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1、第一章总体背景分析一、国内旅游市场现状（一）人均GDP和旅游需求的关系旅游行业一般经历“观光游休闲游度假游”三个发展阶段。人均GDP不同，人们对旅游的需求也不同。（如表1-1）表1-1:人均GDP和旅游需求、旅游形态和出行方式的关系人均GDP旅游需求主要的旅游形态出行方式1000美元国内旅游需求增长期，有出境游动机观光旅游团队2000美元出国旅游增长期休闲旅游散客、家庭自助式、自驾游比例增加3000美元旅游需求爆发性增长，出国旅游井喷行情度假旅游散客、家庭自主式、自驾游比例增加5000美元成熟的度假经济时期休闲需求与消费能力日益增强据我国国家统计数据可知，2012年我国GDP达519322亿元
2、，人均GDP达到6100美元；表明我国的旅游迎来了需求多元化共同爆发增长性阶段，并且预计我国未来的旅游市场将会从观光游向休闲度假游逐渐转型。（二）我国旅游市场发展目标最终目标：2020年，年人均旅游消费支出总额可从目前的600元提高到1600元。2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。二、全国旅游发展走势分析环顾全世界，第三次浪潮风起云涌，开启了一个集“观光+休闲+体验”三位一体的“大旅游”时代。在第三次浪潮的洗礼下，世界和*旅游产业进入“系统升级”的新阶段，观光旅游向休闲旅游转变、休闲泛化成为旅游产业结构升级的两大主要趋势，同时节假日短途休闲、商务会议、高端休闲等产品
3、不断掀起高潮。(一）节假日短途休闲度假需求持续增长随着城镇居民旅游消费能力的不断提升，以及国家新的节假日的调整，居民闲暇时间更加充裕（见表1-2），周末及节假日的短途休闲度假需求将成为一种潮流。与此同时，游客对于旅游产品的质量要求也不断提高，生态化、个性化休闲产品及主题娱乐产品将成为市场需求的热点。商务休闲、滨湖休闲、温泉养生、运动休闲等主题休闲产品成为城市周边休闲度假旅游目的地发展的重要方向。表1-2:*居民节假日统计节假日周末法定节假日公休日春节元旦劳动节国庆节清明节端午节中秋节天数（天）104311311151015占全年的比 例104/3653/3651/3651/3653/3651/
4、3651/3651/3655/36510/36515/36528.503.011.372.744.11注解一年按365天算，周末在一年中所占比重值为28.50，法定节假日为3.01，公休日按5天算为1.37，按10天算为2.74，按15天算为4.11。无公休日，国家法定休闲时间所占比值为31.51，公休日为5天是为32.88，公休日为10天时为34.25，公休日为15天时为35.62。（二）复合型旅游逐渐占主导地位旅游市场体系逐步健全，逐步从观光型旅游转向复合型旅游。我国旅游业经过几十年快速发展，正面临一个整体转型问题。我国的旅游市场在以前是观光型旅游占主体位置，现在正在发展以“观光+休闲+商
5、务+特色”旅游为一体的旅游模式。l 未来10年，观光旅游仍将会保持第一位的市场份额。大众化旅游的第一步，必然是观光型旅游。l 休闲度假旅游将迅速崛起，成为中等收入以上家庭的首选。尤其是自助休闲旅游将会成为时尚。l 商务旅游的分量会越来越重。据统计，我国现有各类商务大军有4000万人，以每人每年平均出行3次计，全国全年的商务旅游人次在1.2亿人次左右，今后每年都将以数百万人次的速度递增。l 特色旅游逐渐兴起。特色旅游包括产业旅游、红色旅游、探险旅游、科学考察旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文学旅游、美食旅游等。其中，农业旅游方面，“农家乐”、“农业观光采摘”和“乡村旅游”方兴未
6、艾。养生休闲将逐步成为主流。（三）高端度假休闲异常火爆l 近年来，*经济的繁荣造就了一大批高收入阶层和不断扩大的中等收入阶层。l 据资料显示，*现在的富裕人士达到23.6万人，这些人士的总财富为9690亿美元。除了特富阶层，我国至少还有3000万人的中等收入阶层（人均年收入达到1万-5万美元）。l 以富裕阶层为主的高端度假休闲成为旅游市场的新宠，在他们的推动下，高端度假、游艇休闲、温泉康体等高端休闲旅游在各大中心城市呈现蓬勃发展态势。（四）小结在*旅游市场不断转型的背景下，借助当地文化与原生态的山水资源相结合，开发文化养生基地，增加游客的参与性和体验性，是极具市场开发潜力的。*地处*内，原生态
