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1、目 录天津老城厢项目区域策划流程模块图1专题一：老城厢与天津城市发展的关系91天津市国民经济和社会发展现状91.1天津市概况91.2发展趋势101.3天津市近期发展战略101.4天津国民经济与社会发展对老城厢的影响112天津市城市发展规划132.1总体发展战略的主要思路132.1.1发展目标132.1.2海河两岸综合开发规划132.1.3海河改造对天津市经济发展的影响152.1.4滨海新区172.2人口、就业发展规划172.3商贸流通业发展规划182.3.1三区建设182.3.2三调整192.3.3六大市场202.3.4对项目的影响202.4交通系统发展规划212.4.1城市道路212.4.2
2、轨道交通212.5天津房地产业发展规划213老城厢历史与现状研究223.1老城厢的发展历史223.2老城厢的现状223.3老城厢在天津人心目中的地位233.4老城厢可持续发展的方面233.5总结244老城厢与天津市总体发展的关系254.1海河改造规划254.2和平区规划254.3南开区规划264.4红桥区规划274.5其它区域274.6分析结论28专题二：老城厢的发展定位291项目及周边情况分析291.1地块概况291.2老城厢SWOT分析301.3周边商业业态分布321.3.1购物中心331.3.2批发市场331.3.3商业街341.4相邻主要商业区业态351.5海河改造的影响361.6周边
3、发展状况总结372发展定位的前瞻性要求392.1城市总体发展方向方面392.2城市中心功能的转化方面392.3人民生活水平的变化方面392.4各相关行业发展趋势方面403发展策略413.1区域发展配合整体规划413.2打造城市形象，创立区域品牌413.3保留传统文化，传承历史文明413.4市场为导向，建设新商业中心413.5整合多种资源，促进旅游业发展414区域战略地位定位424.1定位依据424.2战略定位444.3定位描述444.4实现方式454.5效益评估455区域形象定位475.1定位思路475.2形象因素475.3定位阐述476城市功能与产业设置原则496.1区域特色原则496.2适
4、当多样化原则496.3相对集中原则506.4互补发展原则507区域城市功能与产业结构定位517.1可发展的功能与产业517.1.1城市功能设置517.1.2产业设置527.2功能与产业配置537.2.1基础功能537.2.2核心功能537.2.3相关功能53专题三：老城厢房地产开发研究551天津房地产业现状551.1住宅市场状况551.2商业物业市场状况551.3写字楼市场状况572天津房地产业发展趋势582.1住宅发展趋势582.2商业物业发展趋势582.3写字楼发展趋势583老城厢人口密度研究593.1世界城市人口参照593.2主要人口指标分析603.3老城厢人口密度建议604房地产开发容
5、量分析614.1影响项目开发容量的因素614.2老城厢房地产开发容量分析624.3老城厢房地产开发的适宜规模64专题四：老城厢开发模式及策略651发展条件及对比分析651.1发展条件651.2比较分析661.2.1区域比较分析661.2.2行业比较分析662旧城改造开发模式研究692.1国外旧城改造模式研究692.2国内旧城改造模式研究722.3旧城改造开发分析研究782.4旧城改造开发模式802.5老城厢旧城改造建议823老城厢规划建议833.1规划的前瞻性要求833.2总体规划建议833.3用地功能划分及比例843.4各功能用地的相关指标建议853.5经营性项目用地的产品定位864老城厢人
6、口容量分析894.1区域人口规模确定894.2就业人口估算895老城厢开发策略905.1开发应考虑的因素905.2开发的策略905.3开发的进度安排91专题五：经济模型研究931项目地块地价估算931.1天津市基准地价931.2项目地块价格修正941.3项目收入与投入952项目价差（市场价与成本价）973项目的风险974小结97专题六：整体包装及推广策略981招商引资策略981.1总体策略981.2策略具体分解981.2.1规划为本、配套先行981.2.2改善环境、以地招商981.2.3外引内联、项目促建981.2.4联动开发、板块出世991.3招商操作要点992整体包装策略1002.1总体形
