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1、*物业管理有限责任公司 社会科学院物业管理方案第一部分：报价函省招标咨询有限公司：经研究，我方决定参加项目编号为BJ8072005002的政府采购项目。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任。1、 我方提交的报价文件，正本一份，副本五份。2、 如果我方的报价文件被接受，我方将履行采购文件中规定的每一项要求，并按我方报价文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。3、 我方理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。4、 我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部责任。5、 我方同意按采购文件规定交纳报价保证金、履行保证金、成交服务费、公证费，遵守贵机构有关竞争性谈判的各项规定。6
2、、 我方的报价文件自公开报价之日起有效期为90日。7、 与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：供应商代表姓名、职务（印刷体）： 00 市场研发部经理供应商单位全称（公章）：*物业管理有限责任公司法定代表人或授权代理人签字：地 址：00邮政编码：00电 话：（000000传 真：002005年 5 月 12 日第二部分：法定代表人授权委托书省招标咨询有限公司： *物业管理有限责任公司（供应商名称）法定代表人 授权我公司总经理（职务或职称）00（姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次省社会科学研究院物业管理政府采购项目（项目编号：BJ8072005002）竞争性谈判活动的一切事宜。 特此授权
3、。（附授权代理人身份证明复印件） 单位名称（公章）：*物业管理有限责任公司法定代表人签字： 授权代理人签字： 2005年 5 月 12日第三部分：报价一览表项目编号：BJ8072005002供应商名称（公章）：*物业管理有限责任公司法定代表人或授权人代理人签字： 单位：元包号总价市场 零售价提供服务时间备注A包报价第一方案2868831年A包报价第二方案2499361年第二方案说明：本着为社科院节约费用的原则，第二方案压缩以下费用：办公楼保洁减少一人，保洁主管半脱产；减掉安全主管，巡检工作由项目经理负责；压缩办公费。费用共计减少36947元，我公司第二方案报价为年费用249936元（二十四万玖
4、千玖佰叁拾陆元整）2005年 5月12日第四部分：物业管理费用测算表序号费用项目测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一管理人员工资及相关费用1管理处主任1人工资标准1600元/月 1,600 19,200 3工资相关费用包括社会保险、教育、福利、工会经费等,主任工资的55 880 10,560 4服装费冬装每人1套每套200元，夏装每人2套每套150元 42 500 5综合办公费交通费50元/月，电话费120元/月，办公用品50元/月，手机费140元 360 4,320 小计 2,882 34,580 二安全人员工资费用1安全主管1人工资标准700元 700 8,400 2传达员9人平均工资
5、450元 4,050 48,600 3工资相关费用福利费、工会经费、教育经费，工资的17.5% 831 9,975 4服装费（含雨衣等）平均每人每年200元。（冬装、大衣、春秋装、雨衣各一套、夏装两套） 167 2,000 小计 5,748 68,975 三清洁费1保洁主管1人保洁主管600 600 7,200 2楼内保洁9人工资450 4,050 48,600 3楼外保洁6人工资500 3,000 36,000 4福利费工资的14% 1,071 12,852 5工会经费工资的2% 153 1,836 6教育经费工资的1.5% 115 1,377 7服装费夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元
6、/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 341 4,096 8清洁耗材小型清洁工具及各类清洁耗材 1,083 13,000 9绿化耗材肥料及各种小型工具 125 1,500 小计 10,538 126,461 四开办物资折旧费入住时需配备的物品，附明细 419 5,028 五小计一至四项合计 19,587 235,044 六不可预见费五3 588 7,051 七企业管理费(五+六)5 1,009 12,105 八营业税金(五+六)5.5 1,110 13,315 九企业利润(五+六)8% 1,614 19,368 十总计 23,907 286,883 注：甲方应提供一定面积的管理用房
7、及办公值班用水电。甲方负责对环卫等政府部门的协调。附：开办物资一览表分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印机台160003 2,000 办公桌椅套13003 100 治安用品应急灯盏4801 320 强光手电个41001 400 清洁设备清洁车辆26003 400 榨水车辆32003 200 吸尘吸水机台115003 500 2米人字梯个13502 175 洗地机台128003 933 总计5028.3333 第五部分：经营业绩一览表供应商名称（公章）：*物业管理有限责任公司法定代表人或授权代理人签字： 服务名称建筑面积使用性质服务单位联系人联系电话3.95万平方米政府办公物业4.
