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1、四川成都某项目全过程策划2009年目 录第一章项目概况41.1 土地概况41.2项目所在区域描述41.3 项目开发建设概况5第二章 投资环境分析62.1宏观投资环境分析62.2中观投资环境分析102.3微观投资环境分析19第三章 市场调研与分析253.1购房者总体期望253.2购房者的购房意图273.3购房者对生活配套设施的要求273.4购房者对小区建设的期望293.5购房者对该区域商业投资的预期303.6购房者其他相关信息313.7问卷分析小结33第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析344.1项目所在地最主要竞争楼盘分析344.2其他相关竞争楼盘35第五章 项目地块分析及经营取向375.1项
2、目SWOT分析375.2相关对策37第六章 项目定位分析396.1市场细分396.2目标市场定位416.3目标客户定位41第七章 产品方案设计447.1产品功能定位447.2楼盘总体规划467.3小区内各区域规划设计方案477.4各建设部分面积大小497.5商业部分规划497.6户型设计49第八章 项目投资分析548.1销售价格的确定548.2建立EXCEL成本分析模型558.3成本测算及效益分析表558.4项目效益指标分析57第九章 项目实施计划589.1项目整体控制计划589.2项目前期工程实施计划599.3项目工程建设实施计划60第十章 项目资金计划6210.1资金使用表6210.2资金
3、收入计划6310.3资金平衡表6310.4收入成本累计折线图65第十一章 财务分析6611.1 财务分析范围、依据、原则和方法6611.2 基础数据及其测算6611.3经营收入及成本估算6611.4盈利能力分析6711.5偿债能力分析6911.6敏感性分析7211.7 财务评价结论73第十二章 项目市场营销策划7412.1项目卖点及广告语设计7412.2项目整体营销策略7512.3分期营销策略7912.4销售成本测算8212.5营销策划总结84第十三章 项目建设及组织管理8813.1 项目组织机构与管理范围8813.2建设项目实施管理8913.3前期物业管理和商业管理90第一章 项目概况1.1
4、 土地概况1.1.1土地基本资料表1-1 土地基本资料表（1）宗地编号（2013年3月1日成都市国有建设用地使用权出让预公告）（2）宗地位置长春市净月区（东北师大人文学院南侧）（3）净用面积（平方米）40000.20平方米（合60亩）（4）土地用途及使用年限城镇混合住在用地，住宅70年，商业40年（5）净用地拍卖起叫价（含出让金）预计起拍价150万/亩（成交价200万/亩）（6）竞买保证金暂无（7）备注住宅、商业综合1.1.2 土地规划设计条件表1-2 土地规划设计条件表（1）容积率1.0-4.0（2）建筑密度总50%，高层30%（3）建筑高度低于100米（4）绿地率20%1.1.3 宗地位置
5、该宗地位于成都市*镇广场路，北临红光镇城区，东接信息工程学院银杏学院，南靠省属重点学府西华大学，西通老成灌路红光广场。生活配套设施较为完善，交通便利，成灌路、羊西线沿线、沙西线延线均可直达。该地块距城中营门口20分钟，步行可到地铁2号线站口。该地块处于高新西区北面，地块升值潜力巨大。1.2项目所在区域描述项目紧邻的广场路连接沙西线和老成灌路，直面已经动工的成都至都江堰快速客运成灌快铁，2010年5月预定通车，仅30分钟直达青城山。221、305等公交直达市区，距正在建设的高峰快线地铁2号线红光站口仅500米左右，未来约10分钟即可轻松抵达市中心。典型学院式生活配套已经成熟，医院、银行、中小学校