7、象策略1002.2历史文化概念包装建议1002.3商业概念包装建议1002.4现场包装建议1012.5项目宣传及推广1023招商引资模式设计1053.1招商项目设定1053.2招商方式设定1053.2.1传统招商引资方式1053.2.2现代主要招商引资方式1063.2.3本项目主要的招商方式1063.3招商政策措施设定1073.4招商形象展示设定1083.5招商引资计划1083.5.1招商客户目标锁定1083.5.2招商区域目标锁定1083.5.3招商引资步骤1094项目招商应注意的几大问题1104.1招商引资政府角色扮演的问题1104.2“政策优惠”不如诚信服务1104.3招商引资要有所选择
8、1114.4关注引资新变化111老城厢发展定位发展策略区域品牌城市中心功能资源整合区城市功能与产业结构战略地位定位形象定位包装推广社会经济房地产发展城市发展规划人文历史经济模型老城厢历史文化与财富商机的融汇之地以商业、休闲、旅游观光为功能核心项目现状分析区域商业业态周边区域发展海河改造影响模式研究案例借鉴开发条件城市运营开发模式巩固支持支持表现塑造导出途径有力提升城市形象天津老城厢项目区域策划流程模块图专题一：老城厢与天津城市发展的关系1 天津市国民经济和社会发展现状1.1 天津市概况1. 简介天津地处华北平原东北部，是北京的门户。全市行政面积11919.7平方公里，其中城区面积为4334.7
9、平方公里，市区面积为183.37平方公里。全市辖18个区、县。市区：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区：塘沽区、汉沽区、大港区；新区：西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区；市辖县：静海县、宁河县、宝坻县、蓟县。截止到2002年末，天津全市常住人口为1007.18万人。 2. 经济地位 天津是我国四大直辖市之一，是我国北方最大的沿海开放城市和交通枢纽，是环渤海地区的经济中心，也是我国最重要的工业生产基地之一，天津港更是我国北方最大的港口，拥有现时我国最大的集装箱码头。3. 国民经济及社会发展现状1) 天津市2000年2002年主要经济指标项目单位2000年01年增长率200
10、1年02年增长率2002年全年GDP亿元1639.4112%1826.6712.50%2022.6人均GDP美元213111.60%237812.10%2666财政收入亿元244.624.40%304.518.40%375.81固定资产投资亿元608.215.80%705.115.10%811.6消费品零售总额亿元736.6313%832.713.10%941.36进出口总值亿美元171.576%181.8625.50%228.27外商投资额亿美元25.625.80%32.218%38.06人均可支配收入元814110.10%8958.711.60%9338恩格尔系数%40.13736.2人口
11、万人100131004.0631007.18 2) 概述2002年天津国民经济增长快速，国内生产总值为2022.6亿元；三次产业共同推动经济发展；财政收入保持较快增长，2002年全市财政收入为375.81亿元；所有制结构进一步调整，非公有制经济发展加快；农、工、建筑业持续发展；固定资产投资总量创历史新高；商业贸易稳步发展；对外贸易规模进一步扩大。3) 经济和社会发展中存在的主要问题n 所有制结构调整任务仍然艰巨；n 市场物价持续走低，供给结构与需求结构不完全适应；n 就业、再就业压力比较大。1.2 发展趋势1. 国民经济将持续攀升；2. 人民生活水平不断提高3. 工业对天津市经济的支撑作用将进
