某项目定位及其策划方案.docx

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1、恐龙园项目定位及策划案 项目总论6第一章 市场研究与项目定位7第一节 项目市场研究7一、 常州市房地产市场走势分析（宏观）7二、 常州新北区房产市场走势分析（中观）7（一） 回顾与展望7（二） 市场情况8（三） 结论9三、 本项目临近地段房产市场走势分析（微观）9（一） 区位特点9（二） 区域内供需分析10（三） 对收盘个案分析11第二节 项目环境分析21一、 地块环境条件21（一） 地块性质综述21（二） 地块周围景观21（三） 环境卫生、社会治安情况22（四） 地块周围的交通条件22（五） 配套设施22二、 项目地块（SWOT）分析23三、 结论26四、 地块建设条件26第三节 项目市场定

2、位26一、 项目市场细分和目标客户定位26二、 目标客群分析28 （一）目标客群购买力分析28 （二）目标客群成交要素分析28 （三）目标客群购买习惯、购买心理分析29三、 楼盘概念导入和形象定位29 （一）目标客户分析29 （二）项目差异化优势分析30 （三）楼盘概念设计30 （四）楼盘概念的演绎与发挥30四、 项目案名的考虑31五、 项目的推广定位31六、 项目VI的导入31七、 项目市场价格定位32（一）成本单价测算32（二）目标市场心理价格测算34（三）同区域同质楼盘定价情况分析35（四）我项目的定价策略36第二章 项目构思与方案策划36l 总体构思：37l 空间关系处理37第一节 规

3、划设计方案38一、 规划设计目标38二、 项目规划设计要点38三、 规划构思38（一） 主体风格定位38（二） 功能分区39（三） 环境结构（景观设计）39（四） 规划特点39（五） 道路系统规划39（六） 停车场规划40（七） 绿化系统规划40（八） 公建设施规划40（九） 配套设施规划40（十） 住宅的户型设计40四、项目技术经济指标41第二节 项目投资经营方案（略）42第三节 项目开发建设方案42一、 建设方式42二、 开发方案设想和分析42三、 建设进度42四、 项目工程进度网络图42第四节 项目推广策略42一、 推广主题及主打广告语42二、 推广阶段的分期（选择媒体、阶段主题安排）4

4、3第五节 项目营销方案44一、 营销策划44（一） 卖点策划44（二） 营销策略44（三） 销售形式46（四） 促销手段46二、 场地布置46（一） 售楼卖场布置46（二） 工地现场布置46第六节 物业管理方案46一、 物业管理的前期介入47二、 管理费的确定47三、 具体对本项目物业管理的建议47l 调研附录 常州项目微观市场调查说明48附录一 消费者问卷调查分析48附录二 消费者访谈记录63附录三 客户分析66附录四 客户重点要求记录69l 项目总论一、 项目基本情况1、项目地块概况该地块位于常州新北区东北区域，地块东至龙源路（临近于中华恐龙园），南至汉江东路，西至藻江河，北至东支河。地块

5、地形相对规整，西北两侧均临近大型城市河道（藻河、东支河），项目场地平整，无拆迁，项目地势略低于南侧汉江东路。项目区域人居环境良好，居住氛围浓郁，是常州“新北板块”重点发展的集中居住区域，区域未来升值潜力明显。根据土地出让公告，该地块总计占地规模6.25万（合93.82亩），规划总建筑面积11.26万，项目规模相对适中，适宜建设开发中型居住生活社区。该场地原为恐龙园停车场，因考虑到恐龙园国庆期间旅游停车需求，政府计划国庆旅游高峰过后交地。2、规划指标及其它要求地块占地规模约6.25万，规划指标要求容积率不大于1.8，建筑密度不高于25%，绿地率不小于30%，建筑高度小于80m，要求90以下的住宅

6、面积不少于总住宅面积50%，其它要求见地块控制性详细规划。二、 项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位可考虑先租后售。三、 项目可行性报告结论项目具有较高的经济收益，获利能力较强，且通过盈亏平衡点分析得知项目虽然投资风险相对较小，具有较高的投资价值。项目从建设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合公司发展战略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。第一章市场研究与项目定位第一节 项目市场研究一、常州市房地产市场走势分析（宏观）自国家的宏观调控实现“软着陆”后，全国的房产市场进入低迷，成交量急速下降。受全国影响，常州市房产市

