《某某物业公司管理处工作手册.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某物业公司管理处工作手册.doc（141页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、z市z龙聚湾管理处工作手册编制： 日期： 年 月 日校对： 日期： 年 月 日审核： 日期： 年 月 日批准： 日期： 年 月 日第一节公众制度目 录业主公约-5楼宇使用及维护管理规定-15精神文明公约-19房屋装修管理规定-20装修人员管理规定-25住宅小区物品搬进(出)管理-27管理处治安管理规定-28小区园林绿化管理规定-32小区消防管理规定-35小区环境保护管理规定-39供水、供电管理规定-40燃气安全管理规定-42电梯使用管理规定-44智能化设施使用管理规定-46临时用电管理规定-47有线电视和智能化网络管线使用管理规定-48商场、写字楼管理规定-49文化娱乐场所管理规定-51暂住人
2、员管理规定-54出租房管理规定-55 业 主 公 约为加强本物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、业主的权利、义务业主是指房地产所有权人。(一)、权利1、依法享有所拥有物业的各项权利。 2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利。3、有权按有关规定进行室内装饰装修。4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的状况，
3、建议物业管理公司及时组织修缮。6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。7、有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出咨询，并得到答复。8、有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。10、有权对物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修负责人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，并按规定分摊费用。(二)、义务1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。2、执行和服从业主委员会或业主大
4、会的决议、决定。3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。 4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。 5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除井限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施
5、设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。9、在本物业范围内，必须：(1)各写字楼物业的业主，只可将其物业用作写字楼办公用途；(2)各住宅楼物业的业主，只可将其物业用作居住用途； (3)各商场店铺的业主，只可将其物业用作商业性店铺用； (4)停车场停车位的用户，只可将其物业用作停放车辆用途。未经物业管理公司书面同意，停车
6、位不得用于其他用途。10、在出租所拥有的物业时，需到管理处登记，退租时书面通知管理处。 11、严禁从空中抛弃任何物品，否则须承担因故意或过失向地面抛弃物品而产生的一切后果的责任。12、在本物业范围内，不得有下列行为：(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆、搭建。(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所。(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。(5)不按规定堆放物品、丢
7、弃垃圾、高空抛物。(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害危险物品及饲养家禽、宠物等。 (7)践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑小品。 (8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。 (9)随意停放车辆，鸣喇叭制造超过规定标准的噪音。（10） 房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为。（11） 法律、法规及政府规定禁止的其他行为。二、业主大会和业主委员会l、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应接受
8、市、镇、区物业管理主管部门的指导 监督。2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由镇、区物业管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。6、
