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1、2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分
2、化。一手房市场11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列
3、三、四位。11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。报纸房产新闻、广告投放情况11月杭州主流报纸共报道房产新闻146次，平均每天4.9次，环比减少13%；共投放房产广告162次，平均每天5.4次，环比减少32%。与10月相比，11月整版广告所占比例下降了17个百分点，跨版广告下降了4个百分点，单通广告比例上升15个百分点，小版面广告比例大幅上升。一、宏观经济数据（一）房产政策1、杭州出台预售资金监管细则杭州市主城区20
4、10年11月20日后受理预售的商品房项目，如果没有签订商品房预售资金监管协议，将无法上市交易。继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后，杭州市房管局日前会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定了杭州市商品房预售资金监管实施细则。据了解，该实施细则共二十一条，对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都作出了详细的规定。细则要求，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。
5、一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的浙江省商品房预售资金监管协议书，明确三方的权利、义务、责任。未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放商品房预售证。预售资金监管银行及资金账户账号通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。细则规定，房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户，房地产开发企业不得直接收存购房款。按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账
6、户，并注明用途；分期或其他付款方式购买商品房的，在签订商品房买卖合同中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。关于预售资金的使用，细则规定，房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本
7、项目房地产开发贷款及其他费用。2、“限外令”11月15日，外汇管理局发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。此外在查验资质环节也有更严格的规定。据分析，“限外令”对房产市场影响不大，因为境外基金一般不会直接在境内买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。二、杭州市区商业、住宅土地市场信息注：以下土地数据来源于杭州市国土资源局（一）十一月土地成交情况宗地名称 土地坐落 出让面积 用途 总成交价(万元)容积率 楼
8、面地价(元/)总建筑面积()竞得人 成交日期 杭政储出201056号 拱墅区(申花单元R21-19地块) 30148 住宅 125600 2.3 18114 69339 杭州雅戈尔置业有限公司 2010-11-30 杭政储出201055号 拱墅区(半山田园R21-02地块) 71280 住宅 133000 2 9329 142566 金隅(杭州)房地产开发有限公司 2010-11-30 杭政储出201054号 江干区(民族大厦地块) 6629 商业 21500 3 10811 19887 山东诚基房地产开发有限公司 2010-11-30 杭政储出201053号 拱墅区(申花单元R21-17地块
9、) 24308 住宅 116500 2.7 17751 65630 杭州雅戈尔置业有限公司 2010-11-30 杭政储出201052号 西湖区(蒋村单元B-19地块) 50013 住宅 180600 2.1 17196 105024 西北海航置业有限公司、浙江嘉和实业有限公司 2010-11-25 杭政储出201051号 西湖区(杨家牌楼A地块) 71393 住宅 180600 1.0 / 0.8 25735 70177 杭州滨江房产集团股份有限公司 2010-11-25 杭政储出201050号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块) 65711 住宅 114000 2.8 6196
