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1、2011年5月济南房地产市场分析报告第一章 土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录）。【内容综述】2011年5月，济南市供应土地8宗，供应总面积为34.46万平米。其中居住用地8宗，无商服用地推出。本月成交30宗土地，成交面积为82.48万平米。其中居住用地14宗，商业用地16宗。5月出现成交小高潮，但多数以底价成交，两宗为限价地块，仅少数位置较佳地块进入竞拍，土地市场并未出现真正
2、意义的“回暖”。供应土地基本情况5月土地供应8宗，供地面积34.46万平米5月，济南市供应土地8宗，供地面积34.46万平米，同比分别下降27.27%和上涨55.23%，环比分别下降80%和70.34%。其中居住用地8宗，34.46万平米；商服用地无供应。济南市自3月底公布2011年供地计划以来，全面开启了今年的土地供应闸门，土地市场从4月份推出40宗土地，5月份土地成交30宗。这是由于一季度济南土地供给偏少，若主管部门现在不加大供给，今年土地供给任务完成较困难，所以出现了四五月份集中挂牌和成交的情况。5月供应土地明细成交土地基本情况5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米5月共土地成
3、交30宗，成交面积为82.48万平米。同比分别上涨28宗和78.15万平米，环比分别上涨30宗和82.48万平米。其中居住用地14宗，成交面积52.8万平米，占本月成交总面积的64.02%；商服用地16宗，成交面积29.68万平米，占本月成交总面积的35.98%。2011年5月成交土地明细第二章 各物业市场分析【监测时间】：2011年5月1日-5月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量
4、”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存
5、在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】5月，市场进入旺销期，开发商加紧推盘放量，市场新增供应明显增多，其中高性价比产品渐成供应主流。刚需客户在价格和产品的刺激下纷纷出手，楼市成交量明显回暖，5月住宅成交量达到年内最高位。尤其是高性价比项目的热销对市场整体成交量起到了最直接、最明显的拉升作用。供应量及区域分布市场供应量月度变化5月住宅总供应量为7283套，84.8万平米，同比上升55.1%和61.2%，环比上升41.3%和39.9%。5月，市场进入旺销季节，开发商积极推盘，新增供应明显增多，带动市场整体供应大幅增加，创造了
6、近一年来少见的新增供应量。5月，新增供应3793套，42.9万平米，同比上升46.2%和59.5%，环比上升118.7%和129.4%。5月，已至年中，开发商迫于年度任务及资金回流的压力，开始集中放量，本月市场上4个新项目入市，10个在售项目加推新房源，新增房源量明显增多，在经过几个月的政策观望期后，开发商开始积极推盘，抢夺市场有效客户。各区域供应情况5月，东部仍旧是住宅供应的热点区域，供应量为3407套，占总供应量的48%；西部位于第二，供应量为1704套，占总供应量的23%；北部、中部因新项目入市带动，供应量有明显增加，分别位居第三、四位，供应量为980套和827套，占总供应量的13%和1
7、1%；南部供应最少，为365套，占总供应量的5%。5月，济南市各区域均有新房源入市，东部新增供应最多，共新增1679套，占新增供应总量的45%；其次为西部，新增供应量为907套，占新增供应总量的24%；北部位列第三，新增供应量为879套，占新增供应总量的23%；中部、南部供应较少，新增供应均不足10%。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月，住宅成交量为3495套，39.4万平米，同比上升122.9%和137.3%，环比上升110.2%和127.7%。5月，开发商加快推盘节奏，市场上“量”的活跃以及“价”的优惠，激发了刚需客的购买热情。恒大城、鑫苑名家、中海国际社区等一批以中小户型为主，价格相
8、对较低的高性价比楼盘入市，受到刚需购房者的青睐，开盘劲销，带动市场整体成交量回暖。其中，恒大城开盘推出1138套，当天成交近千套，高性价比产品渐成市场成交的绝对主力。 各区域成交情况5月，东部因新房源的入市热销带动，成为本月市场成交的主力区域，共成交1692套，20.1万平米，套数、面积分别占总成交的49%和51%；其次为西部，共成交743套，7.4万平米，套数、面积分别占总成交的21%和19%；北部位居第三，共成交680套，6.5万平米，套数、面积分别占总成交的19%和17%；中部、南部成交较少，均不足300套。价格及变化趋势均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和
