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1、融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-11楼市持续升温 再现量价齐升 “金九银十”圆满收官之后，本月楼市持续升温，各地均呈现量价齐升现象。据E房网市场分析部数据显示，本月徐州楼市供求比继此前两月（9月、10月）出现严重起伏之后，本月呈现供略大于求的趋势，整体表现为“金九”当月市场供应激增，去化未达预期，房源积压，之后“银十”当月供应随之收紧，从而缓解了市场整体供求。本月供应再次上扬即在意料之中，项目成交签约迟缓，从而导致整体供求比再次出现波动，而从目前整体市场供求数据以及去年同期供求关系来看，今年整体楼市供求明显趋向于平稳。本月徐州市市区商品房供应量共计3315套，供应面积38.31万平
2、方米，环比上月16.3万平米上涨135.03%，同比09年11月39.05万平米下跌1.9%。从本月供应量来看，环比数据呈现大幅上涨，从之前两个月的供应数据不难发现，随着九月供应的猛增，整体供求并不理想，之后十月供应量明显收紧，经过两个月的市场缓和，整体供求比例相对持平，因此本月供应量再次抬头也在意料之中。另据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至11月徐州市区共供应商品房335.61万平方米，环比去年同期327.75万平方米上涨2.4%，基本与去年同期持平。从以上数据不难看出，虽然今年以来楼市调控相对严峻，但是徐州市场供应依旧旺盛，其中主要原因还是由于刚性需求的支撑，当然也不排除投资投
3、机性购房客群的存在，但是整体市场相对于一二线城市来看还是比较健康的。此外，本月徐州市市区商品房总成交套数2938套，成交面积32.1万平米，环比上月45.17万平米下跌28.94%，同比09年11月35.8万平米下跌10.34%。虽然本月成交环比、同比数据均呈现下跌趋势，但据E房网数据统计，今年年初以来，截至11月徐州市区共成交商品房344.7万平方米，环比去年同期319.05万平方米上涨8%。从以上成交数据来看，虽然新一轮楼市调控持续发力，但是楼市成交逆市上扬，整体成交乐观，而本月成交量接近年初以来的月平均成交量，由此可见徐州整体需求空间巨大，市场后期走势依旧乐观。2010版权声明：本报告由
4、融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng数据整理： 张瑞浩 马永杰第一章 本月提要1.1 房贷7折优惠利率全面取消，下限调至8.5折；1.2 四部委：全面叫停第三套住房
5、公积金贷款；1.3 三部委剑指土地违法，问责重拳挥出在即；1.4 存款准备金率月内二次上调，房企或将被迫降价；1.5 两部委将检查闲置用地处置进展，摸底地方楼市调控；1.6 新拆迁条例拟废除行政强拆，补偿强调个人需求；1.7 11月CPI涨幅可能居全年最高，通胀预期仍较明显；1.8 本月徐州商品房供求旺盛；1.9 本月数据提示： 图1 本月徐州市市区商品房供应量环比上涨135.03%，同比下跌1.9% 图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月徐州市市区商品房成交量环比下跌28.94%，同比下跌10.34% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交对比信息第二章 资讯回
6、顾2.1 全国资讯房贷7折优惠利率全面取消 下限调至8.5折 （2010-11-01 中国证券报）11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。 相关专家表示，实行7折优惠利率是在2008年楼市低迷的时期政府采取的刺激房产购买的临时性措施，而当前的经济环境是充足的流动性吹大了房地产泡沫。有业内人士认为，由于存量房贷并不在调整之列，以及此前部分银行已经先期提高了房贷利率的执行标准，所以这一变动所波及的范围并不大。 多家银行证实，11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付
7、最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。不过，对于已申请贷款而还未获得审批的购房者，各家银行执行利率标准并不一样。全国2万亿住房公积金存款利率低 将面临贬值风险 （2010-11-02 人民日报）一份利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的名单，近来引起多方关注。第一批试点包括北京、天津等28个城市。为确保资金安全有效使用，8月27日，住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会6部门联合试行住房公积金督察员制度。据了解，我国公积金的总归集额达2万亿元，而多数城市的公积金闲置率偏高，公积金的存款利率低，缴存人的资产面临贬值风险。因此
