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1、珠海土地考察报告,汇报内容,第一部分 大浪湾半岛地块分析第二部分 建议第三部分 项目最新情况第四部分 珠海城市发展综述第五部分 珠海市房地产行业分析,2,第一部分 大浪湾半岛地块分析,大浪湾半岛地块位于珠海市中心区与唐家湾镇之间。南面为大浪湾（香洲湾），北面为唐家湾，东面向珠江口。,约51万平方米,3,第一部分 大浪湾半岛地块分析,该半岛一侧为港湾路，另外三面环海。该地块包括半岛及周边两小岛礁，共51公顷，未来可填海50万平米，可建面积约80万平米（预计）,4,第一部分 大浪湾半岛地块分析,三、唐家湾大浪湾半岛地块地块五为半岛，一侧为港湾路，另外三面环海。南面为大浪湾（香洲湾），北面为唐家湾，
2、东面向珠江口,卫 星 影 象 图,旧村,可填海拓展区域,休闲疗养建筑,海滩,海滩,海滩,已建商品住宅,5,第一部分 大浪湾半岛地块分析,从西南眺望半岛,6,第一部分 大浪湾半岛地块分析,半岛南侧的一处海滩，海滩较长，但沙质和水质较差,7,第一部分 大浪湾半岛地块分析,半岛中南侧坡地上的休闲疗养用建筑，很多闲置,8,第一部分 大浪湾半岛地块分析,从半岛向珠海中心城区眺望,9,第一部分 大浪湾半岛地块分析,从半岛向海中的两个小岛,10,第一部分 大浪湾半岛地块分析,从半岛向西北面港湾路的一个别墅楼盘,11,景观资源优势：地形为少有的半岛形，资源条件优越。景观绝佳，不仅三面临海，而且隔港湾大道与景色
3、优美的凤凰山相望；交通优势：相邻的港湾大道为珠海北部的交通大动脉；地块构成优势：地块中，半岛与两个小岛礁相互呼应；拓展优势：预计未来半岛西南部可填海50万平米；区域前景优势：大学园区、科技创新海岸的相继建成使区域前景一致被看好；片区房地产发展优势：区域内优越的自然景观资源及多个高档次、高品质房地产项目的成功开发，使片区成为珠海的高素质居住区。,简单分析优势,第一部分 大浪湾半岛地块分析,12,半岛上的旧村拆迁量大，成本高，存在很多不确定因素，目前开发拆迁方式还不明确；半岛上的旧村、已有休闲度假设施的拆迁、环境改造、填海、以及其它公用配套设施的建设成本高，时间长，项目前期投入相当大；半岛周围海水
4、质量较差，使地块优势稍打折扣。,简单分析劣势,第一部分 大浪湾半岛地块分析,13,我们认为：大浪湾半岛地块拥有比较独特和稀缺的景观资源优势，周边房地产市场发展良好，颇具旅游主题地产的开发价值。建议重点关注。,小结,第一部分 大浪湾半岛地块分析,14,第二部分 建议,一、结论,珠海近几年的大型市政建设投入相当大，为房地产开发提供了良好的先天条件和广阔的成长空间。横琴岛的创新定位和开发将使珠海市迎来前所未有的发展机遇。珠海市自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发珠海市房价仍处在中低水平，高品质、高性价比的楼盘供给不足，是公司进入的较好时机。公司对珠海情况较熟悉，同珠海政府有良好关系，在项目管理、
5、人才输出等方面向珠海拓展成本也较低。,15,第二部分 建议,二、建议,建议公司高度关注珠海房地产市场的发展，加强同珠海市政府的沟通，加强对珠海房地产市场的研究，适时进入珠海房地产市场。特别关注大浪湾半岛地块。,16,第三部分 项目最新情况,一、项目投资工作进展,05年11月投资发展部完成对珠海即将推出的各地块考察，形成初步的较为全面的考察报告，认为大浪湾地块和红门楼水库地块颇具价值，值得跟进。目前，红门楼水库地块已作为珠海国土部门补偿回收土地的用地。而大浪湾半岛地块正在进行填海的市民意见征集，以及半岛内征地的调查。,17,第三部分 项目最新情况,二、主要问题,珠海市国土部门目前计划完成项目填海
6、以及征地之后再出让整块熟地。此两项工作短期内不会完成，短期该地不会进行有关出让的动作。该块土地已有几家开发企业关注，该地若作为公开出让的招拍挂土地，获取成本会非常高。如何在前期同政府沟通，控制土地成本，是项目的一大难点。,18,第三部分 项目最新情况,三、下一步工作建议,继续进一步密切同珠海国土部门的联系，探讨从前期土地整理和概念规划开始合作的可能性。搭建起政企高层领导间的联系，探讨项目功能组合的可能性，避免项目以竞争激烈的拍卖手段出让。研讨在该项目应用“波托菲诺”产品品牌的可行性。,19,第四部分 珠海城市发展综述,一、珠海城市简介,珠海行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约1687
