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1、徐州宝龙观邸工程策划报告编制人：审核人：时 间：目 录第一部分：概述11、项目总体概况12、项目开工准备情况33、项目现状及解决措施4第二部分：项目建设目标51、开盘目标52、交房目标53、质量品质目标54、安全文明目标5第三部分：总平面策划51、分标段，同期开发52、临时道路策划82、土方平衡83、场地、塔吊的布置94、临水临电及场地排水11第四部分：售楼处及样板区策划151、售楼处及样板区位置安排152、售楼处及样板区施工安排16第五部分：报批报建策划171、前期计划172、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理策划173、手续申办难点及采取措施194、验收计划205、分区竣工备案策划20第
2、六部分：进度管理策划201、项目进度目标202、工程进度控制措施213、工程关键节点控制措施234、专业工程进场时间及工序搭接计划23第七部分：质量管理策划251、质量管理目标252、项目质量管理要点253、工程质量管理措施25第八部分：安全文明管理策划311、安全文明施工管理目标312、安全文明施工管控措施313、成品保护措施42第九部分：成本策划431、目标成本及动态成本管控432、项目权限招标工作作业指引473、合同管理494、变更、签证的管理策划515、工程结算策划56第十部分：设计图纸管理策划581、设计管理流程582、设计图纸管理流程62- 4 -第一部分：概述1、项目总体概况本地
3、块位于徐州市铜山区，东至华山北路，南至珠江西路，北至玫瑰大道。地块周边有河道水系通过，南面为已建成酒店。地块用地面积：194789。容积率0.6，建筑密度22%，绿地率40%。规划930户，总建筑面积：161340.3，地上建筑面积：116873.4（其中高层：61649.0，别墅53079.6），地下建筑面积46256.30，机动车停车位：1170辆（其中地面220辆，地下950辆）。根据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）（2009年版），本工程建筑重要性等级三级、场地等级及地基等级均为二级，确定本次岩土工程勘察等级为乙级。拟建区为丘陵间冲洪积平原地貌，场地北为丘陵山地，拟建场地处
4、于山地坡麓向平地过渡地带，地形有起伏，地貌类型单一，区域地质上位于华北断块南缘、胶辽断块及冀鲁断块结合带西侧，地震活动主要受市区东约90km的郯庐断裂影响，区内断裂构造比较发育，无活动断裂。场地处于丘陵坡麓地带，表层为第四系粘性土，下伏为寒武、奥陶系石灰岩，适宜作为该建设工程用地。本区场地类别为类场地，根据中国地震动参数区划图（GB18306-2015）附录C、G：徐州市铜山区铜山街道的类场地基本地震动峰值加速度为0.10g、基本地震动加速度反应谱特征周期为0.45s。场地类别为类场地，因而场地地震动峰值加速度值及场地基本地震动加速度反应谱特征周期值均不需要调整。根据建筑抗震设计规范（GB50
5、011-2010）及中华人民共和国住房和建设部公告（第1199号），场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第三组。属对建筑抗震一般地段。勘探期间，钻探孔内未见地下水，据调查了解本区域基岩地下水埋藏于4060米以下，对工程没有影响。场地附近无工业污染源，按本区附近勘察资料场地土对混凝土结构具微腐蚀性，土对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。建议：拟建2F别墅地基基础方案：拟建建筑可采用天然地基，基础形式可采用钢筋混凝土独立或条形基础，以或层粘土为基础持力层。基槽开挖后，应及时做验槽工作，发现异常情况应查明并采取处理措施。建议地基土承载力值及压缩模量值层序号及土层名称承载力特征值fak（kPa）压缩
