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1、广州LN公司拟收购广州LZG公司部分股权而涉及广州QJ公司股东全部权益价值的评估案例一、案例要点该评估案例是对某国有旅游企业集团收购地方旅游企业股权而涉及的股东全部权益价值的资产评估，评估机构分别选择了收益法和资产基础法进行估算，最终采用分析权重的方式决定的评估结果。随着企业价值评估指导意见（试行）的颁布和实施，近年来运用收益法进行企业价值评估受到了较大的重视，特别是在国有及国有控股企业中，但鉴于在目前的评估实务中，评估人员对收益法的运用仍感到有一定的困惑及难度，本案将着重对该案例中收益法部分的分析。案例中，评估机构较为详细地对被评估企业的历史和现状进行了分析判断，对全部损益类项目进行了分解预
2、测，有一定的借鉴作用。二、案例背景广州LN公司拟收购广州LZG公司部分股权，广州LZG公司对广州QJ公司有长期投资，均为国有股权，以确定合理的收购价为该转让行为提供价值参考依据。被评估单位名称广州QJ公司为有限责任公司，成立日期于2006年9月29日，注册资本：人民币伍拾万元，公司股权情况为：广州LZG公司占90%，广州JL公司占10%，经营范围：旅游资源开发、景区管理、景区开发设计、景区宣传策划；制售中餐（不含凉菜，不含烧卤熟肉食品）（食品卫生许可证有效期至2012年6月12日）；零售：旅游商品；旅游景区配套服务。（经营范围涉及法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经营）。截
3、止评估基准日总资产1,363.55万元，总负债358.46万元，净资产1,005.09万元。三、案例内容资产评估报告（正文） 广州LN公司： 广州CAX资产评估与房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益现值法，按照必要的评估程序，对广州LN公司拟收购广州LZG公司部分股权而涉及广州QJ公司于评估基准日清产核资审计后资产负债表所列示的全部资产与负债等进行了评估。现将评估情况及结果报告如下：一、委托方、相关单位、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者简介（一）委托方简介(略)（二）相关单位简介(略)（三）被评估单位简介1、被评
4、估单位名称：广州QJ公司2、注册号：(略)3、住所：(略)4、法人代表人：(略)5、注册资本：人民币伍拾万元6、实收资本：人民币伍拾万元7、公司类型：有限责任公司8、经营范围：旅游资源开发、景区管理、景区开发设计、景区宣传策划；制售中餐（不含凉菜，不含烧卤熟肉食品）（食品卫生许可证有效期至2012年6月12日）；零售：旅游商品；旅游景区配套服务。（经营范围涉及法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经营）。9、成立日期：2006年9月29日10、公司股权情况根据广州QJ公司提供的广州市DC会计师事务所出具的DC验字（2006）B0007号验资报告显示，公司股权情况见下表：序号股东
5、名称比例投资金额（万元）1广州LZG公司90%45.002广州JL公司10%5.00合计100%50.0011、经营情况广州QJ公司2008年、2009年、2010年和2011年9月份营业收入分别为1,914.74万元、2,079.61万元、2,657.36万元和1,705.39万元；净利润分别为80.82万元、112.39万元、455.72万元和11.38万元。广州QJ公司评估基准日及成立前的财务状况及经营成果如下表：资产负债情况2008年12月31日（万元）2009年12月31日（万元）2010年12月31日（万元）2011年9月30日（万元）总资产1,019.45 990.20 1,31
6、9.82 1,344.47 总负债861.30 744.68 616.48 650.58 所有者权益158.15 245.52 703.34 693.89 损益情况2008年度 （万元）2009年度 （万元）2010年度 （万元）2011年1-9月 （万元）营业收入1,914.74 2,079.61 2,657.36 1,705.39 营业成本79.50 36.99 21.72 10.70 营业利润115.99 111.14 623.91 20.31 利润总额 116.50 147.49 626.67 15.17 所得税35.68 35.10 170.95 3.79 净利润80.82 112.
