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1、小户型复式产品设计研究2009年10月23日41前言2第一部分： 小户型开发中遇到的问题及对策2一、目前小户型开发存在的不足：2二、小户型的优化及对策4二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法8第二部分 新规范下复式小户型创新实例研究17一、复式小户型LOFT概述17二、复式小公寓LOFT的设计要素18三、武汉复式小公寓产品分析19第三部分 小户型的设计与装修问题29一、房型设计与装修设计同步结合原则29二、小户型设计尺度设计原则30三、小户型装修的原则41前言小户型物业是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途
2、来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。小户型中的复式产品是基于小户型产品特性中的一种，是规避小户型劣势的创新型产品。小户型复式产品是从属于小户型大系列产品中的一个分支，很多在面积的区间和集约性使用、功能实用性最大化方面是完全一致的，在空间使用方面更加有效。近阶段随着规划政策的不断完善，小户型复式产品发展出多种衍生类产品，下面我们将对此逐一进行研究分析。第一部分： 小户型开发中遇到的问题及对策各地市场小户型住宅被
3、疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露，也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因此，我们更有必要对这类产品存在的不足及其如何解决的对策做个理性的剖析和冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。一、目前小户型开发存在的不足：1、房型不合理，居住功能差现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的使用价值。有些小户型中一室一厅的房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二
4、室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一厅大多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧室，应更充足。此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病。房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小而精。这也同样影响到小户型的居住功能。2、得房率低，走道过长如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购
5、房的抉择。造成得房率低的一个重要因素，是其一梯十几户走道过长的陈旧设计，中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局。这一设计显然是不合理的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。3、识别性差，安全存在隐患由于小户型设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状状的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。一旦遇到火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容
6、易分辨。这便给不法之徒留下可乘之机。4、公共空间拥挤现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。5、面积不当，价格与价值相偏离现有的小户型公寓，一室户的面积多在3550平方左右，显然这对于一室户来说，有些偏大了，总价随着面积的偏大而增高了，也就失去了小户型的意义与优势了。二、小户型的优化及对策1、改点式为板式，创新平面格局改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯
7、几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。2、改直套为横套，缩短进深现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一室一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态功能。同时又能丰富外立面凹凸变化的筑表现，强化其造型美感。3、细化功能区隔，合理面积配比小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而
8、全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。4、变化局部隔断，增加储存空间为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多种形式的隔断。以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分割墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。5、创新型房型“偷面积”设计方法1）目前常用的设计方法a) 赠送一半面