6、、沿街商业等应有尽有，未来围绕项目打造的滨江水岸和西城商业广场将形成区域内首个现代格局、业态齐全、集中规模的“滨河校园经济圈”，项目被西华大学三面环绕静雅宜人，可轻松共享2850亩的校园景观和人文环境。具体配套状况如下表：表1-3 项目所在区域配套设施状况表相关配套配套设施概况公建配套中餐厅、超市、洗衣房小区内部配套*、*、*中小学西华大学、红光镇小学、红光镇中学、幼儿园 综合商场农贸市场、特惠超市旗舰店、西城商业广场、西城超市银行农业银行、工商银行医院红光镇医院公共风景区沱江河畔风景、校园人文风景1.3 项目开发建设概况表1-4 项目概况表主要规划设计指标指标设计条件实际指标大小土地使用面积
7、总面积40000.20平米11800平米建筑面积不超过160000平米159600（地下50800）平米商业面积12000平米住宅面积147600平米住宅户数1813停车位个数1270建筑密度总50%，高层30%29.5%建筑容积率小于4.03.99建筑高度低于100米最高层不超过90米建筑楼层数18、27层绿地率大于20%40%本项目从2010年1月开始实施，2010年6月开建，2011年12月底完工，开发建设及运营期为2年。根据项目建设进度和成都市商品房预售条件，本项目从2011年1月开始预售。本项目总投资53614.15万元，销售收入75663.5万元，所得净收益10064.14万元，每
8、平米建筑面积可盈利478.33元。通过财务分析，本项目具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。第二章 投资环境分析（略）第三章 市场调研与分析3.1购房者总体期望3.1.1购房者住房地理位置期望3.1.2 购房者房屋类型3.1.3购房者建筑风格偏好3.1.4购房者住房户型偏好3.1.5购房者住房面积偏好3.1.6购房者房价期望3.2购房者的购房意图3.2.1购房者现住房屋的主要问题3.2.2购房者购房的主要目的3.3购房者对生活配套设施的要求3.3.1购房者选择住房所考虑的因素3.3.2购房者周边所需配套设施期望3.3.3小区内所需配套设施3.4购房者对小区建设的期望3.4.1购房者对小区物
9、管的要求3.4.2购房者对小区绿化的要求3.4.3购房者对车库使用方式的期望3.5购房者对该区域商业投资的预期3.5.1购房者对该地块商业投资的预期3.5.2购房者所倾向的投资方式3.5.3购房者所倾向的投资行业3.6购房者其他相关信息3.6.1购房者对期房和现房的偏好3.6.2购房者倾向的支付方式3.6.3购房者对开发商品牌的偏好3.6.4购房者获得楼盘消息的途径3.6.5购房者对房价的预期3.7问卷分析小结通过以上图标和文字综合分析，可以基本得出以下结论：1. 就建筑风格来说购房者主要倾向于购买现代简约式的高层和小高层建筑。2. 从户型和面积方面，购房者主要倾向于购买80以下和80-100
10、平米的中小户型。3. 价格是大多数购房者主要看中的因素，多数倾向于3000-5000元/平米，这个价格范围。4. 交通便利状况、周边和小区内部配套是购房者主要看重的因素。5. 在周边生活的居民大多希望在本区域拥有一个较为大型的超市。6. 大多数购房者倾向于购买的方式去的停车位。7. 报纸、互联网、房交会和户外宣传是购房者主要获取房屋信息的方式。第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析4.1项目所在地最主要竞争楼盘分析4.1.1楼盘概况位于*大学旁的*项目，正处于本项目的西侧，与本案相隔仅一街之距，是本项目最为主要的竞争楼盘。图4-1：*此楼盘是该区域内首屈一指的百亩大盘，作为正成地产集多年经验铸造
11、的品牌大作，*一经亮相就以区域代言者形象示众。其130亩的体量在城西红光片区算是区域佼佼者。不仅是规模领先，正成名城左岸在地理位置、环境优势、配套设施等方面都成为了区域内独树一帜的楼盘。自2007年开盘以来，1、2、3期共2000余户已经全部售罄。1期已于2008年底顺利交付使用。名城左岸4期是百亩学院大盘的收官之作。该楼盘各项优势，成为本项目在该区域最为重要的竞争对手。该楼盘相关数据如下：物业类型商住混合区 域高新西建筑类别高层板 块三环外房屋价格均价3100元开盘时间2007年装修状况毛坯房入住时间2008年容 积 率3.99绿 化 率30%建设分期四期住宅面积75-160平米外墙涂料、面