7、39 455.72 11.38 审计意见无保留意见无保留意见无保留意见（四）本评估报告使用者为委托方以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。二、评估目的本次评估目的是确定广州QJ公司的股东全部权益价值，为广州LN公司拟收购广州LZG公司部分股权提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围根据委托方的委托，本项目评估对象为广州QJ公司的股东全部权益价值，评估范围为广州QJ公司评估基准日清产核资审计后资产负债表所列示的全部资产与负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债，具体资产类型和账面价值见下表：项 目账面价值（万元）备注流动资产1493.73主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、
8、存货等非流动资产2869.82其中：长期投资3 投资性房地产4 固定资产577.14主要包括：运输设备和其他设备 在建工程6101.82 无形资产7 长期待摊费用8690.86 递延所得税资产9 其他非流动资产10资产总计111,363.55流动负债12358.46主要包括：预收账款、应交税费、其他应付款等非流动负债13负债合计14358.46净 资 产151,005.09上述资产负债评估范围与委托评估时确定的评估范围一致。四、价值类型及其定义1、价值类型的定义价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。2、本次分析的价值类型根据本次评估目的,
9、 本次评估结果的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在评估基准日进行正常公平交易的价值。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2011年9月30日。以2011年9月30日作为评估基准日是基于以下原因确定：1、评估基准日的选定是考虑会计期末有利于被评估单位进行资产清查确定的。选择会计期末为评估基准日，能够全面反映评估对象资产负债的整体情况；同时本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。2、评估基准日的选定是由委托方、被评估单位与评估机构共同商定的。本项目一切
10、资产的评估计价标准均为评估基准日有效的价格标准，以人民币为计价货币。 六、评估依据(略)七、评估方法（一）资产评估的基本方法资产评估基本方法一般有市场法、收益现值法与成本法。1、市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场；（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。2、收益现值法收益现值法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。应用收益现值法必须具备的基本前提有：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可
11、以预测并可用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。3、成本法成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（重置成本），然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法。采用成本法的前提条件有：（1）被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；（2）可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应社会平均成本资料。（二）评估方法的选取本次评估是在假设待估企业持续经营前提进行，企业的各项资产、负债资料齐备，满足采用资产基础法（成本法）评估的要求，可以采用资产基础法（成本法）进行评估。广州QJ公司处于持续经营状况，且处于成长期，现有的资料显示公
12、司在未来时期有连续获利的基础；公司经营状况正常，预测未来的收益及对应所承担的风险能够以货币来衡量。因此可采用收益现值法进行评估。市场法是指将评估对象与参照企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于目前企业产权交易市场尚不完善，缺乏企业产权交易市场数据，故不宜采用市场法进行评估。（三）采用资产基础法（成本法）评估企业净资产价值的具体评估方法采用资产基础法评估待估企业净资产价值的市场价值，即对评估基准日企业拥有的各项资产采用适当的评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业净资产价值