6、模量Es（MPa）层耕土层粉质粘土1405.0层黏土2509.5层强风化石灰岩 Fa/280/(项目位置及周边示意图)（项目平面效果图）2、项目开工准备情况序号项目实际情况备注1拆迁周边村民阻挠现场施工，反应宝信征地赔偿未落实到位。2三通一平水：正在申请电：正在申请排污：正在申请场地平整：原有建筑及附属物、苗木、机械等需清理平整(原总包单位，需要与宝信协调沟通处理)3地质勘察完成4合约相关工程承包合同：监理、总包正在招标中5售楼处/示范区施工情况：售楼处2017年3月景观、装修完成，3月底开放；样板房12月初进场施工基础；年前完成主体施工，4月底开放；6工程施工情况：春节后2017年4月5日正
7、式进场施工。7其他3、项目现状及解决措施3.1总包队伍定标时间时间晚，而开发计划、施工组织节点又是按照紧缩工期编排，造成后期执行困难，另外一些不可确定的不利因素，如；高程的地基开挖（勘察报告显示在基础范围内有2M左右深的岩石层），都有可能造成工期延缓。拟采取措施：加快方案落地及施工图设计；成本部门加快总包单位定标时间；协调沟通政府相关部门，督促完成宝信完成场地的移交工作，加快报批报建工作。3.2考虑销售前期蓄客，建议2017年春节前增设临时宣传点，同时加快售楼处装修施工，力争于2017年3月19日开放使用。工期紧，任务重；拟采取措施：技术部尽快落实施工图纸，成本部尽快确定装修队伍，工程部协调落
8、实施工场地，各部门需共同努力合作，加快推进现场施工；3.3 宝信公司场地移交进程缓慢，场地内板房及相关附属物、苗圃、养殖场等均未及时清理，导致项目部无法及时进场开始前期准备；拟采取措施：发函至宝信公司，加强及时有效沟通，尽快完成场地移交。3.4 场地内地勘无法正常开展，周边村民多次阻挠施工，反应当初征地补偿未兑现；拟采取措施：由宝信公司牵头到区政府部门进行协调处理。 第二部分：项目建设目标1、开盘目标根据三级管控计划，2017年6月20日取得别墅、小高层第一批预售许可证，2017年6月25日开盘，推售面积约59298，可售金额5.788亿2017年9月25日取得别墅、高层第二批预售许可证，20
9、17年9月30日开盘，计划推售面积约55079，可售金额5.19亿按照项目销售目标与推售计划，项目分两期全部推出， 2017年目标总销额8亿元，总销售面积86194，销售率72%。2、交房目标项目计划交房时间为2019年3月30日，一次交房成功率90%;3、质量品质目标全力打造宝龙高品质住宅标杆，小区绿化以绿城为标杆，房屋质量以万科为标杆，综合质量分达到85分以上，确保宝龙观邸项目在市场中的竞争力。4、安全文明目标不发生重大安全事故，确保区安全文明工地，争取市级文明工地。第三部分：总平面策划1、分标段，同期开发1.1 划分说明本项目为低密度住宅项目，由于占地面积大，单体的建筑面积小，人材机的投
10、入量大且比较分散，不利于组织施工及工程节点的把控。根据现场情况，有两个总包选择配置方案，各有优缺点，先分析如下；方案一：整个项目只设一家总承包单位优势分析：总包管理费成本较低；现场管理责任明确，现场协调工作难度较低；有利于调动总包单位的积极性和责任心，有利于周边环境及主管部门的协调，后期备案难度较低；劣势分析：风险极大，对总包单位的素质及能力要求极高，如总包不力，容易受制于人；劳动力组织难度极大，较难保证足够的人力，对工期的保证度较低；质量、进度及文明施工受总包投入制约，容易造成现场推进困难方案二：设置两家总承包单位，分两个标段施工优势分析：抗风险能力强，如一家总包单位不力，可随时由另一家总包
11、跟进落实劳动力组织相对较为容易，可有效保证施工进度能有效形成对比管理的态势，降低现场对于质量进度及文明施工管理的推进难度两家总包单位掌握的社会资源较多，利于促进项目发展劣势分析：总包管理费成本相对较高现场管理责任难以分清，容易互相推诿后期备案工作量较大综合以上优劣分析，参考其他同类型项目的成功经验，从稳妥的角度出发，建议选择采用两家总承包单位的标段划分方案。1.2 标段划分本工程建议划分为两个施工标段：标段划分(暂定)各标段建筑面积（平方米）一标段82538.8（预估）二标段76086.7（预估）1.3标段划分情况划分平面示意图标段节点一标二标一批次二标二批次高层别墅别墅开始时间2017-4-