7、的水资源、原生态的自然环境、文化背景深厚，为其开发提供了良好的基础。我国经济经历了持续30多年的高速增长，增加了城乡居民的人均收入。人们在满足最基本的生活需求的同时，追求高品质生活方式成为一种必然趋势。外出旅游是提高生活品质的重要方式，被长期压抑的居民旅游需求将伴随着其可支配收入的持续增长得到迅速释放。三、国内休闲旅游发展分析（一）我国旅游业发展的阶段性特征1、我国旅游业起步较晚，但发展迅猛，在国民经济中的地位和作用日益加强。新*成立前，我国经济萧条，民生凋敝，旅游业发展基本停滞，旅游产业基本没有形成。建国后到改革开放前的30年间，我国旅游业主要局限在为外交和民间往来活动服务的入境旅游，国内旅
8、游基本是一张白纸。1978年，我国接待入境旅游人数180万人，仅占世界的0.7%，居世界第41位；入境旅游收入2.6亿美元，仅占全球的0.038%，居世界第47位。1978年党的十一届三中全会确立改革开放政策，旅游业才算真正起步。邓小平非常重视旅游业，指出“旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞。”30多年来，随着我国经济持续快速发展和居民收入水平较快提高，我国旅游人数和旅游收入都以年均两位数以上的增速持续发展，已经成为国民经济的重要产业，成为继住房、汽车之后增长最快的居民消费领域。据有关资料，2010年，我国旅游业总收入1.57万亿元，对经济的直接贡献相当于GDP的2.5%，加上带动其他
9、产业，旅游业对经济的直接和间接贡献总计相当于GDP的8.6%。旅游业直接从业人员1350万人，加上带动其他就业，旅游业直接与间接就业总人数达7600余万人，约占全国就业总数的9.6%。有研究表明，旅游对住宿业贡献率超过90%，对民航和铁路客运业贡献率超过80%，对文化娱乐业贡献率超过50%，对餐饮业和商品零售业贡献率超过40%，旅游消费对社会消费的贡献超过10%。目前，我国已经跃居全球第四大入境旅游接待国和亚洲第一大出境旅游客源国。2、从旅游的覆盖面来看，大众化特征初见端倪，已经步入“大众旅游消费”时代。大众旅游，顾名思义，是指旅游活动的参加者扩展到普通居民大众。2012年，我国人均GDP达到
10、6100美元，全年国内旅游人数达29.57亿人次，城市居民旅游人数为19.33亿人次，农村居民旅游人数为10.24亿人次。过夜游客为13.03亿人次，一日游游客为16.54亿人次。市场结构的大众化、散客化趋势更加明显。近年来，城镇居民旅游市场保持较快增长，2012年旅游人数和花费比重分别达到65.37%和77.86%。一日游市场成长较快，2012年旅游人数和花费比重分别为55.9%和25.8%。散客市场比重进一步上升，2012年旅游人数和花费比重分别达到96.9%和93.3%。城镇居民经旅行社组团出游人数为7530万人次，占城乡经旅行社组团游客的81.4%，这些数据表明，*已经进入“大众旅游消
11、费”时代。3、从旅游的消费强度和消费结构看，仍然处于“低消费、低水平”阶段。（1）就消费强度而言，2012年我国入境旅游者人均消费约363.16美元，远低于全球旅游者的人均消费。国内旅游方面，2012年全国人均旅游消费约767.9元，城镇略高，人均约1000元；农村人均不到400元。总体看，目前我国旅游无论是入境旅游还是国内旅游，都属于低消费，发展空间很大。（2）就消费结构而言，目前我国国内旅游消费结构中食住行的比重较大，达七成以上，游览、购物、娱乐占不到三成，国际上一些旅游业发达国家和地区，如法国、新加坡、香港等，旅游消费中游览购物娱乐支出通常占到六成。近年来，世界经济论坛（WEF）的全球旅
12、游竞争力报告对世界各国的旅游竞争力每年进行一次排序。据此报告，2009年在全世界133个国家中，*旅游的综合竞争力仅排在第47位，2011年在全世界139个国家中，*旅游的综合竞争力排在第39位，一举上升了8个位次，是自WEF有旅游竞争力报告以来连续三级跳之后的第四跳，大体处于中游水平。4、我们预测，未来10年内我国旅游业有如下突出趋势：（1）旅游大众化特征更加明朗，旅游参与人数持续扩大，将成为世界第一大旅游市场。随着城乡居民收入水平和改善生活质量需求的提高，尤其是随着中等收入阶层规模的不断增加，旅游消费预期会得到极大释放，旅游参与者规模必然迅速扩大。预计到2020年我国国内旅游及出境旅游约每
