XHZY公司管理模式诊断报告.docx

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1、报告题目： XHZY公司管理模式诊断报告 团队编号： 团队名称： 2009年 4 月 27日摘要3报告结构3第一章 宏观环境分析3第一节 经济环境分析4第二节 技术环境6第三节 法律和政策环境分析6一、国家法律法规、政策6二、成都法规、政策7三、总结8第四节 社会文化环境8第二章 行业分析9第一节 行业现状分析9一、物业管理行业历史简况9二、中国物业管理发展简况10三、物业管理分类11四、物业管理在我国11五、物业管理行业生存状况调查12第二节 行业发展趋势分析26第三节 相关行业分析30一、市场不成熟，发展潜力巨大31二、承受率下降为房价上涨铺路32第三章 企业问题分析33第一节 战略诊断3

2、3第二节 组织结构诊断37一、基本情况分析37二、矩阵制结构分析37第三节 系统诊断41一、财务系统诊断41二、人事系统诊断43三、信息系统诊断46四、薪酬及激励系统诊断47第四节 员工问题诊断49一、员工设置不合理49二、员工素质低49三、员工管理问题50四、问题总结50第五节 风格诊断50一、管理风格问题50二、领导风格问题51三、总结51第六节 技能诊断52第七节 共同的价值观诊断54第八节 核心问题分析57第四章 解决方案和建议58第一节 战略变革58一、明确关系58二、战略制定60第二节 组织结构变革67一、物业管理公司组织机构设置的要求67二、短期组织结构变革68三、长期组织结构变

3、革70第三节 人力资源管理变革72一、招聘72二、绩效考核76三、薪酬管理88四、激励机制95第四节 财务系统变革98一、建立独立核算的财务系统98二、完善财务制度和财务管理流程99三、健全和充分发挥财务管理的各职能99四、科学编制预算及预算审批程序100五、简化报账程序，下放审批权限101第五节 其他变革102一、信息沟通建议102二、管理风格建议104结束语107参考书目108附件109附件一：职位说明书109摘要我们通过对物管企业外部宏观环境和物管行业的分析以及对XHZY公司的分析得出：XHZY公司目前存在许多弊端，但其根本原因是因为 XHZY对自身认识不清，与HL公司关系不明。由此引发

4、战略，财务，人力资源等其他众多问题。我们通过为其量身定制的战略发展方向，改善其财务，人力资源，组织结构。以使企业得到改变，并取得长足进步报告结构本报告将按下述结构展开：第一章 宏观环境分析 在这一章里，我们将为您解读现阶段与物管行业息息相关的经济和社会环境，以及国家对于物管行业的相关政策和法律条文，同时，我们也将对物管业相关的技术环境做出分析。第一节 经济环境分析当前，全球性金融危机及中国宏观经济不确定因素增加使中国房地产面临着前所未有的机遇与挑战。作为与房地产唇齿相依的物业管理，在金融危机背景下如何克服困难，化解危机，迎接机遇与挑战？1、 金融危机已对全球实体经济产生了巨大的冲击，2008年

5、世界经济已明显放缓，下行风险逐步加大。乐观预测2009年全球经济增长率为1.6%，2009年中国经济增长率能否保8也存在三种预期，其中基本预测为8.4%，而悲观预测为7.0%。全球物业管理企业都受到金融危机的影响，同时楼市出现了整体的萧条，房屋出租率减少。注：数据来源于联合国经社司。黄色栏里的数据为估计值，2009年数据为预测值。2、 近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。以此带动了中国的城市化进程，进而也将带动物业管理企业的发展。3、 人工及原材料成本急剧上涨,物价指数

6、不断升高, 人工成本居高不下, 原材料成本持续上涨, 但物业服务价格缺乏弹性, 不能同步上调,使得公司利润率不断下降。但是根据国家统计局公布的数据显示今年2月份CPI同比下降1.6%，2月份工厂出品价格（PPI）下降4.5%，3月份CPI同比下降1.2%，而工厂出品价格（PPI）下降6.0%，这是我国PPI连续第4个月出现负增长。其中原材料、燃料、动力购进价格下降7.1%，同时，人员流动性由于受到金融危机的影响也有所下降。这些因素综合看来，在不利的环境中又有一些物业管理企业的利好消息，物业运营成本可以在一定程度上下降。4、 前段时间地产狂热时期出现的规划、设计、施工质量造成交付项目的遗留问题，

