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1、2010年3月武汉房地产市场分析报告土地市场成交宗数：20宗成交面积：61.03万平方米成交金额：6.412亿元成交可建面积：124.52万平方米商品房市场房地产吸纳指数：112.49新增供应面积：78.99万平方米新增供应套数：7900套成交套数：11671套成交面积：119.66万平方米成交金额：70.86亿元成交均价：5922元/平方米第一章 本月关键词十二万亿投资3月22日，在湖北省经济形势及重大项目信息通报会上，省发改委主任许克振介绍，截至目前，全省重大项目库已入库项目3.76万个，投资总规模达12.06万亿元。这些项目，最迟将在“十二五”初期集中开工建设。12万亿的投资蛋糕，按照开
2、工时间，可分为在建项目、新开工项目、明后年开工项目和“十二五”初期开工项目四类。其中，在建项目3599个，总投资2.5万亿元，占入库项目投资总规模的24%；新开工项目4120个，总投资2.7万亿元，占26.1%。两者共计约5.2万亿元。此外，拟于明后年开工的项目共4892个，投资总规模3.1万亿元，占30%；而拟争取在“十二五”初期实施的中长期重大策划项目则达2108个，投资总规模2.1万亿元，占19.9%。2009年，湖北省GDP约为 1.28万亿元。而这一投资计划，几乎接近湖北省GDP的10倍。这也是迄今为止，我国地方政府公布的最大规模的投资计划。湖北省十二万亿投资计划的曝光后，在舆论上引
3、起了轩然大波，各方专家、各大新闻媒体等纷纷质疑该计划的真实性和可行性。在市场上，最新作出反馈的就是股市，当消息公布后的第二天，湖北板块在股市崛起，武汉控股、三安光电涨停，华新水泥、鼎龙股份等股票也高居涨幅前列。截至收盘，有交易的65家湖北股票整体上涨1.58%，居市场涨幅前列。十二万亿的投资计划无疑对地区楼市也将产生重要影响。如果该投资计划顺利实施，将极大的带动相关产业的发展，以及为区域内基础建设的发展提速，且武汉一直作为中部地区的龙头城市，将会吸引更多企业和资金来投资建设这座城市，这也为武汉房地产市场的发展提供了坚实的产业基础和经济基础。另外，即使该投资计划像各方质疑的那样，只是嘑头而不能真
4、正完全落实，那么以十二万亿投资计划目前带来的巨大影响力，足可以吸引众多投资者的目光，武汉房地产市场也会随着关注度的聚集而水涨船高。小阳春3月，与全国其他城市一样，武汉房地产市场再次呈现出小阳春现象。撇去受春节影响而成交量低迷的2月，市场整体上延续了2009年成交量破万套的势头，本月全市商品房成交11671套，平均每周成交近3000套，日成交416套，与上月相比，成交量大幅增加。本月全市商品房成交均价5922元/平方米，同比去年3月上升了16.25%。时至今日，坚挺的房价在主城区表现得非常明显。目前，中心城区的小户型销售均价每平方米万元以上，已成常态。每一轮房价高涨时，对于那些仍偏向在城市中心置
5、业但手头资金有限的人，必将置业方向转向面积小、总价不高的小户型产品。小户型作为高房价的“润滑剂”，为主城区高房价的继续抬升铺上了垫脚石。从3月28日到4月2日，新华社连续发表了6篇聚焦房价的“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。新华社以红火景象下的楼市之忧为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。其中4月1日发表的题为“土地财政”还能维持多久的新华时评指出，“解决土地财政问题，当务之急是从制度安排上弱化地方以地生财的冲动。评论中指出，“土地财政”实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本
6、、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。新华社批房地产的系列评论刊出后，立即引起了媒体的极大关注。作为国家级的媒体，重磅推出批评报道比较少见，也许从一个方面释放出高层将对房地产行业采取重大举措的信号。在年初政策密集出台以及“两会”上如此关注房地产的情况下，不仅各地地王记录不断被刷新，而且房价涨势迅猛，火热的市场局面与政策严控的趋势截然相反，这种怪异的现象不得不让人深思。而新华社连发六文批判房地市场，从多个方面深入的分析了当前市场形势与运行背景，在社会上产生了较大的影响力。当前，在不增加地方财政支配权力的前提下，地方政府“以地生财”这一局面很难由“调控”二字解决。而饱受争议的物业税一直迟迟不能出