8、，人们呼吁进一步探索有效、安全、公平使用沉淀资金的政策。对此专家建议应扩大公积金投资渠道，比如，将部分结余公积金购买国家住宅债券，用于保障性住房建设，或是进入开放性投资基金市场，选择业绩稳定、费用低、诚信程度高的专业性基金投资公司，委托其负责运作，并给予公积金投资优惠政策，对住房公积金的投资收益、佣金等减税或免税。另外应加强资金监管力度，如果资金监管不到位，利用公积金贷款支持保障房建设，可能出现呆账、坏账，导致地方政府高额负债。应建立代表公积金缴纳人的机构，作为第三方参与到公积金运行中。 央行继续实施适度宽松货币政策 关注通胀压力 （2010-11-03 中国证券报）中国人民银行2日发布三季度
9、货币政策执行报告指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。报告指出，当前价格走势的不确定性较大，仍需加强通胀预期管理。国际经济复苏还比较缓慢，我国经济增长较快，通胀预期和价格上行压力不容忽视。受复苏不确定因素影响，各经济体政策退出较为谨慎，随着原有刺激措施逐步到期，发达经济体开始推出新的经济刺激措施，全球流动性和货币条件仍将宽松，主要经济体将持续放松货币刺激经济的预期强烈，大量资金可能向增长较快的新兴经济体流入。在流动性充裕和通胀预期较强的大背景下，富余资金必然寻找各种途径和出口，潜在的通胀压力须高度关注。此
10、外，还存在结构性的价格上行压力。当前国内劳动力和服务业等价格趋升，资源环保成本加大，资源性产品价格有待理顺，都可能影响通胀预期。报告称，下一阶段，中国人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。加强流动性管理，保持货币信贷适度增长。既要满足经济发展的合理资金需求，又要为价格总水平的基本稳定创造良好的货币环境，切实管理好通胀预期。引导金融机构根据宏观调控要求和实体经济部门的信贷需求，安排好下一阶段贷款投放的进度和节奏。稳步推进利率市场化改革，进一步完善人民币汇率形成机制。增强价格杠杆调控作用。按照人民币汇率形成机制改革的原则，进一步完善人民币汇率形成机制，重在坚持以市
11、场供求为基础，参考一篮子货币进行调节。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。继续深化外汇管理体制改革，促进资本平衡流动，规范和完善跨境资本流动管理，加强对违规和异常资金的监测和管理。加大金融支持经济发展方式转变和经济结构调整的力度。执行好差别化房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强对金融机构的风险提示，加强地方政府融资平台公司贷款风险管理。四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款 （2010-11-04 中新社）继中国各大商业银行首套房贷“史上最优惠利率”终结、三套房贷叫停之后，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套
12、住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知指出，部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。 通知指出，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家
13、庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 中国首部基本住房保障法已经成型 （2010-11-10 东方早报）据报道，筹备了两年的国内第一部有关住房保障的专门立法已经成型。住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，目前正在征求各方意见，对征求意见稿进行修改、完善。资料显示，住房保障法最早于2008年11月被列入十一届全国人大常委会五年立法规划，由住建部住房保障司负责该法的起草。今年3月，在十一届全国
