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1、2010年8月成都房地产市场分析报告第一章 商品房市场一、市场特征由于部分楼盘增大优惠政策，成都8月房产市场有所回升，本月成交量为138.65万，较上月增加17.67万，环比上升14.6%，与去年同期相比下降32.1%；而成交均价方面则有所上升，环比上升1.45%，同比增加29.16%。二、主城区供求关系分析本月的主城区的供求比为1:0.81。本月主城区新增供应量下降，成交量有所上升，本月新增供应量约71.97万，环比下降10.95%；成交量为58.50万，环比增长4.15%。三、主城区供应量分析本月，成都主城区商品房新增供应量（批准预售）71.97万，环比下降10.95%。其中，商品住宅新增
2、供应48.99万，约占主城区总供应量的68.07%；商业用房新增供应量12.51万，占主城区总供应量的17.38%，销售型办公用房本月新增供应量为10.48万，占总供应量的14.56%。四、成交量回升整体市场成交量分析本月成都市商品房市场活跃度上升，成交量为138.65万，环比上升14.60%，同比下降达32.09%。本月部分商品住宅楼盘采取低价策略或大幅度的让利优惠，成交量逐渐活跃，商业、办公有所下降。本月主要成交来自商品住宅，成交量为124.86万，环比上升38.06%；商业用房成交7.59万，环比下降51.09%；销售型办公成交6.20万，环比下降58.72%。主城区与郊区成交量对比本月
3、主城区与郊区的成交量均有所上涨，主城区成交量为58.50万，较上月上涨4.15%；郊区成交量为80.15万，上升23.67%。五、成交价略有上涨整体市场成交价分析8月，成都市商品房成交价格继续上涨，本月商品房成交均价为6595元/，较上月上涨94元/，涨幅达到1.4%。商品住宅成交价为6199元/，较上月上升2.58%，涨幅为156元/；商业类用房成交均价达到12290元/，上升3899元/，环比上升46.47%；销售型办公物业成交均价为7610元/，环比上涨4.23%。主城区与郊区成交价对比本月主城区成交均价为8295元/，环比上升2.61%，涨幅为211元/；本月郊区成交均价为5355元/
4、，环比上涨4.41%，涨幅为226元/。第二章 土地市场本月土地供应分析本月公告土地概述2010年8月，成都市土地供应量为37宗，总净用地面积约178.04万，合计约2671亩。在公告土地中，商住混合用地占有10宗，净用地面积约47.73万，合计约716亩；纯商业用地2宗，净用地面积约3.74万，合计约56亩；工业用地25宗，净用地面积约126.57万，合计约1899亩。工业地块供应出现放大迹象。本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应是主体，供应量约2473亩，主城区供应量约198亩。成都市8月有37宗公告土地，供应土地面积为178.04万。供应量在3个月低位徘徊后开始出现反弹。本月供应面积
5、同比2009年8月下跌19%，环比2010年7月上涨508%。大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹，本月工业地块供应面积占比达71%。本月共有37宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为10宗，占总宗数比达到27%，供应土地总净用地面积约为47.73万，合计约716亩；纯商业用地2宗，净用地面积约3.74万，合计约56亩；工业用地25宗，净用地面积约126.57万，合计约1899亩。本月土地供应以工业为主体，剔除工业地块影响，本月土地公供应环比上月仍出现了较大上升幅度，在经历的新政的低谷后，土地供应市场出现了一定的反弹。第三章 住宅市场成交分析一、市场综述成都市8月商品住宅
6、市场新增供应80.06万，同比下降46.55%，受宏观调控的影响，虽临近“金九银十”的销售旺季，开发商也尚未加快推售速度，仍持观望态势。但不少购房者受部分开发商各种降价、优惠措施的吸引，开始按捺不住购房冲动，本月成都市商品住宅整体市场成交量小幅回升，总成交面积达到124.86万，合计12725套，较上月新增成交面积34.43万，环比上涨38.07%，同比降幅34.84%；成交均价方面，成都市商品住宅整体均价有所上涨，本月均价为6199元/，环比上涨2.58%，与去年同期相比上涨25.09%，但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加，拉高了整体市场均价，属于结构性上涨；成交金额方面，本
