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1、三金新华西路项目策划方案目 录 前 言02 第一部分 市场环境概述03 第二部分 片区市场调研27 第三部分 项目分析68 第四部分物业发展建议79 第五部分项目定位88 第六部分 价格定位分析96 第七部分 推广方略102 第八部分推广费用预算109 第九部分合作办法及收费标准111 第十部分 附件114 第一部分 市场环境概述第一部分 市场环境概述一、2003年武汉经济状况概览：1、综合：国民经济增长加速。初步核算，全年完成生产总值1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点,为近6年来最高增幅。其中第一产业增加值94.20亿元，增长4.3%；第二
2、产业增加值741.80亿元，增长12.8%；第三产业增加值826.40亿元，增长12.5%。按户籍人口计算的人均生产总值21460元。一、二、三产业增加值占生产总值中的构成比例由上年的6.0：44.2：49.8变化为5.7：44.6：49.7。 财政收入快速增长。全年完成全口径财政收入230.89亿元，比上年同口径增长17.6%，地方财政收入99.71亿元，增长16.2%，其中，工商税收52.08亿元，增长18.0%。地方财政支出171.40亿元，增长16.4%。其中，科技三项费用和农业支出分别增长18.7%和23.4%。市场价格总水平止跌回升。全市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。其中，
3、居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用品上涨0.5%，医疗保健和个人用品价格下降2.2%， 交通和通讯下降3.6%，家庭设备用品及维修服务下降3.3%。商品零售价格上涨0.4%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。劳动就业工作有新进展。年末全市从业人员412.0万人，比上年末增加4.7万人，增长1.2%。全年新增就业岗位10.5万个，下岗失业职工实现再就业8.23万人，年末城镇登记失业率4.64%。 2、农业：2003年，全市以农业结构调整为主线，以农业发展和农民增收为目标，农业保持了平稳增长的发展态势
4、。全年农林牧渔业总产值151.79亿元，增长4.7%。其中，种植业88.19亿元,增长3.0%；林业1.55亿元,增长39.5%；牧业36.88亿元，增长8.5%；渔业23.37亿元，增长3.0%。农业结构有所调整。全年粮食产量113.88万吨，减少6.4%；棉花产量2.09万吨，增长44.6%；油料产量17.1万吨，减少2.4%；蔬菜产量559.22万吨，增长4.1%。 生态林建设进一步加强。全年造林面积达19.74千公顷，比上年增长119.5%；零星植树816.09万株，增长0.4%；当年育苗面积2431公顷，增长99.9%。畜牧、水产业稳定发展。全年牲猪出栏207.66万头，增长4.7%
5、；家禽出笼4643.84万只，增长8.6%；牛奶产量8.14万吨，增长9.9%；禽蛋产量16.63万吨，增长11.7%；水产品产量37.64万吨，增长3.6%。 3、工业和建筑业：工业生产快速增长，对全市经济增长的贡献提高。全年工业增加值598.80亿元，增长13.0%。其中全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(即规模以上企业)增加值427.84亿元，增长14.3%，占全市生产总值的比重达25.7%，比上年提高1.3个百分点。其中，国有经济增加值163.19亿元，增长9.7%；集体经济增加值14.11亿元，下降4.3%；股份制企业增加值135.16亿元，增长11.4%;外商及
6、港澳台企业增加值102.41亿元，增长23.2%。重工业增长明显快于轻工业，全年重工业增加值327.30亿元，增长17.8%；轻工业增加值100.53亿元，增长5.7%。轻重工业结构由2002年的1：2.76变为1：3.26。工业生产销售衔接较好。全年工业产品销售率98.45%，比上年提高0.67个百分点。工业经济效益进一步提高。全市工业企业经济效益综合指数138.0%，比上年提高4.5个百分点。规模以上工业实现产品销售收入1240亿元，增长14.0%；利税总额180亿元，增长15.0%，其中利润76.0亿元，增长17.3%。建筑业发展加快。全市完成建筑业增加值143.00亿元，比上年增长12
