元/待定2880项目现状第五期开发，已动工，2007年3月底全部竣工前期筹备阶段已经开工广告诉求点藏文脉亲切中国30万澳

20、洲海岸风情领地 项目卖点1、 品味儒雅建筑风格2、 景观与休闲设施3、 有前期样板工程实景4、 面积定位准确1、建筑风格品位高2、水景观环境好表二：项目名左岸春天湘江北尚佳阳悦景馨都地理位置韶山中路478号四方坪麦德龙超市后面开福区政府旁伍家岭陡岭路69号房屋类型主力户型面积三房二厅和四房二厅1一八.3-164.02二室二厅：80110板式四房二厅：一三0一五0三室二厅：120均价3100元/待定2500元/项目现状一、二期已交房，三期2006年已动工前期筹备阶段已经开工广告诉求法式尊氐 人文世家项目卖点1、环境配套完善2、品质性价比高3、法兰西风格1、价格较低第四章 抽样调查结果分析1、 打

21、算购买房子的总房价 32%的被访者打算购买一五-20万元的房子； 22%的被访者选择了20-25万元的房子总价； 20%的被访者选择了一五万元以下的总房价； 一三%的被访者选择了30-35万元的总房价。 2、 打算购买的户型 37%的被访者选择了三室二厅的户型； 26%的被访者选择三室一厅； 40%的被访者选择了二室二厅； 10%的被访者选择了四室二厅。3、 打算购买的住宅建筑面积 33.5%的被访者选择了81-100平方米的面积； 30.5%的被访者选择了101-120平方米的建筑面积； 21%的被访者选择了121-一五0平方米的建筑面积； 8%的被访者选择了61-80平方米。4、 计划用于

22、此次购房的最高支出 26%的被访者打算花费一五-20万元用于此次购房； 24%的被访者选择了一五万元以下； 17%的被访者选择了25-30万元； 8%的被访者选择了30-35万元。5、 合理的物业管理费用 1-1.2元/月/平方米的物管费用是比较合理的，有31.5%的被访者选择了此项； 29.5%的被访者选择0.5-0.8元/月/平方米的物管费用； 10.5%的被访者选择0.8-1元/月/平方米的费用。6、 付款方式 62%的被访者选择了银行按揭； 20%的被访者选择了一次性付款； 一八%的被访者选择了建筑期内分期付款。7、 购房的主要目的 95%的被访者购房是为了自己居住； 3%的被访者把购

23、房当作投资； 2%的被访者购房是用于出租；第五章、市场调查、踩盘结果（一） 调查基本情况一、本次调查共 4个在建和2个正在筹建楼盘二、调查楼盘1、 万煦园u 调查原因：项目周边最距竞争的大盘2、 天健芙蓉盛世u 调查原因：芙蓉路上最大的住宅项目，能够影响北城房价3、 顺天黄金海岸u 调查原因：有地域环境优势的水景景观项目4、 左岸春天u 调查原因：高收入人群舍区，房价高，环境好 5、 佳阳悦景馨都u 调查原因：成熟中高档楼盘，价格低 6、 湘江北尚 u 调查原因：成熟中高档楼盘，临江住宅 （二） 调查结果一、 开发状况根据楼盘销售部调查数据显示： 万煦园开发的房子以二房、三房、四房为主，其中客

24、户访问并且欲要购买二房二厅的人数占40%，三房占35%，四房的占23%，五房的占2%； 左岸春天开发的三期住宅以三房和四房为主，其中四房两厅住宅销售面临很大压力，四房总价在40万以上，一般消费者都承受不了。 顺天黄金海岸开发的房子以二房、三房、四房为主，其中二房二厅的房子预定户数占58%，三房占27%，四房的占10%，五房的占5%； 佳阳悦景馨都开发的住宅以两房、三房为主，四房为辅，该项目在未建之前低价2080元/抛售了一部分，其中两房最受消费者亲睐。 天健芙蓉盛世和湘江北尚项目在下半年就有打算以二房、三房为主，面积70|120之间；板式四房为辅，面积从一三0160平米面向市场。 二、消费状况