7、场开始进入整合阶段。常州市地处江南一隅，其房产市场存在较为稳定的需求，但房产市场放量逐年增加，累计存量居高不下。从近三年的常州对预售商品房的消化情况看，情况堪忧。常州市房产供求关系变化表：2005年2006年2007年2008（截至7月底）累计批出量（万平米）4216117062021940成交量（万平米）2364235281071294剩余存量（万平米）18518817895646同期消化比例56%69%75%53%67% 从上表可看出，房产预售的批出量和成交量都稳中有升，但逐年累积的房产存量不容忽视。二、常州新北区房地产走势分析（中观）（一）回顾与展望本项目所属的新北区板块发展迅速，是目前

8、常州颇受关注的一个板块。自2006年至今该区域有着突飞猛进的发展。一方面 由于市政府北迁入驻、京沪高铁常州站等大型市政规划的落实，另一方面别是通江大道一线CBD商业圈的逐步完善，人气汇集，周边项目价格拉升相对明显。此外，新龙生活区即将完全启动，京沪高铁常州站与轻轨线的规划，将加快新龙生活区居住氛围的早日形成，新北区仍是目前购房者除市区以外认可度较高的板块。随着长江路的全线通车和市民广场的开发，新北区板块市政建设日益变化，直接影响新北区板块房地产市场的发展。（二）市场情况 新北区是常州“一城南北两翼”战略发展的北翼，也是规划发展的市中心区域。区域近年来发展力度大，基础配套设置建设较快，区域价值升

9、值前景明显，房地产发展火爆。通过对区域市场的重点深入调研，综合分析得出如下几点： 1区域市场供需两旺 近年来新北区房地产市场供给相对充足，商品住宅2004年、2005年和2006年分别为45.80万、74.93万和58.66万，2007年上半年商品住宅供给29.48万，预计2007年全年商品住宅供给量将超过2006年。同期市场去化相应较快， 2区域价格平稳 06年下半年片区商品住宅整体价格4800元/，尚未突破5000元/，07年5月份和6月份分别新开盘的开天润园、中央花园整体均价分别达到5000元/和5100元/。08年5月份开盘的吟枫苑均价达到5500元/。总体而言区域商品房价格稳步上升，

10、价格上涨相对较慢。其一是区域市场内市场供给量相对较大；其二是区域内地理位置差异化较大，产品价格区分相对较大，临近于原中心市区和市政府区域房价水平相对较高，整体价格水平在5800元/,如中央花园均价5800、，藻江河东部区域整体房价相对要低些，整体价格水平在4500元/，如景秀世家和彩虹城均价4500元/，而项目所属的恐龙园片区整体价格水平5000元/以上，如世贸香槟湖高层5500元/（小高层7000元/）、天润园5380元/、天安新城均价5100元/、香树湾福园板式小高层均价52005300元/，塔式高层45004600元/。区域产品价格区分度较高，在市场供给相对充足的基础上，在较大程度上抑制

11、项目所属区域的价格上涨。 3 产品类型价格差异明显。 项目所属恐龙园片区项目同质化相对明显，但所有项目不同产品的价格差异化明显，世贸香槟湖板式高层5500元/，而板式小高层7000元/，香树湾福园板式高层均价52005300元/，塔式高层均价45004600元/。 4 楼盘同质化严重： 常州房产市场竞争激烈，同期在售楼盘同质化严重。从各项目操盘手段上看比较平铺直叙，未注意树立差异化优势、打造差异化概念，产品对于客户的根植度不够。 5 客户群同质化 区域内项目目标客户群体同质化明显，以在新北区旧有居民或工作的职员为主，以周围片区迁居新北区的居民为辅。（三）结论 “新北板块”是常州规划发展的居住生