7、.1%。房屋建筑施工面积3187.02万平方米，增长5.3%。4、固定资产投资： 固定资产投资加快增长，投资结构不断优化。全年全社会固定资产投资完成645.06亿元，增长13.1%，比上年提高0.9个百分点，增幅为1997年以来最好水平。其中，基本建设投资248.28亿元，增长26.7%；更新改造投资147.72亿元，增长15.3%；房地产投资169.55亿元，增长28.0%。投资的产业结构有所变化。全年第一产业投资15.13亿元，增长73.0%；第二产业投资168亿元，增长22.0%；第三产业投资461.94亿元，增长8.9%。三次产业投资之比由上年的1.5：24.2：74.3变化为2.3：
8、26.0：71.7。非国有经济投资占全部投资的比重达到57.7%，比上年提高5.7个百分点。制造业投资147.79亿元，增长22.9%，占全社会投资的比重为22.9%，比上年提高1.8个百分点。重点建设项目对全市的支撑作用增强。全市50项市级重点工程完成投资额171.16亿元，占全市投资的比重达到26.5%，比上年提高3.4个百分点。武钢二热轧、普天工业园等项目竣工投产，东风本田汽车、神龙公司技改、武钢二冷轧、亚东水泥、阳逻电厂三期工程、农业特色产业园等项目稳步推进。5、房地产开发：房地产市场产销两旺。全年房地产业增加值54亿元，比上年增长17.0%。全年房地产施工面积1955.49万平方米，
9、比上年增长15.7%；竣工面积682.62万平方米，增长7.8%，其中住宅竣工面积600.24万平方米，增长14.8%； 全年销售商品房542.79万平方米，增长20.5%，其中销售给个人493.08万平方米，增长25.5%。房屋销售额112.46亿元，增长29.5%;商品房平均销售价格为每平方米2072元。商品房空置面积184.12万平方米，下降40.3%。全年存量房交易7.02万起，存量房交易建筑面积636.53万平方米，存量房交易产价35.29亿元。6、国内贸易：消费品市场保持活跃。克服非典影响，全年社会消费品零售总额853.99亿元，比上年增长12.0%。各行业中，批发零售贸易业零售额
10、703.77亿元，增长11.3%；餐饮业零售额107.43亿元，增长14.8%；其他行业零售额42.79亿元，增长17.8%。住房、汽车、通讯等新的消费热点持续升温。重点汽车商品交易市场零售额23.5亿元，增长1.3倍；限额以上批发零售贸易通讯器材类商品销售额18亿元，增长60.1%。7、对外经济：外贸出口快速增长。全年进出口总额（海关口径）31.36亿美元，比上年增长42.3%。其中，出口14.81亿美元，增长35.8%；进口16.55亿美元，增长48.6%。利用外资取得新进展。全年实际利用外资17.62亿美元，增长11.8%。其中外商直接投资14.16亿美元，增长11.2%；全市累计批准三
11、资企业4263户，其中当年新批三资企业185户。 对外工程承包和劳务合作保持良好势头。全年对外工程承包和劳务合作营业额0.88亿美元，增长21.1%；当年新派各类劳务人员2316人，增长0.8%。8、交通、邮电和旅游：交通运输和邮电通信业保持稳步增长。全年实现增加值302亿元，比上年增长10.8%。交通综合运输能力不断提升。全年货物周转量764.03亿吨公里，比上年增长6.5%。其中，铁路488.50亿吨公里，增长4.6%；公路56.50亿吨公里，增长3.8%；水运218.46亿吨公里，增长11.8%；航空0.57亿吨公里，增长20.4%。受非典影响，交通客运周转量比上年基本持平，全年社会客运
12、周转量266.40亿人公里，增长0.1 %。其中，铁路175.5亿人公里，下降3.9%；公路57.22亿人公里，增长5.4%；航空33.68亿人公里，增长16.4%。邮电通信业继续快速发展。全年完成邮电业务总量70.57亿元，比上年增长13.7%。其中，邮政业务6.2亿元，增长1.7%；电信业务 24.5 亿元，增长4.0%；移动通讯业务 39.86亿元，增长23%。市话局用交换机容量241.7万门。年末固定电话用户数268.6万户（含小灵通用户），增长28.2%，其中住宅电话用户151.4万户，增长3.6%；移动电话用户数354.92万户，增长31.2%。固定电话普及率每百人36.99 部，