12、砖智能化设施IC停车系统表4-1：主要竞争楼盘相关信息4.1.2该楼盘主要特点和优势1该楼盘与本项目所在地仅一街之隔，在地理位置上几乎无差异。2该楼盘相对于本项目规模更大，较大的小区规模对本项目造成威胁。3该楼盘具有较大的成片商业区，对本项目的商业铺面销售造成威胁。4该楼盘在销售过程中采用低价策略，形成一定的竞争优势。5该楼盘的购房者中，有大量投资者，他们将要出售的商铺和住宅都将占有本项目的市场供给。4.1.3该楼盘主要缺点和不足1. 该楼盘没能大量利用学校这一有用资源。2. 该楼盘建筑设计方面缺乏特色。3. 该楼盘商业部分均为小型商铺，不能引进大型商业。4. 该楼盘进度控制有缺陷，在楼市低迷
13、期选择开盘。5. 该楼盘整体营销方案不够强大。4.1.4本项目应对方法1采取差异化战略，从外部的形象设计和内部的户型设计，建立自身优势。2尽量控制建设成本，以控制出售价格，形成价格优势。3营造良好的商业气息和生活氛围，吸引更多的置业者和投资者。4进行合理预测，选择较为有利的建设期和开盘销售期。5做好营销工作，精心设计营销方案。4.2其他相关竞争楼盘各楼盘效果图（略）图4-2：依次为“*”、“*”、“*”、“*”4.2.1竞争楼盘概况以上项目均具有以下特点：1以上四个楼盘均为二手房，但陈色较新。2以上四个楼盘小区内物管等各方面比较成熟，对于租房者来说具有较大的吸引力。3以上四个楼盘对于想要购买现
14、房的购房者来说无疑是最佳的选择。4以上四个楼盘均为层高不高于7层的多层建筑，对于偏好于居住多层的购房者来说，是其首要选择的对象。5 以上四个楼盘的所有者中，有一部分是购房以出售的投资者，这样一些住房会占有一定的市场份额。4.2.2本项目应采取的对策和手段1在宣传和营销过程中突出新房优势，使购房者倾向于购买新房。2规划设计出优美的小区环境，与周边楼盘形成差异。3控制开发成本以控制出售价格，创造出高性价比楼盘。4创造较高的小区内部及周边配套条件，以完备的生活配套设施吸引购房者的眼球。第五章 项目地块分析及经营取向5.1项目SWOT分析5.1.1优势分析（Strength）1. 处于西华大学旁，具有
15、良好的生活氛围；2. 已基本形成红光镇生活区，逐渐将形成校园外商业区，投资潜力巨大；3. 地处成都市城西，有良好的自然风景和人文优势；4. 校园景观资源得天独厚，无可复制；5. 紧贴沱江河畔，有凭栏赏江赏月之自然景观优势；6. 周边无污染、无噪声、空气清新；7. 远离交通主干道，私密性强、居住纯粹；8. 建筑风格基本确定为现代简约派，适合于目标人群；9. 面积定位在60-100平米，满足不同的需求；10.虽地处郊县，但由公交和地铁共同创造的交通条件较为便利。5.1.2劣势分析（Weakness）1. 项目所处位置离城中心较远；2. 地块容积率偏高；3. 项目规模相对小，缺乏社区感。5.1.3机
16、会分析（Opportunity）1. 房地产市场的调整时期，土地土地出让价格较低；2. 国家新出台各种相关政策，有利于刺激购房需求；3. 城中心土地逐渐稀缺，房地产行业发展逐渐向周边平移；4. 在未来地铁建好之后，交通将成为其一大优势；5. 项目所在片区配套逐渐完善，形象不断提升；6. 本项目以60-100平方米为主，目标客户群范围及数量将相应增加；7. 大学周边的人文和商业环境，是本项目的一大卖点。5.1.4威胁分析（Threats）1. 由于经济危机的影响和中国楼市的宏观状况，任有大部分购房者处于观望态度；2. 周边的商业区还未形成气候，投资者态度可能较为谨慎；3. 金融政策对于开发商建设