13、年32.3亿人次。再加上入境旅游假定为3亿人次（2011年为13542万人次），比较保守地预测，我国每年旅游总规模也在42亿人次以上，成为世界第一大旅游市场几无悬念。（2）我国旅游产业的规模不断扩张，在国民经济中的地位日益重要，在国际竞争力方面很可能超越*制造业。理论界普遍认为，现代旅游产业综合性强、关联度大、产业链长，已经极大地突破了传统旅游业的范围，广泛涉及并交叉渗透到许多相关行业和产业中。据世界旅游组织统计，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入。旅游产业能够影响、带动和促进与之相关联的110个行业发展，其中包括民航、铁路、公路、餐饮、住宿、商业、通信、会展、博览、娱乐、文化
14、、体育等。随着众多新的旅游形态的出现，旅游又扩展到工业、农业、教育、医疗、科技、生态、环境、建筑、海洋等领域，催生出一批富有生命力的新业态。据日本野村综合研究所的测算，在发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值和国民收入可分别增加2.7个和1.4个单位；旅游消费在发展*家所起的作用更加显著，相关数据分别为3.7倍和2.7倍。经联合组织分析家发现，旅游消费涉及和渗透到几乎所有行业和领域，不仅涉及到运输、餐饮、住宿、通信和商业等传统行业，也渗透到国际金融、仓储物流、信息咨询、文化创意、会展博览、甚至航空航天等新型和现代服务业领域，具有无穷无尽的发展空间。从某种意义上说，旅游消费是可以创造出来
15、的。正像美国洛杉矶和奥兰多的迪士尼乐园创造了一个旅游的大市场、创造出无数的消费商机一样，2010年上海世博会也创造出了无限消费商机，据相关研究，世博会对区域经济发展和全国的各行业的综合拉动效应乘数大概是4倍到5倍（总投资约3000亿，将产生12000亿到15000亿的经济效益）。（3）旅游消费结构升级，消费强度由低水平向高水平快速提高。随着我国城乡居民收入水平的提高，旅游基础设施的完善和旅游服务保障水平的提高，旅游消费的结构将会快速升级，从传统的“食、住、行、游、购、娱”向更多方面扩展，从物质消费为主转向物质消费和服务消费并重，从基本需求型向舒适型、享受型过渡，从而满足人们多样化的旅游消费需求
16、。从年人均旅游消费支出总额来看，预计每年增长10%左右应当是没有问题，据此推算，到2020年，年人均旅游消费支出总额可从目前的600元提高到1600元。人们外出旅游将要求吃得好、住得好、乘坐相对舒适的交通工具，并会进行一定规模的旅游购物。从入境旅游、出境旅游、国内旅游三大消费市场成长性及份额来看，它们都会相应地获得较快发展，但国内旅游市场的成长性最好，逐渐会成为旅游消费市场的主体。国内旅游业的基础设施和服务保障能力会日趋完善，旅行社的数量将增长，饭店业高中低档的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。从旅游的时空变化来看，时间上由短期旅游向中长期旅游发展，空间上人们的旅行路线将由中短途向中长
17、途发展，飞机、高铁等快速交通工具将成为首选。从旅游的组织化程度来看，未来团体旅游和自助旅游是同时并存的两个重要方向，但产品多样、收费合理、服务规范、保障有力的团体旅游业务会获得更快、更大的发展空间，因为高品质的旅游必然是省钱、省心、舒适的团体旅游。旅游业发达国家的实践也充分证明了这一点。（4）旅游市场体系逐步健全，逐步从观光型旅游转向复合型旅游。我国旅游业经过几十年快速发展，一个复合型的旅游市场体系正在快速形成，这个体系包括观光、休闲、商务旅游三大传统项目，还要加上特色（种）旅游，共四个板块，它们百花齐放、各领风骚。一是未来10年，观光旅游仍将会保持第一位的市场份额。大众化旅游的第一步，必然是
