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1、经纬：佛山市房地产市场月度报告(09.5)资料由佛山经纬房产咨询有限公司独家提供，仅供参考！佛山市房地产市场市况周报（2009年5月1日-2009年5月31日）特别声明本报告采用之基础数据均来源于各区建设局网上签约数据库，因网上签约数据有一定程度的滞后性，报告将结合实地调研因素令所列数据尽可能反映项目即时成交状况，谨供参考之用。本月导读一、楼市概况 -2二、行业相关政策、城市规划与建设 -3三、一级市场运行状况分析 -4四、二级市场运行态势分析 -5五、二级市场竞争态势分析 -14六、二级市场项目报广监控 -17楼市概况：本月禅桂市场有三大特点：其一，推售方式改变，新货集中推售，旧货自然消化，
2、在本月集中开卖和自然消化楼盘各占其半(如汇银、星座、柠檬时代等新项目在本月推出)；其二，土地市场成交活跃，在本月有几宗大型地块成功拍出，土地市场有明显的回暖趋势。其三，客源方面，由于市场需求保持旺盛，投资客陆续进场。这三点成为市场新的保温因素。禅城本月新增供应量为5.17万方，环比下降了43%。整体市场分析，禅城现况集中推售新货缺乏，不少大型楼盘，如丽日玫瑰、汇银匹克花园、力迅上筑等已全部售馨，并有不少项目接近收盘尾声，目前以消化余货为主。而新上市项目由于工程进度及楼盘规模，推出市场的货量不多，仅有怡翠宏璟和汇银环湖国际推出部分新货，目前大部分新项目仍以蓄客为主，为6月中旬开售待势。而部分在售
3、项目借着新项目的宣传影响，纷纷将新货推售期押后，延迟至6月推出。桂城本月新增供应量为0，这已经是今年上半年出现第2次0供应现象。本月有保利星座新项目上市，性价比较高，销售甚为理想，而中海万锦豪园在本月也推出部分新货，销售成绩不错，由于桂城新增供应锐减，加上佛山同城推动，两大品牌项目各产品线销售保持理想。而前一阶段发展商为求快速回笼资金，以各种优惠促销进行快速去货；同时各大楼盘基础一个尾货阶段，新项目未能及时补充市场，现时桂城区域处于短暂供应断层阶段.成交方面，禅城本月成交达到13万方，环比上升59%，成交均价环比有轻微涨幅，销售势头旺盛，创下近年高峰；桂城由于市场供应不足，成交也相对减少，成交
4、量环比下降36%，成交均价则下降7%。市场连续多月处于高位运行，市场对价格的接受程度已经备受考验。需要一定的时间进行消化。假如市场成交量在未来阶段走低，市场价格或许会出现反复。但根据目前的市场环境来看，市场价格下行通道基本已经封闭。预计未来下降的趋势已不大可能。预计禅桂市场下半年供应增多。在售项目新增供应量虽然不多，主要以消化余量为主，但是新项目的数量不低，下半年市场供应结构主要取决于这些新项目鉴于市场判断的入市程度。一、行业相关政策1.南海区严打人为制造抢购气氛从而抬高房价从南海区建设局获悉，“五一”假期后到6月30日，南海将全面开展房地产市场秩序及进一步落实商品房预(销)售合同网上备案专项
5、整治工作。届时，凡出现人为制造抢购气氛，从而抬高房价，或以内部认购等方式变相销售等将被处罚。据了解，此次专项整治工作将五类售房“违规”行为作为重点检查对象。五类售房“违规”行为：1，在办理预售许可证前，发布销售广告；2，不按规定公示应公示的相关证照和资料；3，未办理商品房预售许可证，即以内部认购、认订(定)、内部登记、认购会员卡(VIP)或收取诚意金等形式进行变相销售；4，办理商品房预售许可证后，不按时公开销售，采取先登记，认购，收取订金的方式聚积客源，然后利用抽签、摇珠的方式进行销售，人为制造抢购气氛，从而抬高房价；5，拒绝销售系统公示“可售”或“待售”单元。2.佛山市国土资源局:建设项目用