7、月成都整体市场成交金额约77.40亿元，环比上涨43.63%，同比下降18.49%。成都全市2010.07-2010.08商品住宅各类指标变化表二、供求态势从成都市整体市场供求关系来看，本月市场新增供应量大幅略有上涨，成交量亦有所反弹，整体市场供求比为1：1.56， 呈现出短期的供不应求局面。三、新增供应略有上涨新增供应量走势分析本月新增住宅新增供应面积为80.06万，计9387套，同比下降46.55%。主城区新增供应结构分析新增供应量区域分析2010.07-2010.08成都市新增供应区域分布对比（面积）如上表所示，本月成都市主城区住宅市场新增供应量较上月有所下降，郊区供应亦较为低迷。本月新
8、增供应量最大的区域来自城南，高达22.78万，随着建发天府鹭洲、复地雍湖湾等名企项目的开盘，城南重新成为楼市热点；而本月新增供应量排名第二的区域来自新都，新增供应为13.92万。传统热点区域城东本月新增供应面积有较大下降，环比降幅74.44%。新增供应环域分析2010.07-2010.08成都市新增供应环域分布对比（面积）如上表所示，8月份各环域新增供应面积均有所下降，供应主体区域集中在外环外，供应量为33.86万，占本月总供应量的42.30%。3环到外环也有较大供应。新增供应面积段分析2010.07-2010.08成都市主城区新增供应面积段分布对比（面积）如上表所示，40-90面积段仍是市场
9、主力，本月新增供应32.71万，占比达到40.86%；其次是90-140面积段，新增供应量28.65万，占比35.79%。刚需和改善型户型作为市场需求主力，受到购房者和开发商的认可，供应量维持在一个高位上。新增供应房型结构分析2010.07-2010.08成都市主城区新增供应房型结构对比（面积）如上表所示，占市场供应主力的仍为2房产品，新增供应31.82万，但较上月有所下降，市场占比也有所萎缩，本月为39.80%。3房产品紧随其后，本月新增供应21.45万，占供应总量26.79%。四、成交量略有回升月度成交走势分析整体市场成交量分析8月商品住宅整体市场成交情况略有回暖，本月成交量有所回升，总成
10、交124.86万，较上月新增成交面积34.43万，环比上涨38.07%，同比降幅34.84%；主城区与郊区成交量对比本月成都市整体楼市有所回暖，主城区和郊区的商品住宅成交量都有所上升，本月主城区成交面积50.00万，较7月增加17.81万，环比涨幅55.33%。本月近郊区商品住宅成交面积为74.86万，较上月增加16.62万，环比上涨22.20%。2.月度成交结构分析成交区域分析2010.07-2010.08全市各区域成交面积列表成交环域分析2010.07-2010.08成都市成交环域分布对比（面积）本月成交量最大区域集中在外环外，成交量达到64.86万，占比达到51.95%；而环比上涨最快的
11、区域为1环-2环，环比上涨100.00%，成交量为1.80万；其次为2环-3环，成交量上涨90.70%，城市中心仍是受到消费者高度关注的区域，如果有新增供应，仍会受到购房者热捧。成交面积段分析2010.07-2010.08成都市成交面积段分布对比（面积）40-90的刚需户型和90-140的改善型住房本月成交量仍占据前两位，分别为56.51万和46.36万的，两者占比达到了总成交量的82.39%；本月190以上的大户型成交回暖较快，本月环比上涨116.67%，达到11.44万，居总成交量第三位。成交房型分析2010.07-2010.08成都市成交房型分布对比（面积）除4房户型外，本月各户型成交量
12、均有所回暖。其中，1房和2房户型成交量上涨最快，刚需户型成为市场回暖的支撑主力；而其他房型成交量最大，为63.67万，占总成交面积的50.99%。成交均价段分析2010.07-2010.08成都整体市场成交均价段分布对比本月主力成交依然集中在4000-5000元/和5000-6000元/段，成交量分别为31.99万和25.68万，占比达到25.62%和20.57%。这两个均价段成交量环比上涨也是最大，可见4000-5000元/仍是成都楼市的风向标均价段。五、成交均价有所回升成交均价走势整体市场成交价分析虽然上月成都楼市成交均价有所下调，但这种市场调控马上被打破，本月成都市商品住宅整体均价仍成上
13、行趋势，本月均价为6199元/，环比上涨2.58%，与去年同期相比上涨25.09%，但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加，拉高了整体市场均价，属于结构性上涨。主城区与郊区成交价对比本月成都市主城区商品住宅成交均价持续下降，主城区商品住宅成交均价为7561元/，较上月单价下降459元/，环比下降5.72%；近郊商品住宅成交均价有所上涨，本月成交均价为5289元/，较上月上涨338元/，环比涨幅6.83%。8月成交面积TOP108月成交均价TOP20成都房地产市场成交量有所反弹，成交主力均为知名开发商项目及刚需项目。而高端楼盘均价又有所上涨，中海龙湾半岛已逼近30000元/，主城区高
