写字楼设计与营销中的创新理维.docx

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1、写字楼设计与营销中的创新理念当“逃离中关村”的声音还在人们心头回响，SOHU、新浪等知名企业今年却突然回潮，SUN、宝洁等国际公司也相继涌入。真是“忽如一夜春风来”，中关村再次被推到风口浪尖。那里的每一个早晨和傍晚依然在繁忙中显得有些零乱。每个人脸上洋溢着创新的渴望，写字楼里的灯光依然彻夜通亮。回归、升级，一切，在不经意间改变。不变的是，中关村永恒的以人为本的创新精神。人本主义精神铸就中关村创新文化如果说CBD蕴涵着的是一种“财富文化”，那么中关村则始终代表着一种“创新文化”。“人”作为这种创新精神的载体，就必然成为所有中关村地区商务楼盘所必须考虑的首要对象。“阳光、绿地、清风、流水、花园”，

2、这十个字已经成为李宏的口头禅，但他描述的不是北戴河的疗养胜地，也不是京郊的公园，这是他对中关村东大门的银谷大厦的概括。李宏，银谷地产副总经理。“人本精神从执行的角度看，就是在你力所能及的范围内为你的客户提供足够的贴心服务。”银谷大厦整座大楼全部采用落地防火玻璃内墙，透明的阳光总在你毫不留意的时候毫不吝啬洒到你身上。而更为巧妙的是，楼里的六个大型空中花园，让人一年四季随时能享受到这个北方城市里珍贵的绿色。“我们希望能够给入驻银谷每一个企业员工提供更加放松、更加能够激发灵感的空间。”他坚信“空间能够创造灵感、提升效率”。“众多企业之所以在今年集体回归中关村，是因为他们终于发现其他区域的文化、企业行

3、为方式、企业生态环境与其格格不入。” 首创CEO拓展大厦的总经理华军将现今中关村企业回潮现象提升到文化高度，“CBD是财富文化，中关村是创新文化。”首创CEO拓展大厦对人文关怀从细节上发挥到了极致。不仅异型的外观设计改善了楼内的采光，每个工作间都有独立的茶水间，每层多个卫生间缩短了从办公室到卫生间的距离，甚至将电梯从传统的纵向进深改为横向进深，以便缩短出入客梯的时间。“我们也曾陷入盲目追求更多使用面积的误区，但是市场调查的结果告诉我们，做出有竞争力的产品才是最为重要的。”而从员工实际享用角度出发设计的产品就最具竞争力。空间最直观地体现人本主义精神。但令银科大厦销售总监刘雁翔最自豪的，不是傲人的

4、地理位置，不是良好的入驻率，而是其完善的配套服务。“员工餐厅的科学构建，健康饮食的合理搭配，我相信入驻银科大厦的员工都能心满意足。”刘总深谙“要满足一个人必须先 。陈春霆:对未来几年天津市房地产走势的一些看法 一、2005年及奥运前后的价格走势本人在2002年初就曾经在各种房地产类沙龙和论坛预测，天津市城区商品房价格将在2001年均价2500元/平方米左右的情况下快速上升，并将用三年左右的时间在2004年前后突破4000元/平方米均价。这个预测曾经一度被认为是天方夜谈，因而所写的文章和发表的言论媒体没有进行报道，但是事实证明了这个看法是准确的。现在，我就未来几年的走势进行一个预测，并静待时间验

5、证，也请各位看官给予指点批评： 1、2005年上半年由于政府推出的廉租房和安居房上市，将拉低总体均价，导致均价上涨势头短期内受到影响，均价调整不可避免，但是调整的幅度并不会太大。2、2005年下半年开始，以北部中心区为主的海河沿线各项目陆续推向市场、以及包括梅江在内的其它区域新项目不断推出，这部分物业大多售价较高，因而将快速拉动均价；而地产商的价格跟随战略和消费者投资信心的进一步加强将加剧这个态势，天津市房价可能面临第三次快速上涨（第一轮快速上涨是2003年9月2004年3月，第二次快速上涨是2004年8月12月）。3、由于奥运会，政府可能宣布自2007开始到2008年年奥运会结束时停止审批新

