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1、融道机构市场月报2010-04政策趋紧打响楼市拉锯战本月随着新一轮更为严厉的政策出台，各部委和地方政府都不约而同地加快了政策落实的进程。短时间内，“实名购房制”、“认房不认贷”、“购房首付50%”等具有强烈指向性的政策纷纷出台，似乎在向人们昭示本轮调控，将坚决落到实处。对于此次新政组合拳的开打，改变了年初以来几轮调控的“空调”局面，市场反应之强、调控效应之快出乎整个市场的预期。在不到一个月内，房地产峰值开始下滑，调控初见成效。有专家预测，如果各地执行政策到位，房价疯长近期将被遏制，并且将进入“量跌价滞”的局势。另外，细观各地市场动态，部分开发商开始打折销售，一改往日作风；热点城市迎来投资客撤资
2、退房的高潮，整个市场波澜起伏。作为三线城市徐州，整个市场也因政策的趋紧受到了影响，但是从本月各大项目动态来说，总体呈现“量升价滞”的态势，对于目前日益严峻的市场观望情绪，提前放量出手，赢得市场份额也许才是对开发商当前最有利的决断。总之，由于市场总体情况相比一二线城市略为乐观，因此，从本地开发商的举动来看，与政策拉锯的嫌疑非常明显，但是到底能否躲过本轮调控利剑的削首，还有待时间的验证。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授
3、权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng第一章 本月提要1.1 投资购房指数连升4季，专家建议改革土地招拍挂制度1.2 银行“差别化”房贷，利率变动对投资客影响甚微1.3 国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超8%1.4 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷1.5 住建部：未获预售许可证，开发商不得收取定金1.6 住建部：预售楼盘应公开每套房屋价格1.
4、7 住建部要求商品住房严格实行购房实名制1.8 二套房以住房套数界定，不再以贷款为准1.9 本月数据提示 图1 本月徐州市商品房供应量环比上月上涨961.27%，同比09年4月上涨224.5% 图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月徐州市商品房成交量环比上月上涨82.02%，同比09年4月上涨140.35%图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地出让对比信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯投资购房指数连升4季，专家建议改革土地招拍挂制度 （2010-04-06 证券日报）央行营业管理部4月4日发布2010年第一季度调查报告，报告显示目前投资型购房占比攀升至23.1，连续
5、4个季度升高。房价“一路高歌”的畅通无阻，让人们纷纷把矛头指向了土地的招拍挂制度，这个有效抑制了贪污腐败的土地竞买制度，如今被认定成是进一步推高房价的凶手。根据中国土地勘测规划院日前发布的最新研究报告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已到达31.29，上海、天津、南京、杭州、宁波5城市的地价已占房价比超过40。对此，经济学家厉以宁给出的建议是，改革土地出让招标制度，不再实行“价高者拿地”，而是“价低者拿地”。所谓“价低者得”指的是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。近日,国土资源
6、部邀请了一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。而据知情者透露，这次座谈会主题就是有关土地招拍挂改革。此前，国土资源部在北京召开视频工作会议中首次对外公布，将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。土地“招拍挂”亟待改进，仅是遏制地产泡沫第一步 （2010-04-07 中国证券报）自2004年“831大限”后，国有土地出让通行“招拍挂”方式，但是，6年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理
7、、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。3月底，国土资源部公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革。改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。不过，如何完善招标制度，防止重蹈此前协议出让的覆辙，依然将考验管理者的智慧。因此，有专家建议，土地出让之前，应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件，满足众多条件后，再价高者得。有了这些前提条件，投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润，再去想是否参与投标，使企业的决策更理性。不过，楼市虚高的根本原因是供应不足，改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的第一步，更重要的是调整