12、一步增强；4. 固定资产投资将保持较高增幅；5. 外商投资额将持续增加。1.3 天津市近期发展战略“三步走”战略2003年初，天津市市委八届三次全会上提出了天津近期的“三步走”战略：第一步，到2003年底人均国内生产总值达到3000美元，实现全面建设小康社会的重要经济指标；第二步，提前到年，实现国内生产总值和城市人均可支配收入、农民人均纯收入分别比2000年翻一番，使经济总量和群众收入再上一个大台阶；第三步，到2010年，人均国内生产总值达到6000美元，在全面建设小康社会的基础上，把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本
13、实现现代化的地区之一。1.4 天津国民经济与社会发展对老城厢的影响1. 国民经济持续攀升为老城厢改造带来经济上的支持；2. 人民生活水平的提高为老城厢改造后的城市定位提供了强大的消费力；3. 三大产业，特别是第三产业的发展为老城厢改造提供了更多的商业机会；4. 固定资产投资的加大为老城厢的房地产业开发提供了坚实保证。2 天津市城市发展规划2.1 总体发展战略的主要思路1997年底，中央宣布对天津城市的定位为“环渤海地区的经济中心，现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”2.1.1 发展目标到2010年努力把天津建设成为基本实现现代化的地区之一，成为我国北方的商贸金融中心、技术先进的综合性工业基
14、地、全方位开放的现代化国际港口大都市。就是天津要努力成为我国北方的经济中心，具体是建设好“一个基地、五个中心”，即工业基地和商贸中心、金融中心、科技开发和信息中心、交通运输中心、国际交流中心。2.1.2 海河两岸综合开发规划1. 城市发展战略工程城市中心地区防洪体系建设 危改工程城市地下管网改造 二级河道改造治理工业战略东移 经济发展重点转移2. 战略目标用3到5年时间，将海河建成独具特色、国际一流的服务型经济带、景观带和文化带，弘扬海河文化，创建世界名河。一期工程：三岔河口解放桥： 从2002年底到2003年底开工二期工程：解放桥中环线： 从2003年底到2004年底开工三期工程：中环线外环
15、线： 从2004年底到2007年底开工3. 总体规划海河自三岔口起源，横贯市内六区和东丽区、津南区，与塘沽区汇入渤海，全长72公里。规划分为三大段落。具体为： 1) 由三岔河口到外环线为海河的上游段，主要体现亲水的国际化大都市形象，建设以现代化公共设施为核心内容的滨河服务型经济带、景观带和文化带； 2) 由外环线到二道闸为中游段，规划为生态的海河风景旅游区和生态能源、信息技术等新兴产业为主的田园式的研究发展区域；3) 由二道闸至入海口为下游段，规划为以内河港口物流、贸易、加工区和滨海城市中心景观为内容的特色区域为重点。4. 主题目标按照海河综合开发改造的总体思路，海河的改造规划将突出强化全局性
16、、战略性和综合性，因此确定了规划的六个主体目标，将把海河建成魅力之河、动力之河、标志之河、自然之河、凝聚之河、活力之河。5. 上游两岸四个段落根据海河沿岸的历史发展沿革和建设情况，海河两岸综合开发改造规划将海河上游两岸划分为四个段落，分别是传统文化商贸区(CHD)、都市消费娱乐区(CRD)、中央金融商务区(CBD)、智慧城(CSD)。通过海河两岸开发改造形成一系列经济区，为城市的经济发展提供了核心空间，从而使景观环境的改造与经济发展有机的联系在一起。海河沿线的开发，可以通过这些核心区域进一步带动纵深地区的发展。6. 八个“节点”河北区中心广场；和平区和平广场；南开区古文化街；红桥区文化公园；河
17、东南站中心商务区；河西区小白楼中心商务区；东丽区智慧城；津南区柳林自然风景区。7. 十大工程绿化广场工程；水体治理工程；公共建筑工程；整修置换工程；灯光夜景工程；道路交通工程；桥梁工程；通航工程；堤岸改造工程；环境建设工程。8. 滨河经济中心统筹规划运河文化旅游商贸区；老城厢商贸区；古文化街文化旅游商贸区；南市商贸区；中心商业区；文化艺术中心；旅游服务中心；站前商贸区；中心商务区；CBD发展区；天钢地区中心；柳林风景区；大沽南路商贸区。2.1.3 海河改造对天津市经济发展的影响海河改造工程是天津市城市发展规划的重点项目，是海河两岸进行的历史上最大规模的综合开发工程，是天津现代化建设进入一个新阶