10、 183990 碧桂园(香港)发展有限公司、鹤山市碧桂园物业发展有限公司 2010-11-25 杭政储出201049号 西湖区(之江旅游度假区单元C2-A-16部分地块) 3507 商业 13000 1 37069 3507 浙江喜来登度假村有限公司 2010-11-25 杭政储出201048号 下城区(三塘单元FG01-C1/C2-06) 3627 商业 6197 4 4271 14509 杭州创律实业投资有限公司 2010-11-23 杭政储出201047号 杭州经济技术开发区(下沙18-A地块) 28210 商业 80000 2.86 9916 80678 宝龙地产(香港)控股有限公司
11、2010-11-23 杭政储出201046号 杭州经济技术开发区(下沙18-D地块) 29617 商业 70000 2.3 10276 68120 宝龙地产(香港)控股有限公司 2010-11-23 杭政储出201045号 杭州经济技术开发区(下沙18-B地块) 26188 住宅 70000 2.6 10281 68087 宝龙地产(香港)控股有限公司 2010-11-23（二）十一月土地成交价格同比情况i. 下沙大学城北板块宗地名称 土地坐落 出让面积 土地用途 总成交价(万元)容积率 楼面地价(元/平米)总建筑面积(平米)竞得人 成交日期 杭政储出201050号 杭州经济技术开发区(下沙R
12、21-C-03地块) 65711 住宅 114000 2.8 6196 183990 碧桂园(香港)发展有限公司、鹤山市碧桂园物业发展有限公司 2010-11-25 杭政储出201044号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块)47813住宅 628552.55258119532.5杭州宋都房地产集团有限公司 2010/10/28杭政储出201043号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-05地块)50340住宅 5295725260100680杭州宋都房地产集团有限公司 2010/10/28杭政储出201042号 杭州经济技术开发区(下沙R21-C-04地块 46063住宅 7265
13、035257138189浙江保利房地产开发有限公司 2010/10/28下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%。碧桂园进入杭州下沙板块。ii. 申花板块宗地名称 土地坐落 出让面积 土地用途 总成交价(万元)容积率 楼面地价(元/平米)总建筑面积(平米)竞得人 成交日期 杭政储出201056号 拱墅区(申花单元R21-19地块) 30148 住宅 125600 2.3 18114 69339 杭州雅戈尔置业有限公司 2010-11-30 杭政储出201053号 拱墅区(申花单元R21-17地块) 24308 住宅 116500 2.7 17751 65630 杭州雅戈尔置业有限公司
14、 2010-11-30 杭政储出201018号西湖区(省属塘北A地块)39699住宅 1330002.11595383368杭州祐康置地有限公司 2010-3-25申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%。iii. 田园板块宗地名称 土地坐落 出让面积 土地用途 总成交价(万元)容积率 楼面地价(元/平米)总建筑面积(平米)竞得人 成交日期 杭政储出201055号 拱墅区(半山田园R21-02地块)71280住宅 13300029329142566金隅(杭州)房地产开发有限公司 2010-11-30 杭政储出201024号拱墅区(田园R21-19地块)116208住宅 1700001.6914
15、3185932.8杭州紫元教育投资有限公司、房地产集团有限公司 2010/5/20 杭政储出200940号拱墅区(田园R21-05地块)34914住宅 666662.0954769828绿城房地产集团有限公司 2009/9/10 杭政储出200941号拱墅区(田园R21-18地块)29200住宅 533331.81014752560浙江西子房产集团有限公司 2009/9/10 杭政储出200980号拱墅区(田园R21-04地块)27550住宅 468001.8943749590杭州朗诗置业有限公司 2009/12/1 杭政储出200981号拱墅区(田园R21-15地块)24060住宅 4280
16、01.61111838496绿城房地产集团有限公司 2009/12/1 本次拍卖的田园板块住宅用地楼面地价相比历史均价下降2.6%iv. 蒋村单元宗地名称 土地坐落 出让面积 土地用途 总成交价(万元)容积率 楼面地价(元/平米)总建筑面积(平米)竞得人 成交日期 杭政储出201052号 西湖区(蒋村单元B-19地块) 50013 住宅 180600 2.1 17196 105024 西北海航置业有限公司、浙江嘉和实业有限公司 2010-11-25 杭政储出201023号西湖区(蒋村新区A-05地块)25588住宅 7060021379651176浙江万厦房地产开发有限公司 2010/5/18
