某工程策划建议书.docx

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1、广州滨江明珠苑策划建议书广东亿汇物业顾问有限公司谨呈二OO五年三月二十二日目 录一市场分析111地段概况112市政规划113土地供应314市场概况315典型项目调查516小结14二广州市高级服务公寓市场调查分析1521高级服务式公寓的概念1522国际公寓的供应情况分析1523公寓区域分布及状况分析1624服务式公寓服务人员素质2625服务式公寓的主要客户分类2726现时市内经营国际公寓的物业特点2827外籍人士住房需求2928广州服务式公寓市场发展预测31三项目分析3431基本资料3432项目之强、弱、机、危（SWOT）分析3433项目定位3934主题定位4235产品策略4336营销方案473

2、7定价策略4838付款方式4939广告策略50四服务内容5741市场研究5742市场营销策划5743销售代理服务6144售后服务6245公寓租务推广服务62五总结65一 市场分析11地段概况滨江东路位于广州市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江，东至广州大桥接东山区及天河区，西至江湾大桥接东山区及越秀区。近年，随着一系列市政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路与沿线旧楼经过治理，自然、人文环境有了明显改善。滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的主要豪宅区之一，目前该板块给外界的整体形象是“江景豪宅、交通便利、配套齐全”。滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临江为一线江景

3、豪宅，属于高档住宅；南侧号称“二线江景”，仅属于中高档住宅。有业内人士认为，滨江东板块发展至今，无论是江景豪宅盘还是二线江景盘都已跳出了海珠楼市的范畴。如：整个海珠楼市以区内买家为主，滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在整个广州市场；整个海珠楼市的平均价格在广州市仅属于中等，滨江东板块以每平方米过万元的均价名列广州市住宅价格的榜首。从上述种种因素来看，滨江东板块已不能与海珠区相提并列。因此，本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研究，并重点研究其中的一线江景豪宅项目。1 2市政规划121大元帅府广场根据市政府的规划，珠江中线包括江湾新城商务办公区大沙头绿地休闲商业区海印综合商住发展区

4、东湖绿化开敞区二沙岛低层开敞区二沙岛公共绿地等，基本呈现商业文化休闲活动一体化格局。而大沙头对面，是国家级文物遗址孙中山大元帅府。据介绍，目前，孙中山大元帅府周边的地块已被市政园林局征用，将在孙中山大元帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之间修建一个大型绿化休闲广场，恢复当年从大元帅府可以望见珠江，在珠江上也可以目睹大元帅府原貌的盛况。大元帅府广场的修建，对提升滨江东板块的形象意义重大。围绕大元帅府广场周边，也将兴起一个休闲购物的天堂，我司认为，这一规划的实施，将带动滨江东一线的休闲、旅游、商务功能，居住环境将更为理想。122滨江东延长线该整治工程包括一条近200米长的黄埔涌景观桥，并在珠江啤酒厂处

5、新建一条600多米长、双向4车道的下穿车行隧道。该路将在2005年年底前建成通车，届时车辆可从广州大桥南附近直通琶洲会展中心。根据相关规划，琶洲地区以会展、商务为主要功能，居住仅是基次。琶洲地区住宅的稀缺及写字楼项目的相继投入使用，使滨江东及其向东延长线一段住宅项目的居住价值将进一步提升。13土地供应2004年初，经广州市政府批准，广州市国土房管局决定收回市内的多个地块以建设市政设施和商业项目。其中，涉及海珠区滨江东路的地块包括：滨江东路444号、446号、448号、446号后座，滨江东一巷6号、7号，滨江东二巷2号、3号，滨江东三巷1号、2号，滨江东四巷1号、2号地段等范围。据了解，这些地块