18、段的标志性宏大工程项目，将对天津市的经济发展产生重大而深远的影响。1. 将成为城市经济发展的新动力海河两岸综合开发改造工程，无论从其涉及面之广，还是从其带动性之强；无论是从其影响力之大，还是从其受益面之宽，无疑都堪称事关天津长远发展和总体战略的新的标志性工程，是充分体现新阶段新要求的创新之作。据预测，该地区将吸引经营性投资总额800亿元，年实现利税30亿元，解决就业人员15万人，拉动全市GDP增长1.5个百分点。今后五年，城市基础设施建设将得到长足发展，体现现代化水平的综合交通体系也将基本建成。2. 将成为天津市房地产业的战略动力1) 持续力海河综合开发改造工程，将提供未来房地产业发展的广阔空
19、间。天津的“世纪危改”曾经创造了天津住宅市场的开发大军和需求主体，使房地产业从无到有，迅速壮大，成为今天天津市国民经济的支柱产业。危改之后，特别是2002年商品房销售出现下滑，房地产行业都在期盼新的增长点的出现。海河改造工程出台，满足了产业进一步发展的迫切要求。通过整合海河资源，提高再配置效率。从源头到入海口，滚动开发；自岸边向深腹地，递次推进。2) 支持力开发海河两岸为房地产业的发展带来一个不亚于上世纪危改的历史机遇，提供了五大支持力量。一是经济基础：治理海河是天津加快发展新局面到来的重要标志，是实现天津更大发展的重大举措，对全市经济发展必将产生重大而深远的影响。经济发展会推动房地产业。二是
20、城市形象：海河开发提高了都市品味，改善了投资环境，有利于招商引资，扩大流入房地产的资本。三是市场引力：生态环境改善会增加观光、旅游和会展活动，提高物业需求，刺激开发。四是社会发展：全局性历史性的海河改造将带动社会结构调整和进步，引发更高级的房地产业态出现。五是文化资产：改造沿岸，挖掘城市历史文化遗产，营建京都大门景观带，丰富地产建筑品质。3. 将出现18个热点商机包括：1) 六个地产概念，包括亲水、标志性、风貌、商业、边缘（概念）、文化房地产；2) 六种物业需求，包括流动需求、商务需求、公共需求、工程需求、产权式酒店物业需求、影视（教学）需求；3) 六大开发商机，包括河道改造商机、物业开发商机
21、、工厂置换商机、整修古建商机、承建路桥场商机、两岸（物业）管理商机。4. 综合评述海河两岸的综合开发改造，将带动两岸的房地产业，集聚金融保险业，促进商贸、交通、旅游、娱乐、餐饮、文化和中介服务业的发展，有力地拉动市场，吸引更多的人流、物流、资金流、信息流，也为有关区的发展创造良好的条件，同时将加快两岸危陋平房的改造，改善群众的居住环境；创造更多的就业岗位，安排更多的下岗职工。从这个意义上说，海河两岸的开发改造，远远不是一般意义上的景观建设和形象工程，对于推动社会和经济的发展、提高人民的文化品位、改善群众的生活水平，具有重大的现实意义和深远的历史意义。同时，老城厢改造作为海河规划的一部分，与海河
22、规划密切相关，海河规划是老城厢改造的载体，老城厢改造是海河规划的一项具体体现。2.1.4 滨海新区天津滨海新区地处华北平原北部、海河流域下游 ，天津市中心区的东部临海地区，北接河北省丰南县、南连河北省黄骅县，规划面积为350平方公里，包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区、塘沽区、汉沽区、大港区和东丽区、津南区的部分区域（海河下游工业区）。开发建设滨海新区是天津市为适应改革开放形势发展的需要，更好地发挥港口城市对内陆地区辐射功能和服务作用，在自身发展的同时带动环渤海地区和中国北方经济的振兴而做出的跨世纪发展的战略选择。滨海新区建设的总体构想是：以天津港、开发区、保税区为骨架，以现代化工业
