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1、绿城西子田园项目产品策划书绿城西子田园项目公司绿城集团市场研究部二零一零年二月 目 录第一章 前言第二章 项目地块及周边概况第一节 地理位置第二节 项目基础信息第三节 项目区域环境及配套第四节 项目所在区块土地利用规划第五节 项目特点描述第六节 自然条件第七节 自然灾害第三章 项目所在的城市历史文化背景 第一节 历史文化内涵与底蕴第二节 地方文化习俗第三节 半山历史底蕴第四章 市场定位及产品定位 第一节 杭州市房产市场发展情况 第二节 田园项目区域发展预测 第三节 主要楼盘竞争分析第四节 目标客户需求分析 第五节 田园项目户型定位建议第六节 商业配套建议第五章 规划设计第一节 规划布局第二节
2、道路交通组织第三节 公共空间系统第四节 样板区、现场接待处设置第六章 建筑设计第一节 建筑单体第二节 公共配套第七章 室内设计第一节 样板房第二节 会所及公共部位第八章 景观设计第一节 设计理念及意向第二节 景观设计要求第九章 安装、基础设施配套设计第一节 给排水系统第二节 电气系统第三节 弱电系统第四节 暖通第五节 其他第十章 物业管理及服务体系第一节 物业管理模式第二节 物业管理资质要求及时间界定第三节 开发商一次性投入内容的要求第四节 园区服务功能要求第五节 服务内容第六节 服务及物管收费标准第一章 前 言项目名称：绿城西子杭州田园项目。土地取得：绿城西子杭州田园项目40号地块、41号地
3、块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团与西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。项目四至：田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计8817
4、4平米（约132亩）。规划土地用途：住宅（含配套公建）建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为2.0、1.8、1.6。土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。绿城西子杭州田园项目是由绿城集团与西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对本项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市
5、场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第二章 项目地块及周边概况第一节 地理位置 田园40号地块、田园41号地块、田园81号地块位于杭州市北部拱墅区半山镇，地势东高两平，东北角为山区。320国道（沈半路）横贯镇境南北，杭州外环公路横贯镇境东西。半山镇是杭州市的交通枢纽，也是浙江省和杭州市重要工业所在地。东临半山山区，南涉杭宣铁路与下城区隔上塘河相望，西接杭宣铁路与康桥镇毗邻，北毗邻余杭区崇贤镇。全镇总人口近6万，常住人口2.8万，外来流动人口近4万人。辖区内有国家、省、市、区所属企事业单位十几家，人文景观十几处，具有山水独居的环境，现有田园、杭钢南苑、杭钢北苑、杭钢西苑、杭玻阔版桥五个社区。
6、半山镇田园社区东侧与江干区沿山村相邻，西以明园路为界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山脚，区域面积约28平方公里。辖区内居民2285户，人口5885人。一、地块及周边现状规划地现为一空地。地块周边现状为部分在建住宅及配套共建，大部分为原生态空地， 地块西北和东北方向的虎山公园，环境幽静，水库水质清透。81号地块楼面价分别为： 、 、 。41号地块楼面价分别为： 、 、 。40号地块楼面价分别为： 、 、 。 虎山公园实景二、项目地块交通条件由地块向北走沈半路，向东北可到达临平区，向西可到达康桥镇或崇贤镇，也可上绕城高速；待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。由地块向南经
