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1、武汉市房地产市场报告（10月） 第 46 页 共 46 页武汉市房地产市场月度报告(2010年10月)德盛行地产机构市场研究中心2010-11-10目录数字楼市（2010.10）3第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态81.3 规划城建9第二章 土地市场112.1 挂牌土地拍卖情况112.2 土地出让情况122.3 土地出让分析132.4 重点地块介绍14第三章 房产市场183.1 德盛指数183.1.1 武汉市房地产吸纳指数183.1.2 指数应用183.2 月度成交分析193.3 每日商品房成交分析203.4 每周成交分析203.5 区域成交分析213.6 供应分析223.
2、6.1 供应情况223.6.2 供应分析25第四章 区域市场分析264.1阳逻区域综述264.2阳逻房地产市场综述274.3阳逻房地产市场特征284.3.1 片区项目布局284.3.2 片区在售楼盘情况284.3.3 片区市场分析294.5典型个案分析30数字楼市（2010.10）土地市场成交宗数：19宗成交面积：93.34万平方米成交金额：25.71亿元成交可建面积：194.24万平方米商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：92.29住宅新增供应面积：119.37万方（约11937套）成交套数：10129套成交面积：101.64万平方米成交金额：71.36亿元成交均价：7020元/平方米第一
3、章 市场资讯1.1 经济与政策 三部委通知要求：省级政府稳定房价不力将问责10月10日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部发出通知，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发201010号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得
4、力的，要进行约谈，直至追究责任。（来源于中国国土资源报）【评论】此次三部委发出的问责通知是在进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产调控效果，目的是促进房地产市场健康发展。问责制的再一次提出，可能会迫使地方政府出台调控政策以及进一步加大监管力度。央行宣布自10月20日起加息0.25%中国人民银行10月19日决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。（来源于中国人民银行）附表：金融机构
5、人民币存贷款基准利率调整表【评论】此次加息是央行自2007年12月20日以来首次上调利率，该举措的施行，在一定程度上抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀现状，有效地预防资产经济泡沫。央行加息吻合了当前国家针对房地产调控的政策意图，增加了置业成本和开发商的投资成本。今年下半年调控政策的不断推出，可能预示着新一轮市场拐点即将出现。住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%根据2010年10月19日中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知，各省、自治区住房和城乡建设厅，各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：
6、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。（来源于住建部）附表：住房公积金存贷款利率调整表 【评论】通知要求五年期以上（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点，在一定程度上深化了房地产市
7、场调控，符合了整体市场预期。国务院重申遏制房价过快上涨 国务院总理温家宝10月25日主持召开国务院会议重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”会议表示，将继续促进房地产市场平稳健康发展。各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。并要立足保障基本需求，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给，合理引导住房需求，抑制投机需求。自“929”新政以来，除了央行加息外，“限购令”风靡全国，截至目前至少有包括北京、上海、广州和深圳在内的14个城市推出限购令，京沪穗深等主要城市楼市成交明显萎缩。【评论】国务院再次重申遏制房价过快上涨，反映出房地产经济泡沫的威胁逐渐显现
