工程管理工作手册.docx

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1、国际研发园文件编号： JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版 版 本： _受控状态： _审 批 人： _目录：1、物业工程部的组织架构图2、物业工程部的职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2 部门主要职责2.3 工程部班组职责2.4 工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1 客户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 月报告、年报告制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维修或工程施工对外承包

2、招标制度 34页3.11 报告制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14 有毒物品的处理规定3.15 密闭地方的工作规定3.16 发生意外时的处理规定3.17 安全用电管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房管理制度3.21 机房安全防火管理规定3.22 水泵房、水箱间管理规定3.23 配电室管理规定3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3.26 设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性维护保养制度3.29 设备设施紧急维修管理制度3.30 设备的更新及系统改造管理制度3.31 工

3、程部人员调配制度3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34 公共部位巡检制度3.35 二次装修管理制度 54页3.36 梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1 承接查验流程图4.2 客户入住流程图 57页4.3 维修工作单流程图4.4 二次装修管理程序 59、60页4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6 工程部设备管理总运行程序4.7 冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程 a、启炉前检查程序 b、启炉运行程序 c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定

4、期维护作业书6、相关记录表格1. 物业工程部的组织架构工程经理 （1人） 王德生工程副经理 （1人） 黄广伟工程库管 （1人） 郭会敏工程文员 （1人） 侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、 李刚、尹文静、刘洪良、 张超、 曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人） 马义、索长春人员编制：工程物业人员15人

5、；分包商运行人员18人，共计33人2. 物业工程部的职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：工程部1、实现水气声渣达标排放2、挖掘电能潜力，降低电能消耗1、执行环境空气质量标准二级；工业企业厂界噪声标准一类区标准；污水综合排放标准三级排放限值2、单位面积电能消耗同比节约1%1、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；2、设备完好率96%1、实现操作零违章2、人员零伤害3、设备零事故2.1.1工程部目标指标及实施措施1、 目标、指标： 2、 报修处理及时率100%，返修率不高于1%；3、 实现水气声渣达标排放，执行环境空气质量标准二级；工业企业厂界噪声标准一类区标准；污水综合排放

6、标准三级排放限值；4、 挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%；5、 实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；6、 加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。实现目标、指标的措施：1） 工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管

7、理处进行回访；2）3） 对水气声 污染物采取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求4） 开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能力实施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；5） 重大不可接受风险要严格控制，对主要风险工作环境、人员防护、设备

8、安全实施控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查；6） 加强设备维护保养，合理使用设备，防止空转超负荷使用，加强异常情况检查。2.2 部门主要职责2.2.1对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统）的维修保养，负责监管消防系统设备的运行及维护1、 日常运行管理2、 对租户开展的维修服务3、 对装修工程进行监督管理4、 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.2.2在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.

9、2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.2.4负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.2.5负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.2.6加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.2.7根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.2.8制

10、定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.2.9根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.2.10有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.2.11如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理

11、、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。2.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。2.2.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.2.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.2.15负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控

12、记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.2.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.2.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.2.18解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.2.19制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业

13、化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.2.20外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：1、 扶梯2、 燃气锅炉3、 楼宇自控系统4、 电话交换机系统5、 消防设备及报警系统6、 保安监控、车场管理及技术防范系统7、 水处理系统及生活水箱清洗8、 电脑系统9、 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程10、 设备系统改造工程及设备的大中修11、 楼宇自控及卫星电视系统12、 中央空调及高压变配电系统13、 其

14、他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2.3 工程部班组职责2.3.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围：1、 望京国际研发园所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等；2、 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）；3、 望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施；4、 望京国际研发

15、园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.3.2 强、弱电班组职责范围：1、 望京国际研发园所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等；2、 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建

16、、装修、门窗、空调、通风等）；3、 望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.3.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.3.4 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.3.5 负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.3.6 制定月、年度维

17、修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.3.7 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.3.8 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.3.9 班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人建议或解决措施。2.3.10 做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。2.3.11 做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造

18、成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.3.12 做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.3.13 做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.3.14 认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.3.15 配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2.3.16 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。2.3.17 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.

