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1、2010年7月哈尔滨房地产市场分析报告【经济】 1.1 哈尔滨地区生产总值哈尔滨市2010年上半年全市实现地区生产总值1562.4亿元，比上年同期增长14.5，增幅较去年一季度提升2.7个百分点。哈市GDP连续四年增速处于均达到双位数以上，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，由此可以推测哈尔滨房地产业仍处于一个大好的发展时期。1.2 固定资产投资及房地产投资固定资产投资同期增长40.3%2010年1-5月全市完成固定资产投资266.9亿元，比上年同期增长40.3。房地产开发投资完成39.5亿2010年1-5月的投资额为39.5亿元，较去年同期又增加了6.8个亿的投资，同比增长20.7。房地
2、产开发投资额连续多年处在15%-25%之间并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资处在一个健康发展的状态。1.3 社会消费品零售总额2010年5月全市实现社会消费品零售总额149.2亿元，1-5月共667.9亿元，比上年同期增长18.9%。增幅比上年同期持平。社会消费品零售总额持续保持两位数的速度增长，表明了人们生活水平有了提高。1.4 区域财政收入2010年1-5月，全市财政一般预算总收入共完成172.9亿元，比上年同期增长34.0%。增幅比上年同期增加30个百分点。【资讯】2.1 国内市场资讯温家宝密集调研经济形势 称宏调两难问题增多近日，国务院总理温家宝带队于各地开展密集
3、调研，把脉全国经济形势。7月3日上午，温家宝在长沙主持召开湖北、湖南、广东三省经济形势座谈会。在座谈会上，温家宝再次强调，宏观调控面临的“两难”问题增多。“我们不仅要大力解决那些长期存在的结构性问题，同时又要有针对性地解决当前存在的突出的紧迫性问题，这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。”他说。事实上，市场已经普遍对下半年经济形势表示担忧。自今年第二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的态势，各项经济指标先后出现下滑：规模以上工业增加值增速减慢、贸易顺差下降、城镇固定资产投资下滑、采购经理人指数下降、资产价格走低。此外，发电用电量、交通运输指标也开始徘徊不前。在座谈会上，温家宝指出，目前
4、面临的“两难”问题，要求保持宏观经济政策的连续性、稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。财政部：房产税可改按估值征收 考虑差别税率财政部税政司副司长尹伯钦在7月25日表示，“加快推进房产税改革，可考虑由原值征收改为按评估值征收，可考虑差别税率。”业内解读，“按评估值征收房产税，可以让房产税的征收多少随价格高低变动而变化，这样便于调控楼市。”作为住房消费和房地产市场的调控器，房产税何时征收、怎样征收备受业界关注。今年以来，官方表态渐进密集。1月，国务院办公厅发文指出要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。此后，5月底，国务院再次公开通知：将
5、深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。国土部强调征地拆迁必须提前告知农民国土部近日下发关于进一步做好征地管理工作的通知，国土部耕地保护司司长朱留华昨天强调：今后征地拆迁信息必须提前告知每一户农民，农民不同意，不得强行征地。国土部规定房屋拆迁按重置成本补偿7月13日，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，住房拆迁要进行合理补偿安置。要求房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地征地标准补偿，并做到同地同价。与此同时，还要探索征地补偿款预存制度。国务院召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨
6、的政策措施。会议确定的主要政策措施有：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双
7、向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对
8、囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。中央政治局：继续做好房地产调控7月22日中共中央政治局召开会议强调，要做好房地产市场调控和住房保障工作。国土部称楼市调控不会放松 进一步加强用地管理国土资源部部长徐绍史7月主持召开部长办公会，研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心；及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划，狠抓落实；加快推进房地产用地专项整治，确保取得较好的社会效果；部
9、署开展坚持和完善招拍挂试点，加快建立房地产开发企业用地诚信制度；主动沟通协调，做好房地产用地开发利用监管。观点：从7月份的一系列政策法规的出台可以预见，下半年房地产市场进入政策消化期，其重点将在于贯彻落实上半年出台的政策，国家队房地产调控力度不会放松。唯一可能会有大动作的或是用地管理和调控。7月中央领导及多部门反复提出“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，“加强宏观经济政策的协调配合，注意把握好政策调控力度和节奏，推进解决深层次矛盾和问题”，“无论是解决长期存在的结构性问题，还是解决解决经济运行中突出的紧迫性问题，都须在经济平稳较快发展的前提下进行”等，明确了下半年的政策基调是稳定
10、政策。而对于下半年的对于房地产市场而言，短期内买卖双方的博弈还将维持，而市场的走势将取决于开发商的现金流状况及消费者的观望期。2.2 哈尔滨市相关资讯市政府下发节能减排工作通知新建建筑实施节能标准29日在哈市2010年全市节能减排工作会议上，市政府下发了哈尔滨市人民政府关于进一步加强重点领域节能减排工作的通知。通知要求，到今年年底，全市城镇新建居住建筑全部执行65%、新建公共建筑全部执行50%的节能强制性标准，完成既有建筑供热计量及节能改造200万平方米，确保“十一五”期间完成400万平方米改造任务。哈埠出台征地拆迁新规 十八种违建强拆无补偿7月6日，哈尔滨市处理征地拆迁中违法及历史遗留建设问
11、题的若干意见正式出台，规定了18种情况下，违法建筑无条件强制拆除，并不予任何补偿或者补贴，七种历史遗留建设问题将给予合理补偿。哈尔滨城市中心区不再批准新建项目哈尔滨市近日下发完善城市功能突出城市特色工作方案，哈市将从增强城市功能、彰显城市特色、完善城市交通三个方面入手，把哈尔滨建设成为“功能好、形象佳、交通畅”的现代大都市。为实现上述目标，哈市将实行严格的容积率控制政策。城市中心区原则上不批准新建项目。对棚户区改造、国企改制搬迁和重点招商引资项目等，高层建筑容积率严格控制在3.5以下，多层建筑容积率严格控制在1.7以下。控制建设项目用地构成比例。哈市年内建五百套公租房 解决毕业生住房问题哈尔滨
12、市今年计划在棚改易地安置项目中集中建设公共租赁住房8万余平方米、1600余套，将有2.5万平方米、500套年内竣工。与此同时，哈尔滨市计划在棚改项目中配建4.5万平方米、共计970套的公共租赁住房。公共租赁住房用低于市场的价格向城市中低收入住房困难家庭出租，将覆盖新毕业的大学生。首批5万平方米公共租赁住房已选址群力西区，并开始建设。如果按每套公租房60平方米左右的面积计算，到明年底，群力西区可提供公租房将达800多套。观点：今后城市中心区不再批准新建项目，预示着未来城市置业将逐步倾向于新城区和郊区。节能减排工作通知规定了新建建筑节能减排的强制性标准，对未来哈市的建筑品质和质量提出了更高的标准，