12、活区，城市生活区域东向发展是必然趋势，其将成为未来常州人居生活的核心区。随着藻河和东之河的治理和河景观带的不断规划建设，项目区域未来价值将明显提升。该片区房产市场竞争激烈、目标客群同质化严重。总之，我们针对该项目的开发，既存在机遇又面临威胁，市场要求我们采取高水平的操盘手端，销售切合市场需要的房子。可以预见会有更多的开发商来到“新北”，“新北”市场将成为常州众多开发商激烈角逐的战场。三、项目临近地段房产市场走势分析（微观） （一）区位特点 项目所属区位为常州市新北区，该区作为政府“一体两翼”规划的北翼和苏南辐射苏北、苏中的门户，地理位置优越。区域内以常州软件园为核心的高薪技术产业主导区，预示着

13、新北区的产业未来；“一心、一轴、三脉、多园、多点”的绿色生态系统框架，更展示着常州新居住核心的未来。旺盛的人气、完善的配套，必将使该区域成为未来常州的CBD。 从具体规划来看，高速、高铁、BRT概念的引入，新北区未来将形成“一纵一横”的高速公路骨架、“两纵两横”的一级公路干线网，及“三纵一港”的水运主通道骨架。目前在建的京沪高铁常州站也坐落于新北区，足见新北区不容忽视的地理交通重要性。新北区是国家批准的高新技术产业开发区。目前已建成了完善的工业基础设施和配套服务设施，成为外商在常投资最密集的区域，这种形态的产业结构催生了高端收入人群，同时拉大了整个新北区的升值空间。 （二）区域内供需分析1.区

14、域内供应情况分析： a.新北区目前在售楼盘数据分析：据我部调查统计，目前区域内在售楼盘楼盘12个（含在售存量楼盘），08年截至7月底，新北区房产预售批出量120万平米，占常州市08年总批出量的59%。b.新北区在售存量分析：调查数据显示，自2005年至2008年7月，常州新北区的房产预售批出量累计达到470万平米，累计成交量280万平米。可知目前新北区商品房在售存量约190万平米；c.要想了解新北区准确的市场情况，还要进行对新北区批出土地存量的分析。根据国土资源局提供数据，剔除乡镇项目不算，目前待开发的住宅项目7个，待建土地约88公顷，合8.8万平米。这些地块均为2007年6月份前后取得，预计

15、08年5月左右将陆续推向市场。地块名称开发单位面积（公顷）藻江河以西、龙城大道以北地块常州市三井房地产开发有限公司12.016G1106-8地块常州市三优房地产开发有限公司1.04黄河路南、庐山路东侧地块常州河海经济发展有限公司0.4266通江北路以西、赣江中路以北地块常州长宏房地产开发有限公司16.745中华恐龙园南侧地块九龙仓（常州）置业有限公司41.1353建东路西侧、长江公寓南常州锦绣山水房地产开发有限公司1.0658奥园路东侧地块南京东渡房地产开发有限责任公司15.438由以上分析可知，目前在售楼盘存量190万平米，待开发土地存量8.8万平米，按2.3的容积率计算折合20.24万建筑

16、平米。因而，08年5月份我项目面市时，应有不低于210万平米的竞争压力。 2.区域内需求情况分析：据常州市政府2006年统计，新北区辖区面积 439平方千米，共有人口40万人。按每家3.5人算，新北区约有11.5万户固有居民需要择换新居或为其子女喜择婚巢。另新北区属发展新区，依据市政府关于新北区“九大居住区、72万人口”的规划，该区域会极大的扩充人口，长远考虑，新北区房产市场面临着较大的市场需求。 根据问卷调查显示：有55%的被访者三年内有购房计划。因此，新北区消费者对房产市场仍然存在着相对稳定的刚性需求。预计新北区的房产市场在09年应该具备不低于100万平米的吞吐量。 3.整体供需情况分析：

17、市场存在需求，竞争压力巨大。在有限的需求下面临着众多的竞争，要用最快的时间抢占市场份额是我们的主要任务！ （三）对手盘个案分析 1楼盘名称： 香树湾福园地理位置：恐龙园正门口基本情况：开发商九州福源房产开发有限公司行销代理上海丹堂营销策划有限公司建筑形态社区采取意大利式建筑风格，物业形态包罗了多层、小高层、花园洋房、意式商业风情街。香树湾福园基地平缓,东侧、南侧和西侧均有市政道路环绕，4栋16层蝶形高层排列于北面，紧靠东支河；4栋7至11层小高层坐落在西侧，离主入口最近；2栋5层花园洋房、1栋10层小高层建筑沿东部排列，与高尔夫球场邻近；南部一排有5层的花园洋房和3层的会所，与中华恐龙园相对应