6、主要集中在海印桥与江湾桥之间的滨江东路西线位置。据相关负责人透露，回收的这些地块将被用于建设商住楼，拆迁工作从2004年一月初开始，力争到2005年初基本完成搬迁。自市政府关于滨江沿线不许建楼的硬性规定取消后，滨江东板块一直以相当高的速度进行开发。经历了2003-2004年间的高速发展，随着中信君庭和逸品台二期的开发，滨江东路东线地块已基本开发完毕。根据上述情况可知：未来三年，滨江东路的西线仍将有相当数量的住宅项目推出市场；滨江东路的东线将再没有新的土地供应，买家只可选择为数不多的新项目、一手货尾及二手物业。市场普遍认为，2005年，滨江东板块市场将集中于二线江景项目，而本项目则被市场称为“滨

7、江东板块的最后一个一线江景盘”。14市场概况2004年，滨江东板块一线江景盘的一二手售价均维持在￥10,000-￥13,000元/平方米之间。用家成为该区域市场的主要购买力。相比于广州市其他豪宅区，该区域的楼价处于相对平稳阶段。就整个市场而言，该板块的投资意欲一向较为缓和，因大多数外资企业都在“河北”，如天河、环市东一带，外籍雇员大多乐意租住在二沙岛、白云山及天河区的豪宅或公寓里，在“河南”租住的极其罕见。滨江东板块的住宅租价在40-70元/平方米月之间。2004年，滨江东板块中推出市场的公寓项目主要是海珠半岛花园及珠江广场两个项目。2004年年中，一个利好消息却使整个滨江东投资市场发生了巨大

8、的变化：在我司的参与下，2004年4月，加拿大北方电信集团签约进驻花城湾畔，租用2楼和3楼全层和地下大堂的一部分总面积为9,551平方米作为他们新的办公室，11月开始装修，目前工程仍在进行当中。北电目前是落户海珠区的最大型外资企业，在整个广州市外资投资公司中排第三位，每年与国内许多通讯公司，如广东电信、广东联通、中国网通等都有大量业务往来。这一利好消息不但使市场重新关注海珠区尤其是滨江东一带的商业物业市场，更对区内的外籍租赁市场及豪宅投资市场起到强大的起动作用。因为，外资企业办公室设立后，将有来自全球各地的数十名高层管理人员及数千名公司员工陆续在广州落户，办公室周边的豪宅和公寓将是他们选择的主

9、要目标。外籍客户的住宅租赁市场的形成，将吸引大批投资者，掀起滨江东板块的豪宅投资热潮。15典型项目调查151中海锦苑发展商：广州海锦房地产发展有限公司投资商：中国海外地段：滨江东广州大桥西侧规模：占地面积12148，由3栋楼宇组成。交楼时间：2000年8月售价：￥7,500-￥10,000元/平方米管理费：3.8元/平方米户型设计：一梯四户，109-150 ，2房2厅至3房2厅绿化率：35%区内环境及配套：建有豪华住客会所，设有健身室、园林游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑拿室和蒸汽浴室、儿童游乐场、咖啡厅等交通状况：离车站步行时间10分钟。周边环境及状况：媒体：发展商自售，货尾单位物业特

10、点：- 立体化园林设计，三栋楼宇之间以艺术观景长廊相连，首层、二层架空为各具特色的主题园林，独一无二的设计使珠江景观融入小区，环回一百八十度的珠江景致尽收眼底，心胸为之开阔。- 3栋楼宇呈“一”字形向江面展开；观景阳台、180度弧形落地窗、90度弧形外飘窗。152汇美景台发展商：广州汇美发展有限公司地段：滨江东路，广州大桥西侧规模：占地面积为13615平方米，两幢34层空中别墅，共128户交楼时间：2004年年底装修标准：毛坯均价：毛坯，￥11,000-￥13,000元/平方米管理费：4元/平方米户型设计：288-400平方米，两层一户，每户拥有3545平方米的空中大花园。三房二厅、四房二厅。

11、绿化率：48%车位及费用：190个施工进度：已交楼，全数售完促销手法：采用“将幽雅的田园式别墅打破地域界限搬进城市中心，并竖向发展成空中别墅”的独特开发理念，亦是滨江东板块中首个提出“叠加式别墅”的概念，以差别性策略吸引买家的关注，从而短期完成销售。物业特点：- 广州居住密度最低的社区。采用单边及南北对流的设计，不仅令住户拥有珠江的美景，更有一种自然通风，三面采光的别墅感觉，曾荣获中国国际住宅与建筑科技展示会优秀规划设计奖。- 三种入户方式：别墅首层空中花园入大客厅，电梯可直达主人房，工人有专用门户出入，体现了人性化和个性化的需要。- 容积率低，一梯三层共六户。153珠江广场发展商：广州珠江广