18、观光型旅游。二是休闲度假旅游将迅速崛起，成为中等收入以上家庭的首选。尤其是自助休闲旅游将会成为时尚。三是商务旅游的分量会越来越重。据统计，我国现有各类商务大军有4000万人，以每人每年平均出行3次计，全国全年的商务旅游人次在1.2亿人次左右，今后每年都将以数百万人次的速度进行递增。四是特色旅游逐渐兴起。特色旅游包括产业旅游、红色旅游、探险旅游、科学考察旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文学旅游、美食旅游等。其中，农业旅游、工业旅游、森林旅游、扶贫旅游等产业旅游比较有前途。农业旅游方面，“农家乐”、“农业观光采摘”和“乡村旅游”今后依旧会红红火火。工业旅游方面，蒸汽机车游、矿井游
19、、油田游、陶都游、汽车城游等也会有所发展。（5）旅游服务的专业化程度越来越高，旅游市场服务体系日趋完善。目前，我国国内有工商注册的旅行社约2万家，但是从事旅游业务的企业应在5万家以上。它们大体可以分为三类：第一类是正系，主要是正规经营的旅行社；第二类是旁系，包括旅行社网站、俱乐部、票务代理、出境中介商旅服务公司、展览公司等，做的实际上也是旅行社业务；第三类是私人开展的旅行业务，过去是“一间办公室，一部电话，就是一个旅行社”，现在更为简便，只要一台电脑就可以全面开展旅行业务。未来10年内，旅游市场服务格局将会有大的变革，传统的旅行社经营模式会被逐步淘汰，一套新的经营模式会产生。一是旅游服务分工越
20、来越细分。二是旅游服务的附加服务增加。三是连锁经营将成为旅游服务发展的主流。四是更加重视地区和城市旅游宣传和旅游营销的公共投入。（6）旅游信息化含量越来越高，传统旅游业的服务模式会产生革命性变革，服务效率大幅提高。旅游业是信息密集型产业，信息是其得以生存和运转的根本基础，贯穿于旅游活动的全过程。随着数字化、网络化、智能化趋势深入发展，信息技术必然会渗透到旅游业的各个环节，得到比在其他领域更加广泛的普及和应用。信息技术可以大大改善旅游资源的开发和管理，扩大旅游信息的传播速度，提高旅游市场服务的效率，是保证旅游业可持续发展的重要力量。目前，互联网已经超过了“报纸”、“杂志”、“电视”等传统媒体，成
21、为旅游信息传播的第一媒体，也是公众获取旅游信息的最重要的渠道。未来这种趋势会进一步加强。在美、欧、日等旅游发达国家，约有三成以上旅游消费者通过互联网订购休闲旅游产品，特别是美国在线旅游业务占据了整个美国旅游市场的一半以上。同时，在这些国家的旅行社80%以上都加入全球（卫星）定位系统（GPS），而我国约2万家旅行社中加入GPS系统的寥寥无几。可以说，在信息化、网络化时代的今天，我国旅游业与发达国家旅游业的最大差距即在信息化、数字化方面。但恰恰在旅游信息化方面，我国是完全有可能迎头赶上旅游发达国家的。随着旅游信息化深入发展，一些突出的趋势需要关注：一是旅行社的咨询、票务、营销等传统经营模式面临很大
22、挑战，必须作出相应的调整；二是旅游电子商务会获得突飞猛进的发展；三是旅游业对科技进步特别是信息技术发展的依赖日益增强；四是旅游的国际合作更加便捷，旅游信息化可以促进旅游国际化。（二）实践表明目前我国文化休闲养生呈现新的发展趋势1、消费方式转变使得文化休闲养生需求增强*经济高速增长和收入阶层差异变化带来的市场需求变化，使得旅游产品向休闲、养生等多个方向发展，旅游者从传统的观赏型旅游向参与体验型旅游发展，生态、健康最为重要，促进身体健康，加强身心优化。根据*游客的需求，结合生态泛化和农业结构调整，发展城市旅游、会展旅游、商务旅游、工业旅游、农业旅游、生态旅游、探险旅游、体育旅游、节庆会展等现代旅游
23、产品成为目前*旅游市场的主要趋势。2、文化休闲养生发展趋势文化休闲养生经济是近年来国际社会对人类自身活动与经济现象的一个定义，其内容包括：旅游、文化、体育、科技等。休闲养生经济的发展是与人们日益增多的休闲时间相伴而生的，据统计，18世纪前，人们可用于休闲的时间只有17；19世纪为23%；而当今已达41，预计2015年将达到50。伴随“休闲经济”而生了一批企业，形成休闲养生产业，这种休闲经济带动了国民经济的发展。但这种休闲不是简单的休息，又不是传统意义上的旅游、参观、体育活动，而是把传统的游玩、体育锻炼、参观等活动同文化、知识的传播、科普教育等结合起来，形成丰富多彩的主题休闲活动。这种社会现象的
