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1、一、 新型城市化道路的提出和特点1、新型城镇化道路的提出中央经济工作会议2012年12月15日至16日在北京举行。会议提出了2013年经济工作的主要任务。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化的要求
2、是不断提升城镇化建设的质量内涵。与传统提法比较，新型城镇化更强调内在质量的全面提升，也就是要推动城镇化由偏重数量规模增加向注重质量内涵提升转变。长期以来，我们习惯于粗放式用地、用能，提出新型城镇化后必须从思想上明确走资源节约、环境友好之路的重要性；过去我们主要依靠中心城市带动，提出新型城镇化后更应该强调城市群、大中小城市和小城镇协调配合发展的必然性。2、新型城镇化道路的要求和特点（1）规划起点高。城镇要科学规划，合理布局，要使城镇规划化城市建设、发展和管理中始终处于“龙头”地位，从而解决城市建设混乱、小城镇建设散乱差、城市化落后于工业化等问题。（2）途径多元化。中国地域辽阔、情况复杂，发展很不
3、平衡，在基本原则的要求下，中国城镇化实现的途径应当是多元的。中国东中西部不一样，山区、平原不一样，不同的发展阶段要求不一样，不同地域特色不一样，不能强调甚至只允许一种方式。与工业化的关系处理也应该有多种方式，有的是同步，有的可能要超前。（3）聚集效益佳。城镇一个最大的特点是具有聚集功能和规模效益。要在增加城镇数量、适度扩大城镇规模的同时，把城镇做强，不能外强中干，有些城市就虚得很。（4）辐射能力强。利用自身的优势向周边地区和广大的农村地区进行辐射，带动郊区、农村一起发展，这是城镇责无旁贷的义务，它应该做到而且也可以做到，问题是我们要有这种意识、视野、规划和措施。千万不能搞成孤岛式的城镇。（5）
4、个性特征明。中国的城镇要有自己的个性，每个地方的城镇，每一个城镇都应该有自己的个性，要突出多样性。城和镇都是有生命的，都有自己不同的基础、背景、环境和发展条件，由此孕育出来的城镇也应显示出自己与众不同的特点。（6）人本气氛浓。我们不能为城镇而城镇，发展城镇的目的是为人服务。所以，城镇的一切应当围绕人来展开，要树立牢固人本思想，创造良好的人本环境，形成良好的人本气氛，产生良好的为人服务的功能。总的来说，就是要使城镇具有人情味，能够促进人的自由而全面的发展，而不是相反。（7）城镇联动紧。笔者在表述上使用的是“城镇化”，而非城市化。其内涵是要把城市的发展和小城镇的发展作为一个有机的整体来考虑，解决好
5、非此即彼或非彼即此或畸轻畸重的问题。600多个大中小城市和两万多个小城镇本来就是一个完整的梯队，不能人为地分割开来。（8）城乡互补好。中国的城镇化一定要体现一盘棋的思想，要打破二元结构，形成优势互补、利益整合、共存共荣、良性互动的局面。市带县体制也好、城乡一体化也好，其出发点都是要走活城乡这盘棋。因为农村可以为城镇的发展提供有力支持，形成坚强后盾，城镇可以为农村的发展提供强大动力，从而全面拉动农村发展。决不能以牺牲农村的发展来谋求城镇的进步，这是一些发达国家曾经走过的老路，是一条教训，当引以为戒。与国际社会比较，中国城镇化的道路仍然漫长而艰难。1998年，世界的平均城市化水平（城市人口占总人口
6、的比重）是46%，低收入国家为30%，中等收入国家为65%，高收入国家为77%，中国为31%，而整个东亚和太平洋地区则为34%。到2000年底，我国的城市化水平尽管上升为36.09%，但仍处在一个较低的发展水平，比低收入国家略高一点。中国正在全面建设小康社会，大幅度提高城镇人口比重，逐步扭转、缩小工农差别、城乡差别、地区差别是其中的重要目标之一。为此，我们必须努力“消除不利于城镇化发展的体制和政策障碍”（“十六大报告”），走出一条既不同于西方发达国家和地区，也不同于传统发展老路的城镇协调发展、城乡共同繁荣的与、新型工业化道路相呼应的“新型城镇化道路”来。二、我国城镇化现状和对城市建设的影响 1
7、、我国城镇化现状中国在改革开放30年时间当中，城市空间扩大了二三倍，城镇化率也达到了52.6%。但是，空间城市化并没有相应产生人口城市化。中国有2.6亿农民工，户籍问题把他们挡在了享受城市化成果之外，他们是被城镇化、伪城镇化的。如果挤掉水分的话，我国只有36%的城镇化率。 中国的新型城镇化，是确凿无疑的大方向。这是世界最多人口的城镇化。仅此观之，正如政府工作报告所言：五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%中国城乡结构发生了历史性变化。这种变化得益于两个因素：一是工业化、信息化、农业现代化的推动，二是有关户籍等政策逐步调整，公平的“城门”在制度层面逐渐打开。城镇化是中