13、的市场价值。各类资产及负债的具体评估方法如下：1、货币性资产与债权性资产货币性资产包括现金、银行存款等，债权性资产包括应收账款、其他应收款等，以评估基准日企业合法持有或享有追索权的货币金额作为评估值。2、存货对原材料、库存商品、在制品和低值易耗品的评估，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。3、固定资产-设备设备采用成本法评估。先行估算设备的评估基准日之重置成本，其组成包括具有替代性的同等
14、或类似设备的购置价或建造成本、税费、运杂费、安装调试费、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用，以及占用资金的利息和合理利润等。然后根据设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。4、在建工程在建工程采用成本法进行评估。按正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在较为严重的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，还需扣除各项贬值额来确定评估值。当在建工程正常施工建设，工程款项正常支付，开工时间距离评估基准日不超过一年时，可将实际支付工程款项中的不合
15、理费用剔除，再按照各类费用的价格变动幅度进行调整，得出在建工程的评估值。5、长期待摊费用长期待摊费用为公司已发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限有1年以上的办公室装修费用。评估人员查阅了相关的记账凭证等资料，核实了费用的发生日期、预计摊销月数、已摊销月数以及基准日后尚存受益月数，评估时按原始发生额除以预计摊销月数乘以尚存受益月数作为评估值。6、负债负债的评估根据评估基准日企业实际需承担的债务金额来确定。（四）采用收益现值法评估企业净资产价值的具体评估方法1、收益现值法定义和原理企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。企业价值评估以企业的获利能力为核心，综合考虑影响企业
16、获利能力的各种因素以及企业面临的各种风险的评估。采用收益现值法评估待估企业权益价值，即通过估测待估企业权益未来预期收益，将其通过适当的折现率折算为现值并加和，以此来确定待估企业权益市场价值。2、收益现值法的应用前提采用收益现值法评估企业价值是指通过估测企业未来预期收益的现值来判断企业价值的评估方法。其应用必须具备三个前提：（1）企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2） 企业预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；（3） 企业预期获利年限可以预测。 3、收益现值法选择的理由和依据本次评估是在假设待估企业持续经营前提进行，待估企业经营稳定，满足采用收益现值法评估的基本前提，故可以
17、采用收益现值法评估。4、收益现值法评估企业价值基本步骤（1）研究分析企业历史经营业绩；（2）根据企业的业务经营情况对企业资产负债状况进行分析，将企业评估基准日资产负债区分为以下几类，确定收益现值法的评估范围：A、经营业务资产负债；B、与经营业务无关的对外投资等资产负债；C、其他非经营性资产负债收益现值法评估不包含第C类资产负债；收益现值法评估可视第B类资产负债的重要程度与资料的可获取程度而决定是否纳入收益现值法的评估范围；对于不纳入收益现值法评估范围的第B类、第C类资产负债一般另行评估其价值。（3）对影响企业经营与收益分配的宏观因素、行业因素、企业个别因素等进行分析；（4）对纳入收益现值法评估
18、的资产负债的预期收益进行界定，确定采用净利润、净现金流、息税前利润或其他收益形式作为预期收益并对其进行预测；（5）估计企业经营终止时的清算价值；（6）选择与预测收益匹配的折现率；（7）将收益现值法各项参数代入计算模型，计算得出收益现值法评估值；（8）将收益现值法评估值与未纳入收益现值法评估范围的第B类、第C类资产负债的评估值汇总得出企业价值总评估值。八、评估程序实施过程和情况（略）九、评估假设（一）一般性假设1、（交易假设）假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计；2、（公开市场假设）假设评估对象所涉及资产是在公开
19、市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的；3、（持续使用假设-在用续用）假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。（二）评估对象于评估基准日状态假设1、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定；2、除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象所涉及税费、各种应付款项均已付清；3、假设评估对象所涉及的房地产、设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术