17、期间的资金周转是一个巨大考验；4. 周边住宅开发量较大，中、低档定位占据了较大比例，因此“同质化”竞争相当激烈；5. 项目现为在建期房，造成部分租用客户和预购买现房客户的流失。5.2相关对策5.2.1发挥优势，抢占机会挖掘项目地段、景观稀有特质，充分展示优势，确定楼盘高尚形象；独特的产品是项目最大的亮点，必须紧紧结合产品营造新型生活方式。5.2.2利用机会，克服劣势强调该片区未来发展前景，营造良好的生活环境和商业氛围，提升购房者置业和投资信心，采取定向、定点营销。5.2.3发挥优势，转化威胁强化凸显物业稀缺性优势，通过树立项目形象，突围片区；对竞争楼盘采取差异化战略，把握市场相对空缺时机推出。
18、5.2.4减小劣势，避免威胁在规划设计阶段营造较好的小区居住环境，提高物业管理质量，树立与众不同的项目形象。加强资金核算，提高资金使用效率，避免项目资金紧张等威胁。第六章 项目定位分析综上所述，根据对全国以及成都房地产市场的分析研究，应该清醒地认识到现在的房地产战略开发既存在楼市的低谷，也充满诱人的市场机遇。针对这种情形，应扬长避短，高屋建瓴地去看待项目的发展前景。站在战略的高度去审视项目的开发进程。当代的消费者是理性的、全面的、专家型的，因而所要创造的产品一定是面向市场的，适合消费者的优质产品。它的一笔一画皆得到市场的认可及赞同，同时来源于市场也回归于市场。因此产品目标市场和目标客户的定位问
19、题，具有其必要性和价值。6.1市场细分6.1.1 市场细分概况由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。表6-1 市场细分表低端中低端中端中高端高端总价20万以下2040万4060万6080万80万以上单价（元/平米）3000以下3000450045006000600080008000以上6.1.2市场细分描述1低端市场（1）市场特征：该类产品一般为低总价（20万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要，开发技术层面要求不高。（2）目标客户群：表6-2 低端客户群特征
20、描述年龄主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者收入年收入大多在3万以下家庭结构2人及以下受教育程度他们大多受过较高的教育置业情况大多为第一次置业，现在主要以租房为主购房目的成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。购买行为注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求2中低端市场（1）市场特征：该类产品总价主要集中在2040万，单价多为30004500元/平米；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。（2）目标客户群：表6-3 中低端客户群特征描述年龄这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集
21、中在40岁以下收入情况年收入3万5万家庭结构这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上职业状况企事业单位的普通职工、公司员工受教育程度受教育程度普遍不高置业情况第一次置业为主，二次置业为辅购房目的家庭居住需要，迫切需要改变居住环境购买行为对价格很敏感，注重产品的实用性和舒适性，对于开发商品牌基本没有要求3中端市场（1）市场特征：该类产品总价大多在4060万，单价在45006000元/平米，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。（2）目标客户：表6-3 中端客户群特征描述年龄3040岁，这部分人群也属于有效消费的主力人