8、国发展的重头戏。这不仅因为美国城镇化率达到90%、韩国达到80%等现实差距，更因为城镇化背负着扩大内需、拉动增长的重任。党的十八大明确提出了“新型城镇化”概念，中央经济工作会议进一步把“加快城镇化建设速度”列为2013年经济工作六大任务之一。发改委主任张平近日更在人大记者会上表示，发改委正会同有关部门编制中国城镇化发展规划，今年如果顺利的话，今年上半年有可能出台。这些信号都表明新型城镇化已成为新时期的国家战略。2、新型城镇化对城市建设的影响城镇化当然要圈地扩容、要盖楼建房，但是，中国的新型城镇化，显然不是房地产化。一者，1995年以来，我国城镇化经历了历史上最快的发展阶段，同时也带来一个更令人
9、头痛的问题市场房价进入快速上涨甚至暴涨期。房价问题的背后，还有以下值得注意的数据：从2000年至2010年的10年内，国内城市建设用地扩张83%，但同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%，土地城镇化与人口城镇化速度极不匹配。那么，今年政府工作报告中“积极稳妥”之意，当然在于纠偏类似失衡，在平抑房价的同时，引导地产业理性归位。二者，新型城镇化之“新”，就是要区别于“造城运动”，真正将工作重心转移到进城人口权益的市民化上来。有数据显示：全国人户分离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。今日中国城镇化的发展速度，恐怕还要再等等“市民化”的进程。换句话说，“城镇化”固然是指农村人口转化为
10、城镇人口的一个过程，但这种“转化”不仅要有“广度”、更要有“深度”即中央经济工作会议提出的“提高城镇化质量，使之健康发展”。三者，城镇化固然是农民进城的过程，但这个过程绝不仅仅停留在盖房子层面。社科院发布的蓝皮书称，按照世界城市的发展规律，当城镇化率达到40%60%的时候，标志着城市进入成长关键期，“城市病”进入多发期和爆发期。此时，继续推进城镇化将面临更为严峻的挑战。因此，即便是硬件而言，我们更需要对城市交通、环境、社会等方面统筹安排，还得考量城市群内部的协调发展问题。住房和城乡建设部副部长仇保兴谈新型城镇化，从概念到行动来分析：其一、传统的城镇化，是城市优先发展的城镇化，而新型城镇化讲究城
11、乡互补、协调发展。其二、城乡一体化发展，绝对不能搞成“一样化”发展，不能把农村都变为城市，而是要走城乡协调发展的道路。其三、推进新型城镇化，不能盲目克隆国外建筑，而是要传承自身的文脉，重塑自身的特色。没有自己的文脉，形不成自己的特色，自身优势就发挥不出来，就会千城一面。新型城镇化的本质是用科学发展观来统领城镇化建设。三、新型城镇化对房地产行业的影响 中央密集表态推动城镇化进程，也给房地产发展带来更多层面的遐想。过去十年是城镇化飞速发展的十年，同时也是房地产行业集体狂奔的十年。“新型城镇化”究竟对房地产行业的未来意味着什么?不少业内人士认为，新型城镇化将成为中国扩大内需的重要支撑，但应警惕一些人
12、利用概念放大地产泡沫。未来的新型城镇化将不再是“土地城镇化”，更不会支持房地产业的高速粗放增长。在城镇化进程中，房地产业应积极成为国民经济的配套产业。1、住房需求增加是总趋势面对未来10亿人口的城镇化，不可否认，城市住房需求将大量增加。据相关机构测算，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。“住房的需求趋势是不会改变的”，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在接受记者采访时表示，一方面，有更多的人口要进入城市，城市面临住宅、棚户区改造，另一方面，高收入阶层的收入不断增加，需要增加住房供给。国家行政学院决策咨询部主任研究员王小广认为，
