《XXXX年融道机构房地产市场月度报告-09.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年融道机构房地产市场月度报告-09.docx（34页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、融道机构市场月报2010-09量价齐升 楼市调控危机重现随着前期楼市走向的日渐趋好以及调控力度的暂缓推进，市场整体呈现回暖趋势。本月加之传统“金九”热销旺季的到来，许多城市均呈现楼市高温现象，一时之间楼市“空调”论传播于坊间。据相关地产研究机构监测以及各地方媒体深入调查，许多城市本月楼市供求上扬，成交价格在坚挺之余仍呈上涨趋势。据E房网市场分析部监测，9月徐州房地产市场一改前两月的走势，整体供求激增。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计4088套，供应面积40.9万平方米，环比上月14.59万平米上涨180.33%，同比09年9月27.3万平米上涨49.82%。从本月供应量来看，同比、
2、环比均呈现上涨趋势，是继供应连续两月下滑后的再次转扬。其中原因首先是前两月是传统的销售淡季，开发商有意识的减少供应量；另外对于“金九”销售旺季，开发商选择这一阶段大力推盘，从而来迎合传统的销售黄金周期，从而导致本月供应激增。此外，本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数3300套，成交面积37.72万平米，环比上月25.43万平米上涨48.33%，同比09年9月24.9万平米上涨51.49%，成交乐观。从楼市调控效果上看，虽然徐州本月整体楼市供求均呈现上涨趋势，但据E房网市场分析部分析，开发商此前两月供应收紧以图博弈“金九银十”的热销满堂彩，但是抛开本月的官方成交统计数据来看（认购因素导致
3、成交数据存在滞后性），从本月的金秋房博会以及各项目销售中心客户来访量来看，实质性的成交实在差强人意。因此诸多业内人士纷纷表态，年终前的楼市走向看样只能是“傻婆下棋”走一步看一步了。总之，从市场当前的整体现象，楼市调控危机重现，但是随着月底“9.29新政”的加码，调控能否力挽狂澜，我们还得拭目以待。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐
4、州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng数据整理： 张瑞浩 马永杰第一章 本月提要1.1 住建部官员：年底前房价会下降；1.2 一线城市楼市首次全线回暖，会否出新政引猜测；1.3 “金九”刚到，各地土地市场升温齐现新“地王”；1.4 一线城市启动空置房调查试点，统计局将公布结果；1.5 楼市调控已到关键期，坚持不可动摇；1.6 我国拟对集体土地征收立法，解决暴力强拆问题；1.7 国务院再次力压楼市投机，两部门核查二套房贷；1.8 两部委调控
5、楼市用地，囤地一年禁止再买地；1.9 楼市调控“组合拳”再挥出，房价上涨动力减退；1.10 本月数据提示： 图1 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比上涨180.33%，同比上涨49.82% 图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比上涨48.33%，同比上涨51.49% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交对比信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯住建部官员:年底前房价会下降 （2010-09-01 京华时报）“国十条”足以解决目前中国房地产市场出现的问题。只是太多城市执行不力。在北京市工商联房地产商会组织的“当前房地
6、产形势报告会”上，住建部政策研究中心副主任王珏林说，4月17日国务院出台了调整房地产市场的“国十条”，到目前为止已过去4个多月，只有北京、深圳、天津、广州等几个一线城市和二线城市出台了地方细则，而其他城市至今没有响应“国十条”。“其实现在很多二三线城市的房价还是在上涨的。”王珏林说，很多业内外人士都在讨论当地房地产新政的“核武器”，其实只要执行好“国十条”，哪怕在各地复制翻版“国十条”内容进行严格落实，目前房地产市场中出现的炒房、囤地等不正常现象就能解决，重要的是认真落实和执行。 谈到房屋价格，王珏林直言不讳地说，老百姓怎么看此次调控，价格就是他们唯一衡量的标准。价格下来了，百姓就会认为此次调
7、控取得了效果。因此，“商品住宅的价格必须下来。” 统计局改口调查空置房 推出六大改革力挽信任危机 （2010-09-03 每日经济新闻）“将在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，验证方案，完善方法。”针对备受关注的空置率问题，国家统计局局长马建堂近日在第二期媒体统计知识研讨班上表示。 他还表示，将充分利用第六次全国人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息。 一线城市楼市首次全线回暖 会否出新政引猜测 （2010-09-07 广州日报）为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。
