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1、徐州沁水湾策划及发展建议报告 上海圣博华康创意规划咨询有限公司 2014年1月15日目 录一、发展战略1二、产业选择2三、项目定位43.1主题定位43.2形象定位43.3功能布局43.4分区业态53.5业态参考7四、招商运营84.1运营方式84.2财务测算84.3招商造商124.4品牌推广13五、下一步工作安排155.1重点工作155.2时间节点15附件161、项目背景161.1新城区环境161.2周边资源171.3基地特色181.4背景小结192、不宜发展业态初判202.1传统商业、商务、教育、医疗等业态初判202.2高档餐饮、酒店、会所业态初判213、儿童产业概况223.1 产业概况223
2、.2 产业发展趋势233.3 商业模式243.4 徐州儿童业态概况244、徐州婚庆产业概况255、调研案例275.1乐高集团275.2上海贝乐赢儿童快乐运动馆285.3天津希乐城295.4新音界艺术音乐中心325.5金夫人婚纱摄影325.6爱帝宫335.7瑞真堂335.8脉道养生346、财务测算356.1租金收益356.2项目成本356.3现金流量表37一、发展战略 沁水湾项目战略发展目标是成为一个有核心产业的，并且能成为整个新城区某一项功能上面的亮点，项目启动后能迅速赢得社会各界的关注与共识，通过三年时间打造一个能够聚集人气，财气、商气的项目。实现这一个目标必须从城市功能、产业发展、主题定位
3、、专业运营、品牌引领五大战略入手：一是完善新城区城市功能，打造内生成长动力项目应立足长远，不应追求短期经济效益，应以带动整个新城区域综合效益提升为重，通过项目产业创新、商业模式重构，提升新城区内生增长动力，有效树立和展现徐州新城形象。二是主导产业选择应坚持“蓝海战略”，避开同质化竞争深入了解消费者需求着手，通过跨越现有竞争力边界看市场，将不同市场的买方价值元素进行重新筛选与排序，创造重建市场和产业边界的可能，开启巨大的潜在需求。三是核心主题定位明确，打造复合型多功能业态尽管项目建筑空间环境具有独特优势，但项目本身较为独立，周边可直接利用资源少，人气不足，为克服项目缺点并发挥其优势，项目应聚焦某
4、一特定领域，打造一个相对独立的产业整体品牌，并借助开发商提供的建筑空间载体进行项目落地。四是引入专业运营模式，实现要素资源深度整合由注重内部现有资源与外部环境的匹配转向注重内部核心能力打造与外部资源整合。运营商应坚持价值创造理念，围绕所确定的主题，营造具体内容与形式，帮助发展商和商家梳理其资源，调动其积极性、帮助他们去整合，实现价值创新与增值。五是坚持品牌引领，以造商带动招商运营商的使命是为各方创造一个共同成长的空间，所引进商家并不局限于必须是大品牌，但商家入住后，运营商和商家会共同打造园区品牌，让商家成为盟主，打造一个具备吸引力、想象力、竞争力、高品质的项目。二、产业选择项目应导入一些未来有
5、潜力、有号召力且具有潜在资源的产业，并以提高人们生活品位与质量为基本价值取向，既能够为新城区作配套，又要能对中心城区市民具有足够吸引力，成为其可选择的目的性消费场所之一。并且所选产业应与新城区优美的自然环境、快速导入的高素质人口、周边良好的配套设施，以及项目独特建筑空间环境相匹配。综合考虑本项目战略发展导向，建议沁水湾项目打造以幸福体验为核心的幸福产业，优势独特，前景广阔。按照人生成长幸福最为重要的三个阶段，也是人生中消费潜力较大的三个节点，打造幸福产业的三个版本，即01版儿童版（成长体验为主）， 02版青年版（创意及时尚为主），03版中老年版（健康养生为主），把幸福产业打造成为一个系列、可持
6、续的产业，各产业之间既相互联系，又相对独立，易于分期落地实施。考虑中国现阶段特殊育儿模式意味着每一个家庭中有2个、4个甚至6个大人的目光都集中在1个孩子身上，建议项目以儿童产业项目先行，进而带动其它两类产业项目，实现产业集聚。总的来说，选择幸福产业系列的理由如下：一是能够促进新城发展，提升新城生活品质。徐州新城区的功能定位是区域性的商务、金融、文化中心，新城核心区已有相当体量的商业、商务办公设施，而文化内涵相对欠缺。儿童体验文化、创意时尚文化、养生文化等主题不仅具备深厚的文化内涵并可延伸出相应的文化产品，作为产业内容还能提振人们对新城区的信心二是能够完善城区功能，提升周边区域价值。集重点文化产