13、推进城镇化战略，不是继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化，而必须走一条以资源节约、效率优先，“见房见人”，以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点的新型城镇化道路。2、新型城镇化不是“圈地造城”近年来，在不少大城市周边，会出现“睡城”、“鬼城”。大量人群白天乘车赶往市中心上班，晚上回家睡觉。在前十年的城镇化进程中，由于耕地资源浪费、房地产过度开发、土地利用效率低，城市化建设中存在较为明显的泡沫。一些地区陷入“要地不要人”的误区，土地城镇化快于人口城镇化。如今，“新型城镇化”已成为市场关注焦点，也有业内人士担心，过去10年房地产的疯狂是否会在未来10年重演。中国社科院工业经济研究
14、所主任陈耀表示，近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。去年年底，国土部和住建部重新强调从严调控楼市，从近期的政策变化来看，今年楼市调控从严已再度成为高层共识。专家表示，未来十年城镇化推进的重点将体现为“人的城镇化”。在推进城镇化的过程中，必须始终坚持完善地产调控，挤出目前的地产泡沫，对高房价继续予以纠偏，使更多人获取城镇化发展红利。3、新型城镇化房企扮演的角色对于房企而言，新型城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。新型城镇化要求城市功能向集约化发展，这就要求开发商具有规模化、高效化、标准化的特质，具备更为
15、专业的城市综合开发能力，能对城市区域进行整体成片开发。而这对于处在经济转型期的房企来说，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。万科总裁郁亮认为，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。“城市运营商将是中国未来优秀房地产发展商角逐的最佳高地。”中共中央党校教授向春玲表示，房地产开发要从单一楼盘或者单一项目的开发转向城市综合功能的开发，这符合中国城镇化发展的方向。目前很多房地产开发企业都已开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线，部分开发企业亦开始在一些有潜力的县市拓展城镇区域的土地储备。4、过去城镇化的经验与问题 （1）、
16、过去和未来，城镇化都是推动房地产发展的重要动力过去城镇化率有90年代初的27%增长至51%，年均提高1.2个百分点。同时房地产销售面积有90年代初的3000万平米增长至2011年末的10.9亿平米， 年均复合增长20%。在后续城镇化率进一步提升过程中，由于前期城镇化累计的需求释放，成为未来十年房地产发展的重要动力。（2）、上一轮城镇化成果显著，但也面临较多问题 其主要的问题表现在：中西部三四线城市房地产项目盲目投资，造成目前巨量土地和商品房供应。受制于本身经济发展和城镇化发展较为落后，房地产需求跟不上供应步伐，造成库存压力巨大。原本就缺乏核心城市经济带动的背景下，由于中西部三四线城市的城镇化布
17、点过于分散，城市间产生不了互相拉动作用，导致就业、政府收入、公共设施、外来人口、房地产需求等一系列指标增长缓慢，形成恶性循环。 从库存角度看， 三四线城市2011年销售面积如2009-2011年平均土地成交建面为4.5亿平米，二线城市1.8亿平米，一线城市为71万平米。显示库存的大幅分化。 从投资角度看，2011年三四线城市投资增速为34%，高于一线和二线城市的12%和26%；中西部城市投资增速33%，高于东部和中部的27%和25%。另一方面，近几年来，三四线城市和中西部城市的投资占比持续稳步上升，分别有2001年的33%和14%增长至2011年的51%和21%。数据总体显示，三四线和中西部城
18、市在近几年的投资量巨大，盲目投资的案例不少。四、标杆房企对“新型城镇化”的应对回顾中国房地产市场，不难发现，过去的十年，是中国城市化进程最为迅猛的十年。而今，十八大提出的“新型城镇化”，更是为房地产未来的发展留下了耐人寻味的空间。新型城镇化，对于房地产企业来说，既是机遇也是挑战，只有做好准备的企业才能抓住机遇，迎接挑战，发展成为行业内的翘楚。有专家计算，城市化率每提高1%，整个房地产业会有1.7%1.8%的增速向前迈进。从前年开始城镇化率刚刚超过50%，还有20年也就是到2030年，据主流预测，我国城镇化率到2030年将达到70%，也就是每年将以1%左右的城市化率在提高。” 1、房企战略应对“