14、人大三次会议期间，有人大代表建议加快住房保障法立法进程。代表们提出，中国现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性。目前市场化商品房制度无法满足中低收入家庭的住房需求。针对这些议案，住建部回应说，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。 该征求意见稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。据今年年初媒体披露的草案内容，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。另外，压缩房地产投机利润空
15、间、提高骗购违法成本、保障经济适用房公平合理分配，都是焦点内容。 另据报道，在今年3月的十一届全国人大三次会议期间，有123名人大代表在4个议案中建议，尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。针对这些议案，住建部正组织力量积极开展修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。京沪高铁全线贯通 初步确定将在2012年春运投入使用（2010-11-16 新华社）11月15日上午，随着铁道部部长刘志军和京沪高铁施工单位职工代表在安徽蚌埠南站一起拧紧全线正线最后一根钢轨的扣件螺栓，标志着京沪高速铁路全线铺通。这是京沪高铁建设取得的又一重大阶段性成果。京沪
16、高速铁路自北京南站到上海虹桥站，贯穿北京、天津、河北、山东、安徽、江苏、上海7省市，新建铁路全长1318公里，建成通车后京沪间可实现4小时到达。全线共设北京南、天津西、济南西、南京南、上海虹桥等24个车站，是世界上一次建成线路里程最长、标准最高的高速铁路。 京沪高速铁路的全线铺通为明年建成通车打下了坚实基础。记者在15日举行的京沪高速铁路全线铺通仪式上获悉，全线铺通标志着以线下工程和铺轨为主的站前工程全部结束，下一步将全力推进以牵引供电、通信、信号、电力“四电集成”施工和站房建设为主的站后工程施工，展开全线联调联试。 记者从交通部门获悉，京沪高铁原定于2012年建成的工期已被大大缩短，初步确定
17、提前至明年十一建成通车并于2012年投入春运。 三部委剑指土地违法 问责重拳挥出在即 （2010-11-21 第一财经日报）为了遏制土地违规违法，加强对地方政府的约束力，国土资源部等三部委有望近期约谈部分土地违法严重城市的政府负责人。一位知情专家对记者透露，依照国土部、监察部与人力资源和社会保障部制定的违反土地管理规定行为处分办法（下称：“15号令”），2010年土地违法约谈城市已经初步圈定范围，约谈以及问责工作近期就可能启动。按照“15号令”，县级以上地方政府的主要负责人，对当地的耕地保护、节约集约用地、土地执法负总责，当一个地方土地违法严重，比如违法占用耕地的量超过了当地当年新增建设占用耕
18、地总量的15%，或者虽然不到15%，但情节严重、影响恶劣的，将问责当地政府主要负责人。而问责的方式，将是从轻到重分别给予警告或者记过处分、记大过或者降级处分，甚至撤职。国土督察系统内部人士曾对记者透露，此处所讲的“主要负责人”就是指地方政府的一把手，如果是一个市，那就是指市长。在国土部开展的2008年和2009年的两次约谈中，这一点也获得了间接证实。存款准备金率月内二次上调 房企或将被迫降价 （2010-11-22 京华时报）央行19日晚宣布，为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，决定从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次宣布全面上
19、调存款准备金率，距离上次宣布调整仅过去9天。11月10日央行曾宣布，自16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。如果算上此前两次差别上调后的累积利率，这已经是今年央行第七次上调存款准备金率。此次上调之后，大型金融机构的准备金率普遍调至18%，部分大型银行则已经达到19的历史最高水平。央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。 据业内人士分析，外汇占款增加导致流动性过多、银行信贷投放超出预期和逐渐增大的通胀压力是促使央行不断收紧货币政策的主要原因。虽然10月份外汇占款数据尚未公布，但业内普遍预期将会处于较高水平。此前公布的10月份金融运行数据显示，商业银行的
20、信贷投放动力依然非常充足，全年信贷投放控制在7.5万亿元以内有较大难度。另外，10月份CPI数据创出了25个月新高，并且有继续走高的趋势。在此情况下，央行密集上调存款准备金率属情理之中的选择。两部委将检查闲置用地处置进展 摸底地方楼市调控 （2010-11-23 第一财经日报）在楼市“二次调控”出台接近两月之际，住房和城乡建设部(下称“住建部”)和国土资源部(下称“国土部”)正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。记者独家获悉，上述两部委近日已经组成联合调查组，奔赴全国各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况。据知情人士透露，此