7、业工程和重点城建工程于一体的大龙湖沁水湾项目，一定能够赢得社会各界的关注与共识，符合政策导向与未来产业发展导向，发展富有特色与个性的幸福产业，可以实现这一目标，迅速聚集人气，展现项目活力，并带动周边物业价值升值。三是能够自成一体，产业之间相互交融。由于项目周边无可直接利用资源，本项目只能发展一个主题明确、相对独立、自成一体的产业。横向看项目提供从学前教育，产后护理，婴幼儿素质教育与体验，青年创意时尚，到中老年养生保健等个人幸福成长系列服务，满足不同年龄阶段群体单项消费需求，纵向看，类似教育培训类项目又可以聚集不同类型阶段的消费者。总体来看，幸福主题可以把项目打造成为徐州乃至华东区域一个独特品牌
8、，发挥较为广泛的区域影响力。四是瞄准高端市场需求，未来成长空间大。随“单独二孩”政策、人口老龄化、消费升级进程加快，孕婴童产业已成为扩内需、调结构、保障和改善民生的 “朝阳产业”。随着中医中药养生文化的传播和发展，国民养生保健意识的不断增强，要求由常规的医疗保健转向特色养生保健的需求范围越来越广，需求的人群也逐渐由高官、大款、白领向社会化转移。并且徐州人口基数大，老城区类似高端产品稀缺，而新城区将来入住人口又会以中高收入人群为主。相关幸福产业未来成长空间巨大。本项目可以将人生成长动力转化为新区发展的内生动力，不仅仅是吸引各年龄阶段人群前来体验、消费，还承载着家庭消费升级的功能。五是创新商业模式
9、，以造商带动招商。本项目可以创新商业模式，以未来占有主导的“体验经济”为基础，比如01儿童版职业、运动、教育体验馆要以儿童素质教育与情感智慧开发为主旨，02青年版青年创意、时尚产业可以通过大学生创业等方式培养，共同成长，03中老年版健康养生馆兼顾客户的养生保健需求（有健康）、事业发展（有钱）、学习求知（有智慧）、公益慈善（有爱心、有面子）等，综合考虑满足顾客的身体健康养生需求和精神健康养生需求，融入我们的创意和智慧，使相关项目实现价值增值，实现造商带动招商。三、项目定位3.1主题定位沁水湾幸福码头项目将聚焦儿童体验成长、青年创意时尚、中老年养生三大幸福主题，打造成为具有示范效应的生命与健康文化
10、产业集聚平台，打造成为具备区域辐射力的成长与健康文化消费目的地。码头概念利用沁水湾独特地理位置，辅之以幸福概念，着力强调家、温馨等感觉，为项目业态的落位奠定了基调。3.2形象定位九州彭城龙湖畔 成长健康幸福园项目坐落于徐州新区大龙湖畔，将充分整合利用大龙湖及新区周边的优美环境，打造花园式的景观环境和活力空间，为儿童的快乐成长、青年的幸福婚育、中老年的健康养生提供一站式体验与消费基地，使项目成为徐州市民的成长乐园、时尚花园、健康乐园。3.3功能布局项目将形成以儿童成长体验、青年创意时尚、中老年健康养生等产业为核心的幸福业态。根据项目建成物业现状及相关业态发展需求将项目初步分成六大功能区块：幸福孕
11、育区、幸福成长区、幸福创意区、幸福养生区、幸福服务区、幸福开放区。在每个区域内，将聚焦2-3个主题核心业态。图3-1 功能区块图3.4分区业态幸福孕育区：孕育幸福的起点。项目未来将引入高端女性养护服务业类企业，重点关注产前教育及产后母婴护理（不包括生育环节）。早教教育：可引入早教馆（满18个月），具体可分为音乐早教、语言早教等，使得婴儿能够健康快乐的成长，并尽早的发现婴儿的优势。产后养护：引入专门的母婴护理机构，主要为新生儿护理、生长检测、专业护理、产妇体恢复、心理健康等提供全面专业的服务，为产妇和婴儿的健康提供保证。建议初期重点聚焦产后养护业态。产后养护主要是为生产后的女性和婴儿提供护理服务
