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1、虹口区住宅项目策划建议书一、项目市场情况分析1、上海房地产宏观环境研究112004上海房地产市场动行的基本情况2004年1-6月，上海房地产市场运行的基本情况如下：指标名称金额或面积同比增幅1、房地产开发投资额502亿元20.4%2、商品房施工面积其中：商品住宅施工面积7464万M26062万M218.4%16.1%3、商品房新开工面积其中：商品住宅新开工面积1499万M21284万M2-5.2%-5.3%4、商品房竣工面积其中：商品住宅竣工面积718万M2627万M212.7%14.5%5、商品房销售面积其中：商品住房销售面积877万M2789万M217.5%14.2%6、存量房买卖面积其中
2、：存量住房买卖面积1303万M21051万M228.3%31.3%7、空置房面积其中：住宅332万M2107万M2-36.5%-52.7%总体上看，上半年上海房地产市场呈现“量增价平、涨幅趋缓”的平稳态势，其主要特点：1、商品房供求基本平衡，求略大于供。今年1-6月，商品住房批准预售面积为968万平方米，预售登记面积为1315万平方米，两者之比为1：1.35。同时，存量住房交易增幅强劲，交易过户面积达1051万平方米，同比增长31.3%，在一定程度上弥补了新建商品房供给的不足。2、供应结构基本合理，普通商品住房供应量明显增加。据市房地产交易中心统计，1-6月商品住房预售面积中，每平方米3500
3、元以下的占22.6%，35006000元的占31.7%，60009000元的占32.1%，9000元以上的占13.6%，6000元以下的普通商品住房占全部供应量的54.3%。商品住房供应结构基本合理，但与每平方米6000元以下的商品房约占需求总量的60%相比，还存在一定的差额。3、销售价格仍然上涨，但增幅得到平抑。市统计局统计今年1-6月各月商品房销售价格环比涨幅分别为2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和1.4%，累计上涨7.9%；另据市房地产交易中心统计，今年1-6月，商品住房预售价格每月环比上涨分别为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%和1.06%，比上
4、年末累计增长7.4%。与2003年月均增幅2.0%相比，今年1-6月份房价月均增幅为1.3%，明显平抑。4、二三级市场联动，存量房交易持续盘升。上半年，本市新建商品房预售登记面积为1470万平方米，同比增长15.3；存量房交易面积达到1303万平方米，同比增幅为28.3。其中，预售登记商品住宅面积达到1315万平方米，同比增加6.5；存量住宅交易面积达到1051万平方米，同比增加31.3，显示出上海房地产市场二三级市场联动，不断走向成熟。122004年上海房地产市场走势的基本判断分析随着本市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的逐步显现，预计全年上海房地产市场的基本走势为：1、市场供求总量
5、基本平衡，呈现供略大于求的态势。目前，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，全年需求总量约2600万平方米。同时，由于全年施工面积增幅较大，全年约7200万平方米左右，全年可供上市面积将达3000万平方米，后市供应充足。因此，市场供求总量将基本平衡，从求略大于供向供略大于求转化。2、市场供应结构趋于合理，普通住宅供应量明显增加。上半年全市配套商品房上市供应量达到260万平方米，预计全年供应量约520万平方米。此外，全年农民动迁商品房开工面积将达到450万平方米，上市供应量约310万平方米。同时，每平方米6000元
6、以下的商品住房的全年实际成交量预计达到1000万平方米。三者相加，达到1800万平方米。3、商品住房销售价格涨幅将逐步回落。由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格仍趋上涨，但房价上涨过快的趋势将得到有效控制，全年增幅还会有所下降。同时，我们也要关注国家宏观调控政策对上海房地产市场可能产生的影响。房地产开发企业项目资本金提高到35%以后，会加速房地产市场整合，提高产业集中度，一部分资金少、信誉差的企业会逐步退出房地产市场，短期看也会造成一部分在建项目的融资困难，对供应是否产生影响，有待观察；严格按信贷条件发放房地产消费贷款，特别是目前偏重加大存量房