6、的开工项目，同时要求在建项目必须在2007年之前完工（包括烂尾楼），这势必导致供给量急剧减少，20072008年商品房价格上升成为必然。4、由于奥运后新的项目一时无法上市销售，预计由于奥运会导致的供需失衡现象将进一步延伸到2009年上半年，价格将继续走高，这也将是本世纪初房地产行业的第一个高点。至此，房地产业走完第一轮“赶超”亚洲经济发展速度较快的国家和地区平均价格的行情，我们不妨将这轮自2003年2009年上半年的行情称为“赶超行情”。二、热点区域2002年初，笔者曾经预测过天津市商品房的热点区域将以一河（海河沿线）、两带（地铁轻轨沿线和东南半环沿线）、六点（华苑扫尾工程、太阳城为中心的丽苑

7、小区、奥林匹克花园为中心的瑞景小区、梅江、小海地区域、奥运板块）为主要热点，博得业内人士的普遍认同。许多媒体都加以报道，很大地鼓舞了我。时至今日，我谨对天津市未来3年左右的热点区域进行预测，请各位读者给予批评指正：1、以北部中心区为首的海河沿线，以文化产业为主的商铺将成为第一个热点。包括古文 独栋OFFICE稀缺成就价值 从总部基地、置地星座、国投大厦，直至人教社以整栋的大手笔购置的韦伯时代A座，独栋OFFICE越来越受到实力型企业的追捧。这种写字楼市场的新趋势，是基于不同企业的需求而产生的相应个性化选择。产品细分化是日益激烈的写字楼市场竞争的必然结果。如果说购置独栋OFFICE，可以令客户将

8、企业的标识永久地铭刻在一座建筑体之上，那这个建筑体所处的位置，则是代表着这个企业在整个市场中的恒久地位。因此，对于重量级企业客户而言，独栋OFFICE的地理位置，是其购置物业项目的绝对先决条件。稀缺成就价值！随着831政策的正式出台，北京核心区位的地段也逐渐进入稀缺乃至绝版的状态。在此趋势之下，首府的地理位置也就益发地令一向重视区位的地产界格外关注。首府位于京城不可复制的北二环稀缺地段东城区中轴路与滨河北岸的交汇处。这是北京作为千年传统古都的一处重要区位，由高大的皇家宫殿建筑与周围平缓开阔的传统民居构成的主次分明、协调有序的城市景观，毫无疑问地代表着北京的建筑精髓。同时，从首府毗邻的神华大厦、

9、中国成套进出口大厦等老牌商业写字楼，到新兴建的雍和大厦、德胜置业等一批新形式商业建筑，北二环成为一个商务气息日益成熟的新商务地区。在人文环境上，北二环传承着京城浓厚的文化：人定湖公园、青年湖公园、地坛公园、雍和宫四大城市公园环围其侧，良好的人文环境同样令首府显现着优越的办公条件。在这种优越的稀缺地理位置之中，首府的建筑设计师没有简单地将建筑的属性归纳于商业建筑，以此来建筑一个简单而无生气的庞大楼体，去追求纯粹的商业价值。建筑师带着一种尊重人的理念，从这里探访到了这个地块的一种“自然生态”属性。通过充分地调查与探讨，他们发现，无论是由护城河形成的水岸资源，还是成熟的河岸林木绿化带，无一不是在为首

10、府的“自然生态建筑”做足了硬件上的备留。在这种条件下，首府的建筑设计师通过一个风车状建筑群落，达到了建筑本体与外部自然环境进行最大接触的面积。室外的园林规划通过静宜、通透的布局与城市构成了清晰的图底关系，与周边的德胜门古城门以及雍和宫的传统建筑群相存并邸，形成了在城市主干线两侧，错落有致天际线中的积极元素。城市核心区域的稀缺地位、罕见的小体量自然生态建筑，构筑了首府小体量独栋OFFICE的非凡价值所在。在其周边林立的高楼大厦的映衬下，首府愈发地令北京地产界感受到了一个新独栋时代的 顶级写字楼汇集珠江新城 来源: 民营经济报 沉寂了十几年的珠江新城，终于出现了期望中的热火朝天的开发景象，十几个在