8、而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？国务院关注房企涨价 监测房价涨势 （2010-09-08 21世纪经济报道）虽然房地产开发商和行业专家多次透风：房价下降不应该是衡量本轮调控的惟一标准。但是，中央对房价依然密切关注。一位接近住房和城乡建设部的行业人士对记者透露，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。上述行业内人士对记者说，这份舆情监测的主要内容就是媒体关于房地产市场反弹的报道内
9、容。国务院办公厅负责舆情监测的部门将此份反映房地产市场反弹情况的报告，专题发给住建部等部门，请这些部门核实具体情况，形成报告上报给国务院。银监会等参与房地产调控的部门，一并收到了这份专题报告，要求对其中涉及事项，进行说明。“金九”刚到 各地土地市场升温齐现新“地王” （2010-09-09 东方早报）据相关机构监测，随着“金九银十”的来临，近期各地土地市场开始升温，短短2天内接连在上海、广州和武汉三市拍出新地王。分析人士认为，土地市场的升温与近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观有着密切关系；而各地政府为完成今年供地计划供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。此外，房企在融资方面也有利
10、好消息出台，9月5日，保监会出台了保险资金投资不动产暂行办法，这对于常规渠道融资受限的开发商来说，无疑是一利好消息。一线城市启动空置房调查试点 统计局将公布结果 （2010-09-11 京华时报）国家统计局局长马建堂此前所说的空置房试点调查，已经在多个试点城市启动。国家统计局投资司将委托当地统计局和地方调查队在北京、天津、上海、广州、深圳等城市进行的空置房调查试点，并已先期在京沪深三地启动。接近北京市统计局人士向记者证实，北京市作为国家统计局空置房调查试点城市之一，将按繁华、中度繁华和相对偏远三类，选取不超过十个具有典型性的小区进行试点。不过所得到的数据不作为推算整体的依据。目前，朝阳区内已经
11、至少有三个不同类型的小区入选调查典型。该人士表示，关于空置房的面积和空置率的调查统计，目前还在试点阶段，希望能够通过实践解决空置率统计中遭遇的难题，但是离拿出完整统计数据的路还很长。记者了解到，目前上海也已开始进行空置房调查，并且有部分小区已经在6、7月份先行开展了空置房调查，但是由于调查遭遇标准不统一、渠道有限等诸多问题，并没有进行到最后，也未公布结果。深圳也已按照国家统计局统一部署，着手在进行空置房调查，调查的结果会上报到国家统计局，最终由国家统计局统一公布结果。楼市调控已到关键期 坚持不可动摇 （2010-09-16 人民日报）随着各项政策的落实和相关配套政策出台，调控取得了初步成效。但
12、近期一些地区超乎寻常的回暖迹象，也使人们对政策的长期效果感到忧虑。市场供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。 从供给来看，进入第三季度，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金压力逐渐加大，必须加快销售回笼资金，加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。从需求来看，由于房价仍处高位，大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。因此，就目前情况来看，楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。我国拟对集体土地征收立法 解决
13、暴力强拆问题 （2010-09-17 新京报）13日，国务院总理温家宝在达沃斯夏季论坛回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。那么，发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决？立法又应如何面对“土地财政”困局？北京大学法学院教授沈岿日前向本报记者透露，目前正酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。与国有土地征收和补偿同样重要，甚至在
14、当前情势下更加凸显的集体土地征收和补偿问题，正在纳入立法者的考虑范围。 李克强强调发展公共租赁住房 着力推进保障性安居工程 （2010-09-19 新华网）17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。李克强指出，要加强公共租赁住房建设，使处于“夹心层”的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。同时，继续推进廉租住房建设和棚户区改造等，解决好低收入家庭和困难职工基本住房问题。
