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1、嘉年华广场市场篇第一部分、淄博概况1、地理 淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万2、交通 胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。3、城市风貌 淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。2003年
2、起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。第二部分、桓台县概述1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事处，343个行政村。2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。少数民族352人。2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇的人口规划2020年在20万人左右。第三部分、桓台县的规划1、功能定位淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，
3、生态型园林城市。2、发展目标与指标体系类别指标单位现状发展目标2002年2007年2010年2015年2020年经济类国内生产总值亿元81.04150200320500人均国内生产总值美元199435005000750010000城镇居民人均可支配收入元780011500150002000026000农民人均纯收入元3929600080001100015000恩格尔系数%40383530社会类总人口万人48.950515253县城人口万人8.612161820人口自然增长率5.186543城镇人均住房建筑面积平米182030333、城市用地发展方向3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发
4、挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。4、城市总体规划结构延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：4.1一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。4.2二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。两个中心，一主一次，新城旧城遥
5、相呼应。4.3三带：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。4.4四区：东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。第四部分、近期建设规划1、期限：20032010年。2、发展目标到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。3、近期建设重点：“开发新城区、提升老城区、整合工业区”3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅
6、速推进。重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业第五部分、桓台沿街商铺综合分析一、商业市场普查方
7、案1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。2、调研目的2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）；2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。3、调研范围a中心路 b张北路 c兴桓路 d镇南大街 e建设路 f卫生街 g公安路 h公园路4、调查对象调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式采用问卷式，具体内容见调研表6、人员组织与时间进度6.1调查样本预计900
8、份；6.2临时调查人员安排4人；6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。7、调研重要分析指标7.1售价及租金分析；7.2面积分析；7.3经营内容指标分析7.3.1经营内容租金分析7.3.2经营内容面积（实用面积）分析7.3.3经营内容规模（数量、比例）分析8、分析与建议依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。9、预算：问卷印刷费用：300元问卷调查费用：900份￥2元/份=1800元自行车2部￥160元/部=32
9、0元纪念品：900份￥4元/份=3600元招聘及交通费用：100元共计：6120元二、调查情况说明本次调查按计划从9月25号至9月29 号，共五天时间。完成调查问卷430份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。三、调查分析（一）、单项分析1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%
10、；31-40占13.8%。累计可见10-40占55.5%，是主要的面积范围。面积频率百分比（%）累计百分比（%）10-156515.215.216-204610.725.921-306815.941.731-405913.855.541-50174.059.451-707317.076.571-100429.886.2101-150368.494.6150以上235.4100.0Total429100.0 2、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，
11、也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。层数频率百分比（%）累计百分比（%）一层35983.583.5二层6515.198.6三层51.299.8四层1.2100.0Total430100.0 3、店面形象分析：店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。 频率百分比（%）累计百分比（%）优25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8无1.2100.0Total417100.0 4、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8%，低档和高档比例
12、相当；国际品牌占9.9%。说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。频率百分比（%）累计百分比（%）国际名牌429.99.9国内高档品牌9221.631.5国内中档品牌13531.863.3国内一般品牌9923.386.6无5713.4100.0Total425100.05、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有
13、相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。 频率百分比（%）男装类255.8女装、内衣5212.1男女休闲装5913.7饰品类2.5童装、孕妇装类102.3鞋、箱包、皮具类型225.1珠宝、钟表、眼镜类61.4礼品、精品类163.7餐饮类225.1休闲、娱乐类1.2便利店、百货类4510.5文体、音像类133.0家电81.9数码、通讯、IT类112.6化妆品61.4美容、美发、健身类214.9五金、机电、化工类184.2家饰、床上用品、厨具类245.6维修、加工、中介类61.4婚纱摄影类51.2医药、保健类112.6烟、酒、茶类153.5机车类4.9其它286.5T
14、otal430100.06、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右。频率百分比（%）厂家直销4510.5加盟、连锁4911.4代理4510.5经销419.6自营24857.9Total428100.07、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。频率百分比（%）累计百分比（%）优9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.08、每月每平方米的营业额分析：在每月每平方米的营业额的调查中，100