13、移动电话普及率每百人45.81部。年末互联网拨号上网用户达81.99万户，增长28.1%。旅游配套设施不断完善。年末全市旅游景区（点）34家，其中4A级旅游区6家。旅游星级饭店113家，其中，五星级2家，四星级10家，三星级50家。共有客房13601间，床位25239 张。非典对旅游业影响较深。全年接待海外旅游者22.4万人次，比上年下降41.5 %，其中：外国游客17.3万人次，下降26.8%；港、澳、台胞5.1万人次，下降65.4%。接待海外旅游者人天数55.1万人天，下降42.5%。国内旅游人数 2098.5万人次，下降14.2%。全年实现旅游总收入159.8亿元，下降19.4 %。其中
14、国际旅游外汇收入0.94亿美元，下降41.2%；国内旅游收入152亿元，下降17.9%。9、金融和保险：金融业务运行稳定。年末全市金融机构本外币各项存款余额3032.07亿元，比上年末增长19.4%。其中，企事业存款余额1359.36亿元，增长17.7%。金融机构本外币各项贷款余额2525.13亿元，增长26.0%，贷款增幅高于存款6.6个百分点，存贷差有所缩小。金融机构人民币贷款余额2330.35亿元，增长26.6%。其中，短期贷款余额1011.69亿元，增长14.5%；中期流动资金贷款余额113.29亿元，增长30.7%；中长期贷款余额997.23亿元，增长40.6%。居民储蓄继续增加。年
15、末全市城乡居民储蓄存款余额1285.53亿元，当年新增205.57亿元。 保险业快速发展。全年保费收入43.88亿元，增长12.5 %。其中，财产险保费收入9.21亿元，下降13.7%；寿险保费收入34.68亿元，增长22.4 %。全年保险赔付支出8.17亿元，下降16.7 %。其中，财产险赔付支出5.38亿元，下降11.0 %；寿险赔付支出2.79亿元，下降25.9%。10、城市建设和环境保护：城市建设步伐加快。不断加大城市基础设施建设力度，城市供水、供气、供电、公交等能力继续增强，城市功能日臻完善。城区自来水普及率100%。当年新增燃气用户2.0万户，年末气化率90.0 %，比上年提高1.
16、35个百分点。全年用电量178.83亿千瓦时，增长12.6%。其中工业用电108.29亿千瓦时，居民生活用电30.57亿千瓦时，分别增长10.9%和 21.4%。全市公路通车里程4468.67公里，比上年增长1.9%，其中等级公路3466.29公里，增长12.3%，公路路网密度58.54公里/百平方公里，增长1.9%。年末空中航线153条，拥有公交线路205 条，公交客车1277辆，专线车4033辆，出租车12137辆。城市生态环境进一步改善。全年中心城区植树112万株，市区垂直绿化13.3公里。全市拥有公园 26个，面积 584.4 公顷。全年治理污染源1250项，限期治理老污染源 25 项
17、，排污口整治43 项，噪声达标区累计达到20片，共138.91平方公里。全市区域环境噪声平均值55.1 分贝，交通干线噪声平均值69.8 分贝。城区可吸入颗粒物日均值0.119豪克/立方米，二氧化硫年日均值0.042毫克/立方米，饮用水源水质达标率98.98%，工业废水排放达标率90 %，粪便垃圾无害化处理率85.5%。11、教育和科学技术：各类教育进一步发展。加强教育资源整合，各类学校布局结构继续得到调整。年末普通高校48所，在校学生49.05 万人，增长25.6 %；普通中等专业学校31所，在校学生4.17万人，下降46.12 %；普通中学 538所，在校学生 55.2 万人，增长3.72
18、 %；职业学校66 所，在校学生3.11万人，下降26.2 %；小学1269所，在校学生62.33万人，下降6.87 %；盲聋哑特殊教育学校9所，在校学生1348人，下降15.6 %；幼儿园621所，在园幼儿10.25万人，下降0.2 %。继续教育发展较快，成人高校在校学生数14.74万人。科技事业加快发展。至年末，全市已累计建成5 家国家级企业技术中心和50 家省、市级企业技术中心。全年科技部门实施的科技计划项目185项，其中地方科技计划项目65 项，国家级科技计划项目120项。全市登记科技成果260项，评定市科技进步奖153 项，其中达到国内领先和国际先进水平的成果104 项。全年专利申请