21、番联合检查组将由两部委司级官员带队，整个过程大约在十天左右。此番检查方式包括实地检查、座谈、查阅资料和网上核查，检查范围除了省(区、市)总体情况外，还将抽取省会城市和12个设区市(州、盟)。此外，与以往不同，此次检查组还将深入到县(区、旗)一级政府开展检查工作。新拆迁条例拟废除行政强拆 补偿强调个人需求 （2010-11-24 京华时报）今后，强制拆迁拟全部由法院作出裁决，行政部门不再决定是否强拆。记者获悉，新拆迁条例国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)新版中，“行政强拆被取消”。新拆迁条例国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)自今年1月29日向社会公开征求意见后，罕见关于其进展的消息。据昨日法
22、制日报报道，征集意见后，相关立法部门召开了几十场论证会、咨询会、座谈会等，仅参与的专家学者、实际工作者，就广泛涉及法律、经济、规划、土地、评估等领域，有近千人之多，征集的书面意见前后更是高达近万份。 据悉，新版草案经反复酝酿修改多次已较成熟，其亮点有“补偿市场化人性化”、“房屋征收实施机构不得以营利为目的”等体现。有专家透露，与今年初公布的征求意见稿相比，在拆迁补偿、公共利益界定、征收程序以及强制搬迁等方面，均有突破性进展。楼市调控趋紧 商业地产萌发新的契机 （2010-11-25 21世纪经济报道）频繁而密集的楼市调控，反而带给了一些地产商新的机会。近期，龙湖北京第一个大型商业地产项目长楹天
23、街动工，万达宣布明年新建17个万达广场，部分深圳商业地产开发商频频外拓，而其采取只租不售策略的比例也在增多。在住宅市场受到抑制的同时，商业地产商的机会和空间无疑在大大增加。“并不是所有有实力的房企都可以在商业地产做大做好的，商业地产的定位、规划、管理等复杂性问题，令不少有实力的房企也望而却步。”深圳资深地产界人士尹相武表示，不少房企为了快速回笼资金，更倾向于做开发销售，对于这类房企，他称之为“轻型房企”。对地，自持物业特别是商物分量较为庞大的，则称之为“重型房企”。 住建部：房价波动与调控压力前所未有 （2010-11-28 中新网）去年12月开始，中国新一轮房地产调控拉开大幕，并于今年4月中
24、旬和9月底两度增大力度。中央政府一年之内三度密集出手调控楼市，力度之大实属罕见，既彰显中国政府抑制房价的决心，也显示出房地产调控难度之大。中国住房和城乡建设部副部长仇保兴26日在此间提出，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战。 仇保兴在北京举行的中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上说，金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。对此仇保兴提出，房地产调控需要各部门之间的协同，需要中央和地方的协同，以及调控政策的组合使用。要给地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、
25、财税政策等；给中央政府一个合理的模型预测。 11月CPI涨幅可能居全年最高 通胀预期仍较明显 （2010-11-29 中国证券报）一些专家预计，由于食品价格涨势明显，11月我国居民消费价格指数（CPI）涨幅可能超过上月的4.4%，达到年内峰值，但超过5%的可能性不大。 商务部公布的食用农产品价格监测数据显示，11月以来，主要食用农产品价格涨幅呈缩小态势，其中18种蔬菜平均批发价格已连续两周回落。国家统计局总经济师姚景源日前表示，“在国务院16条措施引导下，政府从生产、流通等多个环节入手，目前已稳定了通胀预期。” 分析人士认为，由于粮食、肉禽及其制品价格继续小幅上涨，居民通胀预期仍较明显，11月
26、CPI涨幅可能再创新高，但超过5%的可能性不大。由于12月翘尾因素将完全消失，该因素将使CPI下行1个百分点，11月物价数据可能为全年涨幅的峰值。 2.2 城市热点云东棚户区22日起动迁 拆迁居民有三处安置房可选 （2010-11-18 徐州日报）作为云龙区今年棚户区改造计划之一，云东棚户区总占地140多亩，根据已完成的排查，确定拆迁总户数1200多户，拆迁总面积10万多平方米。云东棚户区拆迁后，按照相关规划方案，将启动泰山路北延工程及广场绿化建设，将泰山路延伸至和平路，缓解和平路和云东一道街交通压力，彻底改善云龙山东侧路窄、坡陡和弯多的交通现状。 云东棚户区改造采取货币补偿、异地定销商品房等