8、土地管理制度，比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差，提高一级开发的积极性，这是扩大土地供应的治本之道。银行“差别化”房贷，利率变动对投资客影响甚微 （2010-04-07 中国证券报）在年初中行率先收紧首套房贷款后，已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停7折优惠利率政策，不过房贷收紧已是不争的事实，银行对购房人实行首套房贷“差别化”政策已经成为一种趋势。虽然银行逐步取消贷款利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号，不过从市场来看，房价和成交量依然保持在高位，房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。根据相关数据显示，3月下半月北京二
9、手房市场明显回暖，快速回到2009年市场最火热的成交量，日均成交量达到了1117套，相比上半月增长了68.1%。对此相关研究人士表示，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是20年期60万的贷款，按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右，一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超8% （2010-04-10 新京报）4月9日，国土部召开发布会，公布国土资源公报。公报显示，2009年全国35个重点城市，综合地价平均增长率为5.66%，平稳上升，而居住用地地价则平均增长超过8%。国
10、土部公开数据显示，去年全国土地出让总价款为15910.2亿，比上年增长63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.5亿，占出让总价款的94.9%，比重比上年提高1.8个百分点。另外，2009年全国35个重点城市，综合地价平均增长率为5.66%。与前几年相比，这一数字基本持平，甚至低于2004年和2007年数据。国土部对35个重点城市的地价监测始于2001年，在9年的综合地价增长率统计中，大多集中于4%-6%，国土部官员称，除2007年出现过快增长以及2008年的较低增长外，一直保持在5%-6%的增幅，因此去年地价增速仍在合理范围内。2009年，35个重点城市居住类地价增幅为8.63%，稍高于商
11、业（5.54%）及工业（2.04%）地价，同时也超过了综合地价（5.66%）。个别城市或试点个人住宅房产税 （2010-04-13 新京报）近期，有媒体报道上海、北京、广州、重庆四个城市将试点征收住房保有环节房产税。对此，有关税法专家表示，目前我国的税收立法权统一收归中央，地方并无权力单独开征房产税，但是，中央的确有可能统一部署，在几个房价较高的城市向个人住宅试点房产税。 中央财经大学税务学院副院长刘桓说，目前公众对于房产税存在一定误解，“都以为是一个新税种，其实一直都有，主要是针对城镇经营性房屋，如商业住宅、居民出租的自有房屋。这一次讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”。刘桓认为，之所
12、以目前提出房产税，而不是以前一直热议的物业税，是因为物业税为全新税种，其通过程序会非常复杂，而房产税是已有税种，只需要对其征收的范围和内容进行一些调整，“绕开立法程序，可以使其更为快速的出台。”银监会加强房地产信贷管理，防范信贷风险 （2010-04-17 中国证监会）中国银监会16日消息，银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展，银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。 该负责人要求，银行业金融机构要根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格
13、按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止加按揭以及非法集资行为。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求并已提出要求。国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 （2010-04-18 互联网）国务院17日发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，通知指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。个人住宅消费税或近期开征，税率根据住房套数
