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1、,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修管理的实施管控,四,客户装修施工过程及管理要点,四,装修施工现场的管理和控制,五,点点滴滴融于心全心全意只为您,万科东海岸别墅业主竞相违建 一户违建已被强拆2012-04-29 来源：南方都市报 王丹丹 连日来，南都关于万科东海岸别墅业主攀比竞相违建的报道引起多个部门关注(南都前日深圳读本A07、昨日A 30版连续报道)。昨日，盐田区规划土地监察局联合梅沙街道执法队对东海岸一栋过了自行拆除清理期限仍在抢建的别墅进行强拆。 针对小区内存在的违章搭建现象，昨日，万科物业表示，根据住宅室内装饰装修管理办法规定，对于小区内的违章搭建，物业服务中心按照法规所赋予的权力
2、，严格履行告知、制止、报告的责任和义务。去年以来，已由执法部门强制执法10多例。,点点滴滴融于心全心全意只为您,深圳租户物管冲突 开玛莎拉蒂堵住小区搜狐焦点论坛作者：陈乐伟 2012年05月02日 这辆车是从昨天下午3时开始堵门的，车主是住在2幢10楼的租户刘先生和妻子卓女士。南都记者赶到现场时，卓女士正与小区保安在2幢一楼的电梯口僵持，物业公司的保安锁住了其中一部电梯，并守住了另外一部电梯，电梯外面是几堆铁栅栏。小区一名姓刘的工作人员悻悻地从楼里走出来，他的手臂上有几道红印子，他说是在阻止卓女士等人将栅栏强行运上楼时，双方因有一些肢体上的接触而留下的。 小区物业管理处相关负责人介绍，卓女士要
3、将那些铁栅栏运上10楼住处装修，然而她既没有业主的书面委托授权，也不符合小区的装修风格和规定，更违反了广东省物业管理条例的相关规定。 南都记者乘坐保安员把守住的那部电梯，来到2幢10楼卓女士的住处，她的爱人刘先生接待了记者，据他介绍，这些铁栅栏将被安装在住处空中花园的四周，是为了防止孩子坠楼。目前空中花园四周建造的矮墙只有约1米高，达不到防护要求。,点点滴滴融于心全心全意只为您,一、装修管理的目的和意义,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修管理的定义 是指通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主/物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从
4、而确保物业的正常运行使用，维护全体业主/使用人的合法权益。业主/物业使用人装饰装修的目的（需求） 完善物业使用功能达到使用条件 营造舒适、温馨的居住/工作环境,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修管理的目的和意义 服务业主/物业使用人 提供专业化的咨询和建议，包括客户进驻装修前提供装修指南，指引客户装修手续办理，接受客户装修咨询，告知客户装修期间应注意事项，装修期间协助对装修单位的监管等。 保持物业良好运行状态，使物业保值、增值 通过对装修施工过程管理和装修现场控制，规范业主/物业使用人装修行为，协助政府部门管理。,点点滴滴融于心全心全意只为您,二、装修管理的依据,点点滴滴融于心全心全意只为您,
5、我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件 物业管理条例 2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 ，同年9月1日施行，根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订。存在于第53条和第46条的规定。 住宅室内装饰装修管理办法 （中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。是专门的装饰装修管理的部门规章。,点点滴滴融于心全心全意只为您,物业管理条例涉及到装饰装修规定有以下两条 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事
6、项告知业主。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,点点滴滴融于心全心全意只为您,住宅室内装饰装修管理办法共7章、48条规定 第一章：总则 第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的修行为） 第三章：开工申报与监督 第四章：委托与承接 第五章：室内环境质量 第六章：竣工验收与保修 第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）,点点滴滴融于心全心全意只为您,在客户签订二次装修管理协议 中有关“装修和不得改