25、1、 对项目的兴趣70%的被访者对位于北城区楼盘的有兴趣的有天健芙蓉盛世、万煦园、四季美景水木轩、左岸春天、黄金海岸等2、 预购总价一五-20万最受欢迎 一五-20万的房屋总价被38%的被访者选择； 21%的被访者选择了“20-25万元”； 14 %的被访者选择了“30-35万元”的房屋总价； 11%的被访者选择了一五万元以下的总价； 5%的被访者选择了35-40万元的总价； 3%的被访者选择了40-45万元； 2%的被访者选择了50-60万元； 各有1%的被访者选择了60-80、80-100万元；二、 地段1、 对消费者购房第一重要的因素 60%的被访者认为“物业所处地段及交通”是第一重要的

26、； 25%的被访者认为优美的物业周边环境是第一重要的； 一五%的被访者认为完善的物业管理是第一重要的。2、 对消费者购房第三重要的因素 42 %认为“治安良好及有先进的保安系统”是第三重要的； 25%的被访者认为完善的物业管理第三重要； 33%的被访者认为“价格吸引及升值空间”是第三重要的。三、 户型1、 打算购买的户型 46%的被访者选择了“三室二厅”； 40 %的被访者选择了“二室一厅”； 一三%的被访者选择了“三室一厅”； 一三%的被访者选择了“四室二厅”； 4%的被访者选择了“五室二厅”；2、 预购面积 39%被访者选择了100-120平方米的建筑面积； 22%的被访者选择了80-10

27、0平方米； 一八%的被访者选择了120-一五0平方米的建筑面积 8%的被访者选择了“一五0-一八0平方米”； 5%的被访者选择了“一八0-200平方米”； 4%的被访者选择了“60-80平方米”； 2%的被访者选择了“60平方米以下”3、 预购住宅 44%的被访者选择了平层； 31%的被访者选择了复式； 一八%的被访者选择了错层； 7%的被访者选择了跃层。4、 预购楼层 6-10层是最受被访者欢迎的楼层，有近28%的的被访者选择了此项； 26%的被访者选择了3层， 一三%的被访者选择了2层； 10%的被访者选择了4层； 8%的被访者选择了5层； 4%的被访者选择了首层； 4%的被访者选择了顶层

28、。四、 设计1、 首层带花园是否会增加对首层的兴趣 一三%的被访者认为如果首层带花园会大大增加他们的购买兴趣； 32%的被访者认为会增加； 28%的被访者认为无所谓； 26%的人不打算购买首层。五、 配套1、 拥有车的比例 46%的被访者没有车； 一八%的家庭2-5年内会拥有车； 12%的被访者已经拥有车； 2%的被访者由单位配置车； 12%的被访者在2年内将会拥有车； 10%的被访者在5年以后才会买车。2、 是否需要停车位 68.7%的被访者需要一个停车位； 4.7%的被访者需要两个以上的停车位； 26.6%的被访者不需要停车位。六、 环境1、 首选小区内部绿化景观 52%的被访者首选“大型

29、中心绿化广场”作为小区的内部绿化景观； 21%的被访者选择了“楼间/组团内小型花园绿化”； 一五%的被访者选择了“大型小区景观”； 12%的被访者选择了“宅旁绿化和架空层绿化”。七、 收费与付费1、 最高购房支出 29%的被访者选择“一五.1-20万元”的购房支出； 16%的被访者选择了“25.1-30万元”； 12%的被访者选择了“20.1-25万元”； 11%的被访者选择了“10.1-一五万元”； 9%的被访者选择了“10万元以下”； 7%的被访者选择了“35.1-40万元”； 7%的被访者选择了“45.1-50万元”； 2%的被访者选择了“80万元以上”。此题由于并未注明是全额还是首付款

30、，所以答案有所偏差。一五-30万元是长沙市民能接受的商品房价格。2、 付款方式 选择“银行按揭”作为付款方式的市民占绝大多数（65%）； 19.3%的被访者选择了“一次性付款”； 一三.7%的被访者选择了“建筑期内分期付款”。3、 按揭比例 49%的被访者选择了“七成”按揭； 一八%的被访者选择了“六成”； 一三%的被访者选择了“五成以下”； 27%的被访者不选银行按揭； 6%的被访者选择了“五成以下”； 5%的被访者选择了“公积金”。4、 按揭年限 29%的被访者选择“5-10年”的按揭年限； 21 %选择“11-一五年”； 10%选择“16-20年”的按揭年限； 6%的被访者选择了“5年以