9、，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。5月，市场整体均价为9756元/平米，同比上涨10.8%，环比下降0.8%。由于新入市项目价格相对较低，带动市场整体价格出现环比小幅下降。成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。5月，市场整体成交价格为8200元/平米，同比下降6.9%，环比下降8.3%。5月，低价位房源的加大入市，拉低了整体市场成交价格。第二节 写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字
10、楼项目。注：鲁商国奥城2#写字楼售罄，项目暂退出监测，后期随新房源推出，再纳入监测范围。【内容综述】5月，写字楼市场成交量仅为0.42万平米，创历史新低；市场整体均价为13011元/平米，价格走势保持平稳。供应量及区域分布市场供应量月度变化5月，写字楼市场供应量8.13万平米，同比下降46.7%，环比上升6.6%。本月中铁汇展国际加推1#写字楼2万平米，使得新增供应量有较大幅增加。从整体市场来看，本月无新项目入市，在售项目加推房源情况较少，市场整体供应相对不足。各板块供应量情况5月，高新区板块因中铁汇展国际的加推，供应量有较大增加，位列各板块供应之首，供应量为3.55万平米，占总供应的43.7
11、%；其次为纬二路板块，供应量为2.32万平米，占总供应的28.5%；经十路板块位列第三，供应量为1.56万平米，占总供应的19.2%；其他零星分布和泺源大街板块供应较小，供应量均不足10%；奥体板块、二环东路板块、山大路板块目前无市场供应。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月，写字楼市场共成交0.42万平米，创历史新低，同比下降92.7%，环比下降72.0%。本月成交量较少，主要有两方面原因：一是，从总体市场来看，在售房源数量较少，客户可选空间有限；二是，货币政策持续收紧背景下，贷款难度加大及多次加息带来的购房成本增加，使得客户投资写字楼的热情有所减少，整体写字楼市场表现较为冷淡。各板块成交
12、量情况5月，纬二路板块仍为写字楼市场的成交主力，共成交0.26万平米，占总成交的62.2%；高新区板块，因中铁汇展国际加推带动，成交量跃居第二位，共成交0.13万平米，占总成交的30.6%；泺源大街板块，位列第三，共成交0.03万平米，占总成交的7.2%；其余板块均无成交。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。5月，写字楼市场整体均价为13011元/平米，同比上升9.9%，环比下降1.9%。鲁商国奥城售罄不再监测，写字楼市场整体均价出现小幅下降。从区域市场来看，各板块在售项目均价均无变动。成交均价注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交
13、价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。5月，写字楼市场整体成交均价为11545元/平米，同比上升21.6%，环比下降10.1%，本月万达广场、中铁汇展国际为市场成交主力，整体成交均价接近该两个项目的成交均价。第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。注：槐荫广场因售罄转为招商，本月不再
14、列入监测范围。【内容综述】5月底商市场因新项目入市带动，供应量和成交量出现不同幅度的上涨。纯商业市场无变动，处于存量递减中。底商供应量及区域分布市场供应量月度变化2011年5月底商供应量为1.63万平米，同比下降44.75%，环比上涨17.27%。本月银丰花园底商新推入市。各区域供应量情况5月底商供应量最大的区域仍为西部，供应量为0.62万平米，占总供应量的37.78%；南部区域位列第二，供应量为0.45万平米，占总供应量的27.56%；北部位列第三，供应量为0.33万平米，占总供应量的20.33%；东部位列第四，供应量为0.19万平米，占总供应量的11.85%；中部供应量最少，为0.04万平