20、故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。（三）评估限制条件1、本评估报告中所依据的由委托方（被评估单位）提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料，其真实性由委托方（被评估单位）负责，我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜；2、我们对评估对象涉及有形资产只对其可见实体外表进行视察，未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测；3、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。十、评估结论（一）评估结论经实施现场调查、市场调查、询证
21、和评定估算等评估程序，选择资产基础法和收益现值法的评估结果并考虑权重作为广州QJ公司的股东全部权益在评估基准日2011年9月30日市场价值的最终评估结论，具体评估结论如下：净资产账面价值为1,005.09万元，评估值为1,844.80万元，评估增值839.71万元，增值率83.55%。在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：1、本次评估，仅就企业提供的相关资产及负债的范围进行评估，未考虑可能存在的账外资产及负债对股东权益的影响。2、本评估结果未考虑由于控股权和少数股东权益等因素产生的溢折价对评估结果的影响。3、本评估结果未考虑由于控股权和少数股东权益等因素产生的溢折价对评估结果的影响。
22、（二）评估结论有关说明1、本评估结论未考虑评估对象及涉及资产交易时可能需支付的各种交易税费及手续费等开支；2、使用本评估结论需特别注意本报告之“评估假设”、“特别事项说明”、“评估报告使用限制说明”。十一、特别事项说明以下事项可能影响评估结论的使用，评估报告使用者应特别注意以下事项对评估结论的影响：1、本报告所称“评估值”是指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见。本次评估结论仅为本次特定评估目的而作，其他经济行为无效。2、本次评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值，除此外的其他任何目的使用本次评估报告均无
23、效。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。3、本次评估范围仅以委托方（或被评估单位）申报的资产、负债为限，未考虑被估企业此次提供的财产清单以外可能存在的资产、负债以及可能存在的或有资产和或有负债。4、本所及其评估人员关注评估对象法律权属文件是对评估对象价值进行估算并发表专业意见的需要，不承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任，也不对评估对象的法律权属提供任何保证。5、本次评估中，注册资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做技术检测，注册资产评估师在假定被评估单位提供的
24、有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过现场调查做出判断。本次评估中，注册资产评估师未对各种房屋建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，注册资产评估师假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查做出判断。6、广州QJ公司兴建的位于*大门东侧（土名）的*服务中心，于2011年2月28日被增城市国土资源和房屋管理局处以增国房监处字（2011）11号土地行政处罚：（1）没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；（2）罚款11,438.00元。7、固定资产运输设备中有2辆观光车存放在FKQJ有限公司，敬请报告使用者关注。
25、8、本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。10、本报告没有考虑以下经济行为可能带来的损失对资产价格的影响：(1)或有担保，以公司名义或资产对外进行的担保行为；(2)未发现的债务和潜在的诉讼；(3)纳税责任和滞纳金，可能存在税务机关要求补税及征收滞纳金的情况；(4)其他或有责任。十二、评估报告使用限制说明 1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本评估机构同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开
26、媒体。4、本评估之评估报告日为2012年2月28日。5、评估结果使用有效期本报告评估结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，评估对象的价值可能发生很大变化。本报告使用者应根据评估基准日后政治、经济、社会等状况的变化情况合理确定评估结果的使用有效期。根据企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会第12号令），评估结果使用有效期自评估基准日起一年，自评估基准日2011年9月30日起计算，至2012年9月29日止。超过2012年9月29日，需重新进行资产评估。 十三、评估报告日本评估报告于2012年2月28日提交委托方。资产基