9、业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告井报告镇、区物业管理主管部门。7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行。如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。8、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。9、业主投票时，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米及五平方米以上
10、的计算为一票，不足五方米的不计票。10、业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，镇、区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。三、违约责任1、违反本业主公约义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10、11、12项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入；赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主委员会议定，业主委员会未成立的，经镇、区物业管理主管部门核
11、准后执行。2、不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。四、其他事项1、本公约由开发建设单位或其委托的物业管理公司报镇、区物业管理部门审核批准，在办理住、用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修补充，并提前报镇、区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。4、若本公约任何条文于法律
12、下成为无效，非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。5、任何需专函送达本物业业主的通知，凡注明地址送至有关业主的单元，或使用普通邮寄式挂号送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址，均被视为送达有关业主。所有以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理处。6、业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，可以协商解决；协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交z市仲裁委员会依法裁决。7、本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理公司各执一份。五、管理费、有偿服务、代收费用表。(见附表)序号服务项目单位收费标准备注一安装类
13、1空调（窗式）台60有预留孔2空调（窗式）台100无预留孔，不含支架3空调（分体）台200不含支架、配件4铝合金空调支架副2005洗衣机台10含调试6抽油烟机台607排风扇台208热水器（电）台609热水器（气）台8010防盗门扇20011水表块3012洗手盆个8013洗菜盆个8014门锁个3015玻璃平米成本价16灯具、门铃等个成本价17水管米成本价18阀门个成本价19室内电路米成本价二维修类1浴缸堵塞个/次成本价2浴缸漏水个/次成本价3洗手、菜盆堵塞个/次成本价4马桶堵塞个/次成本价5马桶漏水个/次成本价6地漏疏通个/次成本价7水龙头漏水个/次成本价8水表漏水个/次成本价9抽油烟机台成本价
14、10排风扇台成本价11热水器（电）台成本价12热水器（气）台成本价13室内电路米成本价14电话部成本价15电源插座个/次成本价16电表箱开关个/次成本价17修补瓷砖平方米2018刷油漆平方米1019空调（窗式）台成本价20空调（分体台成本价21灯具个成本价22铝合金拉手个成本价含料各类门个成本价三保洁类1抽油烟机台502排风扇台103空调过滤网个/次104房间请洁时/人10四租赁类1房屋套半月租金2车位个半月租金五其他类代办购物次/人成本价表中除特别指明外均不含材料费。 楼宇使用及维护管理规定为保障住宅区的房屋和公共设施的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造安全、清洁、舒适、优美的生活环境，住
15、宅区内(高层、商场、办公楼)所有业主(或房屋承租人或其他使用人，下同)拥有居住权和享用权，其合法权益受法律保护，不受侵犯；管理处受业主委员会委托，对小区内楼宇公共配套设施等物业实施管理，并对部份实行有偿服务，费用从本体维修基金内支出，业主有合理使用权利和维护的义务。一、 业主(房屋使用人)应当遵守下列规定：1、未经房管部批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途：(1)、住户如对室内进行装修，应严格遵守本区关于装修管理的一切规定，不得对房屋的内外承重梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面防火隔热层和通道进行违章凿、拆、搭占及封堵通风口，不得用铅合金、铁皮、板、钢网等封闭主阳台，违者按有关规定处罚。(2)、
16、住户不得装设门牌(涉及商业用途)，住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，并不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式，不得乱挂、乱搭、乱贴、乱画，违者处一百元以上罚款并责令恢复原状。(3)、严禁改变阳台为卫生间、厨房等，严禁将阳台雨水管改为排污管，严禁私自改变室内外明暗电气管道及未经许可更换水、电、气计数表，若造成严重后果，一切由住户负责。2、不得侵害他人的正当权益，不得利用房屋从事危害公共利益的活动及堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。(1)、楼宇公共地方、住宅区绿化地、道路等不得摆放家私、物品，严禁停放车辆和鸣号，违者罚款一千元。(2)、严禁传播黄色录像、黄色书刊，严