6、地实施全面监管从佛山市国土资源局获悉，佛山市人民政府决定建立佛山市建设用地审批(审核)联席会议制度，对全市建设项目用地、供地全过程实施全面监管。今后全市有关建设用地报批、审批需经过联席会议审议通过。3.东平新城交通枢纽中心年内开建2012年后建成东平新城交通枢纽将于今年年底前动工2012年建成，是珠三角地区集2条地铁线、3条城际轨道线交汇的大型交通枢纽。其中，作为广佛地铁1号线南延线先行建设，并将于2012年通车。地铁3号线规划于2010年动工建设。这里离佛山机场、广州新客站只有十几分钟车程，到广州新机场、广州南沙港约为50公里。在城际线方面，广佛环线、广佛珠城际环线、珠三角城际环线在这里纵横
7、交汇。从这里出发，一小时内就可以抵达珠三角任何一座城市。4.陈村将重点发展第三产业提高城市化引入高端房地产陈村借助交通优势来打造房地产产业。以往从广州南跨珠江直通番禺的华南快速干线为番禺南村镇带来了数家著名的地产商，如今陈村迎来与番禺同样的机遇，与广州新火车站对接的地区，佛陈路两旁土地储备多，引入高端房地产，有望形成高档房产集聚区。5.今年将研究开征物业税国务院昨天通过并正式公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距。意见提出，今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制
8、度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。二、城市规划与建设1从禅城交通局获悉:樵乐路立交有望年底开建樵乐路塞车之苦有望得到彻底解决，记者昨天从禅城交通局获悉，樵乐路至一环西路立交工程方案已顺利通过评审，拟于今年年底开建。同时，樵乐路也将于今年进行拓宽和改造工程，改造后的樵乐路将会变得畅通无阻。2.粤港金融合作:已有港资银行确定在禅设分行佛山市政府日前正式印发佛山市落实CEPA示范城市实施方案。根据该方案，佛山将重点加强与港澳在金融、物流、会展三大生产性服务业，以及商务和科技两大新兴服务业的合作。同时，佛山还将设立绿色通道，
9、为CEPA框架下的项目提供一站式投资咨询和审批服务。据透露，佛山争取向国家申报南海千灯湖广东金融高新区作为粤港金融合作平台承接港澳金融产业。佛山市委书记林元和此前透露，香港新鸿基金融集团在千灯湖的投资项目进展顺利，香港大华银行、永亨银行已初步确定在禅城设立分行，东亚银行、渣打银行等也对“同城异地”设支行表示浓烈兴趣。3.三水区公路网规划出炉五纵九横环一布局三水区公路网规划已完成，现正向社会公示征询意见。未来10年，三水区路网建设将投入约185亿元，形成“五纵九横环一”格局，构建“152080”快捷生活圈。规划中的“五纵九横环一”格局，即5条纵向主干线、9条横向主干线以及环绕三水中心城区的环形快
10、速干线。纵向主干道中除了三水大道和已经开工建设的塘西大道，还有纵一迳口吉星至西南江根、纵二迳口大坑至西南东村、纵五大塘赤岗头至乐平贤寮。同时，云东海大道、三水二桥南引道、进港路以及规划中的塘西大道等组成西南组团环形快速道路，即规划中的“环一”。建成后将使西南中心城区的过境交通问题得到根本性解决。4.西岸路口立交月底动工约半小时直达禅桂中心西岸路口分离式跨线桥预计将于本月底首先动工，项目预计施工期为11个月；而碧桂园路口下穿隧道则预计今年8月动工，预计施工期为15个月。作为“一环”南拓工程的一部分，龙高公路和高明大道快速化改造工程包括高明大桥往龙高公路方向约6公里的龙高公路路段和高明大道高明大桥