12、，可以与上海、南京、徐州等地的高端女性生育机构合作，在女性生产后，转入沁水湾相关项目，为生产后的女性和婴儿提供护理服务。幸福成长区：成长幸福的体验。项目未来将形成以儿童职业体验为核心，教育体验、运动体验、娱乐体验、艺术体验等为辅的儿童成长体验类业态。项目初期将重点吸引1-2家体验业态。职业体验：为儿童提供高仿真设施道具和模拟场地，在专业老师的指导下能够在不同职业体验主题店中扮演各行业成人职业角色，培养儿童职业理想。教育体验：引入早教、外语、品格、智力、情商培养等教育培训机构，结合主题式情景教学，寓教于乐，培养孩子的学习兴趣、态度与信心。运动体验：为孩子提供一个融合教育、运动、文化为一体的儿童“
13、快乐运动”项目，可引入轮滑、三大球、迷你Golf、小型游泳池、拳击、迷你现代军事九项等23种运动游戏，搭建一个充满笑声的运动场所，让孩子爱上运动。艺术体验：融入儿童音乐、钢琴、舞蹈、书法等元素，挖掘儿童在艺术方面的天赋，释放儿童在创意、想象、专注等方面的能力。建议初期重点聚焦职业体验和艺术体验业态。幸福创意区：结婚幸福的传递。婚庆行业是以创意为核心的服务业。本项目将重点聚焦婚纱摄影与婚礼策划等婚庆服务业中附加值相对较高的业态。婚纱摄影：准新人对结婚所需要的主要服务和产品选择中，关注度最高的是婚纱摄影。项目可以引入婚纱摄影、礼服租售、婚纱定制等环节的商家。婚礼策划：创意有个性，策划才出价值。各类
14、创意新颖、个性十足的婚礼方案，通过出彩的活动策划可以让新人成为典礼舞台的明星，成为新人一生中幸福时刻的美好回忆。建议初期重点聚焦高端婚纱摄影机构。幸福养生区：养生幸福的延展。越来越多的人重视并追求健康养生，服务对象主要有三类：仅需养生的人群；亚健康人群中的高端客户，包括白领阶层；既需治病又要养生的高端客户，如公司老板，离退休干部等社会群体。可以与东侧企业会所共享资源。常规养生：传统针灸、拔罐、刮痧、按摩、推拿，现代仪器理疗等。特色养生：包括中药养生，太极养生，易经八卦养生等。养颜美容：提供基础养生、智慧养生、四季养生、五行养生、无暇肌肤养护、保青春延衰老、中医经络等。膳食调理：根据四季和不同人
15、群配以相应的食疗组方，定制营养食谱。建议初期重点聚焦中医养生业态。幸福服务区：主要服务于项目及新区人群。为主要功能区提供休闲娱乐、儿童主题餐饮、中高端餐饮等配套业态。幸福开放区：环湖路北侧沿大龙湖的休闲广场，与其它各区块通过步行系统紧密相连。广场内设有水中舞台和湖滨剧场、游船码头，提供大面积的室外公共绿地和广场，主要用于市民公共文化活动与创意休闲。3.5业态参考 根据业态定位和初期重点聚焦业态，通过对相关典型商家分析为项目布局提供面积参考。 表3-1 初期部分业态面积需求参考类别商家项目特色面积参考儿童体验希乐城以儿童职业体验为核心，书店、商店、餐饮等配套，给孩子们提供基础职业体验乐趣，通票1
16、20元/人6000平方米酷贝拉一个仿真社会生活城市，拥有合理的街道、高质量的场馆空间环境，以及真实有趣的体验道具，仿真高科技是它的特点，收费150元/人2000-3000平方米乐高教育乐高旗下共有乐高玩具、乐高教育和乐高乐园三块主营业务，国内以乐高积木和乐高教育加盟店为主，享有盛誉300-500平方米贝乐赢国内首家以“让孩子爱上运动”为主题的儿童乐园，把孩子的跑、跳、爬、攀登、平衡，设计成好玩又有趣的魔法世界儿童运动主题场馆，门票100元/人20003000平方米新音界面对5-14岁的孩子及其家长，是一所以钢琴教育为主的艺术生活中心，集音乐教学、音乐赏析、表演体验、交流聚会等多种功能为一体10
17、00平方米左右青年创意时尚爱帝宫全国首家五星级月子会所，为产后妈妈提供入住式月子、产后修复、护士外派、宝宝早教等一站式护理服务，收费从48800元/月到398800元/月4000平方米金夫人婚纱摄影行业标志性品牌，经营范围扩展到婚纱摄影、艺术摄影、儿童摄影、广告摄影、礼服设计制作、婚礼策划及婚庆服务等，全国门店超过300家5001000平方米中老年养生瑞真堂提供中医医疗、针灸、推拿、足疗、中医美容、药膳等特色医疗保健服务，采取会员与贵宾制管理1000-2000平方米脉道养生领先的健康养生连锁品牌，首家提出并倡导“脉道经络养生”为经营方针的养生会馆，通过专家会诊、专业spa，经络养生，面部理疗等