9、积i. 阳台 阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。ii. 入户花园 入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。iii. 内庭院内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。a) 赠送全部面积i. 露台奇偶层送露台，赠送全部面积ii. 凸 窗凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。iii. 夹层在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。v 复式复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以
10、自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法1、新规定中对于户型面积设计方面的规定住宅的层高不超过3米;架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米;利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不低于2.2米。办公建筑的标准层层高不超过4.5米;居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不超过5.1米，二层及以上层高不超过4.8米;单层建筑面积超过2000平方米的仓储超市、大型商场、学术报告厅等的层高不超过9.0米。阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%。凹阳台围护结构外围水平
11、投影面积不得大于8平方米且其进深不得大于2.4米。凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不得大于10平方米且其进深不得大于2.4米。2、新规定后受限制和不能使用的方法1）受限制的方法a) 进深大于2.4 米、面积大于12 平方米，阳台计算全部建筑面积。b). 高度大于或等于2.2 米、进深大于0.6 米凸窗计算全部建筑面积。c) 进深大于0.6 米或高度大于2.2 米，落地窗计算全部建筑面积。大于9 平方米异形入户花园计算全部建筑面积。2）新的测量规范出台后已不能使用的赠送方式a) 超大入户花园、阳台和露台b) 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁c) 半封闭阳台 d) 两个单元之间的空中过道
12、e) 隐藏式衣柜 3、依据新规范进行的小户型创新实例1）阳台内庭改房全部赠送赠送一半改房赠送：6改房赠送：8按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。内庭院，可改房，赠送面积9平米内庭院，可改房，赠送面积9平米2）入户花园改餐厅入户花园，可改餐厅或洗手间入户花园改餐厅入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。 内庭院，可改餐厅3）阳台改厨房生活阳台改厨房预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积。4）大进深阳台进深稍作调整的
13、阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅5）L型阳台双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台,较好解决露台私密性问题。主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。6）主卧送双凸窗双凸窗卫生间带凸窗凸窗赠送面积最大化: 大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗.7）衣帽间卫生间灵活隔断，在有限面积条件下，保障私密性。同时过道被利用为衣帽间。主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性；衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点。8）弹性空间预留说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。多功能房多用间设计
14、，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个性。8）夹层空间赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）。世金汉宫1房：二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间多功能房。通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目的设计有借鉴意义9）精品小复式全部赠送赠送一半改房赠送：12.6赠送：10赠送：9.6根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能。借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品。下层上层10）其它方法空
