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1、 1 重庆市场重庆市场 20102010 年年 1111 月月 十一月引言 preface 市场风向尚未改变，渝楼市仍高位运行市场风向尚未改变，渝楼市仍高位运行 11 月份主城区商品房总成交 20605 套、187.47 万方，环比分别下滑 30.31%、29%；成交均价 6792 元/，环比上涨 2.6%；新办预售许可证项目体量累计 247.09 万方，环比上扬 55.34%。 “金九银十”过后，渝楼市成交环比快速下跌，但总体成交仍然处在高位运行， “二次调控”出台已经2 月有余，重庆仍然没有出台地方性调控细则。相对各大城市 10 月“二次调控”之后成交有明显下滑不同，渝楼市后劲仍然充足。虽
2、然“房产税、限购令监控”等消息仍在重庆上空盘旋，观望情绪日益加重，但对于重庆楼市来说，刚需的释放和长期的利好消息还是促使一部分的客户下叉。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，但攀升幅度相比二次调控前有所收敛。 而成交均价也再次上涨，单月成交均价 6792 元/，环比上涨 2.6%，攀升到新的历史水平。 从现在的市场成交情况来看，自住和改善性需求占据了绝对主力，投资比例相对有所下滑。只有具有足够卖点的楼盘才具有较强的市场竞争力，开盘去化情况仍然可以保持在一个较高的水平。虽然二次调控已经两月有余，但渝政策仍是处于一种暧昧的状态，没有出台具体
3、的地方性政策。市场已经让越来越多的人琢磨不透，而部分刚性需求购房者在市场大势不明的前提下，由于通货膨胀预期的加重，还是选择了下叉，这也是近期成交居高不下的主要原因。 在政策方面，虽然第二轮宏观调控已经进一步深入，但除“央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点”对二级市场具有一定打击力外，对于重庆楼市来说，其它政策短期不会对二级市场产生实质性的影响。而重庆政府至今没有出台楼市调控的相关地方性细则，同时也没有任何出台的预兆。但这是否是政府欲盖弥彰的酝酿，我们也无处深究。 2 而面对政策即将出台的预期，购房者现在也出现了两面派。悲观主义者认为楼市调控的预期会加重，观望情绪也逐步加重
4、，而这也直接影响了他们的购房信心，缩减了部分的交易量。而面对上扬的价格，部分购房者则觉得已经不能再等待下去，加之政府“暧昧”的态度和长期的利好关系，也促成了这部分客户成交的决心，这也是当下成交的主流客户。 对于全国楼市走向，有不少业内专家称，鉴于目前银行信贷额度等方面的影响，明年楼市的走势还是充满很多未知数，有部分业内专家把明年春节当作了楼市资本转换的分水岭。而对于重庆楼市来说，仍是一片迷雾。 3 CONTENTSCONTENTS 目录目录 聚焦楼市资讯聚焦楼市资讯 NEWS FOCUSNEWS FOCUS 一、政策评析一、政策评析 . 5 5 二、规划评析二、规划评析 . 6 6 三、楼市要
5、闻三、楼市要闻 . 8 8 四、土地市场四、土地市场 . 1111 五、成交扫描五、成交扫描 . 1515 六、热点板块推荐六、热点板块推荐 . 2727 七、媒体监测七、媒体监测 . 2828 4 聚焦聚焦 楼市楼市 资讯资讯 聚焦聚焦 楼市楼市 资讯资讯 5 一、政策评析一、政策评析 1 1、重庆土地增值税结构性上调、重庆土地增值税结构性上调 在继房贷收紧、利息提高，契税增加等一系列新政之后，近日，重庆开始执行新的税率标准，针对此次政策，专家认为，与以往政策一碗水端平的态度相比，此次土地增值税的调整却呈现结构性上调， “定点”瞄准了中小型开发商。 调整幅度一览调整幅度一览 项目 原来的核定
6、征收率 调整后的核定征收率 普通住房 1% 5% 其他开发品 1.50% 6% 个人转让 非住宅旧房 2% 6% 政策解析：政策解析： 土地增值税的两种方式里，大部分开发企业都实行的是查账征收，尤其是是对龙湖、保利等这样的大型规范企业， 都是按照实际成本核定， 只有对少数的中小型开发商才实行核定征收，而此次重庆土地增值税的结构性上调，其实也就是对中小型开发商的“定点”整顿；同时， “要调低房价，最关键的就是调低地价” ，此次对于土地增值税的上调对市场的影响可能十分有限。 2 2、商品房买卖或以建筑面积计价、商品房买卖或以建筑面积计价 在本月的“市三届人大常委会第十二次会议”上，人大常委分组审议