8、5万平方米高层住宅物业0.8万平方米办公物业15万平方米多层、高层住宅物业3.1万平方米商业物业0.7万平方米办公物业7.2万平方米多层住宅物业20万平方米住宅、工业、商业物业1.2万平方米商业物业8.5万平方米商业物业1.5万平方米商业物业7.8万平方米商务办公物业说明：2005年 5月10日第六部分：物业管理实施方案第一章 物业管理服务构想*物业公司简介*集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是省首批51家现代企业制度试点单位之一。*物业管理有限责任公司是*集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于
9、一九九六年经省工商局批准成立，注册资金300万。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工400余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。*物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、临沂、聊城等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新
10、世界阳光花园、省立医院高层住宅区、实力荣祥花园、同济杰座社区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市等各类物业，委托管理面积80多万平米，积累了丰富的政务办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市，高层楼宇电梯、中央空调设备维护、园林设计等物业管理经验。公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“*物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的*物业人，不断追求卓越，回报社会！物业管理概况及特点省社会科学院是我省重要的科研机构，分处A、B、C三个地段，主要由办公楼和职工生活区
11、组成。A区坐落于风景秀丽舜耕路南首，包括社科办公楼1700、信息文献中心15000；职工宿舍5栋，面积19624；绿化面积1500。B区地处繁华路段玉函路，由一座9000办公楼、5栋宿舍楼组成。C区为职工住宅区，位于舜玉路中部，总面积4148。整个社会科学院地理位置分布优势明显，建筑格局明确，拥有独特的建筑特色和布局结构，且环境条件优越，是良好的科研、办公、生活场所。省社会科学院有着明显的特点：一、由于社科院三区分散于不同地段，需要有统一的物业管理，这就要求在管理上有较高水准的规划能力，能够及时处理各种问题。二、办公区与生活区衔接紧密，要求同时满足办公、生活两种不同类型物业的需求。三、省社会科
12、学院办公、科研等工作性质，需要有较高条件的工作环境，同时，院内各级领导、职工需要有高质量、高水准的生活条件作为其日常工作的保证。物业管理服务范围：一、 办公区域的公共卫生的清理保洁（包括大厅、楼道、楼梯层、扶手等）二、 办公区内的厕所的清理保洁；三、 各地段的院内的清理、保洁；四、 宿舍袋装化垃圾清理、外运，护栏的清洁；五、 宿舍的楼道、扶手、窗户的清理、保洁；六、 绿化的浇水、养护、打药、修剪、施肥及卫生等；七、 宿舍院的传达（4个宿舍）；八、 院内健身器材的保洁九、 电梯间卫生清理委托管理目的一、安全、舒适环境的创造。通过专业的物业管理运作，依靠标准的ISO9000的运作，为业主和来宾提供
13、幽雅舒适的工作环境，创造“和谐”社区。二、省心、放心“管家”委托目标实现。物业管理的基本目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为省社会科学研究院实施专业化、统一化的物业管理，维护和提高社科院的整体窗口形象。委托管理原则 根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行一体的综合物业管理。物业管理定位依靠统筹的物业管理和养护，与业主共同维护花园般的环境，配合深化机关后勤制度的改革， 环保
14、 严谨 亲和环保 省社会科学院周围环境清新自然、在人类居住环境日渐恶劣、重视可持续发展、重视健康、重视环保的大环境下，人们对工作、生活环境提出了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、健康成为社区建设的重要课题，我们拟从物业作业方式、物料、耗材、消杀剂的选择予以控制，将降低污染、保护环境作为基本原则。严谨 科学需要严谨的工作作风，物业需要严谨的管理方式。结合社科院的特点，物业管理中，将以严密的工作程序、科学的管理方案、以快捷的应急措施和超强的应变能力，保障小区设施的有效运转。亲和 在建设“和谐”政府理念的背景下，采取封闭式管理，外松内紧的社区安全管理是在“自然、开放”的生活大环境中予以专业、严谨
15、的保障措施；营造宽松、温馨的工作环境，实现面对面微笑服务，采用客服中心信息反馈模式，重视细节服务和环节控制，并在此基础上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提升服务档次，使每一位业主真诚体验主人与客人的尊贵。通过“以人为本”服务理念，采取差异性服务模式，根据需求的针对性制定工作标准和服务内容、服务措施，包含日常服务、计划服务、预约服务、特约服务等一系列服务内容，以满足不同性质、不同层次的需求。*物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。 “高品质管理水准”的依托资源团队优势 物业公司拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知
16、识和经验的管理团队以及专业化的安全、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级经济师、人力师、物业管理师、工程师、高级园艺师数名，为我们提供优质高效服务的基础和前提。公司保安连续三年被济南市公安局、共青团市委授予“青年文明号”；2003年，在齐鲁晚报和生活日报联合主办的房地产调查中，*物业被评为“济南市十大物业管理品牌企业”；*物业工程部在2003年济南市物业管理行业技能比武中，荣获单项、团队一等奖。2004年槐荫政务中心大厦获得市级“物业管理优秀示范大厦”称号。质量优势 获得国家二级物业管理资质，顺利通过ISO9001（2000）质量体系认证，*物业拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的星级考