8、，一系列政策的出台一方面反映了政府对于经济增长更有信心，另一方面，表明政府希望强化地产的调控使得资金流出房地产转向其他行业，也是加快转变经济发展方式的一大手段。目前推行“限购”政策的城市已经达到14家，呈现不断扩大的趋势， 11月单月成交可能会面临较大下滑压力。房地产调控细则“汉六条”出台10月25日武汉市公布贯彻落实国家房地产宏观调控的政策细则。调控细则设计六大方面，要求全面落实稳定房价政策，大力推进保障性住房建设，努力促进武汉房地产市场持续健康发展。1、每套房屋价格须在规定时间内公开武汉房地产调控细则要求，对存在拖欠土地价款、违反土地出让合同约定等违法违规行为的单位和个人，要限制其参与土地
9、出让活动。细则强调严格加强市场监管，加强商品房预售许可管理，房地产开发企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，要在规定时间内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。严厉打击房地产违法违规行为，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。2、增加中心城区普通商品住房建设用地供应土地供应量决定房源数量，房源供给量增大，对平抑房价有一定作用。武汉房地产调控细则要求优先保证以保障性住房为主的各类住房用地供应。合理增加中心城区普通商品住房建设用地供应。督促房地产开发企业加快住房项目建设，
10、依法加快处置闲置住房用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设；各类住房建设项目应当在划拨决定书或出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。3、买房首付至少要三成武汉房地产调控细则在信贷和财税政策上进行了明文规定。首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，三套房则禁贷。对于外地人买房，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明也被禁贷。消费性贷款也被禁止用于购买住房。4、交易税进行调整交易税收方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家
11、庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。5、加快房地产信息系统建设武汉房地产调控细则要求，加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为居民住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。6、稳定房价不力将被追责武汉房地产调控细则要求，全面落实稳定房价和住房保障工作责任制，健全完善考核问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要严肃追究责任。（来源于长江日报）【评论】相对北京、上海、深圳、广州等城市而言，武汉细则未涉及“限购”“限涨”“禁止融资”三方面，在一定程度上降低了市场销售、房价下降、开发商资金紧张的
12、压力，而是以循序渐进的态度调控武汉市场。“汉六条”规定房源需要一次性公布，这样就打击了捂盘惜售行为，同时对于房地产违法违规行为，加大曝光和处罚力度。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，对于增加市场供应，合理定价有一定的促进作用。房产局与银行联网 武汉市“认房又认贷”启程10月15日起，市房产局将正式与武汉各金融机构联网，武汉执行“认房又认贷”，将步入实际操作期。9月30日，被称为楼市调控的“新国五条”出炉，其中要求，三套房贷全面叫停、完善差别化房贷。也即从10月1日开始，金融机构将以家庭为单位来审核购房者的置业记录，若属二次置业，则首付不低于五成，贷款利率为基准利率的1.1倍;若属三次或以上
13、置业，将拒绝房贷。（来源于长江日报）【评论】上半年出台的认房认贷政策迟迟不能实行，技术上的原因占很大比例。此次市房产局与金融机构联网，是进一步贯彻中央调控政策的表现，为二套房利率提高、三套房停贷政策提供了实际操作的可能。1.2 市场动态2010年武汉秋季房交会10月中旬顺利开展10月15-18日，武汉秋季房交会在武汉国际会展中心举行。此次秋季房交会上共设立了40个展位，部分知名开发商为了展示企业形象，把旗下多个楼盘拿出来展示。参展楼盘达57家、10家中介企业携3.1万余套新房及约2万二手房源集体亮相。所有房源中，中心城区房源2.2万余套，近郊房源2.9万余套，90平方米以下的房源占总套数的71
