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1、通州区区域分析报告,通州？ 曼哈顿？,一、区域概况,二、房地产市场情况,三、项目分析,四、典型案例,五、总结,一、区域概况,通州是首都北京的东部门户，区域面积907平方公里，与香港特别行政区的面积相当，常住人口109万人。,通州 Tongzhou,长 安 街Changan Avenue,通州Tongzhou,通州是距离北京中心城最近的新城,100公里,13公里,通 州,20公里,13公里,40公里,首都机场：2009年旅客吞吐量达到6500万人次/年，远景规划7600万人次/年,北京第二机场,新北京东站,新北京东站：规划规模10座站台，18条到发线,北京第二机场：远期规划8000万人次/年,C
2、BD,天津新港：远期货运吞吐量7亿吨、集装箱1800标厢,16公里,十八里店口岸,首都机场,紧邻首都机场西邻中央商务区（CBD）南部临近天津新港参与环渤海合作发展的桥头堡,区位优势,处于北京与环渤海经济圈其他区域交通联络的核心枢纽位置,西部生态涵养带,东部发展带,中轴路文化轴,长安街发展轴,战略地位,北京“两轴两带多中心”城市空间新格局中,长安街轴线与东部发展带的重要节点；面向区域可持续发展的综合服务新城，北京参与环渤海区域合作发展的重要基地；北京建设世界城市的重要组成部分，是体现低碳、生态、时尚、文化等元素，践行“人文北京、科技北京、绿色北京”理念的典型示范区。,GEI-P-2010-010
3、 长城战略咨询版权所有,产业新城,产业园,城市,城市发展,产业发展,通过规划新建产业园，先有产业的集聚，大部分园区都存在城市功能滞后的现象,产业与城市功能的融合，产业与新城互动，成为“城强业盛”的产业新城,先有城市，通过城市的发展、人口资源的集聚形成的产业，产业能力不强,城市化与工业化呈现互动趋势,产业功能与城市功能在空间呈现耦合趋势对于通州新城来说，要获取经济持续增长动力，需要加强产业发展，提升产业竞争力，从居住型城市向融合城市功能的产业新城转变,目前，通州新城建设中产业发展相对滞后：一方面，新城发展缺乏产业支撑，经济增长动力不强；同时，难以有效疏解市区功能，实现新城设立的目的；此外，纯粹的
4、居住型新城，产生的工作、居住分离，将导致交通压力更大,产业新城发展的两种演进路径,1 经济概况,通州新城建设下一步关键是要转变发展路径，由居住型新城向综合新城转变，实现城业互动,2 交通概况,向西（中心城方向）8条 京秦高速 徐尹路 朝阳北路 朝阳路 京通快速 广渠路 京哈高速 京沪高速,向北（顺义方向）5条 温榆河大道 壁富路（首都机场） 通顺路 六环路 张采路,向南、西南（亦庄、河北方向）6条 通马路 六环路 九德路 张凤路 孔兴路 密涿高速,向东、东南（河北、天津方向）8条 京秦高速 徐尹路 京榆路 通燕高速 通香路 京哈高速 京津公路 京津高速,朝阳路BRT，前期研究,广渠路BRT，前
5、期研究,M1,M6（二期）力争2012年建成,新北京东站,核心区,顺义、首都机场,亦庄,土桥,准快速有轨电车，前期研究,已有轨道线路,规划轨道线路,有轨电车,BRT快速公交,交通枢纽,通州对外交通：公共交通“4321”格局规划,4条轨道线路3个交通枢纽2条大容量快速公交1条准快速有轨电车,3 文化概况,宋庄文化创意产业集聚区规划面积14.6平方公里，其中通州新城范围内10.3平方公里和镇域规划延伸区4.3平方公里。,宋庄文化创意产业集聚区是实现通州新城打造“文化产业基地”的重要载体，艺术家聚集是其最大的优势和特色,集聚区自2008年成立管委会，09年进入全面建设阶段，园区处于起步阶段，但发展迅
6、速。09年集聚区文化创意产业总收入达到4.5亿元，同比增长40%，完成国地两税合计2150万元，同比增长975%在硬环境建设上，部分地块一级开发、村庄征地拆迁和基础设施建设正有条不紊地进行。为加快发展，集聚区内规划了八个产业功能分区。09年引进三辰网游产业基地、世贸中心项目以及位于“影视艺术合成产业区”内12家企业，共19个项目。,原创艺术家集聚是宋庄最大的优势和特色，如何挖掘和有效利用原创艺术资源，做大做精文化创意产业，是集聚区未来发展的主要任务。现有艺术家3000余人，生活与创作的村落发展为22个。涉及雕塑家、摄影家、表演艺术家、观念艺术家、独立制片人、音乐人、职业作家等艺术门类。目前产业