23、为基础，商贸、金融、旅游竞相发展，形成一个以新兴产业、外向型经济为主导，以自由港为发展方向，基础设施配套、服务功能齐全、面向21世纪的高度开放的现代化经济新区。基本目标是：要经过10年左右的开发建设，使新区国内生产总值和出口创汇都占到天津市的40%以上。但实际上到2002年滨海新区完成国内生产总值812.70亿元，增长20.1%，占全市比重40.2%，对全市经济增长贡献率达74.3%，提前一年实现了“十年基本建成滨海新区”的阶段性目标。可见滨海新区在天津的国民经济中占有重要的地位。同时，这也为天津老市区国民经济发展提供了一个最好的竞争对手，推动海河改造和旧城改造工程加快发展，使天津经济呈新旧区
24、域齐头并进之势。2.2 人口、就业发展规划1. 人口发展趋势1) 人口计划预测主要指标n 2005年末总人口：1052万人n 平均增长率：0.1%n 年均出生率：0.98%2) 人口老龄化加剧n 2005年014岁人口比重将下降到14.09%n 2005年1564岁人口比重将达到75.81%n 2005年65岁及以上人口比重将达到10.10%3) 外来人口将逐步增多上海和广州高度的城市开放性及高速发展的经济吸引了无数的外来人员，其外来人口的比重分别为23%和39%；而天津外的比重只有10%。随着天津城市建设及国民经济的快速增长，以及天津市产业结构的逐步调整，天津的外来人口将有所增长，将逐渐接近
25、上述城市的水平，而外来人口的增涨将大大提高天津的整体消费力。未来外来人口流向主要以高新工业经济区滨海新区和海河开发工程范围内为主。2. 就业形式“十五”期间，天津市的就业形式呈有利条件和困难同在，机遇与挑战并存的态势。n 劳动力供大于求和结构性失业问题更加突出，失业率将呈上升趋势；n 劳动力市场机制尚不健全，管理与服务尚待规范和完善；n 劳动力整体素质偏低，难以适应社会和经济发展以及产业结构调整和产业升级的需要。从以上数据可以看出，天津市人口增长在未来的增长不会过快，城市常驻人口不会有大的增加。在就业形势上看，天津市的劳动力仍供大于求，本项目的出现能在一定程度上解决城市的就业压力，并且保证了未
26、来项目的劳动力需求。但也应注意的是，劳动力整体素质偏低，高素质劳动力的缺乏仍是本项目以及整个社会所面临的问题。3. 人口就业规划与老城厢的关系老城厢旧城改造后作为天津市的商贸居住区域将为天津提供大量的就业岗位，能相对抒缓天津市日益严重的就业难问题，创造一定的社会效应。2.3 商贸流通业发展规划商贸流通业在“十五”期间的主要任务是：抓好调整结构，转变机制，推进国有商贸业战略性调整，形成布局合理、层次分明、功能配套、渠道畅通的流通体系框架，实现商业业态优化升级，发展大市场。2.3.1 三区建设包括：中心商业区、中心商务区、国际经贸展示区。1. 中心商业区包括多伦道、新华路、锦州道、南京路、赤峰道、
27、营口道、大沽北路、区域的范围，构成以滨江道、和平路十字型为骨架的中心商业区。中心商业区将突出滨江道步行街的精品风格、和平路的综合经营特色，以及集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲服务等行业配套齐全合理的功能。中心商业区的发展采取市中心商业区和中山路、西站、天塔、大直沽、南楼五个市级商业中心共同建设。2. 中心商务区由六纬路、张自忠路、吉林路、营口路、大沽北路、曲阜道、南京路、浦口道、台儿庄路和十三经路构成的1.8平方公里以上区域内。分为两步建设：1) 中心商务起步区：小白楼地区；2) 中心商务区：解放北路金融街和南京路范围。3. 国际经贸展示区以友谊路天津宾馆、国展中心等设施为依托，建设能承接国际会
28、议的具有国际一流水平的国际会展中心和集汽车博览、展示、交易、旅游等功能为一体的综合性汽车博览中心，强化国际经贸展示功能，进一步扩大商流、物流、人流、信息流。2.3.2 三调整包括：业态、布局、所有制结构。1. 调整业态，扩大开放1) 适当控制新建传统大型百货商场，零售业进行资源整合，提升规模，走强强联合，连锁经营的新路；2) 重点发展大型综合购物中心、超市、专卖店等新业态，形成连锁经营为主体，多业态，多经济形式和多经营方式并存的开放式市场结构；3) 加快餐饮业发展，构建高档化、特色化、快餐化的大都市餐饮业模式和多层次、多功能、多风味的餐饮服务体系；4) 以大开放促进大商贸，拓宽引进外资渠道，最