7、了重庆市城镇房地产交易管理条例 （修订草案） ，“修订草案”中的“商品房销售应当按建筑面积计价”引起了房地产业内的广泛关注。 政策解析：政策解析： 此举目的在于与全国计价标准接轨， 但业内人士普遍认为， 建筑面积计价从表现上来看，低于套内面积计价方式，因此这一举措从中长期来看，势必会引起重庆楼市价格上涨。 6 3 3、三部委联合发布通知，要求各地土地收益、三部委联合发布通知，要求各地土地收益 10%10%用于建设保障房用于建设保障房 11 月 16 日国家财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布了关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 ，通知称，各地在确保完成当年廉租住房保障任务
8、的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于 10%廉租房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。 政策解析：政策解析： 三部委联合发布 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 是对重庆在保障房民生工程这一举措的肯定，同时，此举也是对保障房工程持续支持和发展的强力支撑。 二、规划评析二、规划评析 1 1、 “内环线”开建、两江新区交通网络布局正式启动“内环线”开建、两江新区交通网络布局正式启动 两江新区的“内环线”由快速路“一横线” 、“四纵线”以及高速公路围合而成， 全程长约 60 公里。 11 月 21 日， 两江新区“内环线”中的“一横线”开建， “一横线”快速路全长 19 公里， 西
9、起机场高速路宝圣立交，东至两江工业开发区内的协睦立交，与绕城高速北段相连。双向六车道，该路段建设包括 10 座立交、14 座高架桥和 3 座隧道，预计两年内建成通车。 7 规划解析：规划解析： 建成后的“一横线”快速路，贯穿两江新区“西、中、东”三大区域，将有效连接沿途各大功能板块，使悦来会展中心、机场和东部工业开发区连成一体，为两江新区交通网络打下良好基础，同时“一横线”还使我市交通规划向东延伸至两江工业开发区，进一步完善我市快速路网，引导北部空港和寸滩水港的交通流量向主城区西部扩散。 2 2、 “十二五期间”重庆主城将推、 “十二五期间”重庆主城将推 8 8 个新商圈个新商圈 2009 年
10、初国务院下发的 “国发 3 号文件” 要求， 重庆要努力建成长江上游的购物之都、美食之都、会展之都。根据新制定的重庆市建设长江上游地区购物之都规划 ，主城要强力推进 8 个新商圈的建设。 商圈商圈 商圈布局方向商圈布局方向 大渡口城区商圈 大渡口当地、中梁山等主城西部消费者是重点消费人群，由于大渡口的公园比较多，这个商圈也是我市唯一独具特色的“都市生态购物公园”。 西永商圈 服务与辐射西永新城、渝西片区消费者。由于这里汇聚了大量电子信息等高端人才，几十万大学生也在这里，电子新品与文化艺术消费将成为这个商圈的特色。 礼嘉-悦来商圈 这是两江新区中两个重要功能区的购物商圈。定位金领、白领、会展客商
11、日常生活、休闲娱乐、往来食住消费是这个商圈的特色。 北碚城南商圈 服务北碚、 合川、 璧山等地消费人群。 这个商圈附近不仅有生态肺叶缙云山，还有十里温泉城可以玩。 巴南李家沱商圈 重点服务巴南和主城南部地区人群。由于这个商圈紧邻花溪河、长江，江河岸风情是这一商圈最大亮点。 渝北两路商圈 主城北部的消费者是重点消费人群， 这个商圈有机场， 外贸货购销优势突出，也是我市重点建设的北部形象窗口。 江北嘴商圈 服务与辐射长江上游和国内外高端消费者。重点突出 CBD 金融商务功能，高端、时尚、精品以及遍布的名品专卖店、旗舰店、高级酒店、演艺文化是这个商圈的核心。 茶园商圈 服务的主要是主城东部新城居民，
12、作为南坪商圈的补充，专卖连锁店、专业卖场将是这里的业态布局方向。 规划解析：规划解析： 8 个新商圈的推动将刺激各大商圈的消费竞争，同时 8 大新商圈的推动也能够促进重庆快速成为长江上游的购物之都，美食之都、会展之都，加快重庆旅游业的发展，带动重庆的经济增长，提升重庆的城市影响力。 8 三、楼市要闻三、楼市要闻 （一）万科销售额破千亿，创中国房企销售业绩新高（一）万科销售额破千亿，创中国房企销售业绩新高 截至 12 月 1 日，万科今年累计实现销售金额 1000.6 亿元，提前完成今年全年销售任务的同时，创造了中国房企销售业绩的新高。2004 年万科的销售额为 91.6 亿元，近 7 年来销售