11、建的写字楼项目让这个广州未来CBD的雏形隐约可见。与其他写字楼区不同，珠江新城起步虽晚格调却高，在开发商眼里，“高级”已经不是他们的追求，几年过后，“顶级写字楼区”将是珠江新城的一张闪亮名片。大手笔建顶级物业富力和保利应该是目前珠江新城数一数二的“大地主”了。就写字楼而言，富力有5个地块，加上建成的保利总共也有5个项目。富力去年年底一口气拿下了珠江新城的7块地，其在珠江新城的地总共有8块，其中2块是建五星级酒店，1块建国际公寓，5块则是写字楼项目。据了解，这几个项目分别名为富力盈隆广场、富力科讯大厦、富力中心大厦、富力名流会，还有一个两块连片开发的写字楼地块未命名，这些项目会在2006年全部面

12、世。其中，富力中心大厦是超甲级标准，将会成为富力集团的新总部，剩余楼层将会以世界及国内的500强企业为目标客户。富力盈隆广场、富力科讯大厦等其他项目均为甲级标准，目标客户也都是以国内外的大中型企业为主。保利已建成的两栋写字楼现已售罄，还有3个项目在规划设计阶段，但该集团有关负责人表示，将对这些项目进行国际招标，将其打造成顶级的写字楼物业。保利是比较早进入珠江新城的发展商之一，现在已经尝到了“头啖汤”的滋味。据了解，其开发的保利大厦已为一政府部门全栋购买；华普广场开售以来，售价一直在攀升，已从7000多元/平方米涨到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的单位。另外，城建的星汇国际也是甲级标

13、准，项目总体定位为珠江新城内集写字楼、酒店服务式公寓、商场为一体的综合商务大楼。合景美富也在珠江新城拿到了一块写字楼用地。据了解，该项目现已动工，也是定位为顶级写字楼，楼体有48层，预计也是2006年上市。在售写字楼供应量达9万m2目前，珠江新城内在售的一手写字楼物业主要有星汇国际、华普广场、勤建商务大厦等，这些物业推出至今市场反响一直很好。其中，勤建商务大厦是目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业，其内部认购价是8000元/平方米，现在已升至9000元/平方米；华普广场目前8000多元/平方米的均价已经比刚发售时高了1000多元/平方米； 太阳岛大厦罗湖商务平台新生代 太阳岛大厦商

14、务效率、交通效率、工作效率、资金效率、投资效率、空间效率成就 罗湖商务平台新生代 太阳岛大厦，一个充满阳光气息的高档写字楼宇，矗立在金色罗湖的核心地带，与阳光酒店、希尔顿深圳彭年酒店隔街相望，挺拔轩昂，气质天成。伫立太阳岛，南可望香港元朗绵延起伏的群山，满目葱茏；近可观彭年、阳光一带的车流如织、人流如潮，高楼林立中一派繁华盛世商机无限的景象。太阳岛大厦，凭借突出的优势，超高的性价比，将致力于打造罗湖新一代高效商务平台。位于罗湖区东门南路与嘉宾路交汇处的太阳岛大厦，由深圳市房地产开发一类一级企业城建集团倾力打造。城建集团是几乎与特区同龄的大型国有房地产企业，成立至今已有二十二年发展历程，仅在深圳

15、市区内就已贡献了近八百万平方米开发量，为数十万深港市民提供了优质舒适的住宅和各类商务楼宇。而太阳岛大厦，则是城建集团在金色罗湖最繁华成熟的地段开发的新一代全天候高效商务平台，它尽享二十余年高速发展带来的完美配套，也是成长型企业的新门户。黄金地段占尽商机太阳岛大厦雄踞寸土寸金的东门南路与嘉宾路交汇处，占有不可比拟的地利优势。太阳岛大厦临近罗湖口岸与文锦渡口岸，直线距离均不超过一千米，属于双口岸物业。随着CEPA的实施，港深经济一体化进一步向纵深拓展，大量往来深港两地的客户汇聚于此，带来源源不断的商机。另外，在深圳商业的版图上，东门商圈与国贸商圈是比肩并立罗湖的两大商业旺地，罗湖商业的显赫声名，与