7、变房屋结构” 约定内容，内容主要包括： 法律条文的引用 客户装修应事先征得甲方、物业服务公司书面同意 缴纳相关费用（垃圾清运费、装修押金、恢复保证金等） 装修设计、档次、风格和形象的与华耀城相匹配 争议的解决，最终裁定权归于甲方、物业服务公司 不得擅自改变房屋主体结构，不得擅自占有或使用华耀城的公共场所,点点滴滴融于心全心全意只为您,三、物业装修管理业务流程,点点滴滴融于心全心全意只为您,点点滴滴融于心全心全意只为您,申请,审批,退费,验收,施工监管,交费,简化后装修管理流程,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修管理相关文件及记录清单,装修申请 客户身份审核：个人、公司、委托人 装修单位：营业执
8、照、资质等级证书等，上述资料需加盖公章 领取申请表格、资料：装修审批申请表、装修管理责任书、装修 防火责任书等 在管理处指引下填写表格，签署的资料提交管理处 提供图纸如：平面图、门面效果图、强电及照明系统图等,点点滴滴融于心全心全意只为您,物业服务企业装修批准权限一般限定 非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准； 结构变动应经房地产行政主管部门批准 专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准装修不宜审批的情况 改变建筑外部面貌 涉及消防隐患 有可能破坏预埋管线 对承重和分户有影响 改变原有设计功能（如节能、阳台改洗手间）,点点滴滴融于心全心全意只为您,点点滴滴融于心全心全意
9、只为您,只在下列情况下，装修工作方能展开： 管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触 需政府有关部门审核的批文（如消防机关批准文件）,点点滴滴融于心全心全意只为您,客户办理好装修手续后就要开始进场装修，客户装修施工期间是装修管理工作的重中之重，在下面将专门分两个章节给予介绍。,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修验收，就是将客户在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由客户、施工负责人签字认可，分清责任。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。然后可以恭
10、喜客户乔迁新居或开业大吉了，如果知道客户的详细搬家/开业之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修退费必须具备以下条件 装修已通过验收 装修许可证、施工人员出入证已回收 确认违章已整改 确认施工过程违章扣款事项及金额（如有） 需政府有关部门验收合格的的批文（如消防验收合格证）,点点滴滴融于心全心全意只为您,四、客户装修施工过程及管理要点,点点滴滴融于心全心全意只为您,2022/12/18,25,可编辑,客户装修施工过程,上述是客户装修施工简要流程，当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。分解客户的装修施工过程和大致时间，目的就是找出容易
11、发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修期间的一般注意事项 安全：消防、用电、施工、安全防范 成品保护：电梯、通道、地面及其它设施 环境卫生维护：噪音、粉尘、油漆气味、装修垃圾 邻里关系,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修前的准备工作 建议客户和左邻右舍进行沟通：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”搞好邻里关系 对公共区域做好成品保护：电梯、装修材料运输通道墙面、地面，受影响严重的区域需敷设木板 大型购物商场内装修需要做围挡，控制装修影响区域（可做自身的宣传广告喷绘，即起围挡隔离作
12、用又可宣传自己）,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修材料、装修工人进场在装修材料、工人进场时主要由安保各门岗进行控制装修施工人员：必须佩带“出入证”、衣着整齐，高档写字楼还应规划专用的装修施工人员通道严禁由正门进入，特种作业人员进场时需提供相关证件备案，如电工、焊工等装修材料进场：要了解装修材料的去向，沙石、水泥必须袋装，异常的装修材料，如：红砖块、大型型钢材料、大量钢筋以及大批量大理石等应及时报告装修作业机具：电焊机、打孔机、脚手架应严格加以控制,点点滴滴融于心全心全意只为您,水电管线改造、敷设强电线路施工要注意线的质量和型号，有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路