13、额增长了 10 倍。在今年楼市系列调控政策严厉而频繁出台的市场情况下，万科的销售额破千亿，不得不看到万科“逆市增长”的同时没有忽略其“顺势调整”的战略。 “929”新政进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨决心的时候，面对市场环境的变化，万科继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。 11 月中旬，万科在武汉高调推出多个楼盘的促销优惠广告，同时在深圳、北京等多个项目也推出了降价或平价销售的策略；加上万科的不少产品都是面向刚性需求的中小户型，避开了调控对投资型需求的打压，万科认为小户型产品、装修房占比高等优势依然存在，
14、因此为市场仍有较充足的信心； 另外在通胀背景下房产作为更稳定的投资品仍受到投资者的青睐。 除万科外，同样作为龙头房企的保利和金地前 10 月的销售额同比均有 20%-35%的增长幅度。 然而也有不少企业在调控中面临着比较被动的局面， 如绿地集团高层就表示今年销售目标已很难完成，卖多少算多少；招商地产前三季度销售额约 50 亿，仅完成全年目标一半。产品线偏向高端，坚持原有价格策略势必影响销售，加上前期扩张规模较大，容易产生资金隐忧。 （二）万科既降价又拿地，楼市后续暗藏玄机（二）万科既降价又拿地，楼市后续暗藏玄机 2010 年 11 月 18 日，武汉万科发布公告称，旗下在售五个楼盘共同推出优惠
15、联动：每周每楼盘各推出十套“一口价”特供房源、 购房者即送 11888 元家电基金等促销活动。 随后武汉区域 40 个地产项目跟随万科降价， 给武汉当地楼市掀起了一阵降价潮。 但就目前来看，万科的武汉降价行为尚未波及到其他城市。 然而同一天，北京万科又以 52 亿元击败 10 余行家，拍得北京两热门地块。一边降价一边又积极拿地，万科此番自相矛盾举措其背后可谓深藏玄机。 在目前政策对楼市调控较严厉，且通货膨胀预期较高的双重环境下，房企尤其是万科这样的地产大腕做出的应对措施很值得深究。万科武汉项目的突然降价，是资金不足，降价 9 促销快速回笼资金？显然不是。因为据统计，截至 10 月底，万科实现累
16、计销售近 870 亿元，年底更是有望突破千亿。其另有缘由，楼市调控政策效应明年将逐步彰显，房企届时将面临巨大压力；其次，CPI 高企、流通性泛滥，更紧缩的货币政策呼之欲出，加上政策对房企融资的限制，房企明年无疑较为紧张；此外，据人大研究报告预测，从下月起，房企将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过 30%，预计明年上半年资金链将面临严重问题。有鉴于此，以局部降价促销方式回笼资金，是万科提早布局为应对后市风险做准备。 面对严厉的楼市调控，向来保守稳健拿地的万科一改常态开始入市积极购地，其决策心态不得不多端揣测。第一点，此轮调控，除房产税外，多数政策已陆续出台，而市场对房产税预期亦早做准备，对楼
17、市调控预期政策出尽，无疑可给房企吃下定心丸。第二点，受益高通胀预期，更多投资者选择买楼保值，楼市势必会再引一泉活水。多重效应下，对楼市前景看好，才使得万科等房企敢于再掀拿地潮，趁现时低价，购地储粮。总上分析，万科看似矛盾举动并不矛盾，回笼资金备战短期挑战，趁低购地静待楼市回暖，反而显示其对后市判断精准且应对得当。 （三）万达董事王健林捐赠（三）万达董事王健林捐赠 1010 亿重建大报恩寺亿重建大报恩寺 大连万达集团董事长王健林以个人名义向南京市人民政府捐款 10 亿元人民币， 用于金陵大报恩寺重建。这是迄今为止，中国慈善史上最大数额的单笔个人捐款。王健林称此次捐赠的目的不是信众的布施， 而是弘
18、扬中华传统文化、 丰富中华历史文化内涵、 促进社会和谐。他还回应，采用捐赠而不是投资，主要是因为“投资”对圣物有所不敬，而且投资也意味着有利润和收益， 同时该项目的承建单位是南京市政府组建的， 是公益性的， 所以选择了捐赠。 （四）龙湖易房节，（四）龙湖易房节，10001000 万回馈感恩重庆万回馈感恩重庆 10 一年举办两次的龙湖易房节于 11 月 17 日， 在重庆北城天街 B 区中心广场拉开帷幕。 重庆龙湖旗下九盘上阵，共计发放新房源 1000 万元的优惠大礼包回馈感恩重庆市民们。 本次易房节最大的看点是龙湖帮业主卖房的服务再次升级了， 业主可以直接将房源委托给龙湖物业租售中心， 由龙湖