17、禁在休息时间高声播放音乐、聚众喧哗、赌博、吸毒等活动，不能收留“三无”人员，违者送交公安部门收容审查。(3)、严禁高空抛垃圾、杂物、倾倒污水，违者罚款五十元至五百元；禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道、如导致堵、损坏，住户应负全部修理费用。(4)、禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，如枪支弹药、炸药、汽油等。3、为了使住宅区经常保持整洁优美的环境，住户应遵守公共道德：(1)、禁止践踏绿地，破坏或采折花草树木，禁止损坏、涂画园林艺术雕像，违者罚款一百元。(2)、禁止随地吐痰、乱丢纸屑、烟头及瓜壳，违者罚款五十元。(3)、严禁饲养家禽、家畜，违者罚款一百元。4、住户应按期缴纳各项管理
18、费用。二、住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：l、室内部份由业主负责维修。2、房屋的外墙面、楼梯面、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由管理处组织定期养护和维修，其费用从住宅本体维修基金中支出。3、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由管理处统一管理维修养护，费用从管理费中支出，人为造成公共设施损坏的，费用由责任人承担。4、住宅区的水、电、气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修费用由有关业务单位支付。5、凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗
19、连房屋安全的，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，拒不进行修缮的，由管理处进行修缮，其费用由业主承担。三、管理处定期对住宅区主要的公共设施和房屋共用部份的养护规定如下：（一）、公共设施部份：1、上下管道、明暗沟、污雨水井、检查井，每年清理l2次，化粪池每年清理一次；2、道路；、绿化；4、路灯；5、供水、供电设施设备；6、停车场；、公共建筑；、其他。二、房屋专用部份：1、屋面每年维修一次，四年中修一次，八年大修一次：2、水池；3、室内上下水主管、电线、电气、阳台护栏三年刷新一次；4、消防水管、水箱；5、楼梯间、墙面、扶手；6、电子防盗门；7、其它。做到大修有计划安排，小修随时处理，房屋不破
20、、不漏、管道不堵、公共设施机电设备运作保养良好。 精神文明公约为搞好本辖区精神文明建设，使广大住户享有文明、良好的工作和生活环境，特制定本公约，请共同遵守。一、遵守国家法律、法规、政策和深圳经济特区法律、法规、政策的规定以及本住宅区的物业管理规定；二、各邻里互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处；三、不把黄色淫秽的物品、书刊、杂志、录像等违禁物品带进小区和家庭；四、远离毒品，不得将有害物品带进小区和家庭；五、养成讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯；六、不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头、不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和乱倒污水，共同维护住宅区公共卫生；七、不在公共
21、场所、走廊堆放物品，不占用公共场所，不堵塞通道；不在公共建筑物上乱涂画、乱张贴和乱竖广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观；八、爱护公共财物、维护公共秩序、共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境。 房屋装修管理规定 为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一、美观。根据z市政府的有关规定，结合聚龙湾的实际情况，现对本住宅区房屋装修的有关事宜规定如下：一、装修申报 业主(承租人或其他使用人对房屋所有进行装修，应经房屋所有权书面授权)装修，应提前三天会同其委托的装修者向物业管理处申报，填写家居装修申报表，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时
22、间和竣工时间等内容，并提交装修合同复印件，交验装修者(承建资格证书)原件，管理处收件后，出具回执。二、装修审批 1、业主必须如实填报装修内容，并向管理处提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文(涉及消防规定的应向消防部门办理报批手续)。 2、在接业主(住户)递交装修方案及资料三个工作日内，管理处装修主管人员对方案进行审核，确保不出现违章装修方案。 3、业主(住户)收到批复后，业主和装修单位分别向管理处交纳1000元装修押金，装修单位凭身份证或暂住证等有效证件到管理处办理临时出入证，签订装修施工队伍防火责任书，领取装修许可证，方可进入小区进行装修。 4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上须报