17、核体系，通过严格的管理细致入微的服务将全面保障大厦的正常运行。深厚底蕴的企业文化感召力 优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成*特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。职工通过*报、百年*、*沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着*蓬勃的发展力和向上力。*人将这份对*的热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。科学规范的管理模式 今天的物业管理，已不仅仅是单纯的管理或者
18、服务，而是寓管理于服务当中。公司通过引进ISO9001（2000）质量标准体系，进一步实现了科学严谨的规章制度，标准化的作业规程，规范有序的实际操作，是我们服务水平得以提升、服务理念得以延伸的基础。2003年末，在集团公司的制度整合工作当中，物业公司的制度整合工作得到集团领导的好评，这是我们两年多来矢志不渝探索科学化管理的结果，更是我们理论与实践成功结合的杰作。成熟的物业管理经验 *物业通过与香港世纪酒店管理集团的合作，为物业管理打下了“宾馆式” 标准烙印，在吸收深圳莲花物业个管理精髓过程中，形成了“星级化”管理、重视环节、过程控制的严谨模式，从管理本集团工业厂区、*世纪大酒店起步，多年来积累
19、了丰富管理经验，在成功接管槐荫区政务中心大厦、济宁同济工业科技园中，从超前介入到前期接管验收，形成了行之有效的管理方案，通过中国重汽销售大厦、临沂华通商务大厦的全委托管理，使物业管理水准得到了进一步的锤炼。从而形成了从前期介入、接管验收、业主入伙、日常管理、突发事件处理、业户协调等一系列完整的管理方案，具备了行政办公小区、工业厂区的全委托管理能力和质量水准。独有的“房车一体化”服务*物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情
20、享受*物业人提供的超值服务。专业花木公司： 物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司，具有高级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。可为业主提供绿化养护的各类建议，提高绿地质量、降低投资成本，并具备进一步的合作空间。第二章 物业管理人力规划管理处组织架构一、社科院管理处组织架构描述：1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行*物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部
21、采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、安全主管的职责是负责客户档案登记、物业辖区内的安全设施巡检、安全队伍建设、预警、演习方案制定、安全事故监控等。5、保洁主管职责是负责整个物业辖区内的环境维护、保洁耗材审查、保洁计划制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。二、管理体系及组织架构（共27人）*物业社会科学院管理处管理处主任1人安全主管1人6号传达2人15号传达2人31号传达2人35号传达2人替班1人保洁主管1人A段楼内6人A段室外1人A段宿舍1人A段绿化1人B段办公3人人B段宿舍2人C段宿舍1人三、员工配备说明及骨干人员素质要求岗位职责应具备条件备 注主任全面负责物
22、业管理工作大专以上文化，具2年以上大型高层物业管理经验，统筹管理能力强，能编制计划并付诸实施，懂经营善管理。管理处主任由公司内部委派。保洁主管协助主任负责保洁方面的培训、计划、协调、质量监督、工作安排等方面工作中专以上学历，有1年以上保洁经验，熟悉保洁工作流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。安全主管协助经理负责安全方面的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作中专以上学历，有1年以上工作经验，熟悉安全工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法。普通员工普通操作层员工、部分安全、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。
23、构建服务平台客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，中心24小时的工作时间将
24、可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足 服务流程图：客户服务中心保 洁绿 化安 全工 程业 主指令下达信息反馈质量回访物料管理一个企业物业管理工作的质量水平的高低，在主要表现在企业对人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制，严格按照ISO9001(2000)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况进行定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。物料采购流程图：拟定采购计划采购申报物料消耗（盘点
25、）公司审批物料报废（检验）项目领用外出采购验收入库社区建设社区文化建设是我们始终不渝的追求。我们的目标是使物业社区的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标准性典范。文化建设社区文化的主要内容：环境文化建设 制度文化建设精神文化建设 1、物业社区环境文化建设物业社区的自然环境和人文环境构成物业社区的环境文化。这是最直观的外在表现，时时刻刻影响着业户的心理和情绪，影响业户的生活质量。对此我们高度重视，主要设想有：（1）、环境文化建设的目标是社区文明洁净，环境文化质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础建设设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。（2）、我们将环境文化建设