19、代理业主完成从带领客户看房、 交易到办理手续等繁琐的流程，让业主卖房更省心。另外本次参展房源不仅局限于成渝两地，还包括北京、上海、杭州等地区的龙湖投资性物业，而且本次成都龙湖还设立了专区，成都所有项目都“现身”了。 作为重庆房企的当家花旦， 龙湖不但在全国稳步发展， 龙湖重庆今年以来的销售业绩已突破 70 亿元大关， 再度创写了新纪录。 在提前两月完成全年销售目标之后龙湖并没有闲着，而是投入重大精力办起了秋季易房节， 可以看出龙湖已经在未雨绸缪， 剑指来年楼市可能不太乐观。 （五）人大报告称明年房价或降（五）人大报告称明年房价或降 20% 20% 中国人民大学经济研究所等机构 11 月下旬发布
20、的 中国宏观经济分析与预测报告 表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011 年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近 20的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年 3 月至 4 月是楼市全面调整的时点。 人民大学经济学院副院长刘元春解释报告时表示，目前楼市资金依然充裕，调整点尚未到来。从今年 12 月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过 30；再加上销售下滑、 贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素， 资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变
21、化，房地产企业的流动性会明显恶化。 （六）网民智慧（六）网民智慧 上演一场“上演一场“金科调戏凡客金科调戏凡客” 11 没有做不到，只有想不到。不知曾几何时，重庆公交站台出现了韩寒、出现王珞丹。像一阵风，一夜之间，从网络到生活。“凡客”让我们感觉到了那份说不出的力量。金科版“凡客体”最近在网络流传，一场“金科调戏凡客”的活动就这样开始了。究竟是“被炒作”还是“被宣传”？不管如何，什么都是浮云，我只能笑叹网民智慧，真可谓山外有山人外有人啊！ 四、土地市场四、土地市场 （一）（一）1111 月拟供应土地统计月拟供应土地统计 区域区域 土地位置土地位置 用用 途途 土地面土地面积积( () ) 容积
22、率容积率 建筑规建筑规模模( () ) 起始价起始价（万元）（万元） 沙坪坝 沙坪坝区大杨石组团 A 分区 A08/02号宗地 商业金融业用地 13115 1.5 19680 4525 沙坪坝区西永组团 U 标准分区U8-18-1/03、U8-18-3/03、U8-18-5/02 号宗地 旅馆业用地、二类居住 191077 2.6 491291 44659 沙坪坝区西永组团 R 标准分区R12-2/03、R13-1/03 号宗地 二类居住 83048 1.5 126531 16553 12 沙坪坝区西永组团 U 标准分区U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02号宗地 二类居住
23、 170210 1.9 314889 30638 沙坪坝区西永组团 U 标准分区U7-12-1/02、U7-19-1/02、U7-15-1/02、U7-2 二类居住、商业金融业 186359 2.8 526093 49971 沙坪坝区西永组团 U 标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-1 二类居住用地、商业金融业用地 189745 3.0 569235 51763 大渡口 大渡口区大渡口组团 F 分区F8-1/03、F9-8/03（部分）、F7-6/03号宗地 二类居住、商业金融业 123315 2.5 308749 51177 大渡口区大渡口组团 D