15、调机安放处变生活阳台，设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“送”得12左右的面积，但多出的每一平米，对客户而言均是实惠。第二部分 新规范下复式小户型创新实例研究一、复式小户型LOFT概述LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，在全球广为流传。LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在的LOFT所指称的是对既定空间的尊重与在经济限幅内空间的大胆切割、重构相结合，有内墙隔断的高挑开敞空间。满足复合工作、生活、休闲的多重空间需求，和
16、形象概念归属。二、复式小公寓LOFT的设计要素1、上下双层的复式结构2、类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁3、流动性，户型内无障碍4、透明性，减少私密程度5、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。6、灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。7、空间性，5.6米层高，将小户型也做成两层，形成小复式空间。小户性的价格，复式楼的体验，并使空间自主性更强。将二楼不做任何隔断，由业主自己根据需要、喜好自由组合自己的居住和工作空间，使住宅不仅仅是居住的功能，而是赋予了更新的生活概念。小户型复
17、式实例，总面积80-90 ，一层只有50，二层为阁楼，客厅架空，空高5.6m，使客厅的舒适通透，同时使楼上楼下有了一个交流的通道，让小面积房子里体验多重的空间享受。5.6米2.8米2.8米5.6米的小复式LOFT空间，体现完全不同的空间感受，下层为洗手间与厨房，上层为小卧室。（预留相关管道）三、武汉复式小公寓产品分析1、金地国际花园奋斗2小复式该产品是稀缺地铁小户型，推出时间正是08年11月房价下行最低俗的阶段，在周边楼盘面价均价跌至6400元以下时，该小户型复式产品折后价达到7400元的均价，但开盘当天销售95%。图为72金地国际花园奋斗2小复式产品为南北通透的复式跨界产品，但当时并未出跨界
18、这一概念，72两房跨界小户型设计规避小户型产品连廊的不通透性和公摊面积的浪费；6米大开间，9.8米短进深的合理面积控制，加大空间利用的高集约性和总价格的合理性；由于为规划前审批项目，送全面积大露台，成为其一大亮点。加大卧室开间的75设计。2、万科朗苑楼盘位于武昌徐东才华街西侧，南侧毗邻万科集团经典建筑社区万科润园07年8月开盘价6800元，复式小户型（89）单套90万元但平层单套仅70万元。一方面原因是当时市场过于火热，另一方面是由于户型设计较为合理，隐性赠送面积较多。两房两卫舒适型89小户型复式，阳台上空后来被较多客户改成卧室增容面积。3、万科金色家园跨界N LOFT万科跨界N LOFT是万
19、科武汉金色系列产品，项目处于老汉口江汉路与武广商圈的核心地段，拥有轻轨交通和多路公共交通系统的集合，资源优势明显。万科跨界有别于其它产品的在于其更大强调LOFT对于商业、商务、居住的功能性价值，并将极为强调其双层使用空间的合理性功能体现，在概念包装上将客户推广到极致。跨界N LOFT挑高空间为约5.6米，约6775框架结构空间较为合理，依然强调小户型低总价优势。其最大优势是规避了普通开发小户型项目的高容积率低绿化景观率的特点，建设多功能公园中庭，将赏景、休憩的作用与业主后期可能的商务商业功能相结合，使得其与户型产品价值得到共赢。其它创新还有如一条贯通一座楼层的漫步回廊；约2.2米处备有两根向外
20、扩张的支撑衡梁，增添二层的使用面积；入户大堂首次运用观光电梯；万科物业创新，办公、经营、居住物业的联合功能，实现产品与服务的完美标配。二层私密空间可储藏、可会客、可居住一层开放空间可展示、可办公、可接待阳台算一半面积可围合，扩充室内空间2.2米宽突出横梁搭建二层，获得额外使用面积挑高入户庭院赠送一半面积【礼宾门庭】高端城市广场【都市天井】极具地标效应【观光电梯】质感交织的门楣【漫步回廊】同阶层财富流转【挑高庭院】实现更多使用空间【双层层高】一层付出、双层回报【框架结构】自由切割，空间可大可小【公园中庭】服务共享空间物业服务1）万科专业装修顾问2）12小时大堂经理服务3）无休憩家政预约服务4）全
21、年水电代收代缴5）24小时值班电话4、天下晶立方该项目是典型市中心小户型公寓楼，产品涵盖小户型平层和小户型复式的跨界产品和类产品。项目最大卖点是买一层送一层，小面积低总价，70约40万起。将于2009年10月25日开盘，据业内消息截止10月19日，该项目实际认筹约260套（网上传言的千人认筹消息不实，后156个号的客户需要摇号购房，而且是前面156人选剩下的户型，所以156后面认筹的多半买不到好房子，很多客户就没有认筹了，估计冲天客户在260在300组）。项目占地3027,总建面15322,最小户型面积约29平米,主力户型38平米复式（使用面积达60平米），空高5.4米。4、其它LOFT产品借
22、鉴参考户型为跨界LOFT的类产品，保留了复式两层模式和跨界产品的双向采光通风优点，但采用小开间短进深客厅，在空间利用上更加强调卧室功能而弱化客厅的居家功能。B户型跨界LOFT的类产品，采用下沉式设计，保留了跨界产品的所有优势，值得借鉴。5、总结从现在LOFT小户型复式系列发展来看，有较多的创新型产品正在进一步发展完善中。设计的发展方向主要就是尽可能保留小户型的面积属性，也就是保证小户型的低总价属性（偷面积设计）；第二个是充分利用好可用空间，向上、向下和向外发展（高空间设计）；为规避一般性小户型产品单向朝向的劣势，设计出跨界产品和其类产品。但很多小户型产品由于做到了集约化功能设计，很多时候需要与