19、3419件，授权专利1559件。技术市场交易日趋活跃，全年技术市场成交技术合同 2963项，合同成交额30.31亿元，比上年增长15.2%。高新技术产业发展态势良好。年末，全市累计高新技术企业1751 家，累计民营科技企业3500家，比上年增长9.4 %，民营科技企业当年实现技工贸收入280 亿元，增长40.0 %。高新技术产业当年实现产值556 亿元。12、文化、卫生和体育：文化事业取得新发展。至年末，全市有文化馆17个，公共图书馆17个，博物馆16个，艺术表演团体16个。广播电台2个，节目13套，平均每天播音243.17小时；电视台2座，电视台节目15套，平均每周播放1782.08小时。有
20、线电视用户114.17万户，当年新增用户8.62万户。广播和电视人口覆盖率分别为97.95%和99.96%。专业文艺持续繁荣，全年艺术表演团体创作并上演剧（节）目13台，代表作品话剧小品搭白算数、杂技主题晚会天地英雄间演出效果反响热烈。社会文化活动蓬勃发展，全年开展群众性大型文化活动8项,摄影作品梦里汉唐、生命之网荣获第八届文化部群星奖金奖。文艺创作喜获丰收，市文化系统新创作和演出的剧目获省级以上奖202 项，其中，国家奖46项，省级奖156项。打造出儿童剧我长大了、楚剧站花墙、小姑贤，杂技爬杆、单手顶等一批有较大影响的文化精品。文博事业稳步发展，武汉博物馆的武汉古代历史陈列展入围2002年全
21、国博物馆十大陈列精品。新闻出版事业发展迅速。全年共出版报纸15.8 亿份、各类杂志1.7亿册、图书2.89亿册（张）。卫生事业稳步发展。城镇医药卫生管理体制改革取得新进展,药品监督管理新机制初步形成。年末，全市共有卫生机构3519个，其中医院、卫生院1669个, 病床床位3.65万张；卫生技术人员5.08万人，其中医生2.07万人，护师、护士1.78万人。平均每千人拥有医生2.56人，病床4.3张。全年法定报告传染病总发病率为260人/10万人，免疫接种率96.82%，达到初级卫生保健规划目标比率为60%，开展社区卫生服务单位比例为100%，食品卫生监督覆盖率100%。体育事业稳步推进。在国内
22、外的各项比赛中，全市运动健儿共获得10枚金牌，2枚银牌，4枚铜牌。全民健身活动进一步开展。群众性体育运动广泛开展，全年开展全市群众性大型体育活动55次，成功举办了全国第五届速度赛马锦标赛，承办了四国女足锦标赛、超霸杯全国足球决赛、中国国家足球队和国奥队与爱沙利亚国家队足球对抗赛、第五届全国城运会男子自由式摔跤预赛等体育活动。竞技体育取得新成绩，在第五届城运会上，我市运动员获金牌7枚。 13、人口、人民生活和社会保障：人口增长速度保持平稳。年末全市户籍总人口781.19万人，比上年末增长1.7%。男性人口402.99万人，占51.6%；女性人口378.20万人，占48.4 %。人口出生率7.16
23、，人口死亡率5.01，自然增长率2.15;净迁移率 15.99。计划生育率98.80%。 城乡居民生活继续得到改善。全年职工平均工资11719元，比上年增长16.7%；城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9.0%；农村居民人均纯收入3497元，增长6.1%，其中现金纯收入2732.8元，增长12.0%。受食品价格上涨、居民在外用餐消费增加等因素影响，城乡居民恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）略有上升。城区居民恩格尔系数为40.6%，比上年上升2.2个百分点。农村居民恩格尔系数49.2%，比上年上升1个百分点。年末，城区居民人均住房建筑面积23.92平方米，比上年末提高1.76平方米
24、；农村居民人均居住面积35.81平方米，提高1.89平方米。随着收入的不断提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量明显增加。年末每百户城区居民家庭拥有家用电脑38.0台、空调器115.4台、移动电话83.4部、彩色电视机136.2台、电冰箱103.0台、组合音响38.8套。年末每百户农村居民家庭拥有彩色电视机76.4台、固定电话63.1部、移动电话28.6部、电冰箱38.8台、影碟机30.7台。社会保障进一步加强。年末，城区参加社会养老保险的单位1.7万家，比上年增长19.0%；参加社会养老保险的职工人数153.54万人，增长7.5%。养老金社会化发放率100%。年末参加失业保险职工人数94.26万