19、4 工程部各岗位职责2.4.1 工程经理的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：副经理、各专业主管、文员、库管岗位职责：1、 贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。2、 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3、 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4、 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5、 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。6、 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7、

20、深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8、 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。9、 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10、 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。11、 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、 负责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13、 确保物业

21、所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。14、 为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。15、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。16、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.2工程副经理的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：各专业主管、文员、库管岗位职责：1、 贯彻执行总物业经理和工程部经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理和工程部经理负责。2、 协助工程部经理主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源，在工程部经理不在的情况下主持工作例会，担负部门的管理全部责任。3、 全权调配工程部的技

22、工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4、 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5、 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，提交工程部经理审核后报总物业经理审批后执行。6、 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7、 深入第一线了解情况并指导工作，及时协助各专业解决各种问题。8、 负责制定部门制度、操作规程和要求，提交工程部经理审核后并督导下属执行。9、 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10、 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实

23、施及监察外判公司的工作。11、 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、 协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13、 确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。14、 协助工程部经理为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。15、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。16、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能

24、力。2.4.3 工程部文员的岗位职责直接上级：工程部经理、副经理直接下属：无岗位职责： 1、 在工程部经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。2、 帮助经理及副经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。3、 提醒工程部经理、副经理按时参加计划中的各种会议。4、 填报有关报表，经工程部经理签字后上报总物业经理。5、 负责部门内部的文件、资料、通知的传阅回收和存档工作。6、 负责本部门人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。7、 负责现金报销和支票的办理。8、 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。9、

25、参加本部门例会及与业主、租户的会议，做好准确的会议记录并整理下发。10、 负责技术档案及对内对外发文的整理和存档。11、 负责工程部日常或月度采购的结款工作。12、 负责接听报修电话，并准确安排到各专业。13、 负责每日的工单统计及向物业前台的返单工作。14、 负责协助工程部经理、副经理或专业主管完成每周能源的统计及分析工作，形成电子版以邮件形式上报经理，并对分析后的能源统计进行存档。15、 负责月报、年报的整理上报工作。16、 按照合同约定时间准时为分包商完成付款程序，并上报总办。17、 负责本部门员工劳保用品及办公用品的采购申请及发放工作。18、 负责审核分包商的考勤和其他支付维保款的所需

26、手续是否符合。19、 负责每月统计实际发生费用与预算剩余情况的对比，上报工程部经理。20、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。21、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.4 工程部库管的岗位职责直接上级：工程部经理、副经理直接下属：无岗位职责：1、 负责工程库房的日常管理，每月做好库存盘点，并将盘点表提交财务，确保库存状态与报表一致。2、 保证库房内的工具、材料分专业整齐码放，标识清晰保持库房的清洁。3、 以工作单为出库依据，完成物品领出的出库程序。4、 入库前组织各专业主管进行验货，确认无误后办理入库手续。5、 配合每年业主方的财务审计工作。6、 负责按照工程部已审批

27、的各专业采购计划，联系供货商进行报价工作，报价及比价程序完成后交与工程文员，工程文员提交采购申请，物业总经理批复采购申请后工程文员及时通知库管，库管立即通知供货商送货。7、 负责联系供货和退货以及到期未送货的催促工作。8、 负责向供货商所要各类货品的产品合格证、使用说明书、卫生合格证、质保承诺并存档。9、 负责记录供货商的违规行为及不合格产品量。10、 负责每年供货商的年底评核工作。11、 按照财务要求做好库房的出入库和各项管理工作。12、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。13、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.5空调、给排水主管岗位职责直接上级：工程经理直接下属

28、：空调运行维修技工、給排水维修技工岗位职责：1、 负责本物业锅炉设备、空调采暖、送风、排风系统及设备、软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统的维修保养及监管工作，确保所属系统的正常运行。2、 认真检查所属系统的运行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，提交工程部经理或副经理审定后组织实施。3、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向部门理或副经理报告。4、 负责提供所属设备系统维修保养的备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。5、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范

29、带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。6、 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。7、 设备系统出现紧急故障时，及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。8、 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。9、 根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养的计划安排，上报工程部经理审批后组织实施。10、 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。11、 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工

30、程部经理的批准。12、 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。13、 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。14、 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。15、 每月计算本专业的本年度的实际开支和预算的对比，上报工程部，每年年底拟定下一年度的预算，并上报工程部经理。16、 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核，上报工程部经理。17、 监管承包商在物业内进行的工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准。18、 负责工程维修或新建工程结束后的验收。19、 负责外委工程的维修保养合同