29、大限度的开拓国际市场；吸引国内外知名大公司，如沃尔玛，麦德隆式的跨国连锁商业集团进入天津，带动商业整体水平的提高；5) 鼓励和引导物资流通企业和仓储业向现代物流转变，根据市场需要，延伸服务功能；积极参与市场竞争，使天津物资流通仓储业的物流服务成为反应快速、服务一流的体系；6) 扶持多种行业发展，积极向展览、旅游、新兴服务业延伸，促进信息咨询、技术服务、休闲、保健等新兴服务业的发展；坚持商旅结合，发展假日经济，形成多领域、多样化的服务业格局，使其成为商贸流通业发展的新的增长点。2. 调整布局结构，优化城市功能布局结构以中心商业区大百货商场群为轴心，向各区辐射，发展区域特色商业和连锁店铺；大型购物
30、超市和物流配送中心，要向城郊结合部或郊区县区区域发展，逐步取消农贸市场，除已有规模大市场外，鼓励向市外发展。3. 调整所有制结构，促进混合经济发展坚持多种经济成分并存，促进经济投资主体多元化；积极推动国有独资企业的改造，实现多元化投资主体；大力发展个体私营商业、集体商业和外资商业，支持与鼓励各种所有制商业相互融合，促进混合经济的发展。2.3.3 六大市场汽车市场 建材交易市场 石化交易市场小商品集散市场 农副产品交易市场 钢材交易市场2.3.4 对项目的影响本项目是连接滨江道、和平路商圈与东北角商圈的纽带，政府将上述区域以及一定的辐射区域规划为未来天津市的中心商业区，使本项目商业物业的规划在政
31、策上有了支持。同时在项目的具体规划中，应在市场认可得基础上，按照商贸流通业的规划，尽量减少传统大型百货市场，布置大型综合购物中心和超市以及专卖店。另外在保持老城厢传统文化的基础上，在商业布局时吸引外国知名企业进驻，使老城厢改造的起点更高。2.4 交通系统发展规划本项主要阐述 “十五”期间天津市交通系统的规划，包括城市道路和轨道交通。2.4.1 城市道路继续完善层次、网络化的城市道路交通布局。建设东南半环快速路系统，改变中心城区南部海河两岸长期阻断不通的历史；建设快速路系统主要路口立交，提高路口通行能力；建设一批主、次干道项目，努力实现城市干道网规划。“十五”期间，城市道路长度达1093.2公里
32、，道路面积2482.6万平方米，路网密度达到3.9公里/平方公里，道路面积率达到8.87%，人均道路面积达到5.77平方米。2.4.2 轨道交通为加快市区立体化交通网络的建设，天津制定了市区快速轨道交通系统规划，规划建设七条轨道交通线路，总长度为一百五十四公里，地铁一号线等已于2002年下半年开始施工，并且经过西马路沿线。随着城市道路交通的完善，将增加地块本身与外界的联系。尤其轻轨、地铁的建成将更有效带动房地产业、商业等行业的发展，促进城市的整体发展，加快人群流动，最终增加本项目的客流量。2.5 天津房地产业发展规划天津市房地产业的“十五”计划提出，加大房地产业的改革，陆续进行危陋房的改造，刺
33、激房地产业的发展，从根本上改善市民的居住水平，最终改善天津市的整体环境。对于本项目来说，房地产业的“十五”计划为本项目提供了标准，项目内规划的商品住宅应提前达到“十五”计划的建筑标准、物业管理标准，使产品具有区域领先性。3 老城厢历史与现状研究3.1 老城厢的发展历史具有深厚文化底蕴的老城厢地区已有近六百年的历史，明永乐二年（1404）修城，在城厢东北角建文庙、道署、县署、盐运署、户部分司、仓廒、三义庙等，为天津政治、经济、文化中心。之后到天津解放前期的数百年间一直是天津卫的名流权贵的聚居之地，在天津的历史上占踞着重要的位置，为天津的城市发祥地。 始建于明朝弘治年间的天津鼓楼是当时津城的中心和
34、制高点，因而成为天津的标志性建筑。至1953年鼓楼被拆除，悠悠数百载，鼓楼都被视为津门胜景和象征。3.2 老城厢的现状1. 人口总占地面积153公顷，约有居民4万户，11万人口。2. 产业及经济目前老城厢的主要产业是房地产、旅游、商业和服务业。老城厢区域的经济目前呈现出：整体经济水平发展不平衡，结构松散，产业形态较落后；产业主要集中在零售业、和松散的旅游业等方面。鼓楼商业街是老城厢的主要产业，其定位是旅游、休闲、购物。鼓楼北街曾经是文物、古玩、金银、珠宝的集散地，现在仍然保留了这一特色，并增加了一些文化艺术店铺，比如泥人张、风筝魏等，都突出了文化氛围。南街则是集饮食、休闲、娱乐为一体，里面有桂