18、功能疗程，使每位顾客得到身体和心理的全面放松5001000平方米四、招商运营4.1运营方式对本项目来说，尽管项目前期投资开发成本较大，但长远看项目开发方可以享受土地及周边项目开发增值收益，而运营公司无法参与分享，因此建议地块本身前期投入不作价，所有的物业和设施归项目开发方所有。以此为基础，建议委托运营、合作运营两种运营模式。同时，考虑到项目开发方独立运营的可能性，也可以聘请有经验的专业单位以全程顾问形式参与运营。综合分析三种运营模式如下：（一）整体委托运营运营框架：项目开发方将项目整体委托给有经验的专业单位运营，委托期15年。有经验的专业单位提取一定比例的实收租金作为运营管理收入，并独自承担运
19、营成本。具体运营框架如表4-1 表4-1 双方职责收益分配表职责收益分配项目开发方1项目运营前，按照定位要求完善物业，达到招商和运营要求，承担相关的改造费用2项目运营后，协助运营公司获取政府政策和资金等支持3项目运营后，现有物业整体交由有经验的专业单位，物业收入、费用均由有经验的专业单位统筹从第2年开始收取一定比例实收租金，第2年收取10%，第3年收取20%，第410年收取30%，第11-15年收取40%有经验的专业单位1项目正式运营前，组建专业的运营团队，提前进行潜在招商、宣传等，承担相关费用。2项目正式运营后，负责沁水湾项目的整体运营，并承担相关的运营费用。按照实收租金提取运营管理收入，第
20、1年留存全部实收租金，第2年收取90%，第3年收取80%，第410年收取70%，第11-15年收取60%优劣势分析：优势在于能够最大限度的发挥双方专长，有效结合有经验的专业单位运营能力和项目开发方项目开发能力；项目开发方可以有效的规避未来经营风险，在项目运营期获得较为稳定的收益。劣势在于项目开发方对项目运营介入较少，监管力度较弱。选择理由：项目控股方国资公司以投资为主，主要负责新城区土地一级开发，子公司新凯公司主要负责二级开发，目前项目已经建设完毕，国资公司和新凯公司在后期运营方面经验较少，采用整体运营外包方式可以最大限度地减少运营压力，将精力主要放在新城区其他项目的开发上，同时能够最大限度的
21、发挥有经验的专业单位运营自主性。职责分工：在项目运营前，开发方利用现有物业完成项目运营前相应的物业配套工作，使物业达到招商要求（包括按照商家要求进行建筑物外部必要装修、内部分隔、软广告、导示等），为项目公司提供办公用房，承担相应的费用。有经验的专业单位结合自身资源，进行潜在招商和企划宣传。项目运营后，有经验的专业单位负责项目整体运营，包括策划、推广、招商造商、商家维护、庆典活动、园区品牌建设、客户访谈等职责，并承担运营费用。项目方设定运营目标与效果要求，要求项目落地、业态清晰，积极为有经验的专业单位争取资金、政策等方面优惠和支持。项目运营后，项目现有物业整体交由有经验的专业单位运营，承担项目运
22、营后日常物业管理，物业收入和费用均由有经验的专业单位统筹。收益分配：运营前期由于改造、招商、养商等需要，运营成本较高 运营成本主要由人员成本、招商中介费、企划推广宣传费等构成，根据综合分析，沁水湾每年运营成本至少600万以上，运营公司回收期较长。，建议前3年项目开发方降低实收租金收取比例，第1年不收取实收租金，第2年收取实收租金10%，第3年收取实收租金20%。从第4年开始至第10年，项目开发方收取实收租金30%，剩余70%作为有经验的专业单位运营管理收入。从第11年开始，有经验的专业单位将实收租金40%交由项目开发方，剩余60%作为有经验的专业单位运营管理收入。（二）合资成立项目公司运营运营
23、框架：项目开发方与有经验的专业单位联合成立沁水湾项目运营公司，注册资金500万，双方股权比例1：1，运营收益按照股权比例分配，运营成本按照股权比例分担。具体结构如图4-1图4-1 合作运营框架优劣势分析：优势在于开发方通过参与运营获得一定的运营能力，并对实际运营中的定位、招商等实施监督。劣势在于需要开发方派驻人员参与运营，对现有开发方以项目开发为主的项目团队具有一定挑战；前期运营压力较大，需要较长时间才能够产生收益。选择理由：一是目前项目不成熟，且项目开发方对项目要求很高，对于项目定位、业态、发展方向等需要有强力的控制。通过联合成立运营公司，能够切实保证运营公司按照既定的定位运营招商，从而实现