7、买卖贷款管理力度，对住房消费的影响也值得关注。13有关房地产的政策与法律环境分析2004年中央加大了对房地产业的宏观调控，并从多方面下手对过房地产行业实施紧缩性政策。五一前夕，暂停房地产信贷就是一个明显的政策紧缩信号。上海市政府为配套中央政策，出台了期房限转和网上登记政策。而最近又有传言，银行将对房地产信贷进行加息，这受到了开发商及购房者的极大关注。综合分析，从政策层面上看，房地产发展将会受到宏观调控的抑制和规范。14房地产消费市场分析上海市场住宅需求主要有四个方面，分别是动拆迁购房、本地居民改善居住环境购房、外来人士购房和投资购房。随着前期市政建设的实施到位，今后动拆迁居民会相应减少，需求也
8、会相应减少；目前上海市出台期房限转政策，投资者通过炒楼花赚得高额利润已不可能，而现房转让的成本很高，因此想通过这条途径来牟利不太现实；买房出租，以房养房的好日子也是一去不复返，投资优势并不明显。因此今后上海市房地产的需求增长主要依靠外来购房和本地居民改善住房。随着上海的不断发展，尤其是建成世界城市的规划，将吸引越来越多的优秀人才来沪，因而这部分购房需求将不断增大；另一方面，随着收入水平的提高，居民将会进一步改善住房质量，在这部分居民中，收入水平相对来说比较高，有能力再次购房，但他们对房屋的价格、环境等方面的要求比较高，他们的购买往往是趋于理性的。2虹口区区域房地产市场状况分析21虹口区概况虹口
9、区（HongKouQu）位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积23.5平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇，人口83万，东南沿黄浦江与浦东新区隔江相望，正南紧靠苏州河与黄浦区相毗邻，西傍河南北路、东宝兴路、俞泾浦与闸北相接，北连宝山区。是上海除浦东新区外唯一集中央商务区、中心商业区、中心城区于一体的老城区。沿港2.6公里的北外滩，是外滩金融一条街的延伸，是上海水路客运和商务航运的重要集散地，著名的上海国际航运交易中心驻于此，被海内外人士喻为“
10、风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。区域经济发展良好，2002年，全年区级增加值达到50.2亿元，同比增长15.2%。完成区级财政收入19.4亿元，同比增长36.1%。2003年15月份，完成区级财政收入10.9亿元，同比增长44.1%。社会消费品零售总额93.2亿元，同比增长7.6。虹口的经济以繁荣的商贸业驰名中外，著名商业街四川北路，万商云集，名店汇聚。以箱包、服装、和高科技产品为代表的城市型工业迅速发展，大柏树工贸中心辐射全国，吴淞路、四平路外贸商务金融功能已具规模，全区综合经济实力明显增加。房地产业异军突起，曲阳、凉城、丰镇、广粤等一批新
11、型住宅区如雨后春笋拔地而起，园林绿地星罗棋布。虹口区部分地区控制性详细规划简介一、同心地区规划同心地区规划总用地172.7公顷。将调整用地布局，增加商业、文化设施，充分发挥土地级差效益。控制工业用地，调整工业布局，引导工厂企业置换。保留的工业用地，要求企业改进工艺，对污染进行治理，规划为一类工业用地，即对环境无污染的工厂企业，规划工业用地从现状67.8公顷调整为21.2公顷，建筑面积34.8万平方米。将改善城市环境质量，增加公共绿地，建成以市场为主，工业为辅，并有相当数量住宅的综合功能区。二、四川北路地区规划四川北路处于中心商业区的范畴，与上海的CBD地区毗邻，规划可建面积300360万平方米
12、。其中，商业、服务、文化、娱乐96万平方米，办公贸易信息80万平方米，住宅150万平方米。地区性质：四川北路是上海市中心主要闹市之一，是上海第三条商业大街，通过规划使四川北路逐步改造为具有专业特色的大、中型的商业中心，并兼顾文化娱乐。该地区应强化商业设施，合理布局公共建筑，充分发挥土地的级差效益。规划调整一部分居住、工业等用地性质，增加公共建筑用地，从而完善、强化高级商业、文化设施。地区结构：城市商业中心应满足不同城市活动的需要。规划中以四川北路主轴，向东西两侧街坊纵深发展。整个地区在综合开发的前提下，分为三个功能各有侧重的区段，并且形成五个商业购物活动中心，在各个中心安排一定规模的商场，带动
13、整个四川北路地区的繁荣三、北外滩地区规划北外滩，以吴淞路为界，南临黄浦江、北至唐山路、东到大连路、秦皇岛路，规划用地2.4平方公里。该地区沿江岸线长达2.3公里，江滨地区的面积占总面积的三分之一，是上海江河交汇和上海市中心城市景点极其珍贵的地区之一。将成为21世纪上海未来发展最富有经济活力的地区之一。地区性质：与外滩、陆家嘴贸易区共同构成上海国际经济、金融贸易中心的主体和都市核心圈。这一地区应建成上海的一个重要对外窗口，充分体现“滨江绿色”这一主题，形成高质量的金融、贸易、文化、娱乐、办公、居住的综合生活环境。地区结构：规划分为三个区段。第一区段，虹口港以西部分。规划以金融、贸易、管理功能为主