18、；还有3栋花园洋房以及小高层则位于中央区域，占据天然优势。小区主入口位于西侧藻江东路，次入口位于南侧汉江东路。小区整体布局由南向北，由东向西，形成逐层递升的天际线布局，建筑布置错落有致、丰富多样，使整个小区更加富有立体感和纵深感。占地面积65600建筑面积105000容积率1.6绿化率35%周边配套毗邻中华恐龙园，周边配套设施齐全区内配套景观绿化优美、游乐场、活动场、运动场开盘日期一期多层06年10月份；一期小高层07年3月份；二期部分塔楼07年11月份；剩余08年4月26日开盘交付日期08年9月28均价5300元/平米折扣现房93%、期房98%销售面积主力面积120销售户数899销售率主要卖

19、点花园洋房，环境优美毗邻恐龙园客户分析以新北区居民或在新北工作的员工为主楼盘概况：该案位于常州市新北区中华恐龙园正门口，与35万平方米生态领地，国家AAAA级风景度假区为邻，拥有得天独厚的外围环境。项目占地面积约为65600平方米，总建筑面积约为105000平方米，绿化率35%，容积率1.6，总户数约为899户。高层、小高层、花园洋房有序排列，景观设计采用意大利式宫廷园林风格。一期多层2006年10月底以4850元/平米开盘，推出58套（1楼128、25楼135、顶楼170），12月单价上调80元，07年2月单价上调50元，07年3月单价上调50元，尾盘顶楼5300元/平米，大概07年4月销磬

20、；一期小高层111套景观房07年3月开盘，均价47004800元/平米，年前单价上调120元；一期普通小高层128套开盘42004300元/平米，开盘10天单价上调30元，年前单价上调50元（此时剩70套），目前均价53005400元/平米（剩15套，剩23楼）。一期256套塔楼高层开盘价3980元/平米，十天单价上调30元，年前单价上调50元，07年9月份达到4300元/平米。2期80套塔楼07年11月开，最高价4700元/平米，剩余高塔08年5月份开盘，主力户型120平方米三室一厅。目前均价52005300元/平米。产品分析： 该案优势：靠近恐龙园，环境优美，小区内配套设施齐全：运动场，游

21、乐场。 该案劣势：地理区位较偏，项目周边社会配套设施不全。 2楼盘名称： 世茂香槟湖地理位置：太湖东路基本情况：开发商常州世茂行销代理无建筑形态简约古典主义风格，扇形围合式分布，板式为主，点式为辅占地面积89万平米建筑面积150万平米容积率1.4绿化率65%周边配套常州工学院、国际学校、河海大学、体育中心、大剧院等区内配套开盘日期2008年3月交付日期2010年6月均价5800折扣98%销售面积主力面积128元/平米，135元/平方米销售户数销售率主要卖点周围有翠竹公园环境优美，规划菜场，靠近外环路，规划中的BRT5号线经过项目客户分析以常州市年家庭收入在8万元以上的家庭为主楼盘概况：常州世茂

22、香槟湖项目地块位于江苏省常州市高新区东南部，北邻恐龙园，南临青龙生活区，东西侧均为教育科研用地。规划范围东至东经120度，南至北塘河，西至老藻江河，北到河海东路。该项目总用地面积约为89万平方米，建筑总面积约为150万平方米，绿化率约为65%。住宅部分由高层、小高层、TOWNHOUSE三部分组成。项目一期地块位于常州高新区软件园西北角，地块北临河海东路，南临太湖东路，西接老藻江河，东侧为规划小区道路。一期项目以住宅为主，由高层、小高层公寓、townhouse及少量沿街商铺组成。高层公寓沿老藻江河及河海东路呈弧形排列，商铺沿太湖东路呈一字排列，小高层围绕中心湖呈U性排列，联体别墅坐落在小区景观湖