7、.8平方公里，总人口123.6万人，预计2005年末达到150万人。珠海市位于珠江口西南部，东与香港隔海相望，相距仅36海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。珠海市岛屿146个，海岛总面积236.9平方公里，海岸线、岛岸线全长690公里。市区内部地势平缓，由西北向东南倾斜，倚山临海。,20,第四部分 珠海城市发展综述,二、珠海城市区划香洲区斗门区金湾区,21,第四部分 珠海城市发展综述,三、珠海经济发展总体特征1、经济总量小2、第三产业发展较快3、技术密集型产业逐渐成为珠海支柱产业,经济总量小，但生产力水平较高。第三产业的发展速度相对较快，为12.7，高于
8、深圳。技术密集型产业占有相当高的份额。其中，精密制造业发展最快。这有助于促进人口中高素质、高收入人才比重，提高住宅商品房有效需求。,22,第四部分 珠海城市发展综述,三、珠海经济发展总体特征4、国民经济持续稳定增长，运行态势良好，主要经济指标增速较快,23,第四部分 珠海城市发展综述,三、珠海经济发展总体特征5、消费市场持续繁荣，城市消费能力稳步增长,横向比较：珠海人均可支配收入较高，位于珠三角各市第4位，仅次于深圳、东莞、广州；纵向比较：居民生活水平显著提高，居民消费能力稳步增长,24,第四部分 珠海城市发展综述,三、珠海经济发展总体特征6、旅游业升温明显，城市对外辐射力大幅提升,2004年
9、珠海全市共接待过夜游客561.18万人次，同比增长28.1%。全年旅游总收入103.72亿元，增长23.9%。随着港澳珠大桥建成和横琴的“开放式”开发，珠海的会议、度假、文化等特色旅游吸引力进一步增强。,25,第四部分 珠海城市发展综述,四、珠海城市空间布局以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，新城“主城区次主中心城外围新城中心镇”的多层次、组团型新城镇空间,香洲区主城区,斗门次中心城区,金湾次中心城区,港区新城,三灶新城,唐家湾新城,中心城区,横琴新城,南湾城区,26,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥大桥以高速公路标准建设，全长约四十公里，总投资五百五十
10、亿元，“十一五”计划投资五十亿元。计划于2007年动工，2015年竣工。,27,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥计划珠海市口岸定点在拱北东填海建设，并按一关多口形式设计。,自驾车及旅游巴士交通组织,28,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥拱北东填海区；茂盛围港昌路、昌盛路；南湾南湾大道；联屏洪屏路、横琴大桥洪湾太澳高速,大桥延伸段与珠海路网接驳的可能节点,29,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目2、广珠城际快轨起自武广客运专线新广州站，经顺德、中山至珠海拱北，全长114.32公里。自2005年7月份开工，至20
11、08年12月底竣工。,起点：新广州站,终点：珠海拱北站,30,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目2、广珠城际快轨珠海段全长约26公里，设金鼎、金唐、明珠、前山和珠海拱北五个站。,31,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目3、广珠铁路线路由街边至珠海西，全长132.70km，计划于今年开工，预计明年底工程竣工。,32,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目3、广珠铁路广珠铁路和广珠城际快轨优势互补，共同满足货物运输和旅客出行的需求，均是珠三角西翼重要的交通基础设施。,33,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目4、粤西沿海高速公路珠海