13、，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。所有线路暗埋必须穿管（PVC管），穿线管内不准有接头。切槽严禁破坏结构板。弱电线路的改动一定要注意，由专业人士完成（如电信、可视对讲系统等）。对于预埋在结构里的消防线路，严禁剪断、抽出和擅自改动。室内给水水管主要采用PPR热熔管，容易发生漏水的地方是接头部位，建议要求施工单位进行打压试验，以排除后患。另外水管建议预埋在距离地面30cm的地方，不要浅埋地下以免因长期踩压造成漏水。对于卫生间、厨房等排水设施有防水要求的部位如在二次装修动了防水层，必须重做防水处理，并且要做48小时闭水试验。,点点滴滴融于心全心全意只为您,泥水施工、砌墙装修期间不得做出破
14、坏单元原有的主体结构行为，在进行此方面改动时声响都很大，一旦发现应及时制止泥水施工应特别注意要求施工单位不能直接浇水在楼板上或直接在楼板上和水泥砂浆，因为房间楼板大多是没有做防水层，容易渗漏水到楼下因考虑楼面承重要求，砌隔墙时宜采用轻质泡沫砖，对于红砖、大理石等超重材料应严加控制，护墙材料须用PVC阻燃板、石膏板或其它不燃、难燃材料，材料必须选用经法定检验机构检验合格的材料,点点滴滴融于心全心全意只为您,铺设地板、瓷片业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。卫生间、厨房的地面要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等
15、地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用硅胶。,点点滴滴融于心全心全意只为您,木工制做注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒客户的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。另外针对南方白蚁的繁殖特点，可建议客户自行对木材进行白蚁防治处理。,点点滴滴融于心全心全意只为您,油漆施工 客户的墙壁和家具油漆施工，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻客户的正常经营、生活，施工时一定要关闭进户门，提醒客户在注意恶劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程（一般不建议客户在施工现场喷
16、漆，即便要做也是在围断措施做好之后）天花吊顶 洗手间、厨房等凡是有排污、雨水检查口以及消防阀门的地方建议使用塑料或铝扣板封闭或预留检修口以方便后续维修空调安装 空调安装时要统一安装于预留的空调位，空调冷凝水必须接入冷凝水管，对空调能效有要求的地方一定要按照要求安装,点点滴滴融于心全心全意只为您,五、装修施工现场的管理和控制,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修施工现场管理内容 装修施工时间的管理和控制：装修施工期限，一般不超过一个月；装修施工作业时间，噪音施工的管理（住宅和卖场存在极大的不同）；重大节假日或活动期间应暂停装修施工 装修施工影响区域管理和控制：装修区域的隔挡，控制影响范围；装修人员
17、及物料运输通道的管理，规范现场秩序；环境卫生方面，主要是粉尘、气味和装修垃圾；邻里关系的协调，事先做好沟通 装修现场安全方面管理和控制：消防安全、用电安全、施工安全以及安全防范； 装修作业现场管理和控制：施工许可，装修期间注意事项事先告知提醒，物料的堆放，装修现场环境，装修作业施工过程等,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修施工管理过程中各岗位职责 保安员：施工许可、人员出入证件、现 场防火措施、环境污染（卫生、噪音、刺激 性气味）、施工时间、人员物资控制等 管理人员：装修进度、装修项目是否超 出申请范围、控制现场对经营环境的影响、 协调相邻关系等 专业工程人员：是否乱接线、是否改变承载结构、是
18、否不适当增加楼面静载荷、是否破坏防水层、是否使用易燃材料装修、是否擅自改动和暗藏燃气管道设施、是否未经穿管埋线、是否在承载墙、天花、地面上打孔等,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修巡查 装修施工过程监管是装修管理中的重中之重，物业管理工作人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，定期或不定期进入装修现场进行巡查。 装修巡查应针对装修施工过程特点进行重点巡视和监控，如材料进入期间查看是否损坏公共设施设备、水电施工期间管线是否按相关规范进行施工、木工施工期间消防安全及用电安全的问题、空调冷凝水管是否接入排水管等。 对装修巡查发现客户、装修单位违章行为应及时处理，必要时可按约定采取强制措施