7、沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。由地块向东经临丁路可到达临平区。 距离中心点距离目的地直线距离（公里）武林广场9.5黄龙体育中心10.8城站火车站12钱江新城11萧山国际机场40临平11.2西湖10.8钱塘江9.2第二节 项目基础信息一、 主要规划指标地块用途占地面积（M2）容积率建筑面积（M2）建筑密度绿地率楼面价（元/ M2)40号住宅用地3491426982830%30%954741号292001.8（原）5256030%30%101471.59（调整后）46570（其中高层22750；平层官邸23820）30%30%高层10000平层官邸158
8、4081号240601.6（原）3849625%30%111181.26（调整后）30340（其中高层约19000；平层官邸约11000）25%30%高层10000平层官邸15840二、规划设计控制条件（一） 40号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的50%以上；2、建筑限高控制在50米以内；3、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。（二） 41号地块： 1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；
9、4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施。（三） 81号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的30 %以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、建筑密度不大大于25%，绿地率30%，容积率1.6；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、地块东南代征绿地角布置绿化广场。 第三节 项目区域环境及配套随着社会的发展和杭城交通基础设施建设步伐的加快，半山镇的交通地理优势十分明显。镇内道路纵横，四通八达，全镇设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307
10、路等公交车路线，交通十分便捷。镇内邮电通信发达，水、电充足，金融、商贸、文化娱乐、教育、医疗等生活设施配套。一、主要配套如下：中、小学：半山实验小学、杭州北秀小学、田园小学（在建）、杭州北苑中学、浙江省建筑安装技术学校。医 院： 浙江省肿瘤医院、半山医院（即杭钢医院）、半山镇卫生服务中心。公共交通：目前附近街区设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，轨道交通地铁均与本案比邻。商 业：联华超市、半山农贸市场。幼儿园：杭钢幼儿园、田园幼儿园、半山幼儿园。银 行：工商银行、建设银行、杭州银行、农业银行、联合银行。其他配套设施：中国邮政，中国移动，中国联通
11、、两岸咖啡、幕亭菜馆、丰运大酒店、渔乡缘、牛家香辣馆、商源酒家、川味江湖菜、四季香饭庄、尚铭堂。第四节 项目所在区块土地利用规划根据半山地区环境改善概念规划（以下简称规划），明确了半山的区域发展定位和环境综合整治计划，将彻底改善困扰半山多年的环境问题。通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁工业污染企业并集中工业、物流用地，优化用地布局结构，围绕半山绿心发展居住和综合服务业，依托铁路货运北站和运河发展生活物流中心，保留康桥工业园区发展都市清洁工业区。综合形成以居住和综合服务为主，工业、物流为辅的综合发展区域，推动城市北部的经济协调发展。在用地布局上，通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁污染企业，启