22、群收入他们的收入在5万8万之间，有一部分积蓄家庭结构三口之家为主职业状况教师、公务员等受教育程度受教育程度较高置业情况相当大的一部分为二次置业购房目的改善居住环境，提高居住水平购房行为比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求4中高端市场（1）市场特征：该类市场总价在6080万，单价在60008000元/平米，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。（2）目标客户群：表6-4中高端客户群特征描述年龄3040岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群收入在8万12万之间，有一定数量的积蓄家庭结构
23、三口之家为主职业状况单位中层及高层干部、企业经理层等受教育程度受教育程度较高，多为大学以上学历置业情况相当大的一部分为二次置业购房目的改善居住环境，提高居住水平购房行为比较理智，注重产品的舒适性，注重产品品质、品牌5高端市场（1）市场特征：该类市场总价大多在80万以上，单价在8000元/平米以上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，多为低层，环境优美，对开发商动作水平要求高。（2）目标客户群表6-5高端客户群特征描述年龄35-50岁之间收入高收入阶层，年收入12万以上，有相当的存款家庭结构3人或3人以上职业状况公司或企业的管理人员、行政事业单位的高层干部、私营业主等高收入阶层受教
24、育程度大多受过较高的教育置业情况为二次置业或多次置业购房目的提高生活品质，彰显身份，从一定层面上讲，也可为投资行为购房行为理智，往往要等产品变现后才下单，非常看重品质、品牌6.2目标市场定位6.2.1目标市场分析从以上五个细分的市场特点，并结合成都市市场状况，可以的得出分析如下：1高端市场，虽然供给量不大，但需求相对较少，且该市场对品牌、资金、运作能力、自然环境要求较高。从本项目地理位置、地块规模、规划设计条件等因素来看，不宜选取。2低端市场和中低端市场的供给相对空缺，而需求量较大，市场风险较小，且开发成本较低，开发利润可观。结合本项目所在地区人员结构特点，中低端市场作为其中一个考虑对象。3中
25、端、中高端市场未来竞争将最为激烈，但中端市场消费者基数大于中高端市场。本区域一些竞争对手主要选择了中高端市场，按照差异化竞争策略，应该回避短期正面竞争，选择中端市场。综上所述：综合分析该区域房地产市场特征和已建设物业状况，中端、中低端市场是本项目的最佳选择。6.2.2目标市场具体描述根据以上市场细分，目标市场可具体描述为：目标市场一、目标市场二、目标市场三、目标市场四。1. 目标市场一：周边高校教师及各企业工作人员等由于处在学校附近，教师则是住宅要考虑的消费群体，不过选择教师还是有一定风险，因为很多学校自己建设集资房，质量不比个人开发商楼盘差，在价格上面有一定的优势，而且很多有车老师更愿意在城
26、里选择房子，所以在住宅的推广上面，不要就只把教师作为唯一的消费群体，要扩大宣传范围，把附近企业白领、此地不愿意享受政府安置房而且有一定积蓄的安置用户以及其他区域的置业者。2. 目标市场二：投资用于出租的用户虽然西华大学生众多，但是他们几乎没有收入而且没有稳定下来，买房是不可能的。学生租房已经是很常见的现象，但是如果开发商直接把房子租给学生，对于其资金周转和回收都不利。对于学生租房，可以考虑先出售再由这部分客户进行出租。3. 目标市场三：外地来成都购房者该市场主要是指四川省其他城市或农村有一定经济条件的购房者，由于工作需要、子女读书就业、养老等相关原因，而选择在成都置业的一部分人群。该人群由于所
27、处地区收入水平较成都市来说相对更低，因此在成都市区买房是其面临的巨大困难。而本楼盘相对于城中高价房的价格优势，是吸引这样一些消费者的有力武器。4. 目标市场四：有意愿投资的商人他们有自己的资金和时间，看好这里的市场，租或买这里的商铺进行经营。市场三的消费者拥有足够的资金，所以他们也可以作为以上提到购买住宅而进行出租的用户，投资规模可大可小，即可以是几十平米的小商店，也可以是好几千平米的大超市等。6.3目标客户定位6.3.1目标客户来源区域表6-6 目标客户来源区域一级区域郫县、高新西区二级区域成都市各区域三级区域四川其他城市6.3.2目标客户身份职业表6-7 目标客户身份一级客户群教师、周边企