14、%以上。房交会4天观展人数达6.5万人，是历届展会观展人数最多的一届，4天的房交会现场仅成交593套，比去年秋交会增42.8%，另有意向成交798套。此外，首次推出的出租房源受热捧，达成意向租赁协议215套。【评论】上半年武汉举办“春交会”时，正好撞上史上最严厉的“国十条”，最终以415套房“惨淡收官”，而去年房交会成交了857套。无独有偶，9月重启的“国五条”又让本次的秋交会“有人气，无财气”。这届秋季房交会的遭遇与今年春季房交会的遭遇如此的相似，由于“新五条”的政策的出台，也给参展的双方带来了阴影。因此本届房交会的主题是“民生地产”，房交会的职能似乎转变为注重为市民提供看房机会，并不看重实
15、际成交量。三季度全国新增房地产贷款环比降50.7%央行10月26日公布的三季度金融机构贷款投向统计报告显示，前三季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，其中，三季度金融机构房地产贷款新增约为3400亿元，相比上半年房地产贷款平均每季增加6900亿元的规模出现大幅下降。前三季度个人房贷新增1.16万亿前三季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2个百分点。具体来看，前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，房产开发贷款新增3990亿元，个人房贷新增1.16万亿元。对比
16、上半年的数据来看，三季度房地产人民币贷款新增约3400亿元，其中房地产开发贷款新增1169亿元，个人房贷新增约2277亿元，增速均明显放缓。跟上半年房地产贷款、开发贷、个人房贷季均新增6900亿元、2211.5亿元和4661.5亿元相比，环比下降50.7%、47%和51.2%。（来源于新京报）【评论】从央行公布的三季度金融机构贷款投向统计报告中可以看出，房地产开发贷款环比下降47%，一方面体现出在当前政策调控的背景下，地产开发的热度开始下降，另一方面也体现出开发贷款放贷要求走向严格；个人放贷环比下降51.2%，体现出国家通过金融机构对投资性及投机性需求贷款抑制已经初步得到得到效果。国土部：土地
17、违法问责年内将严格执行10月25日，国土资源部部长徐绍史在接受中央台采访时表示：土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作,国土资源部不会爽约,年内将严格问责。徐绍史介绍，根据工作进度,目前正在对相关数据进行核准。10月31号之前,违法占用耕地面积比例达到15%以上的市、县国土资源行政主管部门,要对违法用地具体情况开展补充调查。11月5号前,各有关省级国土资源行政主管部门要完成补充调查的审核确认工作。（来源于中国广播网）【评论】土地违法问责不爽约，进一步强化了国家针对房地产市场的举措，由于目前企业囤地现象较为普遍，难以产生界限分明之说，问责的重中之重可能定向为违法占用耕地面积等方面。武汉605万
18、套公租房解决工薪族住房难10月19日，武汉市房管局公布，武汉市规划在“十二五”期间，将建设总面积大于390万平方米的公租房，使处于“夹心层”的市民通过梯度消费逐步实现住有所居的目标。2011年起，生活在“夹心层”的工薪族住房困难将有望得到解决。新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，符合安全卫生标准和节能环保要求。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积将控制在60平方米以下。以此计算，未来五年规划兴建的390万平方米公租房，至少可提供6.5万套房源。现阶段，对于城市中等偏下收入、低收入住房困难家庭以及新就业人员和外来务工人员，武汉市住房保障以提供廉租房、发放租金补贴、购买经济适用房为主，公租房将开
19、辟“第四条道路”。（来源于长江商报）【评论】现阶段，武汉市住房保障以提供廉租房、发放租金补贴、购买经济适用房为主，公租房将开辟“第四条道路”，这对解决工薪族住房难，抑制房价过快上涨，改善供需矛盾将起到重大作用。1.3 规划城建半个小时出城东 武汉城市圈1小时快速交通网形成10月18日，武鄂高速和左段开通营运。至此，武汉7条城市高速出口路全部打通，武汉城市圈1小时快速交通网形成。武鄂高速连通武汉市与鄂州市，肩负着武黄高速复线的功能。其武汉段和左高速起于洪山区和平乡，终点为东湖新技术开发区左岭镇，全长19.905公里，总投资20.20亿元。它与建设中的武昌中北路延长线、三环线相连，并在邹黄互通与武