19、配合实施。 另一方面装修巡查过程中易可加强对装修施工单位偷工减料的行为进行监督，这样既服务客户拉近与客户之间的距离，同时也通过这一过程建立感情以便于后期的沟通和管理。,点点滴滴融于心全心全意只为您,对违章行为的处理方式 限期整改 恢复原状 责令停工 停水、停电 赔偿损失 保证金不予退还 报请政府有关部门处理,点点滴滴融于心全心全意只为您,装修现场管理实例,点点滴滴融于心全心全意只为您,一、特殊工种操作证：某施工单位在给商户接电源时进入电井房操作，因无操作证，现场管理人员也没有进行把关，工程人员在现场也没有进行跟进，操作人员在操作时火/零短路，在短路一瞬间短路电弧将操作人员面部烧伤；低压总开保护
20、跳闸，造成区域性停电30分钟，业主投诉。二、：无专业知识：某施工单位在电井房中进行操作时，工程人员没有跟进，操作人员不认识A/B双电源开关，好奇心驱使他手动操作A/B双电源开关，但是没有扳动，在旁边人的鼓动下，强行手动操作双电源开关，造成三相相间短路，三个手指被毁，终身残废。三、非专业施工：某业主请不具备资质的装修队进行装修，装修人员在室内进行动火操作前没有办理动火证，在操作时物业现场管理也不到位，保安、物业工程和客服也没有巡查，施工人员在没有清理现场时就动火，造成易燃物启燃，因房门装修时关着门，室内人员被火阻隔不能逃生，监控中心消防报警后，保安赶到现场才人救出并将火扑灭。,点点滴滴融于心全心
21、全意只为您,四、没按图施工的后果：施工单位在施工结束后，物业进行验收查验时发现商铺电缆线没有按施工图中的规格进行铺设，责成施工单位进行整改，但施工单位因有其它施工项目，延缓了整改，一周后因电缆发热产生火警，将整个电井房商铺电表箱、分表、总开全部烧损，所有产生的损夫由业主赔偿。五、改变消防设备的严谨性：商铺在进行二次装修时因钻孔，将消防电源绝缘损坏导致消防电源开关跳闸，商户投诉经营区内消防设备设施不能正常运行，得不到应有的安全保障，物业在现场检查后，要商户所请装修公司做排查，但业主认为消防是公共设备设施要物业解决，两方相持不下，最后业主投诉到消防部门，由消防部门指定的专业公司进行排查，并跟据排查
22、结果得出意见：消防电源线是因施工方的施工将一个膨胀螺钉打在了消防电源线的中间，是施工方责任，由此而产生的所有费用由施工方承担。再因业主申请的消防改动图消防部门还没有审定，业主就进行了施工，消防部门又对物业公司和业主分别进行了处罚。,点点滴滴融于心全心全意只为您,六、监控设备在工程管理中的作用：某施工队在用电梯运输物料时，用角钢将电梯门遮住，以此让电梯不被其它楼层招唤走，结果在长时间遮住光幕后，电梯控制失去正常功能，突然启动提升，角钢将电梯内、外门以及外门装饰全部损坏，经过监控了解了事发的全部过程，电梯所有损失责任由业主承担。七、不按行业规范操作的后果：施工单位施工人员穿拖鞋进入施工场地，工程巡
23、查人员巡场时发现后及时告戒对方，对方不以为然，正在双方交涉时，施工方移动架梯，放在架梯上的虎钳掉下来，将施工人员脚背砸伤。八、不做成品防护的后果：某施单位在夜间进行施工，事前也提交加班施工申请单，物业公司也批准其施工项，但在夜间进行施工时，砂石散料不仅没有装袋运送，并且在必经之路上没有做成品保护，夜间保安发现立即制止，但保安离开后，施工方又在没有做成品保护的通道上拖砂石散料反复多次，第二天发现地砖有二佰多块受损，所有损失经多次沟通后由施工方赔偿。,点点滴滴融于心全心全意只为您,九、物业管理中的双方签字的重要性：某施工单位在装修时申请使用电梯进行装修材料的运输，在物业公司审批同意后，在现场将电梯
24、转换成人工驾驶工况并抄录电表，施工单位签字认可。第二天施工单位归还电梯，经检查电梯光幕失去功能，经多次沟通，施工单位赔偿电梯配件及修理费。十、 必要时可申报执法机构介入：某施工单位在进行装修时，将消防烟感遗失，于是在其它房间拆了一个烟感装上，物业工程通过地址码核对后，确认业主偷盗其它房间烟感，多次沟通无效报警，经警方和消防部门共同取证证实物业工程的查验结果后，对施工单位进行了高额处罚并赔偿烟感一支。,点点滴滴融于心全心全意只为您,1.1、装修指引手册 1.2、空调安装申请表1.3、施工许可证 1.4、室内装修登记表1. 5、物业装修管理服务协议书1. 6、业主装修前确认书1. 7、治安消防安全责任书,点点滴滴融于心全心全意只为您,1. 8、装修保证书1. 9、装修特别注意事项1. 10、临时动火作业许可证1. 11、特殊装修申请审批表1. 12、装修施工许可证1. 13、装修现场巡查记录表1. 14、装修整改通知书1. 15、返款审批表,点点滴滴融于心全心全意只为您,谢谢大家,点点滴滴融于心全心全意只为您,2022/12/18,48,可编辑,