23、中央。可以有效避免阳光阻隔，户户充分享受阳光照射。产品分析：该案优势：项目属大盘操作，存在不可比拟的规模效应。另外150万平米原生湖为项 目独特买点。开发商操盘立足大气，聘请澳洲柏涛设计公司担纲总设计， 聘用自有物业公司世茂第一太平物业管理公司负责本社区物业。地理位置 优越，周边道路畅通，交通便利，生活配套齐全，环境优美。 该案劣势：高价运行，曲高和寡。市场根植度做的不够。 3楼盘名称： 吟 枫 苑地理位置：新区公园基本情况：开发商河海房产行销代理江苏盛阳房产经纪建筑形态一期四栋占地面积92351建筑面积200000容积率2.2绿化率45%周边配套中华恐龙园，香格里拉大酒店、金陵江南大饭店等星

24、级酒店区内配套地下车位（1：1）开盘日期2008年5月25日交付日期2010年下半年均价5450折扣98%销售面积主力面积115125平方米销售户数700多户销售率主要卖点靠近新北区中心，周边商业设施齐全客户分析该项目对客户定位宽泛，有多层面的客户群，客户到访量较高楼盘概况：吟枫苑，一个以公园、景观、生态、健康为主题的定位高高端的住宅社区。面对紫荆园（原新区中心公园），畅享鲜氧，感受生态健康生活。皇家园林景观，中华恐龙园，香格里拉大酒店、金陵江南大饭店等星级酒店，抬足即达；每家玛超市、五星电器、太阳城、英派斯健身俱乐部，近在咫尺。周围配套齐全，生活便利。产品分析： 该案优势：环境优美、配套齐全

25、，强调生活的舒适和便利。 该案劣势：尽管区位优势很突出，但主力户型较大，造成总价过高，很大程度上限制了销售。 4楼盘名称：常发豪庭国际地理位置：晋陵北路太湖东路交界处基本情况：开发商常发地产行销代理嘉瑞机构建筑形态14栋，24层、28层占地面积78872建筑面积204575容积率2.2绿化率35%周边配套距行政中心150米，博物馆200米，周边有常州大剧院、体育中心、市民广场、常州大剧院、河海大学、常州工学院新北校区、每家玛大型超市、华联吉买盛等。区内配套花园广场、儿童乐园、水景花园、大草坪开盘日期2008年6月18日交付日期2010年10月均价6500折扣98%销售面积主力面积90、120销

26、售户数1428销售率主要卖点周边配套齐全，英伦风情，品牌物业，多种市内唯一的技术系统客户分析收入较高的人群楼盘概况：该案位于新北区太湖东路晋陵北路交界处，靠近行政中心地理区位非常优越，由常发地产倾力打造、五星级建筑设计。是由大型主题商业、高档住宅组成的高品质复合型社区。其中商业建筑面积11493平米，住宅建筑面积161202平米，总建筑面积204575平米，地下车库面积29780平米。容积率为2.2，绿化率为35%。项目临近市府旁，市民广场、体育中心、体育中心、博物馆、大剧院。新区实验中学和常州国际学校分列东南两侧，与河海大学、常州工学院校区隔路相望，形成优良的学区环境，黄山路、太湖路、BRT

27、三大城市高速动脉节点、道路通畅，在10分钟生活圈内，便可享受各项生活、娱乐、休闲、商业配套。与08年6月开盘，均价6500元，主力户型90、120两室、三室。 项目建筑为英伦皇家风格，户型精致舒适；地理位置优越。项目定位为亚洲领袖生活，建成后必将成为常州新北区的标志性建筑。产品分析：该案优势：周围配套设施齐全，学区优势明显，环境优美，靠近行政中心，国 际人居经典设计。五星级设计（贝氏设计）。 该案劣势：主要适合高收入人群居住，价值取向较高，客户局限。 5楼盘名称：天 润 园地理位置：珠江路南侧，现代城东侧基本情况：开发商常信房产行销代理景盛行建筑形态32层，建筑密度为13.7%南偏东15-19