24、开发方带动、盘活、升值周围更多项目的主要目标。二是有经验的专业单位能够与项目方共同承担项目运营的风险，便于发挥项目方组织当地资源的能力，发挥有经验的专业单位定向招商造商，持续推广运营与管理能力，从而双方可以共同创造并分享项目运营过程中的增值收益。三是新城区还有很多项目要开发，项目开发方需要提升自己的运营能力，在目前既没有团队，又没有精力的情况下，通过导入成功的有经验的专业单位来合作，使本项目的成功成为一种示范，可以保证未来项目开发的持续性。四是在项目运营初期租金收入低于运营成本的情况下，双方能够共同承担前期成本的投入，减轻各方压力。职责分工：在正式运营前，开发方现有物业按照业态和商家要求完成对
25、物业的改造，提供运营公司办公、招商展示等用房，费用由现有物业承担。有经验的专业单位接洽专业的设计公司进行景观、导视等设计，费用由有经验的专业单位垫付，正式运营后转由运营公司承担。正式运营后，开发方现有物业整体并入运营公司，变为运营公司物业部门，承担正常运营后日常物业管理。运营公司主要负责策划、推广、招商造商、商家维护、庆典活动、园区品牌建设、客户访谈、物业管理等职责。收益分配：项目方与有经验的专业单位按照实际利润分成。项目前期由于改造、招商、养商等期限较长，运营成本较高，建议前三年不分配利润，从第四年开始，项目方与有经验的专业单位利润分成比例固定为5：5。运营团队：由有经验的专业单位负责运营团
26、队筹建，任命运营公司总经理及主要的招商、企划等人员；项目开发方任命公司副总、财务监管员、物业监管员等人员。主要考虑因素一是保证项目开发方能够对招商进行监管，确保招商业态符合定位；二是项目开发方熟悉项目现有物业管理，便于物业并入运营公司后的持续高效运作；三是项目前期养商时间较长，通过项目方人员的参与，能够共同承担起养商的责任；四是项目方的目标在于依托沁水湾项目创造更多的价值，通过实际运营的参与，能够培养较高的运营能力，便于后续项目的开发。（三）聘请运营顾问运营框架：项目方把控项目的发展总体方向，组建公司运营团队，聘请有经验的专业单位为项目提供全程运营顾问服务，有经验的专业单位协助项目方进行园区的
27、有效运营与管理。顾问期限5年。优劣势分析：有利之处是，项目方通过本项目打造了项目运营团队，能够掌握相关资源并把控项目发展的方向，为将来相关项目的开发提供了运营能力储备。同时，运营顾问费用相对固定且较低，开发方能够更多的获得运营成功的收益。不利之处是，对品牌建设的投入较大，招商、企划等成本较高，专业能力的培养需要较长的时间和过程。选择理由：开发方作为新城区的主要开发者，未来将有一系列的类似项目开发，通过沁水湾项目打造一支具备相当运营能力的团队，能够便利未来项目开发。职责分工：项目方主要把控发展方向，组建运营团队，制定发展规划，整合发展资源，争取发展政策支持。顾问方主要是在整合各类资源的基础上提供
28、工程建设、品牌推广、市场定价、招商造商、人员培训、体系建立、企业服务、物业管理等多方面顾问服务建议。收益分配：开发方承担运营前及运营后所有项目收益和成本费用。顾问方获得固定的顾问费用，每月顾问费20万元，五年顾问期合计1200万元。4.2财务测算项目收益：项目可租面积为32000平方米，经营期15年。为改造、招商免租需要，前两年收到的租金较少，建议在财务测算中暂时不予考虑。从第三年开始初始租金暂定1.3元/天平方米，当年租金收入为1214万元。从第四年开始租金每年递增10%。前两年出租率达到70%，第三、四年出租率分别为80%、90%，从第五年开始保持在95%。项目成本：项目开办费125万，分
29、5年摊销；第一年运营费用620万，从第二年开始每年递增5%。具体三种运营模式下收益测算如下（详见附件6）： （一）整体交给有经验的专业单位运营。15年委托期内，开发方共获得租金收益1.2亿元。去掉运营成本后，有经验的专业单位获得净收益0.69亿元，从第6年开始产生正的现金流量。（二）合资合作成立项目公司运营。以15年测算，开发方和有经验的专业单位各获得收益0.8亿元。运营公司从第5年开始产生正的净现金流入。（三）聘请运营顾问。以5年顾问期测算，每月顾问费20万元，则3年顾问费1200万元。15年经营期内，开发方收益1.48亿元。有经验的专业单位获得5年顾问费1200万元。4.3招商造商 在前期
