《资产评估ppt课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估ppt课件.ppt（29页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2022/12/17,1,房屋建筑物评估概述建筑物评估,第五章 房屋建筑物及在建工程评估,2022/12/17,2,第五章 房屋建筑物及在建工程评估,第一节 房屋建筑物评估概述一、评估标的物的界定不论是房地合一状态下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它们都具有房地产的共同特征。二、房地产的特征(一)位置固定性(二)使用的长期性(三)影响因素多样性(四)投资大量性(五)保值增值趋势,2022/12/17,3,三、房地产价值及其决定因素,房地产价格，通常称之为房地产市价，它是房地产交易双方的实际成交价格。 房地产价值，是在该房地产尚末进入市场之前，由评估人员根据评估所给出的公正性价值判断。(
2、一)房地产价格的种类1土地价格，简称地价。通常是指空地的价格。根据目前我国的地价体系，地价又可以具体划分为基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和其他地价 (如出租价格、抵押价格等)若干种。2建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。3房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。,2022/12/17,4,除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态:1房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。2楼面地价，又称单位建筑面积地价， 楼面地价土地总价格建筑总面积或 楼面地价土地单价容积率3拍卖价格，是指采用拍卖方
3、式出让或交易的房地产成交价格。4招标价格，是指采用招标方式出让或交易的房地产价格。,2022/12/17,5,(二)影响房地产价格的因素,1行政因素。如土地制度、住房制度、房地产价格政策、城市规划、城市发展战略、税收政策、交通管制等。2经济因素。表现在房地产的供求状况上，通过房地产的供不应求、供求平衡或供过于求影响房地产价格。3社会因素。影响房地产价格的社会因素主要是指社会发展状况、社会安定程度、社会环境等因素。4其他因素。影响房地产价格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、国际因素等其他一般因素。区域因素，规划限制 (包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等)的影响都是不容忽视的。,2022/1
4、2/17,6,建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示为: 容积率建筑物面积建筑占地面积100%建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示:建筑密度建筑物底层面积建筑占地总面积100%个别因素，是指某具体房地产所表现的个别特性，如面积大小、地形地貌、临街情况、朝向、楼层、土地使用权年限、容积率、土地生熟程度、建筑结构、装修水平、新旧程度等。,2022/12/17,7,四、房地产估价的原则,房地产评估除了遵循一般资产评估原则外，还要遵循合法原则和最佳使用原则。(一)合法原则(二)最佳使用原则,2022/12/17,8,五、房地产的评估程序,(一)明确评估基
5、本事项(二)拟定评估工作方案(三)实地查勘搜集资料(四)选用评估方法评定估算(五)确定评估结果，撰写评估说明或报告,2022/12/17,9,第二节 建筑物评估,一、建筑物在估价时需考虑的基本因素1座落位置。2面积。3用途。4建筑结构。5建筑高度。6附属设施。7装修质量和水平。8建成时间。9外观。10平面格局。11产权。12其他。二、建筑物评估的特点(一)房地合一评估与房地分估在许多场合下土地和建筑物是要合在一起评估的，尤其是商业用房、住宅等。但从资产评估的角度，有时也要分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值，避免出现由于地用性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值
6、估价失实和建筑物估价失真情况的出现。,2022/12/17,10,(二)建筑物产权受土地使用权年限的制约我国城镇土地使用权是有限期的，在评估时，不仅要注意房地分估，同时注意建筑物的耐用年限与土地使用权年限的吻合，并以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。(三)单独评估地上建筑物可以采用重置成本法1地上建筑物是劳动产品2在房地产评估中，地产估价时大都己经考虑了的因素，如地理位置、用途、环境等，在建筑物评估时不应重复考虑。这样，就为采用重置成本法评估建筑物创造了条件。,2022/12/17,11,(四)建筑物评估应在合法的前提下进行1政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定建筑用途、容