13、未来新建建筑的成本将会有所提高。从7月哈市及中央有关政策来看，下半年哈市房产的调控政策不会有太大变化，保障性住房建设、公租房建设和棚户区改造工程仍然是下半年的工作重点。而下半年哈市房产调控的重点可能会放在住房信贷政策和征地用地管理上。【城市】3.1 城市规划建设信息哈西将成哈尔滨市首个无线新区中国移动通信将与哈西地区在该地区重点建设基础网络、电子信息化办公、建筑施工监控、交通信息诱导、远程医疗等几大核心设施。届时，将通过运用物联网等新兴无线信息化技术，在该区域实现出租车、公交车的车辆监控、电招调度、意外报警、偏航超速报警等全新功能；居民可通过手机上网或访问互联网，随时查看实时路况图及主要路口交
14、通视频等信息；并可实现远程噪声监控等相关环保参数跟踪监测，执法人员不到现场也可以监测、处理现场噪声环境情况；同时可实现多卡合一，将城市一卡通应用于公交地铁、电子票务、手机银行等多个领域。哈市三年打造21个特色小镇7月21日哈尔滨市召开试点小城镇规划建设情况专题汇报会，指出，三年内哈市21个小城镇将被分门别类进行打造，全面提档升级。今年年底，将道外区团结镇、南岗区王岗镇、平房区平新镇、松北区万宝镇、阿城区大岭乡、尚志市一面坡镇等6个镇打造成省内一流的示范小城镇。镇内道路硬化铺装率、排水管线覆盖率、自来水普及率均达到95%以上，新建新型特色住宅小区20万平方米以上；力争通过3年努力，共打造21个辐
15、射能力强、各具特色的工业强镇、商贸大镇、旅游名镇、文化古镇等。21个特色小镇包括：园区型小城镇(5个)：道外区团结镇、香坊区成高子镇、平房区平新镇、松北区万宝镇、宾县宾西镇；商贸型小城镇(9个)：道里区太平镇、南岗区王岗镇、呼兰区康金镇、双城市周家镇、巴彦县兴隆镇、方正县会发镇、木兰县东兴镇、通河县浓河镇、延寿县加信镇；旅游型小城镇(3个)：阿城区大岭乡与红星镇、尚志市帽儿山镇；历史文化名镇(2个)：尚志市一面坡镇、南岗区红旗满族乡；工矿型小城镇(1个)：依兰县达连河镇；林地共建型小城镇(1个)：五常市山河镇。北跃战略新进展：17项目入驻松北科技创新城 7月24日，包括哈工大远光光电公司精密导
16、引装置及光学设备项目在内的17家产业项目正式签约入驻其科技产业园。这些项目总投资21亿元，总建筑面积64万平方米，将于年内开工建设。道里区顾乡商圈崛起 新商业广场年内建成投用作为道里区今年的大项目之一，“新大发国际广场”将于年底前建成投用。新大发的建成，将在道里顾乡商圈形成新的商业坐标，引领顾乡商圈的崛起。“新大发”坐落于康安路上，位于通顺街以东，规划中的道里南北路以北，道里东西街以西地段内，地处哈西、群力、松北3大城市新区的交会地带，总建筑面积24.8万平方米，其中新开发建筑面积17.8万平方米。“新大发国际广场”商业区建有一个主题商业街新大发陶瓷卫浴一条街（顾新街）；两个专业市场新大发品牌
17、装饰材料城和新大发百货食品批发中心；两个配套功能服务区新大发国际广场仓储服务区和新大发国际广场美食服务区。“新大发”建成后，将成为道里区顾乡地区的新商圈和大型物流基地。同时，众多大型超市、金融机构及知名餐饮企业的进驻，将助推新大发成为哈市西部商圈一处新的商业坐标，拉动道里顾乡商圈的快速健康成长。十二所院校将入驻哈南新城教育园区开建在即据了解，东方学院、黑龙江职业技术学院、黑龙江应用技术学院、第26职等12所大学、职业教育学院将入驻哈南工业新城，重点培养工业新城未来产业项目所需的职业技术人员，而这些院校的入驻也将大大增强对进入工业新城企业项目的吸引力。 平房区目前已经启动哈南工业新城教育园区建设
18、项目，该教育园区位于江南中环路以南，哈五路以西，占地约3平方公里，计划两年内容纳学生4万余人，教职员工5000余人，目前部分院校已经完成选址，正进行征地拆迁。另据了解，总规划面积462平方公里的哈南工业新城，今年已全面启动近20平方公里的建设。目前在哈南工业新城启动区内，法国空客与哈飞集团投资3.5亿美元合资设立的航空复合材料制造基地项目、一汽与美国通用合资设立的年产20万辆轻型车项目、哈电集团核电设备基地将陆续投产；丰田汽车配件、中移动IDC等30余个工业项目今年陆续开工建设。松北区优化交通环境 六条公交线路将延伸进入7月19日在市交委会召开的半年工作汇报会上，为优化哈尔滨市出行环境，准备在
