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1、 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 1/31 2010年11月无锡 房地产市场月度报告 您可信赖的房地产营销专家您可信赖的房地产营销专家 热情热情/ /专业专业/ /诚实诚实/ /负责负责 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室
2、室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 2/31 目目 录录 背景篇 . 3 城市规划发展情况 . 3 “最后 1 公里”将打通,锡东大道成江阴至无锡机场快速主通道 . 3 江苏省 4 条高速公路同时建成通车,无锡到张家港现只需 25 分钟 . 4 迎接地铁时代，崇安将再造面积超过 100 万的地下新城 . 5 城市政策环境情况 . 6 央行决定上调存款准备金率 0.5 个百分点 . 6 公积金贷款购买首套房 90 平以上首付 30% . 6 房地产行业动态 . 8 新政之下，别墅市场更加走俏. 8 土地篇 . 9 11 月份无锡市非工业类土地供求情况 . 9
3、商品房交易篇 . 13 无锡市商品住宅供求情况 . 13 无锡市商品住宅成交情况 . 14 无锡市成交结构分析 . 15 重点项目篇 . 19 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 3/31 背背景景篇篇 城市规划发展情况 “最后最后 1 1 公里公里”将打通将打通, ,锡东大道成江阴至无锡机锡东大道成江阴至无锡机场快速主通道场快速主通道 锡东大道北延工程开工，延伸段全长虽然只
4、有 2821 米，但工程的建设不仅将为锡东大道整个工程划上一个圆满的句号，而且这“最后一公里”的建成将使锡东大道成为第一条打通江阴至京沪高铁安镇站、江阴到无锡机场的快速主通道。 自 2003 年开始建设的锡东大道最初为一条贯穿锡山区东部、 南北走向的高等级交通干道。经过多年建设，锡东大道由南已延伸至新区，靠近无锡机场;向北与 228 省道相接， 其间路经正在建设的京沪高铁安镇站。 锡东大道北延段起点为现锡东大道与 228 省道交汇处，沿原有华张线进行建设修至江阴。据工程项目负责人介绍，工程将于明年 10 月1 日前建成通车，与京沪高铁安镇站正式运营时间基本一致，届时这条专用线将会方便更多出行的
5、市民。 新联康观点：锡东大道建成后将成为江阴至无锡第六条快速通道，据悉锡东大道北延段完工后市民可直接从江阴上锡东大道，不必再经其他公路进行转道，据预测江阴上锡东大道后至安镇站的时间仅需 20 分钟左右，至无锡机场也只要 40 分钟左右，它的通车必将为地方经济的发展带来更多良机。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 4/31 江苏省江苏省 4 4 条高速公路同时建成通车条高速公
6、路同时建成通车, ,无锡到张家港无锡到张家港现只需现只需 2525 分钟分钟 11 月 3 日，锡张高速、江海高速、连临高速、徐济高速等 4 条高速公路一起宣布建成通车，至此全省高速公路通车总里程已突破 4000公里。其中，无锡至张家港的锡张高速公路全长约 49.1 公里，双向六车道，设计时速 120 公里。锡张高速起点在无锡新区硕放枢纽，锡张两地的时空距离将缩短为 25 分钟。更值得期待的是，锡通公铁两用大桥计划近期启动建设， 锡张高速未来将跨过长江与南通连接，成为无锡参与沿海开发的交通大运脉。 新联康观点：锡张高速公路的建成填补了锡东片区一直没有高速公路的空白，锡张高速公路不仅有利于锡东地
7、区的经济社会发展，和附近居民的出行，还将有力推动无锡机场、高铁锡东站、空港物流园的发展，增进锡张两地的交流。一个最明显的便利是，张家港的居民也可以借道锡张高速来无锡乘飞机、坐高铁。目前横跨长江的锡通公铁两用大桥已计划在近期启动建设，锡张高速将以此延伸到苏中地区，成为无锡参与国家沿海开发战略的快速通道。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 5/31 迎接地铁时代， 崇安将再造面