7、增加日后物业服务企业的管理难度及管理成本，业主的投资预期失落心理也加剧了业主与物业管理企业的矛盾冲突。第二节 技术环境随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。 从长远来看，经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。物业服务的专业化程度将会加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。由于得天独厚的条件本来就使深圳物业管理水平远远地走在全国的前面，再加上物业管理推广力度不足以及居民的消费水平不同，造成全国物业管理水平差距很大。近几年，随着深圳物业管理经验的推广，一些国

8、际性物管企业进驻，北京、上海等大城市的物业管理水平迅速提升，现已达到或超过深圳物业管理水平。其他大中型城市物业管理水平也在迅速提升，使全国物业管理水平之间的差距进一步缩小。而当前国家推行物业管理收费分级定价，把收费标准、收费项目、服务内容在小区内醒目的地方予以公布，接受业主监督，不久前又新添“菜单式”服务。把顾客满意度指数引入物业管理领域，运用物业管理服务顾客满意度指数，对申报资质的企业管理服务业绩进行测评认定。第三节 法律和政策环境分析法律和政策环境对于行业和公司的发展方向起着重要的导向作用。物业管理公司应把握有利的法律和政策，抓住机会，顺应行业的发展趋势以提高自身竞争能力。目前，影响物业管

9、理行业及其各企业发展的主要为国家和地方的相关法律法规、政策。一、国家法律法规、政策1、 国家在2008年出台了国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的 实施意见，主要是为了促进“十一五”时期服务业发展主要目标的实现和任务的完成，加快服务业的发展。其中包括对加强规划和产业政策引导，深化服务领域改革等方面的内容，对于规范服务业、加强服务业基础工作等都有现实的指导意义。2、 国家在2007年颁布了在2003年物业管理条例基础上修改过后的新物业管理条例。 它对业主和物业管理公司的权利和义务作出了更多、更明确的界定，对于依法规范物业管理行为起到了非常重要的作用。例如增加了街道办事处等基层政府对业主大

10、会、业主委员会的管理。3、 国家在2007年正式实施中华人民共和国物权法。该法律全面规范了物业管理中的基本法律关系，明确了业主在物业管理中的权利和义务，合理定位了物业服务公司，更加明确了业主大会和业主委员会的职责。一定程度上为物业管理制度的完善提供了法律基础。4、 除了上述主要的法律法规及政策外，国家出台的物业服务定价成本监审办法（试行）、中华人民共和国招标投标法等都影响着物业管理的发展，尽管各项法律法规都存在着一些不足，但是总体来讲都是不断进步的，物业管理公司通过深入研究，调整思路和战略，可以不断满足市场的需求。二、成都法规、政策1、 成都市物业服务招标代理机构管理规定于2009年2月1日实

11、行，有利于健全物业服务招标代理市场机制，建立全市统一、竞争有序的物业服务市场秩序，充分发挥物业服务招标代理机构在招投标过程中的积极作用。2、 成都市于2008年1月1日实施了成都市物业管理条例，该条例是成都市结合本市实际情况，贯彻物权法和国务院物业管理条例而制定的成都市首部物业管理地方性法规，对成都进一步规范成都物业管理活动，维护业主业务、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善成都人民群众的生活和工作环境，构建和谐社区奠定基础。该条例具有更强的操作性、更加细化和具体。3、 除此之外，成都市还出台了成都市物业服务招投标评标区管理规定，成都市物业服务力量配备指导标准等相关政策，本地物管企业可以充

12、分利用地方法规政策，可以更好地适应本地的发展。三、总结从法律和政策环境来看，无论是国家还是地方都为物业管理行业的规范化发展提供了法律依据和政策引导。这为物业管理这个朝阳产业的健康发展和不断壮大提供了有利条件。同时，国家法律法规存在着一定程度上的不足，有待进一步地完善。第四节 社会文化环境社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、价值观念等。它影响着消费者对一个行业或者企业的认知、态度以及价值取向。物业管理的发展与消费者对于服务的价值观念，受教育程度等因素密不可分。文化水平影响着居民的需求层次和价值观念，物业管理属于80年代出现并逐渐兴起的服务产业。随着九年义务教育的普及和受教育人