12、动重大工业企业产业结构转型，优化用地布局结构。新半山的景观将突出绿心的生态功能，建立与运河景观带的横向衔接，拓展城市生态带向南延伸，整体改善半山地区的环境质量，重视自然景观在城市发展中的重要地位，实现地区经济和环境可持续发展与良性循环。即“一心、一带、四轴”一心：半山绿心；一带：运河自然景观带；四轴：以交通干线的流通效应构建绕城公路、康桥路、金昌路和沈半路的景观横轴。 西区：用地范围为金昌路以南，沈半路以西，铁路北站以北范围区域。 中区：用地范围为石桥路以西，320国道以东，临丁路以北、半山以南；以半山镇区为中心，包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。 东区：用地范围为笕丁路以西，上塘河以北，半
13、山以南，石桥路以东形成的新城市景观居住区，并合理安排该区块的配套公建设施。东区将建成最重要的居住区。第五节 项目特点描述一、区域定位高，品质营造将项目打造成拱墅区乃至杭州城市区域内高品质的精品公寓，在产品品质和园区服务进行全面升级，为客户改善住宅提供首选产品。二、地理位置优越 项目所处地块为田园生态和谐的现代生活区，与绿化、溪流相间，形成安静、舒适的田园风貌； 项目附近的虎山公园环境优雅、空气质量好。 项目周边基本生活配套完善。 项目周边城市交通条件良好。三、项目劣势 对半山区工业污染和公墓的购买抗性。 城北板块缺乏高端区域的概念。 三个地块单体面积小，缺乏完整性。 城北在建工地较多，灰尘较多
14、且道路不平整，周边多为农居点，影响整体大环境。第六节 自然条件一、气候特征杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配不均局部地区小气候资源丰富。但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。二、气候要素（一）气温杭州市年平均气温15317。一年中，月平均气温以1月最低，一般3050(南北温差2左右)，山区低于3；以7月最高，月平均气温28029
15、0(南北温差1左右)。春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6；秋季至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在55以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在11001600毫米之间，年雨日130160天。杭州市全年有两个雨和一个多雨时段。第一个雨季自5月初前后开始，6 月底至7 月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350550 毫米，约占年总量的2531。第二个雨季出现在8 月底到9 月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台
16、风秋雨期，平均降水量120220 毫米，约占年总量的813。（三）日照杭州市年平均太阳总辐射量在100110 千卡/平方厘米之间，日照时数18002100 小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)4148。杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(510 月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11 月次年4 月)。其中，盛夏7、8 两月，日射强、日照长。冬季日射弱，日照短，12 月次年2 月各月平均总辐射量都在6 千卡/平方厘米以下，日照时数不足150 小时，日照百分率小于50。春(34月)、秋(910 月)两季为过渡季节，日射和日照量居中，相比之下，
17、春季阴雨天气较多，各值比秋季要小。（四）风和气压1、风风向：杭州市北、中部平原地区和海拔1000 米以上山区的盛行风向具有显著的季风性特点，随着冬夏季节转换，最多风向也呈反向(交角120以上)变化。每年2、3 月(冬春之交)风向开始由偏北转为偏东，继而又转向偏南；6 月(初夏)起盛行南西南风；8 月(盛夏)偏东风增多；9 月(入秋)至次年2 月，乃至整个冬半年偏北风占较大优势，其中，1 月前后，北西北风尤为盛行。风速：杭州市大部分地区年平均风速在1324 米/秒。东北部平原和新安江水库区地势平坦，年平均风速较大，都在2 米/秒以上，尤其是钱塘江两岸的滨海平原，年平均风速超过3 米/秒。通常冬季