24、 标准分区D3-1-1/03 号宗地 二类居住 68718 0.9 61846 26874 渝北 渝北区两路组团 A 标准分区 A116-1、A117-1/02 宗地 二类居住 58985 2.0 117970 22120 渝北区两路组团 A 标准分区 A126-1、A126-2 宗地 二类居住、 商业金融业 76503 2.2 164646 31579 渝北区两路组团 F 标准分区F33-1/01、F33-4/01 宗地 商业金融业 20822 2.5 52056 9687 渝北区两路组团 F标准分区 F17-1宗地 商业金融业 40677 3.0 122031 20421 北 部新区 北部
25、新区高新园人和组团L标准分区L1-1 号(部分)宗地 商业金融业用地 2176 3.0 6525 2005 北部新区大竹林组团 G 标准分区G26-3/02 号宗地 二类居住 117712 2.0 235404 88439 北部新区高新园大竹林组团G标准分区 G23-2/02 号宗地 二类居住 65516 2.5 163823 49169 北部新区大竹林组团 G 标准分区G23-5/02 号宗地 二类居住 61648 2.5 154063 46267 江北 江北区江北城组团 B 分区 B19-1/03号宗地 商业金融业用地 15024 10.0 150250 67700 北碚 北碚区施家梁镇控
26、规组团 01-2/01、01-4/01、控规 01-6/02、01-7/02、01-8/ 旅馆业用地、商业用地、一类居住 150129 1.0 152889 23490 渝中 渝中区渝中组团 A 分区 A6-6 地块 二类居住 11120 1.7 18904 8507 渝中区渝中组团 A 分区 A5-3 地块 二类居住 16077 1.5 24116 10852 巴南 巴南区李家沱鱼洞组团龙洲湾M分区M16-4/01、M17-1/01 号宗地 商业、二类居住 27581 2.5 68953 10549 本月拟供应土地住宅用地共 21 宗，相比上月的 10 宗增加了一倍多。原因是各个地区一贯年底
27、前会是土地成交的高峰期，所以相对土地拟供应也会随之剧增。从区域来看，北区 13 和西区本月拟供应土地活跃， 其中西区的沙坪坝和大渡口分别拟供应 6 宗和 2 宗地块， 而沙区又以大学城西永组团为主， 而北区的渝北及北部新区各供应 4 宗， 江北和北碚各拟供应一宗地块， 本月的南区和渝中相对较少。 大学城和两江新区的规划利好仍是直接影响区域土地市场成交情况。从地块面积来看，本月拟供应地块面积都在 20 万方以下，最大的一块是沙坪坝西永组团 U 标准分区，为 19 万方，最小的是高新园人和组团仅 0.2 万方。本月拟供应地块容积率普遍集中在 1-3 之间， 适合打造的物业形态广泛， 而江北城 B
28、分区的商业金融业地块，容积率较高达到 10。 （二）（二）1111 月土地成交统计月土地成交统计 区区域域 土地位置土地位置 用用 途途 土地出土地出让面积让面积（）（） 容容积积率率 建筑规建筑规模模( () ) 成交价成交价（万（万元）元） 每亩单每亩单价（万价（万元元/ /亩）亩） 楼面地楼面地价（元价（元/ /） 竞得单位竞得单位 北部新区 北部新区高新园人和组团I标准分区I1-4号 （部分）宗地 二类居住 13444 2 26888 14000 694.27 5206.78 重庆市嘉发商贸有限责任公司 北部新区高新园鸳鸯组团 I 标准分区 I1-4（部分）号宗地 二类居住 48985
29、 2 97970 50000 680.51 5103.60 湖北洋丰逸居置业股份有限公司 北部新区高新园人和组团I标准分区I1-4号 （部分）宗地 二类居住 13444 5 67220 14000 694.27 2082.71 重庆市嘉发商贸有限责任公司 北碚区 北碚区蔡家组团 L 分区L21-2/02 宗地 二类居住、商业金融业 17748 3 53244 4401 165.32 826.57 重庆市蔡家组团建设开发有限公司 北碚区组团 A 标准分区A5-3-1/04 号宗地 二类居住、商业金融业用地 3218 2.5 8045 1760 364.63 2187.69 重庆禄福建设 （集团）
30、 有限公司 北碚区蔡家组团 H 分区H28-01/03、H28-04/03、H30-01/03 宗地 二类居住 151709 2 303418 64000 281.25 2109.30 保亿置业集团有限公司 北碚区蔡家组团 H 分区H21-01/03、H29-01/04、H29-08/04、H29-03/03 二类居住 186801 1.8 341846 75000 267.68 2193.97 重庆首恒房地产开发有限公司 北碚区蔡家组团 G 标准分区 G05-2/03、G07-1/03、G14-1/02、G18-1/03、G1 二类居住、 商业金融业用地 194055 2.3 442445