7、台，就是牵扯的相关利益过于复杂，一方面就是物业税一旦出台就会使地方政府的荷包也暖和起来。新华社此次撰文直批地方政府，就是直接指出有的地方政府也是制造“高房价”的元凶之一。新华社此次连发六文评房地产市场，如同给当前疯狂的市场打了一针清醒剂。现在市场存在的问题被虚旺的表面现象覆盖，等到泡沫破灭的时候再来审视市场也将悔之晚矣。 “两会”传达的声音今年的全国“两会”在暖春3月里热闹的召开了，在“两会”期间，高房价和房地产市场调控问题已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产问题上。房地产既关系民生，又关乎经济发展的趋势，无疑成为了两会关注的目标。无论会场内外，房价都是最炙手可热的话题
8、之一，在全国两会的各项提案当中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。3月5日，温家宝总理在作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温家宝说，一是继续大规模实施保障性安居工程，二是继续支持居民自住性住房消费，三是抑制投机性购房，四是大力整顿和规范房地产市场秩序。中央财政拟安排保障性住房专项资金632亿，比上年增加81亿。其中建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。从公布的几项数据来看，虽然中央在保障房建设方面卖出了较大的步子，但增加81亿元的投资规模，与预期仍有一定的差距。2009
9、年房价疯涨，已经导致泡沫的产生，如果2010年继续延续疯涨的势头，金融风险将进一步增加。遏制房价过快上涨的势头，并不是让房价大幅度下降，根据政府工作报告中对保障性住房投入预算和政策趋势来看，2010年房价大幅度下降是不可能的，只能是遏制房价的疯涨。 “两会”过后，针对“地王频出”以及“国进民退”现象的愈演愈烈，政府也开始加大了对市场秩序的整顿和规范。3月18日，国资委表示除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业，在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业务。在3月26日，银监会提出对78家国资委勒令要退出地产的央企相关贷款项目不予授信，监测查处贷款违规流入股市、
10、房市。央企退出房地产市场有利于市场化和公平化，有利于抑制房价上涨。央企之所以敢于争夺“地王”，最主要原因是其融资成本低，拥有大量的资金和宽松的银行贷款，而目前我国土地供应少，拿到土地就意味着升值赚钱。如今“两会”已经闭幕了一段时间，但是对于房地产市场，传达的声音却很强烈。遏制房价快速上涨，整顿和规范市场秩序，促进市场平稳健康发展，将是政府进行下一步工作的任务和方向。第一章 市场资讯3.1经济与政策国土部从3月起将在全国范围内开展房地产用地检查3月11日，国土资源部召开的新闻通气会宣布，今年3月到7月，国土部将在全国范围内对房地产用地展开大调查。同时，国土资源部下发了关于加强房地产用地供应和监管
11、有关问题的通知，共计19条，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。国土部称，在土地政策参与房地产市场调控取得显著成效的同时，地产市场也出现了不容忽视的问题：一是2009年一些地方为应对金融危机，出台救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了“90/70”等政策要求，中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例反而减少；二是一些地方签订土地出让合同内容不规范，合同履行不规范，市场监管难度进一步增大；三是一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；四是土地供应、开发、利用信息公开不够，社会公众和舆论不能有效监督。【点评】20