19、松北区新增百台公交车，规划开通松北区域内的环线公交，将6条江南的主干线路延伸进入松北区。调整延伸20余条公交线路，进入哈西和群力新区。在平房区及其南部区域，规划调整两条干线公交线路和两条支线公交线路，向南延伸公交线网。规划阿城区到哈市的快速公交线路，缩短阿城居民至中心城市的出行时间。预计在年底前，完成哈尔滨市营运客车GPS安全监管系统的安装。观点：随着上半年哈市许多城建项目的规划建设，下半年哈尔滨的房地产市场逐步升温，尤其以哈西、群力、呼兰等新区最为活跃。【市场】4.1 市场概况2010年7月哈尔滨全市商品房销售29.22万平方米，为09年七月成交量的53.2%。环比下跌了61.2%。七月哈尔
20、滨商品房市场在新政的持续影响下和六月有了较大的落差，成交量下跌幅比较大，同比去年七月和环比今年六月都有大幅度下跌。从成交区域看以道里、南岗区、松北区为主，其中道里区的成交量占总成交面积的37%。2010年六月哈尔滨全市商品房成交均价5593元/平方米六月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5593元，环比下跌了7.17%建筑面积0-60平方米的商品房成为了本月市场销售的主体七月从哈尔滨市商品房市场成交情况看，建筑面积0-60平方米的商品房成为市场所消化量最大体量，销售套数为704套；其次就是建筑面积60-80平方米，销售套数为525套；建筑面积100-120平方米，销售套数在412套，排在第三位。
21、三档住宅，各占总销售套数的24%、18%、14%。表4-1-1：七月商品房成交面积区间住宅市场新增供应情况2010年7月哈尔滨房地产市场新入网项目共9个，住宅总供应套数5732套，供应面积58.53万平方米。表4-2-1：2010年7月哈尔滨房地产市场入网项目列表本月哈尔滨住宅市场有9个项目供应，区域供应平稳。其中道里区市场供应量最大，总供应量达到47.2万平方米，占总供应量的80.6%；其次就是香坊区，供应量为8.14万平方米，占总供应量的14%从本月入网套数看，道里区共供应4474套占本月总供应套数的82%，香坊区927套，占供应总套数的13%。住宅市场成交情2010年7月哈尔滨全市商品房
22、销售29.22万平方米， 其中住宅销售面积为26万平方米。 总结：从成交量上可以看到经过6月的火暴销售之后，市场成交量出现较大幅度下降，但较受新政影响严重的五月还是有所上升。由此可见，新政策过后哈尔滨市场还处于慢慢恢复的阶段。南岗区居首，道里区居次席七月在各区域的成交量中，南岗区的成交量最大，达到87714万平方米，占总成交量的34%；其次为道里区，成交量为77828万平方米，占总成交量的30%。住宅套均面积达到98.5平方米2010年7月哈尔滨住宅市场成交以中型户型为主，套均面积为98.5平方米，市场销售仍以标准两房式为主，目前正是更多刚性需求者购房的时机，他们购买区间普遍了集中在中型户型。
23、住宅市场供求关系七月哈尔滨住宅市场供应套数5732套，成交套数2636套；供应量为58.5万平方米，成交量26万平方米，供求比为2.25。4.3 商服市场供应分析七月哈尔滨市场有7个项目有商服供应，市场总供应172套，其中道里区供应套数为最大，共143套，占总供应套数的83% 。成交分析七月商服市场成交85套，道里区居首位，成交63套，占总成交量的74%；松北区成交10套，占成交面积的12%；南岗区成交了9套，各占成交面积的11%；最少的是平房区，共成交3套，占总成交量的3%。4.4 七月市场总结供 应六月哈尔滨住宅总供应套数5770套，供应面积63.73万平方米。商服供应172套，其中道里区
24、供应套数最多达到143套，占总供应套数的83% 。成 交七月哈尔滨全市商品房销售29.2万平方米，为09年七月成交量的53.2%。环比下跌了61.2%。其中住宅成交26万平方米，商服成交量1.56万平方米。价 格七月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5593元。关 注下月重点关注的项目香坊区：四季上东、东方玫瑰园、水木兰亭、金色玫瑰园、绿海华庭；道外区：丽兹江畔;南岗区：悦山国际、金域蓝城、悦城、壹品心境;道里区：盛和天下，盛世江南、远大都市明珠;江北区：世贸康桥郡、世贸威廉公馆、滨才城。观点：哈尔滨商品房市场经历了五月份明显下降后六月份的激增后，七月份的市场降为平稳，成交量价格方面较6月均有下