12、52017-4-52017-5-20正负零完成2017-8-302017-6-52017-7-30六层楼面完成2017-7-22(四栋)/主体封顶2018-2-102017-8-302017-11-30二次结构2018-3-302017-10-302017-12-30抹灰及保温2018-6-302018-4-302018-6-30外立面完成2018-9-302018-7-302018-9-30外架拆除2018-6-302018-7-202018-9-20屋面工程/2018-3-302018-5-30景观完成2018-10-302018-10-302018-10-30竣工备案2018-11-30
13、2018-11-302018-11-302、临时道路策划 现场主要通道为北侧市政玫瑰大道，考虑施工时在北侧围墙东、西各设置一个出入口使用。场地内合理规划临时道路与地下管网的施工程序。在规划临时道路时，应充分利用拟建的永久性道路，临时道路最好沿永久性道路建设且路面标高要考虑永久性路基标高，方便后期道路施工时可以节约道路路基的成本。加工场沿道路布置在塔吊回转半径内。具体布置见（道路及塔吊分布图）。 现场道路分布图2、土方平衡土方平衡图根据现场分布，设置土方临时堆放区，一批次及二批次南部开挖土方尽可能堆放于场地内。待每标段一批次区域达到土方回填条件时进行内倒回填，减少土方外运量，控制施工成本。3、场
14、地、塔吊的布置根据现场楼栋分布，塔吊的布置分两个区域，具体复述如下：高层区：每个楼栋各布置1台塔吊，全场共计8台塔吊，可全面覆盖所有施工区域，此方案实用性最佳，但由于本项目单体楼间距较大，难以满足多楼栋公用塔吊。见附图。附图 高层塔吊布置示意图别墅区：一标段布置10台塔吊，二标布置10台塔吊，共计20台塔吊。吊臂长度50米到60米不等，可在覆盖所有施工区域的前提下避免相邻塔吊相互影响，部分沿河楼栋安排履带式汽车吊进行施工，运能可以满足进度需要。具体塔吊布置见附图。 附图：塔吊布置示意图（别墅区域）4、临水临电及场地排水4.1 临电的布置及管理4.1.1整体施工期间临电的布置本地块目前没有临电，
15、近日已经在积极联系供电局及联系多家社会供电配套单位，准备先行启动临电合同谈定及临电手续申请办理，计划于2016年12月前开通临电。计划采用华山路南焦线10KV高压下线，沿玫瑰大道我方地块红线自东向西布设4台400KVA临变。(见临电布置图)临电示意图4.1.2“三点一线”施工的临电的预案工程前期“三点一线”因施工工期紧急，此期间临电计划采用以下两种预备方案：一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司酒店施工用临电，接表按实际计量，以及分摊损耗费等交予宝信公司或其总包单位。我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。二，由三点一线总包单位前期采用小型柴油发电机发电施工，此费用在其合同或结算内给予体现处理。
16、待本地块正式临电建设完成后，三点一线总包单位及其他各总包施工用电从其中接驳。4.1.3临时电力的使用管理。4.1.4.1抄表管理及缴费计划a).为便于管理，本项目在临时变压器处要求总包单位设置集中分电箱及电表管理用房，所有用电单位统一表箱，配置断路器、电表等设备，由总包单位日常使用及统筹管理；电费由总包单位或开发公司统一缴纳。b).各标段均设置一级配电箱，为使用电方便的原则，配电箱位置尽量设置在标段中间部位，靠近钢筋加工区区域；以节省损耗。c).由于样板区的特殊性，设专用配电箱进行供电；单独电表计费。d).电表集中管理处内设置通风机，保持气温正常，并放置灭火器等安全器具，保证用电正常；e).电
