香港私人住宅楼房调查报告.docx

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1、撮要1. 房地产在香港一向很被看重，这是因为房屋作为市民居所，投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时，约有45%的家庭拥有自己的物业 1 ，仍未自置居所的，也极期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另觅新居，以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。 2. 自一九八零年代初期楼市低潮以后，住宅楼宇售价不断上扬，涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间，其中有十年的楼价处于上升的轨道，每年实际平均升幅(经减除通胀)达11% 2 ，超过通涨(甲类消费物价指数)。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势，但平均价仍高于九三年的水平( 附件一 )楼市经过十八个月的调

2、整期，九六年首季，开始上升。九五年资料显示，买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的73% 3 (供款负担比率)，远远超过银行界批核个别按揭申请时，所考虑的最高供款负担比率(40-50%)。到九六年首季，情况略有改善，但供款负担比率仍达64%( 附件二 )。因此，私人住宅楼宇的市场效率，成为消费者关注的焦点。 研究范围3. 本报告研究私人住宇楼宇物业市场，主要目的为: 1. 评估私人住宅楼宇市场的竞争情况 2. 研究市场内是否存有妨碍竞争的行为，使消费者受到影响；及 3. 如有需要，提出政策建议，促进市场竞争和保障消费者利益 研究方法4. 本报告根据香港理工大学建筑及房地产学系的顾问小组的分析和

3、本会研究编写而成。 5. 理工大学与本会就研究工作的需要，曾与下列人士及64个团体接触及商谈，包括：政府政策科及部门，地产发展商、香港地产建设商会、公营机构、银行和证券分析公司、律师、产业测计师、物业代理、建筑师学会及测量师学会及其他团体等。 6. 研究的数据由个人、公司及政府提供。为求数据的准确，本会反覆核对从多个来源搜集资料。来源资料的来源及应用的方法，见有关章节的批注。由于数据来源的局限，资料有时未能涵盖整段研究期间 4 。 7. 研究尽量应用八零至九五年间的数据，这期间香港经历了地产市道的起跌，亦渡过数段长时期的经济兴旺期和几次的经济和政治冲击 ( 见注 2 )。限于资料来源，市场占有

4、率和市场行为的个案研究，仅能集中于近年的情况，即是分别从九一至九四年及从九零年至九五年中。本会亦尽量搜集截至九六年中的数据，以提供最新的市场资料。 市场结构8. 私人住宅楼宇市场包括新楼和二手楼两方面。后者的市场相较极为庞大，交易额亦相当可观。在八五至九四年间，二手楼宇交易占每年物业销售量的六至七成 5 。但由于二手楼的业权分散，个别业主对市场的影响力，远较盖建新楼的地产发展商小得多。 9. 本港的新住宅市场非纯由自由竞争力量支配，因为市场结构受以下两大主要因素影响： 1. 政府是新土地的独家供应者，也是地产发展的监管者，因此政府对这个市场的影响，扮演着重要的角色； 2. 私人物业发展，大部份

5、集中在少数发展商身上。 政府的角色10. 香港土地是稀有的资源，是政府收入的主要来源之一。九四/九五年间，政府从卖地方面的收益占政府库房总收入的11%。政府决定新土地的供应量，也负责城市规划和管理建设，甚至监管楼宇销售方法。政府的房屋发展原则是：提供充足土地，所需的基础设施及促使私营机构投资于物业发展的经济环境 6 。同时提供健康的居住环境，和确保建筑物的安全，并打击过度投机炒卖。 11. 透过房屋委员会及房屋协会的建屋计划，政府为半数以上的人口提供居所。如此规模的公共房屋，对私人地产市场有一定的影响。 市场集中12. 本会研究发现，一九九一年至九四年间，地产发展市场出现高度集中情况 (参阅

6、附件三 ) 7 ： 1. 70%新落成私人楼宇由七间大发展商兴建 2. 55%由四大发展商供应 3. 有一发展商住宅单位供应量持续占市场的25% 13. 高度市场集中不一定有问题，也不一定有违竞争。某程度上，市场集中可反映规模经济所带来的效率和地产商的成功经营策略，也可以显示地产商对市场的信心，即使是在跌市期间。 14. 因此，需要继续分析市场结构，以衡量其是否有竞争威胁(contestability)的存在。在一个具高度竞争威胁的市场，所有参与者均须作剧烈的竞争，使市场发挥高度效率，产品价格甚而接近成本。假若市场缺乏了竞争的威胁，新公司难以加入市场，在市场高度集中的情况下，可能出现滥用市场力