19、新型城镇化”须量身定制在新型城镇化的推进过程中，房企将面临市场容量、发展空间、竞争格局等一系列的巨大转变，与过去发展阶段相比，这种变化频率和幅度都是前所未有的。尤其是新型城镇化带来的发展机遇与风险，使得中国房企将面临更大的战略能力提升的问题。如何抓住这一战略机遇期，制定适合于自身发展模式的企业战略，是每个房企需要深思的问题，企业战略没有通用版本，需要量身定制。 （1）著名开发商、上实城开总裁倪建达从新型城镇化下房企发展战略角度出发，指出在新型城镇化背景下，随着行业发展空间纵深的扩大，房企的发展战略每家都会不一样，没有模式可以寻找。鉴于全国各地市场环境、政府的办事效率与透明程度的不同，并结合企业
20、自身能力与实力，上海城开和上实城开的发展战略从前两年的全国化战略转向为现在的本土化发展战略，更加专注于本土化的大都市更新改造。 （2）从事房企战略研究的李然博士结合当前房企的现状，深入分析了新型城镇化给房企带来的机遇与风险，并指出快速抓住机遇与有效规避风险，需要房企提升战略洞察力和战略执行力。房企进行战略洞察力的提升，关键是要提升对外部环境的识别能力，基于房地产行业受政策的影响较大，所以应更多地关注与房地产相关的政策规划对房地产行业的影响。同时，房企进行战略执行力的提升，应重点聚焦区域拓展与产品结构调整两个重点环节的战略能力提升。 （3） 在新型城镇化的推进过程中，大都市与中小城镇房地产市场面
21、临的问题与挑战不同。从大都市发展房地产来说，主要存在三大问题：第一，新城开发房地产先行，陷入“死城”漩涡；第二，外来务工者被城镇化，基本住房却不能被保障；第三，旧城区不仅造成土地资源浪费，还影响房屋市场公平性。因此，在大都市发展房地产，首先合理规划开发新城，保持产业与地产平衡发展。其次加强政府职能，重视旧城改造拆迁安置工作。最后追求人的城镇化，关注外来务工人员住房需求。从中小城镇发展房地产来说，小城镇在土地市场、商品住宅市场、房地产开发存在问题：第一，土地供应高于住宅市场消化能力，隐形交易活跃；第二，部分去库存压力大，返乡置业存在一定的盲目性；第三，建筑开发档次相对偏低，基础设施不完善。但中小
22、城镇发展房地产有许多可借鉴案例，如浙江加速强镇扩权改革，27个强镇变身小城市；天津（楼盘）乡镇政府主导的以宅基地换房集中居住以及新乡（楼盘）建设新型农村社区等等。因此，在中小城镇发展房地产，首先完善中小城镇土地利用和建设规划，提高土地利用效率。其次规范市场秩序，减少违规违法现象。再次，引导需求合理释放，防范房屋大量空置现象。最后，尽快推进农村集体建设用地直接入市制度改革。 地产界的龙头老大万科，其实早在此前就认识到了二三线城市的发展潜力，认清了未来城镇化发展的方向。自2008年开始，万科就将项目逐步拓展向二三线城市。各年项目实际新开工中一线城市开工面积占比处于下降，而二、三线城市的项目开工面积
23、保持逐年上升趋势。据悉，恒大地产近些年集中下探二、三、四线城市，这些城市占据其总土储规模近80%，在市场中获得了迅速发展。碧桂园同样抓住了区域城镇化的机遇，通过郊区化大盘模式，带动地区相关产业发展，几年间企业竞争实力已跻身一线房企行列。(4)一线房地产市场，堪比“最炎热夏季”？2012年上半年，北上广深等一线城市房价可谓是“高烧不退”，其温度上升堪比60年来“最炎热夏季”。7月20日，北京中建国际港开盘当天，1462套房源售罄，认购金额37.9亿元，创造了2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售纪录。统计显示，7月份北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%。“如
24、今的楼市，一线城市和二三四线城市是冰火两重天。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。与北上广一线城市相比，相当一批二三线城市房地产市场冷清低迷。海南一家地产项目营销部负责人告诉记者，他们的项目7月份以来成交为零，“公司要做的就是放慢推盘节奏”。鄂尔多斯、温州等地，楼市更为趋冷。鄂尔多斯房价全线下跌，不仅出现大量的空置住房包括写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的乱象。“三线城市房价已经被抛弃。”金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪说。景瑞地产（集团）股份有限公司常务副总裁杨铁军说，景瑞地产最早在三线城市布局，现在也在回归一线城市。中国房地产业协会副会长朱中一说，2010年国家针对一线城市