30、策划调研过程中已经初步联络对接部分潜在商家的基础上，进一步对物业和社会招商资源做虚拟对接，争取项目尽早落地。一是确定招商与造商的层次。项目主导业态都和项目的商务条件进行锁定，然后根据商务条件进行招商和造商，主要分为三类：第一类，外地业态定向招商，主要是国际与国内成熟的儿童体验业态，包括希乐城、贝乐赢、瑞真堂等；第二类，本地业态整合引进，主要是徐州本地发展相对成熟的儿童体验业态，包括金宝贝、有喜之家母婴会所等；第三类，新兴业态造商孵化，主要是为国外著名的儿童体验机构的代理商做整合创新与孵化服务，包括推动乐高的代理商依托本项目打造一个新的乐高文化主题园区；二是进行潜在招商对接。根据业态要求，结合各
31、方招商资源，进行潜在招商匹配。建议招商对象应以徐州本地为主，规模以中小商家为主。 表4-1 部分潜在招商对接对象业态分类适合企业孕妇服务红墙月子会所；红房子；康乐月子会所；金喜悦健康月子会所；三替集团；白玉兰母婴护理儿童早教风熊育婴早教；新爱婴早教；金宝贝早教；吉的堡早教；天才宝贝；婴爱儿童专业培养易贝乐国际；新东方泡泡少儿；新音界；皮涂乐儿童绘画儿童体验娱乐DO都城；酷贝拉；育乐湾；贝乐赢亲子卡童尼；大未来；陶艺吧；小蝉陶艺童婴用品婴之岛；诺贝尔；亲子梦工厂；乐高玩具；好孩子；乐友孕童；婴之冠；婴爱儿童摄影飞的篮子；宝宝贝贝；东方童话；芭莎贝尔；蚂蚁大象；皇家宝贝；迪士尼文化养生植秀堂；宝迪
32、健身；中和堂；乐活SPA；御灸堂；安杰玛；蓝衣天使餐饮宝燕一号；西贝西北菜；三人行；爱国者；牛骨汤；粤珍轩；泰丰盛4.4品牌推广品牌推广工作要前置。按照儿童产业对建筑、景观、水电等要求，聘请专业设计公司完成工程设计。同时，提前制定品牌推广和宣传的详细计划（除了项目基地外，可以充分利用湖滨广场和大草坪进行宣传）。一是主题活动策划。沁水湾幸福码头的品牌培育需要35年的时间，在培育期内需要借助各界力量，举办各类活动，将人生成长幸福的概念炒热，形成知名度，以凝聚人气。有效利用周边的大龙湖、绿地、休闲广场和内部开放式空间，开展各类软性活动。乐高“拼出你的世界”创意比赛：举办由全球多个国家小朋友共同参与的
33、创意拼搭比赛，旨在让徐州及周边地区的孩子们充分发挥想象，用乐高积木拼出他们“梦想世界”的创意故事，为热爱拼搭和创造的孩子提供一个向全世界展示自我创意的机会和舞台。万人搭积木：邀请徐州及周边地区的适龄儿童参加万人搭积木活动，利用乐高积木拼搭大型建筑地标或者城市围栏。国际少年儿童文化艺术节：在沁水湾幸福码头高起点、高标准举办盛大的少年儿童文化艺术节，以政府为依托，将徐州各种大型儿童庆典聚集到幸福码头，带来巨大人气的同时，也带来了不可忽视的商气。 二是宣传推广。借助新城区政府的力量，通过举办一系列的宣传推广活动，形成徐州及周边地区儿童、青年、中年高端消费群体体验性消费必选之地。产业主题活动推广：开展
34、儿童产业主题活动，如儿童品牌博览会、徐州相关儿童制造、服务行业展、儿童健康成长讲座。公共关系推广：推进儿童早教、培训、运动、摄影等行业协会、商家及政府部门之间进行产业、行业联络互动，为项目注入资源。媒体推广：设计沁水湾幸福码头官方主页，整合媒体互联网资源，广泛联络徐州、江苏各家媒体如电台电视、 报刊杂志推广、 隐形媒介推广等，宣传沁水湾幸福码头。广告与导视系统设计：把城市公共服务街具与沁水湾幸福码头商家广告需求对接起来，助力园区商家品牌成长的同时，提升园区人文气息。人性化园区导视系统设计，包括宣传牌、说明牌、道路指引牌等，提高消费者的行动能力。五、下一步工作安排5.1重点工作一是根据项目业态落
35、位，完善基础设施配套。要针对确定的幸福产业相关业态及其组合进行二次设计，打造符合业态发展要求的整体环境，包括景观、标识、灯光、导视系统、广告位、停车指示、公共卫生间、公共休息空间等需要重新打造。目前整个园区的人流动线组织基本没有问题，但是应急、休息的空间等考虑不足，空间装饰、设计环境缺乏人文气息。做好基地红线内水、电、气、热的接入准备工作。二是完善交通组织体系，解决停车问题。建议向市政府职能部门申请加大项目周边公交车线网覆盖密度；可以在项目外围设置停车站，并配以免费电瓶车摆渡；可以在电影院预留地块设置临时停车，该地块将来新建建筑时可以考虑设置地下两层停车。三是启动项目品牌宣传。主要针对两个层面