7、量的潜在危险，例如，生产商有更多机会把产品的售价提高和从事违反市场竞争行为。当然，没有市场可能达到绝对竞争威胁的程度(fully contestable)的。本报告研究这个市场现存竞争威胁的程度，和日后所可预见的竞争威胁。 市场是否存在竞争的威胁(Contestability)15. 经济学家Demsetz, Baumol, Willig和Panzare 8 把市场竞争威胁定义为： 1. 自由入市 2. 退出时不费成本 3. 新经营者能否迅速地加入市场竞争 入市和退出市场16. 自由入市，意指新公司在加入市场时，毋须比业内其他经营者付出更高的额外成本。报告亦研究新公司是否会遇到其他较不利的因素

8、 。 17. 在过去和现在，香港并没有法律的障碍，阻止任何人士加入楼市成为地产发展商。不过，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争，却存在以下不利因素： 1. 高昂的地价：香港地价高昂，九三至九五年间，具优秀潜质发展住宅物业的土地，每幅约二十至五十亿元( 附件四 ) 9 。八五年之前买入换地权益书和土地储备的发展商，他们均有成本廉宜的土地，理论上，他们可以用较高的价钱向政府承投土地，其发展计划的平均成本仍会较新经营者为低，这是新经营者的一个重要的障碍。有土地储备的发展商以高价竞投，后果是提高新发展商的入市成本。另一方面原有发展商持有的土地亦会升值； 2. 高财务成本：经营者在安排财务信贷方

9、面，所得的条件不能与有业绩可循的大型发展商者相比。大地产商除可获较低的贷款利息外，又可从其他财务安排如市场集资取得资金； 3. 较弱的议价能力：大规模的发展商享有规模经济，在聘用专业人士和承建商方面，拥有较大的议价能力； 4. 购地途径有限制：新经营者大多数倚赖政府每年有限的土地供应，手上没有甲种及乙种换地权益书 10 的新发展商，未能参与某些土地投标。拥有土地储备的大发展商又可维持一定程度的生产量( 附件五 )，不致受政府土地供应量的影响。 18. 有意见认为小规模发展商可组成集团，与大发展商竞争。这种做法在原则上似乎可行，但实际上，小型发展商可吸引业者合作的能力不大。况且，这些小集团若与大

10、发展商组成的集团同时竞投土地，也不易成功。 19. 外地公司一般只参与住宅市场一些外围的发展，原因是它们对市场认识有限，缺乏本地良好的财务网络，和可合作的承建商。此外，外地公司因祖家的地产市场的经验、不同的评估风险方法或对香港前途有的顾虑等，未必会贸然进入市场。 20. 退出市场是否容易，主要是看是否可以收回庞大的购买土地成本。发展商欲退出市场时，能否在支付必须支出之后，把投入的资金带走，端视当时市场的情况。 进入市场的速度21. 由土地发展至建成楼宇需时约三至四年，因此新经营者不能在短期内加入或退出市场。 市场威胁的程度22. 纵观上述情况，地产市场不算属于具高度竞争威胁的市场。在过去十年间

11、，有若干大发展商改变经营策略，退出市场。市场不景亦淘汰了一些发展商。期间虽然有新经营者加入，但自八一年以来，没有新的大型地产商打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商)。新经营者最大的入市障碍是有限的土地供应和高昂的地价。 23. 最近，投得地铁公司九龙站物业发展第一期上盖发展权的财团，包括来自新加坡和本地合伙人的投资，显示外资公司需要与本地公司合作。至于市场结构会否因此而产生显著的影响，仍属未知之数。 24. 从研究资料显示，市场结构自九五年以来，未有改变，在可见的将来，除了换地权益书的优先投标安排将有变更外(这是历史遗留下来的承诺，将于九七年六月终止)，市场上出现

12、大大加强市场竞争威胁的可能性亦不大。不过，一些大发展商参与发展机铁沿线物业的发展，将须投入大量资金，它们在未来数年内对其他地区较小型物业发展计划的兴趣可能不大，这正好增加小型地产商建设其他地盘的机会。 25. 除此以外，市场的基本结构相信不会有多大改变：住宅土地的供应仍然紧张；发展商仍然持有约相当于总楼面面积七至八千万平方尺的土地储备(虽然有些地盘在发展住宅单位方面先要获得政府批准)。大型发展商依然有获得资金的方便之门。 来自非私营发展商方面的竞争26. 来自新入市发展商方面的竞争压力固然不大，另一方面，以提供基本住屋需求为主的公共房屋供应市场所形成的竞争压力亦很小。政府津贴的住屋计划，有多项