23、后期装修和家居相联系，也必然将影响客户入住后的生活习惯。因此，很多小户型项目选择了装修交房，装修交房也正在形成一种趋势。第三部分 小户型的设计与装修问题在小户型的规划设计中，事先就需要考虑到装修的需要，将二者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，特别是小户型复式发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不决其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱的设计镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断等，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性。一、房型设计与装
24、修设计同步结合原则小户型的优点在于总价低，易于过渡、容易出租基本上可以满足置业者的居住需求。小户型的居室虽然面积较小，但只要设计合理，空间功能可以不减，仍能烘托出高质量的生活氛围。如何科学营造小户型的设计风格，这离不开以下三个元素：1、科学营造小户型设计风格的三个要素1）色调 小户型的居室如果设计不合理， 会让房间显得更昏暗狭小，因此在结合业主爱好的同时，色彩设计一般可选择冷色调。冷色调有扩散和后退性，使居室能给人以清新开朗、明亮宽敞的感受。当整个空间有很多相对不同的色调安排时，房间的视觉效果将大大提高。但需注意的是，在同一空间内最好不要过多地采用不同的材质及色彩，这样会造成视觉上的压迫感，最
25、好能以柔和亮丽的色彩为主调。 2）家具家具是居室布置的基本要素，如何在有限的空间内使居室各功能既有分隔又有内在联系，不产生拥挤感，这在很大程度上取决于家具的形式和尺寸。造型简单、质感轻、小巧的家具，尤其是那些可随意组合、拆装、收纳的家具比较适合小户型。或选用占地面积小、比较高的家具，既可以容纳大量物品，又不浪费空间。 3）空间分割 在平面格局上，小户型的设计通常以满足实用功能为先，应合理地布置各个功能分区、人行路线和一些大型家具。可以采用开放式厨房或者客、餐厅并用等，在不影响使用功能的基础上，利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。在户型较小的居室内，应尽量避免绝对的空间划分，如完全独立
26、的玄关会占去客厅的不少空间。可以利用地面、天花板不同的材质、造型，以及不同风格的家具以示区分。二、小户型设计尺度设计原则1、小户型空间布局要按照中国人的人体工程学与家具尺寸进行设计，借用餐厅、客厅空间每一寸空间。比如家具尺寸决定空间大小客厅开间；液晶电视的普及，可适当缩减客厅面宽；主卧开间；液晶电视的普及，3.6米以上的卧室面宽看电视也可不会局促。2、小户型空间布局要按照中国人的生活习惯来设计，设计紧凑的布局与适宜的尺度。如厨房设计中将厨房空间开放，与客厅融为一体，家人和孩子的活动一览无余，一边做饭，一边闲聊，即打破了煮饭的单调，又促进了与家人的交流。如在户型设计中利用竖向和边角空间作储藏。因
27、厅房面积小，对储藏及收纳空间需求大，在90平方米左右的住宅中，固定的储藏空间需要占到总面积的7%，加上非固定的储藏空间，基本达到13%。国外案例中，日本厨房多采用降板处理，降板后的空间可作储藏。拉开这个盖子，下面是一个储物空间。增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体。3、优秀小户型借鉴案例前期设计的可步入式宽阳台与后期装修完善使得并不大的客户略显宽敞。将客厅大电视背景墙设计成统一格调的墙柜，将功能与艺术进行了完美结合。墙柜做到了家庭日常用品储物间的功能。家庭办公、卧室的静区与客厅休闲动区相组合利用，在定位居住人数并不复杂的小户型居所，达到空间的合理高效运用。客厅进深与开间刚好达到可以使用
28、家庭影院的尺度设计。大面积的镜面运用一方面使得卧室空间与客厅空间得到有效划分，另一方面客厅给人的错觉是客厅并不太小。厨房被隐藏在过道镜面的后面，显得空间表面较为整洁干净。厨房设计仅一米宽，设计有水池、电池炉、烤箱、电饭煲、消毒柜和储物间的隔间，实用率高，使用相当方便。厨房的另一边是专门设计好空间大小的冰箱，与厨房零距离。卫生间的运用进行了合理的功能区间，将上卫生间、面部洗漱和沐浴进行了独立功能划分。考虑到小户型居住人口并不复杂的情况下，作为卫生间主要的三个功能，如果进行功能划分，一方面分割成小面积将有利于空间设置，另一方面提高了卫生间同期使用的效率。洗衣机与烫衣板布局在一个片区，实用率大大提高
29、衣帽间采用双面可步入式设计，同时与卧室一样也是采用了隐形式设计。三、小户型装修的原则1、装修集成运作模式从房地产商角度来看，装修不要一味求“精”、求“豪”，在整合厨卫、整体门窗、地板墙面、供暖空调、智能化等方面一步到位，至于其他个性创意或风格营造，既不是房地产商的强项，也不利于装修集成的运作模式，尽量让业主收房之后自由发挥。2、专业人做专业事让有经验的专业装修集成公司提供一站式到位的全程服务，无疑是房地产商作为资源整合商角色的回归。比如户式中央空调是当前最节能先进的温度调节产品，供方在项目土建结构阶段就开始介入装修设计，准确预留了机房位、管线通路，并与整个建筑结构与设计风格有机融合3、集中采购与高效物流目前装修材料或部品种类繁多，洁具、磁砖等都有上千种规格或品牌，对集中采购与高效物流提出了挑战，而高效的物流平台可以帮助解决这一点，大批量采购能够比市场价格降低20-30%，比如金港国际配置的1000多套海尔中央空调，直接从工厂拿到订单比国美电器都便宜很多。4、专业服务、责利清晰、合同分解在房地产商与装修公司签订合同协议之后，在销售房子时，装修公司需要与每一位业主就装修质量、维修等签订一份合同，以保证后续服务的有序进行。并且，房地产商要搭建一种交流平台，让业主与装修公司之间更多沟通，在菜单式装修之外，业主的个性化需求可以继续得到装修公司的服务。