12、场房地产开发有限公司物业管理公司：华信物业管理公司投资商：广州新南方房地产开发有限公司地段：滨江东路835号规模：项目占地面积5万平方米，总建筑面积20万平方米，建筑风格偏向新维多利亚派，共1600户。交楼时间：预计在04年7月交楼装修标准：毛坯均价：园林均价8500元/平方米（毛坯房）；最底价8000元/平方米，江景￥11,000-￥14,000元/平方米（毛坯房）管理费：2.5元/平方米实用率：82%户型设计：三梯四户，现主推三期单元。香丽晴A座主力户型为A、B、C、D建筑面积分别为130.41、126.99、123.58平方米；B座主力户型为A、B、C、D建筑面积分别为147、122.5

13、2、195.35平方米，最大面积的七房三厅309.35平方米；C座主力户型为A、B、C、D建筑面积分别为236.43、230.48、158.05、168.59平方米。绿化率：项目园林绿化面积达到2.1万平方米，绿化率有30%车位及费用：600元/月，售22万/个交通状况：83、121、131、182、266等公交车线路区内环境及配套：11000平方米欧陆式皇家园林，中心罗马广场、酒家、银行、邮局、超市、小学、中英文幼儿园、会所等。周边环境及状况：紧邻中山大学、市六中等名校，银行、邮局、超市、会所、新珠江大酒店及珠江月西餐厅等；周边生活配套齐全。智能化：电子防盗门及闭路电视监控系统媒体广告：报纸

14、广告为主（全版）促销手法：送标准装修，业主成功介绍新客户买3、4期楼宇，新客户可获98折，业主可获2800元物业管理费；购房可获赠一年会所使用金卡；曾在国庆购房送二年车位使用权。物业特点：- 获“广州十大明星楼盘”- 拥有私家四星级酒店配套，聘用驻港部队退伍精英为保安，开创广州豪宅物业管理先河。- 采用围合式大型组合成庭苑设计水岸设计；建筑采用阶梯形布置。- 270度落地飘窗广纳珠江、二沙岛的开阔美景；落地玻璃大堂。154中信君庭发展商：中信华南集团物业管理公司：发展商自管项目位置：海珠滨江东路中大北门以东结构规模：单体裙楼，占地面积13890，总建筑面积超过90000，由5栋塔楼组成，其中2

15、栋为43层、3栋为37层的超高层住宅，首层为6米的架空层，1-4层为裙楼交楼时间：2005年底交楼装修标准：毛坯均价：￥14,000元/管理费：3.2元/销售率：23%户型设计：户型一梯两户，全部南北对流，最大的单位面积也只在230-260，与周边楼盘的户型有一定差异性。主力户型定位在200左右，还有1栋复式单位。现主推252单位车位及费用：暂未售卖促销元素：92折，业主介绍客户赠1万元现金项目特点：- 户型设计符合现代豪宅市场的需求。- 把电梯槽放到了楼宇的南面，南窗不是放在两套单位的中间位置。这样的设计使每套单元更能实现南北对流，观江景角度更好，私密性也更高。- 单价偏高。- 工程形象不佳

16、。- 现售出约半数单位。155金海湾发展商：运通集团广州新宝房增开发有限公司物业管理公司：发展商自组项目位置：滨江东路555号（中大北门广场东侧）结构规模：单体裙楼，金海湾花园项目总占地24234，13万的总建筑面积，共316套，其中1栋43层和2栋42层，3梯4户。交楼时间：2004年年底装修标准：毛坯均价：13500元/，送花园面积管理费：3.8元/户型设计：B、C座7-38层01、05单位建筑面积：228.12,套内面积191.25，花园面积：67.92，B、C座7-23层02、03单位建筑面积：262.39，套内面积：219.97，花园面积69.95。车位及费用：预计有部分车位出售，约

17、30万/车位施工进度：现楼项目特点：- 物业特点：超大型的户型设计，豪华的装修及配套，设计上较符合现代买家需求。- 超高6.8米首层架空花园式园林，每户均设置私家花园，并设计了广州最大的豪华观江景会所。- 外立面具有现代感，整个楼盘的豪华气派包装十分鲜明。- 市场销售口碑较佳；- 欠小区环境；- 价格偏高。- 九成单位已售出。156海珠半岛花园（三期）发展商：广州东迅房地产发展有限公司物业管理公司：发展商自组公司项目位置：滨江东路73号结构规模：占地面积13万平方米，总建筑面积32万，3栋，一梯五户装修标准：毛坯均价：￥8,000-￥10,000元/平方米管理费：2.5元/平方米户型设计：12

18、2-295平方米，三房二厅为主车位及费用：1000个，16-21万/个施工进度：已交楼周边环境及状况：紧邻临江步行径，大面积的临江绿地花园，银行、邮局、超市等；邻近半岛游艇会所及黄金海岸水上乐园，弥补会所设施的不足。项目特点：- 滨江东板块中最早开发的江景住宅项目之一，市场知名度较高。- 小区及周边环境成熟，生活便利。- 在我司协助下把部分住宅单位改建为服务式公寓并成功出租，提升了市场的投资欲望，去年下半年起以相对周边同类型项目低10-15%的价格推出市场，顺利售出大批江景单位，现剩余约30套。- 具有较丰富的服务式管理经验，能为小业主出租的单位提供部分服务。- 会所功能不齐备，健身房较小，欠

19、缺网球场、壁球室等豪宅必备设施。- 早期开发的非江景住宅，与江景豪宅没有分区，导致楼盘居民质素参差。- 一梯五户：两户全江景；两户半江景；一户完全没有江景，且靠近马路，较为吵杂。导致同一楼层中的单位质素差异过大。157华标涛景湾发展商：广州海滨房地产开发有限公司物业管理公司：发展商自管项目位置：滨江北路438号结构规模：小区式，占地面积：23947，共7栋33层，其中有6栋1-4层为裙楼一线江景，住宅为跃式设计；分两期开发，一期为5栋高层塔楼，其中4栋为31层一线江景楼宇，二期为2栋31层望江楼宇。交楼时间：已交楼装修标准：毛坯均价：西北9500元/（毛坯），东北8700元/（毛坯）管理费：2

20、.5元/户型设计：只有157和209两种跃式户型设计，首期推出4栋高层，共432套，复式360项目特点：- 户型设计采用了全跃式、全玄关设计。- 单元带有两个外阳台。- 华标涛景湾在新推的江景楼盘中质素较好，价格显优势。- 实用率较高。- 部分户型只拥有90度的江景景观角度。- 外立面形象不具豪宅气质。- 户型面积定位不佳。- 比较近马路，噪音较大。158花城湾畔发展商：广州保玛房地产开发有限公司地段：滨江中路380号规模：占地面积13991，由2栋31层，3栋33层高楼宇组成，2栋首先开发。交楼时间：现楼装修标准：毛坯均价：￥10,000元/管理费：未定实用率：82%户型设计：面积从84-1

21、88，主力户型为三房二厅；216的五房二厅；复式171-300绿化率：单体楼建筑，缺乏小区绿化车位及费用：未定交通状况：交通便捷，有多路公交车经过区内环境及配套：双会所，双泳池和大型临江花园，国际健身中心、图书馆、桑拿浴室外、咖啡厅等。周边环境及状况：家乐福、好又多等超市，出行购物皆便利。物业特点：- 其物业最突出的地方在于材料高级，如外立面每平方米就80多元，地板采取的是玉檀实木地板，其他如卫浴、厨房等都采用了豪华系列的产品。- 江景资源丰富，位于珠江湾顶部，建筑物三面看江，26平方米生态阳台等。16小结综上所述，滨江东板块作为广州主要豪宅区之一的形象及知名度已为消费者所认可。目前，滨江东板