7、局限于原创艺术，未来需进一步延伸文化链条、丰富产业业态。,二、房地产市场情况,宏观政策背景分析,市住建委关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知，银行在放贷时严格按“认房又认贷”原则界定二套房，有房无贷款的购房人将无法购房，作假的行为也将被记入个人信用记录。,北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，即“京八条” 。对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。,市国土部门改 “招拍挂”制度“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格
8、因素由过去的50分降低到25分。还将试点采用“限房价、竞地价”及“限地价，竞政策性住房面积”的方式，引导企业理性拿地。,关于贯彻国办发20104号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见即京版“国11条” ，二套房首付不低于40%，境外个人只能在本市购买一套住房，商品房单宗土地出让面积不超20公顷，开发商需一次性公开全部房源。,关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知即“京15条” ，规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、不能提供连续5年(含)以上社保或完税证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房；二套房首不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,
9、全市土地市场分析,受到新政不断调控的影响，京城楼市2011年1月以来土地供应市场大幅萎缩。,2012年土地供应市场急剧萎缩,北京中原市场研究部统计数据显示，前4个月，北京合计出让54块土地，合计规划建筑面积457.15万平方米，总土地出让金为134.897亿元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住类7块，平均楼面价为5814元/平方米。北京中原市场研究部统计数据显示，前4个月，北京合计出让54块土地，合计规划建筑面积457.15万平方米，总土地出让金为134.897亿元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住类7块，平均楼面价为5814元/平方米。 目前土地市场依然冷清，预计今年
10、土地市场交易很难达到900亿元的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降到最近几年的最低。 “2012年第一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅相当于去年同期的3成。这一阶段开发商的购地策略依然谨慎，富力、华润、金地和绿城都未补充新的土地储备。”,2010年的四月是不平凡的一个月份，除了震惊全国的青海大地震，全国各地的气候也异常寒冷，少了往年春暖花开的美好。同时，在这个寒冷的四月，中国楼市也异常的寒冷，迎来了一次次或大或小的地震。2010年四月中旬以来，政府一条接着一条的发布楼市宏观调控政策,用来严厉打击投机性炒房者，对中国楼市是步步紧逼，尤其是在2010年五一前的“京十一条”，直接导
11、致了楼市黑五月的结果。 国家统计局数据显示，2012年2月与1月相比，全国70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？,通州楼市价格走势图,通州及北京楼市价格走势图,在国家规划等利好政策的影响下前段时间一路狂飙的通州楼市在“京十一条”的影响下，通州区销售情况异常惨烈。那么，在国家严厉打击下通州楼市到底何去何从呢？首先，楼市新政从四月中旬接二连三的出台，一次比一次严厉，听说五一过后可能会有金融、税收等方面的调控政策出台，这充分证明了政府这次稳定房价的决心。我们可以看出政府的政策仍然在打擦边球，没有真正的