28、占地面积8万平米建筑面积20余万容积率2.5绿化率40%周边配套现代城、局小分校、天润幼儿园、24中（规划中）区内配套3700平方米城市绿地，地下车位开盘日期2007年5月交付日期2009年10月均价5400折扣97%销售面积一期8万平方米主力面积120140两房、三房销售户数500户销售率80%主要卖点环境优美，学区优越，中央水系，人车分流客户分析白领，政府要员楼盘概况： 该案位于新北区珠江路南侧、现代城东侧。由常信房产倾力打造，周边配套设施齐全，靠近恐龙园、学区优势明显规划中的天幼儿园、24中、局小分校分布四周，天润幼儿园已于07年9月开学，业主子女就读更可享受7折优惠。建筑密度为13.7

29、%空间形态变化丰富，水、草坪、森林为景观主体，310米中央循环水系，夜间立体玄幻彩灯系统等均成为项目的卖点。项目于07年5月开盘，均价5400元，主力房型120-140平方米两房、三房。产品分析： 该案优势：周围配套设施齐全，学区优势明显，环境优美。 该案劣势：顾客取向比较单一适合收入较高人群。 6楼盘名称：九州花园地理位置：龙虎塘街道办北侧基本情况：开发商九州集团、道成置业行销代理腾鲤企划（上海）建筑形态规划1000户，以26层、18层为主车位配比1：1占地面积27万平米建筑面积68.8万平米容积率1.96绿化率30%周边配套靠近龙虎塘乡政府周边配套设施齐全区内配套开盘日期2007年12月1

30、日交付日期09年12月交付3栋10年4月交付1栋均价3850折扣97%销售面积80万平方米主力面积销售户数1000销售率70%主要卖点HOPSCA国际花园社区客户分析新区上班族，80后较多楼盘概况： 该案位于龙虎塘乡政府北侧，是九州集团汇集20年精品地产经验，巨资倾力打造。项目位于常州未来城市核心新北区，毗邻中华恐龙园，紧临BRT价值第一站，前拥多个经济开发区，背靠通江大道，区位优势得天独厚；规划上采取HOPSCA经典主流人居理念，融酒店、写字楼、公园、购物、会所、公寓等多种功能于一体，全房屋满足居住者对精品生活的要求。项目于07年1月开盘，均价3850元，主力房型90120小三房，销售率70

31、%产品分析： 该案优势：周边配套设施齐全，HOPSCA经典设计理念 该案劣势：地理区位较偏 7楼盘名称：凯 旋 城地理位置：竹林北路基本情况：开发商常州常惠发展有限公司行销代理常州中信经纪有限公司建筑形态三期开发29栋以小高层为主占地面积13.22万平米建筑面积28万平米容积率2.12绿化率40%周边配套小区与翠竹公园一墙之隔环境优美，小区分三期规划29栋建筑错落有致，区内配套地下车位（1：1）楼梯上下，景观绿地开盘日期2006年1月1日交付日期2009年12月30日均价4700折扣销售面积已售完6栋主力面积115.39平方米销售户数销售率主要卖点周围有翠竹公园环境优美，规划菜场，靠近外环路，

32、规划中的BRT5号线经过项目客户分析定位于中等收入人群，目前客户关注度不够，人气缺乏楼盘概况： 该案位于天宁核心地段，在外环路和翠竹北路的交界处，由常州常惠发展有限公司开发，与翠竹公园一墙之隔环境优美，小区分三期规划29栋建筑错落有致，项目于2006年1月1日开盘均价4700元，主力户型115.39平方米三房两厅一卫，产品推出后市场反映强烈，已售完6栋，去化速度较快。项目由规划道路划分成两大块，首期开发西侧6幢住宅，由小高层和高层建筑组合而成。项目东南面为大规模的翠竹公园景观区，自然资源较为丰厚。首期将分为两批推售，预计首批将于2006年元旦公开，首批推出3-6#住宅，共268套住宅，总推售规