14、进行区分 （2010-04-19 互联网）个人住宅消费税近期将试点开征，重庆试征方案获决策层批复。记者从接近财政部的权威人士处了解到，目前房地产税暂行条例已由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。另一方面，住建部也将“限购”权限下放给地方政府。财政部的思路是希望先在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费，以控制楼市投资。上述权威人士表示，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点。其中，首先是对高端房产交易征税，即特别房产消费税，将会在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进
15、行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。住建部：未获预售许可证，开发商不得收取定金 （2010-04-20 新华网）住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。住建部：预售楼盘应公开每套房屋价格 （2010-04-20 新京报）住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题
16、的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。住建
17、部要求商品住房严格实行购房实名制 （2010-04-21 新华网）住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。二套房以住房套数界定，不再以贷款为准 （2010-04-22 上海证券报）银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而
18、杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。证监会联合国土部加强对房产企业融资监管 （2010-04-26 新华网）证监会有关部门负责人23日说，证监会将采取措施，联合国土资源部，加强对房地产企业融资的监管。 证监会有关部门负责人指出，对于房地产企业的融资申请，证监会要求保荐机构和律师就企业执行国务院关于促进节约集约用地的通知出具核查意见，在审核中，重点关注募集资金投资项目的用地已经
19、“四证”齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），募集资金仅限于项目开发。2009年上半年，针对房地产企业融资需求进一步急剧增长的情况，证监会于当年9月确定了与国土资源部的沟通联络机制。目前拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。2.2 城市热点曹新平强调加快打造生态宜居新城区 （2010-04-02 徐州日报）3月31日下午，徐州市委书记曹新平带领相关部门负责人调研新城区工程建设进展
20、情况。他强调，要高起点、高质量抓好基础设施、公共服务项目和景观绿化建设，确保各项工程按时完工，加快打造生态宜居新城区。加快基础配套设施和公共服务项目建设，是今年新城区的工作重点。目前，新城区4号地块小学主体工程已经完成，7号地块九年一贯制学校正在进行教学楼主体施工，徐州工程学院二期部分土建工程陆续开工，新城区至铜山新区快速通道开工建设，绿地商务城商住地块正在进行结构施工，市中心医院新城区分院规划选址工作已完成。曹新平一行实地察看了九年一贯制学校、徐州工程学院二期、新城区至铜山新区快速通道、绿地商务城的建设情况和市中心医院新城区分院的设计规划，对工程施工、拆迁安置、资金筹措等方面的一些具体问题提
21、出指导意见，要求进一步加快道路、学校、医院、住宅等功能项目的建设，完善新城区的城市功能。今年棚户区改造首批项目审批办结 （2010-04-19 徐州日报）为保障棚户区改造项目前期工作顺利推进，市行政服务中心发改委窗口积极畅通审批绿色通道，截至3月底，该窗口已为市委、市政府今年确定实施的13个棚户区改造项目中的第一批8个项目，办结了审批手续。据了解，市棚户区改造工程面广量大，涉及千家万户，政策性强，时间紧，任务重，尤其在棚户区改造项目建议书和可行性研究报告审批阶段，为确定拆迁规模、配套设施工程量以及总投资等关键数据，需要衔接投融资主体、实施主体、主管部门以及中介机构等多家单位。该窗口对报来的棚户
22、区改造项目，手续齐全的立即拟草并报领导审签，做到每个棚户区改造项目都能即时办结，为项目前期工作推进节省大量时间。曹新平强调要加快棚户区改造步伐 （2010-04-23 徐州日报）4月22日，曹新平主持召开棚户区改造工作调度会，分析前一阶段我市棚户区改造工作情况，部署下一阶段工作任务。会上，棚户区改造工作领导小组办公室、各区和徐矿集团、新盛公司等单位汇报了棚户区改造项目的进展情况。今年，我市确定主城区棚户区改造项目18个，拆迁面积200多万平方米，其中，鼓楼区4个，云龙区4个，泉山区8个，九里区2个。根据项目的准备情况，今年上半年计划实施13个，目前新建北村、韩山、回龙窝3个项目已经启动拆迁，其