12、堵住房地产的后路。比如说“京十一条”中“每户家庭限购一套房”政策与“第三套房限购政策”到底是何关系？ “房价涨幅过快城市”如何界定？一次性付款买房的外地人到底限制不限制？其次，通州作为国家和北京市的重点规划区，再加上中央电视台和CBD的东移等这一系列利好政策导致了前段时间通州房价的高涨。那么，在这些新政下通州的这小利好就会消失吗？房地产开发商和买房者对通州的心理预期就会下降吗？,三、项目分析,近几年通州楼市发展的很快，房价也在一路飙升，通州新城区域每平米最高达到过2万左右，现在受政策调控、限制影响，通州楼市的价格出现了松动，很多楼盘已开始了降价的行动，通州也可以说是“涨的最快，降得最早”的区域
13、。 通州目前有43个在售楼盘、目前通州月均销售量在200-450套，成交均价13000-15000元/平米(此信息来自网上）2009年至今很多土地成本价在5000元/平米，是否意味着通州很多开发商都可以承受一定幅度降价的空间。,各项目降价区间,其他信息,四、典型案例,富力金禧花园,项目概况 富力金禧花园位于通州核心区，紧邻通州主干道新华大街，周边教育、医疗、商场、超市、餐饮等配套设施齐全。项目距轻轨八通线北苑站10分钟路程，20分钟即达CBD中心。项目占地8.7万平米，总建筑面积28.77万平米，容积率2.77，分三期开发建设，由10栋新古典建筑风格的高层住宅和特色商业街、商业中心组成。米黄色
14、与褐色相间的外立面，以高级石材为基座。社区采用完全人车分流设计，花园面积最大化，配备全套安防系统。主力户型为87-89平二居和138-144平四居，户型设计紧凑，卫浴、洁具、厨具等配备齐全。因著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花园地块内，为保存这一具有重要历史价值和史料价值的建筑，富力地产决定对此建筑予以原址保护和全面修缮，同时配合故居建筑风格，将北侧商业楼和幼儿园建成四合院形式。,楼盘位置：通州区新华大街与新华南路交汇口西南600米主力户型：一居 62平米 二居 80-90平米 三至四居 138-144平米物业类型：住宅 建筑类别：板楼，塔楼，板塔结合 开盘时间：2012年05月,富力金禧花
15、园价格走势,截止到5月07日为止，富力金禧花园所在的通州区共有在售住宅项目41个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，另有38个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为19388元/平方米，近半年来持平。所有41个在售住宅项目与富力金禧花园相比：13个项目的销售均价高于富力金禧花园，售价最高的运河岸上的院子为50000元/平方米，占总数的32%；25个项目的销售均价低于富力金禧花园，售价最低的中建雅颂居为6000元/平方米，占总数的61%；另有3个项目的销售均价与富力金禧花园持平。,富力金禧花园近期情况,10号楼最新开盘，均价17000元/平方米，一共216套房源。开盘期
16、间推出2万抵15万再加9.5折的团购活动，再加上其他零散的优惠，最终88平方米左右的两居总价约135万元。Ps：房地产交易管理网上显示的实际价格是16000,2012年4月北京住宅成交量前十位楼盘,据网上数据显示富力金禧花园销售情况良好 在月度北京排行前六位 周度排行冠军,富力金禧花园与周边项目价格对比,优缺点分析,大品牌开发商户型不错，面积都在八九十平左右位置不错 地处通州北苑 离地铁步行20分钟 送精装 生活配套齐全 地处通州北苑 新华大街所以周围配套还算齐全周边有很多大型超市，有家乐福、国美、大中、苏宁、贵友大厦、通州百货、华联商场、人民商场、京客隆、物美、世纪联华教育配套周边中小学都有
17、潞河中学、运河中学、济才中学、通州二中；史家胡同小学、实验一小、中山街小学、后南仓小学、东方小学等便宜,2000年拿地13年交房 拿地时间早,位于通州核心区，紧邻通州主干道新华大街，距轻轨八通线北苑站10分钟路程，20分钟即达CBD中心；938、322、342、312、667等多路公交车环绕项目四周周边配套：项目提供2100平米幼儿园和7万余平米商业配套，涵盖大型超市、影院、商场和特色商街等，全方位满足业主生活需求周边商业：银行：建设银行、中国银行、农业银行、工商银行商业配套：运河文化广场、运河奥体公园、西海子公园、通州电影院、通州体育馆、通州科技馆、东方宾馆周边医院：医疗类：潞河医院、通州妇幼保健院、解放军263医院、通州中医院、新华医院周边学校：教育配套：潞河中学、运河中学、济才中学、通州二中、史家胡同小学、实验一小、中山街小学、后南仓小学、东方小学等,五、总结,政策影响率先进入低价时代,