13、资格限制，表示替代性只是单向，即公屋不能替代私人物业。政府鼓励居者有其屋的政策增加市民对公营和私人住宅楼宇(买卖)的需求，而私人住宅在楼宇市场的比重不断增加。 发展商的市场行为27. 研究报告分析发展商的销售策略、定价政策或其他市场行为，会否减少市场竞争和影响消费者利益。发展商有绝对自由决定其市场经营策略，但发展商选定的策略，自然是商业上最有利的策略，其实大大受到市场结构的影响。举例来说，在土地供应充裕的市场，发展商的经营策略，肯定会与本港发展商所采用的策略不尽相同，这是因为本港的土地供应是极有限制。又例如流动电话市场，由于入市的障碍很少，经常存在竞争威胁，随时会有新制造商供应更廉宜及更先进的

14、产品，所以流动电话经营商的市场行为与本港地产发商的行为自然有分别。这是因为本港的房地产市场有高度的入市障碍，况且，地产发展(建设楼宇)需要很长的生产时间。 28. 关于大发展商市场行为，我们就三个案作出研究。在九零年至九五年间，研究三个地区的新落成楼盘：将军澳、马鞍山、蓝田( 附件六A )，我们发现以下情况： 1. 楼盘的开售时间各不相刼 2. 楼宇单位分成小批推出 29. 这种供应楼盘的方法，会减少消费者的选择、推高了楼价、及减低消费者比较价格的机会。而且，在楼市兴旺的时期，在某程度上，足令发展商影响市场的气氛。据一些地产发展商称，这些方法实际上是发展商之间激烈竞争的结果。但这种激烈的竞争最

15、有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率，又称寡头柯断oligopoly)，若是如此，这反映市场上的不完全竞争(imperfect market competition)，市场上缺乏完全竞争，并不符合消费者的最佳利益。 30. 另外三项个案研究，包括由九四年至九六年的18个月内(即楼市滑落后)， 在大埔、元朗和沙田的楼盘( 附件六B )。不同楼盘的推出时间普遍亦有不同，即使楼盘的地区、类型和单位面积各异。楼宇单位亦分成小批推出。对发展商来说，这可以让他们有机会测试市场的反应。但后果是供应量受到限制，是经济学上价格歧视price discrimination的一种，在高度竞争的

16、市场不会出现。我们没有资料显示这类开售时间不相刼的情况，如何发生和有多普遍。 31. 从政府资料显示，自九四年中楼市回落后，在一些情况下，大型发展商未能依预计竣工日期完成发展计划 11 。例如，五大发展商原定于九六年完成共10,400个单位的九个建筑计划，已延至九七年初才完成，其中有两个计划，经已超过建筑规约(building covenant)指定的落成日期1 12 ( 附件七 )。 32. 研究发现，由发展商持有的新落成楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位) 13 较市场整体空置率为高 九五年的数字显示该年新落成的单位，有11%仍在发展商手中，而整体市场的楼宇总空置率为4%。有些楼宇未能

17、依发展商的价格出售。处于较为偏远地区的楼盘比较少人问津，亦影响了销售量。这些售价有时可能较二手市场的价格为低。在某些情况下，当有些楼盘售价显著调低时，认购情形即时变得踊跃。如发展商愿意减价或置业者不再观望价格，决定入市的时候，这高空置率有可能降低。楼宇高空置率或楼价力求避免下调的情况，出现在高度竞争市场的机会不大。这情况，不符合置业者的利益。 33. 至于市场上楼宇单位供应量的问题，由九四年一月至九六年五月期间，经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有五十七个，可提供的楼宇单位共四万多个，但截至九六年五月，只有40%在市面推出。其余60%的单位或是未曾推出，或留作内部认购。(受同意方案管制的楼盘，内

18、部认购的单位数目限于全部单位的一成。)这种情况很少会在高度竞争的市场出现，因为若有高度竞争，发展商都会尽快把楼宇单位售出。 34. 本会又发现，在政府批出售楼许可后一个月内推出楼盘的，只有7%。获政府批准售楼与正式推出相距的时间，平均约为一百廿天，但有五个极端的例子，相距时间竟达五百四十天( 附件八 )。 35. 发展商明显地配合市场气氛来选定相应对策。有时，他们会彼此激烈竞争，例如在竞投土地方面，尤其是在市场处于升势之时。有时甚至会发生兴讼。这样的情况或反映高度竞争的地产市场，同样地，也可能是相互倚赖的寡头柯断市场的一种表现。 36. 虽然个案研究和上文所述的限制供应行为，可能减少了买楼人士