24、产生有其内在的心理因素。美国作家麦克尔沃尔夫在其著作娱乐经济中谈到：现代社会中，家庭、工作的稳定性越来越低，电视、计算机等高技术使信息交流更加快捷，人与人的关系越来越疏远，社会尽是“寂寞的人群”。人类需要社会归属感，因此人们开始拥抱各种文化，凭借产品与体验的消费来向外求取共同的渴望。无论是群情激昂的球场、网络中深情的对话，还是因泰坦尼克而泪水涟涟的影院，种种脉络让人从“我”扩展为“我们”，赋予人们企盼的分享权利和归属感。“休闲娱乐”因为直接祈求于各种情感，产生一种“人同此心，心同此理的凝聚力，便将有着同样心态的人，结合成一跨越距离的虚拟群体。沃尔夫认为，休闲娱乐不但拉近了产品服务与消费者间的距
25、离，也间接地满足了现代人类对归属感的渴望，因此造就了文化休闲养生经济的突起。3、我国拥有发展文化休闲养生的优势基础条件旅游活动古已有之。历史上许多著名人物的成就都多少得益于旅游，如春秋时期的思想家孔子、古希腊历史学家赫罗多托斯、汉代史学家司马迁、明代地理学家徐霞客、英国博物学家达尔文等。其实这种现象的产生也并非偶然。旅游活动是文化的一种表现形式，是狭义的文化过程，是现代文化生活的一部分。旅游的属性主要是文化的。文化是旅游的社会环境，是维系旅游并使之走向大众化的精神因素；旅游引发诗人、画家等艺术家的创作灵感，向社会奉献出传世之作，旅游使学者获得实地知识，丰富了他们对客观世界的认识，使他们的工作能
26、有益于人类文明；旅游活动是文化交流和文化传播的一种作用方式，有助于不同文化群体间的相互了解，促进人类文化进步；旅游作为一种行为方式，丰富了文化的外延。很明显看出，天底下没有无文化的旅游，人类文化共荣与趋同是社会发展到现在日益明朗了的大趋势。旅游活动的发展则有着积极的、深远的意义。文化旅游资源进行定义为：能体现出人类文化内涵并吸引旅游者产生旅游动机，被旅游业或其相关产业所利用并开展各类文化旅游活动的各种有形或无形的自然、社会、文化等客体。主要包含以下四个方面的特征：第一，能吸引旅游者产生文化旅游动机。第二，可以是有形的也可以是无形的，可以是自然的也可以是人为的。第三，文化旅游资源具有层次性。文化
27、旅游资源可以分为三个层次，其中最基础层次为文化景观，如文物、古迹、名胜、建筑、人造景观等：第二层次为文化风情即动态文化景观，如节同庆典、民俗等：最高层次为文化艺术，主要是指表演艺术协。我国是一个国土辽阔、历史悠久、民族众多的国家，每个民族都有自己的特色。因此，我们发展文化旅游有着丰厚的基础条件。四、*旅游业发展情况分析*的旅游景区(点)达250处，国家级文物保护单位、自治区文物保护单位和自治区级风景名胜就达21处。同时，我市与经济发达的广东相接，临近港澳台，面向东南亚，是粤港澳旅游圈和*旅游圈的结合点，区位优势明显，旅游市场潜力大。（一）成就*旅游业已取得一定成就，积累了一定的经验，近年来，*
28、旅游业持续快速发展。到2001年底，*有旅行社12家，涉外星级饭店20家，旅游车船公司2家。到2013年再次基础上，文化旅游产业加快发展，盛意达电子创意文化城、蝶山六堡茶文化产业园等项目开工建设，骑楼城龙母庙景区和*石表山景区通过国家4A级景区复核，中山公园成功创建为国家3A级景区。苍海生态新城项目成湖成景，展示中心建成精品。（二）问题1、旅游产品单一，尚未形成产品组合的体系目前*仍以观光型旅游为主，度假型旅游地基本空白，专项型旅游地开发还没有真正起步。产品结构不合理，单一且不成体系，在产品组合上缺乏必要的深度和宽度。2、旅游资源分散，缺乏吸引力强劲的龙头品牌*旅游资源虽然丰富，但高品位的旅游
29、精品不多；景区景点小而分散，难以形成遥相呼应的龙头效应；与珠三角相比，类同类似的景点多，有特色有差异的景点少；开发的零星景点多，集中开发形成规模的景点少；经济实力弱的旅行社多，在国内外有声誉而且运作能力强的旅行社少。3、交通设施建设滞后，制约着*旅游业的发展*区域内没有形成旅游线路网络，通往各旅游景点的公路等级低、路况差、不安全因素多。*与周边城市间还没有通达便利的高速公路和铁路，虽建有小型机场，但由于多种原因机场已多年空置。虽有黄金水道珠江流经*，但由于航速缓慢，航运公司经营日益衰落，水上旅游设施陈旧，渡船破烂不堪等原因已无法发挥多大作用。正是由于没有快捷顺畅的立体交通网络，使*的旅游资源优
