住宅地库成本研究课件.ppt

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1、住宅地下车库成本研究,地库成本分析地库成本控制体系案例介绍,目录,市场背景房地产开发成本构成设计的重要性,地库成本分析,近年来国家不断出台调控政策，房价上升趋势受到抑制，而人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势。房企“降本增效”成为检验综合经营管理能力的重要体现。,2014年主旋律：降本增效,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性,开发项目成本（不含土地成本）组成分析图,可售建筑面积单价：4061元/平方米（恒大3600+ ？）,开发项目成本（不含土地成本）组成分析表,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设

2、计的重要性,地库建安成本：2300元/m高层建安成本：2100元/m地下车库建安成本至少占总建安成本的25%左右，必须高度重视、深入研究、严格控制！,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性,地库的建安成本占比以10万m30层高层小区为例,1%左右的设计费用直接影响,占建安成本25%左右的地库建造，,间接影响开发项目的赢亏和利润。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性,成本控制的2个关键点地库总建筑面积控制地库单方建安成本控制,地库成本控制体系,2个关键点,控制地库总建筑面积,控制地库单方建安成本,地库

3、成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,在规定停车数量确定的前提下严格控制单车指标,关键,原则,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,控制地库出入口的数量并优化布置,合理组织库内动线，选择高效的停车方式,优化防火分区和疏散口的布置,控制设备用房的大小和位置。,寻找停车高效区，规划或创造高效停车区,人防布点、车位产权分流、防护分区划分、口部布置,严格控制地下室的无效空间,多层主楼尽量不建或少建地下室,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|

4、地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,解读客户定位采取相应的柱网形式、层高、结构形式,解读项目条件，优化组合地库类型,尽量降低地库外轮廓体型系数,结构专业的成本控制,确定合理场地标高,合理利用结构空腔,设备专业的成本控制,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库与地面建筑物、构筑物的关系,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,例：在总建筑面积相同的条件下，单层和双层地下室做一个理论模型的比较，假设总建筑面积均为30000 m

5、2。,单层：顶板加底板面积=300002=60000 m2 双层：顶板+夹层板+底板面积=150003=45000 m2 其中夹层板造价仅为顶板造价的1/2略多。单层车库防水层面积：双层车库防水层面积：顶板+底板+外墙=30002+173.243.4=62356 m2 顶板+底板+外墙=150002+122.546.8=33332 m2,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,注：造价含桩基、砌体、降水、防水、土方，不含基坑、报批报建、市政配套后期费用,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍

7、m）,按坏土区支护计算：,单层地下室挂喷支护：660 x880=58万,双层地下室土钉墙支护：500 x4500=225万,双层地下室垂直支护：500 x12000=600万,双层地库主体节省造价：20000 x400=800万,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单建式地库与附建式地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单

8、方建安成本控制,地库类型:单建式地库与附建式地库比较,结论:主楼南北向与地库的临界间距为4.6米，东西向与地库的临界间距为3.1米。,设备层高度为500mm，顶板结构层梁高约为500mm，最小层高3200mm。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:小柱网梁板式,a 消防支管若考虑穿大跨梁，设套管，则设备层高度由主风管控制，为500mm，顶板结构层高由短跨梁控制，约为500mm，最小层高为3200mm； b 消防支管若考虑从大跨梁下通过，则设备层高度由消防支管控制，为200mm，顶板结构层高由大跨梁控制，约为9

9、00mm，最小层高为3300mm；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:长短跨梁板式,设备层高度为500mm，顶板结构层梁高约为900mm；最小层高3600mm；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:大柱网梁板式,设备层高度为750mm，顶板结构层板厚约为300mm；最小层高3250mm；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:大柱网无梁楼盖

10、式,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:不同柱网的造价比较,1.抗浮水位的确定小区竖向设计优化适当抬高整个小区或局部区域的高程降低抗浮水位降低造价首先判断能否采用天然地基，当天然地基时不能满足要求时，再考虑采用桩基础。有条件时可考虑采用复合地基方案。桩型、桩长的选择提供相同承载力时的价格：空心方桩管桩实心方桩钻孔灌注桩；主楼布桩原则尽量墙下布桩，当桩不能完全布在墙下时，在满足桩间距的要求下，则尽量靠近墙下布置，减短传力路径。主楼底板主楼底板在满足一定的刚度要求下，板厚尽量减薄，通长配筋率按0

11、.15%控制，局部不足处采用加筋处理。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,1) 根据地基土的特性，合理设定地基基床反力系数。 2）底板水反力计算时采用抗浮水位进行承载力计算，按常年水位验算裂缝。 3) 基础尽量减少外挑，以减少土方开挖量。基础形式 1) 当天然地基时:一般均应采用筏板+下柱墩（无梁楼盖+柱帽）形式，传力直接均匀，经济性好，方便施工。 2）当采用桩基时:采用桩基承台+防水板的形式。,单建地库底板,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单