26、纳入物业管理日常工作中。拟定制度，及时监督，并邀请业户代表组成环保小组，义务监督，沟通通信，发现问题，及时解决。我们将定期向社区成员公布环境公告。（3）、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。我们的方法有每季度组织住户开展一次社区环保活动，可以激发社区成员共同关心环境的潜在热情。我们要通过不懈的努力，使业户形成节约资源、能源的良好习惯，倡导业户尽可能重复使用塑料制品，在引导的基础上要求社区内产品包装材料使用环保材料。（4）、配合ISO14000认证，保证环境的高度整洁和和谐，通过优美的环境培养住户的自律意识，从而养成爱护环境、关心家园的良好习惯。2、物业社区制度文化建设（1）、为加强物业管理，维护全体
27、业户的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，创造出整洁、优美、舒适的环境，业主有义务遵守以下制度：楼宇使用管理规定、清洁卫生公约、治安管理规定暂行管理规定、用户物品搬运管理规定、消防管理规定、车辆停放（停车场）管理规定、安全用电用水管理规定等。除了遵守规定，业主也有权利按照管理处廉洁制度对管理处进行指导和监督。（2）引导业主公众管理意识、强化公众管理制度建设。其二，将员工礼仪、服务规范培训作为先期进入的重点工作，采取物业服务承诺公示、质量标准公示、收费公示的办法，通过优质的服务、细腻的沟通、及时的回访换取业主的信任，拉近彼此的距离，达到规范化管理的目的。
28、3、物业社区精神文化建设精神文化是物业社区文化建设的核心，是物业社区社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神的重要生成途径。物业社区精神文化的内涵就是中国传统文化精髓和现代科技思想的高度结合。回归自然同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通。我们将通过各种途径将精神文化建设落到实处。（1）、利用各种纪念日、节假日，传播物业社区文化精神。（2）、开展各种形式上的主题讲座、主题演讲，树立物业社区文化观。如“扫除黄毒赌”、“学雷锋见行动”等。（3）、办好墙报、宣传栏、读报栏，宣传党的方针政策，传播环保、免疫等方面的信息。便民服务1、物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根
29、据物业管理区的特点及自身的实际情况而定；际情况确定。2、便民服务（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有尝服务的价格应按政府有关法规确定；3、建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。第三章 物业管理作业指导书安全管理一、安全管理的措施及对策（）确保安全员的综合素质l、素质管理。对安全员实施集中管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养安全员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来安全员单一的安全功能，
30、使我们的安全员成为“安全员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控管理体系的建立1、我们针对楼内存在宿舍的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员管理，充分发挥智能化监控系统功能。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范
31、的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。通过监控中心，形成统一的有机安全整体（三）安控管理的动态重心模式正常管理期，安全防范逐步转向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高潮期重点疏导车辆，防盗和公共秩序维护。（四）充分用好技防措施我们将充分利用好小区闭路电视监控系统等安全防护设施对办公区实施安全管理。（五）预警、应变措施1、安全应急计划和措施（1）目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色
32、完成上级交办的临时任务。适用范围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。（3）计划：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人
33、员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。（5）要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个安全队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防管理意识（一）消防管理目标坚持“预防
34、为主，防消结台”的消防工作万针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作：重点加强安全员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。（三）加强入伙期间的消防管理在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的
35、顺畅。（四）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。1、一级检查由班组组织实施（1）每个员工每天在本岗位区域工作的同时进行火情安全的检查，排除不安全因素，对自身不能解决的火情隐患及不安全因素上报班组长。（2）每个员工应对本岗位所负责区域的防火工作负责。（3）各班长及时组织处理存在的安全隐患和不安全因素，对处理不了的问题及时上报上级领导。（4）接班时应将本班防火安全注意事项和存在问题向下一班交待，以保障工作的连续性。2、二级检查由管理处领导实施（1） 管理处领导每季度组织各部门管理人员对管辖区域、设备物资（特别是易燃易爆物品）进