27、多元化安置方式，真正体现棚户区改造让利于民政策。对选择货币安置的，按照合法房屋面积评估的价值，再给予10%的补偿。对选择异地定销商品房安置的，以云泉佳苑、下洪尚景园和四季雅苑房源为主。据介绍，这三处定销商品房房源各有特色，兼顾高中低不同价格层次，拆迁居民可根据原住房面积、家庭收入、自身需要等，选择适合自己的居住地点。三处安置房简介：云泉佳苑，即泉山区法院东地块定销商品房，该小区规划建设15栋楼，7万多平方米，是云东棚户区安置的首选地块。位于云龙湖风景区内，周围高档楼盘房价一平方米六七千元，而云泉佳苑安置房高层基准价4400元一平方米，多层基准价每平方米4600元，具有较大升值空间。 下洪尚景园
28、位于黄河东路与和平路交叉路口，是故黄河公园风景区内不可多得的小区。该房源是33层的高层建筑，面积从49平方米到80多平方米不等，有十余种不同户型供拆迁户选择。 四季雅苑定销商品房位置在绿地世纪城南，庆丰路以东，郭庄路以南，目前主体基本完工。小区有一条1.5万平方米的绿化带，是充满活力的绿色小区。周围房价每平方米5000元左右，而安置房仅为每平方米4000多元，是城市向东增值潜力较大的小区。 目前，云泉佳苑和下洪尚景园定销商品房规划设计已完成，即将进入建设阶段，郭庄路四季雅苑定销商品房正在积极建设中，三个小区规划设计起点高、标准高，布局合理，配套齐全，户型实用。徐州市首次在国内发行公司债券 融资
29、10亿建设新城区 （2010-11-19 徐州日报）11月18日下午从徐州市新城区公司债券发行总结座谈会上获悉，徐州市首次在国内资本市场发行公司债券，成功融资10亿元人民币用于新城区建设。此次公司债券发行主体，为新城区国有资产经营有限责任公司。抢在央行加息政策出台之前，于10月15日至20日，由承销公司信达证券股份有限公司正式面对资本市场公开发行，额度为10亿元人民币，期限为7年，为无担保债券，采用固定利率形式，单利按年计息，年利率为5.75%，比同期银行贷款基准利率低44个基点。10月21日，资金全部到账。资金主要用于新城区建设，其中0.65亿元用于建设新城区污水处理厂配套管网；2.37亿元
30、用于新城区城中村改造;1.6亿元用于茶庵村拆迁安置小区项目；2.7亿元用于新城区产业园区道路工程项目；0.68亿元用于迎宾大道连接线道路工程项目；2亿元用于补充营运资金。本次发行的公司债券是2010年徐州市唯一一家被批准发行的公司债券，也是徐州市城市开发运营企业首次在国内资本市场进行债券融资。据介绍，我市通过此次发行债券，一举三得：本次债券年利率只有5.75%，比人民银行基准贷款利率低44个基点，降低融资成本3080万元；发行债券过程中，面向全国介绍徐州，介绍新城区，大大提升了徐州城市形象。由于前期宣传到位，虽然这是我市首次面对市场发行公司债券，且是无担保、低利率发行，但仍得到了市场追捧，展示
31、了徐州的综合经济实力，更为我市企业打通了直接融资渠道；同时，通过发行公司债券，新城区国有资产经营有限责任公司规范了公司运作，完善了法人结构，健全了各类机制，为公司进入资本市场持续融资打下坚实基础，也为我市从国内资本市场直接融资探出一条新路。（备注：公司债券是指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限还本付息的有价证券。在债券的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关系。因此，公司债券是公司向债券持有人出具的债务凭证。）第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年11月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号行政区域地块名称土地坐落
32、土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）起始楼面地价 （元/平米）挂牌时间2010-48泉山区淮海西路西延E、F地块矿山路以南原解放军4813工厂城镇住宅73344.2420882.6-3.054000019702010年12月20日9时至2011年1月7日14时31256.22.0-3.382010-49云龙区奎山公园东侧地块奎山公园东侧商服文化娱乐21798.90.8-1.0900043002010-50鼓楼区八里家居旗舰店A地块煤港路以西，沈孟大道以北市场用地658102.535342152010-51鼓楼区堤北农贸市场地块二环北路与煤港路交叉口东北角批发零售办公用地70026