25、进行调控，大量房企涌入二三线城市形成过剩，一线城市再度供不应求。“目前一线城市的供不应求，和三四线城市库存积压比较大并存。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，房地产业呈现结构性不平衡。(5)企业在发展的过程中，已经越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。不少房企从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化要求，加以调整甚至转型。产城一体成房企关注新热点7月初，绿地集团公布半年业绩，上半年实现业务经营收入1425亿元，同比增长26%。其中，房地产业务实现预销售金额653亿元，预销售面积714万平米，均位居行业第二名。除了开发传统的住宅以及商业项目，绿地集团也在尝试新的“造城
26、”模式。据介绍，绿地集团目前已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州等地累计投建了十多个大型产城一体化项目，单体项目占地面积均超过5000亩，其中产业部分占比达40%。在北京房山长阳新城，绿地启航国际项目受到市场热捧。多位业界人士认为，包括办公与住宅、酒店、公寓、会所、购物中心在内，启航国际均衡配比、共同发展的“六位一体”模式，日益受到买房人认可。在推进新型城镇化的大背景下，像启航国际这种“产城一体化”的模式值得肯定。除绿地集团以外，诸如北京联东投资集团等企业也已经在多个城市开展了产业园区运营。北科建的业务范围也覆盖住宅地产、科技地产、商业地产等。北大资源集团也定位于资源整合型城市运营商，
27、在长三角、珠三角、环渤海等区域开发了住宅、科技园、工业园区等项目。在未来推进城镇化的背景下，在一个新区域的全方位拓展，从一级开发阶段开始介入，土地溢价、房产销售、园区开发和服务带来的稳健收益，都将成为一些综合运营房企的重要增长点。我们也注意到，包括绿地、保利、龙湖、泰禾等不同规模的房企，越来越强调城市运营的理念。这从不少企业对产品的打造上就能发现端倪。 2、传统地产向新兴地产的转型传统地产以住宅为主，即使做商业、旅游等非住宅类地产，也都将主题元素孤立起来，不能形成一个成熟的新型业态。因此，住宅的泡沫化越来越严重，而新兴地产包括商业地产、商务地产、旅游地产、文化地产、体育地产、教育地产、产业地产
28、、老年地产等发展却很缓慢。由于房地产调控对住宅市场限制，十八大又强调了新型城镇化，这些都给新兴地产的发展提供了难得的机遇。目前，已经有不少企业进入了新兴地产的发展领域，但是很多企业冒然突围求生存，仓促、被动且盲目地从纯住宅地产转向新兴地产，因而使得新兴地产发展的路子显得不正，很多企业转型的结果不理想。在这个新的领域里，很多项目收益小，回报少，有的甚至血本无归，而且还对城市的土地利用、规划布局、生态环境等造成了一定的破坏。因此，如何真正做好新兴地产，并从中获取长期收益是我们需要讨论的课题。（1）商业地产将迎来春天受房市调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等紧缩政策，住宅开发商纷纷转型做商业地产。目前
29、排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平米今年一季度，住宅开发投资增速仅为，而商业地产则达到了。但商业地产的扩张不能盲目，我们需要看清商业地产的挑战与机遇分别是什么，方能“瞄准靶心，百发百中”。（2）旅游地产将迎来朝霞旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、购物、度假、居住为一体的置业项目。随着国内个人消费水平的不断提高，旅游度假的市场规模也随之不断增长，旅游地产这一业态在近几年内便换挡提速
30、。目前房地产行业前100名的企业中，已有接近三分之二的企业介入了旅游地产的领域。我国人民的生活质量正在提高，旅游正成为我们的一种生活需求和时尚。且截至年底，共有个省区市将旅游业定为支柱产业、主导产业。1985年至2011年，国内旅游者人均消费增长了21倍。截止2012年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为1.09万亿元，共覆盖85个城市和地区。（3）文化地产将迎来黎明我国目前大部分城市建筑的文化内涵不尽如人意，千城一面，拥有独特气质的城市少之甚少。除了建筑本身缺乏文化内涵外，由于以前我国的文化产业控制比较严，政策相对不开放，与文化产业相关的服务配套设施也较为缺乏。随着