19、的选择机会和推高楼价，不过，这些行为从商业经营的角度来说，是精明之举，并且，在香港的法律范畴下，这并不违法。发展商完全有自由决定何时推出楼盘，地产建设商亦表示在自由的市场，发展商决定何时售楼与或是否把楼宇推出销售，是一种商业决策。又说：发展商一般希望能够尽快把推出的单位沽清。但本会上述案例显示，情况不一定如发展商的描述。地产建设商曾称，在决定售楼策略时他们会事先考虑市场反应，对公司业绩表现和股价的影响，以及当时市场的状况等因素。 37. 香港土地稀少，加上新楼与二手楼市场明显的分隔(下文讨论)、 造成对新楼的需求殷切，而新经营者入市又受到障碍。这些因素都足以解释为何从大型发展商的观点来看，他们

20、所采取的市场策略是正确或最合乎商业经营的原则。假如新经营者易于打入市场，或有其他的竞争者可填补发展计划的供应缺口，使市场具备威胁，发展商不容易维持现时所采用的策略。在当前的环境下，发展商的策略是诚实及合符商业原则的，但我们必须指出，他们可以这样去做，全因为是现时的市场结构，让发展商可以行使他们的市场力量。 发展商在市场的表现38. 在八零年代初期，由于地产市道回落，地产市场的盈利回报并不明朗，有些发展商未能适应转变而被淘汰。不过，地产商在八五至九五年间，业绩极之可观。四大发展商的盈利能力，远胜股票市场的整体表现，这方面已经把巨额资金再投资于新土地方面计算在内。以个别楼盘的盈利能力来分析估计，在

21、研究的五个个案、涉及十三个住宅楼盘中，以甲种及乙种换地权益书获得土地的发展计划收益特别高，相当于总估计发展成本的77%至364%(参阅 附件九 ) 14 。在公开投标购入的土地上发展的计划，估计所得边际利润在6%至109%之间。 39. 不过，据理工大学的个案研究显示，有两间规模较小的地产商，在楼市回落时(八零至八四年间)确又有37%至69%的亏损。买地方法，买地时间和楼盘完成时的市场环境，是决定发展商获利程度的重要因素。 土地及房屋供应40. 土地供应有限，是影响本港物业市场的一个决定性因素。 新土地供应41. 政府谨慎控制新土地的供应，其中一个目的是为收益设想，同时，在九七年之前必需符合中

22、英联合声明的规定。新土地多是属于新填海区和新开发区。其供应步伐受到发展土地各种要求所限制，如交通运输、提供基础设施和环境改善等。政府自九四年公布政府土地供应和物业价格专责小组研究报告后，各部门已加紧协调，以期尽量提供更多土地以应需求。其他措施包括制订一个土地供应量存货清册系统，和预留一年土地供应储备，以应未能预计的外来需求。政府各部门已依计划推行各建议，有关土地供应储备建议，公众尚未知道进展情况。 42. 从政府自八五年至九七年的土地分配数字显示，住宅土地供应每年都不同，由40至80公顷不等。有充足的土地供应量，配合房屋需求才可以确保稳定的房屋供应(参阅报告原文第四章表一)。 重建发展用地43

23、. 香港的经济模式已逐渐从制造业主导转型为服务业主导，很多原在香港生产的厂房亦转移到南中国，留下可供重建发展用地，可以考虑作发展住宅楼宇。虽然自九零年以来，三分之二的新建私人楼宇都属重建发展计划，但尚未全面发挥发展潜力，在观塘和其他地区都有多幢工业大厦或地盘空置。土地用途的限制、缺乏发展土地所需的基础设施和环境改善、重建发展成本等，是充份发展这些地区必须克服的问题。 改变土地用途44. 政府在闢拓新土地和审核改变土地用途需时，这也带来进一步的限制。而私人住宅市场兴建工程一般需要三至四年时间才可竣工，公共房屋则需时七年(包括地盘开拓工程在内)，故纵使增加了土地供应，楼房供应量的增长亦难以即时配合

24、突然激增的楼宇需求。牵涉复杂的申请个案，有时甚至需时十年才完成。 房屋供应45. 私人住宅楼宇的价格持续高企(相对平均收入而言)、长长的申请公共房屋轮候册及冗长的轮候时间、以及新家庭组织速度等各因素，都足以显示房屋供应远远未能满足市场需求。由八零年至九五年底的十六年间，私人楼宇供应量与政府预计供应量比较，其中有十二年低于预计的数字。预计及实际供应相差 +9%至 -35%之间。预计数字是据发展商的生产计划和差饷物业估价署的评估。由于九五年、九六年和九七年的私人楼宇实际(或预计)供应量均较预期为低，意味在九八年至二零零一年间需要大大增加私人楼宇供应数量，才可补充不足之数，以实现政府在长远房屋策略内