12、段路线全长55.07km,双向六车道。主线工程总投资356877.84万元（不含斗门互通立交部分），计划2005年底建成。,34,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目5、江珠高速公路北起江门，南下与珠海大道交汇。路线全长52.96公里，珠海段长约32.4公里，投资概算13.88亿元（不含斗门互通立交部分）。预计2005年底建成,35,第四部分 珠海城市发展综述,五、大型基础设施建设项目6、珠海大道前山桥至珠海大桥段改扩建工程 全长10.4 km，估算总投资4.9亿元。改造后为全封闭式的城市快速干道，其中前山立交桥至太澳高速路段采用双向6车道高架桥形式设置，太澳高速至珠海大桥段为
13、双向8车道公路,36,第四部分 珠海城市发展综述,六、横琴的重新定位横琴是珠海最大的岛，处于粤港澳交汇点和“内外辐射”的结合部，面积80多平方公里，其中40多平方公里完全没开发。,澳门,香港,37,第四部分 珠海城市发展综述,六、横琴的重新定位,横琴合作区将在“92”合作的整体框架下进行开发，而主力将是广东和澳门。横琴的总体规划思路：发展高新技术产业，发展第三产业，如旅游、酒店业。而在金融方面，考虑发展离岸业务。横琴是澳门的三倍大，横琴的开发将使澳门获得广阔的腹地，配合澳门本身发展和产业调整，配合粤澳优势互补的需要。有评论称横琴最终的管理模式将实施所谓“第三制”。,38,第四部分 珠海城市发展
14、综述,七、珠海城市发展总论大型市政基础设施建设投入集中，诸多利好提升城市价值，房地产空间广阔。,珠海虽然人口少，规模小，经济总量低，但在中长期，珠海房地产行业空间广阔。主要体现在以下几点：城市自然环境优越，山海相映，房地产开发有着良好的先天素质；城市规模逐步扩大，城市开发空间广阔城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观；旅游业发达，城际交通组织日趋完善，城市辐射力更强；城市人口随少，但外来人口保持持续增长；中产阶层逐步扩大，为住宅商品房消费提供有力、稳定的支撑,39,第四部分 珠海城市发展综述,七、珠海城市发展总论大型市政基础设施建设投入集中，诸多利好提升城市价值，房地产空间广阔。,港珠
15、澳大桥、广珠铁路、广珠城际轨道、粤西沿海高速公路、江珠高速公路等重大项目的启动及建设；横琴作为未来泛珠三角合作“92”的特殊区域预备进行开发；未来珠海有望成为整个珠三角乃至全国的旅游文化及相关产业发达和集聚的重要城市，成为内地与港澳连接和互动的又一热点，成为珠三角片区的“后花园”。,40,第五部分 珠海市房地产行业分析,一、珠海土地市场特征,全市整体上可供开发的土地资源多，而在市中心区内可供开发的土地资源较为稀缺，尤其是在拱北和香洲中心城区海景沿线，可供开发的净地基本已开发殆尽。珠海主城区香洲区内，唐家湾、横琴的闲置土地最为集中，而中心城区的闲置土地又主要集中在新香洲片区。,41,第五部分 珠
16、海市房地产行业分析,一、珠海土地市场特征,土地使用权较为分散：早期不严谨的大规模的土地出让使许多土地掌握在非专业开发商手中。获取土地方式多样，挂牌拍卖成为主流交易方式。外地发展商积极参与：中海、富力、万科、金地、和记黄埔等企业都曾参与竞投珠海土地市场。,42,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征1、房地产投资总量相对较低，未来发展环境较好,珠海房地产投资在固定资产投资中的比重明显低于珠三角其它城市，一方面由于珠海城市规模较小，另一方面，表明珠海侧重于城市基础工程的建设，这些对于未来珠海房地产业的发展都提供了良好的条件。,43,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产
17、二级市场特征2、商品房销售面积较少，均价增幅明显，近来涨幅较大。,近年来珠海商品房销售面积保持稳步增长，04年商品房总体销售量为115.69万平方米。近来珠海房价保持较高的增幅，04年房价涨幅仅次于深圳。珠海市区（不含西区）房地产价格2003年8月为最低谷，住宅均价仅2707元平方米。之后逐月回升，2004年升幅明显加快，全年平均3493元平方米，比2003年3080元平方米，上升413元平方米，增长13.4。而今年1至9月份，珠海的商品房销售均价已经达到了每平方米4135元，相比去年同期的均价3403元，同比上涨了21.5%。目前珠海中心城区内楼盘均价基本在5000元以上。,44,第五部分