16、上述商圈的兴旺不无关系。外地人对深圳的认识，往往要从东门国贸来寻根，才能对这个迅速崛起的现代化城市有深刻的理解。而太阳岛大厦可说正好处于这两大商圈交汇的黄金地段，周边商厦林立，酒楼云集，占据了现代商战的前沿制高点，前景无限。而近期太阳岛大厦所处片区的几大利好，更是增添了投资置业人士对项目的信心。一是政府投入巨资进行的人民南改造工程全面展开，这为罗湖商圈的全面复兴提供了强劲的动力。作为深圳最早的商圈，人民南全面改造工程从2003年末正式启动，政府总投资约为6.6亿元，总面积约1.4平方公里，整个工程将历时1至2年。改造后的人民南将成为深圳市最具代表性的城市景观、娱乐、购物密集地。商业环境的进一步

17、改善，也将进一步提高片区的经济消费指数，办公楼的租金水平以及投资回报也将得到进一步提升。 北京写字楼要打开局面 首先应解决好两个问题 今天北京的写字楼要解决两个问题。第一，如何在一个比较短的时间内，消化市场的急剧放量。北京因为人口总量要加大，它的经济总量要加大，市场的消化量也会加大，这个角度来说，我认为现在的写字楼市场是没有问题的，关键是怎么把硬件和软件做好，怎么把它消化掉，目标市场找准。第二，市场细分的问题。我们做写字楼市场目标市场一定是非常清晰的。但是在这一点上，我感觉北京的发展商，在目标市场的定位上相对来说不能够很清晰。 我个人认为，从区域来看，北京的西部肯定是饱和了。从北京城市发展的趋

18、势看，未来有两个方向，第一是东部，第二是南部。看一看北京的东面，比如说通州，看一看北京的南面，比如说大兴，有没有写字楼？没有，如果从发展商这个角度，你到通州建一个好的写字楼，你在大兴建一个好的写字楼，市场肯定不会有问题。 企业与产品有落差 中关村写字楼进入细分时代 北京晚报 中关村写字楼进入细分时代 近来，中关村写字楼市场频频传来好消息。首先，融科咨询中心C座刚开盘，出租面积就达30%，其次，中保集团和新浪租赁了理想国际大厦，搜狐即将入驻清华科技园的威新大厦。相比两年前众多企业搬离中关村，此次的回迁所带来的震动，一方面显示有着科技产业支撑的中关村已经形成一定的市场凝聚力，另一方面中关村已然改变

19、了过去落后的形象，出现了高品质的写字楼产品以适应市场的需求。 但是，短期内大量高档写字楼的问世，致使中关村写字楼市场出现产品单一的状况，而与需求主力的脱节，让本已供量过大的写字楼市场面临尴尬。在如此险恶的市场环境中，谁又能脱颖而出呢？ 升级换代导致供求失衡 与住宅产品相同，写字楼也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，从早年的商住混迹、新商住概念，到现在高端写字楼的出现，中关村的写字楼市场演绎了一部生动的产品换代故事，彻底改变了中关村脏、乱、穷的整体市场形象，吸引了相当多的跨国公司和大型科技企业落户中关村。 产品的升级换来的是中关村写字楼整体市场档次的提升，但片面追求高品质

20、和地标形象的结果是造成高端写字楼的堆积。据统计，包括今年上半年的新增供应，中关村区域的写字楼存量已达420万平方米左右，其中多为高档写字楼，到2006年，中关村将计划有90万平方米的优质写字楼竣工，在未来将要形成的商务区中，高档写字楼占75%。由于高端写字楼的集中放量，给本就竞争激烈的中关村写字楼市场火上浇油，呈现竞争白热化的态势，中关村写字楼市场积食难化。 相形之下，中关村的企业依旧以中、小型企业为主，与过高的产品和价格产生了巨大的落差，尤其是一些中型高科技企业，他们的规模一般为100至300人，由于没有合适的办公物业，大多栖身于中关村乙级写字楼以及档次和配置较差的商住楼中，物业为多年前设计

21、建造，形象较差，没有像样的大堂，硬件配置老化，甚至没有足够的电信和网络支持，周边没有适合的商业配套，解决不了员工每日的就餐。这些中型公司经过了一个很长时间的发展，已经完成了最初的原始积累，公司的规模和实力以及行业内的影响力已初步确立，它们出于公司形象和发展的考虑，有更换办公场所的需求。 业内人士认为，虽然“智能型大厦”、“绿色生态大厦”等概念不断推陈出新，但这些举措并没有从根本 写字楼市场集中放量 中关村插上商务地产翅膀 中国经济时报/王小霞 “海淀区起家的一些企业在发展壮大后纷纷南迁，上演了孔雀东南飞；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年海淀区经济发展中遇到的最大挫折。”海淀区政府