20、汉绕城高速对接。其中，起点至邹黄互通8.815公里为双向六车道，邹黄互通至终点11.09公里为双向四车道，全线沥青混凝土路面，设计时速100公里。（来源于楚天都市报）【评论】七条出口路形成后，将大大缓解白沙洲大桥和天兴洲大桥的交通压力，武汉周边旅客可不经武汉城区，直接从和左高速龚家岭收费站下，零距离到达武汉火车站转乘。区域交通不畅的现状得到进一步缓解，这对引进投资，促进房地产市场发展将起到一个巨大的推动作用。武汉地铁：2号线4年贯通18公里2号线一期工程北起汉口常青花园，南至武昌光谷广场，全长27.98公里，设车站21座，常青花园设车辆段一座，中山北路设车辆基地1座。截至目前，全线除王家墩东站
21、、青年路站还没有开工建设外，已有常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、循礼门站、积玉桥站、螃蟹甲站、名都花园站等8个车站主体结构施工已完成，目前正进入附属工程施工。另有11个车站正在进行或已完成围护结构施工。目前，2号线区间累计贯通约18公里。按计划，2号线是在2012年底通车。但目前，王家墩东站、青年路站还未开工，主要受拆迁影响，地铁集团以及政府部门正在加强拆迁及前期工作。4号线过半站点已开工4号线一期工程连接武昌站及武汉站，线路全长16.5公里，区间长13.4公里，均为地下线，设站15座，在青山落步嘴设青山车辆段与综合基地一座，铁机村站西侧设线网管理服务中心及主变电所一座，同时与2
22、号线共用中南路主变所。在岳家嘴站设有8号线联络线。截至目前，4号线一期全线15个车站已有武汉火车站站土建工程完工，有8座站开工，还有梅苑小区站、周家大湾站、罗家港站、青鱼嘴站、东亭站、罗家港站等6个站及主变电所尚未开工，而线网中心即将开工建设。地铁3、6、8号线并未大规模开工。因在建的二环线汉口段和武汉大道与3条地铁线各有一个地铁站“重合”，为避免将来重复开挖，造成城建资金浪费，现有宗关站、唐家墩站、竹叶山站与上述道路工程同步开工，目前正在进行管线迁改和征地拆迁工作。（来源于武汉晨报）【评论】地铁物业作为武汉众多在售项目的重点炒作概念，地铁的规划及工程进度让市场普遍关注。由于拆迁、管线迁移等延
23、误工期，地铁2号线开工四年仍然有两站未开工，原计划2012年底通车的地铁二号线预计要推迟到2013年才能开通。轻轨2013年延伸至汉口北2010年10月21日，黄陂区与地铁集团签署合作建设协议。此举标志着武汉轨道交通(轻轨)全面进入黄陂。商贸物流枢纽区是轨道交通进黄陂的第一期工程，预计2013年建成通车。去年以来，中国家俱CBD、汉口北批发第一城相继开业，带来大量人流、物流。为进一步提升汉口北的承载能力，发挥汉口北的聚散功能，按照省、市有关领导多次视察调研汉口北所作的“轨道交通要全面进入黄陂，首先是汉口北”的指导精神，黄陂与地铁集团达成合作意向，市、区共建共享轨道交通工程。按方案，轨道交通进汉
24、口北从江岸区堤角站起，跨府河延伸至汉口北。全程高架，总里程约7.8公里，总投资约22亿元，工期约为30个月，其中主体工程将在一年内完成。通车后，汉口北商贸物流枢纽区将与中心城区无缝对接。轨道交通进入黄陂区汉口北拟定的线路是：堤角黄浦新城南湖(黄陂)汉口北(黄陂)。（来源于武汉晚报）【评论】2009年以来，中国家俱CBD、汉口北批发第一城相继开业，已经带来了部分人流、物流，随着区域商贸市场的成熟，轻轨延伸至汉口北，将加紧汉口北与汉口间的联系，为进一步提升汉口北的承载能力，发挥汉口北的聚散功能起到重大作用。阳逻建“中国云港”10月18日，全球四大光纤交换企业之一的美国赛科公司落户阳逻，成立赛科云港
25、信息公司，并与上海啤尔科技公司签订国内“云计算”行业首个亿元订单，为后者装配“数字化酒店”。今年初，赛科决定在阳逻投建“中国云港”，目标是打造全球云计算数据港产业集群聚集区，汇集全球千家云计算企业和万名高科技人才，年产值达千亿元。该项目规划将于年底前完成，两三年内完成一期建设。市软件与服务外包行业协会理事长耿标介绍，“云计算”在国内刚兴起不久，将带来IT产业的第三次技术变革。目前，全球云计算产业市场份额每年约1600亿美元，中国每年约300亿美元，并保持每年30%的增长率。（来源于武汉晨报）【评论】阳逻经济开发近年来积聚了较多产业的落户，该区域房地产市场一直跟随区域产业发展而前进，此次提出的“
26、中国云港”概念又将推动该区域房地产市场的利好因素。第二章 土地市场2.1 挂牌土地拍卖情况图2-1.挂牌土地分布位置10月29日举行的武汉2010年第13次土地拍卖，本次共拍卖土地总面积94.34万方，推出的19宗地在两小时内拍完，成交金额25.71亿元，成为今年地最多、速度最快的土地拍卖会。现场有15宗地以底价成交，还有4家房企放弃举牌资格，只有江夏、汉阳、硚口、武昌4宗地块进入竞拍环节，溢价率为65%、62%、11%和29%。本次出让土地品种丰富，工业、商业、金融、居住，还有养老社区用地。东西湖一地块由卓尔以7.1亿元拿下，总价最高。利济北路黄金地块楼面价4593元/平方米，单价最高。现场
