华强广场广告策划书.docx

《华强广场广告策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华强广场广告策划书.docx（47页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、繁华尽揽，尊雅独强 华强广场广告策划书 策划时间：2012年11月第一部分 前言华强广场项目位于芜湖市长江南路西侧，吉和北路东侧，北侧紧邻十一中，地处市中心地段，面朝城中步行街商圈，背靠滨江商圈。是华强集团2012年斥巨资重点打造的高端城市综合体项目。 项目周边配套成熟齐全，其中商业配套有侨鸿国际、沃尔玛超市；医疗配套有第一人民医院；教育配套有十一中、狮子山小学。可谓满城精华，尽在眼前。 项目整体为德国集简建筑风格，景观以东南亚度假风格重金打造。清晰的转角、简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质再通过天然石材、热带植被、喷涌式水景的相互变换，让建筑本身与景观巧妙的融于一体。 华强

2、广场建成后将成为集高档小区、购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，多业态相结合的大型高端城市综合体。 拥享奢派城市生活，尽在华强广场。 第二部分 市场分析一、营销环境分析 自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30多年的发展历程。30多年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。 为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，20

3、10年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2012年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。在华东地区，由于一线

4、城市上海房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至周边城市置业，未来一段时间内华东地区其他二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。中投顾问发布的2012年中国华东地区二三线城市房地产市场投资机会及前景预测报告共十一章。首先介绍了我国二三线房地产市场的发展概况，接着从政策环境、土地市场供需、市场运行及发展前景几个方面，具体透析了南京、苏州、杭州、宁波、济南、青岛、厦门等二三线城市房地产市场存在的投资机会。随后，报告对整个二三线城市的投资机会与风险做了分析。

5、深圳华强集团有限公司创建于1979年，是一家以高科技产业为主导的大型投资控股企业集团。33年励精图治，形成了以文化科技产业、电子信息高端服务业、商业地产业、高科技电子制造业等为主导的多元化产业格局。总资产200多亿，连续20年蝉联中国企业500强、全国高出口创汇企业，作品屡获国际大奖。1997年始，深圳华强集团开疆拓土，业务拓展涉及房地产，成绩斐然。2005年，以深圳华强广场项目的启动为标志，集团房地产业务开始从单纯住宅开发向商业、住宅混合开发转型。经十余年脚踏实地的开发实践，华强地产以深圳为依托，谋篇全国，逐步布局各个大中城市，矢志成为全国性地产品牌。以国际化的视野，高起点、大手笔，逐渐涉入

6、住宅地产、商业地产、酒店行业在深圳、芜湖、沈阳、安阳、济南、南通等核心经济城市，持续挥就城市巅峰蓝图，促进区域经济综合发展。2004年，华强集团首次来到芜湖，成立芜湖市华强旅游城投资开发有限公司，开发建设华强旅游城项目.历史上,中国房地产开盘和销售呈现明显的季节性,2季度及四季度是高峰,3季度是淡季.就华强广场而言,它一期国际公馆8#楼、9#楼已于9月16日耀世推出，推出以来受到广大购房者的关注与青睐，仅开盘当日就取得了过2亿的销售额，目前108-174中心正宅持续热卖中.营销环境分析总结: 优势：华强广场地处市中心地段,发展潜力巨大,面朝城中步行街商圈,背靠滨江商圈,周围配套成熟齐全,其中商

7、业配套有沃尔玛，侨鸿国际；医疗配套有第一人民医院；教育配套有十一中，狮子山小学等。建成后将成为集高档小区,购物，餐饮，文化，娱乐，商务，休闲等多功能于一体，多业态相结合的大型高端城市综合体。小区采用人车分流设计使用更加便利,一流的物业管理随时为您提供管家式服务.本项目由深圳华强有限公司开发,发展商实力雄厚劣势：地处闹市，居住环境较为嘈杂，且每平米房价较一般房产高。开发房产位于市区繁华处，不能满足对郊区等不同需求客源的需求.从事房地产行业人较多，营销管理队伍新成立，需要一定时间磨合默契。公司硬件设施或其他还不太完善公司机会与威胁：金秋十月，芜湖各大楼市相继开盘，华强所面对的竞争对手很多，在价格上