22、副区长星志国回忆过去时如此感慨。 事隔几年之后“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD区域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？ 写字楼市场集中放量 写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩似乎不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华

23、期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。 在“中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀区之所以喜获丰收，主要因为海淀区文化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村就是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大家选择的空间和余地都比较大，而且中关村高档写字楼已经完全具备了适应国际企业、中资企业进驻的各种条件，其适度的性价比也成为吸引力

24、之一。 据资料显示，2004年中关村写字楼主要新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为主。 高档写字楼独领风骚 在2004年中关村写字楼快速发展的过程中，首创CEO大厦和银谷大厦两座高档大厦尤其引人注意。据了解，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。与首创CEO 甲级写字楼面临调整 写字楼以质领跑租金市场 上海青年报 据第一太平戴维斯的最新发布

25、的数据显示，今年上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区和非中央商务区的租金分别上升3.8%和6.2%，上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头。但是在10月份，写字楼租金出现了小幅的震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，市场竞争加剧将在所难免。 供应量空置率双双创新低 至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量已经达到280万平方米，其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年紧缩的新增甲级写字楼供应量以及强劲的市场需求，甲级写字楼的空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%。 至第三季度末甲级

26、写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至7.5%。这主要基于两方面的因素，主要商圈内(例如南京西路和淮海中路)的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工的项目亦同样达到异常之高的预租水平。例如，和记黄埔在上海的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底其出租率已高达80%。 写字楼市场面临理性调整 10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。 浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金

27、虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此预计这一格局在今后的几个月内将不会有很大的变动。 总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这表明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳定的迹象，本月开始小幅回调，基本回到了今年10月以前的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金体现出了成熟商务区的稳定特征，本月走势仍比较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个很明显的趋势特征。 供应高峰来

28、临促使竞争加剧 过去两年有限的写字楼供 加息了 地产金融专家教您哪种房产投资更保险 上海青年报 据第一太平戴维斯的最新发布的数据显示，今年上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区和非中央商务区的租金分别上升3.8%和6.2%，上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头。但是在10月份，写字楼租金出现了小幅的震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，市场竞争加剧将在所难免。 供应量空置率双双创新低 至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量已经达到280万平方米，其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年

29、紧缩的新增甲级写字楼供应量以及强劲的市场需求，甲级写字楼的空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%。 至第三季度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至7.5%。这主要基于两方面的因素，主要商圈内(例如南京西路和淮海中路)的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工的项目亦同样达到异常之高的预租水平。例如，和记黄埔在上海的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底其出租率已高达80%。写字楼市场面临理性调整 10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写

30、字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此预计这一格局在今后的几个月内将不会有很大的变动。总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这表明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳定的迹象，本月开始小幅回调，基本回到了今年10月以前的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金体现出了

31、成熟商务区的稳定特征，本月走势仍比较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个很明显的趋势特征。供应高峰来临促使竞争加剧，过去两年有限的写字楼供 写字楼市场集中放量 中关村插上商务地产翅膀 “海淀区起家的一些企业在发展壮大后纷纷南迁，上演了孔雀东南飞；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年海淀区经济发展中遇到的最大挫折。”海淀区政府副区长星志国回忆过去时如此感慨。 事隔几年之后“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD区

32、域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？写字楼市场集中放量 写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩似乎不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。 在“中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛”

33、上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀区之所以喜获丰收，主要因为海淀区文化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村就是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大家选择的空间和余地都比较大，而且中关村高档写字楼已经完全具备了适应国际企业、中资企业进驻的各种条件，其适度的性价比也成为吸引力之一。 据资料显示，2004年中关村写字楼主要新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为主。 高档写字楼独领风骚 在20

34、04年中关村写字楼快速发展的过程中，首创CEO大厦和银谷大厦两座高档大厦尤其引人注意。据了解，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。与首创CEO大厦同时让业界侧目的银谷大厦坐落于中 德胜置业:新办公时代的“收益”思维 在写字公寓的市场中，德胜置业一直以产品本位和中派表情而著称，即使是经过半年的市场推广，顺利的取得销售50%后亦是如此。在记者的多次约见之后，向来都不多言的德胜置业掌门人，北京颐西房地产开发有限责任公司总经理王冲，在他铺满灰色墙砖并点缀着众多精美文物的中式售楼处里