15、米，仅占2.48%。5月份南部的银丰花园新推底商，使得南部区域突破零供应，且供应量在各区域中位列第二。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月底商成交量为0.38万平米，同比下降42.42%，环比上升90.00%。本月银丰花园新推底商，由于价格较低成交较好，带动整体底商市场成交呈现大幅上升的态势。各区域成交量情况5月仅西部和南部底商有成交。西部成交量最多，为0.27万平米，占总成交量的71.05%；南部成交量位列第二，为0.11万平米，占总成交量的28.95%；东部、南部和北部零成交。西部因在售项目多、供应量大，成交量连续位居各区域之首；南部因本月有新增供应，成交量跃居第二位。价格及变化趋势整体
16、均价5月底商价格为23618元/平米，同比上涨24.31%，环比下降4.69%。本月因银丰花园新推底商价格较低，拉低了整体底商市场的价格。纯商业市场供应量月度变化5月，纯商业总供应量为7.86万平米，同比上升227.50%，环比下降1.87%。本月无新增供应。市场成交量月度变化5月纯商业成交量为0.15万平米，同比下降37.50%，环比无变化。纯商业市场处于存量消化中。在售纯商业项目介绍根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有6个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、诚基泉城新时代商业步行街。第四节公寓【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一
17、定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展香格里拉、蓝调国际、玉兰公寓、鲁商国奥城、发祥1号公馆、历山名郡、华强广场。【注】：由于蓝调国际、玉兰公寓4月已售完，不再列入监测范围。【内容综述】5月，公寓市场没有新增房源，以自然销售为主，销售较平缓。此外，4月份由于华强广场的入市造成短时间内的供应量和成交量大幅度上升，暂不考虑
18、。供应量及区域分布市场供应量月度变化5月，公寓市场总供应量为431套，3.2万平米，同比下降76%和72.4%，环比下降59%和49%。本月无新增供应量。各区域供应情况5月，西部为市场供应的主力，供应套数为161套，占市场总供应量的38%；中部位居第二，供应套数为152套，占市场总供应量的35%；东部位列第三，供应套数为118套，占市场总供应的27%；南部及北部均无供应。5月无新楼盘入市和项目加推，供应量明显较少。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月，公寓市场共成交98套、0.5万平米，同比减少238套， 2.2万平米；环比下降均为84%，由于本月公寓市场无新增房源，市场整体成交较为平淡，处
19、于自然销售状态。各区域成交情况 5月，中部由于华强广场在4月份刚入市，供应量相对其他区域较充足，成为市场成交主力，共成交51套，0.25万平米，分别占总成交的52%和47%；其次为东部，成交40套、0.24万平米，分别占总成交的41%和45%；西部位列第三，共成交7套，0.04万平米，分别占总成交的7%和8%。 价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。由于MINI公馆loft公寓和银座中心名寓loft公寓单价的特殊性，本文在计算整个济南市的公寓均价时，均将以上两个项目排除在外。5月，公寓市场整体均价为10875元/平米，同比增长25%，环比
20、下降11%，市场价格走势呈下降趋势，主要由于本月玉兰公寓和蓝调国际已售罄不在监测范围，因此5月份整体均价较上月有所下降。成交均价注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。5月，公寓市场成交均价为11215元/平米，较上月有所降低，同比下降16%，环比下降34%，市场整体呈下降趋势。因成交均价受项目成交量影响明显，上月华强广场开盘，使得成交均价大幅上升，而本月并无新楼盘入市和项目加推，在售楼盘属于自然销售，成交量较少，直接导致成交均价下降。第三章 政策分析近期各项政策规定主要是促进房地产行业逐步规范化，范围涉及行业、土地等多方面，如商品房明码标价等。
21、无其他实质性的调控政策出台。此外，国土资源部对土地市场的监控再度升格，将高价土地监控范围扩大到县级，三四线市场已引起政府密切关注，不排除后期更严厉的调控政策出台的可能性。行业政策国资委：5月3日关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知1、政策内容为支持“十二五”时期建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套的指标，国资委发出了关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知。通知要求，中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。2、政策解读该项通知的出台背景是为支持“十二五”时