33、模为35845，目前对外均价为4200元/。产品分析：该案优势：地理位置优越，周边道路畅通，交通便利，生活配套齐全，规划中 的BRT5号线经过项目区。靠近翠竹公园，环境优美。 该案劣势：离市区较远，周围配套设施不是很全。8楼盘名称：阳光福地地理位置：通江中路，太湖中路交汇处，三井小学对面基本情况：开发商福地置业行销代理TOSPUR同策咨询建筑形态项目规划6栋建筑（其中5栋为32层高层，1栋为18层小高层），沿街商铺以高层为主，紧邻一个5000平方米的市政公园，总体布局和谐。占地面积8万平方米建筑面积10万平米容积率绿化率一个5000平方米的公园周边配套吉买胜超市、太阳城、三井小学、三井医院、市

34、政府。11、46、50、BRT等多路公交路线区内配套地下车位（1：1）开盘日期2008年5月2日交付日期2010年下半年均价4800折扣销售面积主力面积100120平方米销售户数700多户销售率主要卖点靠近市政府，周边商业设施齐全客户分析客户访问量低楼盘概况： 该案位于通江中路于太湖中路交界处，由常州福地置业有限公司开发。项目位于常州行政中心，与市政府隔路相望。周边配套设施齐全：三井小学、三井医院、华联吉买胜超市，太阳城商业中心。项目占地面积8万多平方米，以高层为主，项目规划6栋建筑（其中5栋为高层，1栋为小高层）一个5000平方米的市政公园，总体布局和谐。项目于08年5月2日开盘，主力户型为

35、90120平方米，两房。均价4800元/平米，于2010年下半年交付使用。顾客访问量偏低。产品分析：该案优势：地理位置优越，周边道路畅通，交通便利，生活配套齐全靠近市政府，生 活商业配套齐全。该案劣势：周围的商业办公楼盘较多，且销售情况不是很好，可能会影响项目沿街商 铺的占用率。周围的府琛广场，府翰苑，太阳城，太湖明珠苑等几大楼盘 相继上市，区域内竞争相当激烈。9楼盘名称：汇金天地地理位置：太湖中路，三井小学西侧基本情况：开发商三优房产行销代理联胜咨询建筑形态11层18层占地面积20.5万平米建筑面积41万平方米容积率2绿化率40%周边配套东临太阳城商业区，靠近华联吉买胜，三井小学，三井医院区

36、内配套羽毛球场、篮球场开盘日期首期开盘07年10月20日交付日期08年下半年均价4100折扣98%销售面积41万平方米主力面积90、120平方米销售户数1800户销售率80%主要卖点小区内运动设施齐全，价格合理，周边配套设施齐全客户分析部分安置，以年轻人为主楼盘概况： 该案位于太湖中路三井小学西侧。由三优房产公司开发，项目位于常州市政府行政中心西侧，太湖中路两侧，周边配套设施完备：三井小学、三井医院、华联吉买胜、太阳城商业中心、泰山菜场总面积41万平方米规划户数1800户。部分安置用房，项目规模较大，价格合理，从04年12月开盘至今销售情况良好，销售率达80%。配套设施齐全，户型全，小区内配备

37、羽毛球场，篮球场等娱乐设施，主力面积90、120平方米两房两厅、三房两厅。均价4500元/平方米。产品分析：该案优势：价格合理，外部配套设施齐全，小区内部娱乐设施齐全。临近常州 新行政中心。区位优越。 该案劣势：只有50、46、47路公交车通过，去市中心不方便。第二节 项目环境分析一、地块环境条件 （一）地块性质综述 项目占地6.25万M2(合93.82亩)。该项目两面临河，两面临路。与国家AAAA级路游景点“中华恐龙园”相隔50米，与民办高校建东学院相隔300米。 （二）地块周围景观 1.自然景观： （1）项目东方景观： 该方向为在售楼盘“香树湾福园”项目，稍远有“香树湾和院”的别墅项目。项目采取意式建筑风格，小区道路整洁，其独特的退台式设计和由南向北、由东向西逐层递升的天际线布局，成为该方向的一道靓景。我项目东偏南方位为国家AAAA级旅游区“恐龙园”，其巧妙刺激的动态景观和人景交融的远视效果，加之9洞高尔夫球场，实为该方向增添意趣。 （2）项目南方景观： 南方为在建的“中华恐龙园”停车楼，远处为零星建筑群，该方向景观一般，并无突出之处。 （3）项目西方景观：