35、，接受了记者的专访。坐在接待室里，透过宽大的玻璃窗，清晰可见德胜置业大厦所有楼座都已封顶，中式围合庭院的地下二层车库也进入了主体浇注阶段。虽然和许多地产老板一样，王冲也认为自己进入写字楼市场是误打误撞：“对写字楼我是刚刚悟通”，但就凭着在房地产圈里摸爬滚打十几年的“悟”，在写字公寓这个产品领域，王冲硬是走出了自己的路。如今的德胜置业大厦不仅是西城区和德胜门地段的热销项目，而且它的规划设计理念和产品创新实践已引起业内的广泛关注，被业内人士誉为独门独派的写字“另类” 适逢中央新一抡宏观调控，身处其中的德胜置业也深受其影响，在接受记者采访前，我们的话题首先围绕着了加息。王冲说：银行加息应该是房地产商

36、感觉的到的事情，但是就加了这么一点为什么有这么强的震动呢？看来还是人们的金融知识增加了，产业资本和金融资本的关联度更加紧密了，现在该加的已经加了，人们关心的是今后会不会继续增加，加到什么时候为止。不过加息也不是坏事，加息对于房地产行业从另外一个层面上来看反而是一个利好，因为它可以遏止一部分不规范的产业行为，通过竞争使抵抗力强的企业得到更大发展。就象彩电一样，多少杂牌军消灭以后，现在我国的彩电在世界上什么地方都有竞争力。 访谈 关于市场细分记者：您作为独门独派写字公寓项目德胜置业的老总，如何看待北京楼市近三年来写字公寓市场的种种变化？王冲： 可以说，不同性质的企业和客户群导致相应的物业类型出现：

37、国贸中心和京广大厦这类“超级甲A”写字楼是顺应跨国企业进驻中国的市场需要，为他们提供的办公场所，经营方式非常明确：即只租不卖。办公楼里多为大型国企和机关单位工作的场所。商住，即SOHO类物业是为越来越多的中小型私营企业提供的办公场所。这些小公司的特点是：处于发展初期，业务状态不稳定，老板对其未来没有足够信心和长远计划。商住这种功能含糊的物业正好符合这些自身定位比较模糊的小公司。因此，商住物业最吸引那些小型的私营企业。随着经济的发展，不少中小企业如今也成熟壮大起来，市场上出 沪写字楼市场行情看好 CBD办公楼挤占住宅楼空间 来源:东方早报 作者:刘秀浩 东方网11月30日消息：近期，查阅房地产网

38、上的成交信息可以发现，办公楼物业成交非常活跃。随着楼宇经济向城市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。 就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在城市副中心地带，除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。 耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于发展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，如今以被完成的

39、纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时间的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为发展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。 与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时很多地区出现了供不应求的局面，这一局面或

40、将带动写字楼开发进入一个新的繁荣期。 未来两年需要什么样的写字楼 未来两年需要什么样的写字楼 随着日前写字楼市场的迅速发展，原先单一传统的写字楼模式已将不再符合市场的需要，写字楼同样需要多元化发展，开发商业开始注重其功能性以及人性化的设计，在上海还出现了生态性写字楼。投资者应该选择什么样的写字楼才能保证其升值潜力，开发商应该给市场带来什么样的产品，通过以下几点对未来写字楼发展趋势的总结，或许能解答这个问题。 一、 高性价比 普通写字楼套内建筑面积实用率一般都低于70%，个别甚至在60%左右甚至更低，高性价比写字楼应注意还应该拥有70%以上的高实用率。 二、 高品位 高品位并不意味着豪华或者奢侈