8、不占优势构成了它一重大威胁 ，同时，前面所说的国家近年来的发展，为二三线城市的房产带来了发展契机,保障住房政策影响开始蓬勃发展，建立保障性住房计划将是地产商发展的新机遇。公司可以加大融资地产的发展计划.房子是人们一直不会变得需求，所以购房的需求也会一直存在.而华强有力的地理位置，齐全的配套设施更为它的发展增彩添翼。另外，10.12，华强广场联合滨江公共服务中心，在芜湖融汇中江广场举行公益捐赠活动，对芜湖滨江公共服务中心党工委、社区健身队、合唱团进行捐助，很好的进行了自我宣传。二、消费者分析购房者信心现状分析 据调查显示，购房者对目前的房地产消费环境和房地产供应水平均显得比较悲观；相比较而言，购

9、房者对自身购买力现状的信心略高于对房地产消费环境和房地产供应水平的信心，但仍处于信心度一般的水平。据调查得知，购买者对购买力存在信心，目前的购买迫切性信心度一般。家庭收入直接决定购买能力。 1、消费者的购买动机分析 消费者的购买动机有消费者的本能性购买动机、消费者的心理性购买动机、消费者的社会性购买动机、消费者的个体性购买动机。1）消费者的本能性购买动机 : 人类为了维持和延续生命，有饥渴、冷暖、行止、作息等生理本能引起的动机叫作本能性动机。它具体表现形式有维持生命动机、保护生命动机、延续生命动机等。这种为满足生理需要购买动机推动下的购买行为，具有经常性、重复性和习惯性的特点。2）消费者的心理

10、性购买动机 : 心理性动机是指由人们的认识、情感、意志等心理过程引起的行为动机。人们心理活动的认识，以及对情感、意志等心理活动过程的研究，可将心理性动机归纳为感情动机（感情动机包括情绪动机与情感动机两类），理智动机和信任动机三类。3)消费者的社会性购买动机 :人们的动机和行为，不可避免地会受来自社会的影响。这种后天的由社会因素引起的行为动机叫作社会性动机。社会性的行为动机主要受社会文化、社会风俗、社会阶层和社会群体等因素的影响。社会动机是后天形成的动机，一般可分为基本的和高级的两类社会性心理动机。由社交、归属、自主等意念引起的购买动机，属于基本的社会性心理动机；由成就、威望、荣誉等意念引起的购

11、买动机属于高级的社会性心理动机。它包含了求名心理、求同心理、求新求美求异心理三种4）消费者的个体性购买动机 :个人因素是引起消费者不同的个体性购买动机的根源。这种由消费者个体素质引起的行为动机，叫作个体性动机。消费者个体素质包括性别、年龄、性格、气质、兴趣、爱好、能力、修养、文化等方面。个体性动机比上述心理性动机、社会性动机更具有差异性，其购买行为具有稳固性和普遍性的特点。在许多情况下，个体动机与本能、心理、社交动机交织在一起，以个体动机为核心发生作用，促进购买行为。它分为青年消费者、 老年消费者等。2、消费者的购房心理分析 ：孙子兵法里说:攻心为上。所以要想更好地掌握客户需求，进而更好地满足

12、客户需求就必需对客户的心理有足够了解。年龄的不同，购房的心理、决策、目的都会完全不一样。基于不同年龄段的人有着不同的居住需求和居家性格。对于买房这件大事，大多数家庭也会在选房的过程中反复挑选比较，透析客户心理对掌握客户心理规律，选择适合客户需求的房屋进行推销是大有裨益的，往往会起到事半功倍的效果。购房者的年龄一般分为：25岁以下；25岁至35岁；35岁至45岁；45岁至60岁；60岁以上。25岁以下 这个年龄段多属于单身贵族期（单身贵族消费群），由于独生子女家庭的增多，这些年轻的购房者可以得到双方父母两个家庭力量的支持，这让他们进入房地产市场的时间提前了许多。同时，由于房价连年攀升，也使得不少

13、年轻人出现“价格恐慌症”，提前释放了自己的购房需求。其基本特点如下： 1、购房款往往需要父母等家庭其它成员的协助； 2、能够较快地接受新奇的事物，更容易受产品外观、形状、色彩和功能的影响； 3、有自己的参考群体，包括同伴、家庭、亲戚等经常接触的人，这一群体的消费倾向、价值评定、选择标准是他们购买的重要依据； 4、由于逐步走向人生的独立期，婚姻购房、投资购房是购房的主要目的； 5、购房面积较小，往往是一房或小两房，起到过渡作用； 6、对地段要求很高，希望尽可能靠近市中心，不会因为距离影响自己的生活质量； 7、邻里关系的相处能力不强，习惯以自我为中心的生活方式； 适应楼盘基本情况：位于市中心的精装