15、座谈会上，住房和城乡建设部负责同志介绍了今年全国保障性安居工程建设情况，并提出了下一步工作打算。10个省份政府负责同志发了言。据悉，今年全国计划建设廉租住房、公共租赁住房等300万套，改造各类棚户区住房280万套，农村危房改造试点120万户。央行统计 近四成居民预期房价上涨 （2010-09-20 新京报）央行近日公布的3季度居民调查结果显示，72.2%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，但对房价上涨预期大幅上升，36.6%的人持上涨预期，比上季度大幅上升7.2个百分点，业内人士认为这与楼市供应量上涨有关。 该报告是央行在全国选取50个城市的20000名储户进行调查后得出的。调查显示，3
16、季度有72.2%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。而36.6%居民持上涨预期的比例比2季度上升7.2个百分点，但仍低于去年同期水平4.9个百分点。 虽然房价上涨预期增长，但城镇居民购房意愿没出现大幅上升。未来3个月欲购房的居民占比为15.6%，与上季基本持平，仍高于2008年下半年时的最低水平，但低于去年同期水平1.5个百分点。国务院再次力压楼市投机 两部门核查二套房贷 （2010-09-25 中国经营报）作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。 9月中旬开始，住房和城乡建设
17、部（下称住建部）、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。 届时，中国经济的最高决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署，从目前情况看，对既有政策严格落实的同时进行局部技术调整的可能性存在，但出台全新调控政策的可能性不大。两部委调控楼市用地 囤地一年禁止再买地 （2010-09-27 新京报）国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点
18、。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。通知称，此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。另外，通知要求，市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60
19、天内核发建设工程规划许可证。小产权房清理方案近期出台 山东等地违法较严重 （2010-09-28 新京报）国土资源部执法监察局局长李建勤近日表示，小产权房问题的处理方案将在近期出台。有报道称，国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，研究制定小产权房清理整治政策方案。李建勤证实，方案已经上报国务院，国务院正在向相关部门征求意见，但对方案公布时间表问题，李建勤只表示，或将会很快公布，但公布时间并未明确。记者了解到，就在两周前，相关部门也已经结束了全国多地小产权房调研活动，这其中包括山东、郑州等省市小产权房违法现象比较严重的地方，李建勤也说，这次点上的调研，而调研部门也已形成调研结果
20、，将为小产权房的处理提供借鉴。楼市调控“组合拳”再挥出房价上涨动力减退 （2010-09-30 凤凰网）首套住房首付款比例调整至30%以上，第三套及以上住房贷款暂停，严控消费类贷款用于购房，外地购房禁令全国推广，房地产税由传说转向现实进而全国推广继本月内四度出台调控新政后，楼市第二波调控之靴再度落下“系列炮弹”，从信贷到税收，从销售监管到IPO融资，“几乎能想到的都有所涉及”。业内人士表示，随着各部委配套细则的陆续公布，还应该有更多的超出“国十条”范围内的细节方面新政策、新措施，房地产市场将再度降温，今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将略有回落，房价上涨的动力减退。E房点评：本月各地楼
21、市资讯相较调控的前几月，话题更加敏感，楼市调控以来市场走势未达预期效果，房价依旧坚挺，本月底楼市新政加码，顿时市场风起云涌，片片舆论。随着传统“金九”销售旺季的到来，各地表现异常活跃，市场回暖迹象呼之欲出，楼市走高蓄势待发。面对如此现象，本月底政府高层再颁新政，加码楼市调控，一时间市场走势再次陷入迷雾，楼市走向扑簌迷离。据E房网市场分析部监测，本月徐州市场动态异常活跃，许多楼盘公开蓄水、认购和推盘，相比前两月的积极宣传，本月楼市明显见热。另据E房网新闻部统计，本月楼盘营销活动层出不穷，新盘公开、老项目业主回馈、签约预售以及其他各具特色的营销活动纷纷亮相。此外，徐州秋季房博会的举办更为楼市热销摇
22、旗呐喊，开发商可谓使尽浑身解数。 但据E房网市场分析部观察，虽然本月市场供求异常旺盛，但是从各大项目销售中心人流量来看，9月并未出现开发商预期的楼市热潮。相反，随着月底的楼市新政出台，市场恐慌现象再现，相信短期内楼市将会再掀波澜，各种“对策”势必涌现。第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年9月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）起始楼面地价 （元/平米）挂牌时间2010-41经济开发区高铁站区地块高铁站西侧，中央大道两侧商服364538A:382984.0-4.
