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1、2011年4月东莞房地产市场分析报告4月关键数据一览：总体叙述：2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰品筑、金桂华府等纷纷顺势加推楼王单位，并取得非常不错的成交；此外，一线区域亦一马当先，特别是豪宅林立的南城、松山湖、虎门，品牌开发商的大户型豪宅伺机而动、积极入市，刺激一线区域总体成交环比大幅上升，并创下一年多以来的月度新高；然而由于不少片区的高端楼盘定价趋于谨慎，致使前期对价格的拉高逐渐被抚平，各片区住宅价格上升势头有所放缓。核心要点：四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。一
2、线区域高端楼盘扎堆上市，成交创下近一年来月度新高。二线区域住宅需求持续旺盛，并以消化前期存量为主。三线区域住宅供需双双回落，短期之内后市成交难以保证。一、四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。新盘定价谨慎、老盘顺势加推，促使4月交投再度活跃。2011年4月，东莞楼市供应经过3月份的集中放量之后有所回落，但总量依然较大，全市范围内不少楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度
3、，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。1) 区域成交比重分析一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，老盘成交较为平淡，比
4、重仅为27.00%；三线区域楼盘数量少，推出的货量有限，4月占比进一步收缩到8.11%。2) 区域成交排名2011年4月，东莞住宅市场成交面积达到54.24万，合计5277套，从各区域成交情况来看，松山湖住宅市场共成交757套，位列第一；其次是南城、寮步、虎门、常平分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的51.37%，而前五名区域当中城区又占据前两席，说明成交区域集中度非常高。3) 区域普通住宅均价、总价排名单套住宅总价越高，说明该区域在4月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；虎门区域万科紫台上市成交，所以单套住宅总价摇摇高居榜首；此外，南城、松山湖等高档楼盘较多的区域，单套
5、总价也名列前茅，而长安在沃多夫酒店公寓成交的带动下，普通住宅以10163元/的均价力压松山湖，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/以下，与城区的价格差距不断被拉大。4) 2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。二、
6、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。2011年4月一线区域供应保持高位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。即使东莞限购预期趋于减弱，但开发商依然大力推盘促进成交。2011年4月，虽然东莞限购预期逐渐减弱，但无论是各大
7、楼盘的开发商，还是高亢的置业大军都没有放慢入市步伐，紧紧抓住松山湖、南城、东城、虎门、寮步楼盘加推的有利时机，扎堆抱团入市，从而拉升整个四月的楼市成交量，达到2010年以来的新高；在接下来的5月份，随着前期积累的购房需求在前两个月集中释放，以及市场以消化存量为主，成交量预期会有小幅的回落。4月别墅、豪宅洋房价格出现调整。2011年4月，一线区域别墅与豪宅洋房接连有新品加推，但由于定价普遍偏向谨慎，所以这两类物业的成交价格较前期出现回落的态势，而其他住宅物业类型的价格仍然呈现稳中有升的良好格局；东莞普通购房者关系最密切的普通洋房成交均价低于七千元，与豪宅洋房的价差十分明显。2011年4月一线区域