17、表集中管理处保证常态的定期巡查制度；定期抄表制度。4.1.4.2各用电单位在工程开工前必须报现场施工用电临时方案进行审查，通过审查后方可用电，并持续跟进检查；4.1.4.3各用电单位必须设专职电工，对设备、线路进行日常维护，并做好记录；4.1.4.4临时生活区设专职电工、生活区管理员，对生活区的用电线路、设备进行每天的常态检查，做好记录，每个房间装限电设备，放置私自烧水、做饭等现象出现；4.1.4.5项目部每周定时对现场、生活区的用电情况进行巡查，及时处理整改，并持续跟进整改结果；4.1.4.6严格遵守施工现场临时用电安全技术规范。4.2临时用水的布置及管理4.2.1本地块北侧玫瑰大道及华山路
18、均有市政供水管线，因华山路和我方地块之间有楚河分隔。故施工用临时水源计划从玫瑰大道（北侧）引入。计划引入DN200管径一路，后期可作为小区正式用水之一路水源。前期积极和铜山区自来水公司洽商、签订合同后，计划2016年12月前施工并开通临水。（详见临水布置图）临水布置图4.2.2“三点一线”施工前期用水，工期紧急，准备预案两项：一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司地块内临时用水，用于施工及卫生用水需求。接表按实际计量，以及分摊损耗等费用交予宝信公司或其总包单位。我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。二、地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。设置临时水泵、管线等设施，仅供施工使用。相关费用在合同
19、内体现或在结算时给予处理。现场人员饮用水等生活用水暂时购买桶装水。避免现场人员住宿，减少生活用水量。4.2.3临水费用管理本地块设置临时用水总接驳点一个，市政提供的接驳口管径计划为DN200，装设总水表，水费由开发公司或各总包单位缴纳。 a). 如多家总包单位，各标段总包从此总接驳点后端接入，并装设我方认可的计量装置，后续按总表及分表分摊全部水费。为便于日常的用水管理，本项目在临时接驳口的位置设置临时用水水表的集中管理处； b).接驳临时用水的原则为，不允许改变原市政提供的管径，上一家接驳临时用水后，必须保证下一家有临时用水接驳口；4.2.4临水日常管理：4.2.4.1临水由开发公司建设开通后
20、，交由总包单位进行日常使用及管理。如出现损坏由总包单位全权处理。各总包单位需建设一定容量临时蓄水池及加压泵设备。不准直接从总管线上直接引水进入各单体施工使用。4.2.4.2为保证施工现场及生活区的防火安全，在本工程施工现场及工人生活区内，按规范设置了临时消火栓。4.2.4.3建立日常巡查制度，设立专职安全员，防微杜渐，做好日常的巡查记录。4.3停电预案结合本项目的周边情况，停电预案有两种：1、如属于本地块内低压损坏停电，从地块内其他临变临时电缆接换电源。2、如属于市政高压停电，需使用临时柴油发电机，工紧急主要项目施工使用。3、考虑到施工过程中，整个地块的用电量较大，且本项目所有变压器发生长时间
21、断电的可能性极小。若随时准备好发电机从成本上考虑不划算。故要求总包单位做到能够准备好一定规格长度的临时电缆，或临时从非重要负荷拆除的电缆亦可。4、要求总包单位至少掌握两家可以就近租赁发电机的单位信息。以便当发生较长时间市政停电时，发电机能够在最短的时间内发电保证紧急施工任务的开展。4.4停水预案地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。接入工地临时蓄水池。总包单位需综合考虑防范风险，仅供紧急施工任务使用。4.5排水方案施工期间地块内雨水排水，结合工地内临时道路做好整体坡向及流向考虑，由北向南，由西至东分别排入河道。目前考虑的其他地块的生活办公区生活污水排放需加设化粪池及隔油池处理后，计划排入玫瑰大
22、道市政污水管道。严禁避免排入河道。第四部分：售楼处及样板区策划1、售楼处及样板区位置安排售楼处定于宝信温德姆酒店中餐厅一楼，面积约700平方米；样板区定于沿河联排及双拼，共4栋（具体位置见下图）。2、售楼处及样板区施工安排售楼处所在宝信温德姆酒店中餐厅已建成，室外景观部分需在原有基础上进行提升施工。此区域施工已具备进行装修及提成施工。计划于12月20日前开始，2017年3月20日完成，月底对外开放。样板房拟在永久房屋位置上建设，设置在沿河距离售楼处最短的距离，具体按营销策划部要求落实，在混凝土结构脱模后即安排砌筑及抹灰，抹灰完成后移交样板房精装单位精装。具体施工计划控制节点如下表：样板区施工进