14、修单身公寓；智能化管理；绿化较少；单层面多套房源；房型为40至70平方米的小户型，户型层高较高可做错层或复式；少额贷款或者不贷。25岁至35岁 这个年龄的客户正处于婚育期，工作已经稳定，有一定的购买力，更重要的是，这个群体热衷于消费，储蓄观念较弱，因此也是购房的主力客户群，特点如下： 1、因为对未来的工作收入有信心，所以尽可能地降低首付款，贷款买房； 2、对楼盘会有全面的了解和评定，包括区域位置、价格、规模、环境、户型、装修标准、物业管理、发展潜力等等； 3、看房较为理性，往往会成为家庭主要提问者，具备一定的房产知识，且不太会受到销售员的影响； 4、不太会听取父母对房子的看法或意见，但他们却往

15、往会将朋友、同事的建议视如珍宝； 5、婚房、改善住房条件、投资等是购房的主要目的； 6、希望有独立的生活，但在生活上还不能完全摆脱父母的照顾，往往会希望和父母分开住，但离的近些； 7、购房面积视购房能力而定，一般为了下一代考虑，小三房是比较受欢迎的； 8、热衷于参加社区的青年活动，如踏青、运动等，也喜欢在网络上发表自己对社区的看法，展现自己家居的个性面。 适应楼盘基本情况：目标顾客所熟悉的发展中区域；小区有便捷的交通，可直达市中心及上班所在地；考虑到孩子的教育，希望离好的学校更近一些；小区有较为成熟的生活及商业配套；板式小高层，具规模，有优雅的环境，毛坯户型，90平方米左右的两房或100平方米

16、左右的三房，空间舒适，采光、通风较好，功能区间分明。35岁至45岁 中年客户由于工作收入稳定，家庭责任感重，属于最庞大的购房群体，他们上有父母，下有子女，购买目的主要以改善居住条件为主，特点如下： 1、多为贷款买房，首付款是家庭的多年积蓄，公积金和商业组合贷款，且往往会在之后几年内出现提早还货的情况； 2、理性地看待购房，他们关注得房率，计较房价的起伏，虽然楼市火爆时会一拥而上，可一旦市场产生动荡，第一批持币观望的就是他们，他们有自己的主见且较为固执，不易被别人说动；3、购房目的有多种：为自己购房改善生活条件，为老人购房养老，为孩子购房结婚，投资购房拿固定收益等等； 4、生活上希望照顾父母和孩

17、子，购房会考虑到较大的三房或三房以上的户型； 5、不太会远离自己原有的生活圈，习惯“老地方”的生活方式； 6、非常注重超市、菜场、银行等生活设施的位置； 7、入住新房后，仍然会保持原来的生活和工作状态，并且希望父母身体健康，孩子学业有成。 适应楼盘基本情况：楼盘位于大型成熟居住区，位置显眼，出行方便；周边生活设施齐全，超市、菜场、医院、学校、银行、邮局等一应俱全。同时也配备了成熟的商业配套，如餐饮、美容、健身、服装等；以低密度、得房率高的多层为主的楼盘；一层带花园，五层带跃层，每个楼层保持均好性；主力户型为120平方米左右的三房，毛坯，户内分割合理，浪费面积小；完善的物业管理保证每幢楼宇的安全

18、和私密性。45岁至60岁 步入中老年后，消费心理会有所转变，购房行为也如此。属于该范围的大多数客户都是为了下一代而购买商品房，特点如下： 1、为了不让下一代增加还款负担，希望能够一次性付款或尽可能地提高首付款； 2、购房心理比较偏执，相信自己所看到的，对销售员有警惕心理。 3、对楼盘的价格、质量、品牌比较敏感，特别是价格，除了房价外，还包括税费、贷款利息、物业管理费等等，往往会尽可能地寻求打折的可能。 4、希望和下一代住的近一些，方便照顾下一代及下下一代； 5、希望离卖场、医院、菜场等生活设施近一些，方便自己的生活； 6、希望自己有健康的身体投入到工作中，同时希望家庭和睦、平安。 适应楼盘基本