35、发祥之类的老字号，也有水果吧、咖啡屋、女子沙龙等现代休闲设施。新世界广场是老城厢区内最为繁荣的商业设施，总建筑面积近10万平方米，是一个中高档的，集休闲、娱乐，购物等功能于一体的综合商业物业。新世界广场与毗邻的鼓楼商业街、文庙、食品街、旅馆街共同组成天津市商业、旅游、文化重点区域。 周边正在进行建设和已经落成的房地产项目多为中档居住社区，如：新世界花园、新安花园、儒园、新文化花园等。3. 历史文化天津老城厢是天津河海交融的漕运文化的发祥地。天津老城厢城里有相当一批文物建筑。其中，国家文物保护单位一处广东会馆(现为天津戏剧博物馆)，市级文物保护单位一处天津文庙，另有区级文物30余处。3.3 老城
36、厢在天津人心目中的地位老城厢地区始建于年，是天津旧城所在地，历史上曾经非常繁荣，有“蓟北繁华第一城”之称。内现存重要文物保护单位包括国家级处（广东会馆）、市级处（文庙）、区级余处。其中体现天津传统民居建筑风格(砖雕是天津古老民居建筑的特有装饰)，原为天津八大家宅院的有处；体现中西合璧的建筑特色，原为天津著名民族商人或买办官僚的宅院有处；具有历史意义的宗教建筑处；近代教育的先驱场所处（中营小学）。老城厢中心地区的鼓楼已于2002年恢复重建。这些重要史迹和不同时代风格的代表性建筑，构成了丰富的文物资源优势，传承起天津老城的历史发展文脉。老城厢地区被认为是最原始，最真实地保留了天津地域特色的地方之一
37、。这曾是天津老城的商业中心，随着天津城市建设的发展，老城厢往日的辉煌和繁荣也已成为历史，历尽百年的风雨剥蚀，这里只剩下破旧的砖瓦和狭窄的街道。虽然现在老城厢一带建筑破损程度大，环境恶劣，当中居民多为中低收入者，经济环境不好。但在天津市民的心目中，由于历史积累和地理位置的优势，那里依然是一块富有历史文化和商业价值的宝地。一些有远见的商家已经开始率先对老城厢地区进行开发，如近年开发的鼓楼商业街、开发中的铜锣湾商业广场等大型商业项目。3.4 老城厢可持续发展的方面首先老城厢最值得发展的地方就是其深厚的历史文化底蕴带来的文化旅游价值。老城厢内自古官宦、富商较为集中，金店、首饰楼、古玩、玉器、学馆、笔墨
38、庄、饭馆云集于此。鼓楼北面的同兴园、东面的聚兴园，东门里的双立园和德庆园菜系齐全，门庭若市；北门内有三阳、正阳、天祥等金店，璀璨飞煌；鼓楼北的金声园戏园，每日歌舞升平。可以说，老城厢是天津市的发祥地之一，具有深远的文化底蕴和历史渊源。2000年天津市政府为配合老城厢改造，促进天津旅游业发展，重修鼓楼，兴建鼓楼商业步行街。天津老城厢也有着区别于别处的民俗文化，除了文化旅游价值，老城厢当中还蕴藏着巨大的商业价值，这些价值同样是以老城的格局为依托。可以在保留原建筑风貌的基础上，把建筑的内部充分用现代文明、科技改造好，游客到这里来既能享受到与别处不同的民俗风貌、文化，又能体会到现代文明给游客带来的方便
39、和舒适。这种方式已经被国内的其他地区采用，如上海改造石库门和北京改造什刹海地区，事实证明是行之有效的。 3.5 总结老城厢位于天津市的核心地带，也是天津城市的发祥地，天津市民对其有着较深的感情，虽然近年该区域显得较为没落，但仍然具有天津市其它地区无法比拟的历史文化和地理位置的优势，蕴藏着巨大的商业价值。4 老城厢与天津市总体发展的关系老城厢地区位于天津市南开区，是天津旧城所在地，曾是天津政治、经济、文化中心，现在已经成为天津的城市发展过程中不能割舍的历史文脉的载体。老城厢长期以来聚集了丰富的旅游业、商业和服务业资源。如运用得当，将在未来天津市的经济发展中将发挥不可忽视的重要作用。以下将从天津城