8、积超过迎接地铁时代， 崇安将再造面积超过 100100 万万的地的地下新城下新城 三阳广场地铁枢纽开工已近 8 个月，在这一大型工程加紧建设的同时，另一个大规模的地下工程也开始在崇安区启动。11 月 29 日获悉，崇安区将通过整合地下商业资源，在老城区“身底”下，再造一座商贸、商务载体面积超 100 万的地下新城。 新联康观点：地铁时代的即将到来，为地铁沿线区域带来巨大商机， “地铁预留口”都已成为关系项目开发进度的“关键词”。红豆国际广场已在地下 3 层为地铁预留了通道出口，而位于市中心的恒隆广场与地铁三阳广场站的通道已显露雏形。 一些开发商还主动找到轨道办，就地铁预留通道的线路走向、商业资
9、源共享等诸多细节进行沟通。市中心的地下新城配合地铁，势必成为地铁沿线项目主要的造势方向。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 6/31 城市政策环境情况城市政策环境情况 央行决定上调存款准备金率央行决定上调存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点 为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从 2010 年 11 月 29 日起， 上调存款类金融机构人民币存
10、款准备金率0.5 个百分点。 新联康观点：当前通胀压力不断上升的情况下，上调存款准备金率可以有效的降低流动性，一般地，存款准备金率上升，会使得利率被迫上升，这是实行紧缩的货币政策的信号。资金的流动性降低将间接延长客户预期购房时间。 公积金贷款购买首套房公积金贷款购买首套房 9090 平以上首付平以上首付 30%30% 为规范住房公积金个人住房贷款政策，中国住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会 11 月日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 无锡无锡
11、房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 7/31 在部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。为此，这份通知规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 为支持缴存职工购买首套普通
12、自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求，这份通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于；套型建筑面积在平方米以上的，贷款首付款比例不得低于。 通知还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 新联康观点：该政策提高了购买 90 以上商品住宅的首付款比
13、例，增加了改善型需求类的客户购房成本，对改善类、尤其是首改类客户有较大的抑制。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 8/31 房地产行业动态房地产行业动态 新政之下，别墅市场更加走俏新政之下，别墅市场更加走俏 通货膨胀日益严峻，个人资产不断缩水，所有人都在讨论如何保值，别墅作为不可再生资源的土地市场，逐渐成为更多人青睐的资产保值和增值方式。 住宅市场先后遭遇“国十条”、“新五
14、条”为代表的系列政策调控，严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计， 相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。 2010 年无锡楼市的别墅销量一片红火，龙湖滟澜山、圣芭芭拉、万科酩悦等一系列高端城市别墅的火爆销售点燃了锡城地产市场的热销传奇，作为无锡别墅的标杆之作，龙湖滟澜山在受新政影响下的房地产市场中为别墅市场打开一片新的天地。 新联康观点：长期以来，别墅类物业一直被信贷、税收、土地等方面的政策严格控制，因此，形成了以一次性付款为主的住房消费模式，也正因如
15、此，三套房停贷、无纳税记录外地人禁贷的政策，几乎对于别墅市场没有实质性的影响，新政依然在继续，别墅市场的未来充满希望。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 9/31 土土地地篇篇 1 11 1 月份月份无锡市非工业类土地供求情况无锡市非工业类土地供求情况 2010 年 11 月无锡市共有 14 幅非工业类土地挂牌成交，成交面积为93.47 万。 非工业类土地非工业类土地成交成