25、人，年末领取失业保险金人数6.24万人；参加基本医疗保险的职工和退休人员共131.2万人。城镇已全部建立了最低生活保障制度，城镇居民享受最低生活保障补贴户次数129.3万户次，人次数达338.1万人次，基本做到应保尽保。社会福利事业持续发展。年末,各类收养性社会福利单位床位1.49万张，收养各类人员1.33万人。城镇建立各种社区服务设施0.39万个，其中综合性社区服务中心81个。全年销售社会福利彩票2.95亿元。二、2003年武汉市居民消费价格水平状况：2003年，我市居民消费价格总水平扭转了连续两年下滑的局面,总水平比去年上涨2.3%。其中：消费品价格指数上涨2.6%，服务项目价格指数上涨1
26、.5%，分别影响价格总水平上升1.97和 0.36个百分点。从居民消费价格指数中的8个大类看，上涨的有5大类:食品、烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住类，分别上涨4.8%、0.5%、1.1%、2.5%和6.0%；下降的有3大类：家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品和交通和通讯，分别下降3.3%、2.2%和3.6%。2003年我市居民消费价格的基本走势是：全年各月同比均保持上涨，元月份上涨1.3%，2月份涨幅有所上升，涨幅达3.3%，3至4月份涨势稳定，上涨3.2%和3.0%。5至9月份涨幅有所趋缓，分别上涨1.4%、0.7%、1.0%、1.1%和1.5%。10月份起，受部分食
27、品价格上涨的影响，居民消费价格指数涨幅开始加快，上涨2.9%，11月份涨幅达到全年最高点，上涨4.6%，12月份回落到3.9%。2003年居民消费价格变化的特点是：食品和居住两大类商品价格上涨，是拉动2003年居民消费价格水平上涨的主要因素，影响价格总水平分别上涨1.65和0.86个百分点。1、鲜菜价格仍然是影响消费价格总水平上涨主要因素。2003年居民消费价格总水平基本上每月都受鲜菜价格变化的影响，全年鲜菜价格比上年上涨22.4%，影响总指数上升0.90个百分点。鲜菜价格上涨主要是因为气候、节日和去年基期价格水平较低等多种因素的影响。2、农副产品价格稳中有涨。2003年粮食、油脂和肉禽的价格
28、全面上涨，分别比上年上涨8.3%、13.0%和6.0%，共影响价格总水平上升0.83个百分点。其中：大米、粮食制品、植物油制品、猪肉、牛肉和活鸡的价格分别上涨10.3%、7.3%、13.9%、6.3%、15.4%和4.3%。3、居住类价格上涨6.0%。一是今年部分建房及装修材料价格上扬，如木材、水泥和玻璃的价格分别比去年上涨6.4%、2.6%和1.3%；二是部分商品由于政策性调价，如民用水、民用电、液化石油气和管道煤气的价格，分别比去年上涨18.0%、9.7%、11.8%和15.8%。4、“非典”对居民消费价格有影响但程度较小。2003年4月下旬突发的“非典”疫情，对我市居民消费价格的影响有两
29、方面：一是居民抢购防治“非典”的有关药品和器具，短时期造成部分中药材和食疗配方中少数蔬菜价格上涨，5月份，中药材及中成药平均价格分别上涨14.4%和5.1%。由于有关部门迅速出台了平抑价格的措施，同时积极组织货源，保证市场供应，稳定了市场价格；二是“非典”一定程度上影响了相关行业消费价格的下降。如5月份旅游及外出价格比去年同期下降14.5%，其中，旅行社收费和宾馆住宿价格分别下降17.1%和1.8%。综合上涨与下降因素，“非典”对我市居民消费价格总水平的影响程度较小。5、家庭和文娱耐用消费品价格进一步下降。我市家庭耐用消费品和文娱耐用消费品价格分别下降5.8%和6.5%，共影响价格总水平下降0
30、.38个百分点。其中，降幅较大的商品有洗衣机、电冰箱、空调器、热水器和电视机、影碟机、照相机，分别下降13.8%、8.2%、9.7%、7.9%和10.7%、21.3%、7.2%。三、2003年四季度企业景气调查分析今年以来，我市国民经济继续保持良好的增长态势，企业家们对当前的宏观经济形势和企业生产经营状况持积极乐观的态度。据对全市八大行业420户企业第四季度企业家问卷调查，企业家信心普遍增强，企业综合生产经营状况良好，企业家信心指数和企业景气指数双双创新高。1、企业家对宏观经济形势判断积极乐观：四季度，反映企业家对本行业宏观经济状况判断的企业家信心指数为140.8，分别比上季和去年同期上升4.