14、，并安排高级宾馆，规划用地面积50公顷。第二区段，虹口港至公平路，规划以国际客运码头为主体，同时安排商贸大厦，国际交流中心、信息中心和各种级别的宾馆。第三区段，公平路以东地区。规划以传统的商业中心为主体，形成一个地区性的商业文化娱乐中心。北外滩地区规划北外滩，以吴淞路为界，南临黄浦江、北至唐山路、东到大连路、秦皇岛路，规划用地2.4平方公里。该地区沿江岸线长达2.3公里，江滨地区的面积占总面积的三分之一，是上海江河交汇和上海市中心城市景点极其珍贵的地区之一。将成为21世纪上海未来发展最富有经济活力的地区之一。地区性质：与外滩、陆家嘴贸易区共同构成上海国际经济、金融贸易中心的主体和都市核心圈。这
15、一地区应建成上海的一个重要对外窗口，充分体现“滨江绿色”这一主题，形成高质量的金融、贸易、文化、娱乐、办公、居住的综合生活环境。地区结构：规划分为三个区段。第一区段，虹口港以西部分。规划以金融、贸易、管理功能为主，并安排高级宾馆，规划用地面积50公顷。第二区段，虹口港至公平路，规划以国际客运码头为主体，同时安排商贸大厦，国际交流中心、信息中心和各种级别的宾馆。第三区段，公平路以东地区。规划以传统的商业中心为主体，形成一个地区性的商业文化娱乐中心。大柏树地区规划大柏树地区，位于虹口的东北部，东、北毗五角场；南连曲阳新村；西、北接凉城新村、江湾地区；北靠宝山区；内环线横贯而过，陆路交通便捷，是市中
16、心通往东北翼及外埠的交通枢纽，地理位置十分重要。地区性质：与全国最大的商务中心相衔接，建立以批发为主，内外贸兼有的全国性大市场，并完善为之服务的商业、文化、娱乐等服务设施，逐步成为上海的经济贸易中心。近几年实施的主要项目是中山北二路沿线开发及一部分工业用地的调整。22虹口区房地产市场分析房地产业加速发展。2004年商品房开发投资56.2亿元，比上年增长8.5。房地产买卖交易量显著上升，全年各类房屋买卖212万平方米，比上年增长20.5，其中商品房销售130万平方米，比上年增长33.0据目前的不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交
17、通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，浦江名邸、耀江国际广场、白金府邸新推房源面积都在130平方米以上，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些，但是相对其他板块房源来说，仍然偏大。位于东汉阳路旅顺路口的白金府邸，预计6月底7月初开盘。该案主要以景观三房为主，面积为166210平方米，预计均价为2200美元/平方米。该项目的朝南景观浴室别有特色。耀江国际广场在售房源位于6号楼，面积为150180平方米，价格为12000元20000多元/平方米。该案7月份推出7号楼，二房128平方米，共31套，三房139平方米，共31套，复式房154213
18、平方米，共20多套，价格未定。浦江名邸二期所省的房源都是顶楼复式，面积为250350平方米，均价15000元/平方米，约30套左右，近半年来销售缓慢。该案三期大约6月底7月初推出，预计毛坯房均价不会低于10000元/平方米，房型面积仍然偏大，二房面积130140平方米，三房面积150160平方米，另外还有复式房。该板块内只有位于东余杭路、丹徒路的中虹明珠苑推出房源相对小一些。该案目前已经结构封顶，正在做外力面，样板房7月份可以面世。据销售人员说，该案7月份开盘，预计均价10000元/平方米，二房110120平方米，三房140150平方米。四川北路板块四川北路板块内的两个楼盘也以大房源为主，凯润
19、金城6月底7月初开盘，先推出2号楼毛坯房，建筑面积34000平方米，一房一厅一卫75平方米，二房二厅二卫155平方米，三房二厅二卫178平方米。国际明佳城目前在售1号楼23楼以上的一房一厅，面积60平方米,仅剩余8套，价格仍然是13500元/平方米。年底可能推出新房源，面积160222平方米，均是三房以上的房源。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中。逸居虹口面积最为紧凑，二房87102平方米，三房105平方米。此外，虹口区下半年上市的房源虽然数量多，但是均价都在7000元/平方米以上，北外滩板块最高价格突破20000元/平方米，房价仍然走高。3、项目所在区域市场分析虹口区南面毗邻黄
20、浦区、东面是杨浦区、西面是阐北区，虹口南面沿黄浦江地段现位于北外滩规划区之中，因此从地理位置上区分，虹口区的楼价呈南高北低趋势。本案位于虹口中部地区，欧阳路（大连西路）口，毗邻虹口足球场（轻轨站），该区域二手房价格为7000-9000元/平米，周边新开楼盘有“花园城三期”，售价为10000元/平米，小区的景观与房型设计较好，属虹口大规模的成熟社区，获上海市“绿化景观奖”、“优秀房型奖”，与本案有一定的市场市场竞争性。12.19.202203:0603:06:1322.12.193时6分3时6分13秒12月. 19, 2219 十二月 20223:06:13 上午03:06:132022年12月19日星期一03:06:13