23、他项目上半年也将陆续启动拆迁。曹新平就做好下一步工作提出四点要求：一要严格依法拆迁。既要加大拆迁力度，又要做到阳光拆迁、和谐拆迁、温情拆迁。从现有动迁情况来看，棚户区的改造关键在动迁，动迁成败的关键在政策和队伍。当前全市上下在棚户区改造的问题上思想高度统一，舆论和群众呼声高度统一，要抓住这种难得的机遇加快推进拆迁工作。要组织精兵强将，把善于做群众工作、掌握动迁政策、比较有经验的同志派到动迁一线，深入细致地做好工作。二要切实把握拆迁工作的节奏和力度。根据轻、重、缓、急、难、易，依次排出今年所拆迁项目，做到有序推进，及时化解拆迁中遇到的矛盾和问题。三要加快定销商品房的建设。把加快定销商品房建设作为
24、棚户区改造工作的关键，做到户型合适、选址科学、定价合理、质量过硬，以保证拆迁居民住得起、住得好安置房。四要加强投融资的管理。要用好国家的政策，进一步加强融资力度，拓宽融资渠道，保证资金需要。E房点评：本月各地媒体对政府导向性政策的出台关注程度异常重视。据E房网市场分析部监测显示，本月随着新一轮调控政策的出台，特别是国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知和住房与城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知发布之后，各地反应异常强烈。以上两个通知，内容涵盖了投资投机性购房中所涉及的重点问题，其中市场最关注的当属国务院规定房价过高地区可暂停发放第三套房贷以及住建
25、部规定未获预售许可证，开发商不得收取定金、预售楼盘公开每套房屋价格、商品住房严格实行购房实名制以及二套房认定标准等，随着这一系列政策的出台，市场观望程度在短短几天之内激增，部分城市甚至出现退房热潮以及开发商打折销售的场面。截止目前，新政出台将近一个月，各地成交普遍受到影响，但是房价依旧坚挺，政府和开发商拉锯战再次打响。另外，二手房市场也因政策的调整发生了变化，许多售房者都纷纷将二手房改售为租，力图暂避严调风头。作为三线城市徐州来说，此次政策调控也给徐州房地产市场带来了一股强冷空气，许多楼盘都暂停了营销活动；另外，在外地投资客光顾徐州的同时，部分本地投资客却已开始抽手退房。可以说，本轮楼市调控收
26、效甚佳，但是最终谁能坚持到最后，楼市拉锯战到底持续到几时，还有待观察。 另外，四月出台新政，本报告将在后面章节（第六章）予以解读。第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年4月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率牌起始价（万元）起始楼面地价 （元/平米）挂牌时间2010-12南 区新城区新城区G1号地块昆仑大道北侧城镇住宅81379.32.02170013332010年5月10日9时至2010年5月25日10时2010-13南 区新城区大龙湖水街地块新城区大龙湖西南岸商服113896.10.485
27、6018792010-14南 区新城区新城区接待中心地块昆仑大道南侧商服564950.7525506022010-15南 区新城区城东大道南侧地块环湖大道西支路东、城东大道南商服274254.041103752010-16东 区金山桥经济开发区长安大道东侧科技研发用地西至长安大道绿化带科技研发2369350.4-0.792567102010年5月12日9时至2010年5月26日上午10时2010-17东 区云龙区云龙工业园一期5号地块西至庆丰路、北至民富路商住1139961.92600012002010-18西 区泉山区建国西路商业步行街东至纺织路，南至建国西路商业171704.5774010
28、022010-19南 区新城区新城区M3-1地块新元大道南侧，清风路东侧科技研发办公用地169382.01270375（备注：地块规划图见附件1）表3.2 2010年4月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部）地块用途出让宗数（宗）出让面积（）住 宅181379.3（约122亩）商 业4214986.1（约322.5亩）商 住1113996（约171亩）科技研发、办公用地2253873（约381亩）总 计8664234.4（约996.5亩）图3.1 徐州市国有土地出让信息对比图示月 份2009-042010-032010-04环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）538166.
29、7%60%出让面积（单位：亩）299414996.5140.7%233.3% 表3.3 本月土地出让环比、同比信息出让地块分析：本月徐州市国有土地共出让8宗地块，总出让面积664234.4平方米（约996.5亩），包括1宗住宅用地、4宗纯商业用地、1宗商住用地和2宗科技研发、办公用地，出让面积分别为122亩、322.5亩、171亩和381亩。本月土地出让面积环比上月涨幅达140.7%，同比09年4月上涨233.3%。图3.2 2010-122010-15号地块位置图在本月出让地块中，新城区2010-12号G1号地块、2010-13号大龙湖水街地块、2010-14号接待中心地块和2010-15号
30、城东大道南侧地块，除2010-12号地块规划用途为城镇住宅外，其余三宗地块均为商业用地。从以上四宗出让地块所处区域位置来看，都集中围绕大龙湖周边分布，形成大型临湖观景居住商圈，给新城区的配套建设注入了新的活力。目前，新城区大龙湖周边已经明确规划建设体育公园、五星级酒店、生态景观区、休闲中心、商业广场、双语学校以及三甲医院，相信随着本次出让四宗地块的未来建设，新城区核心版块配套将更加成熟和完善，未来该商圈的升值潜力将无法估量。另外，在本次出让地块中，2010-17号和2010-18号地块也是未来的热点地块。图3.3 2010-17号地块位置图其中，2010-17号地块位于庆丰路以东、民富路以南，