23、消防部门审批后，按审批要求进行装修。 三、装修范围 l、所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改，如需更改，必须报管理处审批，管理处出具更改通知后方可施工。 2、房屋装修不得改变或损坏原有的结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，禁止在承重墙、梁上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗，确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报有关审批部门审批。 3、允许对房屋楼面、内墙面、天棚进行表面装修，楼地面不得凿除水泥，只允许凿毛，地面装修材料不得超过l，禁止不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙，超负荷吊顶，安装大
24、型灯具，铺设厚大理石等。 4、阳台不得安装防盗网，严禁改变其使用功能，窗户内侧防护栏必须按照管理处规定的规格及样式安装，允许在客厅、主人房落地门处装设不锈钢拉闸门。(附防盗门、窗花及拉闸门图样) 、住户装修时，进户门允许更换(加装)不锈钢防盗门，但须按管理处统一式样安装，不得改变防盗门原有的安装位置及原有门洞尺寸，不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道。 6、允许改变厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便池、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管网，禁止破坏厨房、厕所的地面防水层。7、门窗不得随意改动，确需改动的，须经过审批。管理处按小区整栋统一规格、统一色调、统一施
25、工期限的原则协调安装。8、严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水主管道、供电线路、屋面防水隔热层等。禁止任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，禁止不经穿管直接埋设电线或改线。9、禁止擅自改动，暗藏燃气管道设施，确需改动，应提前一个月向燃气经营管理单位提出申请，由其组织实施。浴室内不得安装直排式热水器(安装热水器必须符合燃气公司要求，否则其不予点火)。10、装修施工作业应遵守消防规定，现场至少配备两个有效灭火器；禁止使用不符合消防要求的材料，大量使用木材时应有防火措施。四、施工管理1、从装修开工起立即采取防火措施，确保户内外安全，管理处对装修每天不定时进行巡查，装修人员凭出入证出入小区
26、，工作时需佩带装修出入证，不佩带证件、涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。2、房屋装修者应自开工之日起三个月内完工。装修工作时间：上午：，下午：晚上：。节假日允许施工，但严禁施工时发出噪音或散发有刺激性气味气体。3、装修垃圾必须按管理处指定位置、方式和时间进行堆放、清运。禁止违章堆放、抛弃装修垃圾或损坏公共设施、管线、路面、绿化。否则可按规定予以处罚。如同一栋楼两户以上同时装修施工，不能分清责任的，各装修户要共同负责4、装修施工用电，应提前7天向管理处申报，并说明电器工具的品种、负荷、使用时间、操作人员等。住户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装修施
27、工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。5、住户安装空调应到管理处申请，并按指定位置安装，空调支架应用不锈钢材料，不得使用铁架子，否则，住户要承担由此造成的返工及其它损坏后果(如铁锈污染外墙面等)。6、装修人员保证公共设施完好、清洁，不得随意在楼道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则将按规定予以处罚。五、验收1、装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。2、竣工验收合格后，由管理处负责人在(家居装修申请表上验收栏内签名，否则，限期改正，再行复验。验收合格后10天，确定无明显问题，将押金退回业主和装修单位。装修完
28、工一年内，如发现有渗、漏、堵、损坏等情况，仍由装修单位和业主共同负责。六、违章装修处理管理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，管理处有权作如下处理：I、责令停工；2、责令恢复原貌；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失，承担违约金；6、其它按照z市政府有关规定处以罚款。以上几种处罚可同时并处。 装修人员管理规定为确保住宅小区的根本利益，并对装修施工队进行有序管理，根据z市政府有关规定和聚龙湾房屋装修管理规定，特制定如下办法一、任何施工单位进入小区施工，都要接受资质审查，提供：1、室内装修企业营业执照(复印件加盖章)： 2、
29、装修企业资质等级证书(复印件加盖章)； 3、与业主签约的正规家居装饰合同书(复印件)。 同时，要接受管理处对其进行小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。二、本小区内装修队实行凭装修施工许可证进场和施工人员凭(出入证)进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求要持证上岗的工种工人要求证件齐全。三、装修施工时间：每天7：00-12：00；14：00-19：00，法定节假日原则上不允许施工，若有施工不得发出任何噪音影响邻里休息，超时施工，影响邻里休息，管理处有权责令停工，扣留其施工工具。如需延长施工工期必须提前向管理处申报。四、施工队在取得进入小区施