25、设定的建屋目标及配合预计的需求量。在后半段时期，可能会有大量单位涌出的情况。 46. 供应量亦可能因发展商和炒家保留著若干物业，以致影响置业人士。政府土地供应和物业价格专责小组研究报告称在九四年四月底，于九二年建成大型屋 -的新楼宇单位，仍有18%空置。小组认为这无疑是属囤积居奇的做法，我们的研究发现，于九五年底有14%新楼(约2,500个单位)在建成后两年仍然空置(其中11%由发展商持有(参阅第32段)。这些楼盘经已获得政府批准发售。 市场分隔47. 香港的物业市场明显地有多层的分隔。基于楼龄、和物业座落的地区形成各自分隔的市场。一般消费者在考虑置业时多会优先选择： 1. 新楼宇。(最好的例

26、证就是虽然新楼单位占房屋总数量的3-5%，但每年有近七成的按揭贷款是涉及楼龄在十年以下的物业)；或 2. 市区楼宇。(九四年新界区的物业空置率为9.4%，整体的私人房屋空置率则为4.7%。) 48. 市场的分隔削弱了产品互相替代的能力，也限制了消费者的选择，令第一手市场的楼宇(新楼宇)的需求更大。遇上物业市道向好，更形成新楼炒风帜热，楼价风焱 升至新的高峰时。市区新楼盘的售价亦成为较旧楼宇售价的指标。虽然全新楼宇和二手楼宇的售价似是互为影响，但由于后者的业权分散，而大多数人又倾向选择新楼，所以，纵然发展商占整个楼宇市场的比率较小，但其发挥的影响力却十分强大。 49. 融合分隔市场的主要障碍是：

27、 1. 由于欠缺楼宇质素的验证计划和保养保证，影响了楼龄较高的住宅单位的转让潜力； 2. 楼龄较高的住宅单位不易获得按揭贷款；由八九年至九四年间，有七成按揭贷款是属于楼龄十年以下的物业； 3. 偏远地区房屋单位的基础设施计划和交通运输，未达消费者期望。 50. 市场分隔增加了新楼受重视的程度，相应地加强了发展商在香港地产市场的影响力。 建议51. 研究显示，本港新建住宅楼宇市场，并不存在高度的竞争，也缺乏了竞争的威胁。我们找出了一些妨碍竞争的因素，较显著的有：土地供应短缺而且昂贵，此外，拥有土地储备的发展商的优势亦是重要的因素。但本会却没有发现发展商有互相串连的行动。我们认为他们所做的全都是顺

28、应当前市场结构的经营手法，衡量他们的成功和盈利能力的时候，亦要考虑市场的风险。不过，发展商在这市场结构下，采取这些经营方式，是否合符消费者的最佳利益，却成疑问。 52. 虽然问题的症结在于市场结构，但本会相信，要是为改正这局面，而要求政府采取激烈措施，即如类似美国政府把电讯业巨人的美国电话及电讯公司和美国钢铁拆细的做法，把大型发展商拆细，却未必恰当。以香港的情况，就算拆细个别公司亦只能有限度地影响市场结构的基础，,且改善市场竞争效能却有限。本会认为，应循以下途径，致力促进竞争、改善市场的运作，和防止滥用市场力量，才是最佳的做法，这包括： 1. 促进市场结构的竞争性，减低入市障碍，增加新楼及二手

29、楼市场的相互替代能力； 2. 采取措施，制止防碍市场竞争的行为； 3. 让消费者有取得可靠资料的途径。 改善市场结构的竞争性建议一：减低新公司入市的障碍53. 增加市场经营者的数目可以加强竞争，这样有助于改善市场效率。我们认为政府应设法鼓励新的地产发展商加入市场，一如在电讯市场引入新的竞争者。政府亦可有系统地考虑对地产市场有直接或间接影响的竞争政策。为此，本会促请政府采取以下行动：检讨政府拍卖土地的大小规模1. 考虑一些足以让小型发展商有能力加入竞投优秀地皮的方法。这是相对过往政府批出极大幅的土地而言。例如，政府批予地铁公司发展机场铁路沿线的土地由 4公顷至21公顷，所涉及的地盘面积很大、须动