25、降。我们认为七月份销售情况较六月的下跌属于市场正常反应，6月因为5月份的火爆其实占据了5月和7月的部分需求，随着七月份销售状况逐渐稳定，8月份哈市将有众多楼盘的开盘，又将会有有个更好的状况。价格方面目前市场并没有造成直接的下降，哈尔滨房地产市场仍保证稳定。【广告】l 统计时间：2010年7月1日2010年7月31日l 统计媒体：新晚报、生活报l 统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广l 注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内， 以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。5.1 月度媒体综述2010年7月1日至7月31日，共有62个楼盘及
26、房企在哈尔滨两大报纸媒体（生活报、新晚报）上投放了318次广告，平均每个楼盘投放广告约5.2次。与6月相比，楼盘数量、投放频次均有明显增长。其中楼盘数量增加了10个，广告投放频次增加了37次。此外，本月投放的广告量累计达229.875版，也较六月份增加了35.625版。环比增涨了18.34%，延续了6月份的增长势头。纵观房地产新政实施4个月以来的报纸广告，7月份的报纸广告，无论是在楼盘数量还是广告量上均有显著地增长，这也预示着第三季度哈尔滨房地产市场的竞争将趋于激烈化。随着中央和地方各项新政的逐步出台，政府对房地产市场的调控方向逐步清晰、调控力度也日趋稳定，使得部分一直捂盘待机而售的项目纷纷面
27、世；同时，作为哈尔滨实施城市发展战略的元年，今年哈尔滨上马了一系列城区建设和规划的大项目，使得哈尔滨市部分城区的房地产市场持续升温，因此本月有许多项目在广告宣传上打起了“哈西、群力、松北”等地段牌和区域牌。此外还有部分项目上半年销售状况不佳，第三季度对其实现全年销售目标至关重要，因此在7月份它们纷纷加大了宣传力度。5.2 报广媒体分析5.21媒体选择根据原子数据对7月份哈尔滨两大纸媒的监测，生活报在广告费用及频次上仍然保持第一位，投放频次共计219次，费用1132.625万元。新晚报为99次，费用735.0625万元。其中在广告投放频次上生活报继续延续6月的趋势，约为新晚报的2倍；在广告费用上
28、，生活报是新晚报的1.5倍。据此可以得出生活报的广告投放频次较高，但通栏广告偏多。与6月份相比生活报的广告投放频次减少了1次，费用却增加了57.375万元，主要是7月份许多项目加大了广告宣传力度，整版广告有所增加，通栏则有所减少。新晚报的广告较上月频次环比增加了62.3%，投放金额增加44.66%，这主要是由于本月新晚报的跨版广告有所减少，而整版广告相应的增加了。7月有44个楼盘在新晚报上投放广告，投放99次；生活报有45个楼盘，投放219次。两大纸媒在楼盘数量上基本持平，投放频率上生活报约是新晚报的2倍。造成这种现象主要是因为6、7月份以来有一些项目在生活报上固定且密集地投放广告。这类广告多
29、以通栏为主，以楼盘形象推广、楼盘动态告知、优惠价格宣传为主旨，这类项目主要有富佳新天地、海域岛屿墅、金域蓝城、润园翡翠城、上实海上银座、紫金城、立汇美罗湾、欧美亚世界阳光等。表5-2-1：2010年6-7月哈市房地产报广投放频率情况表5.22版面选择7月份在广告版面的选择较上月上变动不大，仍是以整版和通栏为主。本月整版广告大幅上升，共投放146次，以45.91%居首位。东方哥德堡、漫步巴黎、丽兹江畔等即将开盘的项目大量投放整版广告所致。与6月相比，通栏广告投放了121次，以38.05%的比例居次位，跨版和半版则分别以30次，9.43%和21次、6.60%仍居末位，与6月相比，跨版与半版均有所上