40、市发展规划的角度来阐述老城厢与天津总体发展的关系。4.1 海河改造规划海河改造工程总体来说是一个全面提升天津市的国际形象，并通过这一改造工程对天津市的整体产业结构进行整体的调整和整合，这几乎涉及天津市的每一个行业和地区，完成后将对天津市的整体形象和城市竞争力产生巨大的促进作用。在天津市的海河改造规划中老城厢被规划为老城厢商贸区，位于规划的传统文化商贸区和中心消费娱乐区之间的位置上；鼓楼、文庙具有历史文化价值，而东北角、东南角又是天津的商业旺地之一。可以说海河改造工程对老城厢的发展定位有着指导性的作用。4.2 和平区规划1. 和平区规划1) 发展目标及主要任务通过5年的努力，把和平区建设成为经济
41、快速发展，各项事业欣欣向荣，城市面貌明显改观，人民群众生活水平和生活质量得到明显提高，具有全国一流水平的现代化都市中心城区。2) 搞好城市建设与管理全面推进社区建设通过对和平区进行科学规划、科学建设和科学管理，构筑都市型现代化城区基础设施体系，进一步增强城市功能，塑造优美城市形象，尽快把和平区建设成为体现现代化都市风貌的形象区。3) 加快经济结构战略性调整“十五”期间和平区区经济结构高速的方向是：以市场为导向，以企业为主体，以发展服务为一，尤其是现代服务业为主导，综合运用经济的、法律的、行政的手段，搞好全区经济布局结构、所有制结构调整，逐步形成体现时代特征，代表中心区发展水平，具有和平区“三区
42、”（中心商务起步区、中心商务区、中心商业区）特色的经济发展新格局。和平区的战略定位为天津市的政治、经济中心，其商业中心的城市地位与毗邻和平区的老城厢在城市消费娱乐功能方面有着紧密的联系。4.3 南开区规划1. 调整结构，加快“一个中心、两个基地”规划建设坚持市场导向与政府推动相结合的原则，充分发挥南开区科教优势、商贸优势和旅游资源优势，大力发展现代服务业，强化“一个中心、两基地”集聚扩散功能和服务带动功能，实施经济结构战略性调整，促进该区区经济结构不断优化。1) 加快经济和社会信息化进程，推进高新技术产业发展；2) 坚持“科教兴区”战略，充分发挥该区科技优势，使企业成为技术创新的主体；3) 优
43、化商贸结构，提高流通能力和服务水平，完善商贸中心建设商贸集聚服务功能，促进该区第三产业上规模，上水平；4) 完善规划布局，构建和形成商贸中心，加快老城厢及周边繁华商业区建设。开发老城厢及西南角等地区的商贸功能，建设鼓楼文化旅游商贸区。提高古文化街和服装街的经营档次，改造东马路商业街；5) 加强市场规划与建设，形成市场规模和特色。制定市场建设的整体规划，发挥南开区优势和特色，积极培育12个全国知名的商品批发市场；6) 深化商业结构性调整，建立新型商业管理体系。2. 加强城市规划建设1) 加快城市建设，修建各类公建设施加大招商引资力度，鼓励外商和外地客商来南开区投资旧房改造及公益性设施建设，不断改
44、善居民居住环境。2) 全面提高城市管理水平城市管理以创建文明城区为目标，树立现代化的城市管理观念，优化市容环境，全面提高现代化城市管理水平。南开区的“一个中心、两个基地”规划，即成为“天津市重要的商贸中心，富有活力的高新技术产业基地，有吸引力的文化旅游基地”。在该区的规划中着重提出了加快老城厢建设，开发老城厢及西南角等地区的商贸功能的提案。4.4 红桥区规划1. 发展目标“十五”时期，红桥区国民经济和社会发展的主要目标是：第三产业进一步繁荣，第二产业进一步优化，综合经济实力迈上一个新的台阶。到2010年，把红桥区初步建成与天津现代化港口城市和我国北方重要经济中心相适应的商务、交通副中心，辐射国
45、内外的商品集散区，成为商贸繁荣、科教发达、工业先进，功能完备的中心市区。2. 发展战略大胡同商城发展战略。以开发大胡同商贸城为依托，构建在全国具有较大影响力的商品交易中心，形成天津市建设北方经济中心的重要支撑点之一，带动该区服务业和整体经济的发展；城市建设发展战略。以推进旧城区改造为依托，搞好区域规划布局，加快重点区域建设，提高城市建设对经济发展的承载能力和服务功能，实现可持续发展；大力发展服务业，增强中心市区辐射和服务功能，加强城市建设，努力提高城市管理水平。红桥区的自身战略定位为天津的商品集散中心，交通副中心。该区的发展重点项目大胡同商贸区紧邻本项目，在商业战略上有着共享资源的伙伴关系。4.5 其它区域天津市市区共有6个行政区，除以上3个与本案项目有密切相关的区域外，还有河东区、河