28、业白领二级客户群领拆迁户、个体经营户三级客户群四川其他城市外来人口6.3.3目标客户具体描述直接购买者年龄段为25-50岁之间，以35岁左右为主，已婚者居多，并多数有子女且父母在世，性别上无明显差异。家内有一定储蓄或金融资产，家庭年收入中等水平（5-8万元以上），职业无明显限制，但多数为教师、公务员、企业白领、商人及自由职业者等。目标客户生活方式、性格特点等具有以下共同特征：p1. 生活节奏紧张、工作压力大，他们有自己的人际圈子，不喜欢和圈子外的人交往；p2. 家是他们的一个绝对放松的空间，强调家的舒适性、私密性、个性化；p3. 强调生活的品质，强调健康高档的生活享受；p4. 强调自我，喜欢新
29、奇，有自己独特的喜好、品味和眼光，也许不喜欢跟老人小孩同住，有自己独特的消费观念以及生活方式；p5. 注重物业的软、硬件方面的创新，注重物业提供的附加值；p6. 有一定的虚荣心，对品牌有一定的追求。目标客户各种相关信息见下表：表6-8目标客户特征描述表（1）年龄层次2550岁（2）家庭总收入状况（月收入）5000元以上（3）家庭结构两口、三口之家为主，并兼有单身人士（4）经济结构现有存款8万元以上（5）消费水平中等消费水平（6）购房动机自住为主，也存在用于投资出租的（7）购房心态生活学习便利，可以享受文化的熏陶和现代的气息，且价格较为便宜（8）环境偏好治安良好，周边配套齐全，绿化程度好（9）地
30、段偏好喜欢居住郊区，空气环境较好6.3.4目标客户需求动机介于一次置业和二次置业之间的一种需要，希望以此满足家庭工作和学习的居家的需求，也是对自己多年奋斗的一种肯定和对美好生活的向往。6.3.5目标客户心理描述他们往往注重教育，希望其子女获得良好的文化熏陶，以成为素养较高的专业人员，日后能享有更轻松、舒适的生活。他们也追求事业的顶峰，力求在工作中获取更优异业绩，以博得上级、同事、亲属、朋友的支持与赞许。他们比较注重家庭布置与和谐，以招待朋友和同事，并试图努力在事业与家庭之间寻找平衡。6.3.6目标客户购买形态理智成熟的选购态度，十分注重和评价产品的性价比，在购买决策前注重配偶的意见，也易听取亲
31、朋好友的建议。购房时较看重环境、配套及物管。6.3.7目标客户媒介宣传方式报纸、电视、互联网是其重度消费媒介，媒体中新闻、保健、旅游、体育等是最为关注的内容。因其外出活动较为频繁，户外广告及看板对其影响较大。6.3.8本项目目标客户锁定结合本项目所在区域特征，在具体的目标客户群中，主要有以下几类：1.周边各大高校的教师2.在周边各大公司上班的白领3.陪同刚就业子女的五十岁左右的父母4.喜欢在郊县居住的老年人群5.用于投资出租的投资者6.各种商业用途的投资者第七章 产品方案设计7.1产品功能定位功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及社区功能等角度出发，立足于各项功能上下功夫，配置各
32、种功能设施，以满足客户的需求，让他们用得称心如意，住得舒畅惬意。7.1.1产品形象定位图7-1 建筑形象定位校园文化与古蜀文化有机结合，“纯粹、时尚”的市场定位将区别于其他居住小区，高层建筑彰显时尚气息，将赋予她一个全新的概念，以吸引更多的消费群体。这里充满人文气息，是白领和高校教师聚集的地方，年轻知识分子和成功人士的聚集地。7.1.2产品档次定位 图7-2 小区档次定位本项目的档次定位为“城市新星追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是要美观漂亮，而且要有简约时尚的特点。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的