30、势无法转化为吸引外来游客的动力。4、产业投入不足，旅游设施不完善*的酒店业还未能根据目标市场的差异进行合理的整改和布局：酒店提供的产品多为观光型酒店，缺乏商务宾馆、行政宾馆、会议宾馆、度假饭店、度假公寓、青年旅馆等系列产品体系。旅游景点普遍缺乏娱乐设施和娱乐项目，景区内没有适宜家庭、儿童娱乐的康乐产品和有地方特色的游戏项目，无法吸引外地游客的到来。更为突出的是景区公共厕所少、布局不合理、档次底、服务管理质量差，给游客带来诸多不便。5、旅游商品适应性差，在游客消费构成中所占比重偏低*旅游商品的设计、生产和销售均不能满足游客的需求，研制能力、开发能力、市场拓展能力明显不足。缺乏足够的吸引力；商品的
31、主题性、差异性、系列性、组合性、艺术性都很低，根本无法引起游客的购买兴趣。五、*旅游发展分析*前身为苍梧县的县城，2013年3月成立*。*位于*壮族自治区*区南部，*是*三城区面积和人口最大的城区，*距*主城区10公里。*东毗广东省肇庆市和本市万秀区城区，南连本市的岑溪市，西接本市的*，北与长洲区城区和万秀区城区接壤。（二）问题*虽然在旅游发展上取得了一定的成就，但是旅游景区的品质较低，无法有足够的吸引力吸引游客来此观光。另外到达景区的交通较为不便利，没有形成完善的旅游交通路线，这样更是阻止了游客来此的兴趣。归根到底，*没有形成强劲的旅游业主要是因为没有核心吸引物。六、*旅游发展分析（一）成就
32、（二）问题*具有丰富的人文资源以及自然资源，但它的旅游资源多于其他的地方具有重复性，并且没有抢先占领市场。因此没有形成与其他旅游资源竞争的核心力。针对本项目地而言，虽然*有较为不错的旅游资源，但是由于项目地距离这些资源都较远，没有办法对项目地形成辐射力。第二章旅游开发条件盘点一、区位优势（一）地理区位项目地用地占两个行政区划，分别是*的*以及*的*。*位于*壮族自治区东部，东邻广东省肇庆市封开县，云浮市郁南县。是*东大门。东南与广东省云浮市的罗定县接壤，南接玉林市容县，西连贵港平南县，北通桂林市荔浦县，贺州市昭平县，东北与贺州市八步区接壤，西北与来宾市金秀瑶族自治区接壤。地处东经110.18一
33、111.407，北纬22.37724.18之间，北回归线经市区南面穿过。桂江、浔江、西江交汇于*，西江从*区自西向东流过，沿江而上可达桂林、贵港、南宁、柳州，沿江而下可通广州、香港、澳门。*为珠三角城市群与桂林、南宁等几何中心，具有背靠大西南，面向粤港澳；“三江总汇，“两广咽喉”的独特而优越的区位优势。（二）交通区位从项目的本身出发，项目地北部有沿江的二级道路，项目地的南侧有市域内二级道路。从项目地周边的区位分析，项目地的东南4公里处有高铁站，正西6公里处有*新机场，西北2公里处有赤水码头。离项目地不远有两个高速路出口。（三）经济区位从区域经济圈来看，*地处三圈一带（泛珠三角经济圈、泛北部湾经
34、济圈、大西南经济圈和西江经济带）交汇节点上，是*西部最靠近粤港澳的城市，是区域经济辐射的“交集区”和“叠加区”。其战略地位突出，发展潜力巨大。南广高铁建成后，*将融入广州1小时经济圈和南宁2小时经济圈中。随着2012年粤桂合作特别实验区的提出，这为*的经济发展增添了不少动力。粤桂特别合作实验区将打造成为我国东西部区域合作典范、两广经济一体化先行区和珠江西江经济带新增长极。项目地距离*13公里，属于*辐射区内。*占据天时、地利，将为粤桂特别合作实验区及珠三角城市群提供相关配套服务，并最终打造成为粤港澳的后花园。二、旅游资源评价（一）气象条件分析*，位于*东部，市区紧接两广边界，北回归线横穿城而过
35、，*属亚热带湿润季风气候。具有太阳辐射强，日照充足，气候暖，雨量充沛，夏长冬短，无霜期长的气候特点。终年气候温暖湿润，冬无严寒、夏无酷暑、春秋漫长，是一个在任何时候都适合前来观光休闲的旅游胜地。*年平均21，各月平均气温在119283之间。而冬季平均气温小于10，只有45天。最冷月（1月）平均11.9，全年大于0，最热月（7月）平均28.9，年平均降雨量1485.0毫米，全年平均日照为1835.9小时，雨季多集中在47月份，因而夏季雨水多，秋冬季则相对干旱少雨。（二）自然资源条件分析1.地形条件*的地形特点是四周高、中间低。沿岸地区，分布三级河谷阶地，标高一般2060米；周围地区大部分为丘陵、