12、方建安成本控制,结构专业的精细化设计,框架柱框架柱设计的第一要素是柱截面尺寸不要抠太紧，即轴压比不宜太接近限值，建议通过计算采用调整柱截面（在不影响建筑功能使用的前提下），或提高柱的砼等级的措施，使地下室柱计算配筋达到构造配筋或小于上部柱配筋的目的，使其不成为控制配筋的因素，减少用钢量。在具体配筋上，角筋可选择较大直径，其他纵筋根据计算要求设计即可。地下室外墙地下室外墙采用抗浮水位进行承载力计算，按常年水位验算裂缝，采用分离式配筋，按弯矩包络图配筋。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,顶板荷载 1)

13、覆土荷载：按不同的区域分别计算，分区输入。 2）消防车荷载：考虑轮压在覆土中的扩散影响，按板块的不同分别计算荷载。 3）顶板活荷载：一般可按4.0kN/m2,考虑在面层及底板粉刷未施工时施工荷载为5.0kN/m2。板配筋 1）主楼顶板板厚按最小160mm控制(嵌固时按最小180mm)，单建顶板按防水规范最小板厚250mm控制时，板跨不大时尽量充分发挥板的承载力，不设次梁。 2）配筋均采用通长筋+附加筋，部分通长筋考虑抵抗混凝土收缩变形。 3）顶板局部跨度较大或荷载较大处板块应根据实际情况进行比较，采用加厚板或设置次梁的方案。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|

14、地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,1）主楼内层高有一定余量，选择梁断面：优先增加梁高，控制梁宽。控制合理梁腹板高度，以减少或不设梁腰筋。 2）对跨度或荷载较大的梁，结合通风专业风管图，可利用设备层无风管处的空间来增加梁高，达到控制梁配筋率的目的。 3）单建区350宽的框架梁，局部箍筋3肢箍能满足要求的，配置3肢箍；间距尽量细化（120、140、160、180等），以减少大面积的箍筋配筋。 4) 梁上部拉通筋避免选择较大规格的钢筋，当满足框架梁上下截面配筋比值时，上部筋能采用架立筋时尽量采用小直径架立筋。,梁配筋,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的

15、2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,1、合理选用风机，优化机房布置，减少风机房面积。 1）排风换气次数按4次/h，车库净高不满3m时计算高度按净高考虑，车库净高超过3m时计算高度按3m考虑，排烟换气次数按6次/h，计算高度为车库净高。每个防烟分区设置一台HTFC系列双速箱式排烟风机，低速排风高速排烟。 2）每个防烟分区内设一个排烟机房，排烟机房设于两个相邻防烟分区时两个防烟分区可合用一个机房； 3）通风机房宜设于车库内不能停车的无效空间； 4）补风尽量利用汽车坡道或通风采光井自然补风。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键

16、点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,2、合理布置风管，提高车库观感效果。3、合理划分防烟分区，尽量利用突出顶板底的梁作为挡烟垂壁。4、合理设置战时通风系统，尽量考虑平战结合，以减少战时通风成本。 1）通风机房设置时尽量考虑平战结合，当具备条件时，战时风机房和平时风机房共用，以减少风井和风机房的面积。 2）风管布置时考虑平战结合，平时排风管兼做战时送风管，减少战时送风管的用量；战时干厕尽量布置在洗消口部附件，减少风管。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,5、管线

17、综合优化，减低建筑层高。,1）小柱网形式风管、桥架贴梁底安装，消防主管与风管平行敷设，垂直交叉处水管上翻避让风管，风管管径考虑320mm，风管宽度超过1200mm处风管下方设补偿喷头。桥架与风管交叉处桥架上翻避让风管。2）长短跨柱网形式风管、桥架、消防主管布置在小跨柱网内，局部穿越大跨处梁上翻，梁底标高与小跨处相同，消防主管、桥架、风管小跨梁下平行敷设，垂直交叉处，桥架和消防主管上翻让风管，消防支管穿越大跨柱网是考虑穿梁，设套管。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,3) 大柱网形式风管、桥架贴梁

18、底安装，消防主管与风管平行敷设，垂直交叉处水管上翻避让风管，风管管径考虑320mm，风管宽度超过1200mm处风管下方设补偿喷头。桥架与风管交叉处桥架上翻避让风管。4) 无梁楼盖形式板下250mm空间考虑喷淋系统，风管、消火栓系统和桥架平行敷设，桥架位于板底30公分吊装，桥架、消火栓主管与风管交叉处桥架和消防主管上翻避让风管。,5、管线综合优化，减低建筑层高。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,1、减少车库单体内桥架、电缆、配管、配线的造价，可以从以下方面着手 1) 优化桥架、管线的走向，合理确定