18、风速较大，夏季较小。2、气压年平均气压：据杭州市气象台观测站19611980 年记录，杭州市区的多年平均气压为10116 百帕，低于标准大气压101325 百帕。月平均气压。一年中，杭州市区月平均气压随月均气温变化，最低的月平均气压出现在7 月，为9992 百帕，最高月平均气压出现在12 月和1 月，为10216百帕。（五）湿度、蒸发量和无霜期1、相对湿度杭州市年相对平均湿度和月平均相对湿度在7585，大致上北部大于南部。全年相对湿度以梅汛期(6 月)为最大，月平均湿度在80以上，以冬干期(1 月)为最小，一般月平均不超过78。2、蒸发量杭州市年平均蒸发量为11501400 毫米。地域分布上南
19、部大于北部，全年蒸发量季变特点明显。全年以夏季(68 月)为最大，盛夏7、8 两月晴热少雨，月平均蒸发量高达170230 毫米。春(35 月)、秋(911 月)两季次之，平均月蒸发量75150 毫米。冬季(12 月次年2 月)为最小，1 月的月平均蒸发量一般不超过50 毫米。3、无霜期杭州市平均初霜日出现在11 月中下旬，终霜日出现在3 月中旬前后，无霜期一般为230260 天。（六）四季按气候学指标（5 天为1 候，候平均气温小于10为冬季，大于22为夏季，1022为春、秋季）划分，杭州市四季分明，时间分配上，冬夏两季较长，春秋两季较短。1、春季始于3 月第四候至第六候，终于5 月第五候至6
20、 月第一候。历时68 天左右，始日和终日均南早北迟，前后分别相差10 天和7 天左右。每年开春后，冷暖气流交替加剧，受气旋及锋面活动影响，风向多变，但以偏东风为主；天气乍寒乍暖，气温变幅较大；雨水增多，晴不定；故杭谚有“春天孩儿脸，一天变三变”之说。四月“清明”时节，当较强冷空气南下时，常出现连续低温阴雨的“倒春寒”天气。2、夏季始于5 月第六候至6 月第二候，终于9 月第三候至第五候。历时115120 天。始日南早北迟，终日南迟北早，前后相差57 天。初夏，随北太平洋副热带高压逐渐加强，北上西伸，偏南风日益增多，暖湿气流十分活跃，受“梅雨锋”影响，阴雨连绵，温、湿并升，但风力较小，天气闷热。
21、此时，正值黄梅成熟而物品易霉时期，俗称梅雨期或霉期。因雨量集中且暴雨频繁，时有洪涝发生。7 月上旬起，梅雨先后停止，各地进入盛夏期，直至8 月下旬，夏季风极盛，在副热带高压控制下，除有局部雷阵雨外，多晴热天气，为全年相对干热期。因持续高温少雨，日照强而蒸发大，而形成干旱。其间也常受台风等热带天气系统影响，出现暴雨和大风天气。夏季平均气温2627，降水量530630 毫米。3、秋季始于9 月第四候至第五候，终于11 月第四候至第五候，历时约63 天左右。始日和终日均北早南迟，前后相差57 天，“秋分”前后，北方冷空气迅速南下，风向偏北，气温下降较快，易出现秋季低温；有时，冷暖空气流再度交替，会产
22、生一段降雨过程。10 中旬至11 月，在蒙古大陆冷高压脊前部控制下，气层稳定，雨水明显减少，常出现云少日照多，昼夜温差大，相对湿度小的秋高气爽天气。晚秋，冷空气较强时，会出现初霜。秋季平均气温1617，降水量140200 毫米。4、冬季始于11 月第五候至第六候，终于次年3 月第三候至第五候，历时110120 天。始日北早南迟，终日北迟南早，前后相差510 天。初冬，北方冷空气频繁南下，偏北风日益增强，温急剧下降。1 月，冬季风最盛，受蒙古冷高压控制，以晴冷天气为主。“立春”过后，冬季风有所减弱，气温缓慢回升，而雨雪逐渐增多。在强冷空气或寒潮侵袭时常产生大风和强降温天气，有时也会出现严重的冻害
23、和雪害。冬季平均气温67，降水量260290 毫米。第七节 自然灾害杭州市天气受温带西风带天气系统与热带东风带天气系统交替控制，不同性质气团(主要为极地大陆，热带海洋和赤道气团)频繁交替作用，一年中，冷、热、干、湿的季节变化很大而季风的不稳定性经常能使某一时段的气象要素发生异常，造成多种灾害性天气。其中影响范围较广、危害较大的有冬季的寒潮(大风雪和冰冻)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高温和台风(包括大风和暴雨)秋季的低温以及除冬季外都可能出现的冰雹等。这些灾害以暴雨引发的洪涝和干旱的出现频率最高。近年，杭州市区受强降雨天气影响较严重，特别是城区低洼地段积水较深，影响市民的日常出