27、竞拍焦点出现在汉阳龙阳大道一地块，由武汉金太阳和南京朗诗两家公司相互竞价，经过上百轮竞价后被南京朗诗集团以3.43亿元拿下，楼面价2825元/平方米。2.2 土地出让情况表2-1.2010年第13号招拍挂情况地块编号土地使用权人位置土地面积（万方）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/）P(2010)108号武汉福达食用油调料有限公司汉阳区黄金口工业园东南片3.06工业1.5248054.04/P(2010)109号武汉罗莎食品有限公司汉阳区黄金口工业园西北片1.81工业1.5149054.88/P(2010)110号湖北烟草民意纸业有限公司汉阳区黄金口工业园西北片1.85
28、工业1.5151054.48/P(2010)111号朗诗集团股份有限公司汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交叉口5.11居住与商业混合2.3834350448.182824.66P(2010)112号武汉天地源房地产开发有限公司洪山区张家湾街2.48居住2.58320223.61341.61P(2010)113号武汉新大陆物业发展有限公司硚口区利济北路206号0.35居住兼容商业8.4135002572.144593.08P(2010)114号武汉天佳大自然科技发展有限责任公司武昌区联盟路61号0.51居住34530593.322966.6P(2010)115号武汉市长江房地产综合开发总公司江汉区金家
29、墩特1号3.46居住、商业金融业3.644130850.023541.74P(2010)116号武汉市时代天宇置业有限公司硚口区古田二路与古乐路交汇处3.04商业兼容居住2.818200398.732136.05P(2010)118号武汉市蔡甸区武银联房地产开发公司蔡甸区蔡甸街独山村0.81商住1.9104086.06679.45P(2010)119号合众健康产业(武汉)投资有限公司蔡甸区大集街张家渡村17.06居住（养老社区）11922075.111126.64P(2010)120号合众健康产业(武汉)投资有限公司蔡甸区大集街张家渡村13.39居住（养老社区）11695084.41266.0
30、3P(2010)121号武汉市江夏城建投资有限公司江夏区纸坊街城关村1.05居住3.156035.59172.19P(2010)122号武汉市江夏城建投资有限公司江夏区纸坊街城关村4.38居住3.2237036.11169.28P(2010)123号武汉藏龙集团有限公司江夏区五里界街栗庙村4.79居住1.0112050167.822492.42P(2010)124号武汉藏龙房地产开发有限公司江夏区流芳街梁山头村0.68居住2.583081.23487.39P(2010)125号武汉百隆房地产开发有限公司黄陂区武湖农场滨湖分场2居住4.63360112365.22P(2010)126号武汉大全景
31、置业有限公司黄陂区前川街群光村0.66商住5.41180120.04333.45P(2010)127号武汉卓尔城投资发展有限公司东西湖区将军路街金银潭大道以北、银潭路以南24.51商服2.571000176.25988.47东西湖区将军路街宏图路以西、东黄塘湖以北2.34居住、商业4.52.3 土地出让分析表2-2.土地成交区域分析区域成交宗数成交面积（万方）可建面积（万方）楼面地价（元/）洪山区12.486.21341.935汉阳区411.8322.24181790.772江汉区13.4612.4563542.871蔡甸区331.2631.9891163.212江夏区410.923.8089
32、664.0374黄陂区22.6612.764355.6879东西湖区126.8571.805988.7891本次土地出让共涉及全市7个区域，其中汉阳区、江夏区各4宗，蔡甸区3宗，硚口区、黄陂区各2宗，江汉区、武昌区、洪山区和东西湖区各1宗。在成交面积上超过10万方的区域有蔡甸区、东西湖区、汉阳区、江夏区，而东西湖区不管是在土地成交面积还是可建面积都是非常可观的，汉阳区则主要是工业用地出让为主。主城区除江汉区楼面地价达到了3542元/平方米外，洪山区和汉阳区的楼面地价均比较低；远城区楼面地价普遍都在1000元/平方米以下，而首次参加土地拍卖的两宗养老用地让蔡甸楼面地价达到1163元/平方米。另外