19、配电间及配电箱的位置，以达到减少单体内桥架、电缆、配管、配线工程量。配电间的位置结合进线方向，同时考虑出线回路、电缆桥架尽量减少。 2) 合理选择桥架规格与线缆的截面，认真复核每段桥架内线缆的规格与截面，从而选择相应的桥架规格，线缆截面与开关相匹配，杜绝超配现象。2、降低车库单体内电箱、电柜的造价 1) 主要通过合理选择配电箱内的元器件来实现：选用经济型且性能能可靠的元器件，开关整定合理，比如价格较高的双切换开关按不小于计算电流的1.25倍控制即可，无需随意放大。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,

20、3、减少灯具的数量，灯具控制方便今后的节能运行：1)应急照明作为平时照明的一部分使用，并做到平时能正常开关，火灾时能强制点亮。 2)对照明的回路控制进行优化设置，车道照明与车位照明回路分开设置，同时普通照明回路均采用同管敷设，灯具交叉控制，为今后车库运行管理及节能提供了方便。,车库局部照明布置示例,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,1、接地体利用地下室基础钢筋，尽量不另外敷设人工接地体。2、火灾探测器的设置结合结构梁的布置，做到能满足规范要求，又使探测器使用最少。3、降低车库单体内其他智能化系统。（

21、一般由专业单位实施，在此不再阐述）,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,1)如果需要在地下室设置用户变电所，用户变电所位置应靠近其供电范围的负荷中心，且靠近高压电缆的进线位置。 2)根据供电变电所位置、消防控制室位置确定强弱电进线位置，以减少今后市政电缆。,用户变电所位置的确定图示,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,3)与上部设计院进行充分对接，需要进地下室的管线，与地下室管线进行统一考虑，比如火灾报警线路结

22、合车库一并进线，同时弱电线槽在地下室统一设置，减少了今后市政管线的工作量。,弱电线槽在地下室统一设置示例,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,合理确定配电间的位置和数量，控制好配电间的面积:配电间位置结合进线位置，尽量靠在负荷中心，且尽量利用不能停车的无效空间，人员隐蔽所的配电间可以结合防化值班室设置，不用另设配电间。配电间的大小，根据柜（箱)体厚度和柜（箱）前操作距离确定配电间的宽度，柜前操作距离不宜小于0.8米，配电间的长度按柜（箱）体宽度确定配电间长度。配电间数量按每3个防火分区或每3个防护单元设

23、置一个总配电间。,配电间利用不能停车的无效面积，同时靠近变电所示例,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,1）汽车坡道入口处设自喷系统，可不设防火卷帘及补风机房；节约了土建以及卷帘、补风机等设备的成本 2）有梁结构车库喷淋管平行风管安装，无梁结构车库喷淋管板下300mm安装，降低设备层高度；,无梁结构,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,3）末端试水装置宜设于车库角落并结合集水井布置，不影响停车位并不增加集水井数

24、量；节省土建成本。4）喷淋管道设计过程避免小支管（仅连接1-2个喷头的支管）直接接到DN150的主管上，以节省安装成本,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,消火栓优先靠墙设置，当结合结构柱设置时，与停车位之间的关系处理以不影响平时停车为准；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,1）坡道处集水井不应设于车行道影响行车，宜在无效空间设排水井；坡道处集水井容积考虑50年重现期暴雨强度，避免因坡道排水能力不足，造成

25、地下室积水过多的现象。 2）每个防火分区设两个集水井，能够满足消防排水要求即可，避免设置过多的集水井增加成本。 3）车库内设浅明沟，明沟应设于靠近外墙处，不设置地沟排水，以免造成因地沟积水异味并引发蚊虫过多的现象发生。 4）如为双层车库，则水坑集中设置于地下二层，地下一层采用地漏或者防爆地漏排至下层集水坑。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,1）每个小区于一期设一个消防泵房，并兼顾周边地块。避免每地块均设置消防泵房而造成增加成本。2）泵房与消防水池宜设于车库内不影响停车的无效空间，消防水池可设于住宅

26、底部或汽车坡道下方。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,水池设置于主楼下情况图例,水池设置于坡道下情况图例,3）地库消防管统一考虑上部建筑消防接管。避免室外主楼另做一套消防系统而造成的成本浪费， 1）平时无雨水进入的战时口部集水坑采用战后移动泵排水的设计原则，尽量减少潜污泵的安装数量；以节约机电成本。 2）战时相邻口部集水坑尽量合用,且尽量与平时集水坑结合考虑，避免每个口部均设置集水坑的情况，以节约土建成本。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单

27、方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,总图鸟瞰图原方案现方案经济指标,案例介绍,绿地南通CR10049地块项目项目地点：南通市外环东路东侧、人民路南侧产品定位：中高端,规划指标：地下停车620辆场地分析：东北高，西南低,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,机房占用车位,单侧停车,防火分隔不合理,无效空间,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,优化机房增加车位,优化单侧停车,优化防火分隔,优化无效空间,增设采光井，改善地库环境,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,

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