19、情况：位于大型成熟居住区，基本设施齐全；多层中低层、小高层或高层楼盘；同等区域内，楼盘价格偏低的楼盘；开发商有一定品牌，建造过的楼盘品质都不错；小区内有一些健身器材，并能定期举行一些中老人的健康保健的活动 . 60岁以上 老年消费一般主要是靠积蓄，退休后买房主要是以养老为主了，特点如下： 1、退休后买房以养老为主要目的，需要改善自己的生活状态和质量； 2、没有贷款，一次性付款或分期付款购房为主，也可能需要儿女资金上的支助；3、购房的区域一般会选择在自己原有的生活圈或子女所住地附近； 4、购房心理比较谨慎，很担心房价的变化或开发商不兑现承诺； 5、购房面积较小，两人居住，子女偶尔来住住，两室一厅

20、足够了 6、希望拥有一个适合老年人居住的生活环境； 7、生活设施齐全，离医院、银行的距离要比较近。 适应楼盘基本情况：多层低层、小高层或高层；小区边上就有医院；户型面积不大，70至90平方米的一房一厅及二房一厅为主力户型；一层带花园可以种花或小高层、高层电梯房出入方便；卫生间按照老人身心特征布置，公共楼道设有安全扶手；绿化覆盖率较高，一步一景，并建有环型的健康步道和健身小品；小区内建有老年活动室，物业定期举办老年人健康咨询或集体活动，发展老年人的各项业务爱好；物业能提供专项为老年人服务的项目，如送报、订奶、上门维修、打扫等.买房需求是成败关键，在目前住宅市场，各档次楼盘层次清楚，但单一从价位来

21、判断就是力不足，各个楼盘各有千秋，同时加上大力的促销广告，信息已经共享，客户具有充分的选择自由，可以货比多家，只有那些最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，才可能脱颖而出，被客户选中，开发商的资金迅速回笼才能成为现实，这就要求对消费者的消费观念和消费行为做透彻的分析。对客户需求的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。一、 生活在郊区，工作在城市的消费时尚 目前的生活时尚未已由居住在市中心向居住在郊区生活化转变，随着生活节奏的加快，消费者越来越倾向于空气清新安静的郊区生活，结合这种消费心理出现了一批楼盘，如新花园，虹桥花园，中新花园，净苑花园等 二、品牌信任度促使消费 随着华强广

22、场的到来，其品牌形象已在全国落根，其房地产集团进军芜湖着实刺激了芜湖消费者，芜湖华强广场开盘当日就取得了过2亿的销售额即是证明，花钱买个放心，买个价值。 三、传统的消费心理 中国人传统的消费习惯为攒钱买房，买房是人生的一件大事，大半生的积蓄也许就为能有一处安度晚年的处所，即使按揭贷款也很难促使其进行购房消费，只是消费习惯的问题。 四、家庭生命周期的变化对房地产的影响 从男女双方结合组成家庭开始到一个孩子出生，据调查，现在平均为3 4年，已大大延长了家庭的生命周期，从这个孩子长大结婚得经过22年以上时间，改革开放后，家庭生命周期子女离此阶段提前，这新的家庭开始阶段推迟并延长购房若趋向年轻化，年轻

23、人新型的住宅，成为房地产市场强有力的消费群体，35岁以下年龄组人群占据了总人群的53.8%，这代人观念超前，经济负担轻松，形成花明天的钱，圆今天的梦的住房消费理念，这批年轻人需要设施合理，私密空间好，小户型的住宅。 五、老年型住宅的需求 大部分城市已步入老年化，子女的亲情理念已发生转变，使大多数老年人都 于阶段，在潜在的住房市场消费中，工作半辈有空的这部分有支付能力的老年人是不可忽视的部分，这部分有处老年人十分倾向于老龄化社区的要求，希望有诸多的老年人活动场所，提供室外交往场所，保健站等生活服务设施。 文字很多市民都卖了旧房买新房，随着一部分公房进入市场交易，二手房极大的满足了想买房而又惧于楼

24、 价居高不下的楼盘纷纷把购房方向转向二手房市场，而这批人是有能力来进行按揭消费房地产市场的。在房地产消费过程中有这么几种不良消费心理如下： 1、投资跟风下定心理：房产投资是一个新课题，咱们虽然不是专业人士，但是不管在什么投资市场中，跟风这种行为都是不可取的。人云亦云，轻信别人的所谓“专业分析”，这些心理都是投资行为中的大忌。片面相信一些宣传材料或者投资人士的话，没有经过自己的客观分析，很容易就被套进“只会赚钱不会赔”的圈圈里，而这正是是危险的开始机会处处存在，就看你能不能发现，真正的金子”不一定存在于闹市中，冷静地比较，分析风险，应该理性地投资。 2、贪小便宜心理：近几年来，不断有没拿到五证的