36、行一次全面检查，并填写消防检查情况汇总表。（2）检查各部门对防火安全工作的执行落实情况。（3）组织处理本处的火险隐患，总结经验教训向员工进行安全教育，增强员工的安全意识。（4）对管理处不能处理的安全隐患，及时上报公司或报告公安消防部门处理。3、三级检查由公司领导实施（1）物业管理部或公司领导根据物业防火安全的实施情况和上级部门的要求不定期对小区进行全面安全检查或重点防火部位的抽查，公司安全领导小组每年不少于一次全面检查。（2）检查各管理处贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查要害部位防火安全管理及制度的落实情况。（3）对检查结果进行汇总和总结，填写消防检查情况汇总表下发各管理处、专业部门。4、三
37、级检查的基本内容（1）易燃易爆危险物品贮存、管理、使用是否符合安全要求；贮存容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。（2）使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规定。（3）对烟头等遗留火种是否采取安全有效的预防、处理措施。（4）仓库内货物及物资分类存放是否符合安全规定，库房内使用60W以下灯泡。（5）电器设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化、受潮、漏电、短路等情况。电动机有无空转现象，防雷设备是否完好，有无乱拉乱接电线情况。（6）使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，残油、气的处理是否安全妥当。（7） 危险场所动火是否按规定办理手续，焊工操
38、作时是否达到“七不”、“四要”、“一清”要求。（8）使用有毒有害物品的场所是否有防毒的安全措施。（9）检查消防器材及消防系统的完好情况。各部门对消防器材有无管好、用好和到期换药。（10）门卫对出入人员是否进行严格检查，对携带易燃易爆危险物品的人员是否把关等。5、防火检查（1）用火、用电有无违章情况。（2）安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急灯是否完好。（3）消防橱窗、设备房、办公室、仓库、等物业管辖范围内的消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；灭火器是否压力正常，灭火水带是否有破损。（4）常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用。（5）消防安全重点部位的
39、人员在岗情况。（6）其他消防安全情况。6、火灾隐患整改对存在的火灾隐患，应当及时予以消除。（1）违章使用明火作业或者在只有火灾危险的场所吸烟，使用明火等违反禁令的。（2）安全出口上锁、遮挡或者占用、堆放物品影响疏散通道畅通的。（3）消火栓、灭火器材被遮挡影响使用或者被挪作他用的。（4）用使防火门处于开启状态，防火卷帘下堆放物品影响使用的。（5）消防设施管理、值班人员和防火巡查人员脱岗的。（6）违章关闭消防设施、切断消防电源的。（五）消 防 档 案消防安全重点单位应建立健全消防档案。1、单位基本概况和消防安全重点部位情况。2、建筑物消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料。3、消防管理
40、组织机构和各级消防安全责任人。4、消防安全制度。5、消防设施、灭火器材情况。6、义务消防队人员及其消防工种人员情况。7、与消防安全有关的重点工种人员情况。8、新增消防产品，防火材料的合格证明。9、灭火和应急疏散预案。10、消防设施定期检查记录，自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养记录。11、火灾隐患及其整改情况记录。12、防火检查、巡查记录。13、有关燃气、电气设备检测（包括防雷、防静电）等记录资料。14、消防安全培训记录。15、灭火和应急疏散预案的演练记录。16、火灾情况记录。17、消防奖惩情况记录。（六）建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在安全员中选拨一批队员组建临沂工商局
41、办公楼管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。火警应急程序如下：1、报警（1）管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况（如烟雾、火光等），应立即向上级领导及消防部门汇报。（2）管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。2、召集（1）火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。（2）管理处所有人员在获悉火警均应立即赶赴现场，参与灭火。管理处主任接报后应赶往现场进行调度，安全主管接报后应赶往现场进行指挥。（3）到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。3、灭火 （
42、1）现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、果断。（2）灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的业户迅速按指定通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。形成火灾现场屏蔽区和隔离区，防止火情蔓延。（3）后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种工具。（4）如火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。（七）善后与收复火势完全熄灭后，安全员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 消防灭火流程图（1）通用灭火流程：多 方 努 力 将 火 扑 灭认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作：（1） 查明火灾发生的原因；（2） 查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；（3） 制定相应的改进预防措施；（4） 将火灾事故书面报告公司安全领导小组。火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救以最快方式：1、报告消防中心，通知消防抢险队； 2、报告管理处有关领导。