8、普通住宅签约套数前十名一览南城新推豪宅盘集中签约，成交量价双双飘红。2011年4月，南城新增住宅供应7.07万，共482套，面积同比减少72.62%，供应的楼盘以中信森林湖兰溪谷、中信凯旋公馆、香树丽舍为主；4月南城的住宅成交面积8.39万，共649套，面积同比下降3.22%，环比上升22.39%；普通住宅市场成交均价9138元/，环比上升14.18%。5月份，随着万科金域华府二期、中信凯旋公馆的全新上市，南城将到处充斥大户型豪宅或别墅，将使楼市热烈的成交气氛得到延续。4月南城的住宅需求大幅放量，特别是豪宅项目的翘楚万科翡丽山、中信森林湖兰溪谷新鲜入市签约；除此之外，世纪城国际公馆新推组团贝丽
9、湖、景湖时代城推出楼王也在持续热销。4月南城有中信森林湖兰溪谷1个楼盘销售上百套，其他楼盘则由于园林进度滞后，定价偏高，或者营销力度减弱等原因，销售量并不算高，只能慢慢的去货；不过香树丽舍、精英世家等性价比较高的小盘，依然不慢不紧的出货。南城别墅市场在东莞一直是成交最活跃的区域之一，本月南城别墅成交了35套，其中成交最多的世纪城国际公馆香榭里20套，推出200-320环岛叠墅新品的江南第一城二期也有7套。2011年4月南城普通住宅销售前十名一览东城黄旗板块豪宅新盘入市，定价偏于保守成交较为理想。2011年4月，东城仅有新世纪星城三期、黄旗山1号有新增住宅供应，合计供应面积4.70万，492套，
10、面积环比增加65.13%；成交住宅面积2.20万，共212套，成交面积同比减少近五成，环比减少47.14%；普通住宅市场成交均价8158元/，环比下降0.84%，价格下调主要是前期豪宅盘的拉升作用逐渐削弱，新上市的黄旗山1号定价明显偏保守。4月，东城的住宅市场总体表现较为平淡，成交量也是继续回落，仅仅依靠黄旗山1号、帕萨迪纳、新世纪星城三期支撑整个区域市场。唯一的亮点则是，4月23日，黄旗山1号正式开盘上市，相比天骄峰景而言，9100元/的成交均价具有巨大的优势，所以开盘就取得88套的销售业绩。此外，新世纪星城三期加推35栋、42栋100-114二房变四房户型，成功认购可享受1万抵3万和额外3
11、个点的优惠，也取得一定的销售量。n 近期东城的规划利好是旗山城市公园建设稳步推进，该公园总投资5.5亿元，占地约530万平方米，分群峰山地休闲区、旗峰公园改造、极限运动区、社会学公园四个区。其中，群峰山地休闲区占地约520万平方米，投资约1.5亿元，主要建设项目包括环形自行车道、园林改造与整合、亭台楼阁、登山道及绿化景观等，自去年10月动工以来进展顺利，预计12年初可完工。2011年4月东城普通住宅销售前十名一览四月万江供应暂缓、缺乏热点，楼市成交陷入量价齐跌的泥潭。2011年4月，万江仅仅富通天邑湾二期、深业欧景城取得预售许可证，新增住宅供应3.40万，合计408套，面积环比减少28.52%
12、；销售住宅面积2.55万，共274套，面积环比减少21.31%；普通住宅市场成交均价6623元/，环比小幅下降2.65%，可见4月万江供应暂缓、缺乏热点，楼市呈现量价齐跌的不利局面。4月，万江不少楼盘以销售前期供应余下的库存为主，市场上缺乏新的货量来激发民众的购房需求，所以市场成交量环比大幅下降，预计5月份随着全新标杆大盘深业欧景城，以及富通天邑湾二期、葡萄庄园二期正式上市销售，市场交投量有望恢复到一个很高的水平。目前，万江各大楼盘的价格与东城、南城的仍有较大落差，短期之内能以抚平，片区内普通洋房均价7000多元/就已经十分勉强，而后期万江葡萄庄园二期的联排别墅、滨江公馆的情景美墅将先后上市，
13、价格因素将是是否能够快速出货的重要因素。2011年4月万江普通住宅销售前十名一览莞城老盘出货慢三拍，后市聚焦地王广场二期。2011年4月，莞城沉寂许久的地王广场二期翰林正式亮相，合计供应面积2.42万，共168套，但签约数据要滞后到5月份才能体现出来；本月莞城销售住宅面积1.09万，共86套，面积环比增加43.61%；普通住宅市场成交均价8273元/，环比下降5.56%，总体呈现出一种量升价跌的局面。2011年4月，除了地王广场二期翰林开始营销推广造势之外，莞城其他楼盘没有新的动作静悄悄一片，本月仅有7个楼盘有住宅成交，其中花城广场成交60套就已经算是一个较大的惊喜了。莞城作为东莞的旧城区，房