17、 蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%。（三）一至十一月土地成交量时间成交宗数 成交面积（平米） 占全年交易面积百分比 2003年1至11月 32 1933765 70.15% 2004年1至11月 57 1515780 86.99% 2005年1至11月 23 767037 96.69% 2006年1至11月 34 1587391 75.21% 2007年1至11月 87 3877179 94.71% 2008年1至11月 37 1426290 90.60% 2009年1至11月 87 2495818 71.72% 2010年1至11月 60 2089424 92.58% 2010年1
18、至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。（四）一至十一月土地成交结构与价格类别2010年1至11月 同比涨幅 普通住宅出让面积1028962-44.14%商业出让面积74172542.07%商住出让面积318737141.96%普通住宅楼面地价10810元/17.13%商业楼面地价5516元/-1.93%商住楼面地价10707元/-41.83%2010年
19、1至11月住宅用地累计出让面积同比下降44.14%，楼面地价同比上升17.13%。其中，11月份拍出的“杨家牌楼”地块创下了25735元/平米的的住宅“地王”新记录，申花板块、下沙大学城板块、蒋村板块住宅用地价格都出现了同比显著上涨。11月，宝龙地产在下沙大学城拿下三块地，使下沙商业用地、住宅用地楼面地价分别突破10000元/平米。（五）十二月土地出让信息杭政储出201057-58号地块(出让时间：2010年12月7日)地块编号 地块坐落 出让面积（M2） 用途 容积率 绿地率 11月同板块物业均价 估计楼面地价 杭政储出201057号 西湖区（青龙山一期及会所地块）, 东至桐坞东路，南、西、
20、北至桐坞村 50355 商业金融业（旅馆业）用地 1.2 35% 100003000杭政储出201058号 杭州经济技术开发区（下沙C2-C-3、C2-C-4地块）, 东至空地，南至规划绿化，西至幸福北路规划绿化，北至德胜快速路规划绿化 23627 商业金融业用地 4.7 25% 120004000杭政储出201059-60号地块(出让时间：2010年12月16日)地块编号 地块坐落 出让面积（M2） 用途 容积率 绿地率 11月同板块物业均价 估计楼面地价 杭政储出201059号 西湖区（紫金港单元西地块）, 东至浙江大学医学中心，南至规划道路，西至蓬驾桥港，北至留祥路国际创业创新街西区块
21、86197住宅（设配套公建）用地 2.5 30%2700015000杭政储出201060号 拱墅区（祥符东单元C2-11地块), 东至规划河道，南至石祥路，西至杭州市拱墅区经济发展投资有限公司，北至规划红旗路 7347商业金融业用地 2.5 25%140006000（六）历年十二月商业、住宅土地出让状况 时间 宗数 占地面积（） 总建筑面积（） 占全年土地交易量 百分比 2010年12月 41675264053337.42%2009年12月 25983964247809428.28%2008年12月 6147934634694.9.40%2007年12月 22164397908285.29%2
22、006年12月 21523189134439824.79%三、杭州市区一手房市场信息（一）十一月一手房日成交价量时间序列时间 预定量(套)成交量(套)成交均价 (元/平米)2008年11月12661876145952009年11月28815426167072010年11月15863644218292010年10月97930072308711月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。11月的预定高峰出现在11月16、17日，分别
23、有202套和220套预定，主要原因是中海紫藤苑开盘，16日预定149套，17日预定127套，成交均价在16500元/平米左右。11月成交高峰出现在11月23日、24日，分别达到了340套和312套，主要原因是海运国际单身公寓在23日、写字楼商铺在24日被中亚商务有限公司整体收购。其中，精装修（5000元/平米）单身公寓的均价在30000元左右，商铺的均价在19500元/平米左右，写字楼的均价在16000元/平米左右。（二）十一月一手房成交历史数据比较2010年11月杭州主城区一手楼盘成交量继续回暖，高于07、08年，低于09年，总体成交表现温和上行。2007年 2008年 2009年 2010
24、年 十一月成交量占全年比重6.44%8.09%7.93%历年十一月成交量环比涨幅-7.46%37.64%-8.17%21.18%历年十一月成交均价（元/平米）14788145951670721829历年十一月成交均价环比涨幅4.80%-5.25%13.57%-5.45%历年一至十一月成交量占全年占比94.22%90.73%90.02%全年成交量（套）390712320166139全年成交量涨幅-40.62%185.07%（三）十一月各城区一手房成交情况11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江