12、10年的房地产市场虽然受到调控政策密集出台以及通货膨胀和加息预期等不利因素的制约，但市场过于虚旺的局面却没有受到影响。此时的国十九条，一方面是对当前房地产供应市场的规范；另一方面，用提高保证金和首付款等方式来提高开发商资质门槛。从中长期来说，开发商在资金链受到影响的情况下会以房价折扣的方式来回笼资金，从而变相降价。国十九条的公布是去年12月份中央工作会议以来严压政策的延续，此时出台国十九条政策表现出了政府对市场的“楼市不稳，政策不止”的动作及决心。国资委宣布78家非主业地产央企退出房地产业务3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的
13、中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。【点评】虽然央企住房销售占整个房地产销售的比例不高，但示范影响作用很大，尤其在土地市场上，央企因拥有低融资成本和垄断资源而把地价推高，非主业地产央企退市，有利于市场化和公平化，有利于抑制房价过快上涨。3.2市场动态武汉工行取消首套房贷七折工商银行将取消首套房按揭贷款利率7折优惠，并开始执行差异化的利率政策。据报道，工商银行已于3月26日向全国各分行下发通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠，并规定：若首付三成，贷款利率最低可优惠至7.5折；若首付只有两成，利率须
14、8.5折。事实上，银行对首套房房贷缩紧早有苗头。据了解，一家国有银行规定，该行首套房首付比例仅2成多一点，但要享受7折利率优惠，得先办理该行短信通、信用卡、网上银行等4项业务。一家银行则规定，买首套房90平方米以下可首付两成；90平方米以上就要首付三成，利率7.1折。现在市民想获得7折优惠利率，已是难上加难。武汉收回中心城区9宗闲置地武汉市国土规划局3月25日发布公告，收回中心城区9块土地的使用权，这些土地闲置时间最长的达18年，最短的也有13年，共计264亩(约17.6万平方米)。9块土地中有5块位于江岸区，分别是:汇宇置业1993取得的江岸区新建街19968平方米土地、大江房地产1993年
15、取得的三眼桥路20400平方米土地使用权、保润房地产1993年取得的二七街15490平方米土地、万发地产1993年取得的蔡锷路14600平方米土地、银鹤康乐开发中心1997年取得的解放大道新建村地段19748平方米土地; 1块位于硚口区，昌厦地产1993年取得的宝庆街15550平方米土地; 2块位于江汉区，分别是泰华实业1992年取得的江汉区中山大道统一街以东及花楼街以西16100平方米土地、盛源地产1993年取得的前进一路与民主街交会处13170平方米土地; 1块位于武昌区，九头鸟地产1993年取得的武珞路40970平方米土地。 华氏集团将打造“城市中心地标综合体” 中华城项目正式亮相3月1
16、7日，华氏集团在香格里拉酒店举行新闻发布会，宣布中华城项目正式亮相。据悉，中华城项目位于香港路与建设大道的交汇处，占地约210亩，总建筑面积约120万，由商业、写字楼、酒店与住宅四大类组成。其中商业面积约44万余，主要由大型购物中心、主题店与大型综合商业街组成；住宅面积合计37万余，由高档公寓、SOHO与精品住宅组成；写字楼面积27万余，由三栋超高层甲级写字楼组成；酒店面积11万余，由一栋超五星“国际大酒店”、一栋四星“公寓式酒店”和一栋华中地区首家七星级奢华酒店组成；停车泊位5000个，主要由4层地下停车场提供，属于武汉城市中心特大型城市综合体。此番中华城项目的开发总耗资达120亿元，平均一
17、万平方米的投资额达到了一亿元，目前已进入实质性开发阶段，整个项目120万方将在8-10年内分三期完成。其中，一期将一次性开工35万平方米，包括一座五星级酒店、5A级写字楼、高级公寓、高级住宅、大型时尚购物体验商业，以及针对武汉建设大道CBD区域最稀缺的中小型企业办公用途的SOHO和1200个地下车位，由一栋51层的超高层，2栋39层和1栋33层的高层组成。3.3规划城建武汉远城区发展蓝图出炉 将打造四大产业板块3月1日召开的市政府常务会上，“武汉远城区工业产业发展规划（2009-2015）”获原则性通过。根据该规划，到2015年，武汉市六个远城区加洪山区人均GDP将增一倍，工业总产值突破500
18、0亿元，新增就业16万人。规划提出，到2015年远城区工业总产值突破5000亿元，新增就业16万人，远城区工业人员从业人数将达到25.5万人，目前这一数字为9.8万；固定资产投资年均增长30%以上，实际利用外资年均增长25%以上，万元地区生产总值能耗年均减少3%以上。目前这七个区人均GDP为3201美元，2015年人均GDP将增一倍，达到6000美元。该规划借鉴了京、沪、穗等城市分区分级发展的经验，提出指引不同规模、等级的产业集聚点、带的形成，重点打造东南、东北、西南、西北四大产业板块，构建以三环线和外环线间环状区域为核心先进制造业发展带。东南：包括江夏区和洪山南部，以武汉东湖高新区和武汉化工