36、垄状一波状低丘所占据，标高一般为80300米，最高峰白云山位于*区东北角，海拔367米。项目地整体上呈现西北高东南低的格局，南面及东面都有水系环抱。2.土地资源项目地位于*与*的交界处，有山、水、林等，规划面积为7371.6亩。3.水文状况*位于珠江流域西江水系中下游浔江(西江上游)与桂江交汇处。西江水系*上游流域集水面积32.97万平方公里(其中*境外面积13.63万平方公里，境内面积19.34万平方公里)，汇集了700多条江河溪流和*85以上的水量流经*。流域上游西面为云贵高原，北面为大苗山、猫儿山、越城岭，南面是十万大山、六万山、大容山等。整个流域西北高、东南低，流域内水流汇集西江注入珠
37、江。流域内河流密度较大，仅*境内集水面积50平方公里以上的河流就有784条，平均河流密度为每平方公罩014公里。*水资源丰富，兼有航运、灌溉、发电之利。全市多年平均水资源总量为95.59亿立方米。其中市区平均年水资源总量2.60亿立方米，过境水量2083亿立方米。*河网密布，多年平均径流量为2133亿立方米，西江可通航千吨级船舶。全市江河可利用落差较多，各中小河流水能蕴藏量为54.39万千瓦，可开发量为35.59万千瓦。长洲岛蕴藏着巨大的水能资源，曾是驰名全国的天然鱼苗基地。4.生物资源*有各种类动物1000多种。属国家保护的珍贵动物有黑叶猴、中华鲟、华南虎等24种。属*重要保护的野生动物有4
38、0多种。*境内由于受地质、地貌、气候、水文、土壤类型及人为活动等因素影响，形成了当地特色的植被群类。市郊区土地总面积为2.89万公顷，其中，林业用地面积1.93公顷，非林业用地面积9241.9公顷。主要树木种类有578种，常绿树409种，落叶树169种。果树20多种。在市郊区森林植被中，因海拔高度不同，植被群落垂直分布有所差异。项目地目前为荒芜用地，现在里面属于杂草丛生的状态。（三）人文资源分析*地方人文历史根基深厚，是百越民族一古仓吾族聚居地。汉武帝元鼎六年(公元前111年)置苍梧郡，唐武德四年(公元前621年)废郡设州。从西汉至唐朝七百多年问，作为西江流域的重镇，*一直是州府郡治所在地，是
39、岭南政治、经济、文化、军事中心和岭南文化发祥地。二千多年的历史，使*有着深厚的历史文化积淀和丰富的人文资源。*地处五岭之南，属亚热带，“城枕三江水，山连百越青，四季如春，有得天独厚的自然景观和生态文化，是中原进入岭南和海陆丝绸之路的交通枢纽。随着秦王朝统一岭南以及历代中原百姓南迁，二千多年来，苍梧文化在广纳博采中原文化、海外文化、百越各族传统文化的基础上，呈现出丰富的色彩。项目地位于*。*作为岭南中心，三江总汇之地，这里有岭南文化，骑楼文化，龙母文化，茶文化等。（四）场地分析项目地位于*的西部，规划面积为7371.6亩，整体上呈现西北高东南低的格局，南面及东面都有水系环抱。项目地目前为荒芜用地
40、，现在里面属于杂草丛生的状态。第三章项目市场分析一、市场契机（一）全球大旅游时代到来环顾全世界，第三次浪潮风起云涌，打开了一个集“观光+休闲+体验”三位一体的“大旅游”时代。在第三次浪潮的洗礼下，世界和*旅游产业进入“系统升级”的新阶段，观光旅游向休闲旅游转变、休闲泛化成为旅游产业结构升级的两大主要趋势，同时节假日短途休闲、商务会议、高端休闲等产品不断掀起高潮。图3-1：*旅游发展阶段示意图（二）我国旅游业发展迅速我国经济的快速发展和扩大内需政策，旅游业发展迅速。首先，我国经济稳步增长，人民消费类型发生重大转变。近年来，我国人均GDP出现快速增长格局。2008年人均GDP突破了3000美元，标
41、志着*经济社会步入发展新阶段，旅游产业进入新的发展时期。*旅游业发展迅速，高端旅游需求旺盛，正从观光旅游向休闲度假旅游转型。2011年国内旅游业发展方式初现转型迹象。一是从政策刺激进入常态化发展阶段；二是从规模扩张走向内涵增长阶段；三是中西部入境旅游发展与东部地区的差距呈现缩小态势。目前，乡村旅游已成为国内旅游主战场和居民消费重要领域，2012年接待游客7.2亿人次。（三）*区划调整*，是近、现代“两广商埠”、“水上门户”。*，位于*东部，与粤、港、澳一水相连，是泛珠三角与泛北部湾经济圈交汇点、国家区域交通枢纽城市、西江经济带龙头城市、粤桂特别合作试验区。根据*旅游业发展的“十二五”规划，准备