22、期建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套的指标。为保证实施效果建议需强化监管。国家发改委：5月12日关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知1、政策内容要求各地近期要开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。检查范围覆盖本地所有房地产开发企业正在销售的商品房。通知还强调，对于检查中发现的房地产开发企业未实行 “一套一标”的，按价格法和价格违法行为行政处罚规定，每套处以5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。发改委此次检查的重点包括九类行为：
23、不明码标价；未在醒目位置明码标价；未实行 “一套一标”；未一次性公开全部预售房源；未公示相关收费；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用；单独或者串通其他部门、中介机构强制或变相强制收费；虚假折扣、虚假优惠，或者利用虚假信息、模糊语言、容易使人误解的标价方式进行价格欺诈；其他违反明码标价规定销售商品房的行为。2、政策解读该政策出台后，各地实施效果并不理想。为保证政策落实到位，此次检查颇为必要。财政部、国家税务总局：5月12日关于购房人办理退房有关契税问题的通知1、政策内容对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，
24、不予退还已纳契税。2、政策解读该通知为退房时涉及的契税退还问题作了明确的规定。国土资源部：5月16日，坚决查处强征强拆行为 防止粗暴压制群众1、政策内容回顾要求各级国土资源部门配合政府和有关部门完善征地拆迁补偿安置政策措施。加强征地拆迁工作指导监督，要严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益。国土资源部强调，各级国土资源部门要建立应急预案，对征地拆迁中发生的突发事件，及时分析原因，采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件发生。2、政策解读该要求对于征地拆迁的规范化管理起到了积极促进作用，对于拆迁过程中遇到的突发事件要妥善解决，也表明了征地拆迁管理工作将更加全面化、细致化。山东省
25、物价局：5月16日山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)1、政策内容回顾该细则在国家发展改革委商品房销售明码标价规定的基础上加以细化。细则要求，山东省行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构销售的新建商品房(含建成尚未售出的存量房)和二手房，一次性公开全部准售房源，且每套房源都应实行明码标价，同时附带销售的每个车库(车位)也要明码标价。2、政策解读该细则是在国家发改委商品房销售明码标价规定的基础上进一步细化，有利于促进我省房地产市场更加规范化。济南市政府：5月10日济南市社会组织建设公共租赁住房暂行规定1、政策内容新规确定，社会组织是指各类开发区和产业园区、大专院校、企事业单位等。社会组
26、织建设和使用公共租赁住房坚持“政府引导、规范运作、定向使用、只租不售”的原则。社会组织所建的公共租赁住房定向使用、只租不售。在投资建设公共租赁住房时，严禁向职工集资、借款。新规确定，社会组织建设公共租赁住房可以是成套住房、集体宿舍或公寓。套型建筑面积严格控制在60平方米以内。职工家庭、引进人才可申请成套住房，单身职工只能承租集体宿舍或公寓。剩余房源经济南住房保障主管部门批准后，可统一向全市符合条件的申请人出租。出现三类违规行为之一者，审批部门不予审批，市房屋权属登记部门不予确权登记，并按照有关规定予以处罚。这三类违规行为为：超标准建设的；借公共租赁住房名义，变相搞福利分房或商品房开发向社会销售
27、的；出租对象不符合规定要求的。2、政策解读政府鼓励和支持各类社会组织建设公共租赁住房，多渠道解决中等偏下收入住房困难职工家庭、引进人才、新就业单身职工的住房问题。济南市政府：5月18日济南市城区居住区教育设施配套建设遗留问题专项整治行动实施方案1、政策内容相关部门将对近年来居住区教育设施应建未建、挪作他用等遗留问题进行专项整治。小区配套教育设施应建未建的，督促开发商按原规划或协议配建；对挪作他用的，限期恢复教育设施功能。拒不整改的，由市城管执法部门依法对开发建设单位处以配套建设教育设施所需费用10%20%的罚款；擅自改变配套教育设施用地性质的，逾期不恢复每逾期1日按改变使用性质部分的土地面积处