19、新城为核心增长极，围绕80万吨乙烯、富士康、中芯国际、 武钢、国家级生物医药产业基地的配套需求，重点布局新型显示、新一代移动通信、生物医药、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空间信息等产业。东北：包括新洲区，以武汉新港为核心增长极，围绕武钢江北基地、武船重工、西门子、阿海珐等配套需求，重点布局钢材深加工和桥梁钢结构、新能源、新材料、重型变压器和港口物流等产业。西南：包括蔡甸、东西湖和汉南，以武汉经济技术开发区为核心增长极，重点布局汽车零部件、新能源汽车、新型显示、日化轻工等产业。西北：东西湖区北部和黄陂区，以临空经济区为核心增长极，围绕东西湖保税物流中心、汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园
20、等功能区，重点布局临空制造、电子信息、环保和食品加工业等。武昌友谊大道高架桥开建 3月12日，武昌友谊大道高架桥正式开工。至此，立体衔接长江隧道、沙湖大桥、友谊大道的立交工程已全线开工，明年上半年将建成通车。王家墩商务区将建2.2公里地下环路3月16日召开的王家墩商务核心区规划专家咨询会上透露，王家墩商务区将建地下空间，其核心区将建设一条2.2公里的地下环路。据江汉区政府介绍，从去年起，王家墩商务区开发建设管理权移交江汉区，为满足该地区开发建设的集约性、前瞻性以及可持续发展的要求，以整合王家墩地区地下空间资源，由日本日建设计公司、武汉规划院、铁四院等设计机构组成联合设计团队编制的王家墩商务区核
21、心区地下空间综合规划及轨道站点周边详细设计方案初步完成，地下空间的核心思想是在商务区形成“一环一心双轴四带”的规划结构，在核心区将建设一条2.2公里的地下环路，王家墩商务区地下建设规模将达262万平方米。第一章 土地市场4.1 土地市场概述两会结束后不久，对楼市房价的遏制声尚不绝于耳，北京等地楼市再次为地而狂土地市场就在一日之内就涌现三大地王，楼面最高价被刷新至2.9万元/平米。地王敢于顶风而上，这表明土地供应仍需加大，土地供应问题得不到及时解决，地王必将重演，而遏制房价之说也必然成空。为抑制高地价，政府针对土地竞拍颁布了更为严格的措施，勒令78家央企退出房地产经营。即便如此，土地市场的火爆程
22、度似乎并未缓解，3月土地市场的供求活跃度明显提高。最新统计显示，3月全国70个重点城市共成交土地6487万平方米，环比增加65%，同比增加207%。其中，住宅类用地成交384宗，环比增加65%，同比增加251%；成交面积3342万平方米，环比增加59%，同比增加354%。3月，住宅用地交易量稳步提升，交易活跃，10个重点城市1-3月累积成交量均大幅超过去年同期水平。住宅用地市场需求一向旺盛，在市场向好的情况下，只要有充足的供给，成交量就会攀升。一线城市北京、上海累积成交量分别为151万和287万平方米，同比涨幅较大；广州、深圳受供应偏紧影响，成交量相对较小。二线城市中，天津前3月的累积成交量为
23、889万平方米，同比上涨319%，为十城市之最。重庆前3月共成交住宅用地209万平方米，是十城市同比涨幅最大的。杭州一季度成交量为99万平方米，同比涨幅最小。4.2 土地拍卖分析4.2.1成交概述2010年武汉市第1号挂牌出让会在3月19日举行。10宗地块有9宗没有进入竞价环节而直接成交，今年以来，武汉土地市场商家争相竞价的现象越来越少。扩大供给、控制体量、不鼓励竞价的维稳思路，形成了武汉土地市场的特有“节奏”。2009年武汉出让土地超过1万亩，最高楼面地价距离2007年峰值差距在30%以上。今年前3次土地竞拍让地近6000亩，超过去年全年一半。去年底国土资源部出台政策，设定单宗地块面积上限为
24、20万平方米，武汉此次土地出让似乎响应了这一政策，此次10宗地块只有2宗超过10万平方米，有6宗在1万平方米以下。此外，土地竞拍环节每次举牌加价金额，也由100万元降至10万元，一定程度上抑制了高溢价现象。表3-1. 2010年武汉市第1号挂牌成交情况表3-2. 武汉市汉南区2010年第2-3期土地出让成交结果表3-3. 武汉市蔡甸区2010年第3次土地出让结果4.2.2成交特征分析本轮供地集中在郊区3月土地成交的20宗地块都分布在郊区，总出让面积达到了61.03公顷。在成交的地块宗数上，汉南区和东西湖区的分别出成交了7宗地块，江夏区也成交了3宗地块，其他区域各成交1宗地块。在成交面积上，江夏