42、将*打造成区域性综合交通运输枢纽及*四大旅游集散地之一。随着西部大开发的进展，*将作为西部转移的示范点，在此基础上成立了粤桂特别试验合作区。粤桂合作特别试验区将立足于“产业转移、创新发展、先行先试”的基本思路，致力于建设成为*东西部地区跨区合作和跨省合作的创新示范试验区，并以此积极探索*东西部区域合作及跨省合作园区建设、运营和管理的新模式、新体制，在建立两省（自治区）直管、东西部优惠政策共享叠加、经济发展战略衔接、区域行政管理和社会管理一体化等方面先试先行。根据*政策以及国家层面上的政策，将*打造成为区域性综合交通运输枢纽及旅游集散目的地，这是从交通层面及区位优势上出发，这为*旅游业分流*其他
43、旅游客源提供了可能性，粤桂特别试验合作区是从产业上对*进行区划调整，这为*休闲旅游的发展提供了客源市场。从整体上*区划的调整为*旅游业的发展带来了契机。（四）*“*最具开发潜力十佳城市”1、区位优势从地理区位上而言，*位于*壮族自治区东部，东邻广东省肇庆市封开县，云浮市郁南县。是*东大门。东南与广东省云浮市的罗定县接壤，南接玉林市容县，西连贵港平南县，北通桂林市荔浦县，贺州市昭平县，东北与贺州市八步区接壤，西北与来宾市金秀瑶族自治区接壤。地处东经110.18一111.407，北纬22.37724.18之间，北回归线经市区南面穿过。桂江、浔江、西江交汇于*，西江从*区自西向东流过，沿江而上可达桂
44、林、贵港、南宁、柳州，沿江而下可通广州、香港、澳门。*为珠三角城市群与桂林、南宁等几何中心，具有背靠大西南，面向粤港澳；“三江总汇，“两广咽喉”的独特而优越的区位优势。从区域经济区位来看，*地处三圈一带（泛珠三角经济圈、泛北部湾经济圈、大西南经济圈和西江经济带）交汇节点上，是*西部最靠近粤港澳的城市，是区域经济辐射的“交集区”和“叠加区”。其战略地位突出，发展潜力巨大。南广高铁建成后，*将融入广州1小时经济圈和南宁2小时经济圈中。随着2012年粤桂合作特别实验区的提出，这为*的经济发展增添了不少动力。粤桂特别合作实验区将打造成为我国东西部区域合作典范、两广经济一体化先行区和珠江西江经济带新增长
45、极。项目地距离*13公里，属于*辐射区内。*占据天时、地利，将为粤桂特别合作实验区及珠三角城市群提供相关配套服务，并最终打造成为粤港澳的后花园。2、政策条件*地处三圈一带（泛珠三角经济圈、泛北部湾经济圈、大西南经济圈和西江经济带）交汇节点上，是*西部最靠近粤港澳的城市，是区域经济辐射的“交集区”和“叠加区”。其战略地位突出，发展潜力巨大。南广高铁建成后，*将融入广州1小时经济圈和南宁2小时经济圈中。随着2012年粤桂合作特别实验区的提出，这为*的经济发展增添了不少动力。粤桂特别合作实验区将打造成为我国东西部区域合作典范、两广经济一体化先行区和珠江西江经济带新增长极。以及根据*旅游“十二五”规划
46、，将*打造成为区域性综合交通运输枢纽及旅游集散目的地。3、*获得“*最具开发潜力十佳城市”的称号*具有“三江总汇，“两广咽喉”的独特而优越的区位优势、国家级战略层面的粤桂特别合作实验区以及*旅游发展规划的政策条件。*成为“*最具开发潜力十佳城市”从区位优势和政策条件上获得支撑。（五）*：以城镇化推进旅游业发展面对西江流域争相发展的竞争形势，*要加快建成西江上游经济带的龙头，必须形成较强的城市竞争力。城市发展首要是承载力。拉大城市框架，才能为工业化和城镇化发展提供足够的空间，于是变推动了城市化的进行。有发展承载力，还要有发展活力。*结合城市历史文化和自然风貌，扮靓城市景观，形成特点鲜明的城市品牌
47、，进一步繁荣壮大旅游商贸，形成城市独特的旅游业。（六）*：打造国内区域性综合交通运输枢纽、游客集散地“十二五”期间，我省将进一步完善出省出边出海国际大通道，初步形成网络设施衔接完善、技术装备先进适用、运输服务安全高效的综合交通运输体系。*北部湾港将建成为区域性国际航运中心，加快西江干流、重要支流航道整治，形成畅通高效、平安绿色、江海联运的西江黄金水道。随着南广高铁的建成，*到广州与南宁的旅途大大缩短，增加了旅游客源的流通。依托*的水运系统及借着南广高铁的机遇，将*打造成区域性综合交通运输枢纽。突出*桂东门户的地位，依托便捷的高速公路网络，发挥紧邻广东的地缘优势，加强与珠三角城市群的市场开拓及对区内其它城市的联动发展，完善城市休闲、文化体验、康体运动旅游项目，加快苍海旅游区等龙头旅游景区的建设，加强旅游公共服务设施和旅游信息服务体系建设，把*建设成为承接广东旅游产业转移的重要门户城市、西江流域重要的旅游目的地和旅游集散地。二、市场特征分析（一）短途休闲需求持续增长