28、每平方米50元的罚款。2、政策解读此次专项整治，是对济南市人民政府关于规范城区新建居住区教育设施配套建设有关问题的通知(济政字【2010】59号)实施以前，特别是近年来城区存在的居住区教育设施应建未建、挪作他用等遗留问题进行专项整治。对配套教育设施应建未建的，督促开发商按原规划或协议配建；对挪作他用的，限期恢复教育设施功能。济南市政府：5月25日济南市住房公积金管理办法1、政策内容新办法规定，住房公积金的缴存比例由单位根据实际情况自行选择，但不得低于月平均工资的5%，不得高于12%。个人缴存比例与单位缴存比例应当相同。在公积金使用管理方面，有下列情形之一的，可以申请提取住房公积金账户内的余额：
29、(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(二)偿还自住住房贷款的；(三)正式退休的；(四)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(五)出境定居的；(六)房租超出共同居住家庭成员工资收入规定比例的；(七)因工作调离本市并在新工作地设立住房公积金个人账户的；(八)享受城市居民最低生活保障并需支付房租或者物业费的；(九)失业或者与单位解除劳动关系两年以上，男性年满50周岁、女性年满45周岁的；(十)非本市户口在本市务工，且与单位解除劳动关系并离开本市的；(十一)死亡或者被宣告死亡的；(十二)公积金管委会确定的其他情形。根据新办法，一般的家庭装修、装饰、中修、小修等行为都不能使用住房公积金。2、政
30、策解读与旧规定相比，新办法较之前更细化、可操作性更强、执法力度更大。对于如何使用住房公积金也给予了详细明确的规定。该规定使得市民的“住房储蓄罐”有了最新保障。金融政策中国人民银行：5月12日宣布，5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点1、政策内容央行5月12日宣布，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2、政策解读这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。据估算，此次上调后，可一
31、次性冻结银行资金3700多亿元。此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性。土地政策国土资源部：5月11日关于建立公开通报和挂牌督办国土资源违法违规案件上报工作制度的通知1、政策内容要求各省级国土资源主管部门及各派驻地方的国家土地督察局，对需要公开通报或挂牌督办的案件按季度报部。通知要求，各省级国土资源主管部门应对本行政区域内的国土资源领域违法违规重大、典型案件，及时发现、查处、整改；各派驻地方的国家土地督察局应对督察区域内通过例行督察等方式发现的土地违法违规重大、典型案件，及时督察。通知规定，五大类违法违规案件必须上报：一是违反国家产业政策、供地政策供地用地，违反产业政策勘查、开采矿产资源，地方政府
32、违法批地、供地，违法占用耕地特别是基本农田等方面的案件；二是隐瞒不报、压案不查的案件；三是遇到阻力，查不下去或查处不到位的案件；四是公众反映强烈、社会影响大、性质恶劣的案件；五是其他造成耕地大量毁坏、矿产资源严重破坏、国家和人民群众利益严重受损等案件。2、政策解读该通知表明上级主管部门对国土资源违反案件加强督察力度，此举利于行业的规范化运行。国土资源部：5月12日关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知1、政策内容要求各地采取三项措施，确保保障性安居工程用地及时供应。三项措施分别是：一是要求省级国土资源管理部门要建立健全保障性安居工程用地审核快速通道，简化程序，缩短审核报批周期，提高审批效
33、率。要加强对市县保障性安居工程用地计划实施工作的指导和监管，建立定期检查、责任考核追究制度。对于保障性安居工程用地落实不到位的，要追究责任；二是要严格控制保障性安居工程建设标准，以有限的土地资源增加住房有效供应。要求市、县国土资源管理部门要会同有关部门严把保障性安居工程各类房型建设标准。公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。套型建筑面积标准、廉租住房、公共租赁住房只租不售及违约处罚条款等必须在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书中明确约定，强化履约监管。三是要求各地要严格执行国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，严禁擅自利用农村集体建