25、区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。据统计，截至30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套；江语海成交191套。（四）十一月新开楼盘销售情况开盘时间 区域 楼盘 房源（套） 开盘均价(元/平米)预定+成交(套)含预定销售率(%)户型（平米） 11月3日 市中心 大家武林府9655000(14+31)47%190-28011月3日 下沙 龙湖滟澜山54419000(0+458)84%高层80-120方 花园洋房145-17011月6日 西溪 坤和和家园6031000(0+29)48%178-1
26、9011月7日 下沙 和达城9616000(0+60)62.50%85、114、13911月8日 城西 筑品金座12826000(0+46)36%46、14511月12日 三墩 中海紫藤苑30017000(0+215)72%74-13911月13日 之江 钱塘梧桐燕庐11817000(15+77)78%8611月13日 下沙 保利江语海24516000(1+191)78%8311011月17日 华丰 元都新苑7216000(0+48)67%88、106、11811月17日 城西 雅戈尔御西湖6240000(1+57)93.50%88-16911月20日 申花 中顺上尚庭20024000(0+3
27、9)18.50%90-18011月23日 滨江 星汇荣邸20716800(148+18)80%8711月27日 市中心 远洋杭州大运河商务区10040000(6+15)20%225-23511月28日 三墩 金地自在城20019000(160+1)80%88、110、122、148合计 2428163067%11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。（五）十一月各城区各物业类型成交情况（六）各城区各物业类型时段比较4月
28、新政前 4月新政后 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 住宅日均成交套数185.832.318.614.660.397.2145.980.588.3非住宅日均成交套数45.833.41432.316.818.947.416.541.9住宅成交占总成交比例80.32%49.18%57.03%31.13%78.18%83.72%75.48%82.98%67.84%非住宅占总成交比例19.68%50.82%42.97%68.87%21.82%16.28%24.52%17.02%32.16%一手房总成交均价1951219205237332121620389206142314123087218
29、29非住宅成交均价192661677318374193891751116598157252010119687住宅成交均价19573217182777123310215852118524653232362310411月由于海运国际被整体收购，非住宅物业成交占比大幅上升。其中写字楼203套，均价在16000元/平米左右；精装修（5000元/平米）单身公寓263套，均价在30000元左右；商铺39套，均价在19500元/平米左右。二次调控以来一手住宅价格基本稳定板块 新政前4月日均成交套数 新政后4月日均成交套数 5月日均成交套数 6月日均成交套数 7月日均成交套数 8月日均成交套数 9月日均成交套
30、数 10月日均成交套数 11月日均成交套数 滨江区 非住宅 4.062.77 4.16 3.47 4.16 5.65 2.60 1.03 2.54 住宅 13.655.31 0.9 0.43 1 0.81 2.47 9.45 3.75 拱墅区 非住宅 1.242.69 1.06 1.83 1.13 1.42 1.03 3.03 1.75 住宅 5.411 11.39 0.83 1.23 5.61 15.03 3.71 4.07 江干区 非住宅 3.827 2.52 15.33 3.19 4.55 6.30 3.61 6.36 住宅 45.592.85 2.26 7.03 19.16 17.68
31、 43.40 19.10 9.64 上城区 非住宅 1.290.77 0.87 8.07 3.87 1.48 1.27 0.81 18.86 住宅 4.060.54 0.29 0.63 0.71 0.39 3.20 0.84 1.68 西湖区 非住宅 1.470.31 1.16 0.27 0.61 1.03 0.73 1.00 2.46 住宅 22.412.54 1.52 3 16.39 35.87 23.40 18.90 24.11 下城区 非住宅 24.6518.62 3.61 3.07 2.32 2.84 13.17 2.81 1.46 住宅 3.472.23 1 0.97 9.81 3
32、.87 26.70 7.42 6.50 下沙开发区 非住宅 2.061.62 0.42 0.2 0.97 1.68 21.10 3.84 8.29 住宅 77.2419.15 0.84 1.57 11.39 32.29 25.50 15.58 35.11 之江开发区 非住宅 2.760.15 0.19 0.03 0.58 0.26 1.23 0.39 0.14 住宅 16.292.31 0.35 0.17 0.65 0.71 6.20 5.48 3.43 板块 新政前4月成交均价 新政后4月成交均价 5月成交均价 6月成交均价 7月成交均价 8月成交均价 9月成交均价 10月成交均价 11月成