27、础法（成本法）评估技术说明本评估技术说明对应的评估方法为资产基础法，我们对广州QJ公司的全部资产及负债进行了实地勘察与核对、必要的市场调查以及我们认为有必要实施的其他评估程序。经清查调整后，广州QJ公司的资产总额为13,635,536.66元，负债总额为3,584,624.38元，净资产为10,050,912.28元，本评估技术说明是在清查调整后进行，并对清查调整后全部资产和负债在2011年9月30日所表现的市场价值发表如下评估意见：一、货币资金1、委估资产的内容：纳入本次评估范围的货币资金包括现金和银行存款，其中：现金为人民币，账面价值为49,857.18元；银行存款人民币账户2个，账面价值
28、为182,666.84元。2、评估程序及方法：现金存放于广州QJ公司财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面金额进行核对；对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。经查，无需要调整事项，对各项货币资金以核实无误的调整后账面值作为评估值。3、评估结果：货币资金的评估价值为232,524.02元。二、应收款项1、委估资产的内容：本次评估的应收款项包括应收账款和其他应收款。其中
29、：应收账款是企业因销售产品、材料，提供劳务等业务，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项,全部为应收业务款；其他应收款是支付的备用金、借款、往来款、押金等。应收账款账面金额1,082,343.32元，坏账准备560.00元；其他应收款账面金额3,525,454.21元。2、评估程序及方法：首先依据企业提供的财务账簿对各项应收款项进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的应收款项进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。（1）应收账款的评估委估应收账款共21笔，其中：账龄在1年以内的共14笔，账面价值为1,064,606.3
30、2元，占98.36%；账龄在1-2年的共3笔，账面价值为5,004.00元，占0.46%；账龄在2-3年的共1笔，账面价值为241.00元，占0.02%；账龄3-4年的共3笔，账面价值为12,492.00元，占1.15%。评估价值确定情况如下：A、对于期后已收回的款项，按账面余额确认评估值；B、对于欠款单位在评估基准日前已被吊销、未年检、无资产可执行、破产、债务人下落不明等款项，评估值为零；C、对于收回可能性可确定的款项，按账面余额确认评估值；对于收回可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面金额扣减估计的风险损失额确定评估值；D、坏账准备按零确定评估值。（2）其他应收款的评
31、估委估其他应收款共11笔，其中：账龄1年以内的共7笔，账面价值为3,448,823.83元，占97.83%；账龄在1-2年的共2笔，账面价值为72,900.00元，占2.07%；账龄在2-3年的共1笔，账面价值为3,000.00元，占0.09%；账龄3-4年的共1笔，账面价值为730.38元，占0.02%。评估价值确定情况如下：A、对于期后已收回的款项，按账面余额确认评估值；B、对于欠款单位在评估基准日前已被吊销、未年检、无资产可执行、破产、债务人下落不明等款项，评估值为零；C、对于收回可能性可确定的款项，按账面余额确认评估值；对于收回可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账
32、面金额扣减估计的风险损失额确定评估值。3、评估结果：应收账款的评估价值为1,082,343.32元，其他应收款的评估价值为3,525,454.21元。三、存货委估存货全部为库存商品，账面金额为138,128.06元，商品进销差价为40,585.27元。在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，依据广州QJ公司提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会计凭证。根据广州QJ公司提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。由于库存实物品种及数量繁多，存放地点分散，评估人员
33、对存货进行了适当的鉴别和归类，分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作性的存货归为一类，对其进行重点清查，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货归为一类，对其以企业提供的盘点表为基础，对部分存货进行抽查，并编制抽查盘点表，以增强评估结果的可靠性。在清查核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值进行计算。1、库存商品的评估（1）委估资产的内容：企业库存商品主要存放在仓库、果度店、99级、899级、1499级、营运部南天梯、营运部特产街、营运部旧验票口、营运部小岛、营运部双龙汇等地，主要由材料的买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成。（2）评估程