33、单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。7.1.3主题定位图7-3 产品主题定位本楼盘主题：书香教育气息中的个性化与人性化。龙生九子，九子各不同。每一座楼盘都有自己独特的个性。如果把”某某”比喻成一个人，那么他应该是一个儒雅、博学、聪睿的年轻智者。而楼盘与生俱来的种种质素，又决定了他的双重性格：既喜欢与都市为邻，又乐于与田野相亲；既与前卫时尚同行，又不流于媚俗；既充满青春活力，又保持着成熟稳健。注：本项目其他相关内容及卖点在第十二章销售策划中有详细阐述，为避免重复，本章节不做过多描述。7.2楼盘总
34、体规划7.2.1规划理念本项目整体市场形象定位为该区域领跑型的商住混合社区，因此，要突出项目规划上对该区域板块住宅及商业市场的引领性，凸现项目整体的时尚、现代、大气感。7.2.2整体布局1. 采用“大社区、小组团围合”的整体布局，即强调整体性，又强调多个空间的变化和营造。2. 配置完备的生活配套设施，但不求奢华，力求简洁实用。3. 重视高层住宅与学府路的交通关系，充分考虑项目地块与活动中心之间的交互性，与本项目产生良性互动和交流，充分发挥周边资源价值。4. 尽量营造出大面积、大尺度的公共绿地、水景空间，增大绿地率减少建筑密度。7.2.3小区规划图商铺楼公共活动设施入口3商业广场篮球场羽毛球网球
35、场景观1景观2入口2入口1图7-4 小区规划设计图本项目各主要规划设计指标如下：表7-1 小区规划设计指标主要规划设计指标指标设计条件实际指标大小土地使用面积总面积40000.20平米11800平米建筑面积不超过160000平米159600（地下50800）平米建筑密度总50%，高层30%29.5%建筑容积率小于4.03.99建筑高度低于100米最高层不超过90米绿地率大于20%40%7.3小区内各区域规划设计方案7.3.1各建筑设计概况表7-2各地块设计概况名称层高用途装修占地面积（平米）建筑面积（平米） 号楼4超市、小型酒店简装10004000 号楼27高层住房清水100027000 号楼
36、27高层住房清水80021600 号楼27高层住房清水100027000 号楼18高层住房清水80014400 号楼18高层住房清水80014400 号楼18高层住房清水80014400 号楼18高层住房清水80014400 号楼18高层住房清水80014400商铺楼2商业铺面清水40008000停车场地下2停车3000050800一号景观园林水景5000二号景观园林景观3000公共活动设施公共健身场地器材1800运动场篮球、网球羽毛球场2200商业广场商业、休闲60007.3.2建筑形态高层住宅：以18、27层两种类型为主。商业铺面：商铺楼1、2层分40、60、80、100、120、150六
37、种不同大小型商业铺面。商业楼：号楼1、2层为中型超市、3、4层位连锁酒店。车库：地下2层建设50800平米地下停车库。7.3.3建筑风格均采用现代简约式风格，凸显本楼盘的现代气息和人文环境。7.3.4建筑结构高层住宅采用框架剪力墙结构，多层商业楼采用框架结构。7.3.5小区绿化本楼盘除小区内基本绿化外，还设有两处大型园林景观。其中景观一为水景，占地面积5000平米，景观二为园林景观，占地面积3000平米。预计小区总体绿化率为40%。另在小区内设置教育类配套设施、宣传栏等，其成本计入小区绿化费中。7.3.6公共配套设施本楼盘公共配套包括运动场地和公共活动设施：1. 公共活动设施，主要是一些大众健
38、身器材、儿童乐园和运动场地等，占地面积共1800平米。2. 篮球场4个，每个2815=420平米，共1680平米。3. 羽毛球场4个，每个156=90平米，共360平米。4. 网球场1个，占地160平米。5. 小区活动中心1个（由售楼部改扩建），用于业主委员会办公室、小区活动室、学生自习室等。7.3.7停车位设置设计50800平米地下停车场，另还有地上零时停车场，地下停车位1270个，由于商业需要，部分可设置为对外停车。停车位数比小区总户数为70.05%。7.4各建设部分面积大小7.4.1 商业部分建筑表7-3 商业建筑面积列表用途楼号占地面积（平米）建筑面积（平米）商业号楼1-4层10004