31、总出让面积113996平方米（约171亩），规划用途为商住，容积率1.9，地块牌起始价为26000万元，起始楼面地价约合1200元/平米。此外，云龙工业园一期1号地块和2号地块已于年初成交，1号地块牌起始价17000万元，成交价26300万元，溢价率为54.7%；2号地块牌起始价12000万元，成交价16000万元，溢价率为33.3%。此次，2010-17号地块体量较大，并且西靠绿地世纪城，有绿地130万方的成熟社区作为铺垫，相信该地块会有很大的升值潜力。图3.4 2010-18号地块位置图2010-18号地块东靠纺织路、南接建国西路，总出让面积17170平方米（约合25.75亩），规划用途为
32、商业，容积率4.5，地块牌起始价为7740万元，起始楼面地价约合1002元/平米。由于该地块地理位置优越，处于人民广场商圈，配套齐全，商业氛围浓郁，相信该地块将会是开发商的角逐重点。 另据E房网市场分析部数据监测，徐州土地市场继3月继三月供应冷清之后，四月呈现迅速回扬趋势，供应猛增。而从土地供应性质上看，未来房地产开发向商业项目倾斜的趋势已日渐明朗。附件1：本月出让地块规划图(1)附件1：本月出让地块规划图(2)附件1：本月出让地块规划图(3)3.2 土地成交本月徐州土地市场零成交，继上月土地成交急剧攀升之后，年初以来充裕的供应量消化殆尽，另外由于三月下旬至四月新供应的土地挂牌时间将持续至5月
33、中下旬开拍，因此本月土地零成交现象暂时不能说明土地市场调控效应显现，而对于部分分析机构对徐州土地市场零成交现象持消极态度的评论，E房网市场分析部对此予以反驳。据E房网市场分析部预测，从此次供应地块区域优势和发展前景来看，相信5月徐州土地市场又将迎来一个争夺高潮，商业地王值得期待。 第四章 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供应信息 图4.2 2010年4月徐州市（市区含铜山新区）商品房分类供应明细户 型供应套数（套）供应面积（）面积占比（%）1房17814182.491.65%2房4569431704.4350.23%3房2932335
34、218.7739.00%4房16629047.743.38%5房162981.440.35%复式23636141.454.20%阁楼121010.930.12%别墅219184.531.07%住宅总计8130859471.78100%表4.1 本月徐州市（市区含铜山新区）住宅分类供应明细月份2009-042010-032010-04环比涨跌同比涨跌供应量（万）28.298.6591.8961.27%224.5% 表4.2 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计8818套，供应面积91.8万平方米，环比上月8.65万平米上涨96
35、1.27%，同比09年4月28.29万平米上涨224.5%。本月庞大的供应量创下自去年年初以来的又一个新高。由于本月新政出台，规定“未获预售许可证，开发商不得收取定金”，因此，随着调控重拳的日益深入，开发商在咬紧牙关硬扛房价的同时，虽然表面故作镇定，与政策拉锯开战，但是暗地里各自实施二手准备。对于日渐严峻的市场走向以及市场观望情绪的逐渐加重，开发商清楚地明白只有提前放量，从而占据足够的市场份额，这样一则可以迅速回笼资金，减小风险；二则为避免客户退房，从而失去已经占有的市场购买力；三则也为体现各自履行政策规定，紧跟政府调控步调，这样在开发商看来，实在是“一箭三雕”的绝妙高招。但是，最终结果走向是
36、否能够正中开发商的下怀，是在拉锯战中斡旋顺利自保还是弄巧成拙，则有待时间的验证。4.2 成交分析 图4.3 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房成交信息 图4.4 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交信息 图4.5 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比图示月份2009-042010-032010-04环比涨跌同比涨跌成交量（万）21.4428.3151.5382.02%140.35% 表4.3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数4762套，成交面积51.53万平米，环比上月28.31万
37、平米上涨82.02%，同比09年4月21.44万平米上涨140.35%。据E房网市场分析部监测，本月成交量是继去年年末成交触顶之后的又一个新高，由于本月诸多项目纷纷预售签约，供应庞大促成成交量的上扬。其中从各区域成交信息显示，鼓楼区成交168257.89平米成为本月销冠，经济开发区、泉山区、云龙区次之。由于新政效应的显现，各区域项目均表现得异常活跃，迅速推盘签约的趋势显而易见，但是本月成交新高的形式并不能说明市场的乐观，未来的楼市走向由于调控新政的频繁出台而变得更加模糊，但是市场降温趋稳的态势则日益明朗。4.3 供求比分析 图4.6 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供求比