31、下”；5、 能承担的最高首期款 24%的被访者选择“8.1-10万元”的首付款是他们所能承担的最高首期款； 22%的被访者选择“5万元以下”； 一五%的被访者选择了“5.1-8万元”； 6%的被访者选择了“10.1-一五万元”； 6%的被访者选择了“20万元以上”。6、 愿负担的最高月供款 22%的被访者选择了“800-1000元”的月供款； 14%的被访者选择了“501-800元”的月供款； 一五%的被访者选择了2000元以上的月供款； 10.3%的被访者选择了“一三01-一五00元”； 4%的被访者选择了“一八01-2000元” 37%的被访者选择了“1001-一三00元”。7、 愿负担的

32、最高月租 71.3%的被访者不打算租房子； 9%的被访者选择了300元以下的月租； 8%的被访者选择了“501-800元”； 5.7%的被访者选择了“301-500元”； 2.7%的被访者选择了“801-1000元”； 3.3%的被访者选择了“1000元以上”。8、 购房目的 90%的被访者购房主要是解决自己的居住问题； 8%的被访者是用于“投资”； 2%的用于“出租”；八、 购买决策1、 房价升降问题 40%的被访者认为未来一年里长沙的房价会有所下降； 60%的被访者相信房价还会升。2、 如果有余钱，大众的投资方式 41%的被访者选择投资“房地产”； 一五%的被访者选择了“股票”； 34%的

33、被访者选择了“储蓄”；3、 开福区的高档楼盘 位于四方坪的“左岸春天”以25%的提及率位居榜首； “金鹰城圣爵非斯”以23%的提及率位居第二； 20%的被访者选择了“万煦园”； 16%的被访者选择了“四季美景系列项目”； 12%的被访者选择了“天健芙蓉盛世”； 10%的被访者选择了“顺天黄金海岸”；九、 细部处理1、 楼梯或通道过窄是搬运家具时遇到的最大困难 54.4%的被访者认为他们现在居住的房子“楼梯及通道过窄”； 29.9%的认为搬运家具时的困难是“没有电梯”； 19%的被访者则感觉他们所住房子的“电梯入口过窄” 10.2%的被访者认为“搬运车辆远离大堂入口”；第六章 消费者背景分析1、

34、 性别 57.8%为男性； 42.2%为女性。此次抽样调查被访者中男性比例偏大，占总调查人数的57.8%。2、 年龄 49.4%的被访者为30岁以下； 30%的被访者属于“30.-40岁”； 11%的为“40-50岁”； 9.6%的被访者为50岁以上。2540岁的被访者是我们的主要被访人群，因为他们是最近几年的商品房购买者的生力军。占了79.4%的比例。3、 现居住面积较大 一八%的被访者现在居住的房子面积在100-一五0平方米； 16%的被访者选择了“70-80平方米”； 一三%的被访者选择了“90-100平方米”； 12%的被访者选择了“80-90平方米”； 11%的被访者选择了“60-7

35、0平方米” 10%的被访者选择可“50-60平方米”； 6%的被访者选择了“40-50平方米”； 5%的被访者选择了“一五0平方米以上”。4、 现居住户型 32%的被访者住着“两室一厅”的房子； 一八%住着“三室两厅”； 一八%住着“两室两厅”； 12%的被访者选择了“三室一厅”； 6%的住着“四室二厅”； 11%的被访者住着“一室一厅”； 4%的被访者住着“四室二厅”；二室一厅是现阶段长沙市民的主要居住户型，约有32 %的居住户型是二室一厅；，而大户型所占比例不大。5、 有何物业管理 45%的被访者认为他们居住的小区里没有物业管理； 21%的有“保安和门卫”； 19%的有保洁； 一八%的有正

36、规的物业管理公司。6、 有何配套设施 44%的被抽样者由于对配套设施认识不够，认为该区域的市政配套设施极不完善； 20%的认为有游乐场和体育场； 9%的小区里有菜市场。7、 物管是最大的难题 一三%不满于他们居住地方的物业管理； 10%的被访者选择了“绿化”； 9%的被访者选择了“体育健身” 5%的被访者选择了“没有超市”； 4%的对“建筑的设计和规划”不满意； 3%的被访者对保安不满意；第七章 对开发四房的建议一、长沙市开福区四方新城四房消费消状况1、抽样调查普遍消费者能接受的住宅：1、预购总价一五-20万最受欢迎 一五-20万的房屋总价被38%的被访者选择； 21%的被访者选择了“20-2