36、，第一层面是品牌商家，明确不同宣传载体和方法，制定路演资料短片、三维动画、准备发放手册、活页式招商手册等工具，统一新闻稿，和市区宣传捆绑进行，找到捆绑对象。第二层面是消费者，长期稳定的中高档消费者是主要目标。在项目启动阶段的强势推广宣传，主要通过政府媒体、路边广告、软文和广告讲故事并引起关注。5.2时间节点为了尽早使得沁水湾项目发挥出效益，在前期工作基本准备就绪的情况下，建议3月1日运营公司进场，开始前期工作。进场前部分重点工作建议如下：组建专业运营公司。根据选择的运营公司组建方式组建运营公司，成立专业运营团队，包括招商、物业等人员，为前期进场做好准备。完善基础设施配套。建议根据业态要求于3月
37、1日前基本完成景观、标识等配套设施建设，并制定详细的交通组织方案。提前进行潜在招商资源对接。根据业态要求，运营公司于3月1日前形成初步的意向商户联络表，并开始就潜在主力商户进行对接。前期宣传策划。建议制定项目2014年宣传计划，从2014年2月下旬开始启动宣传。附件 1、项目背景1.1新城区环境尚需时间完善徐州老城区各项生活配套设施齐全成熟，但发展空间有限，正面临交通拥挤、住房紧张、环境恶化等一系列城市病的困扰；按照高标准全新打造的行政、商务中心，医疗、体育、教育、文化等各项优质资源也正向新城区转移。但目前新城区商业、交通等基础生活配套设施以及人气的集聚尚需要时间来打造。 一是随着新房交付速度
38、与交付总量提升，新区入住人口导入会呈加速趋势，但在可见的2到3年，人气仍显不足。截止2012年底，已有香港恒基、上海绿地、苏州中茵、江苏国信、上海建工、重庆龙湖等11家企业在徐州新城开发13个房地产项目，规划总建筑面积约620万平方米，其中2011年，开工商品房面积约180万平方米，竣工面积约90万平方米，近5000套商品住宅交付使用；2012年房地产新开工161万平方米，新竣工96万平方米。目前新城区已交付使用住宅总数约15000套，已搬迁入住约4000户。自2011年05月起开始执行的住房限购令，近期限购政策进行调整，限购区域为主城区，包括新城区在内的其它区域不限购，会使前期压抑的购房需求
39、得到较大释放，改善型住宅比例上升，将带来中高收入人群入住比例增加。 二是以知识为基础的现代服务业的快速发展，在进一步完善城区功能的同时，会导入大量高素质的人口前来就业或居住。总部经济园区。莱商银行、江苏银行、淮海商业银行、永旭置业、天裕集团、东方黎明集团、邮政储蓄银行、华建能源集团等10余家总部办公项目相继进驻。 物流产业园区。苏宁电器、恩华医药、淮海医药、交广汽车、徐州卷烟厂等5家物流配送项目在物流产业园区开工建设，其中淮海医药物流中心、苏宁电器等项目已建成和投入使用。 科教创新园。省安科院徐州分院、江苏省特种设备安全监督检验研究中心、国际（双语）学校及教育服务外包基地项目已经在科技创新园成
40、功落地。文化创意园。已有徐州日报社新闻中心、广电传媒中心等文化传媒项目入驻。 淮海国际汽车博览城。已集聚了沃尔沃、进口现代、宝马、讴歌、雷克萨斯、捷豹路虎、奔驰、福特、进口大众等10余家著名进口汽车品牌，发展势头良好。 三是基础配套设施完工需要时间，商业氛围初步形成至少要2到3年。交通配套。新城区内外交通体系目前已基本形成。从新城区，5分钟即可上高速，10分钟上高铁，20分钟上飞机，两小时左右可进京入沪。新城区内已开通91路、92路、93路、95路、97路、新城环线等公交线路，新城区还拥有公共自行车站点26个，通往新城区核心位置的轨道交通2号线预计在2020年竣工。教育配套。人才家园附近的徐州