25、区成交的面积达到了26.32公顷，在本轮成交中处于首位，东西湖区和汉南区的成交面积分别为15.54公顷和13.17公顷，其他区域土地出让量均较小。在成交金额上，东西湖区整体楼面地价较高，且出让面积可观，因此成交金额达到了3.74亿元。其中，居住用地出让集中在东湖高新开发区、黄陂区及东西湖区，商业用地主要集中在江夏区和蔡甸区，而汉南区出让的地块全部为工业用地。出让用地以商业用地为主商业用地出让的面积达到了35.68万方，规划建筑面积也达到了76.92万方，主要集中在江夏区及东西湖区。住宅用地的出让面积在本轮成交中较小，仅为10.69万方，规划建筑面积为34.43万方。工业用地出让面积13.17万
26、方，全部分布在汉南区，该区域也是2009年以来工业用地出让的集中区域。4.3 重点地块分析P(2010)004号地块基本情况地块简介该地块位于江夏经济开发区大桥新区，东临红线宽度30米的规划道路，西临红线宽度40米的武纸公路，北临红线宽度60米的金兰大道。项目用地三面临路，现状用地内西北侧为省残疾人康复中心，东南侧为大花岭湾和虎皮塘湾用地。用地毗邻区域主要干道，开发条件优越。地块优势用地所在的江夏经济开发区大桥新区位于武汉市中环线与外环线之间的南近郊，东临汤逊湖，北接武昌区和洪山区，是武汉市“南大门”。用地北侧的金兰大道和西侧的武纸公路均为大桥新区内重要的东西向和南北向主干道。其中，武纸公路北
27、上至中环线，仅20分钟车程即可抵达街道口商圈；金兰大道向东接庙山地区，向西经青菱湖澳洲产业园，延伸过长江接武汉经济开发区，是城市总体规划中中环与外环之间的重要的过江通道。可见，项目用地与中心城区及周边区域的交通联系十分便捷。随着江夏区多家政府部门及单位都将搬迁至大桥新区，用地所在的大桥新区将形成江夏区新的政治中心。目前武汉大学东湖分校、华中师范大学汉口分校等一批知名大专院校已经迁入，中国南车和武钢集团两个过亿工业项目以及一大批大中型企业已落户大桥新区，相关配套商贸服务板块正在迅速形成。以南车为代表的雄厚产业资本的进入，加之科教大学园区的崛起，带来大量居民、大学生及创业者涌入，房地产的价值将在这
28、一过程中得到潜力释放，同时对相应的销售、仓储、金融、商贸、零售等配套服务产业产生强劲拉动，进而推动区域经济实力和区域价值的提升。依据相关规划，大桥新区将建设成为江夏区经济发展中心之一，武汉江南地区的重制造业基地之一，武汉南部新城组群的教育科研基地、农业产业化示范基地，具有依山滨湖特色的现代化新型城区。便捷的交通、优良的区位，加上城市规划的促进，江夏经济技术开发区大桥新区将成为产业投资建设的热点地区。规划要求项目用地规划总用地面积为176452.87平方米，其中代征控制用地面积31561.72平方米，规划净用地面积为144891.15平方米；规划用地性质为商业用地；容积率控制在2.1以内，可建总
29、建筑面积控制为304271平方米；建筑密度与建筑高度依据具体方案确定。用地内临金兰大道和武纸公路分别后退控制约10米与15米宽的绿化带。用地内配套办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7。市场分析随着光谷区域可供开发的土地日益减少，江夏区凭借得天独厚的区位优势成为承接光谷产业发展的腹地，本着工业强区的战略，近年来江夏区域经济得到了快速发展。同时，江夏区着力体现科教优势，加大道路及市政基础设施等硬件配套建设，强化软环境的优化，努力营造良好的宜居环境和创业环境。依据江夏区大桥新区总体规划，项目用地所在区域位于综合服务板块，该板块为庙山产业园、纸纺城关镇、大桥地区三大功能组团的中心。随着区域
30、产业集聚功能的增强及居住人口的增加，该区域将逐步吸引大量的商业金融、办公、商务、会议等综合服务功能的聚集。P(2010)005号地块基本情况地块简介该地块位于江夏区流芳街梁山头村，东临红线宽度60米的杨湖大道，南临红线宽度72米的关凤路，西临红线宽度20米的规划道路，北临美加置业（武汉）有限公司用地。项目用地三面临路，毗邻区域主要干道，用地开发条件优越。地块优势用地所在的区域位于武汉东湖新技术开发区江夏藏龙岛科技园区内，藏龙岛科技园位于武汉市主城南端，东接中环连络线，南抵沪蓉高速公路，西碧波万顷汤逊湖畔，是武汉中国光谷的主要拓展空间。用地南侧关凤路即光谷大道和东侧的杨湖大道分别为区域内重要的东