14、地产市场是市区东城、南城、莞城、万江、松山湖之中规模最小的区域，楼盘普遍遇到一个通病就是出货较慢，尤其又以富盈东方华府、西城楼华府最为明显，如何才能够以合理价格迅速出货回收成本，又保证较高的开发利润率，是目前该片区开发商急需解决的难题。松山湖新盘上市持续发力，单盘销售量位居全市第一。2011年4月，万科松山湖悦新增住宅供应2.82万，共计200套；销售住宅面积6.80万，共757套，成交面积环比增加128.80%；普通住宅市场成交均价10160元/，环比下降21.55%，主要是由于万科金域松湖的大量成交拉低均价所形成的假象。n 4月，松山湖楼市呈现一种量升价跌的现象，这主要是松山湖楼盘数量屈指
15、可数，整体量价受单个楼盘的影响十分突出，况且本月万科金域松湖以其低廉的定价赢得本外地购房者的极度垂青，成交量独步全市。n 4月，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河有少量独栋别墅在售，本月成交2套，均价超过2万元/。在接下来的5月份，锦绣山河三期锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700的独栋别墅将再次接受市场的检验。三、二线区域住宅需求持续旺盛，以消化前期存量为主。二线区域住宅供应收缩，市场以消化前期存量为主。2011年4月，二线区域住宅供应大幅萎缩，仅仅住宅供应面积7.73万，664套，面积环比减少近六成；而在销售方面，2011年4月销售住宅面积14.64万，共1501套，销售面积环比增加7
16、.17%；其中普通住宅市场成交中位房价5313元/，环比小幅上升4.59%；显然二线区域需求旺盛，而供应月度变化较大，所以4月市场主要以消化前期存量为主。二线区域缺乏全新楼盘成交带动，依靠集体成交保持上升态势。2011年4月，二线区域在住宅供应暂时出现短缺的情形下，成交量依然保持较高的活跃度，可见在二线区域楼市当中，许多楼盘没有充足的后备货量，只能拿出一部分新的单元，或楼王产品来迎合市场的需求，所以具体个盘的成交量并不算高，只有两个楼盘的成交量上百套，该区域主要是依靠集体的成交来保持一个上升的态势。不少高性价比别墅成交，促使别墅价格有所调整。2011年4月，与一线区域成交量继续高歌猛进相比，二
17、线区域虽然环比上月也大幅增长，但成交总量并不算太高，特别是临深圳的凤岗、塘厦等区域普遍面临无货可卖的尴尬处境，所以在售尾货的价格自然也就随之下落。与此同时，位于镇区的高性价比别墅产品，如道滘的新世纪上河居、清溪的柏丽华庭、大朗的碧水天源四期星湖岸的成交，也造成别墅均价的结构性下探。2011年4月二线区域分物业类型价格变化表：2011年4月二线区域普通住宅价格变化表：2011年4月二线区域普通住宅签约套数前十名一览四、三线区域住宅供需双双回落，后市成交难以保证。三线区域供应大幅跳水，未来成交量将受考验。2011年4月，三线区域仅有新世纪颐龙湾、盈拓郦苑这2个楼盘有新增住宅供应，供应面积3.17万
18、，合计136套，面积环比减少57.70%；在销售方面，2011年4月住宅销售面积4.40万，共393套，销售面积环比减少3.15%，成为东莞三个各线区域当中唯一环比下降的区域；其中普通住宅市场成交中位房价4535元/，环比上升3.30%。在接下来的2011年5、6月，三线区域供应仍然偏紧，甚至可能出现断档，市场面临无新鲜产品可卖的尴尬处境，所以成交量很难得到保证。三线区域没有新盘入市，市场呈现量跌价稳状态。2011年4月，三线区域楼市没有新盘上市，成交较上月小幅下降，不过为数不多的新推楼盘依然取得不错的成交量，本月成交中位房价进入滞涨通道徘徊在4500元/左右；此外，三线区域房地产发展起步较晚
19、，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。高埗别墅盘集中签约，别墅总体价格出现结构性调整。2011年4月，三线区域供需双双回落，其中别墅价格出现大幅调整，究其原因本月三线区域当中高埗的新世纪颐龙湾短期之内集中签约，并且其以九千多元的单价入市，十分具有吸引力，从而使得整个别墅价格出现结构性调整。2011年4月三线区域分物业类型价格变化表：2011年4月三线区域普通住宅价格变化表：2011年4月三线区域普通住宅签约套数前十名一览重点区域量价走势一览：备注：根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗
