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1、成本管理,华东师范大学东方房地产学院谢福泉,第一节物业管理中的成本及其分类,一、物业管理中的成本（一）成本的含义成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现来的各种物化劳动和活劳动的耗费。一是所耗费的生产资料转移价值二是劳动力耗费所创造的价值,第一节物业管理中的成本及其分类,（二）物业管理成本构成1、营业成本营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 2、期间费用或经营管理费用期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。（三）划清营业成本
2、与期间费用的界限,第一节物业管理中的成本及其分类,二、物业管理成本的分类（一）按照经济性质分类外购材料工资职工福利费折旧费利息支出税金其他支出,第一节物业管理中的成本及其分类,（二）按照经济用途划分物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。（三）按照与业务量的关系划分固定成本变动成本半固定或半变动成本,第一节物业管理中的成本及其分类,（四）按照计算依据不同划分目标成本定额成本计划成本实际成本,第一节物业管理中的成本及其分类,（五）按照与决策的关系划分边际成本差异成本机会成本估计成本沉没成本可缓成本可免成本附加价值成本,第二节成本估算方法,一、成本估算的目的服务于物业管理招标投标阶段确
3、定物业管理服务费用报价服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作,第二节成本估算方法,二、主要成本项目的估算方法（一）人工费的估算1、基本工资2、社会保险费3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、教育经费）4、加班费5、服装费6、工服洗涤费,第二节成本估算方法,第二节成本估算方法,（二）办公费估算1、交通费2、通信费3、低值易耗文具、办公用品费4、书报费5、宣传广告和市场推广费6、法律费用7、节日装饰费8、办公用房租金（含水电费）,第二节成本估算方法,第二节成本估算方法,（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算1、维修保养费2、装修费3、能源费（电、气、油料等） 4、康乐
4、设施费5、杂项费用,第二节成本估算方法,第二节成本估算方法,（四）保安费估算1、保安系统费2、保安人员人身保险费3、保安用房和保安人员住房租金,第二节成本估算方法,（五）清洁卫生费估算1、清洁工具购置费2、劳保用品费3、清洁机械材料费4、化粪池清理费5、垃圾外运费6、其他费用7、水池清洁费,第二节成本估算方法,（六）绿化养护费估算1、绿化工具费2、劳保用品费3、绿化用水费4、农药化肥费5、杂草清运费6、园林景观再造费,第二节成本估算方法,（七）固定资产折旧费估算1、交通工具（汽车等2、通信设备（电话机、手机、传真机等） 3、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）4、工程维修设备（管道疏
5、通机、电焊机等）5、其他设备,第二节成本估算方法,（八）保险费估算,第二节成本估算方法,（九）专项维修资金1、工资津贴等费用2、设备、零部件和材料购置费3、机械使用费4、水、电、气费5、管理费,第二节成本估算方法,三、成本估算结果汇总,第三节成本预算,一、成本预算的意义与要求（一）成本预算的概念与意义成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。,第三节成本预算,（二）成本预算的基本要求1、成本预算必须同其他预算相协调2、成本预算要以各项定额为基础3、成本预
6、算应有相应的技术经济措施保证4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地,第三节成本预算,二、成本预算的编制方法（一）固定预算固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，,第三节成本预算,优点：编制简单，预算的编制成本较低；由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费
7、用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。,第三节成本预算,（二）弹性预算弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。,第三节成本预算,（三）零基预算零基预算是指
8、以零为基础的预算。在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。,第三节成本预算,（四）滚动预算和概率预算1、滚动预算滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。,第三节成本预算,2、概率预算概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内
9、的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。概率预算的编制方法是：确定预算编制所涉及的每一变量。确定每一变量的变化范围及其可能性。计算各变量不同“组合”的联合概率。对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值。,第三节成本预算,三、成本预算的编制程序（一）成本预算的编制方式各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。,第三节成本预算,（二）成本预算的编制程序收集和整理有关资料。对预算期成本指标进行预测。根据企业（部门）特点编制成本预算。,第三节成本预算,（三）不同成本的预算编制1、营业成本预算2、管理费用预算3、财务费用
10、预算,第四节成本控制,一、成本控制的含义与分类（一）成本控制的含义狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。,第四节成本控制,（二）成本控制的分类1、按控制的时间特征分类按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。2、按控制的机制分类前馈性控制防护性控制反馈性控制,第四节成本控制,
11、按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制。按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级控制。按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制。按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。,第四节成本控制,二、成本控制的原则与程序（一）成本控制的原则1、全面控制原则2、讲求经济效益原则3、责权利相结合原则4、例外管理原则,第四节成本控制,（二）成本控制的程序1、确定控制标准2、执行控制标准3、分析相关差异4、纠正成本偏差5、进行考核奖罚,第四节成本控制,三、成本控制的组织体系（一）成本控制责任中心的建立1、成本中心2、费用中心（二）成本控制责任中心的业绩考评考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩的指标有两类经济效益指标（成本（费用）降低额和成本（费用）降低率）服务质量指标,第四节成本控制,四、成本的日常管理（一）利用物业管理周期理论进行成本控制（二）严格实施预算的凭证控制（三）建立健全费用开支与报销审批制度,