14、层豪宅项目均价已远超别墅项目。七、成都市场解析市场回顾本月市场供应仍在一个低位上，近期政府虽没有更强硬的调控措施出台，但对宏观调控加强监管的声音一直存在，显示出政府对此的决心，开发商面对如此局面只有更为谨慎，即使面对即将到来的“金九银十”旺季，也没有太高的推售热情；而部分购买者在开发商各种优惠措施的吸引下，也慢慢放弃观望，成都楼市热度有所回暖。市场预测在宏观调控仍然不明的今天，开发商和消费者均有点按捺不住，虽然整个成都楼市的观望期仍将持续，但随着“金九银十”的到来，成都楼市将进入一个小阳春时期。第四章 商业市场一、市场综述在现阶段的房市新政市场情况之下，身价丰厚的投资者都不敢轻易进入房市了，有
15、闲钱的市民开始把眼光投向大型楼盘的社区商铺，即所谓的“一铺养三代”。 从新政到现在，成都商业市场销售火爆，社区底商闻风而动，转让费、租金上涨幅度很大，成都的商铺租金回报率多可以达到8%以上，高出其他城市2%-3%，另外社区商铺一般总价不高，投资风险也比商场铺要少。在任何城市，不论对住宅还是商业地产，地段永远都是不二的制胜法宝。而如今，面对日益饱和的核心CBD，越来越多的开发商将视线从春熙路、盐市口路、天府广场等核心商圈，逐渐转移至金沙、外双楠以及人民南路沿线等城市副中心。成都全市2010年8月商业用房各类指标变化表二、供求关系8月份成都市整体商业市场供应量为12.51万，成交量为7.59万，供
16、求比为1：0.61，供过于求。三、供应量分析整体市场供应量分析本月商业市场的新增供应量12.51万。供应量同比上涨150.70%。本月成都仅仅有10个商业项目有供应，其中底商项目就有九个，总供应达到7.08万；占总供应的56.59%；另外专业市场供应一个成都量力钢材物流中心，单体供应面积达到5.43万.本月成交前十位的项目中就有7个项目是底商，成交面积1.69万，仅仅占总成交面积的22.27%, 另外专业市场两个四川三联禽产品物流中心和四川元瑞国际家具博览中心，成交面积分别为1.26万和0.16万.商业街一个繁湖盛肆，成交面积为1.10万。城郊对比分析本月商业市场的新增供应量12.51万。其中
17、主城区供应面积为12.51万，郊区本月无新增供应。相对于主城区成熟的商业市场和配套设施，郊区还处于一个萌芽和发展初期阶段。四、成交量分析整体市场成交分析2010年8月成都市商业总成交面积7.59万，成交量较上月减少了51.10%，同比增加24.23%。由于受政策影响，此前住宅普遍陷入滞销期，本月住宅市场较前两月有回暖迹象，而“商业+住宅”的模式，则能将政策的影响降至更低，因此底商本月销售良好。城郊对比分析2010年8月成都市商业总成交面积7.59万。上月较高的成交量消化了大量市场的需求，再加上本月各大开发商积极备战所谓的“金九银十”，住宅加大优惠力度吸引了大量的关注者。本月较前两月，商业市场关
18、注度相对减弱，因而成交量出现了大幅下滑。主城区总成交量为2.86万，传统商业集中地城中，本月成交量居区域之首，成交量为0.93万，成交项目全是底商。其中的春熙商圈和骡马市商圈仍然是成交热点商圈，成交量分别为3472和593.其次是城南和城西，成交量分别为0.76万 和0.49万。郊区成交面积4.74万，较上月减少了1.53万。新都本月卫冕成交量冠军，其中的特色休闲旅游商业街繁湖盛肆，本月成交量为1.10万，居项目成交量第二位。其次是龙泉，本月成交量为1.44万，其中的四川三联禽产品物流中心本月成交量为1.26万，据项目成交量之首。再次是双流，本月成交量为1.01万.由此可以看出，价值潜力较大的
19、专业市场和商业街区还是市场的“宠儿”，备受市场关注。专业市场和商业街销售良好，受众较广，人流量较大，因而商业类型集聚较多，价值潜力巨大、预期效益较高。并且购买时开发商承诺的回报也较高。2010年7月到2010年8月成都全市各区域商业用房各类指标变化表五、成交价格分析全市成交价分析8月份成都市商业用房成交均价为12290元/，环比增加了46.47%。主城区成交均价环比上涨132.94%，郊区成交均价环比减少5.88%。本月随着地铁一号线即将贯通的影响，地铁沿线商业价值飙升。地铁一号线贯穿主城区核心地带，沿线商业更是“天子骄子”，很多熟铺刚一推出即售罄。城郊成交价对比8月份成都市商业用房成交均价为
20、12290元/，环比增加了46.47%。其中主城区成交均价为22006元/，环比上涨132.94%，；而郊区成交均价为6431元/，环比减少5.88%。本月成交均价在1万元/以上达44个项目之多，其中主城区30个，郊区14个.东大街的银石广场地处春熙商圈核心地带，出售地下第一、第二层，地上部分公司持有，成交价格高达12万元/，创区域成交价历史新高。六、优惠策略分析易居视点本月楼市开始小幅回暖，成交量也显著上升。开发商也顺势在优惠上大作手笔，以进一步促进销售。大小优惠涌现，以直接扣点优惠为主，特价房，多种赠送方式并存，一定程度上活跃了楼市。“性价比”永远是购房者参考楼盘的主要因素。开发商为了保证销量，在作出各种联谊活动的同时，更多的是把主题集中在“价格优惠”上,以各种形式进行打折优惠，以吸引眼球，促进销量。