31、6和14.7点，是今年以来的最高点。调查显示：93.3%的企业家对当前宏观经济状况持乐观和较乐观态度，表明企业家对我市经济发展环境信心增强。1）、八大行业信心指数均位于景气区间。企业家信心指数最高的是房地产业为167.7点，仍排在各行业之首，信息传输、计算机服务和软件业、批发零售业企业家信心指数分别为156.1和151.6点，上述三大行业处于较强景气区间；住宿餐饮业、社会服务业、工业、建筑业、交通运输、仓储和邮政业，分别为140.1、138.9、138.4、131.5、122.6点，五大行业的企业家信心指数均在较为景气区间（120点以上）运行。2）、股份有限公司、外商及港澳台投资企业对我市宏观
32、经济环境信心增强。四季度，股份有限公司企业家信心指数为145.3，比上季上升13.4点；外商及港澳台投资企业企业家信心指数为154.9，比上季上升10.4点，都在较高位景气区间运行。3）、大型企业的企业家信心指数持续走高，中小型企业企业家信心指数有所提升。大型企业四季度企业家信心指数比上季为162.3，比上季上升12.7点；中型企业企业家信心指数上升了3.2点，小型企业上升了1.2点。在大型企业中，97.8%的企业家对宏观经济环境持乐观和较乐观态度，对总体信心指数的提升起到了积极的推动作用。2、企业生产经营状况良好，企业景气指数持续上扬：四季度，企业经济运行总体质量呈现良好的发展态势，反映企业
33、综合生产经营状况的企业景气指数为133.2，比上季和去年同期分别上升3.1和14.7点，为今年来的最高点。纵观今年四个季度的景气指数变动（见下表）， 除二季度因受“非典”影响，第一、三和四季度的企业景气指数持续上扬，走势趋于升，表明企业生产继续保持平稳的增长势头。 一季度 二季度 三季度 四季度总计 124.5 112 130.2 133.2工业 131.8 122.2 131 132.2建筑业 118.8 122.2 115.7 125.4交通运输邮政业 97.1 51.1 118 111.3批发和零售业 125.1 137.4 146 150.2房地产业 126.9 124.1 140.8
34、 139.1社会服务业 100 66.7 105.6 122.2信息计算机服务业 142.7 128.4 149.8 149.8住宿和餐饮业 118 43.2 123.7 128.11）、工业发展不断加快，企业效益稳步提高：四季度，作为我市经济主导行业的工业保持良好的发展态势，据最新景气调查显示，反映工业企业综合生产经营状况“良好”和“持平”的企业达近九成，景气指数为132.2点，分别比上季和去年同期上升1.2和6.6点。从各项指标看：四季度工业企业订货充足，生产和销售情况稳定，效益良好，但原材料及能源购进价格居高不下，企业生产成本仍然较高，企业不断加强管理，增强自身竞争力，使企业运营质量稳步
35、提高，经济效益显著改善，盈亏景气指数为124.1点，比上季上升32.4点，本年内盈亏景气指数首次突破120点，进入较为景气区间运行。2）、批发零售业景气指数逐渐走强四季度，消费市场活跃，批发零售业企业景气指数为150.2点，处于“较强景气”区间，比去年同期提高44.1点。企业家问卷调查反映，本行业企业生产经营状况有较大的改善，景气度呈逐步走强之势。纳入调查的商品购进、商品销售、销售价格和盈利水平景气指数全面上扬，本季度分别达到161.8、154.8、140.2和161.9点，比上季分别上升4.7、6.9、15.9和11.8点，都在较强景气区间运行。3）、建筑业景气指数攀升，货款拖欠有所改变随着
36、我市加大对基本建设的投资力度，加快基础设施建设的步伐，鼓舞着建筑业企业家们对当前和未来前景充满信心，对未来的经济发展前景继续看好，四季度，建筑业企业景气指数为125.4点，分别比上季和去年同期上升9.7和6.7点，各项指标总体水平亦好于上期；施工产值和峻工产值景气指数分别为169.4和153.5点，分别比上季上升20.8和36.3点，建筑工程量的景气度由上季132.1上升至157.1；工程结算收入景气度从上季135.3上升至147.4，货款拖欠景气度有所改善，从上季55.2上升至74.4，但仍在较为不景气区间。4）、房地产业稳定发展，市场需求强劲四季度，我市房地产业企业景气指数为139.1，与