16、交情况情况 地块编号 地块名称 出让面积(m2) 规划用途 容积率 起始价 (万元) 成交金额(万元) 楼板价(元/) 竞得人 锡国土 2010-61 XDG（XQ）-2010-48 地块 135953 居住 A 块1.4、B块1.1 69676 94000 3660.7 重庆协信控股集团城市建设发展有限公司 锡国土 2010-62 XDG（XQ）-2009-48地块 81751.4 居住、 商业 （商业建筑面积占总建筑面积的比例10%） 1.2-1.4 18395 21700 1607.2 大和房屋工业株式会社 锡国土 2010-63 XDG-2010-40 地块 48062.2 商办混合用
17、地 2.2-2.6 39801 39801 3185.1 无锡市莫家庄实业有限公司 锡国土 2010-64 XDG-2010-41 地块 34256.9 商业、商务办公 2.5-2.8 32335 39500 3371.1 常州富域发展有限公司 0501001502002503009.89.99.19.119.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.11土地供应面积（万平米）土地成交面积（万平米） 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号
18、蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 10/31 锡国土 2010-65 XDG-2010-30 地块 74946 居住、商业 2.2-2.5 114562 115562 6114.4 上海城建置业发展有限公司 锡国土 2010-66 XDG-2010-37 地块 20077.4 商业、商务办公 5.4-6.0 57462 57462 4770.0 无锡市河埒经济发展投资有限公司 锡国土 2010-67 XDG-2010-33 地块 189767 居住 2.0 91089 92100 2400.0 泰州市碧桂园房地产开发
19、有限公司 锡国土 2010-68 XDG-2010-34 地块 33736 商办混合用地 A 块6.0、B块8.0 20266 20266 750.9 无锡红豆置业有限公司 锡国土 2010-69 XDG-2010-35 地块 92350 居住商业混合用地（商业建筑面积不大于总建筑面积的49%） 2.8 52695 52695 2037.9 无锡红豆置业有限公司 锡国土 2010-70 XDG-2010-36 地块 132963.1 A 块商业用地，B、C 块居住用地 A 块0.85，B、C 块1.3-1.5 25928 53000 1500.0 无锡奕淳房地产开发有限公司 锡国土 2010-
20、71 XDG-2010-45 地块 25186.3 商业、办公、居住（其中居住建筑面积比例不超过30%） 3.0-3.5 6120 17500 694.3 苏州港龙控股集团有限公司 锡国土 2010-72 XDG-2010-46 地块 20408.2 商业、办公 3.0-3.5 4929 12600 690.1 无锡市大宗钢铁电子交易中心有限公司 锡国土 2010-73 XDG-2010-47 地块 24534.1 居住、商业用地（商业建筑面积占总建筑面积比例不低于 51%） 1.3-1.5 3680 6680 1000.0 无锡龙世房地产开发有限公司 锡国土 2010-74 XDG（XQ）-
21、2010-2 地块 48766.9 A 块商办混合用地、B 块商住混合用地 A 块2.8、B块2.0 31431 0 2301.8 由市国土资源局收回 锡国土 2010-75 XDG（XQ）-2010- 17地块 20746.3 商业（旅馆业用地） 3.0-3.5 12448 19500 1714.3 深圳市五大洲投资发展有限公司无锡分公司 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113
22、 11/31 新联康观点：11 月 26 日“土拍”成交地块 14 幅，1 幅流拍，由市国土资源局收回，共有 26 家开发企业参与竞拍。此前被业界看好的 XDG-2010-30 地块仅通过 1 轮叫价就被上海城建置业轻松拿下，城市边缘地块和重点发展区域最受开发商热捧，其中位于惠山区的 XDG-2010-36 地块、XDG-2010-45 地块和 XDG-2010-46 地块引起开发商多轮竞拍，溢价率均超过 100%，最高达到约 185.95%。锡山区高铁商务区、惠山新城、太湖国际科技园受到众多开发商的追捧，选择这些区域主要对区域内规划前景看好。 此次挂牌成交的 14 幅地块中，有 10 幅地块