30、用很多资金，地铁也要分期发展。因此，政府应检讨现时拍卖土地的大小规模，考虑提供多些面积大小适中的地盘，让发展商兴建住宅，这样既可照顾到市民的期望，同时可容许多些公司参与发展。这做法需要政府采用更有想像力的行动及透过详尽的规划指引，使这些相连的地盘都可以有良好整合的环境及设施，一如一个大型的发展计划。 改善发展机制的效率2. 政府应分配更多资源，使无论属规模大或小的住宅楼宇建设或重建计划，都可获得迅速处理及调协发展机制的协助。加快审批图则和建筑申请毋疑会增加私人楼宇生产率，但政府应监察发展商，在政府加快了审批效率后有没有相应地在市场上推出楼宇单位。 开放更多机会予新竞争者3. 开放更多机会予小型

31、发展商，参与由政府或半官方机构的物业发展计划，以培养他们扮演更重要的角色。例如私人参建居屋计划及土地发展公司重建计划等。举例来说：i. 政府或公营机构，在可能情形下，应让承建商或小型发展商参与一些发展计划，以使他们取得更多经验，以便日后承建较大型的计划。同时政府亦须考虑各种鼓励方法，如让发展局在计划管理、设计及发展程序方面等，有较大的自由度，以吸引他们去参与私人参与兴建计划。ii. 本会支持政府在其市区重建计划文件(九六年六月发表)内提出的建议，加强土发公司的任务，注入更多资源，并把该公司的地位提升为市区重建委员会。这样使升格后的土发公司，在发展建设计划和选择合伙人方面，有较大的自由度，毋须袛

32、倚赖大型发展商提供资源。 建议二：改善住宅用地供应54. 政府应： 1. 在闢拓新土地和重建发展用地方面作出妥善安排，确保土地的供应可以获得持续； 2. 公布出五年的卖地计划，并尽量维持每年的供应量，这样对倚靠政府供应土地为主的新发展商有特别的帮助。 55. 本会支持政府在九四年由土地供应和物业的价格专责小组研究报告提出要有一年土地储备之建议。世界各国都有采取同样的方法，以缓冲储备一些重要的物资。 56. 为发挥现有土地的最大用途，政府应： 1. 把更多旧工业用地重新区划作住宅用途，以配合香港经济转型； 2. 考虑或鼓励商界投资，在改善环境及基础设施上，以便可以更快把未充分利用的工业地盘兴建住

33、宅； 3. 检讨分区发展大纲图规限的最高发展地积比率，在环境和基础设施的因素许可下，放宽限制。 建议三：平衡房屋的供求57. 政府应检讨其预计楼宇供应量的方法，并与地产建设商会商议如何改善报导统计资料，让政府即时得知发展商在工程进度方面的改变。 58. 政府应支持私人发展商土地发展，兴建房屋的角色。政府须特别关注非因楼宇工程所引致发展计划延迟的原因。例如： 1. 若因基本设施问题引起的，可考虑改由发展商负责提供建设，并加强运输署、地政署、规划署及屋宇署之间的合作。2. 有关于规划和各种申请的批核，政府应确保有足够资源去进行。例如设定服务承诺的时间规限，加强部门的内部合作，以及订定快速、有效率和

34、简明的行政程度。政府已就进一步简化更改批地契约和换地权的程序，作出顾问研究，本会相信这样会带来进一步的改善。 59. 最理想的情况是让自由市场机制自行发挥力量，政府尽少插手。但是在楼宇的市场中，就算采纳了以上各建议去改善自由市场的运作，仍不可能在短期内改善竞争情况。监于改变市场结构需要时间，而住屋的需求确又十分迫切，所以政府对发展商仍应有合理监管。 60. 政府在考虑土地供应有限和建设需时的因素后，应设法确保住宅楼宇的供应量能配合需求。为贯彻建筑规约的精神，政府应： 1. 改善批地契约内的建筑规约条款，订明发展商在一定的时间内(但可给予最多有六个月宽限期)，在市场推出楼宇单位。这样做法是为确保

35、建成的楼宇单位一定会在市场供应，但政府上却毋需指定销售日期。这方面的安排，应在政府公开卖地和与发展商签署协定时说明清楚。2. 注视发展商过往的表现。若发展商没有足够理由但又经常不依规约规定的日期在市场推出楼宇单位，政府再次审批该发展商的其他申请时，(例如在处理加快审批该公司新的建筑计划、或改变土地用途申请方面)，应同时考虑该发展商的过往表现。 61. 公共房屋供应方面： 1. 政府应确保提供二十四万个公屋单位的建设目标能够在九七年至二零零一年间稳步完成。若这预计的目标未能依期达到，肯定会相应影响私人楼宇的需求。 2. 本会欢迎政府宣布土发公司将会发展更多住宅楼宇。 建议四：提高楼龄较高和较偏远