11、至三洲段，总计约改造公路12公里。工程完成后，高明区居民从荷城出发，只需要10分钟就可以通过龙高路无缝对接“一环”或南九线，约半小时即直达佛山禅桂中心区。三、一级市场运行状况分析近期，随着楼市的回暖，土地市场也活跃起来，政府也推出较多地块。本月佛山土地市场有3块地块成交，总成交面积达到41.34万平方米，环比上升143%，其中颇受各大发展商关注的佛南(挂)2009-014号地块于本月11号成功拍出，由广州利海集团以高出底价200万成功获得，楼面地价为2852元/；而另一块佛南(挂)2009-015地块，在21号最终由佛山市万科置业有限公司及RFCO MUDAN PRIVATE LIMITED以
12、13.86亿成功获得，楼面地价达到2369元/。这两地块的资源各有特点，但都是属于旧地改造，受限制因素较多，因此，未来开发前景备受期待。【分析】本月佛山总成交面积为81.57万平方米，环比上升11%。五区成交较多的仍属南海区，成交面积达到34.71万方，环比下降13%；顺德区本月成交为23.52万方，环比上升33%；禅城区成交13万方，环比上升59%；而高明和三水成交面积相对其他区仍然维持较低水平，分别是6.25万和4.11万。刚性需求持续，新盘产品销售火爆；刚性需求的持续旺盛，使本月成交达到最高峰，成交为1406套，由于市场回暖恢复不久，部分发展商不采取在“五一”大规模推货，而选择少批量出货
13、，因此，五一的战线拉长，新项目都是集中推出，旧项目则小步快走的特点。本月禅城有两大新项目上市，分别是汇银环湖国际、柠檬时代和怡翠宏璟、，前两者以小户型吸引刚性买家；后者则推出高端别墅吸引高端阶层消费者，均取得理想的销售成绩。价格保持上扬态势；本月各楼盘普遍有轻微涨幅。由于受数据的滞后性以及部分新盘上市的影响，本月成交达到1406套，成为目前今年的成交高峰。应刚性买家需求，目前，禅城区域的各大项目都推出小户型产品，产品类型丰富，但由于各楼盘都标榜自身的高品质形象，因而普遍单价较高，不过部分产品设计新颖，成交甚算理想。【分析】根据佛山禅城区房地产交易中心数据显示，5月份禅城区住宅用房签约了1406
14、套，均价为8221元/，比4月的7641元上升580元，成交量从4月份的876套上升到1406套，上升幅度为61%，同比2008年5月成交量上升了402%。价格同比下降了5%。【分析】根据佛山南海区房地产交易中心数据显示，5月份南海区住宅用房签约了3045套，均价为5673元/，比4月的6207元下降534元，成交量从4月份的3514套下降到3045套，下降幅度为13%，同比2008年5月成交量上升112%，价格同比下降了7%。供应出现断层，成交继续下滑；目前桂城的在售项目已有大部分接近推货尾声，市场供应出现断层空间，供不应求现象明显。由于处于缺货阶段，本月新上市的保利星座项目，一推出中小户型
15、产品立即掀起抢购高峰，整体市场也因而拉升。供求结构影响量价齐降；本月桂城新增供应明显减少，新推货量仅有中海万锦豪园；而其他项目均以消化余货为主。由于大部分项目接近收盘阶段，不急于去货，以自然销售为主，造成本月成交价格下降的因素是供应结构出现变化，由于桂城供应量减少，保利星座成为本月区域成交的主力，因此，其成交价格对桂城影响较大。预测下月几个会有所攀升，成交量则会继续受到供应的制约。【分析】根据佛山南海区房产建设局数据显示，5月份桂城住宅用房成交了876套，均价为6668元/平方米，比4月的7181元下降了513元，成交量从4月份的1370套下降到876套，下降幅度为36%，同比2008年5月成