37、上季度基本持平，仍处于“较为景气”区间。本季度，房地产业中各种经济类型的企业景气水平普遍较高，股份有限公司和外商及港澳台投资企业的景气状况最好，景气指数为191.6和142.9点；房地产业多项景气指标处于较好的景气水平，商品房销售面积景气指数为132.2点，比上季提高15.3点，表明销售继续看好；空置商品房景气指数为166.1，是各项景气指标中景气水平最好的指标，表明空置商品房减少，需求依然强劲；盈利景气指数为140.2点，比上季上升。完成投资景气指数为150.0点，表明该行业发展平衡，后劲充足，行业发展处于良性循环中。5）、信息传输、计算机服务和软件业运行总体趋好电子商务、电子政务、网络教育
38、、网上文化娱乐等与互联网相关的业务的繁荣，给信息传输和计算机服务及软件业带来无限商机，四季度，有64.1%的信息产业企业生产经营情况好于上季，企业景气指数为149.8点，仍保持在“较为景气”区间继续走高。企业产品订货、产品销售、营业收入和盈利水平景气指数分别为117.5、131.0、163.3和119.6点，均保持在景气区间运行。6）、社会服务业大幅回升，盈利水平明显改善四季度，社会服务业企业景气指数大幅回升为122.2点，分别比上季和去年同期上升16.7和8.6点。业务量、营业收入景气指数分别比上季上升5.6和22.2点，由于业务量大幅度提升，营业收入明显增加，所以四季度服务业企业的盈利水平
39、明显改善，企业盈亏变化景气指数由上季116.6点的“相对景气”上扬了11.2点，达到127.8点的“较为景气”区间。7）、交通运输、仓储及邮政业的企业景气度略有下滑，其中仓储业处于较强景气状态第四季度，本行业企业景气指数为111.3点，比上季回落6.6点，其中仓储业企业景气指数为166.7，比上季上升16.7点。企业经济效益总体水平有不同程度的改善，企业盈亏景气指数进入景气区间，比上季上升13.5点，固定资产景气度有所提高，景气指数比上季上升7.6点；流动资金不足的状况有所好转，景气指数比上季上升7.8点。8）、住宿和餐饮业继续向好随着我市旅游节、食博会等一系列活动的相继推出，带动我市住宿餐饮
40、业企业消费信心的迅速恢复，企业家对四季度行业形势充满信心，企业生产经营状况继续向好，调查资料显示：88.0%的住宿餐饮业企业认为生产经营持乐观和较乐观的态度，企业景气指数为128.1，比上季上升4.4点。3、2004年一季度企业景气度预测：据预测，2004年一季度全市企业景气指数为135.7点，略有上扬；企业家信心指数为139.4点，与今年第四季度基本持平。从企业的角度而言，企业生产经营中存在的问题仍然较多，如企业流动资金紧张（第四季度流动资金景气度为87.5）制约着企业发展；还有受中东局势影响，石油价格上涨，将导致企业成本上升等诸多不确定性因素影响，企业家对未来宏观走势表示审慎乐观。四、综合
41、评价：综合评价一片大好的2003年武汉市的宏观经济形势，不难从以上三个层面得到验证。1、整体经济形势一片大好。2、消费者的信心得到进一步加强。3、企业家信心倍增继续看好当前宏观经济形势。4、房地产业的各项指标良好：1）、房地产市场产销两旺。全年房地产业增加值54亿元，比上年增长17.0%。全年房地产施工面积1955.49万平方米，比上年增长15.7%；竣工面积682.62万平方米，增长7.8%，其中住宅竣工面积600.24万平方米，增长14.8%；全年销售商品房542.79万平方米，增长20.5%，其中销售给个人493.08万平方米，增长25.5%。房屋销售额112.46亿元，增长29.5%;