36、地区物业在市场的转让潜力62. 当前急务是减低新旧楼市场的明显分隔、改善楼龄较高物业的按揭安排，令消费者有更多选择，促进竞争。要采取的行动包括： 1. 增加市场对旧楼的信心： 银行若对旧楼按揭有更大支持，会减低消费者对新、旧楼宇单位需求的不平衡情况； 消委会支持香港测量师学会建议的楼宇质素验证计划，以评估楼宇的品质； 消委会促请新楼发展商提供全面的建筑保养保证 (building warranties) ， 使物业在落成后一段长时期仍有良好的转让潜力。 消委会又赞同政府引进强制规定建筑物的检验计划；予业主立案法团更大权力，改善楼宇的公用地方；及设立维修基金等 15 。2. 楼宇按揭贷款 本会相

37、信政府建议的按揭证券公司，有利于促进住宅楼宇按揭贷款市场发展。本会支持成立按揭证券公司，但政府必须在风险管理方面作适当安排，并让楼龄较高的物业有较大机会获得按揭贷款。 政府亦可同时考虑其他办法，以鼓励设立专门的楼宇按揭贷款公司，让消费者有更多按揭机构选择，使未能符合较严格的银行按揭贷款规则、但又有意置业的人士，获得财政上的支持。若按揭证券公司未能成立，市场上更需要有专门的楼宇按揭公司。 3. 改善交通运输设施若能改善遍远地区的交通及基础设施，有助舒缓整体的房屋需求。本会建议政府改善较偏远地区的运输和基础设施，增加消费者在这些地区置业的意欲。 引进措施，防止违反市场竞争的行为建议五：订立业界守则

38、63. 政府应尽快实行法律改革委员会的建议，规定无论属同意方案及不受同意方案管制的楼花买卖，均须透露必要的资料。此外，政府应一视同仁，确保不受同意方案管制的楼盘亦同样受防止投机炒卖措施的约制，免因过度炒卖，扭曲市场的正常运作。事实上，消费者亦未必能够分辨两类方案楼盘的分别。 64. 政府应与地产建设商会合作，为私人住宅楼宇发展商订立守则，让消费者掌握较准确的资料：1. 售楼说明书必须有正确及充足的资料； 2. 对不受同意方案管制的楼盘开卖方法，协定守则，例如地产建设商会就抽签办法订定的细则； 3. 划一量度楼宇面积的方法，规定以实用面积而非建筑面积为单位。 建议六：确保公平的市场竞争65. 地

39、产发展业和广播业和电讯业不一样，地产业并没有任何法例或专定发牌条款规管经营者的公平竞争情况。本会认为香港需要公平竞争法例，而该法例将可适用于地产发展业，确保市场上不会出现有违反竞争的行为，例如划一定价、合谋行动等，以保障经营者和消费者的权益。 提供可靠的市场资料66. 消费者必须有充足的资料作理性的选择，同时使市场有效率地运作。 建议七：增加透明度67. 同意方案的楼盘，发展商向政府申请预售的时候，应列明其销售计划，如每批销售的单位数量和推出时间，并说明该些单位是否会公开发售，或供内部认购。发展商可以改变其销售计划，但须通知政府和公众。这样可方便政府预计房屋供应情况，有意置业人士亦可根据这些资

40、料，慎作决定。如计划有改变，发展商必须知会政府，但毋须取得批准。 68. 政府应研究如何让市民取得更多的房屋资料。协助作出明智选择，不致被市场传闻困扰而无所适从。拟议的政府中央数据库集中了政府各部门的资料，方便政府及时提供全面的地产市场分析资料。 69. 政府应确保各部门，处理涉及土地和地产发展方面的问题，能贯彻服务承诺，增加透明度，例如：定期发表各项地产发展计划进度或延误的资料。为配合政府开放的态度和精神，政府应把批准延长建筑规约期限的理由公开。 1. 统计署提供九五年资料；统计署房屋科在其长远房屋策略检讨报告中估计九五年的业主自住单位比率为52%。2. 虽然在该段期间经历多次经济打击，包括

41、八七年的股灾、八九年的天安门事件、九零至九一年的波斯湾战争、九一年的国商银行倒闭以及一些银行的短期危机等。附件一显示八零年至九五年间住宅楼宇价格比对通涨率的增长。3. 政府估计数字。供款负担比率是指每月楼宇按揭供款占中位家庭收入的比率。见报告原文第一章第六段。4. 参阅报告原文第一章第十七段5. 根据理工大学顾问就土地注册处私人房屋转让资料研究所得。6. 九四年六月政府土地供应和物业价格专责小组研究报告。7. 分析这段期间目的是反映目前的市场结构，而并非过往的情况。监于搜集数据有困难，本会未能包括九五年的资料。地下铁路公司在九一至九四年期间未有发展住宅楼宇，故不在分析之列。本会注意到，地铁公司