31、39000 133.99 881.46 重庆中庚建设工程有限公司 14 江北 江北区大石坝组团 G 分区 G2-9-1/02 号宗地 二类居住用地 19878 3 59634 10030 336.40 1681.93 重庆盘溪水产品市场有限公司 高新区 高新区大杨石组团 G 分区 G11-11-2/05 号宗地 二类居住、商业金融业用地 8263 5 41315 5200 419.56 1258.62 重庆富达置地有限公司 九龙坡 九龙坡区大杨石组团 R分区 R16-3/01 号宗地 商业金融业 6224 4.5 28008 9363 1002.94 3342.97 重庆海兰云天旅游开发有限公
32、司 11 月住宅土地供应共 11 宗，同比上月的零成交大幅增长，数日之内成交如此多的地块，密集程度堪称今年之最。这主要是由于接近年底一贯土地成交活跃，而且因为今年房地产形势的总体火热，开发商的资金情况尚好，其现金持有量较年初大部分有所增加。手里有钱加上对明年发展的规划，年底拿地也就成为开发企业的重要工作。 从成交区域来看，本月北区成交量占整个主城区的 3/4，共成交 9 宗，其中北碚区成交5 宗，北部新区和江北区分别成交了 3 宗和 1 宗，这主要是受“两江新区”的规划利好所致。南区和渝中本月没有土地成交， 这不排除土地统计局等统计部门公布不全。 南区连续三个月呈现土地零成交现象， 主要原因是
33、南区相对其他区域热点板块以及利好规划有限， 而且南区目前土地开发相对较为饱和。 从成交地块面积来看，除北碚蔡家组团 H 标准分区、G 标准分区成交的 3 宗地块在 15万方以上，其余成交地块面积均较小，集中在 10 万方以下，其中最小的一宗为北碚区组团A 分区地块，面积仅 0.32 万方。从容积率来看，多数地块容积率集中在 3 左右，适合大造的物业形态更偏向于高层、公寓和商业等密集型产品。 从成交价格来看，本月大杨石组团 R 分区的商业用地成交单价最高，为每亩 1002 元，楼面地价为 3342 元/平米， 其次是高新园成交的 3 宗地块， 3 宗地块每亩单价均超过 680 元，其中两块楼面地
34、价达到 5100-5200 元/平米。 其它地块成交单价多数集中在 400 元/亩， 楼面地价集中在 2000 元/平米左右。本月拿地的开发商也基本上是中小型开发商。 （三）近五个月以来，土地成交趋势（三）近五个月以来，土地成交趋势 15 5601140673824290246810127月8月9月10月11月01020304050607080成交地块宗数成交地块面积（万方） 从近 5 月土地成交量的趋势图形来看，近年底土地成交市场开始表现活跃，尤其是 11月份，受上月零成交，而在本月集中成交登记的影响，导致本月成交量急剧上升，大多数开发商受今年整体市场的利好，资金相对充裕，年底积极拿地为明年
35、开发做充分准备。 2410024201781238845003323584500500100015002000250030007月8月9月10月11月0100200300400500楼面地价（元/平米）每亩单价（万元/亩） 近 5 月成交价格来看，除 10 月份零成交以外，其他四月不管是成交单价和楼面单价基本保持平衡，楼面地价集中在 2400 元/平米左右，每亩单价在 350-450 万元/亩左右。 五、成交扫描五、成交扫描 （一）成交动态（一）成交动态 说明：说明：数据来源：重庆网上房地产 统计时间：11 月 01 日至 11 月 30 日 价格说明：除特别说明外所有价格均按建筑面积计算 1
36、 1、 总体成交情况总体成交情况 16 主城区近一年来成交量主城区近一年来成交量219371560212130211051687020958275832060528338295651417813193206.4187.3148.7120267112.6133264.0259.3194.3159.1187.5050001000015000200002500030000350002009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.1150.0100.0150.0200.0250.0300.0成交套数成交面