30、工需办理如下手续：1、交纳施工押金业主、施工队各1000元； 2、办理装修施工许可证，每份交纳工本费10元；3、办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张，出入证工本费5元。五、施工人员只能在装修施工许可证指定的现场作业，不得乱窜场地，违者每人每次罚款50元，更不得私下接工程而不办手续，违者除补交有关费用外，每队每次罚款1000元，情节严重者，将驱逐小区，取消施工资格。六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应当天清运，楼梯过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面；墙壁完好和整洁。七、施工队应绝对按市政府装修施工管理规定
31、及装修管理规定及附件和消防管理规定执行。八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出入证”如丢失“装修施工许可证”、“出入证”者每证罚款50元。九、每项工程验收后，经十天后复验，确定无质量问题，办理退押金手续。 住宅小区物品搬进(出)管理一、目的。本规定旨在加强规定物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件，维护小区内业主(住户)、商家、单位利益。二、申报制。小区内业主(住户)及商家、单位凡有物品搬出本小区时，必须是业主(产权人或业主书面委托)，事先向管理处申报，管理处应登记、开具放行条给业主，并应及时通知小区护卫员，保证在搬进(出)物品时提供方便。三、盘查制。
32、管理处护卫员均有责任对所有物品搬出，根据放行条内容进行盘查，发现情况及时处理，本小区出入口岗亭护卫员须密切注意进口车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。盘查时注意礼节，以礼貌的态度，请求当事人的配合，尽量快速地完成检查以减少当事人之不便，不得无故刁难当事人。四、应急处理。小区发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等方式迅速与出入口岗亭护卫员、巡逻护卫员联系，报告有关特征请求截停，有关人员接到截停请求时，须及时反应并予截停盘查。五、案件处理。经盘查发现违法现象时，须及时移交派出所处理。六、登记制。发现可疑情况，及时向治安队长汇报，队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查；记
33、录时间、地点、人、事等要素齐全。 管理处治安管理规定为了加强住宅区治安管理，保护业主(住户)的合法权益，由管理处与当地派出所负责辖区的民警共同组成小区治安办，以维护本小区良好的生活秩序，并制定本规定：一、治安办的职责和权利：1、严格执行国家公安条例，密切配合公安机关维护本区业主(住户)的生命、财产安全；2、治安办以固定岗、流动巡逻和闭路电视监控相结合的形式，实行24小时全天候值班制度；3、负责本区的机动车辆、摩托车、自行车的管理和保管，非本区机动车辆不得驶入。若确需驶入的车辆，要登记其车辆号码，驶入原因等。驶出时复查验车内装截物品，如有可疑要查明后，方可放行，维护本区交通秩序，保障小区内车辆安
34、全。4、流动人员、暂住人员、无临时出入证不得放入，禁止各类修补、收旧等流动闲杂人员出入。5、门口、道口岗作好登记并控制好升降栏杆，住户搬家私或搬贵重、大件物品离开本小区，没有管理处签发的放行条不予放行。6、在本小区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，要挺身而出，依法维护居民、用户的合法权益，及时采取抢救，补救措施，制止事态的进一步恶化，维护现场秩序，要迅速查问时间和责任，要及时通知有关部门，并协助查处。7、维护本小区业主委员会，管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户，应进行劝阻、制止、直至移交有关部门处理。8、受公安机关委托，协助辖区民警核查有关车辆、人员的证件及其他情况；对破坏本区
35、治安秩序的人、事有权劝阻、制止、直至移交公安机关处理。9、负责本小区保安设施如闭路电视系统、交通管理系统和消防设施的看护、检修。二、住宅区内严禁下列行为：1、使用音量过大或发出噪音的器材影响他人正常工作和休息；2、擅自撬开他人信箱，隐匿、毁弃或私自开拆他人邮件、电报、信函等；3、非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品；4、非法制造、贩卖和携带匕首、弹簧刀等管制刀具；5、非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫、制造销售各类赌具或聚赌； 6、窝藏窝留各类犯罪分子； 7、利用住宅为盗窃活动提供方便； 8、制造、复制、发售、出租或传播淫秽录像物品； 9、未经批准擅自安装、使用家庭电
36、网或改装、破坏正常供电线路；10、损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水源： 11、故意损坏住宅区内各种公共设施； 12、侵入他人住宅、损毁他人财物； 13、使用汽枪在住宅区内进行射击。 有上述行为，治安办按治安条例予以处罚，并视情节的恶劣程度交公安机关依法处理。三、本住宅区住户职责和义务1、遵守国家、特区的有关治安管理条例和本小区业主委员会公布的，旨在维护本小区生活秩序和安全的各项规章制度；2、密切配合保安队的治安管理工作，在护卫员前来查询时，应给予主动协作；3、勇于制止，举报破坏本小区治安秩序或造成治安隐患的人、事，并协助护卫员处理；4、及时向护卫队申报留住的流动人员、暂住人员;流动人员应在