22、块的一线江景住宅价格集中在两个档次：一是九十年代中后期开发的高档住宅项目，售价为￥7,000-￥10,000元/平方米；二是2002年后开发的豪宅项目，售价为￥10,000-￥13,000元/平方米。江景单位的最高售价稳定在￥13,500-￥14,000元之间。在二手市场方面，滨江东板块住宅成交活跃，但价格趋向稳定，与一手售价无法拉开差距，缺乏升值的空间与动力。这与滨江东板块以自住买家为主的特性有相当密切的关系。但是，随着海珠区写字楼市场的起动及海珠区的知名度日渐提升，江景豪宅公寓的需求量开始增多，区内豪宅开始受到投资客的关注。可以预见，若没有利好因素的刺激，滨江板块一线江景住宅的价格及销售情

23、况都将保持稳定。豪宅公寓市场的起动将是最为有利的因素，从而带动大批投资客入市。针对本项目，若能把“公寓”作为卖点充分利用，增加附加值，吸纳投资型买家，销售均价可望攀升至￥15,000元/平方米。二广州市高级服务公寓市场调查分析21高级服务式公寓的概念国际公寓概念最早源于欧洲，当时旅游区内租给游客供其临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了公寓的雏形。国际公寓的市场化开发是在伦敦首次进行，其后流行于加美澳和西欧的大中城市，并带动了国际公寓开发投资热潮。在国内，国际公寓最早出现在北京，然后在上海、广州等地均有开发，但并未形成热点

24、。国际公寓的目标市场是在广州工作的外籍人士及海外归国人士。所谓高级服务式公寓（或称酒店公寓、国际公寓）是指配有全套家具的，提供如房间打扫、洗衣、送餐等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密型的住宅物业。 22国际公寓的供应情况分析目前，广州的国际公寓（包括五星级酒店公寓）累计约2000套单元（可供出租套数）左右。提供国际公寓租赁服务的除四间五星级酒店广州花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、广东国际大厦B附楼和两间四星级酒店广州凯旋华美达大酒店、假日酒店外，只有金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会等为数不多的几家国际服务性公寓。这些非酒店的

25、国际公寓都采取酒店式经营管理，为外籍人士提供了一个星级酒店的家及高质素的服务，而且收费比酒店便宜。所以这些公寓大受外籍人员的欢迎，出租率都超过70%。23公寓区域分布及状况分析231区域分布及状况分析目前，市内公寓主要分布大在商务区或交通便利的地区，以东山及天河两区为主，东山区主要公寓有金亚花园、岭南会、祈福华厦、富城花园等，该区公寓以租为主，平均租价较高，租客则以外籍高级白领为主。由于该区的周边配套设施、环境优势都较为明显，故公寓的常年出租率保持在80%以上。天河区主要有新大厦、中信公寓等，该区公寓的租售情况相当活跃，目标客户锁定东山及天河商贸区高级外籍白领阶层。平均租金在每平方米14美元左

26、右，新大厦平均租价更高达每平方米20美元。而新大厦和中信公寓则是近年来服务式公寓市场的后起之秀。迅速抢占了天河区公寓市场的份额。其中，广州的国际公寓的租赁服务还包括四、五星级酒店：广州花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、广东国际大厦B附楼、广州凯旋华美达大酒店、假日酒店。而以上非酒店的国际公寓都以酒店式的经营管理，为外籍人士提供了一个酒店式的家及高质素的服务，而且收费比酒店便宜。所以这些公寓大受外籍人员的欢迎。以下是广州市区内主要的服务性公寓出租项目调查表：232广州市东山区服务式及半服务式公寓调查A）金亚花园 出租率：90% 客户类型：以各国领事、驻华大使、或欧美籍跨国公司高级职员为主要客户群