23、度汇总序号工作名称完成时间1土方工程2016-12-202正负零施工2017-1-203主体及二次结构2017-3-104抹灰及保温施工2017-3-205门窗工程2017-3-176外立面2017-4-57屋面瓦工程2017-3-308外架拆除2017-3-309土方回填2017-4-210室外管网2017-4-2511景观施工2017-5-1512室内装修2017-5-1513售楼处装修2017-03-2014售楼处景观提升2017-04-10第五部分：报批报建策划1、前期计划根据集团领导制定的里程碑再编制一二级计划节点并细分到三级计划节点。根据集团及项目公司要求，确保每个开发报建公司按时
24、按点完成。2、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理策划 单体规划许可证办理前置条件的任务分解表序号条件名称完成时间责任部门备 注1立项批复完成开发部现立项批复已过期且立项数据已和现在出入较大，需重新办理。2国有土地使用证完成开发部已具备3建设用地规划许可证完成开发部已具备4环评批复完成开发部已具备5出让合同完成 开发部已具备，但开竣工日期已过期需申请延期6规划定点图完成开发部目前方案根据专家会上的意见修改后再上规委会，根据意见再次修改公示后才能批准7人防结建审核单2017-4-20开发部方案批准后才能去人防办申请办理8规划许可证2017-4-30开发部施工许可证办理前置条件的任务分解表序号条件
25、名称完成时间责任部门备 注1规划许可证2017-4-30开发部办理规划许可证时所需资料都要（上表资料）2施工图审查合格证书2017-4-25技术部、开发部外地设计院先要办理备案3中标通知书2017-5-10成本部、工程部4质检手续2017-5-15工程部5安监证2017-5-15工程部、总包单位6防雷设计审核2017-5-20开发部7资金到位证明2017-5-20财务部8无拖欠民工证明2017-5-20工程部9施工许可证2017-6-01开发部3、手续申办难点及采取措施手续申办存在难点：1、土地开竣工日期的延期申请：我们项目的用地出让合同上约定：开工日期为2011年6月1日，竣工日期为2013
26、年6月1日。项目闲置多年，现在再申请延期存在很大难度。且延期申请手续需经过土地所、办事处、土地局相关科室及区里分管区长签字后才能办理。拟采取的措施：从宝信公司和政府的合作协议上寻找突破口，积极与土地所、办事处及土地相关科室沟通。手续申办存在难点：2、方案报批：我们项目容积率为0.6，项目定位是刚需性低密度住宅，因此我司在单体户型设计上有很多不计容的面积，但因为对设计规范的理解不同与铜山规划局部分不计容上面还存在着争议。另外因项目南侧另一个将近30亩的地块，由于宝信公司的退地，政府考虑到今后该地块的交通出入及整个片区的东西路过长无南北之路，故在2016年7月在我们项目中间规划了一条22米的南北之
27、路。拟采取措施：与规划部门积极沟通，求同存异共同是项目方案有序推进。手续申办存在难点：3、地名办命名：徐州宝龙观邸（按照规定房产项目不能出现公司名字）拟采取的措施：积极与民政局地名办领导沟通，确保按照公司意见顺利命名。4、验收计划根据徐州市房屋验收规定在2015年11月1日往后签订的商品房买卖合同上交付指的取得竣工备案后即可进行房屋交付。5、分区竣工备案策划序号名称完成日期责任部门备注1消防验收2018-10-15开发部2规划验收2018-11-20开发部3防雷验收2018-11-20 开发部4质监站验收2018-11-25工程部5竣工备案2018-11-30 工程部、开发部第六部分：进度管理