13、数的增加，人们对服务质量要求越来越高，并随着社会发展不断地产生新的服务需求，例如物业管理。下表为四川省人口文化水平（图表数据来源于2008年中国统计年鉴）。可以看出四川省未上过学人数所在比例较小，大部分为接受过教育人数，同时随着社会进步，受教育程度将逐步提高。人口文化水平的提高对于物管行业的发展起着积极的作用，能让更多的人理解物管行业，并不断为其提出新的要求，促进该行业的发展。第二章 行业分析第一节 行业现状分析一、物业管理行业历史简况物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生

14、、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMOChicago Building anagers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海

15、，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。二、中国物业管理发展简况中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开

16、，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳

17、入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地，一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。 三、物业管理分类物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和

18、委托性的特约服务三大类。1、是常规性的公共服务，主要有以下几项： 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 房屋设备、设施的管理； 环境卫生的管理； 绿化管理； 配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； 车辆道路管理； 公众代办性质的服务；2、是针对性的专项服务： 日常生活类； 商业服务类； 文化、教育、卫生、体育类； 金融服务类； 经纪代理中介服务； 社会福利类；3、是委托性的特约服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心

19、做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。四、物业管理在我国在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：1. 是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。2. 是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。3. 是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与

20、物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。4. 是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。五、物业管理行业生存状况调查中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止2007年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。由于此调查相关数据距现今较近，具有一定的参考价

21、值，现将初步调查的有关情况及相关分析报告如下：1、物业管理行业对社会经济发展的贡献随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展,在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。1） 服务水平显著提高统计数据显示，这次被调查企业所管理的20.39亿平方米物业项目，不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目

22、前，物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域。为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90%以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉，被调查的4600家企业在2004-2006三年中先后得到县（区）级以上政府部门表彰达14635次。2） 社会效益表现突出首先，支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。在被调查的460

23、0家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企事业单位人员分流25072人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其他人员安置20478人。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。其次，积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。最后，热心

24、参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。3） 经济效益逐步改善统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入达2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查

25、企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。以上数据表明，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。我们注意到，一些企业未将多种经营收入计算在内以及基于其它因素的考虑，在上报相关收入数据时有所保留。但近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。另外，物业服务企业在提供服务过程中，积极为业主出谋划策，采取多种方式提高物业经营效益，其中238家企业三年中通过改善服务，提高房屋出租率等，为业主增加租金收益24667.16万元。还有298家企业通过节能改造，为业主增加经济效益8949

26、.24万元。4） 环境效益初步显现物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。2、行业发展的基本状况1) 企业发展情况完成上报调查数据的4600家企业基本分类情况如下：a) 以企业成立时间划分。1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，1994年至2007年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%。其中1994至2004年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。通

27、过上述表格和数据，不难看出，81年至94年的前十三年，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。b) 以企业注册登记类型划分。国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为

28、股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。c) 以企业资质等级划分。一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。d) 各资质等级面积、人员之间关系企业数建筑面积（万）企业平均管理面积人员总数企业平均人数管理人员/操作人员管理人员人均管理面积（万）一级36581826.30224.1832207

29、88821：6.41.88二级71357925.5481.242053922881：6.11.99三级328759304.7518.04220912671：4.11.38一级资质企业平均管理面积224.18万，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万；二级企业平均管理面积81.24万，平均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万；三级企业平均管理面积18.04万，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万。以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。e) 以经济区域划分。东部

30、沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占总企业数38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。f) 以与开发企业的关系划分。被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.

31、61%。从上述比例来看，开发建设单位下属企业仅占全部企业的四分之一强，近四分之三的企业与开发商并无隶属关系，建管不分的状况已得到较大程度的改变。2) 从业人员情况被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：a) 以工作岗位划分。从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。管理人员秩序维护员清洁工工程维修人员车辆管理员绿化养

32、护人员其他勤杂工调查人数11997825039216199888912371132892184718配比情况12.091.350.740.310.240.71（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系） 从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。b) 以学历层次划分。被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生333

33、96人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。c) 以技术层次划分。被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高

34、级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。d) 以男女性别划分。被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。考虑到占从业人员总数38%的秩序维护员主要为男性，以上数据表明从业人员的男女比例大体相当，女性略占多数

35、（与清洁工主要为女性有关）。3) 管理物业项目情况被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积203906.4万。与从业772032人相对应，不难看出，目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。其中：a) 按物业类型划分。住宅项目21428个、建筑面积154286万，分别占总项目数69.50%和总建筑面积75.67%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积20976.66万，分别占18.89%和10.29%；工业项目1204个、建筑面积10509.01万，分别占了3.91%和5.15%；其他类型项目2374个、建筑面积18133.77万，