37、积（万） 主城区近一年来成交均价主城区近一年来成交均价58975437555549924999485951835979679264326620544410.7%6%2%-17%20%11.9%9%3%9%-8.1%-6.3%3%0100020003000400050006000700080002009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.11-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%成交均价（元/）环比增长 单月成交再上单月成交再上 2000020000 套，楼市量价高位运行套，楼市量
38、价高位运行 2010 年 11 月重庆主城商品房成交套数共计 20605 套，共计成交面积 187.5 万平方米，环比分别下滑 30%和 29%， 同比成交套数和成交面积分别上扬 4.92%和下滑 1%， “金九银十”火爆之后，渝楼市单月成交再上 20000 套，重庆楼市成交仍然处在高位运行。 环比 10 月成交，似乎二次调控政策对渝楼市有一定的影响，但考虑“金九银十”的火爆楼市，再对比重庆楼市 6、7、8 月份的成交就可以看出，其实渝楼市总体成交仍然居高不下。从 10 月开始， “房产税、限购令监控”等消息就开始在重庆上空盘旋，这也打消了一部分客户立刻下叉的念头，这些客户也随即进入观望期。而
39、随着调控的深入以及全国出台“限购令”城市的增多，重庆却迟迟未见动静，至今重庆都未出台相关的地方性调控细则。地方经济的拉动和长期的利好关系也促使房价进一步的攀升，部分刚性需求的客户已经按捺不 17 住，他们已经不愿再这么等待下去。而随着全国“通货膨胀”预期加重，部分投资客户也加入了购房队伍，11 月重庆楼市用“火爆”形容，仍然不失为过。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，单月成交仍然高居全国首位。 而 11 月份新办预售许可证项目总体量为 247.09 万方，环比上扬 55.34%，同比增加49.07%。其中，住宅面积为 214.38 万
40、方，环比上扬 43.63%；非住宅面积为 32.71 万方，环比上扬 233.78%。供求比例为 1.32，供大于求。 而从市场反应来看， “金九银十”已过，一时之间市场还无法消化这么多的存量，市场依然存在很多房源等待消化。 而随着政府调控的进一步深入， 开发商不会改变他们的推盘策略， 虽然加快推盘节奏并不一定会迅速被市场消化， 但随时可能到来的政策打击会让市场变得糟糕，到时，开发商无论是加快还是放缓推盘节奏都不利于资金的回笼。 成交均价增速放缓，历史最高再度攀升成交均价增速放缓，历史最高再度攀升 就价格表现而言，11 月份成交均价 6792 元/，环比增长 2.6%，攀升到新的历史水平。虽然
41、二次调控对楼市成交影响没有各大城市那么立竿见影，但对于房价的影响却相对较大，重庆房价增长速率明显放缓。 部分开发商也忌惮政府地方性调控细则的出台， “降价”或“不降价”同样也是让开发商头疼的问题。 而近期市场表现来看， 部分开始已经开始稳住价格， 希望以此快速回笼资金。而相对全国部分地区房价有明显回调不同， 重庆楼市价格依然坚挺。 短期不会有大幅降价的可能。 2 2、主城各区成交情况、主城各区成交情况 2010年年11月重庆主城各区商品房成交套数月重庆主城各区商品房成交套数985244112278941076111986528771087997272919592349-29.24%6.05%-
42、42.11%-27.57%-31.12%-19.04%-44.82%-56.77%6.06%-28.73%-7.65%-43.99%112.01%0100020003000400050006000渝中区渝中区大渡口区大渡口区江北区江北区沙坪坝区沙坪坝区九龙坡区九龙坡区南岸区南岸区北碚区北碚区渝北区渝北区巴南区巴南区高新区高新区经开区经开区北部高新北部高新北部经开北部经开-70%20%110%200%套数环比增幅 18 2010年年11月重庆主城各区商品房成交面积月重庆主城各区商品房成交面积9.777.178.0210.878.2230.718.4812.0623.2417.8517.1113.
43、9320.04-12.86%-11.77%-45.71%-24.48%-23.81%-27.24%-41.70%13.91%-19.06%-22.94%-31.51%107.62%0612182430364248渝中区渝中区大渡口区大渡口区江北区江北区沙坪坝区沙坪坝区九龙坡区九龙坡区南岸区南岸区北碚区北碚区渝北区渝北区巴南区巴南区高新区高新区经开区经开区北部高新北部高新北部经开北部经开-50%0%50%100%150%建筑面积（万）环比增幅 成交量：江北区窜至首位，北碚区继续垫底成交量：江北区窜至首位，北碚区继续垫底 江北区 11 月共计成交商品房 2877 套，成交面积 30.71 万平方米
44、，仅占了当月商品房成交套数总量的 13.96%和当月商品房成交面积的 16.38%，位居各区成交套数和成交面积之首。而北碚区本月成交虽然环比成交套数和成交面积分别增长 112.01%和 107.62%，但仅以865 套、8.22 万方的成交继续垫底。这也反应出北碚区上月中高端物业供应充足，刚性需求集中释放。 就区域成交而言，11 月份，主城区 13 个区域中，除九龙坡区、南岸区和北碚区环比成交都有所上扬外，其余区域环比都有所下滑，其下滑幅度普遍在 20%以上。其中渝北区环比下滑幅度最大，环比减少 55.67%。上升区域中，北碚区由于基数较小，环比上升 112.01%，九龙坡区环比上升 6.06
45、%，而南岸去也环比上扬 6.05%。而整体来说，北区下滑幅度最大，这也与北区长期的利好关系有关，这也说明“金九银十”北区是最受追捧的区域，10 月过多的成交导致 11 月份急剧的下滑，而西区和北区成交相对平稳，波动幅度相比北区较小。 2010年年11月重庆主城各区商品房成交均价月重庆主城各区商品房成交均价64906517613913177601264065533810471677100509150865900-7.41%6.90%-5.40%2.39%7.25%49.08%-6.04%-9.46%10.41%-2.84%0.78%3.91%11.20%020004000600080001000
46、01200014000渝中区渝中区大渡口区大渡口区江北区江北区沙坪坝区沙坪坝区九龙坡区九龙坡区南岸区南岸区北碚区北碚区渝北区渝北区巴南区巴南区高新区高新区经开区经开区北部高新北部高新北部经开北部经开-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%成交均价环比增幅 19 成交均价：最高最低双双攀升，少数区域小幅下滑成交均价：最高最低双双攀升，少数区域小幅下滑 本月成交均价最高的是北区新区高新园的 13177 元，环比增长了 49.08%,单月成交均价首次有区域上万。而 11 月单价上 8000 元的，除了北部新区高新园外还有渝中区，但成交均价也仅 8104 元，同过万的北部新区高新园还有
47、一定差距；11 月成交均价没有低于 5000 元的区域，这再近段时间也是首次出现的，而成交均价最低的是九龙坡区的5086 元；从增幅来看，增长最高的是成交均价最高的北部新区，增幅为 49.08%；而降幅最大的成交位居榜首的江北区，成交均价 7167 元，环比下滑 9.46%。 从 11 月份区域成交均价来看，单月成交区域最高价和单月成交最低价都有大幅度的上扬，整体成交均价都有大幅度的提高。 （二）新开楼盘统计二）新开楼盘统计 区域区域 楼盘名称楼盘名称 楼栋楼栋 产品形态产品形态 套套数数 体量体量 （万）（万） 面积区面积区间间 销售销售套数套数 销售销售率率 套内折后均套内折后均价价 渝中
48、 瑞安雍江艺庭 10 号楼 高层 130 1.4 104-113 67 52% 15378 渝中 春语江山 6 号楼 高层 107 0.75 27-84 80 75% 7844 渝中 恒大名都 7 号楼 高层 192 2.3 53-138 75 39% 9679 渝中 恒大名都 7 号楼 高层 198 2.3 102-138 60 30% 9700 渝北 兴茂盛世北辰 12 号楼 高层 176 1.4 72-94 46 26% 8155 渝北 万科朗润园 3 号楼 高层 274 2 73-75 248 91% 7369 渝北 万科渝园 40、 41、 46、 48、49 号楼 叠加 、 联排别
49、墅 24 0.42 148-190 14 58% 叠加：9383 联排： 13945 渝北 旭辉朗香郡 26/27/39 号楼 电梯洋房 80 1.19 94-240 61 76% 7864 渝北 旭辉朗香郡 29、 32、 33 号楼 电梯洋房 98 1.47 110-240 23 23% 8144 渝北 旭辉朗香郡 34、35 号楼 电梯洋房 68 1.02 113-215 26 38% 8113 渝北 汇凯青年城 2 号楼 2-19 层 高层 198 0.75 25-52 152 77% 8799 渝北 香城故事 3 号楼 高层 130 1 69-87 130 100% 7600 渝北
50、龙湖源著 23 号楼 高层 230 2.1 67-121 230 100% 8375 渝北 重庆国际家纺城绣色 C7 号楼 高层 498 1.4 21-63 216 43% 9509 渝北 南方玫瑰城 4 号楼 高层 135 0.97 65-84 62 46% 7278 渝北 东原香山 18、19 号楼 联排别墅 9 0.3 288-377 4 44% 10137 江北 观音桥 COSMO A、B 号楼 高层 535 2.77 33-115 83 16% 平层： 18173 跃层： 15122 江北 中海北滨 1 号 60 号楼 小高层 44 0.7 142-26 6 14% 8725 江北