24、行，甚至影响到市民的生命财产安全，本地块原貌为典型湿地，地势较低，容易受到强降雨等灾害天气的影响，因此在竖向设计时应适当抬高园区第三章 项目所在的城市历史文化背景第一节 历史文化内涵与底蕴一、城市历史文脉自古以来就有“上有天堂，下有苏杭”的说法，杭州历史悠久，古迹遍布，名人轶事，神话传说层出不穷，整个城市有着非常浓厚的历史文化底蕴和人文气息。1983 年5 月，国务院在批复杭州城市总体规划时，明确杭州的城市性质为“历史文化名城和全国重点风景旅游城市”。我国著名学者钱穆先生说：“各地文化精神之不同，究其根源，最先还是由于自然环境有分别，而影响其生活方式，再由生活方式影响到文化精神。”三面云山、一
25、面城，一城山色半城湖，杭州的自然景观以精致和谐为特点，山水之间，湖、江、河之间，互相映衬，浑若天成。开放，是杭州历史化的特征，更是千余年来杭州经济社会发展的动力。大气，是杭州自古以来的传统。杭州城市建设的大手笔，始自于吴越国的钱谬，大气还表现在对多元文化的包容上。从吴越起，杭对全国所形成的兼收并蓄的开放格局，必然使其时的杭州文化形态表现为多元化，这种文化形态的长期存在，也必然使杭州的历史文化带有强烈的包容性特征。第二节 地方文化习俗一、城市各区域印象从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。二、地方性、区域性禁忌（一）建屋风俗杭州
26、民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。上梁开始时，燃放“高升”、“百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红绸布随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱上梁歌，正梁敲进两边榫头时，再唱酒浇梁歌，随着吟唱抛梁歌。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还得按桌向工匠、帮
27、工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给附近四邻分送“上梁元宝”。建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。（二）建屋厌胜和禁忌杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山石敢当”石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。“姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时，有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”。将它贴在梁上，以求平安。“太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常常有
28、一句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土”。方士术数家将太岁所在方位视作凶方。民间又将“太岁”演变为物化的凶神，认为建造新房动土时从地中掘到的“肉块”(一种菌类植物)，就是凶神“太岁”。以为见到这太岁主大凶，往往会使主家家破人亡，天长日久，自然而然成了“太岁头上不能动土”的禁忌习俗。“（三）迁居风俗旧时迁居新屋前，必须择吉日前去掸尘、打扫，有的住房需刷白或糊墙纸。迁居之时，首搬迁之物，都有传统规定。第一批搬人者为发篮、梯子、节节高、万年青、吉祥草和柴米等发篮，为杭州竹制土篮，糊以彩纸，篮中贮头发等物，悬于厅堂庭柱之顶角，取兴旺发达的意思。梯子，杭州俗称“步步高”；晒衣用的多枝桠竹竿，杭州俗称“节节高