30、升，跨版主要是由于金域蓝城和壹品新境等即将有新品面市的项目大量投放跨版广告所致，而半版主要是由于哈尔国际、泰和轩、亿兴润景等项目为新推房源和优惠促销而增加了部分半版广告所致。表5-2-2：7月各报纸房地产广告版面汇总表5.23报广主题分类7月的报广主题以形象定位为主，共93次，占本月投放频次的29.25%。其中，项目面市宣传和开盘宣传类信息最多，并以哈西、群力、江北等新城区居多。群力新区有漫步巴黎、恒盛豪庭、盛和世纪等，哈西有壹品新境、保利清华颐园、金域蓝城等，呼兰区有东方哥德堡、富佳新天地等，松北区有世茂康桥郡、保利水韵长滩、保利公园9号等。本月以宣传环境配套为主题的报广共投放75次，以23
31、.58%居于第二位。其中，以环境、地段、教育配套类投放频次居多，环境类主要有群力新区的海富第五大道、盛和世纪、盛和天下、漫步巴黎和道外区的丽兹江畔等，地段类主要有新新怡园二期、壹品新境、天合俊景、金域蓝城等住宅和西城汇、盟科视界等商服，而教育配套类则以金域蓝城、盛和世纪、天鹅湾、滨才城等为主。本月动态告知类和优惠促销类报广，分别以21.07%和17.30%居第三、四位。本月有紫金城、上实海上银座等楼盘投放动态告知类报广，有欧美亚世界阳光、立汇美罗湾、塞纳欧香等楼盘投放优惠促销类报广， 本月以传递产品信息类为主题的报广共投放了28次，以8.81%的比例垫底。其中，户型类产品信息投放频率居多，主要
32、有海富第五大道、润园翡翠城、泰山领秀等项目。表5-2-3：7月报广推广主题汇总表5.3 楼盘分析5.31楼盘区域分析7月份哈市投放广告的楼盘分布区域呈现边缘化、郊区化。本月群力、松北、哈西等新城区投放广告的楼盘居多，有约35个。从各分布区域来看，道里区仍旧以18个项目居首位，与6月基本持平。松北区环比增加6个，以12个项目居第二位。呼兰区和南岗区以9个项目并列第三位，与6月相比，南岗区减少了3个；呼兰区增加了7个。香坊区环比增加1个，以8个项目居第四位。阿城区也有1个楼盘上榜。具体来说，本月投放广告的住宅项目多集中于群力、哈西、江北等新区，有29个左右。商服多集中在南岗区、道里、香坊等靠近市区
33、或地段优越的区域，如哈西、会展、爱建、顾乡等街区。公寓则是道里区和阿城区各有1个，分别是紫金城和上京国际。写字楼是道里区和香坊区各有1个，分别是上实海上银座和哈尔国际。而别墅则分布于松北区。7月哈尔滨各区域广告频次和投放量中，道里区、松北区和南岗区最大。其中，道里区投放频次为109次，投放量为73.25版；松北区投放频次为73次，投放量为39.375版；南岗区投放频次为54次，投放量为59.25版。其余区域为呼兰区为38次、24.25版。香坊区为32次、 20.25版，道外区为9次、8.5版。5.32楼盘类型分析本月共有61个楼盘及企业在两大纸媒上投放了广告，环比6月增长了19.6%。其中，以
34、普通住宅居多，有47个，与6月相比，增加了8个，是增幅最大的物业类型。其次，便是商服，有7个，与6月相比，增加了4个。而本月别墅没有新增项目，仍是海域岛屿墅和保利水韵长滩2个项目（不含世茂康桥郡），与6月基本持平。与6月相比，本月写字楼仅有上实海上银座和哈尔国际两个项目的广告，少了嵩山国际的广告。例外，本月新增企业形象类广告，由宝宇集团投放的广告。本月共投放了318次广告，其中，普通住宅以75.24%的比例占绝对地位，商服以8.46%紧随其后，别墅、写字楼以5.64%并列第三位，然后是写字楼的4.39%，最后企业形象则以0.63%的比例垫底。表5-3-1：2010年7月报广物业类型汇总表5.3
35、3广告排名在本月楼盘广告费用排名中，普通住宅投放的广告费用最高，投放版面以整版、跨版为主。可以看出这几个楼盘均属于即将面市或开盘阶段，因此其广告大多属于开拓式广告，以刺激需求、拓宽市场为主要目的。所以本月这几个楼盘的广告宣传力度非常大。本月别墅、写字楼、公寓仍旧延续6月趋势，广告投放频次较高，投放版面以通栏为主，广告费用浮动不大，可以看出这几个楼盘多属于成长中的楼盘，有稳定的消费群体，但仍持续有新产品推出，因此其广告以提醒式或告知类广告。其目的是强调产品的差异与利益，引起消费者持续关注，维持品牌忠诚度。本月排名靠前的商服项目，除立汇美罗湾延续上月的趋势外，西城汇和盟科视界均为本月新增报广的项目，且二者均主打地段牌，并辅以特价促销牌。可以看出这三个楼盘多属于成熟期，其广告多以提醒式广告为主，以促销折扣和成熟的配套来吸引客户。因此本月这几个楼盘的投放广告的版面与频次均明显增加。表5-3-2：2010年7月广告TOP 排名