33、.510002202010-52新城区新城区G2地块明正路以西、昆仑大道以南城镇住宅861721.52843722002010-53新城区新城区K4-2-1地块清风路以西城镇住宅31321.32.238005502010-G26金山桥经济开发区广德路东侧地块广德路东侧工业77628.80.729805482010-G27金山桥经济开发区高新路西侧地块高新路西侧工业153510.7589548 图3.1 徐州市国有土地出让信息对比图示月 份2009-112010-102010-11环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）75860%14.3%出让面积（单位：亩）49928856897.2%13.8%
34、 表3.2 本月土地出让环比、同比信息附件：本月出让地块规划图附图1 2010-48号淮海西路西延E地块规划图附图2 2010-48号淮海西路西延F地块规划图附图3 2010-49号奎山公园东侧地块规划图附图4 2010-50号八里家居旗舰店A地块规划图附图5 2010-51号堤北农贸市场地块规划图附图6 2010-52号新城区G2地块规划图附图7 2010-53号新城区K4-2-1地块规划图附图8 2010-G26号广德路东侧地块规划图附图9 2010-G27号高新路西侧地块规划图出让地块分析：11月徐州土地市场共挂牌出让8宗国有土地，总出让面积378428平方米（折合约568亩），环比上月
35、（288亩）上涨97.2%，同比09年11月（499亩）上涨13.8%。本月出让地块中2010-48号淮海西路西延E、F地块位于矿山路以南(原解放军4813工厂)，规划用途为城镇住宅，其中E地块出让面积42088平方米，规划容积率为2.6-3.05；F地块出让面积31256.2平方米，规划容积率为2.0-3.38，两地块规划总建面约为203000平方米，挂牌起始价40000万元，起始楼面地价约合1970元/平米。今年年初以来随着矿山路版块鑫苑景园、盛天茗苑、曼乔世家、华辰丽景等多个项目的集中开发，西区整体房价上涨趋势明显，给本宗地块未来的开发奠定了良好的基础，同时也将进一步缓解西区市场的整体需
36、求压力。2010-49号奎山公园东侧地块位于解放南路北侧，奎山公园东侧，规划用途为商服、文化娱乐，出让面积21798.9平方米，规划容积率为0.8-1.0，规划总建面约为21000平方米，挂牌起始价9000万元，起始楼面地价约合4300元/平米。本地块地理位置优越，处于沃尔玛辐射商圈范围，随着沃尔玛商业的启动以及南郊宾馆地块的开发，未来该区域商业升值潜力巨大，老城区商业次中心即将呈现。2010-52号新城区G2地块位于明正路以西、昆仑大道以南，规划用途为住宅，出让面积86172平方米，规划容积率1.5，规划总建面约为129258平方米，挂牌起始价28437万元，起始楼面地价约合2200元/平米
37、。2010-53号新城区K4-2-1地块位于清风路以西，规划用途为住宅（定销商品房），出让面积31321.3平方米，规划容积率2.2，规划总建面约为68900平方米，挂牌起始价3800万元，起始楼面地价约合550元/平米。目前随着新城区建设的日益成熟，该区域已经成为投资热地，相信随着以上两宗地块的出让，未来该区域势必形成供应竞争。3.2 土地成交表3.3 2010年11月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米） 容积率牌起始价（万元）成交价 （万元）竞得人成交时间2010-40云龙区民营工业园一期3号地块庆丰
38、路东商办24717.25.04077062300徐州金地商都集团有限公司2010.11.18居住35788.12.3商住34645.72.2居住560831.92010-44沈阳军区干休所地块三环东路以西，沈阳军区干休所内居住10475.82.0-2.5设有底价8819徐州奔马房地产开发公司2010.11.292010-45中山北路加油站地块徐丰公路东侧批发零售（加油、加气站）47790.3-0.712001200万联能源集团有限公司2010.11.182010-46民馨园A地块铜沛路南城镇住宅124171.711001100九里区房产开发公司2010.11.252010-47徐商公路南火花地
39、块徐商公路南批发、零售127772.2200420九里区振华开发有限公司2010.11.25表3.4 本月成交地块数据分析表地块编号地块名称土地面积 （平方米）容积率牌起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2010-40云龙区民营工业园一期3号地块24717.25.0407706230052.81%160035788.12.334645.72.2560831.92010-44沈阳军区干休所地块10475.82.0-2.5设有底价881937402010-45中山北路加油站地块47790.3-0.71200120050202010-46民馨园A地块124171.71