28、策划1、项目进度目标1.1项目发展主要目标节点【项目发展主要目标节点】序号关键事项计划完成日期1方案设计及内审2016-11-202方案批复2016-12-203规划许可证2017-04-304总包开工2017-04-055预售许可证17-06-20/（高层）17-09-256外立面完成18-09-30/（高层）18-09-307室外景观完成18-10-30/（高层）18-10-308竣工备案2018-11-3092、工程进度控制措施2.1事前控制2.1.1做好施工前期的准备工作，如场地的清理、三通一平工作，政府的协调工作等，为正常施工创造一个良好的环境。2.1.2做好图纸设计前期的梳理工作，
29、避免二次设计及反复变更影响施工进度2.1.3做好总包施工进度计划审核施工合同签订后，项目开工前，总包根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报监理公司。监理公司审核总包项目总施工进度计划的合理性和可行性，以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，转送工程部审核。工程部着重审核总包项目总施工进度计划与项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总包按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。2
30、.1.4要求施工单位编写工期滞后所采取的具体措施，如;劳动力投入情况、机械安排情况、周转材料使用情况。2.1.5要求监理单位编写具体的进度控制措施，如：劳动力的监控情况、周转材料的提前预警，建筑材料准备情况的监控。2.1.6工程部根据施工单位编写的施工总进度计划、监理单位编写的施工进度控制措施，编写甲供材、甲定乙供材等材料备样、定样、封样计划。2.2事中控制2.2.1施工过程中总包按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。2.2.2每周工地例会要求施工单位汇报本周施工情况，下周计划，对于出现的滞后工期，
31、尤其是关键线路，必须在会上明确说明滞后原因，所采取的措施。2.2.2定期召开进度施工进度专题会议，分析形式，如：农忙、高考、严寒气候可能对工期的影响，提前做好工作安排。2.2.3做好各施工单位之间的协调管理。由于本项目涉及到土建总包、园林、装修、消防、弱电等多单位协作施工，相互之间交叉施工不可避免，为避免窝工，返工现象，必须加强各单位之间的协调管理。2.2.4施工过程中，要求总包应在规定的时间内提供甲供材清单，并提前做好甲定乙供材备样、定样、封样计划，确保不影响工程施工进展。2.2.5工程部负责协调和监督总包和甲方分包商、甲供材料供应商的关系。2.2.6奖惩机制。除了一般的奖惩制度外，在合同中
32、、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：销售节点、主体封顶、外架拆除等。2.2.7加强项目内部计划协调项目工程部与成本部、设计部、销售部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总控制计划要求，编制切实可行的相关工作计划。3、工程关键节点控制措施3.1组织措施3.1.1设立以总经理为组长、工程副总为副组长、各部门参与的计划管控小组，计划节点责任到人；3.1.2明确分工，加强合作，工程、技术、成本要加强与外部供方单位、集团各部门、政府职能部门的沟通、协调，确保计划节点提前或按期完成；3.1.3三级管控计划要分解、细化。工程部门
33、要充分与总包单位沟通，在满足三级管控计划节点的基础上，编制可执行的实施操作计划；技术部门要与设计单位充分沟通，落实设计计划； 3.1.4针对关键目标节点，建立奖罚措施，以奖为主，调动办事人员积极性。3.2技术措施3.2.1三级管控计划上墙，全员了解，各司其职；3.2.2三级计划工作细化，分时间段编制年计划，半年计划，月计划，周计划，定期回顾，滚动实施，加强计划的落地性；3.2.3建立内部例会和外部例会制度。a) 内部例会又分为公司例会和部门例会，加强部门之间的合作及交流，保证项目问题及时有效的沟通、解决；对于地产公司不能解决的问题，及时与集团各相关中心沟通，及时向主管领导汇报，及时决策，推动工