34、序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存原材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料，查阅有关账册、采购合同和订单,了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量。评估中人员通过市场调查取得原材料或替代品近期购买价格，利用清查核实后的数量乘以现行市场购买价,并考虑材料购进过程中的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据现场勘察的实际情况，通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定评估值。截止评估外勤日，大部分原材料已出售或使用完毕，因此按账面值确认评估值。商品进销差价按零确定评估值。（3）评估结果：库存商品的评估价值
35、为138,128.06元。四、固定资产机器设备类固定资产：详见设备评估技术说明。五、在建工程1、委估资产的内容：纳入本次评估范围的在建工程为客服中心服务楼，账面价值为1,018,200.00元。2、评估程序及方法：依据在建工程明细账、原始入账凭证等，审查在建工程形成的原因及期末余额的真实性。查阅工程合同、开工日期、完工日期、付款比例等，确定在建工程期未余额的准确性。在建工程采用成本法进行评估。按正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在较为严重的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，还需扣除各项贬值额来确定评估值。当在建工程正常施工建设，
36、工程款项正常支付，开工时间距离评估基准日不超过一年时，可将实际支付工程款项中的不合理费用剔除，再按照各类费用的价格变动幅度进行调整，得出在建工程的评估值。本次委估的在建工程为违章建筑，受到增城市国土资源和房屋管理局的行政处罚，考虑到诸多不确定性因素，本次评估结果按账面值确定。3.评估结果：在建工程的评估价值为1,018,200.00元。六、长期待摊费用1、委估资产的内容：长期待摊费用为广州QJ公司景区工程发生的费用以及工程维修和设计产生的费用等，账面价值6,908,602.08元。 2、评估程序及方法：评估人员查看了工程施工合同和设计合同、明细账和凭证等，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受益期
37、限。对于工程费、设计费等预付性质长期待摊费用，尚有一定的受益期限，通过对其受益期限、摊销方法与应摊销金额进行核实，按经核实后的账面余额确定评估值。3、评估结果：长期待摊费用的评估价值为6,822,866.64元。七、应付款项1、委估负债内容：纳入本次评估范围的应付款项包括预收账款和其他应付款，其中：预收账款，主要为近期预先收到的各单位的门票款，共5笔，账面价值2,981.00元；其他应付款，主要为应付的押金、往来款、采购款、差额返还、工程款等，共34笔，账面价值3,504,677.92元。2、评估程序及方法：对预收账款，评估人员抽查了相关会计凭证，审查核实了评估基准日开出但尚未处理的所有发票，
38、向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务，评估人员按企业会计制度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收入和销售税金；对其他应付款，评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合同、进账单、账簿，确认会计记录的事实可靠性。应付款项的评估，对于债权人确实存在的，以核实无误的调整后账面值确定评估值；对有确切证据表明负债已不必支付的，评估值确定为零。3、评估结果：预收账款的评估价值为2,981.00元，其他应付款的评估价值为3,504,677.9元。八、应付职工薪酬1、委估负债内容：纳入本次评估范围的应付职工薪酬系广州QJ公司计提下月工资、福利费、住房公积金、工会经费、职工教育经费以及待
39、扣的社会保险费，账面价值411,012.29元。2、评估程序及方法：评估人员按照员工人数并参考以前月份测算工资的计提是否合理，并按规定比例测算计提利费、住房公积金、工会经费、职工教育经费是否正确，同时查阅明细账、入账凭证，检查费用的使用情况，经核查，财务处理正确，计提比例合乎规定，无清查调整事项。按核实无误的调整后账面值确定评估值。3、评估结果：应付职工薪酬的评估价值为411,012.29元。九、应交税费1、委估负债内容：应交税费为广州QJ公司应交而未交的各种税费，主要是欠交的企业所得税、营业税、城建税、个人所得税、增值税、堤围费以及教育费附加，账面价值-334,046.83元。2、评估程序及