7、积率、覆盖率等。2政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。,2022/12/17,12,三、建筑物评估中的成本法,建筑物评估中的成本法的四要素 建筑物的重置成本、实体有形损耗、功能性贬值和经济性贬值。1建筑物价格的构成 (重置成本构成)。（1）土地取得费。指企业以受让方式取得土地使用权所支付的价款 (出让金和有关费用)，或企业以划拨方式取得土地使用权所支付的征地拆迁及各种补偿费用。（2）前期工程费。规划和可行性研究费，按各地现行定额计算。场地临时用水、电、路和场地平整费，通常按实际工程量估算。测量、勘察、设计费，按定额计算。,2022/12/17,13,（3）建筑安装
8、工程费。建安工程费。是按建筑安装工程预算定额计算的工程造价，包括定额系数调整和主要建筑材料差价。工程附加支出。包括招投标费、工程预算编制和审计费、质量监督费、竣工质检费等。（4）配套费。具体指各地对投资建设收取的各项费用，包括供水、供电、供气、通讯、排水、排污、道路、绿化等配套工程费用。（5）建设期利息。建设期利息要按额定的工期、平均投人资金及适当的贷款利率估算。,2022/12/17,14,（6）建设单位管理费。建设单位管理费通常按建安工程费的一定比例估算。（7）税金。税金是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项，如营业税、固定资产投资方向调节税，以及其他国家规定的税费。（8）利润。指房屋开
9、发建设企业应得的正常利润。运用成本法估测建筑物的价格，必须清楚建筑物的价格组成或重置成本构成，这样才能有的放矢地进行估测。,2022/12/17,15,2建筑物重置成本的测算方法,（1）重编预算法。,适用范围：一是测算建筑物更新重置成本。 二是构造比较简单的建筑物。,2022/12/17,16,（2）预决算调整法。 此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估; 其二，用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。,20
10、22/12/17,17,（3）价格指数调整法。指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数调整法用数学式表达为:此法一般只限使用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。,2022/12/17,18,对于定基价格指数，在计算价格变动指数时应按:对于环比价格指数，在计算价格变动指数时应按:式中: X价格变动指数;a从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。,2022/12/17,19,例:某企业
11、一简易仓库，账面价值为200000元，建筑面积为1000平方米，竣工于1990年底。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询，企业所在地区建筑业产值价格环比指数分别为:1991年11.7%，1992年17%，1993年30.5%，1994年6.9%，1995年4.8%。计算价格变动指数:X（l+11.7%）(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)100%=191%估算仓库重置成本:重置成本200000191%382000(元),2022/12/17,20,3建筑物有形损耗率及成新率的测算,（1）使用年限法。指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物
12、有形损耗率;或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的成新率。,(2)打分法。指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。完好房，指成新率在80%以上的房屋。结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。基本完好房，指成新率在60%一7q%之间的房屋。结构件、装修、设备基本完好，成色略旧，并有少量或微量损坏，基本能正常使用。一般损坏房，指成新率在40%一59%之间的房屋。结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。严重损坏房，指成新率在39%以下的房屋。结
13、构构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建。危房。结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。,式中:G结构部分的评分修正系数; S装修部分的评分修正系数; B设备部分的评分修正系数。,2022/12/17,22,例:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分得分为80分，装修部分得分为70分，设备部分得分为60分。再经查表修正系数G0.75,S0.12,B=0.13，则该楼房的成新率为:成新率(800.75+700.12+600.13)/100100% 76.2,2022/12/17,23,4建筑物功能性贬值的分析测算。建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用