23、5711005702010年10月6日9时至2010年10月20日14时商服B:400574.0-4.5商服C:329584.0-4.5商住D:235042.5-3.0商住E:248522.5-3.0商住F:201412.5-3.0商住G:524472.5-3.0商住H:401862.5-3.0商服I:365513.5旅馆业J:181532.4商服K:373914.0-4.52010-42九里区张小楼搬迁安置地块徐丰公路东侧城镇住宅731561.6-1.822001802010-43鼓楼区民馨园B地块铜沛路南城镇住宅92641.5820590 图3.1 徐州市国有土地出让信息对比图示月 份20
24、09-092010-082010-09环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）2614378.57%88.46%出让面积（单位：亩）2630112167040.23%74.52% 表3.2 本月土地出让环比、同比信息（备注：本月出让地块规划图尚未公布）出让地块分析：9月徐州土地市场共挂牌出让3宗国有土地使用权，其中经济开发区高铁站区地块1宗，九里区张小楼搬迁安置地块1宗以及鼓楼区民馨园B地块1宗，总出让面积446958平方米（约670亩），环比上月（1121亩）下跌40.23%，同比09年9月（2630亩）下跌74.52%。本月出让地块中，2010-41号高铁站区地块位于高铁站西侧、中央大道两侧，
25、规划用途为商住、商服和旅馆业，该地块总出让面积364538平方米（其中规划商服用地185255平方米，商住用地161130平方米，旅馆业用地18153平方米），规划总建筑面积1246595.2平方米，挂牌起始价为7.11亿元，起始楼面地价约合570元/平米。据E房网市场分析部数据显示，2010-41号高铁站区地块创下今年徐州土地市场单宗地块出让面积和牌起始价双料魁首。2010-42号张小楼搬迁安置地块位于徐丰公路东侧，规划用途为住宅，该地块总出让面积73156平方米，规划容积率1.6-1.8，挂牌起始价为2200万元，起始楼面地价约合177元/平米。本月随着九里区撤县划区划归鼓楼区的具体工作落
26、实，本地块的潜力得以迅速提升，届时该地块的成交价格想必也会上一个台阶。2010-43号民馨园B地块位于铜沛路南，规划用途为住宅，该地块总出让面积9264平方米，规划容积率1.5，挂牌起始价为820万元，起始楼面地价约合590元/平米。据悉，该地块南依故黄河，紧靠西苑成熟生活社区，周边在售项目包括鑫苑景园、盛天茗苑等，并且随着近期最新成交疾控中心北地块未来的开发，该区域将成为未来西区建设的重点。3.2 土地成交表3.3 2010年9月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米） 容积率牌起始价（万元）成交价 （万元
27、）竞得人成交时间2010-29沈孟路地块中山北路延长线以东城镇住宅730911.81300013000徐州市鼓楼区国有资产投资有限公司2010.09.082010-30津浦棚户区地块津浦东街南侧城镇住宅17152.81.8242504250徐州市云龙房地产开发公司2010.09.082010-31徐海路南侧地块西至环湖大道东支路绿化带，北至徐海路绿化带商服、住宅1810702.04900076600广东美的置业有限公司2010.09.082010-32鹰裘皮革一期地块轻工路以西城镇住宅551691.7-1.81000010000徐州市鼓楼区国有资产投资有限公司2010.09.252010-33
28、南郊宾馆地块东至共建路、西至解放路、北至和平路商业办公、宾馆、居住469045.21700060000苏州中茵集团有限公司2010.09.252010-34振兴大道东侧科研A地块振兴大道以东科教用地112063.8672672徐州鼎元软件科技有限公司2010.09.272010-35振兴大道东侧科研B地块振兴大道以东科教用地115592.5692692江苏和润科技发展有限公司2010.09.272010-36振兴大道东侧科研C地块振兴大道以东居住87003.0655755徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司2010.09.272010-37振兴大道东侧科研D地块振兴大道以东科教用地184
29、892.511081108徐州掌能网络科技有限公司2010.09.272010-38振兴大道东侧科研E地块振兴大道以东科教用地105741.0636636徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司2010.09.272010-39环湖东路西侧地块环湖东路以西商业用地A:68500.748004800徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司2010.09.27B:46214续表3.3 2010年9月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米） 容积率牌起始价（万元）成交价 （万元）竞得人成交时间2010-G23华