27、。 户型、面积与租价：公寓户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）短期租金（USD/套）短期租金（交易会期间）（USD/套）2房1734,800日租金：160周租金：1,050日租金：280/间（住1-2人）周租金：1,750*每增加一人加收50元2房+书房185-2155,500-5,8003房185-2155,500-5,8003房+天台192-197天台面积：128-1737,300-7,5004房2006,0005房39512,000（续前表）公寓户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）短期租金（USD/套）短期租金（交易会期间）（USD/套）5房+天台395天台面积：26

28、215,0004房63320,0003房+书房41215,000B）岭南会 出租率：85% 客户类型：以外资公司欧美籍高级职员为主要客户群。 户型、面积与租价：户型建筑面积（sq.m.）每月租金（USD/套）每日租金（USD/套）3房163-2203800-5000复式3房2667300不提供日租复式5房3508500C）富城花园 出租率：80% 户型、面积与租价：（见下表）户型建筑面积（sq.m.)月租金（USD/套）日租金（USD/套）1房1浴871,700-1,9002房2浴1161,900-2,1001202房2浴1292,400-2,9003房2浴1262,900-3,400*租金包

29、括早餐及各类服务3房2浴1292,900-3,4003房3浴1572,900-3,5003房4浴+天台4995,900-6,4004房3浴2603,500-4,2006房4浴2605,900-6,400D）祈福华厦 出租率：85% 客户类型：以外资公司欧美籍、港澳高级职员为主要客户群。 户型、面积与租价：户型楼层建筑面积（sq.m.)月租金（USD/套）日租金（USD/套）1房6661,500120*租金包括早餐及各类服务1房+书房7-2373-952房+平台61102房+平台61272房7-23144-1652,0002房+书房7-231092,000（续上表）户型楼层建筑面积（sq.m.)

30、月租金（USD/套）日租金（USD/套）4房7-232534,000顶楼+天台254648,000233东山区非服务高级公寓调查A）新世界棕榈园 客户类型：以外资公司欧美籍中级职员或港澳职员为主要客户群。 户型、面积与租售价格：户型建筑面积（sq.m.)月租金（USD/套）平均售价（USD/m2）3房1501,0844房复式187-2071,8071,084别墅3033,614B）花城苑 客户类型：以外资公司港澳台湾等中级职员为主要客户群。 户型、面积与租售价格：（见下表）户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）平均售价（USD/m2）1房598432房79-951,5661,4453房

31、118-1452,1684房199-2293,373C）锦城花园 客户类型：以外资公司港澳台湾等中级职员为主要客户群。 户型、面积与租售价格：户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）平均售价（USD/m2）2房875433房109-133750-9638404房144-1591,024-1,084复式2501,120234广州市天河区高级公寓调查A）中信广场 出租率：80% 客户类型：以外资公司，尤其是日本公司中的日本籍中高级职员、驻穗韩籍人员为主要客户群。 户型、面积与租售价格：（见下表）户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）日租金（USD/套）售价（USD/m2）2房112-

32、125新装修：2,409新装修：963房146-167新装修：2,771新装修：120963-1,2042房112-125旧装修：2,048旧装修：723房146-167旧装修：2,289旧装修：96B）新大厦 出租率：85% 客户类型：以外资公司美籍人、港澳台等中高级职员为主要客户群。 户型、面积与租售价格：户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）日租金（USD/套）售价（USD/m2）2房+书房173.932,300-2,5003房+书房168.052,800-3,3001201,4463房+书房183.323,3003房+书房+花园2506,0005房+书房+花园3807,5002

33、34广州市白云区服务式公寓调查A）白云堡豪苑 户型、面积与租售价格：（见下表）户型建筑面积（sq.m.）套数月租金（USD/套）售价（USD/m2）公寓3房221-236280套公寓2,000-2,9001,084别墅412-446177套别墅3，500-7，3001,566*房租另加两个月租金做押金 客户类型：以外资公司高级职员为主要客户群。包括：丹麦领事、宝洁总裁、劳斯莱斯、诺基亚、壳牌石油、纽西兰公司、ADIDAS、箭牌、西门子等20多家驻外机构和跨国公司的高级管理人员。B）金湖花园城 出租率：85% 户型、面积与租售价格：户型建筑面积（sq.m.）月租金（USD/套）月管理费（USD/