39、000商业商铺楼1-2层40008000合计120007.4.2住宅部分建筑表7-4 住宅建筑面积列表用途楼号占地面积（平米）建筑面积（平米）住宅号楼1-27层280075600住宅号楼1-18层400072000合计1476007.4.3地下停车场建筑表7-5 停车场建筑面积列表用途位置占地面积（平米）建筑面积（平米）停车场小区地下2层3000050800综上：地上建筑面积159600平米；地下建筑面积50800平米规划建筑总面积为：210400平米7.5商业部分规划表7-6商业部分规划位置面积用途商铺楼1-2层8000平米小面积商业铺面号楼1-2层2000平米中型超市（市场）号楼3-4层2
40、000平米连锁宾馆（酒店）7.6户型设计7.6.1楼型选择策略1. 楼型以点式高层为主，主要为18F和27F 的高层，以每单元一梯5户为主，一梯6户为辅构成，总体上户型紧凑、实用。2. 楼型的选择应特别注重景观朝向和通风采光，充分发挥内庭景观和项目外围景观的优势，但应特别注重减少公摊面积。7.6.2户型设计策略1. 结合目前本区域住宅市场在售，以及预售项目的户型设计进行综合分析，本项目的户型应注重实用性，在保证套内基本功能的满足前提下，主张尽可能增加一些附加值空间。2. 避免比较传统或常规的户型设计，或者尽量在比较合理的常规户型设计上适当作些局部变化，体现时尚性与创新性。3. 户型越小的越应增
41、大赠送性空间，户型越大的越应引入更多的情趣空间和功能房间。4. 强调窗型的设计，可充分利用落地凸窗，转角凸窗，落地竖窗，横条窗等形式营造更多的赠送空间、情趣空间和光影效果。7.6.3户型设计主意原则1. 合理分区原则户型设计中注意合理分区，如动静分区、干湿分区、洁污分区等。2. 避免黑屋原则户型设计中注重采光通风，所有房间避免出现黑屋现象，客厅、卧室等应优先保证良好采光，厨、卫等房间保证良好通风。3. 强调景观视野原则坚持每套户型均有良好的景观视野，若出现东西向布局，则优先保证景观效果。4注重实用原则因整体户型面积偏小，户型设计时应优先保证各功能房间的实用性，避免面积浪费，忌华而不实，尽量避免
42、出现异形房间，若无法避免则使之尽量在生活阳台。厨房、卫生间等处处理，防止出现在主要功能房间如客厅、卧室等部位，强调满足功能原则，避免出现客厅等不便于设置空调位等现象，生活阳台也应尽量偏大；5. 创新性原则尽量设计出每种户型的亮点，可在阳台、窗户等部位打造出特色，也可充分发挥灰空间和可变空间的有效运用7.6.4户型设计图例1. 舒适型三房（建筑面积：121.40平米）（1）参考户型图舒适型三房： 121.40平米图7-5 舒适型三房户型图（2）房屋设计特色A. 采用两厅两卫双阳台设计。B. 客厅开间不低于4.2m，主卧室尺寸不小于3.6m3.9m，次卧室不小于3.0m3.3m。C. 采用大客厅、
43、大主卧方式处理。D. 主卧室配套卫生间，尽量预留衣帽间，可以附带书房或阳光室等空间。E. 可打造专门的储藏空间。F. 强调餐厅等部位的采光，可以考虑引入入户花园等概念。G. 采用大阳台设计。2. 紧凑型三房（建筑面积：105.40平米）（1）参考户型图（跃层）紧凑型三房：105.40平米图7-6 紧凑型三房户型图（2）房屋设计特色A. 采用两厅两卫双阳台设计。B. 客厅开间不低于3.9m，主卧室尺寸不小于3.6m3.3m，次卧室不小于3.0m3.3m。C. 主卧室配套卫生间，尽量预留衣帽间。D. 可打造专门的储藏空间。E. 可以考虑引入可变空间如夹层等概念进行三房半的设计，尽量增加赠送面积。3. 舒适型二房（建筑面积：89.80平米）（1）参考户型图舒适型二房：89.80平米图7-7 舒适型二房户型图（2）房屋设计特色A. 采用两厅两卫双阳台设计。客厅开间不低于3.9m，主卧室尺寸不小于