33、19宗地块中，居住用地最多。其中，纯居住用地10宗，6宗商住用地和3宗工业用地。居住用地主要分布在江夏、蔡甸等远城区；商住用地主要分布在中心城区；工业用地全部位于汉阳区黄金口工业园。2.4 重点地块介绍P(2010)111号地块1、地块简介地块位于汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交叉口处，中环线以内。其四至关系为：东临60米宽龙阳大道；南临50米宽龙阳湖南路；西临20米宽车友路；北临湖北惠涛医院有限公司。 2、规划要求净用地面积51095.55平方米（含绿化带用地17196平方米）。地块性质为居住与商业混合用地，容积率控制在2.38以内。总建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算，其中商业建筑面积不少
34、于20%，且需布置在龙阳大道一线区域。建筑密度、建筑高度结合具体方案确定；绿地率按照武汉市城市绿化条例执行。沿龙阳湖南路控制50米宽绿化带，沿龙阳大道控制20米宽绿化带。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【2006】37号）的有关要求及武汉市相关实施细则意见执行，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。3、出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/）P(2010)111号朗诗集团股份有限公司汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交叉口5.1
35、1居住与商业混合2.3834350448.182824.66P(2010)127号地块基本情况1、地块简介地块位于东西湖区东北侧，金银潭大道以北。用地分为A、B两个地块，分别位于宏图路东、西两侧。四至关系为：东临40米宽银潭路；南临50米宽金银潭大道、20米宽规划路道路；西临50米宽宏图路、20米宽规划道路；北临40米宽银潭路、20米宽规划道路红线。2、规划要求地块编号净用地面积（）用地性质容积率总建筑面积（）建筑密度(%)建筑高度(M)绿地率(%)A地块245129.8文化娱乐及商业金融业用地2.5总建筑面积612824.4平方米，其中文化及会展设施建筑规模20万平方米、旅游涉外高档星级酒店
36、建筑规模6万平方米40%不超过300米22.5，并按国家相关规定执行。B地块23435.57住宅用地、商业用地平均容积率控制在4.5以内，其中住宅容积率3.5（仅限建酒店式公寓）总建筑面积105460.1平方米，其中酒店式公寓建筑规模82024.5平方米，且建筑面积小于90平方米的户型不得少于630套建筑密度30，其中高层建筑密度20不超过200米30，并按国家相关规定执行。规划设计要求1、建筑物后退：建筑物后退宏图大道、银潭大道及银潭路均不得小于15米；2、机动车交通：停车场（站、库）配建分别不小于以下指标：商业、办公建筑：1.0个停车位/100平方米建筑面积；酒店宾馆建筑：0.7个停车位/
37、客房；酒店式公寓：1.0个停车位/户；餐饮及娱乐建筑：2.0个停车位/100平方米建筑面积；影剧院：4.0个停车位/百座；城市轨道交通规划控制区域内，轨道站临近地区另配公益性“P+R”停车位不少于400个；A地块主要交通出入口方位：金银潭大道或银潭路或宏图路；a、f点为机动车交通主要出入口与城市道路的指定对接点；A地块蓝色虚线道路为项目内部干道线性布局引导示意线；a、d点必须对接，连接道路宽度大于30米、其机动车道宽度不得小于15米；b或c点与f点必须连接，连接道路宽度大于20米、其机动车道宽度不得小于12米；各连接道路不得封闭；B地块主要交通出入口方位：南侧或北侧规划路；3、A地块不得围院，
38、且南侧布局建（构）筑物时需考虑相邻地块内高压电力线影响；4、A、B地块的建、构筑物应满足城市轨道控制线及影响线的相关要求；5、地块内自行落实市容环卫、治安、供电、燃气等各项公共服务与市政配套设施；实行雨污分流；6、A地块的容积率及建筑规模限定已包括城市轨道交通及配套设施项目内容；城市轨道交通规划控制区域内，建筑及市政工程规划设计须优先且无条件保证城市轨道交通设施规划建设，并无偿提供城市轨道建设场地，含城市轨道站临近地区另配公益性“P+R”停车位400个。3、出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）P(2010)127号武
39、汉卓尔城投资发展有限公司东西湖区将军路街金银潭大道以北、银潭路以南24.51商服2.571000176.25988.47东西湖区将军路街宏图路以西、东黄塘湖以北2.34居住、商业4.5第三章 房产市场3.1 德盛指数3.1.1 武汉市房地产吸纳指数本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。指数构建过程如下：Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100%Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）, Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。Yt,j=(Ct,j/C2007,