33、交均价 滨江区 非住宅 1392613065 15972 26234 14415 10583 14137 15967 16937 住宅 1834422466 20997 19013 16214 19087 20188 27669 22095 拱墅区 非住宅 1705318181 22182 21554 24523 26187 17897 20382 33897 住宅 3248730762 33206 32374 33238 34311 32056 29644 31990 江干区 非住宅 2149221782 23644 23200 28282 17847 20826 22193 18149 住
34、宅 1832222523 18191 17671 14804 23122 28727 22564 21339 上城区 非住宅 1930513702 16841 8254 9948 14547 15585 33161 21323 住宅 3924732169 36250 55716 47740 42249 43702 43561 48404 西湖区 非住宅 1343915184 13240 18581 30796 22352 21306 25386 21620 住宅 2316423023 20012 25464 27952 22360 25684 29835 25823 下城区 非住宅 21146
35、11349 17612 12913 10830 16127 15198 15949 20150 住宅 1846315192 14190 14022 19762 18535 20888 18088 29996 下沙开发区 非住宅 1083511668 9897 9976 10330 13717 13456 15155 14186 住宅 1721416008 19175 14978 12680 13623 13881 14931 16654 之江开发区 非住宅 1275513968 14808 13832 12924 12865 13141 12514 19555 住宅 2068625775 25
36、405 21872 16579 22143 17519 19667 21900 下沙开发区是 11月成交最多的城区。11月3日开盘的龙湖滟澜山，当天预订超过8成，预订金额超过9亿。龙湖滟澜山MOCO均价17000元/平米，公寓均价18000元/平米，花园洋房均价25000元/平米，11月共成交464套，销售成交率达到85%。11月 6日正式开始销售的和达城8号楼因内部认购，基本预订完毕，成交均价在 14000元/平米左右，对外公开销售均价在16000元/平米。11月7日正式开始销售的盛泰名都中心，当月销售108套，均价在15500元/平米左右。江语海11月成交191套，均价在 15500元/平
37、米左右。西湖区11月成交量环比上升28%。住宅方面，中海紫藤苑成交215套，均价在16700元/平米左右，金地自在城成交163套，均价19500元/左右。写字楼方面，位于天目山路竞洲路口附近的筑品金座成交46套，均价22800元/平米左右。上城区非住宅成交量环比大幅度上涨主要由海运国际被整体收购引起。拱墅区非住宅物业成交均价大幅上升，主要原因是橡树园成交12套大面积 商铺，均价达到48000元/平米。下城区住宅均价环比上涨66%，主要原因是“大家武林府”成交31套，均价超过了54000元/平米。江干区（除下沙）11月没有新增开盘楼盘，因此一手房成交量大幅萎缩。（七）十一月底可售房源情况今日杭州
38、市区商品房可售房源表（截至11月30日）全市(套)住宅(套)商铺(套)写字楼(套)其它(套)238621486127455441815截止到11月30日，杭州主城区商品房可售房源为23862套，环比10月31日下降3%，其中住宅可售房源为14861套。四、主流报纸房产新闻、广告投放情况（一）十一月报纸房产广告、新闻的总体投放情况11月杭州主流报纸共报道房产新闻146次，平均每天4.9次，环比减少13%；共投放房产广告162次，平均每天5.4次，环比减少32%。因为10月房交会广告投放出现高峰，所以11月广告、新闻次数均出现环比下降。（二）十一月房产广告在各类报纸投放的比例情况（三）广告投放频次
39、月度比较11月杭州日报与钱江晚报广告投放次数环比10月分别下降了68%和43%，都市快报与每日商报广告投放基本与上月持平。（四）楼盘项目硬广投放频次排行前10名项目 硬广次数 大版面数量 保利江语海（新开盘）184整版广宇上东城1616整版中海紫藤苑（新开盘）138整版金都高尔夫艺墅103整版华元蒙卡岸（新开盘）（余杭）94整版中顺上尚庭（新开盘）73整版和达城（新开盘）61整版雅戈尔御西湖62整版大家多立方64整版大华海派风景54整版（五）十一月房产广告投放的版面状况与10月相比，11月整版广告所占比例下降了17个百分点，跨版广告下降了4个百分点，单通广告比例上升15个百分点，小版面广告比例大幅上升。（六）十一月房产广告、新闻日频次时间序列11月广告集中投放时间仍然集中在传统的周四。