42、商品房平均销售价格为每平方米2072元。商品房空置面积184.12万平方米，下降40.3%。全年存量房交易7.02万起，存量房交易建筑面积636.53万平方米，存量房交易产价35.29亿元。2）、居住类商品价格上涨，是拉动2003年居民消费价格水平上涨的主要因素之一，影响价格总水平达0.86个百分点，与上年相比增长了6百分点。3）、企业家信心指数最高的仍是房地产行业，高达167.7点，排在各行业之首。房地产业中各种经济类型的企业景气水平普遍较高，股份有限公司和外商及港澳台投资企业的景气状况最好，景气指数为191.6和142.9点；房地产业多项景气指标处于较好的景气水平，商品房销售面积景气指数为
43、132.2点，比上季提高15.3点，表明销售继续看好；空置商品房景气指数为166.1，是各项景气指标中景气水平最好的指标，表明空置商品房减少，需求依然强劲；盈利景气指数为140.2点，比上季上升。完成投资景气指数为150.0点，表明该行业发展平衡，后劲充足，行业发展处于良性循环中。 第二部分 片区市场调研一、江汉区概况：江汉区位于武汉三镇汉口一方，东与江岸区毗邻，西与桥口区接壤，南濒长江、汉水与武昌、汉阳隔江相望，北依张公堤与东西湖区紧连，是武汉市商业最繁华地段，具有区位适中、交通便捷、商贸发达、人流、物流、信息流集中，土地级差效益显著的区域特色。全区总面积33.43平方公里，其中耕地面积12
44、.33公顷。全区户籍总人口459998人，其中陆上户籍人口436087人，水上户籍人口23911人，有汉、回、蒙、满、土家等24个民族。辖13个行政街道，112个社区委员会，5个村民委员会。围绕“富民强区跨越式发展，建设现代化商贸金融区”的发展目标，江汉正按“三区一园”（中央商务区、中心商贸区、专业市场区、江北国家民营科技园）的发展规律局势，大力实施“科教新区”、“开放先导”、“环境创新”三大战略，努力实现综合经济实力、中心城区功能、居民生活质量、社会文明程度四个方面的明显提高，推动经济和社会全面进步。 江汉自古便是商家必争之地，如今更是投资潮涌，商机无限。江汉商贸服务业门内齐全，各种市场12
45、0多个，总面积110万多平方米.区域内有历史悠久、且现代化商厦鳞次栉比的繁华闹市中山大道，有享誉海内外的全国商业文明街江汉路步行街，有荟萃国内外知名品牌专卖的万松园国际品牌商业街，还有代表现代商业业态、跻身于全国商业零售企业前列的武商集团等中外商贸巨贾。文明全国的汉正街日用品市场等专业市场群与大型零售商业互为补充、辐射全国。武汉全国服装贸易中心是全国首家国家级品牌服饰会展中心。功能齐全的武汉国际会展中心和东方大酒店、天安假日酒店等一批具有国际水准的涉外酒店和旅行社，促进了会展业和旅行经济的快速增长。江汉金融机构云集，各种金融网点达230余家。国家银行区域性分行人民银行武汉分行、建设银行湖北省分
46、行、还有工商银行、农业银行、招商银行、交通银行、商业银行、华夏银行、中信银行等武汉分行均坐落在江汉。兴业、香港汇丰等外资银行率先入户江汉。武汉“金融一条街”横贯江汉。长江证券公司、武汉证券交易中心、以及兴业、国信等证券市场交易活跃；太平洋、平安、人寿、新华等保险公司也纷纷入驻江汉。江汉区作为武汉中央商务区的核心圈，已日益成为武汉市融国际经贸、金融、会展、商务、购物、旅行、高档居住于一体的现代化中心城区。江汉坚持“民营主体”战略，大力发展以民营高科技为主导的都市工业，使其成为全区经济跨越式发展的主力军。江北国家民营科技园是科技部正式批准的国家级开发区，享受东湖新技术开发区的各项优惠政策。园区已引
47、进民营科技企业120多家，累计引资23亿元，实现科工贸总收入46亿元，形成了以名牌服饰和信息通讯、生物医药、节能环保、光机电一体化等高新技术产业为主导的发展格局。总面积达2.8万平方米的汉口创业中心，是武汉地区规模最大、环境最优的科技企业孵化器，可同时入驻孵化近百家中小型企业，是重要的技术创新平台。今日江汉，高楼林立、小区遍布、全市近三分之一的超高层建筑耸立其中。二、片区住宅市场调研:1、片区住宅市场调查：项目前临发展大道，背倚城市大生活社区，周边可供休闲健身之用的场所较多，配套丰盛，交通便利，地段环境十分优越。该项目做为城市高档物业所需条件已具备，且在同片区中，大多楼盘的市场开发已趋成熟，已逐步形成了具有一定规模的生活社区，为本盘的推出提供了有利的保障。本