34、程进度；b) 外部例会（每周工程例会），监理单位总监主持，总包、分包及业主工程技术人员（工程副总或工程部经理必须有1人参加）参加，同时不定期召开技术、进度协调会。4、专业工程进场时间及工序搭接计划考虑要保证营销开盘时间的要求，项目在实施过程中要考虑专业施工单位的提前介入及工序的合理搭接。4.1各专业工程单位进场时间4.1.1一标段（高层）总包单位进场时间：2017年4月5日；门窗单位进场时间：2017年9月1日；幕墙单位进场时间：2017年11月1日；屋面单位进场时间：2017年11月10日；配套单位进场时间：2017年12月20日；景观单位进场时间：2017年11月20日；4.1.2二标段总
35、包单位进场时间：2017年4月5日；门窗单位进场时间：2017年8月15日；幕墙单位进场时间：2017年9月30日；屋面单位进场时间：2017年9月10日；配套单位进场时间：2017年11月20日；景观单位进场时间：2017年10月10日；4.2工序搭接计划本项目计划分区、分段同步施工；一结构、二结构穿插施工：高层主体施工至4层以上时，二结构需穿插进场施工；别墅部分主体施工至2层时，二次结构需穿插进场施工；二结构、机电安装穿插施工：主体封顶后，在二结构施工的同时，机电安装需穿插进场施工；机电安装、粗装修工程穿插施工：机电安装同时，粗装修工程需穿插进场施工；配套、景观工程穿插施工：在配套施工过程
36、中，景观工程需穿插进场施工；第七部分：质量管理策划1、质量管理目标整体工程质量目标：合格。顺利完成验收。2、项目质量管理要点根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部分作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：1、定位放线；2、地下室施工；3、 外墙外保温体系施工；4、 门窗工程施工；5、 外立面工程施工；6、 入户门安装；7、 地下室、屋面防水施工；8、 水暖电管线预留预埋；9、 配电箱、配电柜安装；3、工程质量管理措施3.1 工程前期3.1.1审查施工企业、监理企业等参建各方。工程在参建各方未最终确定前，做好相关企业的了解、评估，为公司推荐最优先的参建各方。3.1.2通过走访
37、了解周边建筑新工艺、新工法及当地常规做法结合集团公司的要求，为设计提供第一手资料，降低图纸审查不合格风险3.1.2图纸审查制度施工图出图前，由设计部组织，项目部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。3.2工程开工时三控3.2.1事前控制3.2.1.1开工前，由项目部组织，总包、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查3.2.1.2审查施工单位质量保证体系总包在开工前，根据项目工程特点和合同
38、规定的质量目标，编制项目质量计划，并上报项目中心和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。3.2.1.3审查监理单位的监理规划及监理细则。工程正式开工前要求监理单位根据监理合同、施工图纸、施工合同、相关规范结合现场实际情况编写切实可行的监理规划、监理细则。3.2.1.4编制相应的奖罚措施。如：每月每工种评选一个质量优秀奖，给予一定的经济奖励，质量最后一名给予一定数额的罚款。对于施工期间经常出现的质量缺陷或者我行我素，整改力度缓慢的施工班组施工队伍采取重罚。3.2.2事中控制3.2.2.1施工方
39、案的审批制度每道工序施工前，施工单位必须编写相关施工方案，如：砼、钢筋、模板、墙体等，经施工企业相关人员审批后报监理单位审核，同时报建设单位。3.2.2.2材料的选样、定样、封样制度及设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是施工方供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。