40、1) *100Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。3.1.2 指数应用10月份，武汉市房地产市场成交10129套商品房，继8月以来继续保持较高的成交规模。本月虽然处在国家宏观调控政策的阴影下，但传统的“金九银十”的市场旺季依然发生了较大效应，加上本月市场上较多项目入市或加推房源，市场并没有出现“遇冷”环节。本月德盛指数保持8月以来的上涨趋势，达到92.29点。近几个月武汉房地产市场新增上市规模均大于成交量，整体市场的存量较大。另外近期政策调控力度相比上半年更加严厉，不仅提高了购房门槛，还加大了购房成本，对于刚性需求和投资群体的而言影响较大，后续市场压力
41、仍然较大。图3-1.德盛指数示意图（更多详情请咨询德盛行地产机构）3.2 月度成交分析图3-2.武汉市月度成交走势图通过对武汉房地产信息网公布的数据统计，受调控政策的影响，10月全市商品房量跌价涨。在成交量上，本月成交10129套，比上月减少2323套，环比降幅为18.65，同比去年10月下降了5.5，虽然本月成交量依然保持了较大规模，但与上月及去年同期相比均有所减少；在成交价格上，本月均价7020元/平方米，比上月上升了494元，环比涨幅为7.56，比去年同期上涨了20.99。3.3 每日商品房成交分析图3-3.武汉市商品房每日成交走势图从成交趋势图上看，10月份平均每日成交量为326套，十
42、一假期的因素导致备案数据延后，成交量在7号到18号开始凸显，11号成交量达到606套，为本月最高峰值；成交均价波动性较大，最高峰值在27号达到了8750元/。3.4 每周成交分析图3-4.商品房每周成交走势图量价背离的10月四周里表现相当明显，10月第二周成交量达到峰值而价格却是四周最低，尤其是后两周成交量逐步减少而成交价稳步上升。整体而言在10月里四周成交量除了第二周以外均相比前两个月有较大的回落， 10月第一周备案数据的延迟是第二周成交量较高的原因之一。3.5 区域成交分析图3-5.各区域成交套数对比图本月在各区域中东湖高新开发区再次突破3000套大关，成交量遥遥领先于其他各区域。一方面是
43、东湖高新开发区的市场供应量大，另一方面反映出市场上有较多购房者对东湖开发区的高度认可。而相比上月，本月各区域成交量呈降幅趋势。只有洪山区和江夏区有一定的增幅，其余各区域相比上月均有回落，迫于政策压力使得投资客群的转移，其中江汉区回落幅度较大，降幅近65%。图3-6.各区域成交均价对比除黄陂区外，整体上各区域成交均价都有一定幅度的上涨，涨幅较大的区域是武昌区、江汉区、汉阳区、青山区。各区域成交均价中江汉区本月依然最高，成交均价为9621元/平方米，成交均价最低的区域是黄陂区，仅为3525元/平方米。3.6 供应分析3.6.1 供应情况证号企业名称项目名称项目地址预售总面积（）住宅预售面积（）营业
44、用房及其他（）武房开预售2010393号武汉汉阳造地产开发有限公司观澜御苑A地块经济技术开发区30R1地块14467.7711025.913441.86武房开预售2010392号武汉世纪万通房地产开发有限公司西山林语蔡甸区蔡甸街唐河村、新天村18864.2118864.21/武房开预售2010391号武汉澳强房地产开发有限公司金地.格林春岸四期东西湖区金银湖以南、金桥五路以北、金珠港湾以东33698.6533099.13599.52武房开预售2010390号武汉澳强房地产开发有限公司金地.格林春岸三期东西湖区金银湖以南、金桥五路以北、金珠港湾以东14719.9914719.99/武房开预售20
45、10389号武汉统建城市开发有限责任公司统建锦绣江南四期武昌区中北路126号10222.468382.461840武房开预售2010388号葛洲坝海集房地产开发有限公司葛洲坝国际广场江汉区航侧村30755.9228636.862119.06武房开预售2010387号武汉港昌房地产开发有限公司东和颐园1号楼东西湖区东西湖大道以北、一清路西9098.789098.78/武房开预售2010386号武汉祥生房地产开发有限公司“祥生柏景湾”一期东西湖区何家庙33902.4732106.441796.03武房开预售2010385号武汉山水美城置业有限公司长江美墅武昌区徐家棚徐东大街2924829248/武房开预售2010384号武汉三鼎地产开发有限公司后湖花园（晋合.金桥世家）一期江岸区后湖乡新益村、新春村、黄浦村45192.644