34、设用地兴建公共租赁住房，坚决制止乱占滥用耕地的建设行为，严格规范距城镇较远、住房困难职工较多的工矿企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，维护好土地供应、使用秩序。2、政策解读该通知有利于规范保障性住房工程用地的使用，以确保保障性安居工程用地及时供应。同时，也为推进保障房建设的进度起到了积极作用。国土资源部：5月15日2011年全国住房用地供应计划公告1、政策内容一是各地要对保障性安居工程用地实行计划单列，严格控制大户高档商品住房供地，禁止向别墅供地。房价高的城市，应增加公共租赁住房和中小套型限价普通商品房供地；二是对落实国家1000万套保障性安居工程
35、建设用地实行责任制，明确由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责，由省级国土资源主管部门建立并实施考核问责机制；三是各省级国土资源主管部门应加强住房建设用地供应总量、结构和时序的控制，优化土地空间布局和结构，实施节约集约用地；四是加强对土地供后开发利用情况的动态监管，全面运行土地市场动态监测与监管系统，建立健全监管机制，实时掌握土地开发进度，及时查处违规违法用地、囤地和闲置土地；五是督促各省级国土资源主管部门加强对市、县住房用地供应计划执行的指导和监督，及时检查用地落实和开发利用情况。2、政策解读该公告要求保障房用地需单列，且禁止向别墅供地。表明了政府相关部门为保障房建设所涉及到的土地环节做
36、了明确要求，同时也起到了一定的监督作用。国土资源部：5月26日 国土部布控全国县城 地价若“异常”一律须上报1、政策内容国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，文件要求各县级的国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。所谓“异常交易地块”，是指招拍挂出让中溢价率超过50%的、成交总价或单价创历史新高的地块。2、政策解读对于此次异常交易地块上报范围扩大到县级及以上城市，是对之前政策的细化。这意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，目前中小城市的地价情况基本处于正常状态，此次监测的细化是一种预防性的措施，主要预防在一线
37、城市实行住房限购的政策下，因房地产投资转移、三四线城市出现非理性地价的情况，以便及时为三四线城市房价波动作出预警。第四章 城市规划建设张庄路、北园路穿越京台高速 济南西拓俩咽喉要道打通4月30日，京台高速京沪高铁济南西客站西邻路段放开交通，标志着张庄路、北园路延长线下穿京台高速的施工全部结束。这两条道路一南一北位于西客站两侧，是旅客到达疏散主要通道，也是济南市跨越京台高速继续西拓的咽喉要道。根据济南市西客站片区总体规划，京沪高铁西客站并不是济南西拓战略的终点而是中心，随着西客站的即将开通，多条城市道路穿越京台高速继续西延成为带动西区发展的必然。小清河二期九桥即将通行小清河综合治理二期工程新建(
38、改建)跨河桥梁12座，其中济泺路至二环西路段8座，分别为济泺路桥、动物园桥、无影山北路桥、药山桥、北辛桥、黄岗路桥、东沙王路桥和二环西路桥，二环西路至京福高速段4座，分别为机场路桥、腊山北路桥、腊山河西路桥和大金路桥。12座跨河桥梁包括交通桥10座、人行景观桥两座，平均不到1公里一座桥，最宽的为二环西路桥，达67米。第一批建设的大金路桥、腊山河西路桥、腊山北路桥等9座跨河桥梁主体结构及桥面系施工已完成并具备通行条件，现在在进行一些收尾工作。历城区旧城改造将有大动作在5月5日上午举行的历城区2011项目推介会上，旧城改造项目成为推介重头戏，包括洪北小区、洪南小区、七里堡小区、省农科院片区、全福河
39、东侧片区、全福立交桥周边等二环东路两侧12个片区的旧城改造都列在了重点推介项目上。此次推介的旧城改造项目占地面积总共在2000亩以上，商业、金融、办公、居住，各个地块的用地性质也基本规划完毕，并都已进入项目熟化立项阶段。在正式签约的30个项目中，港沟街道章锦村、色峪村旧村改造项目，遥墙街道大李家、马官寨村两村整合项目都已经正式签约，后续的施工将会陆续展开。 而在推介的项目中，唐王驻地将进行15个村的整合、华山街道姬家村改造等多个旧村改造项目也吸引了不少人的注意。历下龙泉片区开建配套学校5月6日上午，历下区举行龙泉片区配套学校奠基仪式，东部新城将添一座占地102亩、建筑面积达18856平方米的学