23、参与竞拍，4 幅地块底价成交。14 幅地块的总成交金额约为 64.2 亿元。本次参与竞拍的土地性质多为商业或商务办公等综合性质，纯居住类用地仅 2 块。 上调基准利率、银行加息等相关政策的出台，增加了开发商的开发成本，此次开发商拿地热情不高，拍卖会上还出现流拍现象。 2010 年 11 月 29 日无锡市共推出 8 幅非工业类土地， 总出让面积为 73.98 万。 非工业类土地出让情况非工业类土地出让情况 地块编号 地块名称 出让面积(m2) 规划用途 容积率 起始价 (万元) 保证金(万元) 锡国土 2010-76 XDG-2009-90 地块 47826.6 商业、公交停车场、公共停车场
24、1.8-2.0 28596 5719 锡国土 2010-77 XDG-2010-49 地块 87903 居住 2.2-2.5 137489 27498 锡国土 2010-78 XDG-2009-77 地块 111261.1 商业、商务办公、居住用地（其中居住建筑面积占总建筑面积比例不大于 80%） 2.1 92291 18458 锡国土 2010-79 XDG-2010-32 地块 163232.1 居住、商业 1.4-1.6 57327 11465 锡国土 2010-80 XDG（XQ）-2009-46地块 24748.7 居住 1.6-1.8 5586 1117 锡国土 2010-81 X
25、DG(XQ)-2010-25 地块 127637 居住 1.6（沿新鸿路东侧38215 7643 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 12/31 100 米范围内，容积率0.5） 锡国土 2010-82 XDG（XQ）-2010-28地块 126898.5 商住混合用地（其中住宅建筑面积占总建筑面积的比例不超过 50%） 2.3-2.5 48158 9631 锡国土 2010
26、-83 XDG（XQ）-2010-1 地块 50325.1 旅馆业 0.8 11550 2310 新联康观点：11 月 29 日无锡市共有 8 幅地块挂牌出让，其中 1 幅为旅馆业用地，3 幅为纯住宅用地，其他 4 幅为商业、居住；商住混合；商业、公共用地。此次出让的 8 幅土地分别位于北塘区惠山古镇、蠡湖新城和太湖新城的黄金地段以及马山、硕放机场附近，并定于 12 月底开拍。“这次推出的土地总体质量比较高，亮点也不少，8 幅地纯居住用地达 3 幅。其中两幅新区的地块有可能是为了配合苏南硕放国际机场建设。由于无锡土地市场供应充足，可遏制房价的过快上涨以及房地产市场的大起大落。 预计 XDG-2
27、009-77 地块关注度将较高。 该地块为商业、 商务办公和居住用地，地块位于滨湖区贡湖大道与高浪路交界处，属于太湖新城板块，目前是无锡市重点打造区域，地块紧邻未来无锡市政府，南北向的贡湖大道与东西向的高浪路为目前区域内主要的交通主干道，沿贡湖大道北上可直接进入无锡市中心区域，沿高浪路向东可进入无锡新区，向西可至蠡湖风景区，且周边相关配套较多，地段较为成熟，最主要的该地块起拍楼面地价仅 3950 元/，价格可塑性较高。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021
28、802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 13/31 商商品品房房交交易易篇篇 无锡市商品住宅供求情况无锡市商品住宅供求情况 11 月份无锡市住宅供应量为 46.28 万，环比降幅为 38.98%；成交量为 58.56 万，环比降幅为 5.99%；11 月份商品住宅成交量明显大于供应量，供求比为 1:1.26。无锡市商品房成交量近三个月来呈下滑趋势。 0.41.40.310.30.82.10.71.11.30.91.71.220.791.031.0201020304050607080901009.89.99.19.119.1210.110.210.310
29、.410.510.610.710.810.910.1010.1100.511.522.5上市面积（万平米）成交面积（万平米）供求比 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 14/31 无锡市商品住宅成交情况无锡市商品住宅成交情况 010203040506070809010009.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.
30、910.1010.11600065007000750080008500成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平米） 11 月份，无锡商品住宅市场呈量价齐跌态势，11 月成交量为 58.56万，环比下降 5.99%；成交均价为 8221 元/，环比下降 81 元/，降幅为 1%。 受 9 月 29 日国家发布二次调控的持续影响， 本月市场上主要成交产品以低均价、低总价的低物业为主，成交均价有一定的下滑。 从成交面积来看， 本月成交户型以中小面积户型为主， 本月绿地 世纪城、太湖国际社区、保利香槟国际都有 90 面积以下的户型推出，以低总价来吸引刚需类客户。 无锡无锡房地产市场房地产市场 101
31、0 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 15/31 无锡市成交结构分析无锡市成交结构分析 无锡市住宅成交套数月度环比图无锡市住宅成交套数月度环比图 02004006008001000120014001600崇安南长北塘新区滨湖惠山锡山8月住宅成交套数（套）9月住宅成交套数10月住宅成交套数11月住宅成交套数 11 月无锡商品住宅共成交 4921 套，环比下降 4.15%；其中滨湖区与惠山区由于加推和新开盘项目较多，
32、 成交套数较上月比有明显增长，惠山区上涨幅度明显。北塘区本月成交套数与上月持平，另外四个区成交套数均有不同程度的下跌，锡山区下跌幅度明显，环比下跌52.25%，主要由于本月区域内代表个案没有明显的加推与成交。 崇安区本月成交套数为 165 套，环比下降 14.06%，目前本区域内住宅类项目基本为余房销售，无开盘动作。其中金科产品由于优惠幅度大， 其新大陆和观天下产品销售情况较好， 两个项目共计销售 107套。 南长区本月成交 201 套，环比下降 38.34%。重点个案西水东本月频繁加推但由于推量不大，并没有给项目带来重大成交，时代上城本月主要以余房销售为主，表现一般。 无锡无锡房地产市场房地
33、产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 16/31 北塘区本月成交 731 套，与上月持平。本月在售个案中仅海尚映象一个项目有开盘动作，其余项目大多为余房销售，盛世新城与蔚蓝观邸本月余房销售较优，分别为 83 套和 52 套。 新区本月成交 713 套，环比下降 20.34%。本月龙湖滟澜山与长江国际臻园销售情况较好，分别销售 80 套与 73 套，金科米兰米兰由于优惠幅度较大，也有 40 套的成交。
34、 滨湖区本月成交 1355 套，环比上升 32.2%。由于本月滨湖区开盘项目较多，且有大量项目进行优惠促销活动，促成大量的成交，主要来自太湖国际社区、万科魅力城、酩悦和保利香槟国际。 惠山区本月成交 1182 套，环比上升 54.1%。成为上涨幅度最大的区域。主要依靠绿地世纪城和百大奥澜半岛的出色表现带来的支持。 锡山区本月成交 574 套，环比下跌 52.25%。成为下降幅度最大的区域。 区域内本月并无重大项目加推且在售项目没有带来很好的成交。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡
35、湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 17/31 无锡市住宅成交占商品房成交套数比例图无锡市住宅成交占商品房成交套数比例图 83%88%73.5%67.41%84.00%73.00% 81.00%010002000300040005000600070008000900010.0510.0610.0710.0810.0910.1010.110.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%商品房成交套数（套）住宅成交套数（套）住宅成交所占商品房
36、成交套数比例（%） 11 月份，无锡市商品住宅成交套数与住宅成交套数所占商品房成交比例均有所下降，本月商品住宅成交 4921 套，较上月下降 4.15%，住宅成交所占商品房成交套数比例为 67.41%，商品房成交套数具有一定增长。由于新政对住宅类影响较大，而商业地产并不受调控影响，投资者涌入商业地产，造成商业地产本月热销。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 18/31 无锡
37、市月度住宅成交面积及商业成交面积对比无锡市月度住宅成交面积及商业成交面积对比 204536325051322741545101.29622887.1585577.0933075499484514766090.9173259.22109935.89158188.06765792.1786.34%89.30%82.67%75.30%14.59%20.34%82.37%82.63%79.59%10.47%8.54%12.87%12.70%11.52%010000020000030000040000050000060000070000080000090000010.0510.0610.0710.081
38、0.0910.1010.110.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%住宅成交面积（平米）商业成交面积（平米）住宅占商品房成交比例（%）商业占商品房成交比例（%） 与成交套数变化一样，住宅成交面积占商品房成交面积的比重较上月下降 7.37 个百分点，商业成交面积所占比重较上月增加 5.75 个百分点。商业地产并不受国家宏观调影响，投资者转向投资商业地产，近两个月来，商业地产呈稳步增长趋势。 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无
39、锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 19/31 重重点点项项目目篇篇 保利香槟国际保利香槟国际 项目概述项目概述 保利香槟国际位于滨湖区太湖新城板块，蠡湖大道与周新西路交汇处西南侧，为保利地产在无锡地区开发的首个项目。项目占地 15 万，总建面积 30 万方，共规划30 栋 8-12 层小高层规划，分三期开发。11 月 28 日保利香槟国际首次开盘，推出房源位于项目一期最北侧靠周新西路段，一期共规划 10 栋 8-12 层小高层。 项目地址 蠡湖大道与周新西路 开发企业 保利地产 占地 1
40、49944.9 总建 300000 容积率 1.8 产品类型 小高层 绿化率 32.5% 主力面积 四房二厅二卫 170 物业 保利物业 物业费用 未定 开盘时间 2010-11-28 交房时间 2012 年年中 代理公司 上海策源、保利代理 项目动态 地上四层 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 20/31 推盘概况推盘概况 本次保利香槟国际开盘推出一期 1#楼和 2#楼，
41、 共 5 单元， 共 93 套房源 （共 109套房源， 关系户预定 13 户， 预定房源主要集中在 2 号楼东边套， 另留样板房 3 户） 。 推盘房源户型配比 1#楼 2#楼 单元号 75 76 77 单元号 73 74 室号 01 02 01 02 01 02 室号 01 02 01 02 面积（） 149 149 170 170 170 170 面积（） 93 88 170 170 套数 7 9 10 9 10 10 套数 9 9 10 10 去化套数 7 9 8 8 7 7 去化套数 8 8 10 9 73 单元为 2 梯 3 户结构（91 二房户型未公开推出）；74、75、76、7
42、7 单元 2 梯2 户结构。 本次推出 88-93 二房 18 户，149 三房 16 户，170 四房 59 户；170 四房为本次房源主力户型。 1#楼 （75、76、77 单元） 2#楼 （73、74 单元） 售楼中 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 21/31 二房、三房均南北通透，多开间朝南 卧室送飘窗 各户型过道均较长，影响面积利用 3、价格与优惠情况 价格：
43、保利香槟国际本次开盘根据楼层报价： 4楼以下均价11000元/， 4-10楼均价12000元/，10 楼以上均价 13000 元/；本次开盘成交均价约 12400 元/。 中低楼层差价 100 元/，高楼层差价 200 元/；东西向差价 100-200 元/；楼栋差价 400-900 元/；同一楼栋内，二房户型单价低于四房户型 100-300/不等，三房户型单价低于四房户型 200-300 元/。 优惠： 开盘前交意向金（认筹）总价优惠 0.5%；开盘当天认购优惠 0.5%；三天内签约总价优惠 0.5%；一次性付款总价优惠 1%；以上优惠可重叠，最高优惠力度达 2.5 个点。 二房二厅一卫：8
