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1、成本房价一、房价的真相(看看开发商到底赚了你多少钱?)1、投资成本(看看房价成本到底多少?)一般来说，房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成，后期经营的话，还有相关经营税费。(一)、开发成本1. 土地成本(毛地和净地)2.前期工程费规划设计费用(2-3%3)项目可行性研
2、究费用(1-3%3)或 0.08-0.15%投资额水文、地质勘察费用(0.5%设计概算)三(七)通一平费用(实际情况) 三通一平50-70元/占地面积3.建筑安装费土建工程费用 根据省建筑工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15%设备及安装费计算方法：单元估算法(酒店)，单位指标估算法(按建筑面积计算)，工程量近似匡算法(按照预算方法)，类似工程经验估算法4.基础设施费 100-200元/总建面(包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫)供水15元/总建面、供电65元/总建面、道路40-50元/道路面积5.公共配套费(不能
3、有偿转让的开发小区内公共配套设施)6. 开发期间税费国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括：配套设施建设费建筑工程质量与安全监督费用供水补偿费用，供电负荷费用(增容费)供水 600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/供电 住宅480元/KVA，4KVA/户;商业1000元/KVA，8KVA/100物业管理基金 2%基建投资其他税费 2%基建投资7. 不可预见费用(又称预备费) 3-5%1-5 或3%投资额市场条件，引起三材价格变化施工图更改，因设计更改而发生的费用自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用(二)、开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财
4、务费用。1.管理费用可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3%左右计算。2.销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下二项：2.1.广告宣传费：约为销售收人的1.5%一2.5%;2.2.销售代理费：约为销售收入的1.5%一2.5%;以上各项合计，销售费用约占销售收人的3%一5%。3.财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三).项目经营税费1.转让房地产税费2.租赁营业税3.土地增值税4.企业所得税案例：某地级市住宅项目，位于老城区主干道上，占地面积约75亩，容积率2.0，总建筑
5、面积约10万平方米，土地取得费用100万元/亩。注：按七项成本法估算，自有资金不详，测算中未考虑借贷利息。实际上，目前中国房地产开发商项目开发的50%开发款来源于借贷(包括银行以及私人高利贷)，比如江西上饶、玉山等地的开发商，一般私人高利贷月利在2.5分-3.0分左右，年利率就是30%上下。如果本项目贷款约占开发资金50%，即大约贷款4000万，那么财务成本就是1200万，也就是均摊到每平米约增加120元，实际成本约为2000元/。2、经济效益(看看开发商到底赚了你多少钱?)这是按照开发商预期售价计算的经济效益测算。二、何时见底?(从“中国房地产发展线路和政策变化图”来分析) 自1978改革开
6、放起至2008年前我国的房产政策全景。其间可以将其大致分为五个阶段，第一阶段是1978至1990年，为中国房地产初始阶段;第二阶段则是1991年至1994年的第一轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第一个蜜月期，大约3年;第三阶段是1995年至1999年的调整期，历时大约5年;第四阶段是1999年至2007年的第二轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期，大约9年;第五阶段，我觉得可以从2007年年末董事长王石抛出“拐点论”为分界点，此后一个月左右，即2008年1月20日晚间10点至21日凌晨，王石连续发表7篇博客，详细解释自己的楼市“拐点论”，标志着中国房地产第二轮大调整开始
7、，这次盘整期将历时多久呢?因本次中国房地产的外部环境比90年代末时更糟糕，我个人以为本次调整期将不低于5年(大概持续周期大概为2008年-2012年)，然后到2012年前后慢慢开始回升，开始第三轮蜜月。 三、房价的泡沫真会破灭吗?古人云，以史为鉴，鉴古知今。我们可以拿上世纪80年代日本房地产泡沫破灭和90年代香港房地产泡沫破灭的症状与我国目前房地产症状相比较，这样得出的结论相对比较客观。（一）我国08年以来房地产症状与日本房地产泡沫破灭前比较1985年9月22日，日元对美元升值38%，拖累了其制造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从5%降为2.5%，低利息无形中迫使银行资金大举涌入
8、房地产业;此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产信贷中的不良资产急遽膨胀，尾大不调，最终加速了泡沫的破灭。首先，2006年以来，人民币对美元不断升值，目前人民币兑美元汇率约为6.8:1，一定程度上也拖累了我国制造业的出口;其次,与日本当时产生泡沫的背景差不多，我们也是建立在国内经济其他方面的不景气基础上，由于全球金融危机爆发引发经济危机，中国的实业几乎全面受到冲击，珠三角实业倒闭潮已经不容质疑;第三，国家虽然一直不断强化对于直接向房地产开发企业的贷款监管，但是由于监管的漏洞，还
9、是有银行资金大量参与房地产业开发，中国房地产企业的自有资金只有20-40%，其余的都是银行贷款。（二）我国08年以来房地产症状与香港房地产泡沫破灭前比较1997年亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。研究一下中国目前的大部分沿海发达城市的房价情况，发现房价已经极大的脱离成本，象上海、北京、杭州、南京等地房价收入比已经达到15：1以上，这样的比例当然是不合理的;其二，是供求关系的变化。由于2008年房地产市场的持续低迷，全国住宅市场供求关系逐步由2007 年的供不应求转变为明显的供过于求局面，未来消化周期较长，重庆、武汉、厦门、哈尔滨、福州、西安、成都、天津、深圳、苏州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌及乌鲁木齐等部分城市的供应量已经是需求的好几倍，平均消化周期超过3年以上，市场风险较高，商品住宅市场形势较为严峻，市场信心受到严重破坏，成交量大幅萎缩，市场供求严重失衡。就未来市场走势来看，由于2008 年市场存量大量累积，而2009 年预计供应量也较为充足，从而形成了较大的销售压力。其三，自08年下半年以来，投资客以及老百姓对中国房地产的预期也变了：都在期待降价。从以上对比分析不难看出，中国房价的泡沫会不会破灭已不言自明。