15、元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。频率百分比（%）累计百分比（%）100元以下13631.931.9101-150元7116.748.6151-200元4610.859.4201-250元296.866.2251-300元4711.077.2301-400元348.085.2401-500元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有
16、10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。频率百分比（%）累计百分比（%）无102.42.410元以下7317.219.510-15元12228.748.216-20元4410.458.621-25元409.468.026-30元429.977.931-35元235.483.336-40元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，一年以下(含一年)的最多，占67.1%；其次是五年以上(含五年)，占13.5%。可见市场的租赁期限一年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以上
17、）的租赁。频率百分比（%）累计百分比（%）一年以下(含一年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五年)5613.5100.0Total414100.011、商铺的人数分析：经营人数中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人) 的占11.2%。多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。频率百分比（%）累计百分比（%）2人以下(含2人)28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含5人)4811.299.1Total427100.012、投资金额分析：经营者的投资金额在3-
18、5万的最多，占24.6%；其次是2万以下的占23%，2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。频率百分比（%）累计百分比（%）2万以下9823.023.02-3万8720.443.33-5万10524.667.97-10万6214.582.410-15万348.090.415-20万194.494.820万以上225.2100.0Total427100.013、装修投入分析：38.1%的装修投入在5000元以下，31.5%没有装修投入，5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为83.6%，不到10%的装修投入在2万元以上。可
19、见，大多数经营者的装修投入都很少。频率百分比（%）累计百分比（%）无13531.531.55000元以下16338.169.65000-1万元6014.083.61-2万元368.492.12-3万元153.595.63-5万元122.898.45万元以上71.6100.0Total428100.014、经营旺季分析：在经营旺季调查中，占最多的是冬季为68.1%；春季、夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。频率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1无245.615、每月的税费支出分析：税费支出200元以下的累计占52.9%，在一半以上，其中10%
20、以上的没有税费；200-300元的占26.8%，累计占79.8%；另有8.5%的在301-500元。频率百分比（%）累计百分比（%）无5212.212.2200元以下17340.752.9200-300元11426.879.8301-500元368.588.2501-800元194.592.7801-1200元163.896.51201-2000元81.998.42000元以上71.6100.0Total425100.016、每月的水电费支出：分析：水电费支出50元以下的占53.5%，51-100元的占19.7%；87.3%的在200元以内。频率百分比（%）累计百分比（%）50元以下22853
21、.553.551-100元8419.773.2101-200元6014.187.3201-300元214.992.3301-500元174.096.2501-800元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？ 频率百分比（%）是37988.1否5111.9Total430100.0分析：88.1%的经营者愿意入驻经营。可见，该购物中心是经营者的理想经营场所。17.1、需要的经营面积分析：需要的经营面积中5
22、1-70占15.9%，16-20 和21-30 各占13.3%；有近一半的需要面积在16-50。相比现在的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。 频率百分比（%）累计百分比（%）10以下133.43.410-15164.27.716-205013.321.021-305013.334.231-403910.344.641-504311.456.051-706015.971.971-1004812.784.6101-150338.893.4150以上256.6100.0Total377100.017.2、适合的租金（元/月/）分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3%；16-20元的占21
23、.3%；21-25元的占8.3%；同时，89.9%的理想租金在25元以下。相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理想租金相对较低。频率百分比（%）累计百分比（%）10-15元22660.360.316-20元8021.381.621-25元318.389.926-30元184.894.731-35元1.394.936-40元41.196.041-45元51.397.346-50元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0（二）、交叉分析1、行业与面积交叉分析：服装类多数在10-40，以16-30为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、
24、音像类在10-70不等，且差异较大；餐饮类多在70以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30；家电在50-100为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70。 面积行业10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上Total男装类23541422124女装、内衣1415961411152男女休闲装151011101443159饰品类0010001002童装、孕妇装类32201011010鞋、箱包、皮具类51342410222珠宝、钟表、眼镜类0011120106礼品
25、、精品类32211511016餐饮类20220244622休闲、娱乐类0000010001便利店、百货类2171121244245文体、音像类41230300013家电0111022108数码、通讯、IT类13400200111化妆品1030110006美容、美发、健身类10140454221家饰、床上用品、厨具类21032763024婚纱摄影类0000002215医药、保健类10403021011烟、酒、茶类01240521015Total2、行业与租金交叉分析：服装类的租金差异明显，没有集中的分布区域：10元以下和40元以上所占比例都明显偏大，其余10-30元的比例差别不大；礼品、精品类的