37、三天内，暂住人员应在十天内持有效证件到护卫队登记。5、正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统，并教育小孩爱护有关设施； 6、注意锁好住宅门、窗和自己的车辆，不得让陌生人进入住宅或跟进住宅楼。四、护卫员应严格执行治安条例规定，严禁打骂和无故刁难住户，不得扣留住户身份证、索要钱财、乱罚款、收款不给单据等，抓到嫌疑人员，不得殴打和擅自审讯，只能严加看管，尽快移交有关部门处理。五、凡管理处员工均有责任维护本区治安，若有看见违法的事不管或监守自盗者，住户有权向管理处护卫队或公安机关举报，一经核实，将给予严厉惩处，直至追究其法律责任。 小区园林绿化管理规定为搞好住宅区的绿化养护管理工作，保持住宅区环境优美，
38、特制定本规定。一、住宅区的绿化，指区内绿化、花草、树林，园林建筑小品等，属住宅区公用设施组成部份，其更新、改造和完善工程由管理处负责，并按市政府绿化达标要求管理区内绿化。二、管理处采用各种形式开展宣传，使“保护绿化、美化住宅区”成为居民共识，形成良好风气，自觉爱护区内“一草一木”。三、管理处绿化人员职责如下：1、熟悉住宅区的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量，充分利用绿化面积，保持绿化完好率在98以上，并且合理布置花草树木的品种和数量。2、熟悉花草树木的名称，特性和培植办法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当地方公告其名称、种植季节、生长特征、养护办法等，供居民观赏。3、对花草树木定期
39、进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝补苗、淋水，大棵的灌木要给予造型，丰富绿化内容。4、保持绿化地清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，使花木生长茂盛。5、每月检查、记录、报告树木情况，及时劝阻和处理违反有关绿化管理规定的行为。6、维护好剪草机、喷洒器、电机及其它器材、工具。四、本区住户是绿化的享用人，赋有爱护、管理本区绿化的权利和义务，严禁下列破坏生态环境、妨害绿化的行为： 1、占用绿化地段； 2、践踏绿化草地、林带； 3、攀折花木，毁损涂污园林小品： 4、行人和车辆在绿化带上行驶，碰坏绿篱和栅栏； 5、在绿化区内堆放物品，设置广告招牌： 6、在花木、建筑物、雕塑小品上拉绳晾晒衣物
40、； 7、在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物。凡有上述第一项行为，按侵占每平方米罚款2050元处理，并限期恢复原貌；其余各项中，凡损坏花草树木，按“损一罚五”罚款；凡损坏设施者，按造价的2倍罚款。五、根据市政府规定，凡人为造成花木及保护设施损坏的，作如下处罚：1、对乱砍或碰断树木主子，每株罚款150元，对攀爬树木、剥树皮造成损伤的每株罚款15元；2、攀摘花朵、枝条的，每朵(枝)罚款1元。因乱放材料或其它事故损坏花木的，每枝罚款20元，破坏草坪每平方米罚款8元。3、撞坏铁栏栅，每公尺罚款150元。4、对在绿化地带晾晒衣物、被褥者，由管理人员予以警告，并对其进行教育。为了做好这项工作，对检举破坏绿化的人员
41、，给予罚款收入的50作为奖励，奖罚由管理处执行。对违反园林绿化规定，不听劝阻、刁难或殴打管理人员情节严重的，送交司法部门处理。 小 区 消 防 管 理 规 定 为了加强本住宅区消防工作，保护住宅区的公共财产和广大业主的生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和市政府有关消防规定，特制定管理规定如下：一、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，管理处主任为消防责任人，管理处全体员工均为兼职义务消防员，其职能如下：l、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作的批示，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习训练一次。2、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设置装置处于良好状态
42、；检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的履行情况，及时纠正消防违章和消除火灾隐患。3、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。4、按住宅区楼宇整栋为单位，实行防火责任制，组织业主制定防火安全公约，责任到户由楼长督促履行。5、当台风、暴雨来临时，管理处应提前通知各住户，做好防风、防雨的准备措施，以保障住户财产及生命安全。6、暴雨、台风来临前，管理处应全面检查住宅区沟渠，是否受杂物堵塞，以免积水泛滥。二、本区内居民均有防火、防暴风雨的责任和义务，除了自身和他人的安全，应遵守以下公约：1、让学龄前儿童及需要照顾的老、弱、病、残人单独在家。 2、不准把扫把、衣物等可燃物晒在阳台防盗网上晾衣物应不超出阳台平面，并且晾干后及时收入户内。3、安全使用气瓶装液化气，烟头及火柴余灰要随时清理。出门时，关闭燃气阀门。4、不得把烟头及其他带火物品投向室外。5、教育小孩不要玩火和在住宅区燃放烟花炮竹。6、使用气体燃气时，尽量将窗户打开，保持室