40、校。学校规模为54个教学班，为九年一贯制学校。该项目的建设，将满足辖区居民享受高水平教育的愿望，进一步完善东部新区的教育服务功能，提升东部基础设施建设水平。除了该处学校外，目前，东部新城范围内，海尔绿城配套学校已经具备招生条件，盛福片区里的盛福小学已经投入使用，黄金99项目也将建设配套学校。历下区通过新建、原地翻建、扩建或购买等方式，提升学校数量和条件，满足居民子女就近入学的需求。在东部新区，近几年，每年都要建两到三所学校。省城一块土地因超限价流拍5月11日，济南市又有17块国有建设用地成交。而历下区一块土地在竞价之前，济南国土部门设定了最高限价，最终报价为2.85亿元，超出最高限价1.73亿
41、元，溢价率偏高，该地块最终没有成交，将重新编制出让方案，根据土地市场情况，适时另行组织出让。此举打破“给钱多者得”规则，有效遏制了地价过高现象。【城市规划建设小结】：交通通达性对于城市建设和区域发展具有重大的推动作用。西客站南北两大交通要道的打通，对于济南西部新城的建设意义非凡。跨小清河的十余座桥梁的建设通行，使清河片区和市区的联系更加紧密，为济南市北跨的战略发展奠定了基础。旧城改造项目是今后几年济南市的建设重点之一。作为济南市最大的区，历城区的旧城、旧村改造推动着济南市城市建设和城市化进程的加快。郊区将逐渐成为开发的热点区域。教育配套等市政设施的日益完善，对于提升区域价值、提高区域的吸引力具
42、有重大作用。历下区通过多种途径提升学校的数量和条件，提升了东部新城的易居性，促进了区域房地产市场的发展，对于房价也有拉升作用。限地价的做法遏制了高价地的出现，在一定程度上能够稳定房地产市场、平抑房价。但这种做法并没有以制度的形式固定下来，具有很大的不确定性。第五章 报广分析【监 测 时 间】：2011年5月1日5月31日【监 测 媒 体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报【样本选择标准】：1/4版面（含）以上的房产广告 【区 域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。注：1
43、、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。【内容综述】5月报广投放量较4月有所增加。进入5月份，楼市迎来热销期，各项目积极开盘加推，纷纷刊登“认筹及开盘告知”的报广，从而拉升了5月份整体报广的投放量。报广投放月度变化5月报广投放量为296则、221.9版，同比分别上涨75.1%、51.5%，环比分别上涨15.2%、9.3%。进入5月份，楼市迎来热销期，不少楼盘纷纷开盘加推，例如恒大城、鑫苑名家、中海国际社区等项目定于五月开盘，诚基中心、华强广场定于6月初开盘，均打出大量“认筹及开盘告知”的报广，从而使5月份的报广投放
44、量继续保持高位运行。媒体投放对比版 次：晚报92则；时报99则；商报105则投放项目：晚报29个；时报42个；商报35个。各区域广告投放分析中部投放版面以87版继续位居区域之首，环比上涨36.4%，见报项目数量为10个。5月份，万豪君悦府延续五一期间的优惠活动，继续大量投放“价格及优惠”的报广。诚基中心、华强广场定于6月初开盘，5月份的报广均已开盘告知为主。东部投放量位居第二，为46.1版，见报项目数量为19个。由于中铁汇展国际、海尔绿城全运村、恒生伴山等项目本月无报广投放，致使东部报广投放版面及见报项目数量较上月均有所下降。北部5月报广投放版面有大幅增加，环比上涨160.8%，主要原因是恒大
45、城5月29日开盘，开盘前投放了大量以开盘及优惠为诉求的报广。外地报广本月较上月明显减少。由于4月春季房展会的召开，4月份外地项目大量投放报广，展会结束，本月外地报广量恢复到4月份之前的水平。其他区域报广量无明显变化，西部、南部及周边投放版面均超过10版，西部见报项目10个，南部、周边见报项目少于10个。诉求点排名5月份的报广诉求点投放版次最多的是“认筹及开盘告知”，共投放97则，投放项目为27个。5月开盘加推项目较多，诚基中心与恒大城的报广投放最为密集，华强广场、恒大绿洲、中海国际社区也以“认筹及开盘告知”作为本月主打。5月“价格及优惠”的报广量较上月有所增加，版次环比上涨92.7%，万豪君悦府、恒大名都为这部分报广的投放主力。本月，“活动促销”、“建筑品质”及“地段”的报广诉求较上月也略有增加，“活动促销”增加9则，“建筑品质”增加3则，“地段”增加8则。报广投放前三名5月，广告投放数量前三名项目如下表所示。其中诚基中心的见报次数最多，共投放38则广告，总版面为35版。位居第二的是万豪君悦府项目，共投放32则广告，总版面为32版。位居第三的是恒大城项目，共投放28则广告，总版面为24.8版。附录 济南房地产区域划分图附录 济南写字楼板块划分图