14、强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。5建筑物经济性贬值的分析测算。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少;工业用房大量闲置等。,或:,式中:Ri 第i年的建筑物年收益净损失额; r折现率; N预计建筑物收益损失持续的时间，通常以年为单位。,。,6举例（1）估价对象概况。估价对象为某事业单位办公用楼，座落在市中心，占地面积600平方米，建筑面积1800平方米，建筑物始建于1976年6月，为钢筋混凝土框架结构。(2)估
15、价要求。评估该宗房地产1996年6月的市场价值。(3)估价过程:采用房地分估合一。由于待估对象为事业单位办公用楼，无直接收益，故建筑物估价拟采用成本法进行。估测土地资产的市场价值。评估结果假定每平方米为900元，土地总价为540000元。估测建筑物的重置成本。按预决算调整法对待估对象的不包括土地价格的建筑物重置成本 (含利润、税费等)进行测算。该建筑物每平方米重置成本为1000元，建筑物重置成本总额为1800000元。测算建筑物的成新率。评估人员经现场察勘，认为该建筑物尚可使用60年，采用使用年限法测算建筑物的成新率。成新率尚可使用年限/(实际已使用年限十尚可使用年限) 60/(20+60)=
16、0.75故建筑物的成新率为75%。,2022/12/17,25,测算建筑物的功能性贬值。待估对象为一事业单位办公用楼，待产权变动后要用于商业用途，而且待估房地产中的土地使用权的评估，也是按商业用途和商业用地性质等级进行参照。待估建筑物的内部格局在某些方面不宜直接用于商业用途，需作内部格局的重新布置，估计建筑物内部格局重新布置的费用约每平方米50元，总费用为90000元。计算建筑物评估值。由于该建筑物不存在经济性贬值，上述各要素估测值可以加和计算建筑物的评估值。建筑物评估值重置成本成新率功能性贬值 180000075900001260000 (元)计算房地产评估值。房地产评估值土地使用权评估值建
17、筑物评估值 540000+1260000 1800000(元),2022/12/17,26,五、建筑物评估的残余法,指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价。 只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。另外，还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。建筑物残余估价法用公式表示如下:式中:a建筑物及其基地所产生纯收益; L土地价格; r1土地的还原利率; B建筑物的收益价格; r2建筑物的还原利
18、率; d建筑物的折旧率; a2建筑物的纯收益。,例：某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。年房租收入=240012=28800(元)年总费用如下: 房租损失准备费 (以半月租金计)=1200(元)房产税 (按年租金的12%)=2880012%=3456(元) 保险费=288(元)土地使用税 (每年按2元/m2计)=2002=400(元)管理费 (按年租金的3%计)=288003%=864(元) 年总费用修缮费 (按年租金的4%计)=288004%1152(元) 7360（元
19、） 年总纯收益=28800-7360=21440（元)另运用市场法和成本逼近法等，求得土地使用权价格每平方米1000元，则土地使用权总价为2001000=200000(元)归属土地的年纯收益为2000008%16000(元)故归属于建筑物的年纯收益为21440-16000=5440(元)建筑物折旧率=1/25100%4 建筑物价格 5440 (10%+4%)11（114%）25 388570.9622=54406.8729=37388(元)建筑物每平方米价格为37388120=312(元),2022/12/17,28,六、建筑物评估的市场比较法,(一)市场房价对照法市场房价对照法是市场比较法在
20、估算建筑物价格时的一种具体运用。它要求首先必须掌握与被评估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格，以已知市场价格的建筑物作为参照物 (可以是若干个);然后以待估建筑物为标准，对比分析参照建筑物，并将两者的差异量比。在参照物市场价格的基础上作出调整和修正，得到待估建筑物评估值。(二)单位造价调整法单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。1搜集与待估建筑物相同结构、相同用途的建筑物的现行单位造价，以此作为评估待估建筑物价格的基础。2调整待估建筑物在地基处理、室内结构、装修标准、附属设施、建造时间、市场行情等方面与现行标准 (现行单位造价所依据的标准)之间
21、的差异，将搜集的建筑物现行标准单位造价调整为待估建筑物单位市价。,例:一幢住宅楼建筑面积1000平方米，1994年建成。住宅楼与基地分属不同的产权主体。住宅楼产权主体1995年拟将地上建筑物部分转让给宅基地土地使用权人，试评估该住宅楼的转让价格。评估人员经调查搜集到评估基准日同类住宅楼的单位面积造价在每平方米800元上下 (评估时该城市中有大量同类住宅)，通过对待估建筑物与现住宅相比，在室内结构、材料使用、附属设施等方面略逊一筹，估计当时造价比现行造价标准低5%左右。加上待估建筑物在评估前一年建成，价格应下凋2%。根据现住宅市场情况，住宅的造价与住宅的市价之比，大约为1:1.2。综合上述各种因素，待估住宅楼的市场价为:800(1-5%)(1-2%)1.2=893.76(/m2)894(元/m2)待估住宅楼转让价估算为：1000894=894000(元),