31、西向和南北向主干道。其中，经光谷大道北上至中环线，仅10分钟车程即可抵达光谷商圈。可见，项目用地与中心城区交通联系十分便捷，用地所在区域交通路网体系发达，地理位置绝佳。用地所在的藏龙岛科技园现已形成高科技产业、大学城、生态旅游业、生态居住等四大产业的成熟园区。随着华中科技园、武大科技园、武工大科技园的发展，深圳富士康、中芯国际等投资百亿元的大型光电企业的强势入驻，带动了以零售、旅游、金融、咨询业等为主的商贸版块的迅速形成。用地临近江夏藏龙岛科技园研发综合大楼，具有良好的发展潜力与投资价值。同时，用地周边有一批知名大专院校，包括湖北经济学院、武汉商贸职业学院、武汉软件工程职业学院等；而藏龙岛西侧
32、的汤逊湖拥有优美宜人的自然景观环境。产业、科教、景观与交通优势带来大量居民、大学生及创业者涌入，房地产的价值将在这一过程中得到潜力释放，同时对相应的配套服务产业产生强劲拉动，进而推动区域经济实力和区域价值的提升。依据相关规划，江夏藏龙岛科技园区是武汉东湖新技术开发区的组成部分，以人文、科技、生态、旅游为发展定位，引进高新技术产业、劳动密集型传统工业，建设高档次、高产出、无污染滨水特色生态旅游科技园区，并结合武汉市主城发展需求，安排大型游乐休闲设施。便捷的交通、优良的区位，加上城市规划的促进，江夏藏龙岛科技园区将成为产业投资建设的热点地区。规划要求项目用地规划总用地面积为136510.24平方米
33、，其中代征城市规划道路面积27432.48平方米，规划净用地面积为109077.76平方米；规划用地性质为商业用地；容积率控制在2.5以内，可建总建筑面积控制在272694平方米以内；建筑密度控制在29以内；建筑高度控制在65米以内，建筑层数控制在20层以内；绿地率不低于35。市场分析随着光谷区域可供开发的土地日益减少，江夏区凭借得天独厚的区位优势成为承接光谷产业发展的腹地，近年来江夏区经济得到了快速发展。同时，江夏区着力体现科教优势，不断加大道路及市政基础设施等硬件配套建设，强化软环境实力，努力营造良好的宜居环境和创业环境。项目用地所在区域现已集结了大专院校、科研院所、生态居住，高新企业、政
34、府办公等多种功能。随着区域产业集聚功能的增强及居住人口的增加，该区域将进一步吸引大量的商业金融、办公、商务、会议等综合服务功能的聚集。P(2010)012号地块基本情况地块简介地块位于武汉市东西湖区，分为1号、2号、3号三个地块。1号地块四至关系为：西临50米宽环湖东路，东临银水湖，北临15米宽规划道路，南临150米宽的金山大道。2号地块西临50米宽金银湖路，东临20米宽规划道路，北临空地，南临20米宽金银湖南四路。3号地块30米宽金银湖西一路，东临50米宽金银湖路，南临40米宽金银湖南街，北临20米宽金银湖南四路。各用地内地势平坦，除2号地块内有少量12层住宅建筑，其余均为空地，具备较好的开
35、发建设条件。地块优势项目用地所在区域交通条件优越，临近城市重要道路金山大道、环湖东路、中环线等，经金山大道往东约15公里可到达汉口核心商圈，7公里可到达汉口火车站，18公里可到达武汉天河机场，往南约1公里可到达中环线迅速到达硚口区和江汉区，出行便利。项目用地位于烟波浩淼的国家城市湿地公园金银湖公园南岸，自然环境优美，空气清新，能充分满足人们皈依自然的心理需求，是武汉市近郊区不可多得的风水宝地之一。项目用地所在区域凭借距离中心城区较近的优势以及便捷的交通条件，已建有武汉人民会议中心、武汉海事法院、东方马城、高尔夫球场等大型行政办公及旅游配套服务设施，并依托新建的大型居住区配建有日常生活服务设施，
36、如金银湖医院、丽景湾超市、珍缘超市、金叶惠民大酒店等。近年来，金银湖地区以其优美的原生态自然环境成为武汉高尚住宅区的代表，目前已入驻了万科、恒大、金地等众多知名开发企业，大量高品质楼盘层出不穷，如万科四季花城、高尔夫城市花园、华生金珠港湾等，极大地提升了居住档次，聚集了旺盛人气。根据规划，项目用地所在的泛金银湖地区，将以博彩马业为发展契机，充分利用生态资源条件，集生态居住、商贸旅游、信息服务、高新产业等城市功能于一体，力求建设成为国内领先的赛马运动基地，以及中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区，打造武汉市高档滨水居住区和高新创业基地，构筑武汉城市新坐标。因此，可以预见项目用地发展潜力巨