25、开发商提前售房，开发商通过降价、折扣、优惠等。促销方式来引诱消费者，虽然没有五证但是就抓住那些贪小便宜的消费者获得的利润还是相当可观的。因此产权证问题不断发生，可还是不断有人掉进这个陷阱之中。国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证，这些是保证一个地产项目合法开发建设的证明，也是我们购买合法房屋产权的保证。 在正常市场程序中产生的项目，彼此之间是有可比性的。如果某处的楼盘比邻近项目价格低很多，那么就要提高警惕了，工程手续和建筑质量很可能是开发商“降价”的原因。 3、听见卖光就急心理：开发商并不是一下子将全部房源拿到市场中，而是分期分批

26、地调配出手，对于一些比较受欢迎的户型、面积，还会故意以“售完”为噱头，一方面显示楼盘销售态势火爆，另一方面又可以将房子压到最后提高价格。所以，听见卖光就着急完全是受到了开发商心理战术的影响。购房者着急了，也就给了开发商机会。如果能够冷静一下，看看房子究竟销售了多长时间，了解整个项目中的户型比例，不难发现即使在一个项目中，某一套房子也不会是你惟一的选择。再者保持冷静也就为自己保持了交易中的优势地位，在以后的价格谈判中可能会获得更多的好处。 消费者的购房心理对房地产营销有着很大的重要性，在我国的房地产业，社会主义市场经济的发展中，不断的转变旧有的体制，形成了适应市场变化的新体制。而消费者作为市场经

27、济活动中的重要主体，与生产经营者之间有着密切的联系。房地产营销，就是通过交易过程满足消费者对房地产品德需求，也是把房地产品转换成现金地流通过程，使房地产品尽快实现价值。 消费者的购房心理对房地产营销有有特殊的重要性，消费者的购房心理就是各种信息经过其大脑的整合后，形成意识，并表现在行为上。不同年龄、不同性格、不同阶层的消费群，他们的购房消费心理都是不一样的。因而在房地产营销时，就要注重分析消费者的购房心理，这样才能明确消费者的需求，运用一定的营销策略技巧，以达成交易。现如今，买房已成为一种投资，对消费者来说，这未尝不是机遇。随着经济社会的发展，人们消费水平提高，房地产行业竞争激烈，房价上涨将成

28、为趋势，特别是在城市的中心地段。芜湖属于二线城市，在未来具有发展潜能，成为全国一线大都市，那时市中心的房价将远不止8500一平米的均价，消费者可以从中获得巨大利润。三、商品分析1、楼盘概况华强广场项目位于芜湖市长江南路西侧，吉和北路东侧，北侧紧邻十一中，地处市中心地段，是华强集团2012年斥巨资重点打造的高端城市中心体项目。华强广场总建筑面积53.3万，其中住宅建筑面积为19万，办公10万，商业8.9万。 项目周边配套成熟齐全，其中商业配套有侨鸿国际、沃尔玛超市；医疗配套有第一人民医院；教育配套有十一中、狮子山小学。可谓满城精华，尽在眼前。 华强广场住宅含9栋超高层，与商业分隔管理，户型紧凑、

29、布局合理，同 .城区：镜湖区地址：镜湖区长江路延伸段，保留小区及第十一中学以东，规划道路以北装修情况：毛坯主力户型：一居室 45平米 三居室 108-141平米 四居室 174-205平米开盘时间：2012年09月16日入住时间：待定购房费用：首付20-30万以上 月供4000-5000元以上 售楼地址：镜湖区长江中路与银湖南路交叉口（芜纺厂原址）产权年限：70年付款方式：银行按揭贷款,一次性付款容积率：4.80均价：8500元物业费：待定开发商：芜湖市华强广场置业有限公司建筑类型：塔楼,超高层物业类别：普通住宅,公寓,写字楼,商铺建筑面积：526086平方米占地面积：79356平方米2、 户