40、3.2.2.3样板先行制度样板先行是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、铝合金门窗，都要由施工方先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。3.2.2.4工序监理单位、施工单位交底制度。在工序开工前施工单位相关人员要对现场各班组逐一进行标高、几何尺寸、施工工艺、定位进行书面交底，监理单位参加见证。3.2.2.5工序及隐蔽工程验收制度。每道工序在施工单位验收合格的情况下，报监理单位申请验收，监理单位验收合格后，建设单位抽检，凡监理单位验收两次不合格的对施工单位采取一定数额的经济罚款，凡建设单位验收不合格的对
41、监理单位采取一定数额的经济罚款，验收不合格的工序一律不的进行下道工序施工。3.2.2.6工程质量周检、月检制度每周组织一次施工单位项目经理，技术负责人、质量负责人及各班组，监理单位总监、专业监理工程师、监理员，建设单位工程部全体人员等参加，现场工程实测实量工作，作为月评比的主要依据。每月组织一次质量大检查，对于质量缺陷严重及态度消极的施工班组给予一定数额的罚款，同时相关责任人一并罚款。3.2.2.7工程指令制度施工过程中，建设单位及监理单位在巡查过程中发现的施工质量不符合图纸及规范要求的，有权签发整改通知单，停工指令，施工单位接此指令要立即组织人员整改，问题严重的要立即停止施工，分析原因，制定
42、方案，确保后期修补满足要求。3.2.2.8现场例会制度每周定期召开一次监理例会，每半月召开一次质量专题会，做好施工前质量预控、质量通病的预防及整改工作的部署，每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程有类似问题重复出现。3.2.2.9企业负责人约谈制度每季度约谈一次现场施工、监理等参建各方企业的主要负责人，就施工过程中存在的问题，面对面的沟通交流，并对于不称职的相关人员，建议更换，确保施工现场正常有序开展工作。3.2.2.9信息化制度现场主要管理人员包括班组长，建立统一的信息系统，如
43、QQ群、微信群等电子系统，施工过程中出现的质量问题，协调问题都可以通过此系统向外发布，被整改对象或者被要求协作对象，要不折不扣及时高效的给予处理。同时现场材料、工序验收都必须上传相关照片，确保项目领导第一时间掌握工程动态。3.3 进场材料管理3.3.1 材料设备分类3.3.1.1 结合建筑工程构造特性，将材料设备分为饰面材料、水暖材料、电气材料、门窗楼梯材料、消防设施、智能化设施、设备、景观设施、精装修材料、幕墙材料。A 类：水泥、钢筋、设备B 类：防水材料、保温材料、入户门、防火门、塑钢、铝合金、栏杆、烟道、所有装修材料、内外墙涂料、外墙砖、外墙干挂石材、 UPVC 管、钢塑复合管、 PPR
44、 给水管、 PVC 穿线管、电线电缆、配电箱及配电柜、水泵、风机、开关插座、屋面瓦、双壁波纹管、混凝土排水管、阻火圈。C 类：砖、砌块、砂、石3.3.1.2 材料设备控制方式l 甲供甲方直接签约供货；l 甲指乙供甲方指定品牌，乙方签约供货；l 乙供乙方直接签约供货。3.3.1.3 工程总/分包合同应根据以上分类予以明确材料设备具体品种规格。3.3.2 材料设备封样3.3.2.1 地产公司工程部应在工地现场设立样品室并设专人管理，分类编号，醒目位置粘贴封样标签；3.3.2.2 除涉及品质效果的材料封样外， 其他材料设备封样由地产公司在“封样部门”和“封样人”栏内签字确认， 并接受集团成本控制中心和技术研发中心的抽检。3.3.2.3 封样入库材料设备由地产公司工程部建立材料设备封样入库台帐；3.3.2.4 材料设备封样流程及管理制度详见材料/设备封样、验收及管理作业指引3.3.3 材料设备供应3.3.3.1 甲供材料设备由地产公司工程部按现场需求通知供应商供应，履行合同，必要时提请采购主办部门予以协助督促；3.3.3.2 其它材料设备由总/分包供应商自行组织供应，必要时针对定厂定价和指定品牌材料设备由地产公司工程部和采购主办部门予以协助督促；3.3.4 材料设备验收3.3.4.1 甲供材料设备由地产公司工程部组织进场验收；