16、交量上升了37%。价格同比下降了1%。4.2.4顺德区供求概况根据佛山顺德区房地产交易中心数据显示，09年5月份顺德区住宅用房签约2215套，均价为5696元/平方米。(均价按套内面积计算)【分析】5月顺德新建商品住宅成交量同比下降15%，价格同比上升8%。5月是推售集中点，共有7个楼盘新货推售，其中大良5个，因此成交量保持较高位，而价格有小幅提升。3月、5月皆有集中推售，需求释放高溢，因此3月后顺德成交量保持延续高位水平，目前供应比较紧凑，需求仍然高于供应，这种情况会在8月后随着供应的增加而有所缓解。小结：5月大良有5盘推出新货，水悦城邦推公寓，销量过百；新城湾畔推一线江景大户型，基本售罄；
17、都市领地轩推洋房，销售8成；日高新天地以高性价比销售5成；明日华府推洋房，销售7成；海岸星座本月销量不俗，价格仍然保持10000元价格。5月大良销售火爆，保持顺德全区成交量，同时拉升价格。小结：5月容桂较少新货推出，以搞活动优惠促销为主。华夏新城推二期翰林尚苑，销售近5成；凯蓝名都持续热销，东逸湾、粤顺华庭趁机去货。小结：威斯广场持续热销；金河水岸销售不俗；金宇名都基本销售完毕；依云水岸该批次货量基本消化完毕。小结：本月海畔嘉苑开卖，成交洋房价格为7000元/平方米，比同类产品高出2500-3000元，因该楼盘产品是合并户型，超大使用率，赠送空间多，所以价格相对较高。4.2.5三水区供求概况根
18、据佛山三水区房地产交易中心数据显示：5月1日-5月31日三水区商品房签约468套(含合并户型)，均价为4748元/平方米(套内均价为5543元/平方米)分析：5月份三水市场“量跌价升”，成交量环比稍降9%，成交均价环比升幅高达15%，这在一定程度上反映两个黄金周(五一和端午)对三水中高端产品销售起到明显的促销效应。【分析】：本月重点个盘销售全线飘红。从成交量上看：以三水雅居乐花园为代表的西南板块成交量占洋房总成交的60%；云东海板块成交稍逊，丽日坚美森林湖和绿湖爱伦堡都是以消化前期推货为主，销售速度较慢；乐平板块本月成交活跃，三盘合计成交占洋房总成交的30%。从成交价格上看：重点个盘的洋总体成
19、交均价保持在4000元/以上，这与中高端产品的成交占主导密切相关。从个盘表现上看，三水雅居乐花园的新货价格在3600元/上下，性价比优势凸显。丽日坚美森林湖的价格也较平稳，而同区域的绿湖爱伦堡成交价格环比升幅较大。【分析】：本月三水别墅成交量和上月基本持平。由于成交以中高端产品为主，故整体成交均价环比升幅高达40%，其中御江南的整体成交价格的拉升对三水别墅市场的价格影响较大【分析】根据本月各大板块成交情况来看，桂城东板块成交了652套，为居榜首，由于保利地产推出保利星座新项目，拉升该板块的成交量。位居其二的亚艺板块，本月也有两大新项目上市，分别是汇银环湖国际和怡翠宏璟，板块总成交量达到503套
20、。而其他板块的销售情况较为平均。根据各大板块的重点项目成交户型详细分析，桂城方面小户型成交占据比重较大；而禅城方面，中大户型仍然占据成交主流，小户型产品虽有增加，但价格较高，成交周期拉长，除了部分楼盘有新货推出刺激成交外，其余项目销售较为平稳。【分析】根据网上成交数据得出，禅桂成交均价集中在6000-7000元/、7000-8000元/的两条水平线上，其中在6000-7000元/之间成交的有529套单位，而在7000-8000元/之间成交的有579套单位，而高于8000元/成交的一共有262套。可以看出，消费者对楼盘的认可度较高，心理承受能力有所稳固的体现。成交的回暖，使开发商信心恢复，价格也有明显地拉升。根据各大板块成交价格占比分析，7000-8500元/之间的成交比重占据最大，目前各大板块的在售项目的产品定价均在7000元/的水平，低于这价格水平的项目较少，并且产品类型可选择不多，刚性需求者处于被动选择或是观望后市的态度。