30、润路西，三环北路北工业地块华润路西工业355651.213701370徐州安美固建筑空间结构有限公司2010.09.282010-G24黄石路南侧工业地块黄石路以南工业270560.710401040林德气体（徐州）有限公司2010.09.282010-G25驮蓝山路南侧工业地块蟠桃山以西工业1980090.776047604卡特彼勒（徐州）有限公司2010.09.28表3.4 本月成交地块数据分析表地块编号地块名称土地面积 （平方米）容积率牌起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2010-29沈孟路地块730911.813000130009902010-30津浦
31、棚户区地块17152.81.824250425013602010-31徐海路南侧地块1810702.0490007660056.33%21152010-32鹰裘皮革一期地块551691.7-1.8100001000010352010-33南郊宾馆地块469045.21700060000252.94%24602010-34振兴大道东侧科研A地块112063.86726721602010-35振兴大道东侧科研B地块115592.56926922402010-36振兴大道东侧科研C地块87003.065575515.27%2902010-37振兴大道东侧科研D地块184892.51108110824
32、02010-38振兴大道东侧科研E地块105741.06366366002010-39环湖东路西侧地块A:68500.7480048001290B:462142010-G23华润路西，三环北路北工业地块355651.2137013703202010-G24黄石路南侧工业地块270560.7104010405502010-G25驮蓝山路南侧工业地块1980090.776047604550表3.5 本月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）住宅4154112.8（约231亩）商业153064（约80亩）商住1181070（约272亩）综合（商业、办公、宾馆、居住）146904（约70亩
33、）科教451828（约78亩）工业3260630（约390亩）总计14747608.8（约1121亩）图3.2 2010年1-9月徐州市国有土地成交信息对比图示成交地块分析：本月徐州土地市场共成交14宗地块，成交面积747608.8平方米（约合1121亩），其中成交住宅用地4宗（成交面积231亩）；商业用地1宗（成交面积80亩）；商住用地1宗（成交面积272亩）；综合类用地1宗（成交面积70亩）；科教用地4宗（成交面积78亩）以及工业用地3宗（成交面积390亩）。本月成交地块中，2010-31号徐海路南侧地块位于环湖大道东支路绿化带东侧，北至徐海路绿化带，规划用途为商服和城镇住宅，该地块总出让
34、面积181070平方米，规划容积率2.0，挂牌起始价为4.9亿，成交价7.66亿元，溢价率56.3%，楼面地价约合2115元/平米。随着徐州城市发展趋势整体向东，开发区又离新城区不远，相信随着新城区教育、金融、商业以及交通等各项配套的日渐完善，对于开发区来说也将会产生很大的辐射和带动作用，因此未来开发区的一个整体发展趋势是非常有力的，对于本地块未来的潜力促进由此可见一斑。2010-33号南郊宾馆地块位于云龙区共建路西、解放路东、和平路南，规划用途为商办、居住和宾馆，该地块总出让面积46904平方米，规划容积率5.2，挂牌起始价为1.7亿元，成交价6亿元，溢价率为252.94%，整体溢价着实惊人
35、，不过相信寸土寸金，未来该地块的升值潜力不言而喻。2010-36号振兴大道东侧科研C地块规划用途为居住，出让面积8700平米（约合13亩），规划容积率3.0，挂牌起始价655万元，成交价为755万元，楼面地价约合289元/平米。据悉该地块周边旺旺家缘项目，目前均价4200元/平米，该区域部分项目已经上房，生活商圈已成雏形，有较大升值空间。第四章 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供应信息 图4.2 2010年9月徐州市（市区含铜山新区）商品房分类供应明细户型供应套数（套）供应面积（）面积占比（%）1房14710678.323.45%2房
36、1399130985.3342.31%3房1199143255.2846.27%4房316100.551.97%别墅4412439.194.02%复式284884.111.58%阁楼81231.360.40%住宅总计2856309574.14100%表4.1 本月徐州市（市区含铜山新区）住宅分类供应明细图4.3 2010年9月徐州市（市区含铜山新区）住宅户型供应面积比例图示月份2009-092010-082010-09环比涨跌同比涨跌供应量（万）27.314.5940.9180.33%49.82% 表4.2 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新
37、区）商品房供应量共计4088套，供应面积40.9万平方米，环比上月14.59万平米上涨180.33%，同比09年9月27.3万平米上涨49.82%。从本月供应量来看，同比、环比均呈现上涨趋势，是继供应连续两月下滑后的再次转扬。其中原因首先是前两月是传统的销售淡季，开发商有意识的减少供应量；另外对于“金九”销售旺季，开发商选择这一阶段大力推盘，从而来迎合传统的销售黄金周期，从而导致本月供应激增。据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至9月徐州市区共供应商品房281万平方米，环比去年同期269.55万平方米上涨4.25%。而去年同期1至9月楼市状况相对乐观，经过金融危机后整体楼市破冰回暖，供