36、分别占7.70%和8.89%。以上数据表明，目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。b) 按项目获取方式分。以协议方式取得项目22409个、建筑面积132473万，分别占总项目数72.68%和64.97%；其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积39317.81万，分别占20.55%和19.28%；以招投标方式取得8422个、建筑面积71433.02万，分别占27.32%和35.03%。以上数据表明，虽然2003年物业管理条例明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场尚未形成，行政主

37、管部门的执法监督有待加强。4) 企业经营与效益情况a) 物业服务费价格水平 单位：元/月序号物业类型/收费率全国平均东部地区中部地区西部地区东北地区1房改房（多层）0.410.480.380.380.32房改房（高层）0.851.030.810.770.54收缴率（%）75.4778.3774.2881.7563.752经济适用房（多层）0.430.560.320.450.43经济适用房（高层）0.891.130.850.900.61收缴率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多层）0.70.750.540.590.98商品房（高层）1.281.491.061.03

38、1.24独立式别墅1.912.271.161.531.78收缴率（%）79.4881.7879.8680.9568.574办公用房4.756.462.793.153.66收缴率（%）90.7192.4390.0190.0383.815工业用房1.931.971.832.431.50收缴率（%）92.8593.6993.1793.4482.53从以上数据可以看出，从全国情况看，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房的收费标准和收费率更低，今后这部分物业管理的问题会更加突出。从地域分布来看，东部地区的收费标准高于中、西部和东北地区，东部地区和西部地区

39、的收益率高于中部地区和东北地区，从收费标准和收费率两项指标综合比较来看，东北地区两项指标均低于全国其他地区。b) 企业经营效益情况 单位：万元调查企业数盈利情况亏损情况持平情况企业数%平均盈利额企业数%平均亏损额企业数全国4600184340.0781.28187140.7637.22886东部地区175495854.62124.8352229.7651.82274中部地区130841331.5724.5660546.2518.53290西部地区90431534.8540.8040444.6931.30185东北地区63415724.7645.9634053.6355.12137以上数据表明，

40、有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。盈利企业平均81.28万的年利润，表明物业服务行业的微利特征。从地域分布看，东部地区的盈利状况优于中、西和东北地区，东北地区的亏损面和亏损额相比其他地区都是最大的。5) 企业员工工资福利情况根据被调查企业上报数据汇总，2006年物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。具体情况是：a) 企业管理人员收入情况 单位：元/人年地区管理人员平均年收入其 中高层管理人员管理处主任(项目经理)管理员(主管)全国

41、21926.94 37921.98 24387.59 16427.02 东部地区29254.75 53578.08 32338.20 20803.03 中部地区16975.17 28864.79 20288.63 14129.88 西部地区18149.72 30361.74 19502.43 13898.28 东北地区15088.63 23049.83 16824.38 12321.66 以上数据表明，全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元，除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资，由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引

42、高素质人材的根本原因之一。b) 企业操作人员收入情况 单位：元/人年地区操作人员平均年收入其 中工程维修工秩序维护员清洁工绿化工全国10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 东部地区12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地区8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地区9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 东北地区8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上数据表明，物业

43、服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。c) 保险、住房公积金缴纳情况 单位：月工资%地区基本医疗保险失业保险养老保险工伤保险其他保险住房公积金全国8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 东部地区8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地区7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地区7.17 2.25 18.84 1

44、.34 2.64 8.40 东北地区7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上数据表明，全国各地区交纳各类保险和住房公积金的标准大体一致，但由于未对交纳保险人数占员工总人数的比例，以及农民工的社会保险情况进行调查统计，此表未能反映被调查企业的实际缴纳情况。3、行业生存与发展面临的主要问题根据4600家企业的调查情况汇总，当前行业生存与发展面临许多困难和问题，主要突出反映在以下几个方面：1） 社会评价方面a) 行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。调查中，反映行业社会地位不高的企业就有3521家，占被调查企业总数的76.54%。b) 行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。反映人们对行业存在一定偏见的企业2819家，占被调查企业总数的61.28%。社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感。认为行业公信力不强的企业占被调查企业总数的25.02%。c) 舆论导向存在偏差。这些年来，各种舆论媒体对于物业管理行业的正面报道很少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响。认为社会舆论