41、幼师幼教幼儿园，青年路小学新城区分校2011年开始招生后，带动周边人气迅速上升。伊顿国际学校（包括伊顿国际幼儿园、徐州中锐国际学院、上海复旦中学双语学校）、徐州一中新城区校区也将会在2到3年内相继建成。医疗配套。徐州市中心医院新城区分院2011年12月奠基，两期工程计划5年内建成。商业配套。新城区配套商业发展迅速，由原来的4、5家，发展到近60家，主要分布在人才家园、绿地商务城、吉田商务广场等区域。包括绿地商业广场、万象广场、国信商业中心等大型项目正处于建设中。商务配套。2012年09月，大龙湖畔的绿地皇冠假日酒店正式营业，全球顶级酒店连锁企业意大利托尼洛兰博基尼集团也正式入驻大龙湖畔中茵广场
42、，新城商务城正在建设中。 1.2周边资源匮乏一是项目初期运营面临较大压力。项目周边基本公共交通体系相对缺乏，不利于外部消费群体前来消费。计划中的电动车、人行系统、地铁等交通体系的建成和完善需要时间，项目初期运营面临较大压力。二是项目周边商业氛围尚不成熟，项目前期人气的集聚基本需要靠自身获得。除“市民广场”和“大龙湖会所”外还没有其他营业商业，中茵商业广场正在建设中，对于人气的集聚短期内难以产生显著效果。三是与新城北部区域相比，项目周边住宅开工建设晚。未来周边住宅的建设、入住需要3年以上时间，3年内周边居民对项目支撑较弱。四是周边购物中心、医院、教育设施等能带动人气的必要性生活设施离项目都距离较
43、远。项目与之形成互补，依赖其带来客源的成本较高。1.3基地特色项目区位：徐州新城大龙湖畔西南岸，商聚路与天目路交汇处占地面积：11.41万平方米出租面积：3.15万平方米西区：2.01万平方米， 中区：1.14万平方米表一 西区建筑列表编号总建筑面积地下室一层面积二层面积三层面积W12571m2839.5m2942m2789.5m2W21478m2750m2737m2W36602m2542.4 23117m22942m2W41145m2451.6m2359.2m2334.4m2W5888m2458m2430m2W6815m2398m2417m2W72850m21156m21015m2679m2
44、W81000.4m2541.3m2459.1m2W91056.9m2467.3m2517.2m272.4m2W10537.6m277.6m2230m2230m2W11484.4m270.4m2207m2207m2W20609.4m2308.1m2301.3m2表二 中区建筑列表编号总建筑面积地下室一层面积二层面积三层面积W134167.6m21770.2m21820.5m2576.9m2W14512.1m2512.1m2W154432.8m2542.4 m22292m21459.8m2681m2W17170.57m2170.57m2W181148.8m2718.4m24304m2W19963.
45、6m2528.8m2434.8m2W20609.4m2308.1 m2301.3图一 沁水湾建筑空间布局沁水湾项目按功能划分为东区（高级企业独立会所）、西区和中区以及湖滨市民广场。环湖路北侧沿大龙湖设置休闲广场，内设有水中舞台和湖滨剧场、游船码头，与其它各区通过步行系统紧密相连。西区建筑W7、8、9、10围合形成环湖路广场，西区端头建筑W3呈半围合式布局，与相邻建筑W6之间有一个下沉式广场，W5位于整个西区中央，环绕四周形成一条开放式内街式休闲广场。中区主体建筑为W13与W15，沿内街广场一侧外立面呈方圆互补格局，W18与W19位于中区与东区企业会所之间。项目突出绿色生态，有大面积的室外公共绿
46、地和广场，西区内街式广场面积约8000平方米左右，中区广场面积约有5000平方米左右。中西区可利用独栋建筑有19幢，多为2到3层的框架结构，外部建筑空间形态互补，内部空间可灵活划分。建筑出入口与停车场设置。西区建筑北侧有两个人行入口，南侧有一个人行出入口，东侧有两个入口，中区建筑主要由三栋建筑围合自然形成多个出入口。主要沿环湖路与商聚路两侧路边停车。1.4背景小结 一是受制于新城区环境打造需要时间，商业、商务、配套设施等需要逐步完善，人口集聚需要较长时间，项目初期经营压力较大。 二是项目较为独立，周边可直接借鉴利用的资源较少，且较为分散，后期运营宣传推广成本高。三是项目本身建筑空间环境具有独特优势，大片广场绿地有利于积聚人气，体形特色各异的独栋建筑，利于项目独立运营与招商。四是项目周边有大片绿地、湖滨广场等资源，未来可以与项目定位产业统筹考虑。2、不宜发展业态初判