31、国家文化艺术政策的逐渐转变，文化产业越来越受到重视，文化地产将迎来新的黎明。“十二五”规划明确提出了“加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，十八大报告中也再次提出要扎实推进社会主义文化强国建设。这对于广大房企来说是一个很好的机会，如何让地产和文化“联姻”，是房地产下一个方向和目标（4）老年地产将迎来朝阳人们常常将老年人比作夕阳，但对于老年地产来说，迎来的绝不是夕阳而是朝阳。十八大提出，要大力发展老龄服务事业和产业。从2013年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。可见，2013年是养老地产元年。未来，到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占
32、总人口的16.7%。随着中国老龄化程度的提高，巨大的养老市场已经呈现。但是，目前国内众多的老年地产往往是“挂羊头卖狗肉”，是伪老年地产：开发商打着养老的旗号圈地卖房子，项目周边的养老配套少得可怜，缺乏养老经营项目运营商的有效跟进，老年地产成为开发住宅获取短期盈利的幌子。在美国太阳城居住的老年人平均寿命比一般人要增加10岁，与这种成功的老年地产相比，我国的老年地产相形甚远。“养老”在我国，通常被演化为在舒适中折寿。老年地产不同于住宅地产，其兼具地产、商业、投资等多重属性，进入门槛高、运营复杂、投资回报期比商业地产还长。而且，我国目前缺乏成熟的运营模式可以借鉴，这方面的人才较少，加上目前市场比较混
33、乱，老年地产的风险很大。要想做好老年地产不容易，必须要获得政策的扶持，财政的补贴，而且消费群体还以高端人是群为主。但是，有一个核心的理念就是做老年地产不能有“夕阳”的理念，要以“朝阳”的理念去做老年地产，将前老年与后老年区分开，抓好老年人精神上的服务工作，抓住老年人的心，让老年地产业拥有活力，拥有生机。（5）复合地产将迎来曙光传统的房地产开发都较为单一，以细胞结构、元素结构为主，一般以单一业态，如住宅、商业等呈现，但随着人们的需求不断多元化以及资源有限性的限制，使得这种单一地产的开发模式必须向复合地产转变。房地产市场开始更加注重叠加结构、板块结构、渗透结构、相融结构，强调多种业态的重组、复合，
34、将生活圈、消费圈、文化圈、娱乐圈、旅游圈等都揉合于一个版块之内，为人们提供更为丰富的生活。复合地产如果能真正做得好，能获得可持续的经营，长久的效益，甚至可以吸引外地游客，为开发商带来巨大的收益。前面说到“住宅地产是小学生，商务地产是中学生，商业地产是大学生”，那么复合地产就是研究生，而有品牌的复合地产则是博士生。可见要想做好复合地产很难，但如若能克服困难，必将获得巨大的收益。在房地产两大巨头万科与万达22年的发展历程来看，无论是万科住宅为主的路线还是万达商业为主的路线，最终殊途同归，都走入了复合地产的领域，发展城市综合体的项目。可见，复合地产这一未来趋势是大家的共识。但不是特大型企业，要涉足复
35、合地产必须格外谨慎。复合地产的规模比较大，涉及的内容比较多，一般的企业实力不够，缺乏大项目的策划与历练，风险比较大，但也不排除企业之间合作，共同开发。五、“新型城镇化”形势下sy置业发展规划 在“新型城镇化”大形势的影响下，结合目前的经济、行业政策、市场环境、标杆房企的发展思路和模式，苏盐置业如何借鉴这些成功企业发展的经验和教训进行企业发展规划，走出适合自己的发展模式呢？1、sy置业现状江苏省y业集团sy置业有限公司成立于2008年4月30日，是江苏省盐业集团有限责任公司下属全资子公司。公司成立以来，在集团公司的正确领导下，全体员工坚持以科学发展观为统领，紧紧围绕集团公司制定的盘活系统内存量资
36、产，整合各项资源目标任务, 按照王董事长 “发展要有新思路，改革要有新举措，各项工作都要有新局面”的要求，抢抓机遇，加快发展，一业为主，多业并举，努力“创品牌，树形像，争一流”，用五年时间实现了企业从无到有、稳步发展。截止到2013年8月份，已累计完成房地产开发量？平方米，完成代管项目？平方米，累计实现销售收入？万元，累计实现利润？万元。我们遵照集团公司“盘活系统内存量资产，整合各项资源”的方针，对兴淮公司拆迁资料进行反复研究，经过不懈努力和艰辛工作，整理了大量的历史资料，挖掘了原淮安砖瓦厂周边的495.88亩土地历史资料，终于取得了企业向政府要地的有力证据，于2011年3月21日与淮安市经济