31、的监管及验收工作。20、 做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦的节能工作。21、 做好中央空调系统的调整和节能运行工作。22、 按时做好设备年检、计量工具及仪表的年检工作。23、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。24、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.6综合维修主管的岗位职责直接上级：工程经理直接下属：综合维修工岗位职责：1、 保证望京国际研发园项目内所有公共区域、办公区域、卫生间、茶水间、车场等全部装饰装修、陈设、家具设施、排水设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及所有附属配件。 2、 按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设

32、施结构等进行巡视、维修及保养的计划安排，每年按时上报工程部审定，并负责组织实施。3、 负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理，并工程经理或副经理报告。4、 负责每月提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程经理批准。5、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。6、 装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复，必要时需提交事故报告。7、 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即

33、汇报。8、 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程经理批准。9、 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。10、 管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。11、 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并上报工程部文员处。12、 负责工程维修或新建工程结束后的验收。13、 负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。14、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。15、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.7 强主管的岗位职责

34、直接上级：工程部经理直接下属：配电值班运行电工、电力系统低压维修电工岗位职责：1、 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养及监管工作，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责。2、 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，同时提供节能运行方案，提交工程部经理审定后组织实施。3、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向工程部经理报告。4、 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的年度计划，

35、上报工程部审定，并负责组织实施。5、 负责提供所属设备系统每月备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。6、 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。7、 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。8、 贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。9、 确保所管设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁符合公司要求。10、 做好下属员工的技术培训和考核工作。11、 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环

36、境，遇有特别事件立即汇报。12、 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。13、 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程部经理的批准。14、 做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。15、 组织及监管电梯设备的年检及外判维修保养工作。16、 提交每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。17、 管理使用好本班的工具及仪表，按时检测高压用具，使之经常处于良好及准确状态。18、 做好所属人员的排班安排及考勤工作，提交工程文员处。19、 负责工程维修或新建工程结

37、束后的验收。20、 负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。21、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。22、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.8弱电主管的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：弱电技工、楼宇自控值机技工岗位职责：1、 负责项目电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的日常巡视、维修和保养，确保其正常运行。2、 检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。3、 编排电视、音响节目表，经总物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。4、 负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。5、

38、 检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。6、 组织所属设备系统的年检及外判维修保养工作。7、 提交每月的弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。8、 负责提供所属设备系统每月备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。9、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向工程部经理报告。10、 做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦的节能工作。11、 负责楼宇自控系统及设备的运行，监管设备的维护和保养，确保系统所有设备24小时处于正常状态。12、 负责工程维修或新建工程结束后的验收。13、 负责外委工程的维修保养合同的监

39、管及验收工作。14、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。15、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.9 锅炉运行技工的岗位职责（服务商）直接上级：空水主管直接下属：无岗位职责：1、 严格遵守操作程序，保证直燃机、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。2、 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。3、 按照上级主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。4、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、

40、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。5、 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。6、 认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备系统在本班发生的所有事件负责。7、 严格执行巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。8、 发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。10、 负责清洁和保持所属机房及设备的整洁

41、，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。11、 按时参加项目组织的各种培训，考试达标。12、 认真履行合同内的条款，保证锅炉的安全正常运行，确保冬季大厦内的温度符合国家规定。13、 负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。14、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。15、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。 2.4.10 空调、给排水运行维修技工的岗位职责直接上级：空水主管直接下属：无岗位职责：1、 按照主管的安排，依据年度维修保养计划和维保合同内容的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。2、 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购

42、手续。3、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。4、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报主管。5、 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管审阅。6、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。7、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。8、 确保冷水机组、冷却塔及其他中央空调制冷设备的安全正常运行。9、 确保所管机房干净整洁，遇有照明或其他

43、问题及时报修，保证一些设施正常。10、 保证大厦上下水系统及设备的正常。11、 负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。12、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。13、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.11 综合维修技工的岗位职责直接上级：综合维修主管直接下属：无岗位职责：1、 服从主管的工作安排，保质保量的完成每项工作任务。2、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。3、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。4、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班

44、，并尽快回到值班地点待命。5、 负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。6、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。7、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。 2.4.12 配电运行电工的岗位职责（服务商）直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：1、 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。2、 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。4、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规

45、章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。5、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。6、 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。7、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。8、 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。10、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。11、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.13 强电维修电工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：1、 熟练掌握各类电气设备操作、维