37、大。根据规划，项目用地所在的泛金银湖地区，将以博彩马业为发展契机，充分利用生态资源条件，集生态居住、商贸旅游、信息服务、高新产业等城市功能于一体，力求建设成为国内领先的赛马运动基地，以及中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区，打造武汉市高档滨水居住区和高新创业基地，构筑武汉城市新坐标。因此，可以预见项目用地发展潜力巨大。市场分析项目用地所处的金银湖片区作为13个新城组团之一，是未来城市空间拓展的重点区域，承担着疏散主城区人口、转移区域农业人口以及安置区域高新技术产业工人的职能，拟发展成为具有相对独立性、综合配套完善的功能新区。根据统计，区域商品房销售均价在4000元/平方米左右，销售套数
38、较为稳定，成交业绩十分突出。随着交通条件、配套服务设施等方面的完善，该区域发展前景良好。第一章 房产市场5.1 德盛指数5.1.1武汉市房地产吸纳指数本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。指数构建过程如下：Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100%Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量, Kt,j-1表示上期期末空置量，Zt,j表示报告期新增供应量。Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。5.1.2指数应用武汉市房地产市场在经过2月份的
39、骤冷后，3月市场又呈现出2009年火热的局面。相比上月，本月成交量大幅度增加。受全国整体环境的影响，投资性购房大量进入市场，许多项目开盘前出现雇人排队购房的情况。德盛指数在本月急剧上升，由低点跃升至112.49点。从趋势图上我们可以看出，市场层面上的德盛指数上行趋势比较猛烈，上升幅度不仅超过去年同期，而且从近几月的大幅震荡走势来看与2007年下半年极为相似，市场风险是否存在继续扩大的趋势，在这方面上需要进一步观察。本月市场供应量虽然保持了一定规模的上市，但仍然与去化量存在较大的缺口。由于近期房价在持续快速上涨，因此价格的走势对购房者心理的变化需值得关注。5.2月度成交分析销量回升 房价依然处于
40、高位本月全市成交量出现大幅增长，但成交均价出现小幅回落。全市商品房成交11671套、成交面积119.66万平方米、成交金额70.86亿元、成交均价5922元/平米。分别上涨151.25%、152.92%、113.75%、15.48%。成交量在3月呈现回暖，成交量再次突破万套大关。目前市场上热度不减，许多楼盘出现开盘即售罄，甚至一天内出现两次开盘的怪象。投资购房者的涌入造成市场上供应紧张的状况，刚性需求的购买力不断的“被“提高，供不应求的局面继续推高房价走向高位。武汉房地产市场在房价在经历了2009年稳步抬升后，已经进入新一轮的增长周期。2月的房价顶点是由于成交量主要集中在主城区而造成，而本月成
41、交情况区域分布较均衡，成交价格真实的反应了武汉市整体均价走势。在总体物价水平温和上涨的情况下，后市的房价走势处于稳中有升的状态。5.3每周成交分析量价互动明显在2月份四周里，除第一周外成交量均比较小，销售均价处于较高的位置。进入三月，成交量大幅度增加，而销售均价迅速回落。3月第一周，成交量上升，销售均价跌至6179元/平方米。3月第二周，成交量继续上升，而销售均价回落到5868元/平方米。3月第三周，成交量出现小幅回落，销售均价虽然也在回落，但到了3月第四周，随着成交量的继续回落，销售均价就反弹至高位了。可以看出，市场在去化量较大的情况下，价格和成交量的互动较为明显，6000元/平方米这个价位
42、点目前为武汉市的整体销售均价的敏感点。市场将继续为这个价位点筑底，何时突破这个价位主要依据后市发展的情况来决定。5.4 市场供应分析5.4.1供应情况表4-1：本月批准上市项目表5.4.2供应分析上市量保持平稳 主城区供应加大本月新上市项目比2月小幅度减少，商品房供应面积78.99万方，新增商品房套数7800余套，比上月相比供应量保持平稳。在这轮上市中，主城区预售面积达到了60万方，比上月供应增长62.16%，主城区供应量的增加，一定程度上缓解了当前主城区供需失衡严重的局面。东湖高新开发区历来是供应重点区域，在本月供应量更是达到了21万方，洪山区本月供应量较上月也有了一定幅度的上升。第一章 区