37、开发区签订协议，适时挂牌定向获取164亩协议价45万元/亩的商住开发用地，为sy置业的稳步发展提供强有力的支撑。同时和js股份公司紧密合作，积极争取淮安城东矿区约2000亩土地的开发权，目前正千方百计向前推进。2、sy置业今后的工作思路。通过对“新型城镇化道路”内涵和意义的学习，通过“新型城镇化道路”对房地产企业发展的影响，通过标杆房企应对“新型城镇化道路”的思路和措施的调研，让我们充分认识到新型城镇化，对于房地产企业来说，既是机遇也是挑战，只有做好准备的企业才能抓住机遇，迎接挑战。为此，根据集团提出的“转型、创新、解放思想，将江苏盐业向更优更强方向发展”的要求，梳理出苏盐置业今后的工作思路。
38、（1）、确立企业发展战略定位。企业发展战略定位，简单而言就是确定企业发展目标规模、核心产品定位，销售目标、土地储备计划、区域发展分布等。一个成熟的企业都有一个长、中、短期的发展目标，其中包括企业发展规模。据悉，目前国内房地产企业市值TOP10之首强张江高科总资产也不过83.5亿元，而仅700万人口的香港最大房地产上市公司长江实业的市值达1247亿元。深圳万科、华侨城、中海外、上海陆家嘴、大连万达等都在向100亿元冲刺。发展目标规模已成为大型房地产企业发展战略的重要部分。所谓核心产品定位，即未来我们主力开发产品是什么？根据深圳历年房地产统计，住宅销售量占全市总销售量的60%以上，而根据2002年
39、某调查公司数据，深圳人可以接受的房价在6000元/M2以下的占80%，而深圳2002年住宅平均价为5900元/M2，由此可以预见，住宅仍是未来房地产市场的主导产品，其中又以中档、中高档需求最大。企业区域发展分布，区域性是房地产业的最大特点，地域扩张也是现代大型房地产企业发展必然趋势。但应做到区域相对集中，要扎根一点，开发一片；采取渗透性的扩张策略，保持开发的连续性，以积累经验、共享资源，保证开发一个项目成功一个项目，形成良好市场口碑；拓展一个城市，品牌覆盖一个城市，拥有一批忠实的消费者，这才是理想的区域扩展模式。销售目标与利润。2003年TOP10强中万科、陆家嘴、合生创展等总资产近100亿元
40、，其年销售额都在3050亿元之间，而大多数总资产在20-30亿元之间的企业实际年销售额只有4-5亿元/年，这是不正常的。我们先看看在深圳上市的30家房地产公司的主营业务收入状况，2002年销售收入超过10亿的有9家，该9家公司的资产是30家的47%，占主营业务收入的64.41%，资产规模占30家的二分之一，而9家公司平均存货周转率是0.64比30家平均0.47高，但9家平均净资产利润明显低于30家，净资产收益率又明显高于30家。再看看这30家上市公司中深圳的万科、振业、深物业等10家公司的情况，2002年主营业务利润为20.22%，比30家的平均利润23.78%低，但存贷周转率为60.62，比
41、平均高出0.15项，净资产收益率为7.66%，比平均的6.52%高。这数据充分说明了深圳大型房地产上市公司主营业务利润率低，但存货周转较快，说明我国房地产业暴利时代已过去，如深圳万科、长城、振业主营业务利润率由98年最高的22.43%下降到2002年18.7%，但房地产企业仍有明显的规模经济效益。标杆房企的发展路径也正是我们置业公司发展规划的思路和目标。房地产企业既要有资产规模，更要有产品销售量。我们追求的是利润不是利润率，所以不同的阶段必须要有不同的策略，利润率下降时，就要保持有足够量的推出，以确保净资产收益率、资产的扩张，品牌的形成。一个要求持续发展计划的大型房地产企业其的年销售额应达30
42、亿以上，而且净资产收益率不少于6%，利润目标控制1030%以之间。并要有一定的良性资产作出租经营，使这种经营收入在总利润中有适度的比例，这种比例可视市场、资金的需要适时调整，既形成持续性的融资能力，又可丰富现金流。至于土地儲备，九十年代初，由于房地产业的迅猛发展，全国各地曾掀起一轮盲目的“圈地运动”，所产生的后遗症有些地方目前还未消除。2000年前后，在土地市场化的实施前，又引起新一轮的“圈地运动”，尤其“华南板块”的广州开发商一出手就是上千亩。在发达国家成熟开发商土地储备有不成文的“三三制”原则，即三分之一的土地已建成房屋在销，三分之一的土地在开发，另有三分之一土地儲备。在国内房地产企业中，