34、套）售价（USD/m2）A型2863,500-5,000120C型2473,373-4,50096不售C1型2473,373-4,50096D型2883,500-5,000120*租金未包括管理费用；*预付三个月押金、三个月管理费；USD1,570/套的水电押金。235广州市海珠区服务式公寓调查A）海珠半岛花园（由我司策划及代理）海珠半岛花园地处滨江东路，邻近中山大学，北望二沙岛，邻近地铁二号线晓港站，交通非常便利。新一期服务式公寓于去年推出，主力户型为122-144m2三房二厅，以优美的江景吸引了任职于天河、东山、越秀等区域的外籍客户。 出租率：80% 户型、面积与租价：户型建筑面积（sq.

35、m.）月租金（元/套）平均售价（元/m2）3房1226,500-7,5003房1336,800-9,00090003房1448,000-12,000*以上租金不包括服务费用 配套服务设施：24小时保安及物业管理室外游泳池健身室/舞蹈室台球室乒乓球室蒸气/桑拿商务会议室棋艺室音乐室咖啡厅停车场 配套家具：家具收费全屋家具及空调费用包括在房租中电视DVD音响系统IDD电话洗衣干衣机煮食炉具、微波炉冰箱B）珠江广场位于滨江东路， 2座16层共有160余套服务式公寓，有1至4房多种间隔。区内有4大主题会所，银行、酒楼、休闲、娱乐等生活配套齐备。装修风格多样，包括中式、现代、简约、后现代等。 出租率：5

36、0% 户型、面积与租价：户型建筑面积（sq.m.）月租金（元/套）平均售价（元/m2）1房564,3002房683,300-3,50090003房1236,300-8,400复式185-2149,000*以上租金包括每周2次之清洁服务 配套服务设施：24小时保安及物业管理室外游泳池健身室网球场桌球室理疗中心儿童乐园桑拿/按摩停车场中西餐厅 配套家具：家具收费全屋家具及空调费用包括在房租中电视IDD电话洗衣干衣机热水器煮食炉具、微波炉消毒碗柜冰箱3.3.2.部份代表性国际公寓情况分析除市内四、五家五星级酒店提供酒店式服务公寓外，先后涌现少数别墅区和高层豪宅以国际公寓形式经营：1) 别墅：金亚花园

37、、金湖花园、白云堡l 金亚花园位于二沙岛豪宅区，依江而建，被誉为“高尚文化品位的豪宅小区”。金亚花园采用豪华的欧陆设计风格及优质的建筑材料，每个单位均设落地玻璃及大型观光露台。区内附设各类大型康乐设施，会所及法国幼儿园。全区共有31栋独立别墅，每栋别墅附设私家游泳池，另有14栋共276套高级公寓单位。租金在每月美金3000至15000元范围。现有的住客大部分为欧美公司的高级雇员。 l 金湖花园座落于广州广从公路侧。天然景观保护区耙齿历水库旁的大型豪华纯别墅区。区内有俱乐部等各类康乐设施齐备，并设有国际学校。第一期共76套别墅单位，已全部交付使用。租金在每月港币31,110至港币43,200元范

38、围。现有住客大部分为欧美公司高级职员。金湖花园于本年初推出第二期别墅共25套单位，租金水平在20美元/m2 以上，其中以带大面积私家花园的户型最受欢迎。2) 单体/连体高层豪宅：东湖御苑、祈福华厦、中信公寓、新大厦、远洋大厦公寓东湖御苑交通便利并以东湖为主要卖点的东湖御苑于2001年10月交付使用。该盘主力户型为122-144m2三房二厅，设有国外流行的独立储物室和工作室，引起了任职天河、东山、越秀一带客户的关注。由戴德梁行进行包装定位，针对租赁市场的需要，将定位为“简约式生活每一天”。先后引入宝洁、香港驻粤办、西门子、盛世长城、电讯盈科等企业的客户入住，并以此带动销售速度的提升，实现租售两旺