30、型分析华强广场 户型图 A2户型 华强广场 户型图 B1户型 3房2厅1厨1卫 户型：B1户型 3房2厅1厨1卫 居室分布：3室2厅1卫 建筑面积：108平方米 户型点评： 户型大气方正，气宇轩昂；精致布局，动静分离，合理运用每一寸空间，生活境界自成；客餐厅一体化设计，可功能互通，视觉空间大气；客厅连通阳台，光通风佳，澄明空间融入更多自然写意；全南卧房，享受自然舒适阳光。按按揭20年、基准利率计算此户型参考价： 单价：8500/平方米 总价：918000元 首期付款：275400元 月均还款：4809.99元 房贷总额：642600元 贷款总额：642600元 还款总额：1154397.6元

31、支付利息款：511797.6元 本计算结果仅供参考，最终价格以开发商公示售价为准。 华强广场 户型图 B2户型 3房2厅1厨2卫 户型：B2户型 3房2厅1厨2卫 居室分布：3室2厅2卫 建筑面积：131平方米 户型点评： 户型方正实用，南北通透；客、餐厅一脉相连，视觉空间大气；大尺度南向景观阳台，阳光充沛，视野开阔；主卧套房，连通南向阳台，采光通风，独享私密宁静与景观；独立书房设计，是书房也是客房，百变空间更实用。按按揭20年、基准利率计算此户型参考价： 单价：8500/平方米 总价：1113500元 首期付款：334050元 月均还款：5834.34元 房贷总额：779450元 贷款总额：

32、779450元 还款总额：1400241.6元 支付利息款：620791.6元 本计算结果仅供参考，最终价格以开发商公示售价为准。 华强广场 户型图 B3户型 3房2厅1厨2卫 户型：B3户型 3房2厅1厨2卫 居室分布：3室2厅2卫 建筑面积：141平方米 户型点评： 方正户型，动静分离，功能紧凑；商品房市场生命周期 成长期。小户型房屋的供给量很少，利润空间还很小。垄断竞争的市场竞争激烈。标志厅堂，宽景餐厅，涵养宏伟气度；南北双向步入式景观阳台，通透阳光美景，悠闲欣赏自然；客、餐厅一脉相连可功能相通，会客宴宾，彰显尊荣阔气风范；南向主卧套房，独立卫生间设计，私享空间更显生活惬意。按按揭20年

33、、基准利率计算此户型参考价： 单价：8500/平方米 总价：1198500元 首期付款：359550元 月均还款：6279.71元 房贷总额：838950元 贷款总额：838950元 还款总额：1507130.4元 支付利息款：668180.4元 本计算结果仅供参考，最终价格以开发商公示售价为准。 华强广场 户型图 B4户型 3房2厅1厨2卫 户型：B4户型 3房2厅1厨2卫 居室分布：3室2厅2卫 建筑面积：142平方米 户型点评： 户型方正紧凑，南北通透，功能空间严谨区分；入户玄关，超大收纳，优化空间使用资源；客、餐连厅，超大空间匹配主人品位；大尺度南向景观阳台，与客厅相连，最大尺度采光聚

34、景。华强广场 户型图 B5户型 4房2厅1厨2卫 户型：B5户型 4房2厅1厨2卫 居室分布：4室2厅2卫 建筑面积：174平方米 户型点评： 户型四明方正，功能划分更细；超大景观阳台，创造全区域观景平台，享受自然时刻到访；入户玄关，私密实用，巧妙优化空间资源；客、餐厅一脉相连，营造良好空间视觉感，美观大方；静谧书房，独立呈现；南向主卧套房，专配主卫、衣帽间，自成一体尽显大家风范。按按揭20年、基准利率计算此户型参考价： 单价：8500/平方米 总价：1479000元 首期付款：443700元 月均还款：7749.42元 房贷总额：1035300元 贷款总额：1035300元 还款总额：185

35、9860.8元 支付利息款：824560.8元 本计算结果仅供参考，最终价格以开发商公示售价为准。 华强广场 户型图 B6户型 4房2厅1厨3卫 户型：B6户型 4房2厅1厨3卫 居室分布：4室2厅3卫 建筑面积：205平方米 户型点评： 小区核心位置，中央景观楼王；超大面宽客、餐双厅贯通，接270转角宽景阳台；双主卧套房，三卧室朝南，均带飘窗，全明空间，美观大方；独立书房，通透雅室，涵养人生境界。按按揭20年、基准利率计算此户型参考价： 单价：8500/平方米 总价：1742500元 首期付款：522750元 月均还款：9130.07元 房贷总额：1219750元 贷款总额：1219750元