29、”，都取节节高升的意思。万年青、吉祥草各两盆，置于堂前画桌左右，意为吉祥如意，万年常青。直柴和大米两担，亦取柴米富裕的意思。接着，移神堂和祖宗堂于正屋之高处或厅堂左边上方。祖宗堂、神堂迁入后，便搬家具、箱笼、杂物。最后，选择吉日良辰，全家老小才搬入，主人需坐轿，以朱漆盘恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。虽在白天，亦须请人以灯笼、火把为前导。全家齐集新宅后，预先有亲友迎之入屋，并以灯烛导之登楼，彼此不交一语，取俗谚“闷声大发财”之意。然后，饮糖茶一杯下楼，这时亲友才齐声祝贺。三、居民的群体性格特征“一方水土养一方人”，杭州人特点的形成自然跟这里特定的山水有关。“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华”。
30、杭州自五代钱王立国以来，采取了一系列“保境安民”的正确政策，到北宋末年，已经成为“市列珠玑，户盈罗绮”的东南第一大都会，10 万户居民安居乐业。由于环境优美，生活富足，自然杭州就成为一个最适宜吃喝玩乐的休闲之地。杭州的米市、菜市、柴市、肉市、鱼市、丝绸市、茶市、书市、花市之盛，手工业之发达，给杭州人的生活提供了保证。杭州的酒楼歌馆、古玩杂耍之多，山水园林之美，给杭州人提供了一个娱乐休闲的场所。所以，杭州一度有“销金锅”之称。尤其，环境的舒适，很少战乱，生活的安逸，就慢慢形成了杭州人那种特有的性格特点。特定的历史文化形成了杭州人的性格特点，杭州声名远扬的是国画、书法、收藏等等，包括人们的休闲方式
31、也以喝茶、 麻将这类很中国特色的传统休闲为主。四、居民的日常消费习惯、特点及消费心态杭州自古就是一座流通频繁、商贾云集的消费型城市。杭州人热爱自然，热爱艺术。生活化的艺术不仅表现在伞、扇、剪、筷、席、杯、布艺和茶叶上，也体现在桥、塔、楼、阁、厅、院和园林中。杭州人特别善于将生活艺术化，在衣食住行上都体现出他们独特的智慧和灵气，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，处处透显出一种生活的艺术。所以他们的生活总是很悠闲，经常去西湖边走走，坐下来喝喝茶。如在杭州就有“杭儿风”，只要有人说这个东西好，大家都来购买，具有一定的从众心理。从住房消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。宏观调控以后，自住消费
32、已变成主流，商品房消费心态日趋理性和成熟，在住房的选择上比较倾向于以前口碑较好、实力较强的开发商，对住宅的选择不仅停留在产品本身上面，也将更注重科技含量和配套服务，精装修日益为大众所接受。而在消费的引导上，比较相信亲戚、朋友以及圈内人士的介绍，口碑的传播成为主导力量。第三节 半山历史底蕴一、宜居据史料考证，半山一带，四千多年前就有人居住。说杭州一书中记载，昔时半山崇光寺浚井，得晋砖甚多。1983年，马岭山工地发现古墓群，在古墓壁的砖块上，有清晰的“大康八年八月吴壁”字样（古时“大”与“太”曾通用），太康八年（公元287年）系西晋时期，想见其时居民已稠。建国以来，这里出土了大量文物。二、桃源半山
33、，宋时称皋亭山，诸山极盛，有十二美景。据杭县志记载，白居易、牛僧儒均有祭皋亭神文，而宋元多书作，知道清嘉时来此觞咏者络绎不绝。 志书中载，古时皋亭山前后多桃树，延播十余里，山中人栽之，售其实以为生。有坞，即以桃花名。 古书记载，农历三月，桃花夹岸盛开，朱霞斗绮，红粉争研，望之若云霞一片，令人心醉。山脚的旧桃源，宋时为桃花最盛处，烂漫十余里。三、固城要隘古时，杭城北郊的半山，即是杭州与海宁往来之要冲，又是杭州北部之要隘，曾屡遭兵事。吴越时，淮南将安仁义等曾久攻此山而不得。宋靖康二年，金兵进犯，汴京陷落，钦弟康王赵构逃至杭州，宋高帝赵构登位后，兴兵设置戌垒，半山成为攻守要隘。辛弃疾曾谓：断皋亭之山
34、天下无兵。 宋元明三季半山兵事屡起。宋建炎初，刘正义遣将驻临平，负山阻河筑坚垒，以拒勤王之师。元巴延之会师临安，也先屯兵临平，然后进攻半山。明末，马士英又率方师樊掠此山。 直至近代，半山西北古城上的钱王寨城址，隐约尚存。寰宇记记载，皋亭山有石城，周围十里，即指此也。四、山名拾遗 在远古，半山是海中之岛，至秦时已成陆地，通行无阻。半山一带，以皋亭山最高，海拔361公尺，群山起伏，宛如众星捧月。 皋亭山西南有一山，如沧海孤舟，孑然一身，名孤舟山；东隅一山，峰锐而秀，山脊苍翠，偃曲如龙，故名青龙山；东北方一山，似猛虎，故得老虎山之威名；半山以东的黄鹤山，旧传因仙人乘黄鹤路过而得名；黄鹤山北有黄龙山；