18、珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征2、商品房销售面积较少，均价增幅明显，近来涨幅较大,45,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征3、商品房空置面积下降，烂尾楼改造初见成效,2004年底，珠海商品房空置面积为91.89万平方米，同比下降25.3%，其中空置一年以上的下降28.64.2004年新推楼盘的空置面积约20平方米，新房市场消化率高达81.1%。05年约有30万平米的烂尾楼项目改造完成推出市场。预计05年底，商品房空置面积仍将有较大下降。可见，市场空置面积绝大多数为早期烂尾楼项目，新盘基本不存在滞销问题。,46,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房
19、地产二级市场特征4、房地产行业竞争激烈，但开发水平普遍不高,珠海房地产开发企业360余家，其中一级资质的仅2家，二级资质的7家。目前进入珠海的全国品牌开发商仍然较少。珠海华发实业有限公司，作为珠海市本地最大的房地产开发企业，年开发面积20万平米，占了全市的17%，有相当市场份额。,47,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析,珠海市结合地理特点而形成的组团式海滨花园城市格局造就了市区房地产市场上的板块格局。各板块拥有各自不同的自然或社会资源，并以此吸引特定的客户，形成了各自的特色。,48,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析,新
20、香洲板块作为珠海行政中心的发展定位，并借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，04年房价多为3300-3600元/；未来均价增长空间较大，并将取代老香洲成为珠海供应量最大的板块。老香洲板块倚靠成熟的资源优势，成为珠海人口居住最为集中的区域。近几年，老香洲楼市走中高档发展路线，客户构成也最为复杂。2004年均价3800-4200元/平米。作为成熟的片区，未来价格有上涨趋势，但上涨空间不大；,49,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析,吉大板块则拥有海景和成熟社区双重资源，04年海景住宅均价可达5000元/左右，非海景楼盘均价也可达到4000元
21、/；作为高档住宅区，吉大板块整体均价已突破5000元/；而前山板块由于也临近澳门，因此在户型设计上以小户型为主，也有相当比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3000元/以下，规模大配套全的楼盘均价也可达到4000元/以上。,50,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析,拱北板块因与澳门接壤而对澳门人产生了强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，2004年均价约为4600元/左右，未来有望突破5000元/平米；唐家湾板块因拥有良好的海景资源和高校集中的优势，吸引了大批异地休闲度假人士，户型偏大，单价也较高，04年均价约为别墅类住宅6000-8000元/，其它产品4500-4800元/。,51,第五部分 珠海市房地产行业分析,二、珠海房地产市场小结,大型市政设施的建设和横琴岛的开发将使珠海房地产迎来前所未有的发展机遇。自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发有效需求逐步增长，高性价比、高素质楼盘供给不足；房价仍处在中低水平，未来上升空间仍然很大，高品质、高性价比的楼盘供给不足，是公司进入的较好时机。对外吸引力逐步增强；外埠开发商将越来越活跃。,52,