26、租金统计与服装相似；鞋、箱包、皮具类和医药、保健类分布相似，集中在10-25元不等，处于较高水平；餐饮类租金水平较低，多数在15元以下；便利店、百货类和文体、音像类都集中在10-30元；家电和婚纱摄影类的租金的分布相似，租金在16-40元之间且差异较大；数码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在10-20元，处于足劲的中等水平；美容、美发、健身类在20元以下分布，且差异较大；家饰、床上用品、厨具类则明显集中在10-15元，租金水平略低。租金行业无10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男装类07313230625女装、内衣29156453
27、0852男女休闲装01011757151258饰品类0010100002童装、孕妇装类03201101210鞋、箱包、皮具类01834111322珠宝、钟表、眼镜类0041100006礼品、精品类03421002315餐饮类38522010122休闲、娱乐类0000010001便利店、百货类261913830244文体、音像类02400310213家电0021210028数码、通讯、IT类01321012111化妆品0031001016美容、美发、健身类07551120021五金、机电、化工类13311321217家饰、床上用品、厨具类021311221224维修、加工、中介类11012001
28、06婚纱摄影类0102000025医药、保健类02413000111烟、酒、茶类11631100215机车类0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面积与租金交叉分析：通过面积和租金的交叉分布可以看出，随着面积的增大，相应的单位租金分布相对就低，但高低的差异不十分明显。租金面积无10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-151131235935146516-2014773512164621-30271611875296731-4009187693135741-500261312
29、111751-70112336853327371-1001101632310642101-150211544320435150以上25911030122Total10731224340422314564244、行业与理想面积交叉分析分析：4.1、面积要求较大的行业有：餐饮业大都在70以上；美容、美发、健身类集中在50以上且大小不等；家饰、床上用品、厨具类则在40以上；婚纱摄影类要求最大在100以上。4.2、面积要求大小差异较大的有：鞋、箱包、皮具类在21-100不等；礼品、精品类集中在16-100；便利店、百货类集中在31-70；文体、音像类和数码、通讯、IT类则集中在21-70且较分散；烟、
30、酒、茶类以30-100为主。4.3、男装集中在41-70，其他服装集中在16-40，明显小于男装；珠宝、钟表、眼镜类，家电和医药、保健类集中在50-70，处于中等偏大的水平；化妆品的一般要求在16-30，面积较小。面积行业10以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上Total男装类202216521021女装、内衣1718664501351男女休闲装2291575524354饰品类00100001002童装、孕妇装类102042010010鞋、箱包、皮具类011324450121珠宝、钟表、眼镜类00010120105礼品、精品类00
31、3303230014餐饮类101210163419休闲、娱乐类00000001001便利店、百货类1103631223132文体、音像类201210200311家电00110102106数码、通讯、IT类011221210010化妆品10210011006美容、美发、健身类011001255217五金、机电、化工类002303430116家饰、床上用品、厨具类011131356223维修、加工、中介类10101100116婚纱摄影类00000001225医药、保健类01000120004烟、酒、茶类000041341114机车类00000000112其它113515533027Total131
32、65050394360483325377（三）、分析总结通过对桓台县城的主要街道店铺的调查分析，总结如下：1、商业布局主要的商业街有：中心大街、张北路和卫生街，其次有兴桓路、镇南大街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、也是最为繁华的商业街，是当地的商贸中心，沿路带有温州服装批发市场、超级市场、百货商场、专卖店和专业市场。中心大街是比较时尚和现代的商业街。2、主要指标2.1、行业男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心的服装类经营数量不低于三分之一）。便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮
33、类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的比例。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。2.2、面积沿街经营商铺的面积51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累计可见，10-40占55.5%，是主要的面积范围。通过对比，其理想的经营面积略大于现有的经营面积，主要集中在16-50，不同行业的面积要求差异较大。2.3、租金在每平方米的月租金这一重要指标的调查中，10-15元的最多，占28.7%；16-30元的累计约占30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差
34、距较大，主要是受地段影响，另外还受层数和行业的影响。总体来看，租金水平较乐观。2.4、其他多数的经营用房为租赁所得，租赁期限多数在一年以内；83.5%的只在一层经营；经营旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分经营者对其经营形象和营业额较满意；经营者的装修投入一般很少，83.6%的在一万元以下，有近三分之一的没有投入装修，经营者的总投资金额大部分在5万元以下，多为小规模投资、自主经营。2.5、经营意向近90%的经营者都会考虑到环境优美品牌云集、现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园经营，他们基本上可以接受集中经营，希望经营环境更好，赚得更多的利润，此为商人的本质。第六部分、桓台商场综合分析桓台规
35、模较大的商场有喜乐佳超市、桓台商厦、桓台百货大楼、温州批发市场一、商场经营分析：1、喜乐佳超市优势分析：地段优越，内部购物环境目前属桓台县最好的，并以超市为经营主题，超市营业面积占总面积的3/4之多。因商品多为生活必需品，所以人气较旺，经营效益比较好。劣势分析：商场规模较小，商品种类不够丰富，食品新鲜度不够，多数商品价格高于市场价，这是制约收益增长的最大因素。2、桓台商厦：优势分析：商场地段优越，有桓台最大的家电卖场劣势分析：业种分布无序，商场无经营主题，无知名品牌，商场缺乏人气，商场经营效益一般，与前期招商、市场定位有较大的关系。3、桓台百货大楼：优势分析：商场经营年限较久，占有市场先入为主
36、的角色。商场一层有珠宝与超市两大主营行业，带动了市场的繁荣。 劣势分析：商场装修低档，设备设施陈旧，商场垂直动线均为步行梯，因此导致二、三层经营收益不佳。4、温州批发市场优势分析：地段优越，规模较大，是桓台唯一的批发市场，面对城区及乡镇低收入消费群体。劣势分析：市场缺乏经营管理，业态无统一规划、定位。建筑结构与定位相冲突。桓台商业整体分析：二、小结桓台县较好的经济基础具有较强的市场消费能力，但桓台县商业环境落后，现有的几座商场属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的购物环境。各商场没有时尚的经营主题，市场定位不明确，缺少新颖的经营管理理念，目前经营收益一般。正因为桓台没有能够充分满足当地人综合消费的场所，所以桓台县大量消费群体流入张店。因此，本项目准确的市场定位，齐全的功能组合，先进的商管理念，以及特色的经营风格，将引导桓台县市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白。第七部分、消费者情况综述桓台县整体经济基础较好，但桓台县商业环境落后，目前缺少能充分满足当地人综合消费的场所，因此导致桓台县大量消费群体流入张店。经常光顾商场的人群以儿童（1-14岁）、2