41、。朴素简约同样是一种品位的体现，高品位的产品需要的是由富有内涵的设计，这需要开发商同样具有一定内涵，也需要建筑是具备一定修养，而随之吸引来的客户也同样具备高的水准。 三、 高服务 现在的公司已经不再单纯是朝九晚五式的，许多公司需要长时间的加班，这对写字楼物业的服务也提出了一个新的要求，从原来朝九晚五的服务扩大到全天候24小时，写字楼服务显得更加重要，好的物业也成为写字楼升值的保证。 四、 高配套 除了写字楼本身外，以商务配套为重新的多功能服务也显得尤为重要。与现在市场上所流行的商住混合的物业有本质不同，配套应该是以实用性为主，强调工作效率，比如会议室配套，大型多功能厅配套等。 五、 分租售 写

42、字楼的租售是两种不同的经营方式，最好有所侧重，否则会带来很多经营上的混乱。 六、 空间分布合理 在对白领的调查中发现，压抑是普通写字楼带给人的最强烈的感觉，所以这也对写字楼的空间分布造成了一定要求，譬如层高不能太低。而楼层也最好没有强制分割，以便公司根据自己的实际情况轻松的进行办公室的空间布局安排。 七、 智能化 写字楼要有高标准信息化综合布线系统，支持高带宽接入办公室等。这也为高效率办公提供了充足的智能化支持。 八、 良好的采光通风 写字楼要具有良好的通风采光条件，通风换气需要空调新风系统来解决，未来写字楼的发展新风供给量最好是达到每小时人均50立方米，而且还要增加加湿系统，良好的空气质量可

43、以让员工心情舒畅。而采光说起来容易，做到却很难，限于城市发展规划要求和建筑自身结构特点，对写字楼来讲，在增加办公面积之后，自然采光往往很难保证，这也为写字楼的设计提 办公楼市场活跃 沪办公楼挤占住宅楼空间 近期，查阅房地产网上的成交信息可以发现，办公楼物业成交非常活跃。随着楼宇经济向城市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。 就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在城市副中心地带，除了传统意义上的

44、几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。 耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于发展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，如今以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时间的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为发展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。 与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公

45、场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时很多地区出现了供不应求的局面，这一局面或将带动写字楼开发进入一个新的繁荣期。 进入搜狐焦点上海房地产网，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：沪写字楼吸引境外客户 空置率降至10年最低北京晨报写字楼产品探讨及市场趋势论坛实况二北京晨报写字楼产品探讨及市场趋势论坛实况清华科技园老总访谈：打造最具有中国特色的硅谷银行加息对于写字楼市场的影响中国商铺展暨投资型商用房地产展会即将举行更多 沪写字楼吸引境外客户 空置率降至1

46、0年最低 上海写字楼的空置率已降到10年来最低水平。昨天，国际第二大的物业咨询公司高力国际公布的季度报告显示：目前上海写字楼的空置率为10%，这表明目前市场高档写字楼物业相对稀缺，这也使得上海甲级写字楼的平均租金较上季度增长了4.2%，达到每天0.8美元/平方米。 报告显示，今年三季度，上海仅有一幢甲级写字楼投放市场，而且近期人民币汇率调整预期致使海外资金加速进军上海，这些因素导致上海甲级写字楼的空置量降至近10年来的最低点。高力国际的数据表明，近一个月来，仅在高力咨询的境外投资总额就已经超过10亿美元，主要是欧洲和日本的客户。与个人投资者偏好高档商品住宅有所不同，这些境外投资机构或大公司看好

47、的是“产权明晰的写字楼”。 但是甲级写字楼的空置率过低并非好事，高力国际上海分公司总经理翁琳认为，“低空置率”表明市场供应不足，客户会缺乏选择余地。国际上的经验表明，甲级写字楼的空置率保持在1015是较为合理的，这样市场具有一定的供给弹性，租金稳定。 进入搜狐焦点上海房地产网，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：北京晨报写字楼产品探讨及市场趋势论坛实况二北京晨报写字楼产品探讨及市场趋势论坛实况清华科技园老总访谈：打造最具有中国特色的硅谷银行加息对于写字楼市场的影响中国商铺展暨投资型商用房地产展会即将举行商用房产稳中有升，下一个出口走向何方？更多 沪写字楼市场行情看好 CBD办公楼挤占住宅楼空间

48、 沪写字楼市场行情看好 CBD办公楼挤占住宅楼空间 见习记者刘秀浩近期，查阅房地产网上的成交信息可以发现，办公楼物业成交非常活跃。随着楼宇经济向城市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在城市副中心地带，除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于发展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，如今以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时间的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为发展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空