43、域房地产市场武汉经济技术开发区市场分析6.1武汉经济开发区区域概况6.1.1 区位介绍武汉经济技术开发区位于武汉市汉阳区西南，蔡甸区境内，四周分别为南太子湖、三角湖、后官湖、珠山湖、烂泥湖、西北湖、汤湖、万家湖及长江、东荆河所环绕。规划范围内总用地面积为90.7平方公里。距汉阳中心区钟家村约14公里，距汉阳十里铺约8公里，距离市中心（汉口）及港口、火车站约30分钟路程，距武汉天河（国际）机场约40分钟路程，是武汉市西南门户和对外开放的窗口。 6.1.2 经济发展2009年共实现规模以上工业总产值1101.93亿元，同比增长16.47%； 实现规模以上工业增加值332.89亿元，同比增长21.8
44、9%；实现GDP360亿元，同比增长10%；实现财政收入104.94亿元，同比增长37.3%；一般预算收入12.6亿元，同比增长32.4%；提前一年完成“十一五”规划各项目标，工业总产值、工业增加值全面超越了2001年全市工业总产值（1020.83亿元）、工业增加值（329.8亿元）和1998年全市全口径财政收入（100.06亿元）水平；2009年武汉开发区用占全市2.27%的国土面积创造了全市21.89%的工业总产值、10.44%的财政收入，实现了大危机形势下的大发展，为全市经济发展作出了新贡献，同时实现了开发区发展史上的大跨越，成为中西部地区第一个“千亿元开发区”。6.1.3交通路网开发区
45、交通便捷。东邻长江黄金水道，上海至拉萨的318 国道横穿东西，北京至珠海的高速公路纵贯南北。同时，为加快沌口与汉口、汉阳、武昌等中心城区的快捷连接，建设了由中环线、梅子路、芳草路、十升路、轨道交通线（规划）等构成的联系主城的快速交通通道，由外环线、京珠公路、沪蓉公路、318 国道、汉洪公路、老汉沙公路、沌口港、杨泗港、沿江铁路构成的对外快速交通通道，公路网络四通八达。6.1.4未来规划武汉经济技术开发区经过19年的开发和建设，已建成以汽车及汽车零部件为主导，电子信息、电气机械、造纸印刷包装、食品饮料、生物医药等多元产业蓬勃发展的现代化工业新区，成为武汉市重要的经济增长点、对外开放的窗口及与国际
46、惯例接轨的先行区，有力的拉动了全市经济的增长。未来开发区以实现武汉三镇功能互补，协调发展为总体原则，定位于打造成集现代制造业基地、生产性服务中心、文化旅游中心和现代商住新城为一体的新城。其中，武汉经济技术开发区即为三大功能组团之一的沌口组团。规划将以开发区产业功能为基础，强化现代制造业，形成企业相对集聚，区域功能突出的现代制造业基地，成为武汉新区经济发展的增长点和动力之源。武汉新区规划的提出，对促进武汉市发展现代制造业，延伸产业链，增强中心城市综合服务功能和辐射力有较大意义。同时对于开发区自身而言，同样将有效的形成对对外连通辐射能力的增强，有利于形成自身产业特色和城市发展空间，带动区域经济发展
47、。6.2区域房地产市场综述6.2.1区域房地产市场发展概况2001年，在汉阳房地产发展相对缓慢的情况下，曾是一片荒芜的本区域异军突起，50万方的金色港湾率先进入。2002年以后，区域开发热潮急剧升温，众多住宅项目破土而出，推动片区地产开发不断升级。开发区房地产市场板块在历经了19年的快速发展后，已经成为一个环境优美、产业兴旺、交通便利、城市功能不断完善的新区。从2005年始，随着该区域开发项目的逐渐放量，住宅产品的类型也随之走向多样化，除了原有的别墅和洋房物业，部分项目推出了酒店式公寓，小高层和高层建筑也开始逐渐占领市场，节能建筑和环保的概念也被逐渐引入项目开发中，市场开发品质有了较大幅度的提
48、升，不仅物业发展多元化，同时产品正在逐渐走向成熟。目前开发区内市场开发社区的总体规模均在20万平方米以上，这些高品质大规模项目的面市，使得区域房地产在汉阳楼市中极具影响力。作为武汉新区规划中的制造业特色组团沌口组团，无论在经济技术领域还是居住功能领域已经日趋走向成熟，在其产业经济日益繁荣的同时，区域的房地产市场也由单纯的体量开发步入了品质时代。由于武汉经济技术开发区早期为工业型片区，房地产市场的发展也是立足于配套服务衍生的，因为价格与紧邻的汉阳中心城区一直保持了一定的差距，因而开发区房价的后发优势明显，可谓居住投资两相宜。区域房地产项目销售形式平稳，建筑形态逐渐从多层走向小高层和高层。以金色港湾、官湖郡、水木清华、金桥太子湖为代表的开发区楼盘，所辐射的客户，不仅仅只是在沌口，有相当一部分来自武汉中心城区及武汉周边城区的置业人群。加上规划中的配