40、10011005202010-47徐商公路南火花地块127772.2200420110%150表3.5 本月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）住宅222892.8（约34亩）商办、商住1151234（约227亩）批发零售217556（约26亩）总计5191682.8（约287亩）图3.2 2010年1-11月徐州市国有土地成交信息对比图示成交地块分析：本月徐州土地市场共成交5宗地块，成交面积191682.8平方米（约合287亩），分别为住宅用地2宗（成交面积34亩）、商办商住用地1宗（成交面积227亩）和批发零售用地2宗（成交面积26亩）。其中2010-40号云龙区民营工业园一
41、期3号地块位于庆丰路东侧，规划用途包含商办、居住和商住，出让面积151234平方米（约合227亩），规划总建面约为388677平方米，挂牌起始价40770万元，最终由徐州金地商都集团有限公司以62300万元成交，地块溢价52.81%，楼面地价约合1600元/平米。据悉，本地块周边今年最新成交土地原云龙区民营工业园一期1号地块和原云龙区民营工业园一期2号地块由徐州润金房地产开发有限公司竞得，楼面地价分别为1765元/平米和1662元/平米。值得关注的是，本宗地块曾于8月正式挂牌，后因未知原因终止挂牌，此次本宗地块最终落槌，再次给东区版块增添强势竞争项目。2010-44号沈阳军区干休所地块位于三环
42、东路以西，沈阳军区干休所内，规划用途为居住，出让面积10475.8平方米（约合15.7亩），规划容积率为2.0-2.5，本宗地块以竞价方式出让，设有底价，最终由徐州奔马房地产开发公司以8819万元成交，楼面地价约合3740元/平米，刷新三环区域成交底价新纪录。2010-46号民馨园A地块位于铜沛路南，规划用途为城镇住宅，地块定位为定销商品房用地，出让面积12417平方米（约合18.6亩），容积率1.7，规划总建面约为21100平方米，挂牌起始价1100万元，最终以底价成交，楼面地价约合520元/平米。第四章 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市市区2009-2010年每月商品房供应信息
43、 图4.2 2010年11月徐州市市区商品房分类供应明细户型供应套数（套）供应面积（）面积占比（%）1房2145.10.04%2房1412125597.0833.52%3房1410164918.8844.01%4房9114662.33.91%别墅14650940.313.59%复式11618481.784.93%住宅总计3177374745.44100.00%表4.1 本月徐州市市区住宅分类供应明细图4.3 2010年11月徐州市市区住宅户型供应面积比例图示月份2009-112010-102010-11环比涨跌同比涨跌供应量（万）39.0516.338.31135.03%1.9% 表4.2 本
44、月徐州市市区商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市市区商品房供应量共计3315套，供应面积38.31万平方米，环比上月16.3万平米上涨135.03%，同比09年11月39.05万平米下跌1.9%。从本月供应量来看，环比数据呈现大幅上涨，从之前两个月的供应数据不难发现，随着九月供应的猛增，整体供求并不理想，之后十月供应量明显收紧，经过两个月的市场缓和，整体供求比例相对持平，因此本月供应量再次抬头也在意料之中。另据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至11月徐州市区共供应商品房335.61万平方米，环比去年同期327.75万平方米上涨2.4%，基本与去年同期持平。从以上数据不难看出，
45、虽然今年以来楼市调控相对严峻，但是徐州市场供应依旧旺盛，其中主要原因还是由于刚性需求的支撑，当然也不排除投资投机性购房客群的存在，但是整体市场相对于一二线城市来看还是比较健康的。4.2 成交分析 图4.4 徐州市市区2009-2010年每月商品房成交信息 图4.5 本月徐州市市区各区域商品房成交信息 图4.6 本月徐州市市区各区域商品房成交占比图示月份2009-112010-102010-11环比涨跌同比涨跌成交量（万）35.8045.1732.1028.94%10.34% 表4.3 本月徐州市（市区含铜山区）商品房成交环比、同比信息E房点评：本月徐州市市区商品房总成交套数2938套，成交面积32.1万平米，环比上月45.17万平米下跌28.94%，同比09年11月35.8万平米下跌10.34%。虽然本月成交环比、同