36、 还款总额：2191216.8元 支付利息款：971466.8元 本计算结果仅供参考，最终价格以开发商公示售价为准3、优势华强广场是芜湖市中心更新再造的代表作，华强集团以世界级运营水准，举当代领衔实力，在深耕芜湖8年之后，2012冠耀皖江，首创53万国际都会中心体，打造芜湖城市之心华强广场以国际一流都会中心体为蓝本，云集了世界一流都会中心之精华，有着纽约洛克菲勒中心、东京六本木、上海新天地等中心体规划灵感；也有伦敦海德公园一号、新加坡吉宝湾、香港天玺等都会豪宅锻造精髓；更独具第五大道、香榭里大道等城市街区生活氛围是中国城市中心升级的国际解决方案提供者。地处市中心地段，面朝城中步行街商圈，背靠滨

37、江商圈，周边配套成熟齐全，建成后将成为集高档小区、购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，多业态相结合的大型高端城市综合体。4、劣势 地处闹市，居住环境较为吵杂到售楼处就没有直达公交车了，不是十分便利 5、交通情况 公交： 1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、38路、35路、38路、104路(晚)、106路(晚) 到“第十一中学”站 位于中山路与长江路交汇处的华强广场，路况良好，且长江路的高架桥出口处就位于华强广场，大大增加了车流量的通畅。 华强广场位于长江路段，并在第十一中学东面，是芜湖的市中心地段，周边配套成熟。 6、周边配套类目项目名称配套说明距离交通出

38、行公交陶沟3路上行;3路下行;6路上行;6路下行;16路上行;16路下行;36路上行;36路下行;39路上行;39路下行;48路上行;48路下行;101路上行;101路下行;102路上行;102路下行;109路上行;109路下行;111路上行;111路下行224米教育配套幼儿园金色蓓蕾幼儿园长江中路78392米小学育红小学安徽省芜湖市镜湖区763米中学芜湖市第十一中学西门安徽省芜湖市镜湖区759米生活配套超市六子超市安徽省芜湖市镜湖区389米吉贸超市安徽省芜湖市镜湖区425米公园芜湖大剧院安徽省芜湖市镜湖区123米其他新芜路邮政所新芜路12894米其他配套其他李茹萍诊所安徽省芜湖市镜湖区275

39、米7、商品房市场特点 芜湖市商品房处于垄断竞争市场，各个细分市场都有各自的开发商。各个开发商都有其擅长的户型和项目8、商品房市场生命周期 成长期 房屋的供给量少，利润空间还很大。垄断竞争的市场竞争激烈。9、产品分析总结 SWOT分析 机会 生命周期处于成长期，市场空间大 威胁 房地产数量众多，竞争大优势 房屋的需求量很大 劣势 实际销售价格高于消费者心理接受价格 四、 竞争对手分析： 在现今的芜湖房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。房地产项目名称中央城恒大华府华强广场起价

40、4900元/平米6300元/平米8500元/平米均价4900元/平米约6800元/平米8500元/平方米规划户数8000户总共 1858 户10000户建筑类型板楼,塔楼,多层,小高层,高层板楼,塔楼,小高层,高层多层,高层,超高层装修情况毛坯精装毛坯位置弋江区纬四路以南，纬五路以北，九华南路以西，中山南路以东，花津南路39号城东新区赤铸山路与鸠江北路交汇处东北方向镜湖区长江路延伸段，保留小区及第十一中学以东，规划道路以北建筑面积1600000平方米407537平方米526086平方米绿化率65%47.28%65.2%容积率1.991.804.80社区配套周边配套：学校：第十二中学小区配备45

41、万平米商业配套-中央城财富街，涵盖餐饮娱乐、购物休闲、专业卖场、大型超市、五星级酒店、高档写字楼、国际会展中心等幼稚园：安徽师范大学附属中央城幼儿园邮局：利民路邮局银行：交通银行超市：欧尚超市内部配套：小区配有商业、五星级酒店百瑞大酒店车位数：地上停车位8000个车位配比：1：1周边商业：超市：欧尚超市小区配备45万平米商业配套-中央城财富街，涵盖餐饮娱乐、购物休闲、专业卖场、大型超市、五星级酒店、高档写字楼、国际会展中心等周边学校：中小学：第十二中学幼儿园：安徽师范大学附属中央城幼儿园周边交通：公交10路、24路、26路、32路、36路、37路、44路、48路、109(夜)路周边配套：学校：