38、应旺盛；但是进入今年年初以来，楼市走向扑簌迷离，而从整体供应量来看，相比去年不减反增，由此可见开发商以求房源迅速消化的意图非常明显。4.2 成交分析 图4.4 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房成交信息 图4.5 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交信息 图4.6 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比图示月份2009-092010-082010-09环比涨跌同比涨跌成交量（万）24.9025.4337.7248.33%51.49% 表4.3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数3300
39、套，成交面积37.72万平米，环比上月25.43万平米上涨48.33%，同比09年9月24.9万平米上涨51.49%。据E房网数据统计，今年年初以来，截至9月徐州市区共成交商品房267.43万平方米，环比去年同期245.53万平方米上涨8.92%。本月作为传统“金九银十”销售旺季的开端，开发商可谓使尽浑身解数，力求再创佳绩。本月徐州秋季房博会各家楼盘推陈出新，部分新盘纷纷亮相，一时之间楼市回暖的表象呼之欲出。而从本月的成交量来看，也是创下了自5月以来的成交高峰。这个结果也进一步验证了笔者上月的预测，即在此后两三个月内会看到九十月份的成交面积、成交套数以及成交均价会有一个明显上涨的情况，只是这一
40、结果超出了笔者的意料，而来的更早了一些。另外，本月月底“9.29”新政的加码，首付比例以及对契税的调整再次成为市场所关注的焦点，相信短期内市场将会出现一个混沌状态，更改合同时间以及其他形势的“对策”想必会成为一个“新潮流”。具体如何，还有待于进一步的市场观察。4.3 供求比分析 图4.7 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供求比信息（注：供求比=供应量/成交量）E房点评：本月徐州市商品房供求比连续两月持续下扬后再次抬头，呈现供大于求的局面。据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至9月徐州市区整体供求比（供应281万平米，成交267.43万平米）为1.05，环比去年同期
41、（供应269.55万平米，成交245.53万平米）1.1下跌4.55%，整体供求趋势日趋平衡。之前笔者分析过，供求关系是决定整个市场走势的关键因素，也是调控市场稳定的先决条件，只有适度把握市场的需求，应市而推，平衡供求关系，才能做到更好地消化房源。仔细分析调控以来徐州楼市供应，由于政策的要求和开发商对市场走向的未知，对资金回笼的迫切和客户市场的抢占成为开发商寻求自保的唯一途径。因此，加紧项目工期、赶拿项目预售、及时签约销售成为当前开发商普遍推崇的营销三步骤，但是弄巧成拙的是，开发商不期而遇的一致步调，短期内突然加大了市场供应；另外由于目前市场需求并未彻底释放，消化进度不容乐观，由此恶性循环，从
42、而导致此前有两月房源滞销囤积，供求比失衡。本月随着市场走势的日益乐观，观望情绪得以释放，此前潜在的刚性需求再次成为置业主力，成交量激增。另外加之传统“金九银十”的到来，开发商前两月有意减小市场供应量，以备在传统的销售黄金周期加大供应量，促进市场消化，带来成交高峰，由此最近两月的供求比失衡也在情理之中。4.4 区域市场数据图4.8 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月各区域商品房供应明细图4.9 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月各区域商品房成交明细项目列举北 区西 区南 区东 区中心区09-09月供应量（单位：万）3.71.617.64.3009-09月成交量（单位：万）4.53.52.61
43、22.310-08月供应量（单位：）89962.4610438.4929724.7717875.9010-08月成交量（单位：）26762478606738891711723610-09月供应量（单位：）82525.9321394.34145947.5159098.25010-09月成交量（单位：）7939948106343611105613470供应量环比8.27%104.96%390.99%790.02%供应量同比123.04%33.71%17.08%269.99%成交量环比196.69%0.51%49.01%24.54%21.85%成交量同比76.44%37.45%86.78%7.45%41.43%本月供求比1.040.4442.481.430表4.4 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月商品房供应、成交环比、同比信息表4.5 本月项目成交排行榜 （数据来源：徐州市房地产信息网 徐州E房网市场分析部）编 号项目名称地理区域行政区域销售套数1凤凰花园南 区铜山区