38、信息E房点评：本月徐州市场供应量和成交量纷纷上扬，创下今年年初以来的新高，但是光鲜的市场外相背后，并不能很好地持有对市场活跃的乐观，相反更多地貌似在楼市新政重拳调控下的回光返照，后劲究竟是否能足成为当前市场最期待的一个谜。从本月市场供求比关系来看，本月庞大的供应量难以被市场消化，市场出现继去年以来最离谱的供大于求的关系。在上面版块的点评中，笔者已经从开发商的角度重点分析本月市场供应量之所以庞大的原因。在此，笔者认为此前连续几个月开发商都采取收紧房源，只用少量房源“试水”市场，而如今却步调一致大批放量，这不免给购买力市场传递了一个讯息，正所谓“物以稀为贵”，大量房源的入市难免将开发商的目的和处境
39、暴露无遗。自此，开发商自认为高明的营销手段却因为大家不谋而合的雷同，反倒弄巧成拙，市场平衡杠杆发生了质的改变，占据主动易手对方，看来未来的市场走向将变得更加错综复杂。4.4 区域市场分析图4.7 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月各区域商品房供应明细图4.8 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月各区域商品房成交明细项目列举北 区西 区南 区东 区中心区09-04月供应量（单位：万）10.34.92.38.552.109-04月成交量（单位：万）0.242.271.0514.690.9310-03月供应量（单位：）000022148.3310-03月成交量（单位：）40731414061756
40、1910788488本月供应量（单位：）172349.5513999.3533030.54352772.09204695.49本月成交量（单位：）606421854510186155535124433供应量环比824.2%供应量同比67.33%71.43%43.61%312.6%874.74%成交量环比48.88%55.21%41.99%70.77%1365.99%成交量同比2426.75%18.30%2.99%5.88%1237.99%供求比2.840.753.242.271.65 表4.4 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月商品房供应、成交环比、同比信息表4.5 本月项目成交排行榜 （数
41、据来源：徐州市房地产信息网 徐州E房网市场分析部）编 号项目名称地理区域行政区域销售套数1龙商天骄中心区鼓楼区7482天山绿洲西 区泉山区4063九里峰景北 区鼓楼区3934绿地商务城南 区新城区1825绿地世纪城东 区云龙区1586城置国际花园城东 区经济开发区1177君廷湖畔东 区经济开发区1128中川金山福地东 区经济开发区1049日成奥运城东 区云龙区9810华商清水湾北 区鼓楼区9211开元四季西 区泉山区8812国基城邦南 区铜山新区8513润敏香槟城东 区鼓楼区6714旺旺家缘东 区经济开发区5815北京路18号盛世年华南 区铜山新区5416蓝溪花园南 区铜山新区5217中茵龙湖
42、国际南 区新城区5118新世纪建材装饰城南 区泉山区5019中铁龙域花园南 区新城区4720加州玫瑰园南 区铜山新区4321国信龙湖世家南 区新城区3722橙黄时代彩园南 区泉山区3023金晖嘉园东 区经济开发区2924海峡东南郡南 区泉山区2525淮海五金机电大市场东 区经济开发区2526豪绅嘉苑北 区鼓楼区2327馨乐园小区南 区铜山新区2328郡望花园北 区鼓楼区2229华美生态园北 区鼓楼区2130正德广场南 区泉山区2131弘辉大厦中心区鼓楼区2132文泰康城南 区铜山新区21图4.9 本月徐州市各区域项目成交排行榜分析图示E房点评：本月楼盘动态据E房网市场分析部调查数据显示，南区、
43、东区和北区相对比较活跃。其中南区连续数月蝉联楼市成交TOP30项目总数排行榜首，由于南区近两年项目日渐成熟，加之各项目体量较大，销售态势一直领衔徐州市场；此外本月南区新城区再次出让高端商业地块，为南区项目的公共配套再添筹码。其次，本月东区供应量和成交量均占总体供求的半数，成为本月楼市供应、成交大赢家。本月绿地世纪城六期“莱蒙湖畔”持续热销，诸多实力楼盘成交不减，经济开发区几大项目营销活动更是带动了销量的提升。此外，北区自年初重点规划公布以来，市场活跃度一直乐观，本月北区清水湾、金色阳光和山水湾等热销项目再次加推房源，实力楼盘勇于试水，令人折服。北区作为目前徐州市场的价格洼地区域，区域发展日渐成熟，同时，随着徐州重点城建工程的进一步实施，未来发展潜力和区域价值将大大提升。第五章 媒体监测5.1 报广汇总表5.1 2010年4月徐州地产项目媒体广告投放汇总（数据来源：徐州报业集团 徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小中心区 （14条）香榭丽花园2010.04.01城市中心/产权处东侧/国际花园名宅都市晨报 A16版 二分之一版2010.04.08首批VIP贵宾卡即将盛大解筹都市晨报 A16版 二分之一版2010.04.13首批VIP贵宾卡4月17日盛大解筹都市晨报 A16版