39、。l 祈福华厦位于广州五羊新城广州大道旁的豪华酒店服务式公寓。大堂及单位内均用料上乘，单位内配备全新豪华家私电器，大厦共有72个单位，其中4个为复式单位。租金在每月美元1,800至美元12,500范围。现有的住客以欧美公司高级雇员及其家庭成员为主。属最早以租务方式经营的国际公寓。97年推出初期最高租金达￥280/m2/月，出租率达九成以上。随着国际公寓的选择性增多，租金水平及出租率逐年回落，现租金已降至￥200/m2/月，平均出租率约七成。其优势在于积累了一批稳定的客源，而且成本大部分回收，因此经营压力较低。l 中信公寓位于天河区天河北路，是天河标志建筑物中信广场的附属高级公寓，分东、西两座。

40、公寓保安严密，装修豪华，配有全屋高档家私电器，康乐设施一应俱全：有高级会所、高尔夫练习场、健身室、壁球场等等。西公寓共有483个单位，其中3个为复式单位。中信广场公寓目前入住率超过90%，其受欢迎原因主要包括以下两点：首先，以中信广场为中心，有多幢甲级写字楼，汇聚了众多外国知名大公司，而这部分公司的外籍雇员在天河首选的住宅，就是那些距离公司较近，而保安及服务都上一定档次的公寓，中信公寓正好满足了这些客户的需求。其次，中信广场比邻广州火车东站，是国内各大城市、港澳地区与广州连接的枢纽。便捷的交通，方便了公寓住客的出行。这亦成为中信公寓受外籍客户欢迎的重要原因。l 新大厦位于珠江新城最佳地段，西临

41、广州大道，南眺珠江，花园会所拥有齐备完善的生活、康体娱乐设施。每个单位均为168185平方米的大户型公寓，家具优美典雅，居家设备齐全，多项建筑材料由意大利直接进口，彰显出卓越的意大利居家风范。租金每月2500美元至3700美元。新大厦于2000年6月正式旗帜鲜明地打出国际公寓的口号，并率先引入金钥匙服务，利用广泛的服务协作网和社会资源为客户提供专业服务，其公寓的定位日益被市场认同。随着公寓出租率正逐月上升。今年二季公寓出租率比一季上升28%。3.3.3.服务公寓的配套设施表3-4：各高级服务公寓配套设施调查表物业配套设施金亚花园（服务式公寓）1. 会所 2.游泳池 3.儿童游乐场 4.幼儿园

42、5.停车场 6.高尔夫练习场 7.中央花园 8.外国卫星电视岭南会（服务式公寓）1. 网球场 2.会所 3.游泳池 4.花园 5.停车场 6. 外国卫星电视富城花园（服务式公寓）1.会所 2.美发美容中心 3.游泳池 4.餐厅 5.外国卫星电视 6.网吧祈福华厦（服务式公寓）1.健身中心 2.儿童天地 3.会所 4.网吧 5.游泳池 6. 外国卫星电视 7.停车场凯旋华美达酒店（服务式公寓）1.会所 2.中西餐厅 3.酒吧 4.会议中心 5.商务中心 6.医务室 7.舞厅 8.健身中心 9.停车场假日酒店（服务式公寓）1.中西餐厅 2.酒吧 3.商务中心 4.舞厅 5.健身中心 6.游泳池 7.停车场 8.会议中心中信广场（T1）服务式公寓综合商场 2.停车场 3.会所 4.游泳池5.网球场 6.日本学校 7.银行 8.光纤设备 9. 外国卫星电视新大厦（服务式公寓）1.会所 2.商务中心 3.停车场 4.恒温游泳池 5.健身中心 6. 儿童天地 7. 光纤设备 8.前庭中心广场 9.架空层主题园林 10.购物中心白云堡（服务式公寓）1.会所 2.山顶体育中心 3.恒温游泳池 4.桑拿健身中心 5.天然湖 6.湖畔公园 7.光纤设备 8. 外国卫星电视东湖御苑（服务式公寓）1.会所 2.游泳池 3.健身中心 4.阅览室 5.网球场 6.停车场 7.高尔夫练习场2