42、芜湖一中、科技学院、双语学校小区：东方红郡、城市之光、柏庄观邸、三潭音悦、大观花园通信：电信、移动大楼商业：长江市场园、金融服务中心、城市商业中心医院：芜湖市第一医院政府：芜湖市政府及相关行政设施生态：神山公园、太阳埠、扁担河、西阳河、方特梦幻王国内部配套：小区配置：47000平米超大私家内湖、25000平米欧洲皇家风情园林、11600平米恒大主题剧场、5200平米超五星级豪华会所、2700平米国际双语幼儿园。车位配比：1:1.53周边商业：长江市场园、金融服务中心、城市商业中心东方红郡、城市之光、柏庄观邸、三潭音悦、兆通大观花园小区电信、移动大楼芜湖市政府及相关行政设施周边公园：神山公园、太

43、阳埠、扁担河、西阳河、方特梦幻王国周边医院：芜湖市第一医院周边学校：学校：芜湖一中、科技学院、双语学校周边交通：公交4路、7路、15路、40路、42路、45路周边配套：学 校：安师大附中、芜湖市第11中学、狮子山小学商 业：凯德广场、芜湖侨鸿国际购物中心、芜湖侨鸿皇冠假日酒店、凤凰美食街、星光灿烂大剧院、汇金广场、徽商财富广场银 行：招商银行、建设银行、光大银行小 区：师大公寓、劳动新村、申园街小区医 院：芜湖市第一人民医院通 信：中国移动、中国电信其 它：沃尔玛超市、供电大厦内部配套：幼儿园、居委会等配套设施，可为卖场经商人士提供完善的生活配套周边商业：凯德广场、芜湖侨鸿国际购物中心、芜湖侨

44、鸿皇冠假日酒店、凤凰美食街、星光灿烂大剧院、汇金广场、徽商财富广场招商银行、建设银行、光大银行师大公寓、劳动新村、申园街小区中国移动、中国电信沃尔玛超市周边公园：滨江公园、赭山公园周边医院：芜湖市第一人民医院周边学校：安师大附中、芜湖市第11中学、狮子山小学周边交通：公交1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、34路、35路、38路、104(夜)路、106(夜)路智能化非智能智能化程度较低智能化程度较高车位状况地上车位800个1:1.53的超高车位1:1.3超高车位 与恒大华府和中央城相比华强广场项目位于芜湖市长江南路西侧，吉和北路东侧，北侧紧邻十一中，地处市中心地段，斥巨

45、资重点打造的高端城市中心体项目。华强广场总建筑面积53.3万，其中住宅建筑面积为19万，办公10万，商业8.9万。可谓是房种类型多样可以满足各类人群对理想房的追求。优势：从周边配套这方面讲其与恒大和中央城相比周边配套成熟齐全，其主要表现在1、学校 有安师大附中、芜湖市第11中学、狮子山小学等。教育设施齐全且完备可以满足孩子在成长的各个阶段在父母的精心照顾下完成自己在各个阶段具有较高质量的学业，避免因求学问题导致的父母与孩子的相思之苦。同时促进父母与孩子之间的交流。2、商 业：周围的凯德广场、芜湖侨鸿国际购物中心、芜湖侨鸿皇冠假日酒店、凤凰美食街、星光灿烂大剧院、汇金广场、徽商财富广场等都是大型

46、的且知名度较高且成熟的的大型商场。中央城对面新开发的商业街相比，华强广场周边的商业场所提供商品质量高，种类齐全，且价格适宜。3、银 行：招商银行、建设银行、光大银行等能满足人们多样化储蓄心理和个人多样化理财偏好的需要。促进个人、商业团体消费和经济贸易的需要。4、医疗 在医疗上临近芜湖市设备最齐全知名度最高的芜湖市第一人民医院，就诊方便。使居住其中的人深切感受到身体健康得到巨大的保障。为自己的更好的学习、工作和生活提供了强大的后盾。5、周边交通：公交1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、34路、35路、38路、104(夜)路、106(夜) 等公交路径多样涵盖了不同一日之内不同的时间段。为住户随时随地的出行提供了便利之行。6、物业管理智能化；智能化程度高，引进国外最先进的技术将物业管理打造为全智能的设备，让住户感受王公贵族的高贵生活，凸显自身地位的高贵。7、住宅 优势 华强广场