40、方法：对应交税费首先了解被评估企业适用的税种及税率，调查是否享有税收优惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税凭证。经核查，账务记录属实，以清查调整后账面值确定评估值。3、评估结果：应交税费的评估价值为-334,046.83元。设备评估技术说明一、待估设备概况纳入本次评估范围的包括运输设备14辆（批），其他设备289台（套、批）。运输设备为小型普通客车1辆，观光车12辆及1批，其中观光车1批，于2006年1月和2007年5月期间购置，经盘点发现，观光车1批只有部分存放在广州LZG公司景区内，有部分存放在封开县岭南奇境旅游有限公司景区内，被评估单位未能提供具体数量，
41、另外小型普通客车车主所有人为广州LZG公司。其余运输设备均存放在广州LZG公司景区内，该批运输设备维护保养较好，均可正常使用。具体情况如下：号牌号码类型型号载客人数登记日期观光车五菱WLQ201111粤APR883小型普通客车金旅牌XML6482E92006-5其他设备主要包括电脑、摄像机、打印机、复印机、监控设备、投影机、漂流船、电视机等289台（套、批），主要于2006年3月至2011年8月期间购置，经盘点发现，其中净值为47,568.55元设备无实物。其余其他设备目前存放在广州QJ公司办公室及景区内，由广州QJ公司使用，该批其他设备维护保养较好，均可正常使用。 二、评估方法采用成本法评估
42、。按待估资产的现时重置成本扣减其各项贬值来确定待估资产的价值。成本法计算公式为：其中：V = 待估资产价值； C = 待估资产重置成本； q = 待估资产综合成新率。 1、重置成本的确定对于可取得设备现行购置价或建造成本的设备，其重置成本（更新重置成本）采用重置核算法确定：C = C1 + C2 + C3 + C4其中：C1：设备自身的市场购置价或建造成本，包括购置该设备相关的税费。对于自制设备，该项包含制造成本和相配比的期间费用、大型设备的合理制造利润及其他必要的合理费用等。对于从国外采购的设备，该项包含CIF价、进口关税、增值税、银行及其他手续费等。C2：国内运杂费，对于小型、单价不高的不
43、需安装设备该项忽略不计。C3：安装调试费，对于无需安装的设备该项不计。C4：资金成本，对于安装调试周期短的设备该项忽略不计。对于无法取得设备现行购置价或建造成本，但可取得同类或相似设备的重置成本的设备，采用功能价值法估算该设备的重置成本，即以所选同类或相似设备的重置成本为基础，通过待估设备与其在生产能力、技术层次、使用地点以及时间等方面进行比较并合理调整，得到待估设备的重置成本（更新重置成本）。对于无法取得设备现行购置价或建造成本，也无法取得同类或相似设备的重置成本的设备，采用价格指数调整法估测其重置成本。即以该设备的账面原值为基础，区分账面原值中不同部分分别采用相应的价格变动指数来调整，以此
44、估测待估设备的重置成本（复原重置成本）。2、综合成新率的确定待估设备的综合成新率是通过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制造质量、运行现状、使用维修、保养情况以及现时同类设备的性能更新、技术进步等影响因素，综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和可能存在的经济性贬值确定其成新率。综合成新率 q = 1 - d1 - d2 - d3其中：d1：实体性贬值率，是由于资产使用磨损和自然损耗而引起的资产价值减损量与重置成本的比率。d2：功能性贬值率，是由于技术进步引起的资产价值减损量与重置成本的比率，对于重置成本为更新重置成本的，功能性贬值因已在确定更新重置成本中考虑，此处不再另行确定。d3：经济性贬值
45、率，是由于经济环境变化导致资产不能得到充分利用而引起的资产价值减损量与重置成本的比率。对于废弃、不全、无复用价值的设备，本评估按废旧物料可回收变现价值估算评估值。三、评估案例案例1：选取小型普通客车金旅牌XML6482E为例（固定资产运输评估明细表序号4）列入本次评估范围的车辆重置全价,由车辆购置税和其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)两部分构成。参照同类型车辆的最新交易的市场价格，同时依据工商与公安管理部门的标准来确定重置全价。综合成新率的确定要通过该型车辆的设计行使里程、已行驶里程，并结合国家有关部门对运输车辆报废的有关规定来确定。1、设备概况该设备规格型号、生产厂家、购置日期等，详见下
46、表：序号设备名称规格型号生产厂家单位数量注册登记日4小型普通客车XML6482E金旅辆1 2006-52、重置全价通过网上询价，同类车辆的价格为119,800.00元辆，综合税费率按10%计算，则：重置成本=119,800.00+119,800.0010% =131,780.00元 3、综合成新率该类车一般使用寿命为10年，本次评估的车辆已使用5.41年，尚可使用4.59年，则： 成新率=1-（已使用年限预计使用年限）100%成新率=1-（5.4110）100%=45.90%根据现场勘察，车辆维护较好，确定综合成新率为45.00%。4、评估值评估值=重置全价综合成新率数量 =131,780.0045%1 =59,300.00(元)案例2：选佳能打印机为例（固定资产其他评估明细表序号28）1、设备概况该设备规格型号、生产厂家、购置日期等，详见下表：序号设备名称规格型号生产厂家