37、5万元”； 14 %的被访者选择了“30-35万元”的房屋总价； 11%的被访者选择了一五万元以下的总价； 8%的被访者选择了35-40万元的总价； 5%的被访者选择了40-45万元；户型1、 打算购买的户型 46%的被访者选择了“三室二厅”； 40 %的被访者选择了“二室一厅”； 一三%的被访者选择了“三室一厅”； 一三%的被访者选择了“四室二厅”； 4%的被访者选择了“五室二厅”；2、 预购面积 39%被访者选择了100-120平方米的建筑面积； 22%的被访者选择了80-100平方米； 一八%的被访者选择了120-一五0平方米的建筑面积 8%的被访者选择了“一五0-一八0平方米”； 5%

38、的被访者选择了“一八0-200平方米”； 4%的被访者选择了“60-80平方米”；2%的被访者选择了“60平方米以下”2、开发状况根据楼盘销售部踩盘调查数据显示： 万煦园开发的房子以二房、三房、四房为主，其中客户访问并且欲要购买二房二厅的人数占40%，三房占35%，四房的占23%，五房的占2%； 左岸春天开发的三期住宅以三房和四房为主，其中四房两厅住宅销售面临很大压力，四房总价在40万以上，很大一部分消费者都承受不了。 顺天黄金海岸开发的房子以二房、三房、四房为主，其中二房二厅的房子预定户数占58%，三房占27%，四房的占10%，五房的占5%； 佳阳悦景馨都开发的住宅以两房、三房为主，四房为辅

39、，该项目在未建之前低价2080元/抛售了一部分，其中两房最受消费者亲睐，但是四房销售面临压力。 天健芙蓉盛世和湘江北尚项目在下半年就有打算以二房、三房为主，面积70|120之间；以板式四房为辅，面积从一三0160平米面向市场。3、在销售预定楼盘项目情况：项目名万煦园左岸春天（三期）顺天黄金海岸四房二厅148.54143.51140四房三厅164.02/160三房二厅129.93一三54一三6.27-一三7.42100-120三房一厅1一八.3二房二厅94.9690-100户型占有比例以三房为主打面市所占比例为45%，四房占25%以三房为主，共占340户中的50%，四房占35%三房占项目的45%

40、四房占35%项目销售情况买二房二厅的人数占40%，三房占35%，四房的占23%，五房的占2%；户型太大，房价总价偏高，销售状况不理想二房的预定户数占58%，三房占27%，四房10%，五房5%总结：从以上数据显示表明，万煦园、顺天黄金海岸、左岸春天等四房的户型都不旺销；特别是左岸春天三期，以大户型三、四房为主打户型面积在一三6-145平方米之间，它小区环境配套好，在消费者的评价中口碑也很好，左岸春天房价颇高加上面积大，总价超过了40万这个范围，而长沙大众化的消费群体所能承受的房价总价大多在一五-30万之间，所以左岸春天项目的销售面临难销的现象。从消费群体来看对四房有需求的只占消费群中的一五%，而

41、且大部分都属二次置业，他们的选择性非常挑剔。因此以四房为主打的户型于销售不利，大众消费群体都承受不了房价的总价。故建议贵公司即将开发的房地产项目以二房三房为主打户型，面积建议在80一三0平方米之间，这样正迎合了大众消费群市场需求。附件：市场调查执行过程小结一、 竞争性楼盘调查1、 调查概况2、 信息来源信息收集主要采用踩盘获取一手资料。通过对楼盘销售人员的面对面的交流、楼书信息以及鼎嘉公司长期以来收集的剪报、楼书、市场信息等资料，总结成各楼盘的详细信息。加上与该销售楼盘掌盘人（好友关系）对客户做深入的讨论与研究。3、 信息内容长沙市所有在售、即售的楼盘的名称、项目地址、总体规划、规模、建筑风格、景观、物管、配套设施等各项指标；另外还包括有各楼盘在营销策略、定位、促销、广告策划等方面的信息。4、 不足由于时间紧迫，在收集楼盘资料时，有关土建方面的信息不详细或空缺。由部分信息来自各楼盘销售人员和销售经理的口述，其真实程度很大程度上取决于销售人员对该项目的熟悉程度和配合程度以及鼎嘉公司多年对房地产市场的把握，因此，所提供数据仅供参考。 长沙鼎嘉企业策划有限公司 2006-8-712.16.202219:4819:48:5922.12.167时48分7时48分59秒12月. 16, 2216 十二月 20227:48:59 下午19:48:592022年12月16日星期五19:48:59