42、在过去十五年间共发展了三万一千个住宅单位，相等于一年的私人地产商的建屋量。由于地铁公司在机场铁路沿线上盖有建屋计划，预料该公司在未来会形成强大的市场力量。不过，该公司各住宅建设计划，均与其他地产商合作发展。在地铁公司十三个兴建共三万一千个单位的发展计划中，有九个发展计划均与大型发展公司合作。(大型发展公司的市场占有率最少为5%)8. 六八年四月出版的Journal of Law and Economics其中由Harold Demsetz发表的Why Regulate Utilities?一文。八二年在加州圣地牙哥由William J. Baumol, John C. Panzar, Robe

43、rt D. Willig发表的Contestable Markets and the Theory of Industry Structure一文。9. 九四/九五年和九五/九六年政府售地总收益分别为三百一十亿元及四百五十亿元。10. 政府批给换地权益书作为交换新界农地或建屋土地。部份发展商在七零年代和八零年代期间取得大量甲种及乙种换地权益书。11. 根据差饷物业估价署提供的资料。报称的竣工日期乃根据屋宇署资料，建筑师与发展商的图则及资料，及/或实地搜集所得。12. 三个发展商(牵涉6,500住宅单位)回应本会的查询，一位发展商说其两个地盘分别因技术及地基问题而受影响。一名发展商称其地盘将可依

44、期完工。另一名发展商称尚未取得政府的预售许可。备注：政府批准预售许可视乎楼宇的建筑进度，究竟未取得预售许可和延期竣工，何者是因，何者是果，有待研究。13. 根据差饷物业估价署就新楼单位长期空置率走势的季报普查资料。该署的普查样本为17,300个新落成单位，九五年全部新落成单位为22,620个，整体市场楼宇的总数目为885,700个单位。14. 个案研究中以甲种及乙种换地权益书投标所得的土地成本，相当于楼宇单位价格的10-20%15. 香港市区重建，规划环境地政科，1996年6月。 附件三：新建房屋供应的市场集中情况研究方法 1. 理工大学分析差饷物业估价署的入伙纸数字，经详细分析，发现近年香港

45、兴建的房屋由十一间公司提供，其中九间为上市地产公司。这次的分析亦涵盖所有由这些发展商附属公司发展的建屋计划 1。 2. 若是一项合作发展的建屋计划，个别发展商获分配的单位数目是以其在该计划的占有率来按比例计算。倘发展商是与非地产发展机构合作建屋(即如地盘业主)，在此情况下，不会按比例分配，而是把全部建屋单位纳入该发展商名下。 市场概况 3. 表一显示，由九一年至九四年，上述十一间发展商合共建成的楼宇单位，占每年私人房屋单位总数的60-80%。以住宅楼面面积计，他们所占的相当于总楼面面积的63-89%。余下的楼宇单位，相信是由其他外围发展商所瓜分。 表一 : 九一年至九四年十一间发展商的新楼宇单

46、位的市场占有率发展商19911992199319941991-94A30%30%15%28%26%B12%9%11%8%10%C5%7%10%16%10%D10%17%3%7%9%E6%4%5%11%6%F2%3%4%4%3%G1%0%0%0%0%H0%0%0%2%1%I1%3%0%1%1%J3%6%3%9%5%K3%5%9%0%4%合共72%82%60%86%75%资料提供：根据差饷物业估价署及发展商提供资料编集而成。 4. 表一亦显示，这十一位发展商的市场占有率每年有别，视乎其建设计划和生产策略而定。表二列出为首五名发展商的等级，并显示这五名发展商每年兴建的房屋占去总供应量的51%-71%

47、。在这51%-71%的供应量中有75%属首三名发展商所有。若以住宅楼面面积计，该三名发展商的等级和市场占有率亦大致相同。 表二 : 九一年至九四年首五间发展商新楼宇单位的市场占有率次序(高 至 低)19911992199319941991-94(平均数) 1AAAAA2BDBCB3DBCEC4ECKJD5CJEBE首五间发展商的市场占有率61.5%68.1%51.0%70.8%60.3%首三间发展商的市场占有率51.1%55.0%37.0%54.7%45.2%5. 很明显，新建私人房屋供应高度集中于少数的发展商身上，尤其A、B、C三名发展商，过去四年来，一直名列私人房屋单位供应市场首五大发展商的名单之内。发展商A无论在住宅单位数目或楼面面积方面，都