43、万科号称土地儲备近1000万平方米，招商地产未来10年开发的土地有保障.。（2）、科学部署企业发展战术：其一、广泛整合资源，建立互动平台。所谓广泛整合资源，主要是土地资源、人力资源的综合运用，不同的地域有不同市场特点，不同人力资源有不同的行业经验和创新能力，相互需要学习、借鉴经营理念、营销、产品研发，施工技术、物资供应等，有学习、借鉴才有创新。若利用土地资源打开市场，借项目开发契机，加强企业内部横向交流，统一思想理念，形成互动平台，如举行一些交流活动等，不仅使项目运作具实现行业领先水平，企业整体理念也有直接的提高。其二、创立科学的内部营运机制与模式。国有房地产企业之所以大面积走下坡路，归根结底
44、是因为内部机制僵化；民营企业之所以兴起是因为其灵活的管理决策机制，充分调动了人员的积极性和创新精神。为什么民营企业总能在土地拍卖市场风光无限？其根本在于其能在特定环境下灵活应变。大型企业规范内部管理是必须的，实施决策内控也是必要，但也必须保持一定的灵活空间。当然这种灵活决策要有明确的战略目标作指导，不是随心所欲，需要科学的内部营运机制与模式支持。决策一旦形成，必须依据营运机制执行，方可取得最终成效。其三、建立统一营销系统。房地产品具有区域性，受地方人文、风俗、生活水平、居住文化等影响，但作为产品功能仍有统一性。建立统一的营销体系，对各地开发的项目按统一的营销体系要求进行本土化，是当前营销系统普
45、遍发展模式，也是房地产企业建立跨地域品牌的必备条件。其四、树立品牌战略机制。房地产企业的初始品牌基本上都是建立产品流通的基础上，产品品牌的建立又需要企业CIS系统传播、产品创新、媒体推广、客户服务等的支持。CIS系统包括行为规范、视觉系统、行为理念。视觉系统基本要求就是企业商标、商号的统一；行为理念统一即是企业文化传播。产品的创新是对市场需求吸收消化，媒体推广则需要借助产品的推出；客户服务机制也是建立品牌和市场口碑的关键，IS09900标准就要求建立以客户为中心的服务机制。品牌建设是个系统工程，有好的地块还需要准确的市场定位、创新的规划设计，科学施工保证质量，并要运用有新工艺、新技术、新材料的
46、运用，最后才是独特营销策划、完善的物业管理服务，只有整个过程都得到市场认同才能形成有力品牌。其五、培养成熟的企业文化。企业文化的涵义不同企业有不同的理解和演绎，目前真正有成熟企业文化的房地产企业并不多，因为很多企业对发展战略、目标、理念等还没有统一认识。sy集团“诚信立足，创新之远”的理念，应成为sy置业构筑企业文化的核心理念，并通过不懈的努力逐步形成苏盐置业应有的企业精神和文化。企业文化的形成，首先要从企业的发展战略规划开始，让广大员工认识企业发展目标、产品开发理念、服务理念。目前大型房地产公司通过网站建设、出版刊物等形式传播企业理念、行为规范，使员工都认识并理解企业精神、经营理念，增强企业
47、的凝聚力和向心力，在潜移默化中形成企业的文化。其六、构建产业发展联盟国内著名大型房地产企业如中海、世茂股份、珠江地产等大多由建筑、贸易等行业转型而来，有完善的产业链，可以发挥优势、有效控制成本。而大多数企业既没有相关产业作支柱，也没有形成完善的产业链，一切以市场化运作。随着项目开发规模地不断增大，房地产开发已不是简单的项目建设，而是一种社区建设、造城运动，在这种大规模的建设中单凭自身力量必然存在局限性，需要商业、教育、银行支持参与，需要借助中介、媒体或者相关科研机构力量。要实现企业既定的战备发展目标，必须与商业、教育、银行、中介、媒体、科研机构等在互利互惠的原则下结成产业联盟，加强沟通协作，形
48、成共同发展平台，促进产业的发展，为品牌的发展和巩固服务。3、sy置业发展的具体设想和措施相对于省集团公司内部其它三大板块，酒店、房地产板块具有起点低、资金不足、人才匮乏、主营方向不明确、组织架构模糊等天生不足，难以对集团公司的发展起到一个板块支撑作用。为促进置业板块快速、持续、健康发展，圆满完成省集团公司领导的布置的新的战略规划，对置业公司的运营机制、模式、业务定位、和工作重点提出以下建议。（1）、调整组织架构，形成三板业务组建sy置业公司总部，将晶元大酒店、苏州、无锡、江阴、金坛、徐州等公司的酒店、st房地产公司划归苏盐置业公司，连同置业公司现有的jc房地产公司，形成真正意义上的板块。充分发挥和强化sy置业工程项目管理专业化能力，根据国务院（2004）20号文件国务院关于投资体制改革的决定、国家建设部、财政部及省政府的投资项目代建制暂行规定，认真做好集团各板块工程项目的代建工作，为提升集团公司的专业化管理做贡献。（2）、突出主营业务，打造地产品牌为了实现sy置业公司跨越式发展，倾力打造省集团公司新的经济增长点，建议尽快明确该公司业务为