35、西有桃园山；东北有龙母山；南有桐扣山。 半山周围有许多小山，洋山、无粮山、火烧山、小马山、金鹅山、燕登山等在基本建设中被夷为平地。五、十二景半山原是一个风景区，自西南而东北，曾有旧桃源，云锦台、眼纲山、亚父山、金鹅山、结集岩、梳妆台、游龙洞、浴龙池、喷玉泉、冯氏井等十二景。旖旎风光，锦绣山色，虽比不上西湖，然群山巍峨挺拔，雾霭萦绕，更兼庙宇点点，流水潺潺，吸引了众多文人香客，一时成为杭城之风俗。六、皋亭古刹坐落在半山前后的寺庙曾不下四十余座。其时，香火鼎盛，钟声不绝。 最负盛名的撒沙夫人庙，也称半山娘娘庙，前来进香者甚多。此庙抗战前尚存正殿三间，因年久失修，已倾退灰黑。后在日寇侵华中沦为废墟，
36、唯庙址犹存。 宋绍兴十九年建的崇光寺，亦为半山颇具名声的寺庙之一，相传为宋高宗母亲韦太后的功德院。位于黄鹤山真珠坞的显宁永报禅寺，亦为半山较大的寺庙之一。该寺因地处半山北部，当地人称之为山北显宁寺，今杭钢厂疗养所所在地。七、泥猫老底子的杭州人，喜欢去半山娘娘庙买只泥猫回家，说是能消灾驱邪；而蚕农，每逢桑蚕季节，更是要去半山买泥猫相传泥猫是天上的“蚕花娘子”养的，可以震慑老鼠，不咬蚕种纸和蚕茧。 拱墅区政府已在半山娘娘庙原址上筹建了“拱墅区非物质文化保护基地”，并制定了很多对半山泥猫的保护措施。除了半山泥猫，余杭的清水丝绵也将一并“打包”进“中国桑蚕文化”，申报世界文化遗产。第四章 市场定位 第
37、一节 杭州市房产市场发展状况跌宕起伏的2009年过去了。数据显示，2009年杭州市区(含萧山、余杭)新增住宅供应房源58715套，约655万平方米。而全年住宅销售房源96716套，约1037万平方米。一年前，杭州市区有近5万套可售住宅房源，按照当时的销售进度，不少业内人士估计这些房源消化需要3年时间。2009年4月份以来走出的行情，让大家大跌眼镜。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源约为167万平方米，合计11757套。根据杭州200多个在售和出让地块(开发商已立项)的深入调研，结合各房产公司目前已经出炉的年度开发计划，估算出了杭城各板块2010年的住宅供应量，共计1162万平方米。
38、根据透明售房网数据，2007-2009年已售住宅套均面积约114平方米，因此可以估算出今年将上市的住宅套数将达10.2万套。新房市场：截至09年12月31日，09杭州主城区共成交66319套，超07、08 年之和。 09年月均价最低值出现在3月份，为10780元/平米，最高值12月，为19560元/平米。二手房市场：截至09年12月31日，09年杭州主城二手房共成交49258套，与08年的成交量相比足足增加三倍有余，成交均价从1月到12月每平米涨6000多元。土地市场：截至09年12月31日，杭州主城区09年出让土地116宗，其中宅地(包括商住用地)73宗，商业用地43宗。09年宅地成交综合楼
39、面价9326元/平米，同比08年上涨60%，比07年上涨68%。09年杭州主城区新房、二手房、土地重要数据 成交量(套)1月成交均价(元/平米)12月成交均价(元/平米)均价涨幅新房66319同比08年涨近两倍128861956052%二手房49258同比08年涨两倍多115121780055%土地出让宗数出让面积成交金额(亿元)116宗同比08年涨158%约5422亩784.8一、09年杭州主城区商品房成交量超出07、08年总和 3月份起主城区销售均价呈逐月上涨态势； 3月份现本年度最低成交均价，10780元/平米； 12月份本年度最高成交均价接近20000元/平米。 二、07年、08年、0
40、9年成交量及均价对比 截至09年12月31日晚，09年全年杭州主城区商品房共成交66319套，比07、08年成交总和多出3911套。成交量同比08年涨186%，相比07年涨69%。近三年，07年的成交均价最低，为11024元/平米。09年前六个月的成交均价均低于13000元/平米，下半年，每月的均价都在13000元/平米以上，12月达到最高值，为19560元/平米。 三、07年、08年、09年杭州主城区土地出让对比 09年全年，杭州市共出让了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商业用地43宗。宅地总共出让面积 2929133平米，可建建筑面积约712.85万方。 杭州市土地出让金收入