44、8-93 三房二厅二卫：149 四房二厅二卫：170 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 22/31 开盘现场开盘现场 本次保利香槟国际开盘前做了充足的蓄客准备，对外宣称收纳诚意金 280 余组，实际到场 200 组左右，采取摇号方式确定选房顺序，每 5 组客户一组进入内场选房。客户等待区设置于售楼中心外，早上天气多云，较阴冷，开发商未采取特殊保暖措施处理，仅在外场等待区放置
45、一饮水机。 开盘时间原定于 9:28 分，部分客户不同意开发商采取 2 个摇号箱同时摇号，与开发商方面在摇号台发生争执，最后多组客户上台争取，开发商方面妥协，同意将摇号球移至同一摇号箱内统一摇号，摇号延至 9:43 分开始进行。双方争执期间，现场噪乱，大多客户离开座位，现场业务员亦没能对客户情绪进行有效安抚，等待区多次出现众多客户集体哄闹情况，影响不佳。摇号过程中出现“091”和“160”风波。本次开盘将客户号码写于乒乓球上统一放入摇号箱，摇号过程中，主持人将“091”号错报成“160”号，摇号记录板出现 2 次“160”好，“091”号客户质疑本次开盘公正性，上台争抢摇号箱，并把主持人拉落舞
46、台。 摇号开始前，主持人强调每 5 组客户一组摇号进入内场选房。开始摇号后较随意，每次摇号组数不均，未遵照 5 人一组进入内场的规则，少则摇出一组客户入内，多则连续摇号 10 组。 内场选房区流程设计和客户引导方面工作均安排不周，秩序较混乱，且内场亦采用与外场相同的白色铁栅栏做空间围挡，整体档次下降，与装修豪华的售楼中心格格不入。 整体来讲，保利香槟国际首次开盘内、外场组织均不力，摇号方式（开始采取双箱摇号）安排不合理，现场混乱，现场表现有损于自身国内知名开发商的形象。 现场车辆档次普遍不高， 无 BMW无 BENZ，最高档车为奥迪 现场人气较高，近 300 个座位坐满，部分客户站着等待 中间
47、出现客户闹事风波，引起客户骚动，纷纷离开座位 摇号 182 组 成交销控 开盘流程 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 23/31 沙盘 开盘流程：开盘流程： 客户携带诚意登记单、诚意金收据，经审核后进入登记区 客户抽取号码并登记后，进入等候区等待摇号，每次 5 组客户进入预选区 预选区客户参照面积价格表预选意向房源 客户进入选房区，根据销控情况等确定房号，工作人员打印选房确
48、认单 服务大使带领客户通过审核岗，进入签约区 客户凭选房确认单、诚意金登记单、诚意金收据在 30 分钟内完成签约认购 2 号楼 售楼中心 选房签约1 号楼 外场 等待区 现场布局图 控台 沙盘 签 约 区 吧台服务区 入口 客户签到区 摇号确认区 售楼中心内部 舞台：摇号区 N 预选区 无锡无锡房地产市场房地产市场 1010 月报月报 新联康（中国）无锡研展部新联康（中国）无锡研展部 无锡市蠡湖大道无锡市蠡湖大道 168168 号蠡湖大厦号蠡湖大厦 18021802 室室 电话：电话：05100510- -8501011385010113 24/31 销售情况销售情况 1、意向金情况 提前3天
49、开始收取意向金 5万元， 共收取280余单， 已缴纳意向金的客户除享受0.5%总价优惠外，无其他抵现优惠。当天意向金客户到场 200 组左右。 2、销售情况 开盘当天推出的 93 套房源去化 81 户，开盘当天销售率 87%。中高楼层去化表现良好，余房主要集中在 76 和 77 单元（均位于 1 号楼）低楼层。 总体分析总体分析 1、结果分析 本次开盘乃保利香槟国际首次开盘。自 10 月中旬房交会开始公开蓄客，至开盘前蓄客准备不足 2 个月，开盘前三天开始收取意向金约 280 组，蓄客表现可谓优秀。分析其蓄客动力主要来自保利品牌吸引力、蠡湖景区环境优美宜居及太湖新城开发日趋深入、区位认同度逐渐
50、提高。 本次开盘共推出 93 套房源，当天售出 81 套，销售率 87%，表现尚佳。但考虑其充分的蓄客准备（客源量为房源量的 3 倍），此销售结果也在情理之中，且尚余 10余套低楼层房源未售出，反映出蓄客过程中对客户挖掘工作不够深入。 2、价格分析 本次开盘均价 12400 元/，88 户型总价 109 万；149 户型总价 185 万；170 户型总价 211 万；各房型总价均高于 100 万元。与周围竞品相比，单价价格偏高。 3、客源分析 区域内改善性客源为本次香槟国际开盘的主力客源，主要从以下各方面反映：到场车辆几乎全部为无锡本地牌照；现场大多客户用无锡方言交流；年龄在 35-50 岁的