41、已经达到784.8亿元，其中宅地成交金额656.96亿元，商业用地127.89亿元。据测算，杭州市主城区的综合楼面价为9326元/平米。而08年，这一数据为5984元/平米，07年为5537元/平米。 四、07年、08年、09三年宅地出让对比 09年全年共出让宅地73块，可建面积713万方，成交金额为657亿元，成交均价达到9326元/平米。相比08年，09年任何一项数据都有比较大的上涨，而相比07年，除成交面积稍有所下降。09年宅地成交的平均楼面价涨幅较大，同比08年涨了60%，比07年涨了68%。 五、杭州房地产市场发展趋势目前主城区、余杭区在售项目2010年预计新上市量有438万平方米，
42、2008年出让的土地在2010年可转化为项目上市的量有82万平方米，再加上2007年出让土地在2010年将释放93万平方米的量，2010年住宅预计上市量总计共约为613万平方米。据不完全统计预计有220多个楼盘上市，与2008、2009年基本持平。预计供应高峰在2010年九十月份。 第二节 田园项目区域发展预测半山镇一直作为杭州市的工业重镇，随着城市化进程的迅速推进，在未来的城市格局中，这一区域被定位为人文、景致“双秀”的杭州北大厅。田园板块位于拱墅区半山镇东南腹地，东至笕丁路以东鸡冠山，南临上塘河，西至石桥路，北至半山山麓，呈带状结构，地块总面积达2000亩。尤其是上塘河以北的部分，主要规划
43、为生态和谐的现代生活区，以山为枕，与绿化、溪流相间，形成安静、舒适的田园风貌。 上塘河将成为文化轴线，以水上巴士和两侧的游步道、自行车道为线索，将衣锦桥、上塘河古运河与现代城市文化内容串连起来。 同时，将半山山体内部的各个水库向上塘河汇聚，形成条条溪流。绿地公园结合水体布置，将人们的主要休憩活动、生活区域规划在水体周边。尤其是住宅区，将提供户户见水的景观视野。 根据规划，田园板块将会定位为高尚现代化住宅区，整个区块将分成16处住宅区、8个公共服务设施以及5个公用设施以及其他市政公用设施、绿地。建成后总人口将超3万人。而田园板块拆迁工作已经接近尾声。半山距离武林广场约10公里，在未改造前就已经形
44、成城镇居住中心，因此具有良好的基本生活设施配套，这是开发住宅小区比较理想的板块。而随着北部城区扩展的需求，半山成为又一发展重地已是大势所趋。城北新城内，要形成以广济路、同协路等为主干道的四纵四横网络。 地铁3号线从丁桥穿过，设同协路与丁桥路两个站点。快速公交3号线、7号线在区内也各有两个站点。 上塘河的水上巴士，与三条黄金水上旅游线结合，形成水陆入城的公交体系第三节 主要楼盘竞争分析田园板块所属拱墅区，拱墅现辖拱宸桥、小河、和睦、大关、湖墅、米市巷六个街道和上塘、祥符、半山、康桥四个乡镇。近年来，拱墅区着力打造汽车拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，是杭州市主城区北部集居住、商贸、教育
45、科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区。未来，在城北区域，根据土地的出让价格和产品定位，桥西板块和华丰板块的楼盘将是田园板块最强劲的竞争对手。 嘉里桦枫居 嘉里桦枫居总开发规模约32万平方米，其中地上开发面积约25万方，由 20余幢1317层的精装修小高层住宅、幼儿园，会所、社区商业配套组成，现住宅规划主力户型为90平方米和130平方米。总户数为2000余户。 楼盘名称嘉里桦枫居（销售均价 元/）面积（）90以内100-160160以上合计套数(套)37120717595比例62.35%34.79%2.86%100.00% 滨江万家星城滨江万家星城位于下城区北侧新天地板块东新路与石祥路交汇处，项目总占地面积约19万平方米，总建筑面积近70万平方米，其中一期占地49266平方米，总建筑面积约19万平方米。一期由9幢18-23层高层建筑组成，主力户型80-140平方米，约1200余户。 楼盘名称滨江万家星城（09年12月底销售均价为20263元/）面积（）9090-140140-180180以上合计套数(套)67644360131192比例56.71%37.16%5.04%1.09
